PUBLICITATEA NOTRII CLAUZEI DE INALIENABILITATE EXPRES I SUBNELEAS N CONVENIILE PRIVITOARE LA IMOBILE1. Notarea - noiune, obiect, sediul materieiNotarea este reglementat n Capitolul III Notarea unor drepturi, fapte i raporturi juridice al Titlului VII Cartea funciar, al Crii a III-a Despre bunuri a noului cod.Aa cum rezult chiar din titlul capitolului ce constituie sediul principal al materiei, notarea este nscrierea ce are ca obiect altedrepturidect cele tabulare,faptesauraporturi juridicen legtur cu imobilul (art. 881 alin. 2 teza a II-a NCC vorbind i de acte, nu doar de fapte), ea dispunndu-se, ca i nscrierea provizorie, aa cum rezult din art. 881 alin. 2 NCC i 909 alin. 2 NCC, numai n cazurile anume prevzute de lege, avnd de regul efect de opozabilitate sau, cu titlu de excepie, doar de informare.Cazurile expres prevzute de lege sunt cele artate n art. 902-906 NCC, precum i n alte texte ale codului sau ale unor legi speciale[1].Conform noului cod, respectiv art. 902 alin. 1 i art. 881 alin. 1 teza a II-a,obiectulnotrii l constituiealte drepturi dect cele tabulare, acte, fapte sau raporturi juridice n legtur cu imobilul.Vechea lege a crilor funciare, n art. 81, referitor la notrile cu efecte de opozabilitate i art. 82, privind notrile cu caracter de informare (dei nu folosea acest termen, ci, ca i art. 903 din noul cod, vorbea de notri ce pot fi efectuate fr ca opozabilitatea fa de terele persoane s atrne de aceast nscriere), nu definea la modul general obiectul acestei categorii de nscrieri, ns acesta rezulta din dispoziiile privind cuprinsul crii funciare, respectiv art. 141, referitor la cuprinsul prii a II-a, care, la punctul 5 reglementa nscriereafaptelor, drepturilor personale sau a altor raporturi juridice, precum i aciunile referitoare la proprietate,precum i din art. 142, privind cuprinsul prii a III-a, pct. 2, ce prevedea c aceast parte cuprinde nscrieri referitoare lafaptele, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i la aciunile privitoare la celelalte drepturi tabulare.Art. 38 din legea cadastrului (abrogat prin art. 87 pct. 4 din Legea nr. 71/2011) definea obiectul notrii ca fiindactele i faptele juridice privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar.Din analiza notrilor prevzute de cod, att n capitolul consacrat acestora, ct i n dispoziii din alte pri ale acestuia, rezult c legiutorul, dei a folosit o formulare parial diferit de cea din vechile reglementri, nu are o viziune nou asupra obiectului acestora. Bunoar, prevede n continuare notarea aciunilor ce au legtur cu imobilul (n art. 902 alin. 2 pct. 19), doar c, n textul art. 902 alin. 1 NCC, unde definete obiectul notrilor, nu prevede distinct notarea aciunilor privind drepturi nscrise n cartea funciar. De asemnea, reglementeaz n continuare notarea actelor referitoare la drepturi ce nu sunt reale (art. 881 alin. 1 NCC, art. 902 alin. 2 pct. 4, 6, 7 NCCetc.), dei nu le specific expres n capitolul referitor la notare (omindu-le chiar din titlul acestuia).2. Efectele notrilorDin compararea textelor art. 902 NCC, referitor la actele sau faptelesupuse notrii i art. 903 NCC, ce privete actele sau faptele carepot fi notaten cartea funciar, notarea, n raport de obiectul ei, poate avea un efect de opozabilitate, n cazurile prevzute de art. 902 i de informare, n cele enumerate art. 903.2.1 Notri cu efect de opozabilitate absolut i relativTextul art. 902 alin. 1 NCC, prevede c drepturile, faptele sau alte raporturi juridice prevzute la art. 876 alin. 2 devinopozabileterelor persoaneexclusiv prin notare,dac nu se dovedete c au fost cunoscute pe alt cale, n afara cazului n caredin lege rezult c simpla cunoatere a acestora nu este suficient pentru a suplini lipsa de publicitate(s.n)."Terii, conform alin. 3 al aceluiai articol, sunt cei care au dobndit un drept real sau un alt drept n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar.Din textul art. 902 alin. 1 NCC, rezult c, deregul, cunoaterea drepturilor, faptelor sau altor raporturi juridice n afara crii funciare are efect de opozabilitate a acestora fa de teri, chiar n lipsa nscrierii, ns, cu titlu deexcepie, cunoaterea efectiv nu face opozabile drepturile, faptele sau alte raporturi juridice supuse notrii atunci cnd legea leag efectul de opozabilitate doar de realizarea publicitii.Tocmai de aceea, n doctrin, se i vorbete despre un efect deopozabilitate absolut(n cazul notrii unor drepturi personale i a altor raporturi juridice, cum ar fi interdicia convenional de nstrinare i grevare, promisiunea de a ncheia un contract viitor, dreptul de preemiune convenional, gajul asupra creanei ipotecare, schimbarea rangului ipotecii, contractele de nchiriere sau cesiune de venituri etc., a notrii inteniei de a nstrina sau greva, a notrii sechestrului, urmririi imobilului sau veniturilor sale) i de un efect deopozabilitate relativ(n situaia notrii unor drepturi personale sau altor raporturi juridice, cum ar fi chitana de plat a anticipat a chiriei, art. 1.815 NCC, notarea aciunilor n justiie, cilor de atac i a altor raporturi juridice similare, cum ar fi aciunile privitoare la drepturile tabulare, cele privind ineficacitatea actelor juridice ce au stat la baza nscrierii, partajul, aciunile de carte funciar, ncheierea de respingere a cererii de nscriere i cile de atac mpotriva acesteia etc.)[2].n caz de concurs ntre dobnditori de la acelai autor, ns, textul art. 902 alin. 1 teza a II-a NCC face trimitere la regulile aplicabile drepturilor reale, cuprinse n art. 890-892, 896 i 897 NCC, reguli ce presupun nscrierea dreptului. i atunci, ne ntrebm legitim, dac exist opozabilitate n afara nscrierii, exist i preferin n afara ei, n ceea ce privete imobilele nscrise n cartea funciar? Cu alte cuvinte, fa de cine e opozabil un drept de crean nenscris? Dac cel fa de care este invocat dreptul de crean nenscris nu este nscris, la rndul su, exist criterii n afara crii pentru a fi preferat unul sau altul dintre drepturi? Se aplic principiul prioritii titlurilor, aparent repudiat de cod? Credem c rspunsul trebuie s fie negativ. Aadar, n caz de conflict de drepturi, unul dintre cei doi trebuie s se nscrie pentru a putea invoca dreptul su fa de cel care a dobndit un drept concurent de la acelai autor.Fa de cine, dintre cei care l cunosc, e opozabil dreptul nenscris, n sensul art. 902 alin. 1 teza I NCC? Credem c, de fapt, dreptul rmne opozabil doar cocontractantului, ceea ce difereniaz dreptul de crean de cel real, ce nu se transmite nici ntre pri fr nscriere (art. 885 alin. 1 NCC).2.2 Notri cu efect de informare absolut i relativPotrivit dispoziiilor art. 903 NCC, se vor putea nota ncartea funciar,fr ca opozabilitatea fa de teri s depind de aceast nscriere"(s.n.), incapacitatea sau restrngerea prin efectul legii a capacitii de exerciiu, declaraia de utilitate public n vederea exproprierii unui imobil, precum i orice fapte sau raporturi juridice care au legtur cu imobilul i care sunt prevzute n acest scop de lege.Precum se poate observa din formularea textului, aceast notare cu efect de informare are ca obiectdoarfapte sau raporturi juridice n legtur cu imobilul.i n cazul efectului de informare se vorbete de oinformare absolut(n situaia interdiciei legale de nstrinare sau grevare, a calitii de monument istoric a imobilului, a lucrrilor de expropriere) i de unarelativ(n ceea ce privete incapacitatea total sau parial de exerciiu a titularului dreptului tabular, notarea calitii de bun comun, hotrrea judectoreasc declarativ de moarte a titularului dreptului tabular nscris n cartea funciar etc)[3].n aceast situaie, ns, terminologia deriv din clasificarea terilor fa de care ar trebui s-i produc efectul raportul juridic sau faptul juridic.Astfel, n cazul efectului de informare absolut, chiar n cazul lipsei notrii, faptul juridic sau raportul juridic este opozabil oricrui dobnditor, precum i celor care au dobndit drepturi de la acesta.n situaia efectului de informare relativ, ns, trebuie s distingem ntre dobnditorul nemijlocit i subdobnditorul unui drept constituit sau transmis de acesta. Aceasta, deoarecedobnditorul nemijlocitare obligaia de a cerceta cuprinsul crii funciare i nscrisurile care l completeaz, conform dispoziiilor art. art. 901 alin. 2 NCC privind dobndirea cubun credina unui drept tabular, formularea codului fiind parial diferit de cea cuprins n art. 33 din vechea lege a crilor funciare i art. 31 alin. 2 din legea cadastrului[4]. Aceast obligaie nu incumb, ns,subdobnditorului, el avnd obligaia de a cerceta doar titlul autorului su, nu i titlurile n baza crora au fost nscrise drepturi n favoarea antecesorilor tabulari ai autorului su. De aceea, n lipsa notrii, faptele sau raporturile juridice respective sunt opozabile, n cazul informrii relative, doar dobnditorului nemijlocit. Dac, ns, acesta transmite sau constituie drepturi n favoarea unui subdobnditor, acesta din urm se va putea apra invocnd lipsa notrii, tocmai pentru c nu avea obligaia s verifice validitatea ntregului ir al transmisiunilor succesive. S-a spus c astfel de notri au valoarea relativ, pentru c ocrotesc doar intereselor terilor subdobnditori, nu i pe dobnditorii nemijlocii, crora faptele juridice sau raporturile juridice le sunt opozabile i fr nscriere.