raport de evaluare al imobilelor - crisconsult.rocrisconsult.ro/custom_images/anunturi/18b.pdf ·...

TRIBUNALUL BUZAU! !SECTIA COMERCIALADOSAR NR. 1614/114/2009DEBITOARE: SC MIALEX SRL - IN FALIMENT

RAPORT DE EVALUAREAL IMOBILELOR

AFLATE IN PROPRIETATEA SC MIALEX SRL - IN FALIMENT

- IULIE 2011 -

SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE! 3

CAPITOLUL 1 - PREMISELE EVALUARII ! 4

1.1. Definitii! 4

1.2. Drepturile de proprietate evaluate! 5

1.3. Ipoteze restrictive si conditii limitative ! 5

1.4. Surse de informare! 6

CAPITOLUL 2 - CONSIDERATII GENERALE DESPRE EVALUAREA PROPRIETATII ! 7

2.1. Analiza pietei! 7

2.2. Consideratii generale asupra regiunii Mun. Buzau! 7

2.3.Analiza cererii! 8

2.4. Analiza ofertei! 8

2.5.Echilibrul pietei! 8

CAPITOLUL 3 - ABORDARI IN EVALUAREA PROPRIETATII! 9

3.1. Abordarea prin costuri! 9

3.2. Abordarea prin comparatie directa! 10

CAPITOLUL 4 - PREZENTAREA DATELOR! 11

4.1. LOTUL NR. 1 - Imobilul situat in intravilanul municipiului Buzau, Aleea Industriilor nr. 2, judet Buzau, inscris in Cartea Funciara nr. 12518 a localitatii Buzau cu nr. Cadastral 7446! 11


4.3. LOTUL NR. 3 - Imobilul situat in intravilanul municipiului Buzau, Aleea Industriilor nr. 3, judet Buzau, inscris in cartea funciara nr. 12518 a localitatii Buzau! 19


4.5. LOTUL NR. 5 - Imobilul situat in Sarata Monteoru, comuna Merei, judetul Buzau! 29

4.6. LOTUL NR. 6 - Imobilul situat in Buzau, bl. 1 Decembrie 1918, colt cu str. Unirii, bl. B12, parter! 31

REZULTATELE EVALUARII! 33

CONCLUZII! 35

______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 2

SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE

!

! Obiectul evaluarii il reprezinta imobilele aflate in patrimoniul S.C. MIALEX SRL - in faliment.

! Scopul evaluarii este estimarea valorii de lichidare, pentru imobilele ce fac obiectul prezentului raport

in vederea vanzarii la licitatie. Inspectia bunurilor la fata locului s-a facut de catre evaluator impreuna cu

lichidatorul judiciar, la data de 24.06.2011.

! Previziunile si estimarile continute in raport sunt bazate pe datele culese de pe piata, existente la

data intocmirii prezentului raport, pe factorii anticipati ai cererii ofertei pe termen scurt, aceste previziuni

putandu-se schimba in functie de conditiile viitoare.

! Pentru estimarea valorilor s-a folosit abordarea (evaluarea) prin metoda costurilor. Evaluarea a fost

facuta conform Standardelor International de Evaluare Editia a VIII-a si a legislatiei in vigoare. Calculul

valorilor de lichidare este centralizat in Tabelul anexate prezentului raport:

Lotul nr. Descriere imobilValoare estimata

EURO

Valoare estimata

RON

Lotul nr. 1Imobilul situat in intravilanul municipiului Buzau, Aleea Industriilor nr. 2, judet Buzau, inscris in Cartea Funciara nr. 12518 a localitatii Buzau cu nr. Cadastral 7446

126.224 523.830


3.533 14.662

Lotul nr. 3Imobilul situat in intravilanul municipiului Buzau, Aleea Industriilor nr. 3, judet Buzau, inscris in cartea funciara nr. 12518 a localitatii Buzau

192.210 797.672


82.790 343.579

Lotul nr. 5 Imobilul situat in Sarata Monteoru, comuna Merei, judetul Buzau 95.670 397.031

Lotul nr. 6 Imobilul situat in Buzau, bl. 1 Decembrie 1918, colt cu str. Unirii, bl. B12, parter 115.030 477.375

TOTALTOTAL 615.457 2.554.147


! Argumentele care au stat la baza elaborarii acestor opinii sunt:

-! Valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele si aprecierile exprimate in prezentul

raport;

-! Valoarea se refera la piata cash la data vanzarii;

-! Valoare nu contine T.V.A;

-! Valoarea este o predictie;

-! Valoarea este subiectiva;

- ! Evaluarea este o opinie asupra unei valori

CAPITOLUL 1 - PREMISELE EVALUARII

! Evaluarea este un proces de estimare (atribuire a valorii), concept economic ce se refera la pretul

cel mai probabil la care ar ajunge vanzatorii si cumparatorii unui bun sau serviciu pus in vanzare. Valoarea

nu este un fapt, ci o estimare pe baza unui pret ipotetic (notional).

! Prezentul raport de evaluare a fost elaborat in scopul estimarii valorii de piata, valorii de lichidare si a

valorii de recuperare, in functie de bunul evaluat pentru imobilele ce fac obiectul prezentului raport in

vederea vanzarii la licitatie.

! Valoarea estimata pentru aceste bunuri va fi utilizata in scopul vanzarii la licitatie si nu poate fi

folosita de catre alte persoane in alte scopuri. Prezentul raport este utilizat doar de catre solicitant pentru

scopul declarat.