[5]2.3 Efectul constitutiv de drepturi reale al notrii inteniei de a nstrina sau de a ipotecaNotarea inteniei de a nstrina sau de a ipoteca este prevzut de art. 902 alin. 2 pct. 14 NCC i are o reglementare distinct i n art. 904 i 905, dup modelul vechii legi a crilor funciare (este vorba de art. 81 pct. 11 i art. 88-94), pentru c produce efecte de drept substanial ce depesc simpla opozabilitate a celorlalte notri prevzute de art. 902 alin. 2 NCC. Tocmai de aceea, i legea cadastrului, care lsa pe seama regulamentului de cadastru enumerarea faptelor i drepturilor personale, a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor i a altor nscrieri cu caracter temporar n legtur cu imobilul (art. 42 din regulament), n art. 39 i 40 din lege, cuprindea o reglementare distinct a inteniei de a nstrina sau de a ipoteca[6].Noul cod prevede c intentia de a nstrina sau ipoteca trebuie notat n favoarea unei persoanedeterminate, vechea reglementar fiind lacunar n acest sens, dei nu se putea imagina notarea fr a fi determinat persoana n favoarea creia este fcut. Noul cod a mrit termenul n care notarea i produce efectul, de la 2 luni la 3.Astfel, n msura n care contractul se ncheie n termenul de 3 luni de la data nregistrrii, prevzut de lege, dreptul de proprietate sau de ipotec imobiliar va avea rangul notrii. Aadar,efectul constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar, prevzut de art. 885 alin. 1 NCC, printr-o ficiune, se va producenc anterior ncheierii contractului ce constituie titlul n temeiul cruia se face nscrierea, i anumede la data nregistrrii cererii de notare a inteniei de a ncheia contractul, orice nscriere ulterioar rmnnd fr efecte fa de cel n favoarea cruia a fost realizat notarea.O astfel de notare nu doar face opozabil intenia de a nstrina sau ipoteca, ciare efectul unei nscrieri provizorii,ntruct, dac se ncheie contractul n termenul prevzut de lege,dreptul real se dobndete retroactiv, de la data nregistrrii cererii de notare.Notarea nu indisponibilizeaz imobilul, dar, ca i n cazul nscrierii provizorii, nscrierile ulterioare efectuate mpotriva celui care a crui intenie de nstrinare sau ipotecare a fost notat se radiaz din oficiu, ca urmare a nscrierii dreptului real a pentru a crui transmitere sau constituire a fost notat intenia n cartea funciar, n msura n care nscrierea ulterioar este incompatibil cu dreptul a crui intenie de transmitere sau constituire a fost notat. De exemplu, dac se noteaz intenia de a vinde imobilul, adic de a transmite dreptul de proprietate i ulterior se intabuleaz dreptul de proprietate sau orice alt drept real n favoarea unui ter, n interiorul termenului de 3 luni prevzut de art. 904 NCC, acesta va fi radiat. Dac, ns, se noteaz intenia de a ipoteca, transferul proprietii ctre un ter nu va afecta drepturile creditorului ipotecar, ipoteca avnd rang anterior i conferind un drept de urmrire titularului su[7]. Dac, dup notarea inteniei de a ipoteca, se constituie un dezmembrmnt al dreptului de proprietate ulterior notrii, cum ar fi un drept de uzufruct, sunt aplicabile dispoziiile art. 2.360 NCC, potrivit crora creditorul ipotecar poate urmri bunul n minile oricui ar trece, fr a ine seama de drepturile reale constituite sau nscrise dup nscrierea ipotecii sale". Diferena dintre notarea inteniei de a nstrina sau ipoteca i nscrierea provizorie a unui drept real sub condiie suspensiv rezult din natura actului, n sens denegotium,ce st la baza nscrierii, ntruct, n cazul nscrierii provizorii, vorbim de un contract translativ sau constitutiv de drept real, n timp ce, n situaia inteniei de a nstrina sau ipoteca, este vorba de o manifestare de voin ce nu produce efecte juridice dect dac este urmat de ncheierea contractului la care se refer, prile situndu-se nfaza precontractual de negocieri, n sensul art. 1.182-1.184 NCC, titularul dreptului tabular fiind cel care aduce la cunotin public existena acestor negocieri, nscrierea fcndu-se la simpla sa cerere[8].Nimic nu se opune, ns, n opinia noastr, la notareaofertei de a contracta(art. 1.187 i urm. NCC).n cazul nscrierii provizorii, se nscrie de la bun nceput nsui dreptul real, n timp ce, n situaia prevzut de art. 904 NCC, se nscrie doar intenia de a constitui sau transmite n viitor un drept real. Tocmai pentru c este vorba de faza de negocieri precontractuale sau oferta de a contracta, nu sunt aplicabile dispoziiile art. 627 alin. 4 NCC, potrivit crora clauza de inalienabilitate este subneleas nconveniiledin care se nate obligaia de a trasmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau determinabil" (s.n.).3. Notarea interdiciei de nstrinare expres3.1. Notarea interdiciei de nstrinare i grevare, a substituei fideicomisare i a clauzelor de insesizabilitatea) Distincia dintre inalienabilitatea convenional i cea legalArt. 902 alin. 2 pct. 8 NCC prevede notarea interdiciei de nstrinare sau de grevare a unui drept nscris n cartea funciar. Textul se refer lainalienabilitatea convenional, ntruct cea legal, instituitpropter rem(cauz de indisponibilizare a unor bunuri, cum e cazul celor din domeniul public sau al unora din domeniul privat scoase temporar din circuitul civil)sauintuitu personae(care este o incapacitate de folosin), opereaz de drept, fr a fi necesar notarea n cartea funciar[9].De remarcat c exist o necorelare terminologic ntre reglementarea privind cartea funciar i cea de principiu privind drepturile, faptele sau alte raporturi juridice supuse nscrierii. n noul cod, interdicia convenional de nstrinare i grevare poart denumirea legal declauz de inalienabilitatei este reglementat n art. 626-629 NCC privind limitele convenionale ale dreptului de proprietate privat.b) Sursele inalienabilitii instituit prin voina subiectului de dreptPotrivit art. 627 alin. 1 NCC, prin convenie sau testament, se poate interzice nstrinarea unui bun pe o perioad de maxim 49 de ani.Clauza de inalienabilitate poate s mbrace i formasubstituiei fideicomisareprevzut de art. 994-1.000 NCC[10], ce poate fi cuprins, la rndul ei, ntr-un contract de donaie sau legat cuprins ntr-un testament[11].c) Clauza de inalienabilitate expres versus clauza de inalienabilitate subneleasEa poate fiexpressausubneleas,n conveniile din care se nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau determinabil (art. 627 alin. 4 NCC).Ce nseamn obligaia de a transmite n viitor dreptul de proprietate? Este vorba despre o obligaie de a face sau una de a da? Credem c nu este vorba de o obligaie de a da, chiar dac ea se nate dintr-un contract de vnzare cumprare i nu dintr-un antecontract. Aceasta, deoarece, avnd n vedere efectul constitutiv de drepturi al intabulrii, rezultnd din dispoziiile art. 885 alin. 1 NCC, contractul de vnzare cumprare i produce efectul translativ de proprietate doar la data nscrierii dreptului n cartea funciar. Aa se i explic definiia contractului de vnzare cumprare, cuprins n art. 1.650 alin. 1 NCC, ca fiind contractul prin care vnztorul transmite sau, dup caz,se obligs transmit cumprtorului proprietatea unui bun n schimbul unui pre (...)" (s.n.). Desigur, aceasta dac facem abstracie de dispoziiile tranzitorii cuprinse n art. 56 din Legea nr. 71/2011, ce amn producerea efectului constitutiv de drepturi al intabulrii pn la data finalizrii lucrrilor de cadastru pe teritoriul unei uniti administrativ teritoriale, pn la acea dat, nscrierea avnd efect de opozabilitate i dreptul transmindu-se prin simpla ncheiere a contractului.Indiferent, ns, de efectul nscrierii i data dobndirii dreptului de proprietate (aceea a ncheierii contractului sau a nregistrrii cererii de nscriere n cartea funciar), n cazul contractului de vnzare cumprare neafectat de vreo modalitate, nu se mai pune problema inalienabilitii, pentru c, din reglementarea situaiei terului dobnditor de rea-credin, cuprins n art. 892 NCC, rezult c vnzarea multipl a imobilului nu atrage vreo sanciune asupra celui care i-a nscris primul dreptul, chiar dac a ncheiat ultimul contractul i a cunoscut existena celui anterior, cu excepia situaiei n care l-a mpiedicat, prin violen sau viclenie, pe cel care a fost ndreptit, printr-un act juridic valabil cu dat cert anterioar, s nscrie dreptul real n folosul su. Aadar, n situaia contractului de vnzare cumprare neafectat de modaliti, nu sunt aplicabile dispoziiile art. 629 alin. 2 NCC, ce permit anularea actului de nstrinare ncheiat cu nerespectarea clauzei de inalienabilitate.Conform dispoziiilor art. 601 din legea cadastrului, introdus prin Legea nr. 60/2012 privind aprobareaOrdonantei de urgenta a Guvernului nr. 79/2011pentru reglementarea unor msuri necesare intrrii n vigoare a Legii nr. 287/2009privind Codul