1.1. Definitii

! Definitiile valorii de piata, valorii de lichidare si a valorii de recuperare sunt cele agreate si stabilita de

Comitetul International pentru Standardele de evaluare (IVSC). Definitia valorii de piata, data de Comitetul

International pentru Standarde de Evaluare (IVSC) in standardul IVS-1, care face obiectul Standardelor

Internationale de Evaluare editia a VII-a 2007, este: „ Valoarea de piata este suma estimata pentru care o

proprietate va fi schimbata la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o

tranzactie cu pretul determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile

implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri. "

! Definitiile valorii de lichidare a valorii de recuperare, date de Comitetul International pentru

Standarde de Evaluare (IVSC) in standardul IVS-2, care fac obiectul Standardelor Internationale de Evaluare


editia a VIII-a 2007, sunt: „Valoarea de lichidare descrie situatia in care un grup de active folosite impreuna

intr-o intreprindere, sunt oferite la vanzare in mod individual (element cu element), de obicei in urma

inchiderii intreprinderii”. Valoarea de recuperare descrie valoarea unui activ, care a ajuns la sfarsitul duratei

de viata economica pentru scopul in care a fost creat. Totusi, activul ar putea sa aiba valoare pentru o

utilizare alternativa sau pentru recuperarea materialelor continute

! Valoarea totala estimata va fi in moneda nationala (RON), si in valuta (euro), la un curs de schimb

valutar de 4,1500 RON/EURO.

1.2. Drepturile de proprietate evaluate

! Imobilele de evaluat apartin S.C. MIALEX SRL, conform actelor puse la dispozitia evaluatorului,

respectiv :

- Contractul de vanzare-cumparare nr. 3875/08.12.2004;

- Incheierea de Carte Funciara nr. 14365/22.12.2004;

- Documentatia tehnica intocmita in vederea obtinerii numarului cadastral;

- Contractul de vanzare-cumparare nr. 3518/25.09.2003;

- Incheierea de Carte Funciara nr. 9623/25.09.2003;

- Contract de vanzare-cumparare nr. 1370/30.04.1999

! Valorile estimate in cadrul acestui raport de evaluare sunt opinia evaluatorului asupra valorilor

drepturilor de proprietate identificate.

1.3. Ipoteze restrictive si conditii limitative

! In elaborarea prezentului raport s-au avut in vedere, pe langa premisele si ipotezele expres

specificate in lucrare, urmatoarele ipoteze:

- ! Datele, informatile si documentele ce au stat la baza acestui raport de evaluare au fost furnizate de

catre proprietarul bunurilor;

-! Situatia juridica se bazeaza exclusiv pe documentele prezentate de catre proprietar si se presupune

ca proprietatea poate fi vanduta, evaluatorul neasumandu-si nici o responsabilitate privind descrierea

situatiei juridice a proprietatii;

-! Informative furnizate sunt considerate a fi autentice fara a se garanta precizia acestora;


-! Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale imobilelor evaluate, ce ar avea ca

efect o valoare semnificativ diferita, evaluatorul neasumindu-si nici o responsabilitate pentru astfel de situatii

sau pentru obtinerea studiilor tehnice necesare;

-! Inspectia si fotografiile facute in interiorul si exteriorul proprietatii sunt executate cu acordul si in

prezenta proprietarului;

! Raportul de evaluare a fost elaborat in urmatoarele conditii generale limitative:

-! Detinerea acestui raport sau a unei copii a acestuia nu da dreptul de a-l face public fara acordul scris

al evaluatorului;

-! Previziunile sau estimarile de exploatare continute in raport sunt bazate pe conditiile actuale ale

pietei, pe factorii anticipati ai ofertei cererii pe termen scurt si pe o economie stabila. Prin urmare aceste

conditii se pot schimba in viitor;

-! Raportul de evaluare si valorile estimate de catre evaluator isi pastreaza valabilitatea numai in

situatia in care conditiile de piata raman neschimbate;

- Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat sa ofere consultanta ulterioara sau sa depuna

marturie in instanta in legatura cu proprietatea in chestiune;

1.4. Surse de informare

Norme si normative utilizate:

-! Literatura de specialitate (standarde ANEVAR, cursul de Evaluare a proprietatilor imobiliare,

buletinele informative editate de catre ANEVAR);

-! Normativ P135/1999, aprobat prin ordinul MLPAT nr. 2/N/20.01.1995 - ghid cuprinzind coeficientii de

uzura fizica la constructii;

-! Cataloage pentru evaluarea rapida constructiilor;

- H.G.2139/2004 privind clasificarea si duratele normale de functionare a mijloacelor fixe.


CAPITOLUL 2 - CONSIDERATII GENERALE DESPRE EVALUAREA PROPRIETATII

2.1. Analiza pietei

! Definitia pietei: O piata este un grup de persoane sau firme care sunt in contact unii cu altii in scopul

de a efectua tranzactii. Participantii pe piata pot fi cumparatorii, vanzatorii, chiriasii, proprietarii, creditorii,

debitorii, administratorii, investitorii si intermediarii. In cazul nostru piata imobilelor se defineste ca piata

proprietatilor industriale.

2.2. Consideratii generale asupra regiunii Mun. Buzau

! Municipiul Buzău este situat în zona centrală a județului, la 120 km de București, în sud-estul

României, și ocupă o suprafață totală de 81,3 km patrati.

! Municipiul se află la cotul Carpaților de curbură, la confluența drumurilor între trei mari provincii

românești: Muntenia, Transilvania și Moldova. Râul Buzău, pe al cărui mal drept se află, formează limita

nordică a orașului. Forma orașului este alungită, orașul fiind mai mare de-a lungul râului. Buzăul ocupă

altitudini de la 101 metri în nord-vest, în apropierea dealurilor până la 88 metri în apropierea râului, media

fiind de 95 de metri (cât este și altitudinea în centrul orașului, în piața Dacia). Astfel, Buzău este un oraș aflat

într-un relief plat, cu o diferență de altitudine de 10 metri de-a lungul unei linii de 4 km.


http://ro.wikipedia.org/wiki/Jude%C8%9Bul_Buz%C4%83u

http://ro.wikipedia.org/wiki/Jude%C8%9Bul_Buz%C4%83u

http://ro.wikipedia.org/wiki/Bucure%C8%99ti

http://ro.wikipedia.org/wiki/Bucure%C8%99ti

http://ro.wikipedia.org/wiki/Kilometru

http://ro.wikipedia.org/wiki/Kilometru

http://ro.wikipedia.org/wiki/Muntenia

http://ro.wikipedia.org/wiki/Muntenia

http://ro.wikipedia.org/wiki/Transilvania

http://ro.wikipedia.org/wiki/Transilvania

http://ro.wikipedia.org/wiki/Moldova

http://ro.wikipedia.org/wiki/Moldova

http://ro.wikipedia.org/wiki/R%C3%A2ul_Buz%C4%83u

http://ro.wikipedia.org/wiki/R%C3%A2ul_Buz%C4%83u

2.3.Analiza cererii

! Analiza cererii porneste de la identificarea persoanelor care manifesta cerere pentru achizitionarea

de imobile de tipul celor evaluate. Potentialii cumparatori pentru imobilele prezentate in acest studiu sunt

persoane fizice, patroni sau asociati la diferite firme societati private romane, mixte sau straine. In prezent se

manifesta cerere redusa in aceasta zona pentru imobile de tipul celor evaluate, mai putin pentru inchiriere si

mai mult pentru cumparare. Cererea manifestata, solvabila, este insa mai redusa decat cererea latenta

datorita amplasamentului imobilelor. Intreaga zona este intr-un declin pronuntat, motiv pentru care

deprecierea economica este foarte pronuntata. Cererea de proprietati este foarte mica si se bazeaza pe

analiza urmatorilor factori:!

-! veniturile si salariile se incadreaza in limite medii;

-! inasprirea facilitatilor la acordarea de credite bancare;

- forta de munca este ieftina, lucru ce poate atrage potentiali investitori in zona;

! Avand in vedere climatul economic general, in situatia specifica actuala, tendintele pietei imobiliare

pentru perioada urmatoare s-ar putea caracteriza, pe termen scurt cu o stagnare a cererii, ducand chiar la o

scadere a acesteia, iar pe termen lung, printr-o curba cu o crestere foarte lenta a cererii.

2.4. Analiza ofertei

! Analiza ofertei competitive porneste de la identificarea proprietarilor de imobile de tipul celor

prezentate si de la analiza posibilitatii ca acestia sa vanda aceste proprietati. Oferta de imobile de tip

constructii industriale este foarte restransa, intrucat numarul de astfel de imobile este foarte mic, iar

proprietarii acestora vand doar datorita dificultatilor financiare cu care se confrunta la un moment dat, astfel

ca imobilele de acest tip ajung la vanzare in cazul lichidarii unor firme. Oferta de imobile este scazuta, dar

pentru perioada urmatoare ar putea inregistra o curba cu o crestere lenta datorita urmatorilor factori:

societatile cu probleme fmanciare, incercand o redresare, vand o parte din activ, urmarind transformarea

acestuia in lichiditati;

2.5.Echilibrul pietei

! Piata imobiliara se caracterizeaza in prezent printr-o stagnare, un blocaj, datorat scaderii accentuate

a cererii si cu atat mai mult piata imobiliara agricola analizata este pasiva, inregistrand o scadere a


numarului de tranzactii si o cadere a preturilor, datorate in special inaspririi conditiilor de acordare a

creditelor. Avand in vedere ca :

-! cererea este redusa

-! oferta este scazuta

se poate vorbi doar despre un echilibru relativ al pietei imobiliare agricole, in prezent fiind stationara, datorita

neatractivitatii economice a dificultatii investitiei.

CAPITOLUL 3 - ABORDARI IN EVALUAREA PROPRIETATII

! Avand in vedere scopul acestei evaluari, si caracteristicile imobilelor de evaluat, evaluatorul a utilizat

pentru estimarea valorii de piata abordarea prin costuri, ca fiind cea mai adecvata, iar pentru teren,

evaluatorul a utilizat abordarea prin comparatii directe.

3.1. Abordarea prin costuri

! Aceasta abordare este corecta la proprietatile imobiliare cu o vechime mai mare, ca in cazul

imobilelor prezentate in acest raport, daca exista suficiente date pentru a estima deprecierea.

! In evaluarea prin metoda costurilor a proprietatilor imobiliare se parcurg urmatoarele etape:

-! ! Estimarea costurilor de inlocuire sau reconstructie

-! ! Estimarea deprecierilor,

dupa care, pentru estimarea valorii de piata, evaluatorul scade deprecierile din costul de inlocuire.