civil, n categoria conveniilor prevzute de art. 627 alin. (4) din Codul civil, din care se nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat ori determinabil, intr i antecontractele avnd ca obiect transmiterea n viitor, prin ncheierea de contracte, a dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, dup caz, dac prin lege nu se prevede altfel."O convenie din care se nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau determinabil, n care clauza de inalienabilitate este subneleas este, aadar,promisiunea unilateral de vnzare(art. 1.327, art. 1.669 alin. 3 NCC) saupromisiunea bilateral de vnzare(art. 1.669 alin. 1 NCC), nu i promisiunea unilateral de cumprare, ntruct raiunea inalienabilitii este pstrarea bunului n patrimoniul promitentului vnztor, pentru ca acesta s-i poat executa obligaia de a ncheia n viitor contractul promis, translativ de proprietate.Tot o convenie din care se nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau determinabil este ivnzarea cu rezerva proprietii(art. art. 1.755 NCC), asupra creia vom reveni n seciunea destinat notrii ei.De reinut c clauza de inalienabilitate subneleas este instituit n sarcina nstrintorului i n favoarea dobnditorului, scopul ei fiind prezervarea dreptului de proprietate n patrimoniul nstrintorului pentru a putea fi transmis n viitor dobnditorului. n cazul clauzei de inalienabilitate exprese, lucrurile stau invers, ea este stipulat n favoarea nstrintorului (sau a unui ter, eventual) i n sarcina dobnditorului. De exemplu, un printe doneaz copilului su un imobil locuin, instituind o clauz de inalienabilitate n sarcina donatarului pe o perioad determinat (de exemplu, pn la atingerea vrstei la care l consider suficient de responsabil pentru a dispune de bunurile sale sau pn la ncheierea unei cstorii ori pn la naterea primului copil din cstorie etc.).Pentruopozabilitatea clauzei de inalienabilitate exprese, trebuie ndeplinite formalitile de publicitate prevzute de lege (art. 628 alin. 2 NCC), respectiv notarea n cazul bunurilor imobile (art. 902 alin. 2 pct. 8 NCC). n ceea ce privete substituia fideicomisar, art. 995 alin. 3 NCC, prevede c aceastsarcineste supus notrii n cartea funciar.Clauza de inalienabilitate subneleas nu se noteaz,dar opozabilitatea ei este asigurat de notarea antecontractului (art. 902 alin. 2 pct. 12, art. 906 NCC), respectiv a vnzrii cu rezerva proprietii (art. 902 alin. 2 pct. 9 NCC).Termenul de 49 de ani, prevzut de art. 627 alin. 1 NCC, se refer doar la clauza de inalienabilitateexpres, nu i la cea subneleas, prevzut de alin. 4 al aceluiai articol, ncepnd s curg de la datadobndirii dreptului(n cazul clauzei subnelese, fiind vorba de obligaia de a transmite n viitor proprietatea, dreptul nu se dobndete, inalienabilitatea fiind stabilit tocmai pentru a asigura dobndirea sa n viitor de ctre cel n favoarea cruia inalienabilitatea este instituit).d) Termenul n care i produce efectul clauza de inalienabilitate expresPentru situaia n care, totui, s-ar stipula un termen mai mare de 49 de ani, legiutorul nu a prevzut, ca n cazul opiunii de rscumprare (art. 1.758 alin. 2 NCC), reducerea acestuia la cel maxim prevzut de lege. ntr-o astfel de situaie, ca i n aceea n care actul nu cuprinde durata inalienabilitii, registratorul de carte funciar, obligat fiind, conform art. 48 alin. 1 lit. a din legea cadastrului s verifice dac actul n temeiul cruia se cere nscrierea este ncheiat cu respectarea formelor prescrise de lege", va respinge cererea n temeiul art. 63 alin. 1^1 din regulamentul de cadastru, pentru c actul nu ndeplinete anumite condiii speciale prevzute de reglementrile n vigoare".n ceea ce privete momentul n care ncepe s i produc efectul clauza de inalienabilitate, n cazul dobndirii prin contract, avnd n vedere efectul constitutiv al nscrierii drepturilor reale prevzut de art. 885 alin. 1 NCC, dobndirea dreptului are loc la data nregistrrii cererii de nscriere, acesta fiind, aadar, momentul ce marcheaz i nceperea efectelor clauzei de inalienabilitate. Dac avem n vederedispoziiile tranzitoriicuprinse n art. 56 din Legea nr. 71/2011, pn la definitivarea lucrrilor de cadastru la nivelul unei uniti administrativ teritoriale nscrierea producnd doar un efect de opozabilitate, termenul ncepe s curg nc de la data ncheierii contractului (dac dobndirea dreptului nu este afectat de vreun termen sau condiie suspensiv).n cazul testamentului, termenul curge de la data deschiderii succesiunii, care este data morii testatorului, motenirea fiind un mod de dobndire extratabular.e) Actele n temeiul crora se poate efectua notareaNotarea clauzei de inalienabilitate se face n bazacertificatului de motenitor(atunci cnd rezult din testament), ce trebuie s cuprind o meniune n acest sens (dei textul art. 80 din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici i activitii notariale[12], privind cuprinsul certificatului de motenitor, nu face referire expres la sarcinile sau clauzele de inalienabilitate stabilite prin testament) sau acontractuluin baza cruia s-a solicitat nscrierea (provizorie sau intabularea) dreptului real n favoarea dobnditorului.Pentru c nu exist vreun text n procedura nscrierii cum este cel din art. 55 alin. 4 din Legea nr. 7/1996, ce prevede nscrierea din oficiu a ipotecilor legale, aceast notare, aparent, nu s-ar putea face din oficiu, odat cu nscrierea dreptului real, ci doar la cererea celui n favoarea cruia este instituit clauza de inalienabilitate. Numai c, dac ar fi aa, notarea clauzei de inalienabilitate stabilit prin testament nu s-ar mai realiza aproape niciodat.Pentru a rspunde acestei probleme, trebuie s avem n vedere textul art. 629 alin. 2 NCC, potrivit cruia, n cazul nclcrii clauzei de inalienabilitate de ctre dobnditor, nstrintorul sau terul, dac inalienabilitatea s-a stipulat n favoarea acestuia, pot cere anularea actului subsecvent ncheiat cu nerespectarea clauzei. Cel care a dobndit drepturi prin ncheierea actului subsecvent nu este protejat de cuprinsul crii funciare, pentru c trebuia s verifice titlul autorului su. Doar un ter subdobnditor de bun credin de la acesta ar beneficia de lipsa notrii clauzei i aceasta doar n situaia n care cel n sarcina cruia a fost impus inalienabilitatea a fost nscris n cartea funciar timp de 3 ani (art. 909 alin. 3 NCC).Tocmai pentru c efectul de publicitate al crii prevzut de art. 900 NCC este suspendat timp de 3 ani chiar i fa de un ter de bun credin[13], nu putem accepta ideea unei nscrieri incomplete cu tiina registratorului de carte funciar, care este obligat s verifice valabilitatea actelor ce stau la baza nscrierii, chiar dac este vorba de motive de nulitate relativ, actele nule sau anulabile neputnd fi nscrise n cartea funciar[14]. Este adevrat c, n exemplul dat, nu se pune problema nevalabilitii actului de instituire a inalienabilitii, ci a celor ulterioare ncheiate cu nesocotirea sa, ns nu putem accepta posibilitatea unei nscrieri al crei caracter incomplet ar putea determina nevalabilitatea nscrierilor ulterioare.De aceea, atunci cnd se solicit nscrierea n cartea funciar a dreptului real dobndit n temeiul unui contract sau testament ce instituie i o clauz de inalienabilitate, registratorul de carte funciar are, teoretic, mai multe posibiliti: fie nscrie din oficiu clauza de inalienabilitate (aa cum nscrie din oficiu ipoteca legal), fie respinge cererea de intabulare (nscriere provizorie) pentru c nu s-a cerut i notarea clauzei de inalienabilitate, fie convoac (citeaz) prile, n temeiul art. 63 alin. 2 din regulamentul de cadastru, dac apreciaz c n aceast modalitate poate elucida impedimentul legal la nscriere, solicitndu-le s-i manifeste expres opiunea n sensul notrii clauzei de inalienabilitate, n caz contrar, urmnd s resping cererea de intabulare (nscriere provizorie) a dreptului real.f) Efectele notriiPentru a determinaefectele notrii clauzei de inalienabilitate, trebuie s clarificm mai nti cuprinsul noiunii de inalienabilitate, respectiv dac vizeaz doar transferul dreptului de proprietate sau i dezmembrarea acestuia, precum i constituirea unui drept de ipotec.n literatura de specialitate anterioar noului cod, s-a artat c inalienabilitatea nseamn interdicia nstrinrii cu orice titlu a bunului, prin acte juridice ntre vii, cu titlu oneros sau gratuit, iar, n lips de stipulaie contrar, presupune i interdicia de ipotecare. Inalienabilitatea nu nseamn, ns, fr o prevedere expres n acest sens, i interdicia constituirii unor drepturi reale dezmembrminte ale dreptului de proprietate[15]. n ceea ce privete coninutul noiunii de inalienabilitate, noul cod, atunci cnd reglementeaz caracterele juridice ale dreptului de proprietate public, n art. 861 alin. 1, stabilind c bunurile proprietate public suntinalienabile, imprescriptibile i insesizabile" (s.n.), prin inalienabilitate, n mod evident, nelege interdicia de nstrinare i grevare, inclusiv dezmembrare[16]. Textul art. 627 alin. 1 NCC, referitor la condiiile