Pentru estimarea costului de inlocuire net, s-a folosit unitare barem. In aceasta metoda s-au utilizat datele

din “Cataloagele de evaluare rapida a constructiilor” editat de MATRIX ROM BUCURESTI.

! Deprecierea reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de nou al unei constructii ce poate apare

din cauze fizice, functionale sau externe. Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cladire sunt:

Uzura fizica

-! uzura fizica recuperabila

-! uzura fizica nerecuperabila

Neadecvare functionala,

-! neadecvare functionala recuperabila


-! neadecvare functionala nerecuperabila

Depreciere economica (din cauze externe)

Estimarea deprecierii cumulate se face prin insumarea celor trei elemente componente ale sale.

-! adaugarea costului imbunatatirilor la costul net al constructiilor.

-! adaugarea valorii terenului pentru a obtine valoarea proprietatii.

! Metoda costului este deosebit de utila cand piata nu este activa sau se au in vedere adaugirile la

constructii sau modernizarile.

3.2. Abordarea prin comparatie directa

! Aceasta abordare ia in considerare vanzarile proprietatilor similare sau substituibile si informatiile

referitoare la piata stabilind o estimare a valorii prin procese de comparatie. Premiza majora a metodei este

aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare sa fie in relatie directa cu preturile unor proprietati

competitive si comparabile. In general, proprietatea evaluata este comparata cu vanzarile unor proprietati

similare, tranzactionate pe o piata deschisa. Analiza comparativa se axeaza pe asemanarile si diferentele

intre proprietati si tranzactii care influenteaza valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferentele in:

-! drepturile de proprietate evaluate

-! motivatia cumparatorilor si vanzatorilor

-! conditiile de finantare

-! situatia pietei la momentul vanzarii

-! dimensiunile

-! amplasamentul

! Metoda da indicatii de prima importanta, referitoare la valoarea de piata in evaluarea proprietatilor

imobiliare ce nu sunt cumparate pentru caracteristicile lor de a produce venituri. Pentru estimarea valorii de

piata a terenurilor prin aceasta metoda, evaluatorul a apelat la informatiile provenite din tranzactiile unor

proprietati din zona.


CAPITOLUL 4 - PREZENTAREA DATELOR

! Inspectia imobilelor din patrimoniul S.C. MIALEX SRL s-a facut de catre evaluator in data de

24.06.2011, in prezenta reprezentantului lichidatorului judiciar CRIS CONSULT S.P.R.L.

!

4.1. LOTUL NR. 1 - Imobilul situat in intravilanul municipiului Buzau, Aleea Industriilor nr. 2, judet Buzau, inscris in Cartea Funciara nr. 12518 a localitatii Buzau cu nr. Cadastral 7446Compus din:

- teren in suprafata totala de 1.185 mp categoria curti constructii pe care se afla amplasata o hala

industriala in suprafata construita de 932 mp, suprafata utila de 848,98 mp cu fundatie din beton, zidarie

din boltari, invelitoare din planseu de beton izolat cu carton;

- Cota indiviza de 1/3 din imobilul situat in Buzau, Aleea Industriilor nr. 2, jud. Buzau, inscris in cartea

funciara nr. 12518 a localitatii Buzau cu nr. Cadastral 7449 constand in suprafata de 80 mp categoria curti

constructii;


funciara nr. 12518 a localitatii Buzau cu nr. Cadastral 7450 constand in suprafata de 63 mp categoria curti

constructii

Vecini:

- la N - SC CIBELA BUFTEA SA;

- la E - SC CIBELA BUFTEA SA;

- la S - SC CIBELA BUFTEA SA, SC METAL GEMA SRL si SC MIALEX SRL;

- la V - SC MIALEX SRL.

Estimarea valorii terenului prin comparatii relativeElementul de comparatie Proprietatea subiect Comparatie 1 Comparatie 2 Comparatie 3

Mun. Buzau Mun. Buzau Mun. Buzau Mun. Buzau

Suprafata mp Suprafata mp

1185 mp 4950 mp 34000 mp 11000mp

0 PRET VANZARE 198.000 euro 476.000 euro 165.000 euro

Pret vanzare EUR/mp 40 14 15

1 DREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATE

Drepturi de proprietate transmise

liber

Liber Liber Liber


Elementul de comparatie Proprietatea subiect Comparatie 1 Comparatie 2 Comparatie 3

Corectie liber 0% 0% 0%

Pret corectat

liber

40 14 15

2 RESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALE

Restrictii legale

Fara restrictii legale

Fara restrictii legale Fara restrictii legale Fara restrictii legale

Corectie Fara restrictii legale 0% 0% 0%

Pret corectat


40 14 15

3 CONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARE

Conditii de finantare

Cash

Cash/Credit Cash/Credit Cash/Credti

Corectie Cash -10% -10% -10%

Pret corectat

Cash

36 12,60 13,50

4 CONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARE

Conditii de vanzare

Vanzare fortata

Oferta Oferta Oferta

Corectie Vanzare fortata -30% -30% -30%

Pret corectat

Vanzare fortata

25,20 8,82 9,45

5 CONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATA

Conditii ale pietei

Cerere redusa

Cerere redusa Cerere redusa Cerere redusa

Corectie Cerere redusa 0% 0% 0%

Pret corectat

Cerere redusa

25,20 8,82 9,45

6 LOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCES

Localizare

Adiacent drum local

Adiacent drum local Adiacent drum local Adiacent drum local

Corectie Adiacent drum local 0% -5% 0%

Pret corectat

Adiacent drum local

25,20 8,82 9,45

7 UTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILE

Utilitati

Apa si energie electrica




Corectie Apa si energie electrica 0% 0% 0%

Pret corectat


25,20 8,82 9,45

8 MARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEI

Suprafata mp

1185 mp

4950 mp 34000 mp 11000mp

Corectie 1185 mp +10% +30% +20%

Pret corectat

1185 mp

27,72 11,46 11,34

9 CEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARE

Cea mai buna utilizare

Teren pentru constructii




Corectie Teren pentru constructii 0% 0% 0%

Pret corectat


27,72 11,46 11,34



10 Pret corectatPret corectat 27,72 11,46 11,34

Corectia totalaAbsolut -12,28 -2,54 -3,66

Corectia totalaProcentual -30% -18% -24%

Euro/mp 11,46

Ron/mp 47,56

! Valoarea terenului a fost estimat astfel la 11,46 Eur/mp, respectiv, 13.580 Euro, adica 13.600

euro rotunjit.

Corp Hala Industriala

Constructie in suprafata de 932 mp

Descrierea constructiei evaluate, Corp hala industriala:

Regim inaltime P

Suprafata Acd - 932 mp

Caracteristici Structura: fundatii de beton

Zidarie portanta din boltari

Acoperis: planseu de beton izolat cu carton bitumat

Tamplarie Exterioara: metalica

Interioara: metalica

Finisaje: Medii: zugraveli simple pe tencuieli driscuite

Pardoseli de ciment;

Instalatii si dotari electrice Normale - instalatie de iluminat incandescent

! Pentru estimare valorii de piata evaluatorul a folosit abordarea pe costuri, metoda costurilor unitare

barem. S-a folosit FISA NR. 29 din “Catalogul pentru reevaluarea nr. 3 “ editat de MATRIX ROM

BUCURESTI.

FISA DE CALCUL

- Brosuri 1965

****************************** Depozit ******************************

>> Descrierea Obiectului :

cladire parter______________________________________________________________________________________

Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 13

cladire compartimentata

fara pod rulant

schelet din beton armat

pereti exteriori din boltari

acoperis cu hidroizolatie

pardoseala din beton

lungimea <= 55 m

latimea <= 25 m

inaltimea <= 6 m (limite de aplicare 4 - 8 m)

>> Conform :

Brosura 3 : -Cladiri si constructii pentru depozitare

Fisa 20 : -Cladire pentru depozitarea materiilor prime din industria materialelor de constructii si

lemnului

- structura portanta din caramida (inlocuitori, piatra)

- cladire parter si etaj

- finisaj inferior

Valoarea de inlocuire pe mp Ad 610 lei

Masuratorile pe teren 932 mp Ad

Valoarea de inlocuire 610 lei x 932 mp Ad = 568520 lei

>> La care s-au aplicat corectiile :

- Pentru lipsa incalzire

-38lei x 932 mp Ad = -35416lei

- Pentru instalatie sanitara

-13lei x 932 mp Ad = -12116lei

- Pentru instalatie electrica de iluminat incandescent

-23lei x 932 mp Ad = -21436lei

- Pentru vanzare fortata

-122lei x 932 mp Ad = -113704lei

______________________________________________________

Valoarea corectiilor: -182672 lei


>> Valoare obiect: 568520 + -182672 = 385848 lei

FISA EVALUARE IMOBIL PE BAZA DE VENIT

1. Caracteristicile spatiului:

- Suprafata totala inchiriata - 932 mp

2. Stabilirea chiriei de lucru obtenabile (CL)

Din analiza pietei imobiliare a spatiilor comerciale, chiria posibil de obtinut din spatiul analizat este de 1,35

euro/mp.

CL = 1,35 euro/mp/luna x 932 mp = 1.258,20 euro/luna;

3. Stabilirea venitului potential brut (VPB) si a venitului brut efectiv (VBE)

VPB = 12 x CL = 12 x 1.258,20 = 15.098,40 euro/an

4. Estimarea cheltuielilor aferente proprietatii, suportate de catre proprietar (CH)

Cheltuielile aferente proprietatii sunt urmatoarele:

CE = cheltuieli anuale cu impozitele şi taxe locale: pentru societatile comerciale acesta este

de 1% din valoarea declarata (de obicei valoarea de piata) 150.000 EURO x 1% = 1.500 EURO

A = cheltuieli cu asigurarea imobilului. Pentru acest tip de spatiu comercial prima anuală de

asigurare este de 0,1% din valoarea spatiului comercial:

150.000 EURO x 0,1% =150 EURO

R = provizioane pentru reparatia capiatala a spatiului comercial precum si a partilor comune din cladire:

apreciate de expert la 0,5% din valoarea de nou (la 15 ani trebuiesc reparate/inlocuite instalatiile, finsajele,

invelitoarea, etc.): 150.000 EURO x 0,5% = 750 EURO G = gestionare contract de inchiriere 0,5% din

venituri 15.098 EURO x 0,5% = 76 EURO

! Rezulta total cheltuieli aferente proprietatii: CH=CE +A+R+G CH = 1.500 EURO/an + 150 EURO/an +

750 EURO/an + 76 EURO/ an = 2.486 EURO/an.

5. Determinarea venitului net din exploatare (VNE)

VNE = VBE - CH

VNE = 15.098,40 - 2.476 = 12.622,40 euro

6. Stabilirea ratei de capitalizare

Algorimul de calcul C = Co + R, unde:

Co = rata neutră de capitalizare egala cu dobânda la plasamentele financiare cu risc zero


se determina ca rata dobanzilor reale (curatate de inflatie) practicate de catre banci, CEC sau alte institutii

financiare, sau randamentul real al unor plasamente alternative (certificate de trezorerie).