i domeniul de aplicare a clauzei de inalienabilitate, vorbete de interzicereanstrinriibunului, ceea ce, aparent, ar confirma opinia existent n doctrin anterior apariiei unei reglementri de principiu a clauzei de inalienabilitate, n sensul c este vorba de interdicia de a transfera proprietatea i de a ipoteca. Atunci cnd clauza de inalienabilitate este expres, pn la urm, aceast problem rmne una de interpretare a contractului. Nu putem spune acelai lucru, ns, despreclauza de inalienabilitate subneleasn contractele din care se nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau determinabil. Sensul reglementrii clauzelor subnelese n aceste categorii de contracte nu poate fi dect acela de a interzice nu doar transferul proprietii i ipotecarea, ci i dezmembrarea dreptului de proprietate, ntruct ceea ce se urmrete, de fapt, este prezervarea dreptului de proprietate n patrimoniul celui care s-a obligat s-l transmit n forma n care acesta exista la momentul asumrii obligaiei. De aceea, credem cprin inalienabilitate trebuie s nelegem nu doar interdicia nstrinrii i ipotecrii, ci, n lips de stipulaie contrar, i aceea a constituirii unor dezmembrminte ale dreptului de proprietate.Efectele notrii const, aadar, n indisponibilizarea bunului,acesta nu mai poate fi nstrinat voluntar, asupra sa nu pot fi constituite dezmembrminte ale dreptului de proprietate, nu poate fi grevat de o ipotec, fiind pe deplin valabile cele artate n cazul notrii locuinei familiei. Notarea inalienabilitii nu mpiedic transmiterea bunului pe cale de succesiune (legal sau testamentar art. 627 alin. 5 NCC), respectiv intabularea dreptului de proprietate n favoarea unuia sau mai multor motenitori.De la aceast regul, exist dou excepii.O prim excepie este cea prevzut de textul art. 2.351 NCC, conform cruia ipotecarea bunurilor inalienabile i insesizabile va fi valabil caipotec asupra unui bun viitor, dac inalienabilitatea sau insesizabilitatea are o natur convenional[17]. Fiind vorba de o ipotec asupra unui bun viitor, aceasta senscrie doar provizoriu, potrivit art. 898 pct. 1 NCC, justificarea ei fcndu-se prin radierea clauzei de inalienabilitate.O alt excepie rezult din dispoziiile art. 2.384 NCC, care sunt, de fapt, o reluare a celor din art. 2.376 NCC privindclauzele de inalienabilitate din contractele de ipotec,dispoziii potrivit crora actele de dispoziieasupra imobilului ipotecat suntvalabilechiar dac cel care a dobndit bunul cunoate stipulaia din contractul de ipotec ce interzice asemenea acte sau declar c ncheierea lor este echivalent cu nendeplinirea obligaiei". Aceast dispoziie descurajeaz, de fapt, inserarea unor astfel de clauze n contractele de ipotec, pentru c le lipsete de eficien. n literatura juridic, s-a susinut c acestea suntnule de drept[18]. Aceasta, deoarece, n caz de nstrinare, creditorul ipotecar nu este defavorizat prin ncheierea unor astfel de acte, el avnd atributul de urmrire, inclusiv n cazul constituirii unor dezmembrminte ale dreptului de proprietate, nefiind obligat s in seama de ele, conform dispoziiilor art. 2.360 NCC[19], dezmembrmintele dreptului de proprietate nscrise ulterior nscrierii ipotecii fiindinopozabilecreditorului ipotecar.Inalienabilitatea presupune iinsesizabilitateabunului, acesta neputnd fi urmrit atta timp ct clauza i produce efectele, dac prin lege nu se prevede altfel (art. 629 alin. 3 NCC)[20]. Aadar, regula este c inalienabilitatea include i insesizabilitatea, dac legea nu prevede vreoexcepien acest sens, o dispoziie similar existnd i n art. 2.329 alin. 2 NCC, ce reglementeaz clauzele de insesizabilitate, potrivit cruia toate bunurile care sunt, potrivit legii, inalienabile, sunt i insesizabile".Ca o consecin n ceea ce privete publicitatea imobiliar,clauza de inalienabilitate avnd ca efect i insesizabilitatea bunului, notarea ei n cartea funciar mpiedic nu doar nscrierea unor drepturi reale ulterioare (cu excepiile deja artate), ci i notarea sechestrului, a urmririi imobilului, prevzut de art. 902 alin. 2 pct. 17 NCC i, evident, nscrierea vreunui drept real dobndit n cadrul urmririi silite, n msura n care aceasta a avut loc cu ignorarea cuprinsului crii funciare.Rmne, ns, s rspundem la ntrebarea care sunt excepiile la care se refer art. 629 alin. 3 NCC, adic cele n cazul crora clauza de inalienabilitate nu atrage i insesizabilitatea bunului? Existena unei ipoteci anterioare nu poate constitui o excepie atunci cnd clauza de inalienabilitate a fost instituit n favoarea creditorului ipotecar, ntruct, aa cum am artat deja, din dispoziiile art. 2.376 i art. 2.384 NCC, rezult c, n astfel de situaii, clauza de inalienabilitate este lipsit de eficacitate. Dac, ns, imobilul ipotecat este nstrinat ulterior, cu stipularea unei clauze de inalienabilitate n sarcina dobnditorului i n favoarea nstrintorului (debitor ipotecar), aceast clauz i produce efectul de inalienabilitate, restrngnd atributul de dispoziie asupra bunului, ns nu produce i efectul de insesizabilitate n raport cu creditorul ipotecar anterior, fiind o excepie din cele la care se refer art. 629 alin. 3 NCC.Dac, totui, n pofida notrii clauzei de inalienabilitate, imobilul este nstrinat, ipotecat ori asupra sa sunt constituite dezmembrminte ale dreptului de proprietate i aceste drepturi sunt nscrise n cartea funciar, cel n favoarea cruia este dispus notarea, nstrintor sau ter, poate opta ntre a formula cerere de reexaminare a ncheierii i apoi plngere mpotriva ncheierii registratorului ef, n baza art. 50 din legea cadastrului sau a exercita o aciune n anularea actului de nstrinare subsecvent ncheiat cu nerespectarea clauzei fundamentat pe art. 629 alin. 2 NCC, grefat pe o aciune n rectificarea intabulrii (sau nscrierii provizorii) prevzut de art. 908 alin. 1 pct. 1 NCC. nstrintorul mai are i posibilitatea de a solicita rezoluiunea contractului prin care a fost instituit clauza de inalienabilitate (aceast clauz fiind prezumat ca fiind una esenial - art. 629 alin. 1 NCC).Notarea are un efect deopozabilitate absolut(art. 628 alin. 2 NCC),nendeplinirea ei permind beneficiarul doar solicitarea unor daune-interese proprietarului care nu s-a conformat unei astfel de obligaii (art. 628 alin. 5), neexistnd un text similar cu cel din art. 322 alin. 5 NCC, ce stabilete opozabilitatea fr nscriere fa de terul care a cunoscut pe alt cale calitatea de locuin a familiei.g) Clauzele de insesizabilitaten ceea ce priveteclauzele de insesizabilitate, acestea, la rndul lor, au o reglementare de principiu n noul cod, n art. 2.329 NCC, fiind supuse publicitii imobiliare n forma notrii[21].Textul alin. 2 al art. 2.329 NCC prevede c toate bunurile care, potrivit legii, sunt inalienabile sunt i insesizabile, fr a spune c i reciproca este valabil, cu alte cuvinte, c orice clauz insesizabilitate ar presupune i inalienabilitatea bunului. n realitate, este greu de imaginat justificarea unui interes serios i legitim, condiie de validitate a clauzei de inalienabilitate (art. 627 alin. 1 NCC), aplicabil i celei de insesizabilitate (art. 2.329 alin. 1 NCC) fr ca insesizabilitatea s presupun inalienabilitatea, pentru c ar nsemna ca debitorul s se sustrag de la urmrirea creditorilor si prin simpla sa manifestare de voin.h) Radierea notriiRadierea notriise face la cererea celui interesat (de regul, dobnditorul n a crui sarcina cruia a fost instituit), dup mplinirea termenului (n cazul clauzelor exprese) sau i nainte, n baza acordului celui n favoarea cruia a fost instituit (nstrintor sau ter). Dac s-a nscris o nstrinare subsecvent i cel n favoarea cruia a fost instituit clauza de inalienabilitate nu a solicitat anularea actului subsecvent n interiorul termenului de prescripie a aciunii n anulare (care ncepe s curg de la data la care a luat la cunotin despre act, care este, de regul, data comunicrii ncheierii), notarea poate fi radiat prin exercitarea unei aciuni n rectificarea ei, fundamentat pe dispoziiile art. 911 NCC (i art. 908 alin. 1 pct. 3 NCC - nu mai sunt ntrunite condiiile de existen ale dreptului nscris).Clauzele subnelese nu se noteaz, notndu-se doar contractele din care iau natere, radierea acestora urmnd a fi tratat n seciunile corespunztoare.4. Notarea clauzelor de inalienabilitate subnelese4.1 Notarea vnzrii cu rezerva dreptului de proprietateAa cum rezult din dispoziiile art. 1.684 NCC, rezerva proprietii este stipulaia prin care vnztorul i rezerv proprietatea bunului pn la plata integral a preului", adic pn la plata ultimei rate din pre. Ea nu poate fi opus terilor dect dup ndeplinirea condiiilor de publicitate, condiia de publicitate n cazul bunurilor imobile fiind notarea (art. 902 alin. 2 pct. 9 NCC).Reglementarea de principiu a acestei varieti de vnzare se regsete n dispoziiile art. 1.755-1.757 NCC.a)Are vreun efect forma de publicitate asupra stabilirii naturii juridice a contractului?n doctrin, s-a artat c nu este vorba despre o vnzare condiional, ci de una afectat de un termen, vnztorul rmnnd proprietar