-! putem estima o dobanda la plasamentele in certificatele de trezorerie de 9% (in conditii de inflatie);

- rata inflatiei pentru anul 2008 = 7%

Rezulta: Co = (0,09-0,07)/(1+0,07) = 0,1869 = 1,87%, rotund 2%

R = riscurile specifice de plasament

- risc de afacere imobiliara cu spatii pentru depozitare, riscul de plasament este mediu, respectiv 3%

- risc pentru spatiu aflat intr-un amplasament bun, riscul de plasament este mediu, respectiv 3%

- randamentul suplimentar asteptat de investitori 2%

Rezultă: C = 2% + 3% + 3% + 2% = 10%

VF = VNE/C = 12.622,40/0,10 = 126.224 euro

4.2. LOTUL NR. 2 - Imobilul situat in intravilanul municipiului Buzau, Aleea Industriilor nr. 2, judet

Buzau, inscris in Cartea Funciara nr. 12518 a localitatii Buzau cu nr. Cadastral 7451

Compus din:

- teren in suprafata totala de 228 mp categoria curti constructii;


funciara nr. 12518 a localitatii Buzau cu nr. Cadastral 5632/1 constand in suprafata de 73 mp categoria

curti constructii;



curti constructii

Vecini:



- la S - SC TINA PROD COM SRL, SC METAL GEMA SRL;

- la V - SC CIBELA BUFTEA SA.





228 mp 4950 mp 34000 mp 11000mp





liber

Liber Liber Liber


Pret corectat

liber

40 14 15


Restrictii legale




Pret corectat


40 14 15



Cash



Pret corectat

Cash

36 12,60 13,50


Conditii de vanzare

Vanzare fortata



Pret corectat

Vanzare fortata

25,20 8,82 9,45


Conditii ale pietei

Cerere redusa



Pret corectat

Cerere redusa

25,20 8,82 9,45


Localizare

Adiacent drum local



Pret corectat

Adiacent drum local

25,20 8,82 9,45


Utilitati






Pret corectat


25,20 8,82 9,45


Suprafata mp

223 mp

4950 mp 34000 mp 11000mp



Corectie 223 mp +10% +30% +20%

Pret corectat

223 mp

27,72 11,46 11,34








Pret corectat


27,72 11,46 11,34




Euro/mp 11,46

Ron/mp 47,56

! Valoarea terenului a fost estimat astfel la 11,46 Eur/mp, respectiv, 2.555,58 Euro, adica 2.600

euro rotunjit.






euro/mp.

CL = 223 euro/mp/luna x 0,15 mp = 34,95 euro/luna;


VPB = 12 x CL = 12 x 34,95 = 419,40 euro/an




de 1% din valoarea declarata (de obicei valoarea de piata) 4000 EURO x 1% = 40 EURO



4000 EURO x 0,1% = 4 EURO




invelitoarea, etc.): 4000 EURO x 0,5% = 20 EURO G = gestionare contract de inchiriere 0,5% din venituri

419.40 EURO x 0,5% = 2,09 EURO

! Rezulta total cheltuieli aferente proprietatii: CH=CE +A+R+G CH = 40 EURO/an + 4 EURO/an + 20

EURO/an + 2,09 EURO/ an = 666,09 EURO/an.


VNE = VBE - CH

VNE = 419,40 - 66,09 = 353,31 euro













Rezultă: C = 2% + 3% + 3% + 2% = 10%

VF = VNE/C = 353,31/0,10 = 3.533 euro

4.3. LOTUL NR. 3 - Imobilul situat in intravilanul municipiului Buzau, Aleea Industriilor nr. 3, judet Buzau, inscris in cartea funciara nr. 12518 a localitatii BuzauCompus din:

- teren in suprafata totala de 2.680,94 mp categoria curti constructii pe care se afla amplasata o hala

industriala in suprafata construita de 1616,65 mp, cu fundatie din beton, zidarie din boltari, invelitoare din

planseu de beton izolat cu carton;




curti constructii;

Vecini:



- la S - Aleea Industriilor;





2680 mp 4950 mp 34000 mp 11000mp





liber

Liber Liber Liber


Pret corectat

liber

40 14 15


Restrictii legale




Pret corectat


40 14 15



Cash



Pret corectat

Cash

36 12,60 13,50


Conditii de vanzare

Vanzare fortata



Pret corectat

Vanzare fortata

25,20 8,82 9,45


Conditii ale pietei

Cerere redusa





Pret corectat

Cerere redusa

25,20 8,82 9,45


Localizare

Adiacent drum local



Pret corectat

Adiacent drum local

25,20 8,82 9,45


Utilitati






Pret corectat


25,20 8,82 9,45


Suprafata mp

2680 mp

4950 mp 34000 mp 11000mp

Corectie 2680 mp +10% +30% +20%

Pret corectat

2680 mp

27,72 11,46 11,34








Pret corectat


27,72 11,46 11,34




Euro/mp 11,46

Ron/mp 47,56

! Valoarea terenului a fost estimat astfel la 11,46 Eur/mp, respectiv, 30.723.57 Euro, adica

31.000 euro rotunjit.

Corp Hala Industriala

Constructie in suprafata de 1616 mp

Descrierea constructiei evaluate, Corp hala industriala

Regim inaltime P

Suprafata Acd - 1616 mp


Zidarie portanta din boltari ______________________________________________________________________________________

Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 21









BUCURESTI.

FISA DE CALCUL

- Brosuri 1965

****************************** Depozit ******************************


cladire parter


fara pod rulant


pereti exteriori din boltari



lungimea <= 55 m

latimea <= 25 m

inaltimea <= 6 m (limite de aplicare 4 - 8 m)

>> Conform :

Brosura 3 : -Cladiri si constructii pentru depozitare

Fisa 20 : -Cladire pentru depozitarea materiilor prime din industria materialelor de constructii si

lemnului


- cladire parter si etaj

- finisaj inferior



Masuratorile pe teren 1616 mp Ad

Valoarea de inlocuire 610 lei x 1616 mp Ad = 985760 lei



-38lei x 1616 mp Ad = -61408lei


-13lei x 1616 mp Ad = -21008lei


-23lei x 1616 mp Ad = -37168lei


-122lei x 1616 mp Ad = -197152lei

______________________________________________________








euro/mp.

CL = 1,35 euro/mp/luna x 1616 mp = 2.181,60 euro/luna;


VPB = 12 x CL = 12 x 2.181,60 = 26.179,20 euro/an








200.000 EURO x 0,1% =200 EURO



invelitoarea, etc.): 200.000 EURO x 0,5% = 1.000 EURO G = gestionare contract de inchiriere 0,5% din

venituri 26.179,20 EURO x 0,5% = 130,9 EURO


130,9 EURO/an + 1.000 EURO/ an = 3.330,90 EURO/an.


VNE = VBE - CH

VNE = 26.179,20 - 3.330,90 = 22.848,30 euro













Rezultă: C = 2% + 3% + 3% + 2% = 10%

VF = VNE/C = 22.848,30/0,10 = 228.483 euro


4.4. LOTUL NR. 4 - Imobilul situat in intravilanul municipiului Buzau, Aleea Industriilor nr. 3, judet Buzau, inscris in Cartea Funciara nr. 12518 a localitatii Buzau cu nr. Cadastral 5631Compus din:

- teren in suprafata totala de 152,50 mp categoria curti constructii pe care se afla amplasata un sediu

administrativ cu o suprafata construita de 152,50 mp, si o suprafata desfasurata de 475,5 mp;

Vecini:



- la S - SC CIBELA BUFTEA SA, SC METAL GEMA SRL si SC MIALEX SRL;





152,50 mp 4950 mp 34000 mp 11000mp





liber

Liber Liber Liber


Pret corectat

liber

40 14 15


Restrictii legale




Pret corectat


40 14 15



Cash



Pret corectat

Cash

36 12,60 13,50


Conditii de vanzare

Vanzare fortata



Pret corectat

Vanzare fortata

25,20 8,82 9,45




Conditii ale pietei

Cerere redusa



Pret corectat

Cerere redusa

25,20 8,82 9,45


Localizare

Adiacent drum local



Pret corectat

Adiacent drum local

25,20 8,82 9,45


Utilitati






Pret corectat


25,20 8,82 9,45


Suprafata mp

152,50 mp

4950 mp 34000 mp 11000mp

Corectie 152,50 mp +10% +30% +20%

Pret corectat

152,50 mp

27,72 11,46 11,34








Pret corectat


27,72 11,46 11,34




Euro/mp 11,46

Ron/mp 47,56

! Valoarea terenului a fost estimat astfel la 11,46 Eur/mp, respectiv, 1.747,65 Euro, adica 1.800

euro rotunjit.

Corp Sediu Administrativ

Constructie in suprafata de 152,50 mp si suprafata desfasurata de 457,50 mp

Descrierea constructiei evaluate, Corp sediu administrativ

Regim inaltime P+2

Suprafata Acd - 457,50 mp



Zidarie portanta din boltari









BUCURESTI.

FISA DE CALCUL

- Brosuri 1965

****************************** Cladire administrativa ******************************


cladire parter + doua etaje etaj



pereti exteriori din caramida



>> Conform :

Brosura 4 : -Cladiri pentru invatamant, stiinta, cultura si arta, constructii administrative

Fisa 20 : -Cladire administrativa curenta pentru administratie judeteana, locala, comunala,

intreprindere si alte unitati


- cladire parter si doua etaje

- finisaj inferior


Masuratorile pe teren 457,50 mp Ad


Valoarea de inlocuire 970 lei x 457,50 mp Ad = 443775 lei



-57 lei x 457,5 mp Ad = -27103lei


-19 lei x 475,5 mp Ad = -8692lei


-34 lei x 475,5 mp Ad = -15555lei


-183 lei x 475,5 mp Ad = -87016lei

______________________________________________________





- Suprafata totala inchiriata - 457,5 mp



euro /mp.