pur i simplu pn la achitarea ultimei rate, cnd dreptul de proprietate se va transmite cumprtorului pentru viitor[22], susinndu-se, ns, i opinia potrivit creia vnzarea cu rezerva proprietii este una condiional[23]sau c clauza de rezerv a proprietii poate fi calificat cercetndu-se voina prilor, aceasta putnd fi o condiie sau un termen, dup caz[24].De asemenea, s-a considerat c rezerva proprietii este o garanie a creanei plii preului[25], optic adoptat de noul cod, fiind enumerat ntre operaiunile asimilate ipotecii (art. 2.347 NCC), alturi de pactul de rscumprare i cesiunea de crean ncheiat n scop de garanie.n realitate, n opinia noastr, o calificare nu o exclude pe cealalt, ntruct, aa cum n cazul vnzrii cu opiune de rscumprare[26], noul cod prevede expres c este o vnzare sub condiie rezolutorie, n cazul vnzrii cu rezerva proprietii, amn transferul proprietii n funcie de plata preului, ceea ce nseamn c o consider afectat de o modalitate, de calificarea modalitii depinznd modul de nscriere n cartea funciar i momentul dobndirii dreptului de proprietate.Dinstincia, aadar, prezint importan n ceea ce privete momentul dobndirii dreptului de proprietate, n cazul condiiei, acesta dobndindu-se retroactiv, n timp ce, n situaia termenului, doar pentru viitor. n condiiile n care publicitatea vnzrii cu rezerva proprietii se realizeaz, nu prin nscrierea provizorie a dreptului n favoarea cumprtorului[27], ci prin notarea vnzrii n cartea funciar, singurul proprietar nscris n cartea funciar fiind vnztorul pn la intabularea dreptului de proprietate n favoarea cumprtorului (dup plata ultimei rate, n baza recunoaterii vnztorului sau, n caz de refuz din partea acestuia, exercitarea unei aciuni n prestaie tabular, n temeiul art. 896 NCC) i intabularea avnd efect constitutiv de drepturi (art. 885 alin. 1 NCC), calificarea rezervei proprietii ca fiind un termen sau o condiie nu prezint importan din perspectiva crii funciare,dobndirea proprietii realizndu-se doar pentru viitor[28].Totui, modul de publicitate ales, respectiv notarea i nu nscrierea provizorie, dovedete, n opinia noastr, opiunea legiutorului de a califica aceast vnzare ca fiind una cutermen suspensivi nu afectat de o condiie suspensiv. Dac ar fi fost calificat legal ca o vnzare sub condiie, publicitatea imobiliar s-ar fi realizat prin nscrierea provizorie a dreptului, care s-ar fi justificat prin plata ultimei rate din pre, transformndu-se retroactiv n intabulare, dreptul de proprietate dobndindu-se retroactiv. Notarea nu produce un astfel de efect, legea prevznd o singur excepie de la aceast regul, pe o durat limitat de timp, n cazul notrii inteniei de a nstrina sau ipoteca.Poate c opiunea pentru aceast form de publicitate, care atrage i calificarea nstrinrii ca fiind sub termen i nu sub condiie, are la baz raiunea c, dac dreptul cumprtorului ar fi putut fi nscris sub condiie suspensiv, acesta l-ar fi putut transmite sau greva sub aceeai condiie, iar mplinirea condiiei, care ar fi atras i justificarea nscrierii provizorii a dreptului n favoarea sa, ca i a celor ulterioare, constituite sub aceeai condiie, ar fi depins, cel puin n anumite situaii, de voina sa exclusiv. n aceste situaii, fiind vorba de o obligaie sub condiie suspensiv pur potestativ din partea debitorului, aceasta nu ar produce niciun efect (art. 1.403 NCC), rmnnd valabile cele artate n cazul nscrierii provizorii a dreptului de proprietate izvort dintr-un contract de vnzare cumprare cu pact de rscumprare, nscriere fcut doar n favoarea cumprtorului (sub condiie rezolutorie), nu i a vnztorului (sub condiie suspensiv). Totui, spre deosebire de situaia vnzrii cu pact de rscumprare, desfiinarea contractului sau consolidarea retroactiv a acestuia nu depinde de voina exclusiv a uneia dintre pri, ntruct, chiar dac cumprtorul ar refuza, de la sine putere, plata unor rate din pre, vnztorul poate ntotdeauna, n calitate de creditor, s opteze ntre a cere executarea silit a obligaiei sau rezoluiunea, condiia suspensiv fiind, astfel, mixt i nu potestativ pur.b)Efectul notriiEfectul notrii esteopozabilitateavnzrii fa de orice ter ce ar dori s dobndeasc vreun drept asupra imobilului (real sau de crean), notarea avnd i efect deinalienabilitate i insesizabilitatea imobilului,aa cum am artat deja n seciunea anterioar, raportat la dispoziiile art. 627 alin. 4 NCC, potrivit crora clauza de inalienabilitate este subneleas n conveniile din care se nateobligaia de a transmite pe viitor proprietateactre o persoan determinat sau determinabil", vnzarea cu rezerva proprietii nscnd n sarcina vnztorului obligaia de a transmiten viitordreptul de proprietate, fiind vorba de o obligaie afectat de o modalitate, termen sau condiie, n funcie de opinia doctrinar mprtit.Dac s-ar susine interpretarea literal a textului, care vorbete despre o transmisiunepe viitor, s-ar putea obiecta, fa de amnarea efectului constitutiv de drepturi al intabulrii, n cazul calificrii vnzrii cu rezerva proprietii ca fiind afectat de o condiie suspensiv (a crei mplinire consolideaz dreptul retroactiv, nu doar pe viitor), c vnzarea cu rezerva proprietii nu se ncadreaz ntre contractele la care face referire art. 627 alin. 4 NCC, neavnd, astfel, clauza de inalienabilitate subneleas.Credem c legiuitorul a avut n vedere efectul constitutiv de drepturi al intabulrii atunci cnd a reglementat dobndirea dreptului pe viitor, adic doar de la momentul nregistrrii cererii de intabulare, intenia sa fiind aceea de a califica vnzarea cu rezerva proprietii ca fiind una din care se nate obligaia de a transmite pe viitor dreptul de proprietate, deci cu clauza de inalienabilitate subneleas. Aceast intenie nu este nlturat prin normele tranzitorii, care se refer la efectul nscrierii n cartea funciar i nu la calificarea contractului de vnzare cumprare ncheiat cu rezerva proprietii.n ceea ce privetecaracterul opozabilitii, dac este una absolut sau relativ, cu alte cuvinte, dac cunoaterea n afara crii asigur opozabilitatea contractului i a clauzei de inalienabilitate subneleas din acesta i dac l protejeaz pe cumprtor n caz de concurs cu ali creditori ai vnztorului, fiind vorba i de o operaiune asimilat ipotecii, or ipoteca nu exist fr rang, rangul dobndindu-se doar prin nscriere[29], credem c este vorba despre un efect deopozabilitate absolut, cunoaterea dreptului n afara crii fiind irelevant, ca n cazul clauzei de inalienabilitate exprese, neexistnd vreun text care s contrazic o astfel de calificare. Aceasta rezult cu prisosin i din exemplu dat anterior, privind concursul cu alt dobnditor de la acelai autor.c)Distincia fa de nscrierea provizorie a dreptuluiVnzarea cu rezerva proprietiise deosebete de nscrierea provizorie a dreptului de proprietate n favoarea cumprtorului la cererea ambelor pri, ce se poate efectua n temeiul art. 898 pct. 5 NCC, prin aceea c, n cazul justificrii nscrierii provizorii, dreptul se dobndete retroactiv, de la data nregistrrii cererii de nscriere provizorie[30]. n cazul notrii, n lipsa unui text expres (cum este cel al art. 904 alin. 2 NCC privind notarea inteniei de a nstrina sau ipoteca), dobndirea dreptului real are loc numaipentru viitor.O alt deosebire const n aceea c, n cazul nscrierii provizorii, se pot efectua nscrieri att mpotriva celui intabulat, ct i mpotriva celui nscris provizoriu, n timp ce notarea vnzrii cu rezerva proprietii are efect de indisponibilizare a bunului, proprietarul tabular vnztor neputnd nstrina sau greva imobilul nstrinat.Faptul c vnzarea cu rezerva proprietii se noteaz n cartea funciar i dreptul de proprietate nu se nscrie provizoriu n favoarea cumprtorului, dei este vorba de o transmisiune a dreptului sub condiia plii preului, poate suscita interes n cazulconflictului dintre terii dobnditori de la acelai antecesor tabular, prin prisma dispoziiilor cuprinse n art. 891 NCC.Astfel, bunoar, n situaia puin probabil n practic, de ncheiere a unui contract autentic de vnzare cumprare neafectat de vreo modalitate (nici n ceea ce privete plata preului, nici n privina transferului proprietii), fr solicitarea unui extras de autentificare (cerut de art. 54 din legea cadastrului, care blocheaz cartea funciar timp de 10 zile), notarea unui contract de vnzare cumprare cu rezerva proprietii anterior intabulrii dreptului de proprietate n baza contractului ncheiat anterior ridic problema dac, fa de clauza de inalienabilitate subneleas, dreptul ce-i are izvorul n contractul ncheiat anterior mai poate fi sau nu intabulat n cartea funciar.Conform art. 891 NCC, n cazul conflictului ntre doi (sau mai muli) dobnditori de la acelai autor de drepturi ce se exclud reciproc, cel care i nscrie primul dreptul va fi socotit titular al dreptului tabular. n exemplul dat, cumprtorul din contractul de vnzare cumprare cu rezerva proprietii este cel care i-a nscris primul dreptul. Este adevrat, nu este vorba la momentul notrii de un drept tabular, ci doar de opozabilitatea vnzrii fa de ali dobnditori de la acelai antecesor tabular, indiferent c este vorba de unii care au ncheiat contracte nainte sau dup notare. Aceasta rezult din interpretarea literal a textului art. 891 NCC, care nu vorbete de intabularea (sau nscrierea provizorie) a dreptului tabular, ci doar de nscrierea (n general a) unui drept ce poate deveni unul tabular. Credem c se poate vorbi, n aceast situaie, de undrept real (tabular) n expectativ[31].O astfel de optic pare perfect logic, indiferent c intabularea are efectul constitutiv de drepturi prevzut de cod (aa cum au intenionat redactorii acestuia) sau doar cel de opozabilitate din legea cadastrului, pn la definitivarea lucrrilor de cadastru la nivelul unei uniti administrativ teritoriale (art. 56 din Legea nr. 71/2011), conform dispoziiilor tranzitorii privind punerea n aplicare a acestuia. Aceasta deoarece, n cazul efectului constitutiv de drepturi, cel care a contractat primul, nu a devenit proprietar, pentru c nu s-a nscris (naintea notrii ce indisponibilizeaz imobilul), iar, n cazul efectului de opozabilitate, cel care i-a fcut primul opozabil dreptul, inclusiv dobnditorului anterior, a fost cel care a notat n cartea funciar vnzarea cu rezerva proprietii.d)Efectul nscrierii rezoluiunii unilaterale n cazul neplii unor rateSe impune i analiza efectelor contractului n caz de neexecutare a obligaiei, mai exact aposibilitii nscrierii rezoluiunii unilaterale i a efectelor acesteia n cartea funciar. n cazul n care dreptul de proprietate al cumprtorului a fost nscris provizoriu, declaraia de rezoluiune poate fi doar notat n cartea funciar, n temeiul art. 902 alin. 2 pct. 11 NCC, repunerea prilor n situaia anterioar putnd fi fcut doar prin exercitarea unei aciuni n rectificare de ctre vnztor, fundamentat pe dispoziiile art. 908 pct. 3 NCC[32].Dac prile au optat pentru ncheierea unui contract de vnzare cumprare cu rezerva proprietii, care nu transmite dreptul de proprietate dect pentru viitor, dup plata ultimei rate din pre i intabularea dreptului de proprietate n favoarea cumprtorului (n baza recunoaterii de ctre vnztor a ncasrii preului), contractul nu a fost executat sub aspectulobligaieide transmitere a dreptului de proprietate (art. 1. 650 NCC), deci nu este necesar o hotrre judectoreasc pentru repunerea prilor n situaia anterioar sub acest aspect.Putem afirma, atunci, c notarea declaraiei unilaterale de rezoluiune ar presupune, n aceast situaie i radierea automat a notrii vnzrii cu rezerva proprietii sau este necesar, n lipsa consimmntului cumprtorului la radiere, exercitarea unei aciuni n rectificarea notrii, fundamentat pe dispoziiile art. 911 i 908 alin. 1 pct. 3 NCC (au ncetat efectele actului juridic n baza cruia s-a fcut nscrierea)?Credem c simpla notare a declaraiei de rezoluiune nu poate duce automat i la radierea notrii vnzrii, nici mcar n situaia n care prile ar fi prevzut n contract c acesta se desfiineaz chiar i pentru neplata unei singure rate[33], ntruct ar nsemna ca, pe baza simplei declaraii a vnztorului, potrivit creia cumprtorul nu i-a executat obligaia contractual de plat a uneia sau mai multor rate din pre, dreptul acestuia din urm s fie radiat din cartea funciar. Cumprtorul nici mcar nu are o ipotec legal pentru restituirea preului achitat, care s-i permit s urmreasc bunul n minile oricrui dobnditor ulterior, n msura n care vnztorul, dup radierea notrii vnzrii (cu efect de indisponibilizare), ar nstrina imobilul unui ter sau un drept de preferin fa de ali creditori ai proprietarului tabular, cum are promitentul cumprtor, n temeiul art. 2.386 pct. 2 NCC.Tocmai de aceea, rezoluiunea unilateral nu poate fi lsat att de uor la ndemna vnztorului, pe baza simplei declaraii a acestuia (vorbim aici din perspectiva nscrierilor n cartea funciar), cumprtorul putnd fi prejudiciat, chiar i n cazul n care i s-ar restitui preul, prin simpla pierdere a posibilitii de a dobndi dreptul de proprietate asupra bunului cumprat (n care poate locuiete sau care, poate, are o valoare mai mare la data declaraiei de rezoluiune). Aadar, este necesar, fie consimmntul cumprtorului la radiere (prin care recunoate neexecutarea obligaiei contractuale de plat a uneia sau mai multor rate i este de acord cu rezoluiunea contractului), fie o hotrre judectoreasc pronunat ntr-o aciune n rectificarea notrii, n temeiul art. 911 NCC, care s-l suplineasc.e) nscrierea dreptului de proprietate n temeiul contractului de vnzare cu rezerva proprietiiVom mai rspunde unei ntrebri n legtur cu nscrierea dreptului de proprietate n favoarea cumprtorului, respectiv dac mai este necesar sau nu vreun consimmnt suplimentar al vnztorului, distinct de cel dat n vederea ncheierii contractului.Vechea lege a crilor funciare prevedea necesitatea unei formaliti ulterioare ncheierii contractului de vnzare cumprare (pe care-l considera doar act obligaional), dreptul transmindu-se numai prin nscriere. Este vorba despre consimmntul la intabulare, care nu a mai fost cerut de legea cadastrului, dei au existat la un moment dat discuii cu privire la acest aspect, datorit textului neclar al art. 29 alin. 1-3[34].Se pare c noul cod solicit consimmntul celui nscris doar n vederea radierii dreptului, nu i a nscrierii acestuia.Totui, n cazul vnzrii cu rezerva proprietii, nscrierea dreptului n favoarea cumprtorului necesit dovada achitrii preului integral. Desigur, aceasta se poate face prin chitane sub semntur privat, ordine de plat bancare etc, ns procedura de nscriere n cartea funciar este una necontencioas, nepresupunnd aprecieri din partea registratorului de carte funciar privind proba plii.De aceea, credem, n lipsa unui text de procedur (legea cadastrului nefiind completat nc n acest sens, prin Legea nr. 71/2011), c nscrierea dreptului cumprtorului se poate face doar pe baza unui act autentic (art. 888 NCC) ulterior, emannd de la vnztor, prin care acesta recunoate plata preului. Acest act, sub aspectul coninutului, nu este unul identic cu consimmntul la intabulare, ns, sub aspectul finalitii, al scopului, de fapt, semnific acordul vnztorului la intabularea dreptului cumprtorului, fiind o veritabilclausula intabulandi.4.2 Notarea antecontractelor i a pactelor de opiuneNotarea antecontractelor i a pactelor de opiune este prevzut n art. 902 alin. 2 pct. 12 NCC, dar se bucur de o reglementare distinct, n art. 906 NCC, dup modelul vechii legi a crilor funciare (art. 81 pct. 10, art. 85). n legea cadastrului i regulamentul de cadastru, o astfel de notare nu avea la baz prevederi separate.4.2.1 Pactul de opiunen ceea ce privetepactul de opiune(reglementat de principiu n art. 1.278 NCC), din dispoziiile coroborate ale aliniatelor 1 i 2 ale art. 1.668 NCC, referitoare la pactul de opiune n cazul contractului de vnzare cumprare (care, se aplic i contractului de schimb, conform art. 1.764 NCC), rezult c notarea acestuiaindisponibilizeaz bunul, alin. 1 prevznd expres c, ntre data ncheierii actului i data exercitrii opiunii sau, dup caz, aceea a expirrii termenului de opiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului", iar alin. 2 reglementnd necesitatea notrii pactului care are ca obiect drepturi tabulare[35].Potrivit dispoziiilor art. 906 alin. 1 i 4 NCC, pactul de opiune poate fi notat n cartea funciar doar dac cuprinde termenul de exercitare a opiunii sau dac acesta a fost fixat prin ordonan preedinial, n temeiul art. 1.278 alin. 2 NCC.Spre deosebire de notarea inteniei de a nstrina sau ipoteca, n perioadele artate n textul de lege, nu pot fi fcute nscrieri privind acte de dispoziie asupra bunului.ntruct, potrivit dispoziiilor art. 2.329 alin. 2 NCC, inalienabilitatea presupune i insesizabilitatea, imobilul nu poate fi supus n acest rstimp nici urmririi silite imobiliare (cu excepia celei pornite de un creditor ipotecar anterior notrii, ntruct acesta poate urmri bunul n minile oricui s-ar afla).Dreptul de opiune se radiaz din oficiu, dac, pn la expirarea termenului, nu se nscrie o declaraie de exercitare a opiunii, nsoit de dovada comunicrii acesteia (art. 1668 alin. 3 , art. 906 alin. 4 NCC).Efectul notrii este opozabilitatea fa de teri (art. 902 alin. 1 NCC). Este ns, aceasta, o opozabilitate realtiv sau una absolut?Pn la reglementarea cuprins n noul cod, pactul de opiune fiind o varietate a antecontractului, notarea sa avea efect de opozabilitate relativ, adic era opozabil chiar fr nscriere terilor care cunoteau existena sa n afara crii funciare[36]. Aceasta, deoarece notarea antecontractului nu indisponibiliza cartea funciar, dar permitea promitentului cumprtor exercitarea unei aciuni n rectificarea nscrierilor ulterioare, ncheiate cu nesocotirea dreptului su, reaua credin a terului nsemnnd i cunoaterea n afara crii funciare. n lumina noului cod, ns, notarea are ca efect indisponibilizarea bunului, ca i notarea interdiciei de nstrinare convenional, care are efect de opozabilitate absolut, astfel c i notarea pactului de opiune, n lipsa unui text contrar, are efect deopozabilitate