CL = 1,75 euro/mp/luna x 457,5 mp = 800,62 euro/luna;


VPB = 12 x CL = 12 x 800,62 = 9.607,44 euro/an




de 1% din valoarea declarata (de obicei valoarea de piata) 80.000 EURO x 1% = 800 EURO



80.000 EURO x 0,1% = 80 EURO




invelitoarea, etc.): 80.000 EURO x 0,5% = 400 EURO G = gestionare contract de inchiriere 0,5% din venituri

9.607 EURO x 0,5% = 48 EURO

! Rezulta total cheltuieli aferente proprietatii: CH=CE +A+R+G CH = 800 EURO/an + 80 EURO/an +



VNE = VBE - CH

VNE = 9.607 - 1.328 = 8.279 euro













Rezultă: C = 2% + 3% + 3% + 2% = 10%

VF = VNE/C = 8.279/0,10 = 82.790 euro

4.5. LOTUL NR. 5 - Imobilul situat in Sarata Monteoru, comuna Merei, judetul Buzau

Compus din:

- Casa de locuit, constructie din lemn si panouri PAL, invelita cu azbest si tabla, alcatuita din: parter: sase

camere, terasa acce, etaj: balcon, sase camere, in suprafata construita totala de 170,05 mp;

- Teren aferent constructiei situat in tarlaua 51, in suprafata de 500 mp.

Vecini:


- la N - padure;

- la E - Lunca Marian;

- la S - drum de acces;

- la V - Serban Iliuta.






euro/mp.

CL = 5,5 euro/mp/luna x 170,05 mp = 935,27 euro/luna;


VPB = 12 x CL = 12 x 935,27 = 11.223 euro/an







100.000 EURO x 0,1% =100 EURO








VNE = VBE - CH

VNE = 11.223 - 1.656 = 9.567 euro














Rezultă: C = 2% + 3% + 3% + 2% = 10%

VF = VNE/C = 9.567/0,10 = 95.670 euro

4.6. LOTUL NR. 6 - Imobilul situat in Buzau, bl. 1 Decembrie 1918, colt cu str. Unirii, bl. B12, parter

Compus din:

- Doua birouri;

- Magazin desfacere;

- Doua holuri;

- Depozit marfa;

- Bucatarie;

- Debara;

- Grup sanitar;

Suprafata desfasurata este de 219,50 mp si suprafata utila de 186,78 mp.

Vecini:

- la N - casa scarii;

- la E - domeniu public;

- la S - domeniu public;

- la V - domeniu public si SC MAGAZIN OLIMP.






Din analiza pietei imobiliare a spatiilor comerciale, chiria posibil de obtinut din spatiul analizat este de 5 euro/

mp.

CL = 5 euro/mp/luna x 219,50 mp = 1097 euro/luna;


VPB = 12 x CL = 12 x 1097 = 13.164 euro/an







100.000 EURO x 0,1% =100 EURO








VNE = VBE - CH

VNE = 13.164 - 1.661 = 11.503 euro














Rezultă: C = 2% + 3% + 3% + 2% = 10%

VF = VNE/C = 11.503/0,10 = 115.030 euro

REZULTATELE EVALUARIIRezultatele evaluarii sunt:

Conform metodei costurilor:

Lotul nr. 1 ! - teren:! ! 13.600 euro;

! ! - constructii:! 92.975 euro;

! ! - total:! ! 106.575 euro.

Lotul nr. 2! - teren:! ! 2.600 euro;

! ! - total:! ! 2.600 euro.



! ! - total:! ! 192.210 euro.



! ! - total:! ! 75.392 euro.

Conform metodei veniturilor:Lotul nr. 1 - 126.224 euro;

Lotul nr. 2 - 3.533 euro;





Avand in vedere metodele obtinute, valorile estimate pentru imobilele supuse evaluarii sunt urmatoarele:


Lotul nr. Descriere imobilValoare estimata

EURO

Valoare estimata

RON


126.224 523.830


3.533 14.662

Lotul nr. 3Imobilul situat in intravilanul municipiului Buzau, Aleea Industriilor nr. 3, judet Buzau, inscris in cartea funciara nr. 12518 a localitatii Buzau

192.210 797.672


82.790 343.579

Lotul nr. 5 Imobilul situat in Sarata Monteoru, comuna Merei, judetul Buzau 95.670 397.031

Lotul nr. 6 Imobilul situat in Buzau, bl. 1 Decembrie 1918, colt cu str. Unirii, bl. B12, parter 115.030 477.375

TOTALTOTAL 615.457 2.554.147


CONCLUZII

! In urma aplicarii metodelor de evaluare recunoscute de Standarde, a rezultat ca valoarea de

vanzare in cadrul procedurii de lichidare judiciara a bunurilor imobile din patrimoniul S.C. MIALEX SRL - in

faliment, bunuri imobile descrise in prezentul raport de evaluare, este de:

Valoare estimata = 615.457 eur (2.554.147 ron)

! Evaluatorul recomanda ca metoda de vanzare sa fie licitatie publica cu strigare. Se recomanda o

puternica mediatizarea in ziare si pe siteurile de specialitate.

! Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea

sunt:

• valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in

prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei lunii iulie 2011;

• valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele

legale;

• valoarea nu contine TVA;

• evaluarea este o opinie asupra unei valori;

• cursul valutar luat in considerare pentru calcule a fost de 4.1500 lei / EUR.

• valoarea estimata in EUR este valabila atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea pietei,

nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb valutar, etc) nu se modifica semnificativ. Pe

pietele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in

raport cu cursul valutar nu este neaparat liniara;

• valoarea este o predictie si este orientata spre viitor;

• valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu;

• valoarea este subiectiva;

• evaluarea este o opinie asupra unei valori;

! Raportul a fost pregatit in conformitate cu standardele, recomandarile si metodologie de lucru

recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania)

EVALUATOR,Membru ANEVAR Ing. Cristina DICA


raport de evaluare al imobilelor - crisconsult.rocrisconsult.ro/custom_images/anunturi/18b.pdf ·...

Documents