absolut.4.2.2 AntecontractulTerminologia codului nu este unitar, art. 902 alin. 2 pct. 12 vorbind deantecontract, n timp ce textele ce conin reglementri de principiu ale acestei instituii i aplicaii particulare ale ei folosesc sintagma depromisiune de a contracta, promisiuneaunilateralfiind prevzut de art. 1.327 NCC, iar ceabilateralde art. 1.279 NCC.a)Distincia fa de pactul de opiune, condiii de form pentru validitatea antecontractuluiDe remarcat c, spre deosebire de jurisprudena i doctrina fundamentate pe vechea reglementare (ce nu cuprinde dispoziii de principiu privind antecontractul)[37], noul cod distinge promisiunea unilateral de a contracta de pactul de opiune[38]. Pactul de opiune este convenia prin care o parte i exprim consimmntul la ncheierea unui contract concret, iar cealalt i rezerv dreptul de a achiesa pn la o anumit dat (termenul fiind de esena unui astfel de contract, limitarea atributului de dispoziie neputnd fi perpetu)[39], n timp ce promisiunea unilateral de a contracta este aceea prin care o parte promite s consimt n viitor la ncheierea unui contract, iar cealalt partea consimte doar s-i precizeze poziia pe viitor, executarea promisiunii presupunnd exprimarea unui nou consimmnt la momentul ncheierii contractului promis[40]. Distincia nu prezint prea mare importan practic, pentru c, potrivit dispoziiilor art. 1.279 alin. 3 NCC, executarea silit a promisiunii de a contracta, respectiv pronunarea unei hotrri care s in loc de contract (atunci cnd natura contractului o permite), este posibil doar n cazul n care cerinelepentru validitatea contractuluipromissunt ndeplinite, codul nefcnd distincie ntre condiiile de validitate de fond i de form[41]. Aceasta nseamn c, n cazul promisiunii de a contracta (unilaterale sau bilaterale), ca i n cazul pactului de opiune avnd ca obiect un bun imobil, consimmntul trebuie s mbraceforma autenticcerut de art. 1.244 NCC[42].Se pare c redactorii legii de punere n aplicare nu au neles pe deplin sensul art. 1.279 alin. 3 NCC, ntruct, n art. art. 55 alin. 8 din legea cadastrului, introdus prin art. 87 din Legea nr. 71/2011, se prevede c ipoteca legal a promitentului cumprtor se nscrie ntemeiul nscrisului originalal promisiunii de a contracta ncheiat cu proprietarul tabular. Oricum, printr-o norm de procedur, nu poate fi modificat o norm de drept substanial privind condiiile de validitate ale unei convenii.Aadar,notarea pactului de opiune, ca i a promisiunii de a contracta se poate face doar n temeiul unui nscris nform autentic.b)Termenul n interiorul cruia poate fi notat antecontractulDin perspectiva publicitii imobiliare, termenulde executare a obligaiei promise estede esena contractului,pentru c promisiunea poate fi notat n cartea funciar doar dac prevede termenul n care urmeaz a fi ncheiat contractul, notarea putndu-se efectua oricnd n termenul stipulat pentru executarea obligaiei, dar nu mai trziu de 6 luni de la expirarea lui (art. 906 alin. 1 NCC). n acest termen de 6 luni, trebuie exercitat aciunea pentru pronunarea unei hotrri ce ine loc de contract (acesta fiind termenul de prescripie aciunii, conform art. 1.669 alin. 1-3 NCC), ce trebuie notat n cartea funciar, n temeiul art. 902 alin. 2 pct. 19 NCC (fiind vorba de o aciune privind un drept n legtur cu imobilul), altminteri promisiunea se va radia (art.906 alin. 2 NCC).Aadar, promisiunea poate fi notat oricnd n termenul cuprins ntre data ncheierii ei i nc 6 luni dup mplinirea termenului suspensiv prevzut n contract pentru executarea obligaiei.Dac, n interiorul termenului de 6 luni de prescripie a aciunii n executarea silit a promisiunii (care ncepe s curg de la data mplinirii termenului suspensiv ), nu se noteaz exercitarea acesteia n cartea funciar, promisiunea de a contracta se va radia din oficiu (art. 906 alin 3 NCC). O astfel de dispoziie exista i n art. 85 din vechea lege a crilor funciare, termenul de 6 luni, ns, nu era reglementat ca un termen de prescripie a aciunii[43].c)Cine sunt terii adjudecatari care nu sunt inui de obligaiile promitentului vnztor, clauza de inalienabilitate subneleasNotarea va fi radiat i dac imobilul este definitiv adjudecat de unter carenu este inut s rspund de obligaiile promitentului, chiar dac adjudecarea are loc n interiorul termenului de 6 luni de prescripie a aciunii n executarea silit a promisiunii (art. 906 alin. 2 NCC) i chiar dac aceasta a fost notat n cartea funciar (art. 906 alin. 3 NCC).Cine sunt terii inui de obligaiile promitentului? Fa de cine i produce notarea promisiunii efectul de opozabilitate prevzut de art. 902 alin. 1 NCC?n literatura juridic anterioar noului cod, s-a susinut c aceti teri sunt cei care au dobndit drepturi prin acte juridice voluntare, cu titlu oneros sau gratuit, ncheiate cu promitentul vnztor, notarea nefiind, ns, opozabil creditorilor chirografari sau ipotecari ulteriori i nici fa de adjudecatarul imobilului (art. 518 alin. 3 i 4 Cod procedur civil, art. 846 alin. 3 i 4 NCPC), promisiunea, chiar notat n cartea funciar neridicnd dreptul proprietarului tabular de a dispune de imobil i nici nu-l scoate din gajul general al creditorilor chirografari[44].Acest rainonament nu rmne, ns, n picioare n condiiile reglementrii clauzei de inalienabilitate subneleas (art. 627 alin. 4 NCC). Notarea antecontractului nu mai permite proprietarului tabular nstrinarea imobilului, dezmembrarea acestuia, ipotecarea ulterioar. Imobilul nu va putea fi urmrit nici de creditorii chirografari ulteriori ai promitentului vnztor, pentru c inalienabilitatea presupune i insesizabilitatea bunului.Creditorilor ipotecari anteriori nu le este opozabil clauza de inalienabilitate ce presupune i insesizabilitatea, rangul lor fiind anterior notrii.n ceea ce privete creditorii chirografari anteriori, ns, notarea antecontractului mpiedic notarea unei somaii de plat ulterioare (art. 497 alin. 1 i 2 Cod procedur civil) sau a ncheierii de ncuviinare a executrii silite (art. 810 alin. 2, art. 811 alin. 1, 4 NCPC), imobilul neputnd fi urmrit silit dup ce insesizabilitatea acestuia a devenit opozabil, prin notare, tuturor.Aadar,ter care nu este inut de obligaiile asumate de promitentul vnztor este doar creditorul ipotecar anterior. Pentru a recupera preul pltit sau o parte din acesta, promitentul cumprtor, n situaia n care imobilul este urmrit silit de creditorul ipotecar anterior, are o ipotec legal asupra acestuia, de rang inferior ipotecii anterioare, evident, prevzut de art. 2.386 pct. 2 NCC, care se intabuleaz n cartea funciar odat cu notarea promisiunii, n temeiul nscrisului original (de fapt, nscris autentic) al promisiunii de a contracta ncheiat cu proprietarul tabular, conform art. 55 alin. 8 din legea cadastrului, introdus prin art. 87 din Legea nr. 71/2011. n calitate de creditor ipotecar, poate s depun titlul su n cadrul executrii silite i s participe la distribuirea preului, n temeiul art. 563 Cod procedur civil (art. 854 NCPC). Desigur, dac creana ipotecar anterioar este egal sau depete valoarea bunului, ipoteca legal a promitentului cumprtor rmne lipsit de eficien.d)Protecia oferit de notarea antecontractului versus notarea vnzrii cu rezerva proprietii Din analiza de pn acum a efectelor notrii antecontractului, am putea trage concluzia c notarea confer promitentului cumprtor aceeai protecie ca i intabularea dreptului de proprietate nscut din contractul de vnzare cumprare. Aceasta, desigur, n interiorul termenului de 6 luni, n care, fie se ncheie contractul promis i se nscrie dreptul tabular, fie este exercitat o aciune pentru executarea silit a acestuia, care se noteaz n cartea funciar, altminteri notarea se va radia din oficiu (art. 906 alin. 2, 3 NCC).Aa s fie oare? Dac lum exemplul ncheierii de ctre proprietarul tabular a dou contracte din care se nasc drepturi reale ce se exclud reciproc (cum ar fi, de exemplu, dou contracte de vnzare cumprare), dac cel care a ncheiat ulterior contractul i-a intabulat primul dreptul n cartea funciar, el nu va putea fi evins, chiar dac tia de existena contractului anterior, excepie fcnd situaia n care l-a mpiedicat pe primul contractant, prin violen sau viclenie, s-i nscrie dreptul ori a fcut-o o alt persoan cu tiina sa (art. 891, 892 NCC). Oare notarea antecontractului este opozabil sau nu celui care a ncheiat anterior cu acelai antecesor tabular un contract care l ndreptete s dobndeasc un drept real asupra imobilului (de exemplu, un contract de vnzare cumprare), dar a omis s-i intabuleze dreptul n cartea funciar? Cu alte cuvinte, mpiedic notarea antecontractului intabularea dreptului de proprietate n baza unui contract ncheiat anterior? Are vreo importan buna sau reaua credin a promitentului cumprtor? Am vzut deja c, n cazul notrii vnzrii cu rezerva proprietii, c aceasta confer cumprtorului aceeai protecie fa de un dobnditor anterior ca i intabularea (sau nscrierea provizorie a) dreptului de proprietate.Argumentele din cazul vnzrii cu rezerva proprietii nu pot fi susinute n cazul notrii antecontractului, totui soluia este aceeai, n sensul c, n perioada notrii i evident, dup intabularea dreptului su (dac se ajunge la intabulare), promitentul cumprtor va fi preferat dobnditorului anterior nenscris. Aceasta rezult din coroborarea dispoziiilor art. 891, 892 NCC cu cele ale art. 902 alin. 1 teza final NCC, potrivit crora textul privind conflictul dintre terii dobnditori de la un autor comun se aplic i n cazul notrilor. Dei norma nu spune expres, aceasta nu se refer doar la soluionarea conflictului dintre terii dobnditori ai unui drept ce poate fi intabulat sau doar dintre teri ale cror drepturi pot fi notate, ci i la conflictul dintre teri din ambele categorii, aadar, inclusiv dintre promitentul cumprtor i cumprtorul cu contract nenscris.Prin urmare, n conflictul dintre un cumprtor i un promitent cumprtor, va fi preferat cel care satisface primul condiiile de publicitate cerute pentru dreptul su[45].e)Omisiunea de nscriere a ipotecii legale pentru restituirea preuluin legtur cu ipoteca legal a promitentului cumprtor, se poate pune problema existenei ei, dac nu a fost nscris din oficiu. Dobndete ea rang, n aceast situaie, prin notarea antecontractului? Credem c rspunsul trebuie s fie unul pozitiv. Notarea antecontractului face public coninutul acestuia oricrei persoane care dorete s cerceteze cuprinsul crii funciare, conform art. 883 NCC, deci oricrui dobnditor ulterior (indiferent c este dobnditor nemijlocit sau subdobnditor). Antecontractul fiind notat n cartea funciar, cuprinsul su esteopozabil,iar, n cazul ipotecii legale,constitutiv,aceasta dobndind rang prin nregistrarea cererii de notare.f)Efect de opozabilitate absolut sau relativ?Notarea antecontractului are un efect deopozabilitate absolut, cunoaterea sa n afara crii funciare fiind irelevant. Aceast concluzie rezult din efectele produse de notare, respectiv indisponibilizarea imobilului, care nu se poate produce fr notare, constituirea ipotecii legale pentru restituirea preului, care nu exist fr nscriere, preferina fa de alt dobnditor al aceluiai drept, adic un alt promitent cumprtor, primul care i nscrie dreptul, chiar dac a cunoscut existena celuilalt, care a contractat anterior, fiind preferat dac nu l-a mpiedicat pe primul contractant prin violen sau viclenie s efectueze formele de publicitate (art. 902 alin. 1 teza a II-a raportat la art. 891, 892 NCC).g)Promisiunea unilateral de a cumpraPromisiunea unilateral de a cumpranu are efect de indisponibilizare, ntruct, potrivit dispoziiilor art. 1.669 alin. 3 NCC, dac, nainte ca ea s fi fost executat, creditorul, adic proprietarul tabular, nstrineaz dreptul sau constituie un alt drept real asupra acestuia, obligaia promitentului se consider stins. Logica acestei prevederi rezult din faptul c cel n favoarea cruia este nscris dreptul de proprietate n cartea funciar, spre deosebire de situaia promisiunii unilaterale de a vinde, este creditorul i nu debitorul obligaiei asumate, clauza de inalienabilitate fiind, n cazul promisiunii unilaterale de a nstrina, o garanie pentru executarea obligaiei asumate. Nefiind obligat s ntrineze bunul promitentului cumprtor, cel nscris ca titular al dreptului de proprietate n cartea funciar poate s dispun de acesta fr a fi restricionat n vreun fel de existena promisiunii. Tocmai de aceea, n opinia noastr, promisiunea unilateral de a cumpranu se noteaz n cartea funciar.*Judector, Curtea de Apel Cluj, doctorand la Facultatea de Drept a UBB Cluj-Napoca;andrea.chis@yahoo.com.[1] Pentru o analiz aprofundat, a se vedea M. Nicolae,Tratat de publicitate imobiliar, Ediia a II-a, revzut i adugit, Ed. Universul Juridic Bucureti, 2011, Vol. II,Noile cri funciare,p. 500-561, 815-817.[2]Idem,p. 547i urm.[3]Ibidem.[4]Art. 31 din legea cadastrului a fost abrogat prin art. 87 pct. 4 din Legea nr. 71/2011.[5] M. Nicolae,op. cit.,2011, Vol. II, p. 555.[6] Art. 39 i 40 din legea cadastrului au fos abrogate prin art. 87 pct. 4 din Legea nr. 71/2011.[7] n acelai sens, a se vedea, M. Nicolae,op. cit.,2011, Vol. II, p. 530.[8]n sensul c aceast notare vizeaz etapa n care prile nu au ajuns la un acord de principiu,materializat cel puin ntr-un antecontract de nstrinare sau grevare,idem, p. 529.[9] A se vedea, n acest sens, M. Nicolae,op. cit.,2011, Vol. II, p. 514. Pentru analiza unor ipoteze particulare privind interdicia legal de nstrinare i grevare a bunurilor imobile, a se vedea B. Dumitrache, Obsesia" blocrii circulaiei bunurilor litigioase,n In honorem Corneliu Brsan i Liviu Pop, culegere de studii,Ed. Rosetti, Bucureti, 2006, p. 35 i urm.[10] A se vedea, n acest sens, E. Chelaru, n coordonatori F. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei,Noul Cod civil. Comentariu pe articole art. 1-2664,Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2012, p. 689.[11] L. Stnciulescu, n Boroi, G., Stciulescu, L:,Instituii de drept civil n reglementarea Noului Cod civil. Aplicarea n timp a Codului civil. Dreptul de proprietate. Actul juridic civil. Rspunderea civil delictual. Prescripia extinctiv i decderea. Contracte speciale. Dreptul la motenire,Ed. Hamangiu, Bucureti, 2012, p. 605.[12] Legea nr. 36/1995 a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 92 din 16 mai 1995, fiind republicat n temeiulart. 218 din Legea nr. 71/2011pentru punerea n aplicare aLegii nr. 287/2009 privind Codul civil, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 409 din 10 iunie 2011, dndu-se textelor o nou numerotare.[13]Pentru opinia potrivit creia regula inopozabilitii nenscrise n cartea funciar fa de terul (subdobnditor) de bun credin este suspendat pe timpul ct poate fi exercitat aciunea n rectificare, a se vedea I. -F. Popa,Inalienabilitatea voluntar,n In honorem Corneliu Brsan i Liviu Pop, culegere de studii,Ed. Rosetti, Bucureti, 2006, p. 119.[14] A se vedea, n acest sens, M. Nicolae,op. cit.,2011, Vol. II, p. 683 i decizia civil nr. 1975/2002 a Tribunalului Bucureti, Secia a V-a civil, nCulegere de practic judiciar n materie civil 2000-2003,p. 38 i urm., citat de acesta, precum i C. Cucu,Legislaia cadastrului i a publicitii imobiliare. Comentarii i explicaii,Ed. ALL Beck, Bucureti, 2005, p. 189 i urm.[15] A se vedea, n acest sens, I.-F. Popa,op. cit.,2006, p. 112 i urm.[16] A se vedea, n acest sens, O. Podaru, n colectiv,Noul Cod civil. Comentarii, doctrin, jurispruden, Vol. I, Art. 1-952,Ed. Hamangiu, Bucureti, 2012, p. 1187.[17] n acelai sens, a se vedea S.I. Vidu, n Pop, L., Popa, I.F., Vidu, S.I.,Tratat elementar de drept civil. Obligaiile, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2012, p. 811.[18] A se vedea, n acest sens, P. Vasilescu,Drept civil. Obligaii,Ed. Hamangiu, Bucureti,2012, p. 168.[19]Idem,p. 169..[20]Opinia doctrinei era n acelai sens i anterior intrrii n vigoare a noului cod. A se vedea, M. Nicolae,op. cit.,2011, Vol. II, p. 515, D. Chiric, Chiric, D.,Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vnzarea i schimbul,Ed. C.H.Beck, Bucureti,2008, p. 187, I. -F. Popa,op. cit.,2006,p. 113.[21] Pentru o prezentare succint a clauzelor de insesizabilitate, a se vedea B. Viinoiu, coordonatori F.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I: Macovei,Noul Cod civil. Comentariu pe articole art. 1-2664,Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2012, G. Rducanu, colectiv,Noul Cod civil. Comentarii, doctrin, jurispruden,Vol. III. Art. 1.650-2.664,, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2012, p. 726 i urm., I.S. Vidu,op. cit.,2012, p. 758., G. Boroi, n Boroi, G., Stciulescu, L:,Instituii de drept civil n reglementarea Noului Cod civil. Aplicarea n timp a Codului civil. Dreptul de proprietate. Actul juridic civil. Rspunderea civil delictual. Prescripia extinctiv i decderea. Contracte speciale. Dreptul la motenire,Ed. Hamangiu, Bucureti, 2012, p. 27 i urm.[22] A se vedea, n acest sens, G. Gheorghiu, n coordonatori F.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I: Macovei,Noul Cod civil. Comentariu pe articole art. 1-2664,Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2012, p. 1794. Pentru opinia c vnzarea cu rezerva proprietii este o vnzare afectat de un termen suspensiv, a se vedea i M. Nicolae,op. cit.,Vol. II,2011, p. 468.[23] Pentru opinia potrivit creia vnzarea cu rezerva proprietii este o vnzare condiional, a se vedea R. Rizoiu, Rizoiu, R.,Garaniile reale mobiliare. Legislaie comentat i adnotat,Ed. Universul Juridic, Bucureti,2006, p. 27 i urm.[24] Pentru prezentarea opiniilor privind calificarea clauzei de rezerv a proprietii, a se vedea D. Chiric,op. cit.,2008, p. 322 i urm..[25]Ibidem.[26]Remarcm nc una din neconcordanele terminologice ale codului, n articolul referitor la operaiunile asimilate vorbind depactul de rscumprare(art. 2.347), n timp ce n cel din seciunea referitoare la alte varieti ale contractului de vnzare cumprare utilizeaz terminologia deopiune de rscumprare(art. 1.758 - 1.762 NCC). Este adevrat c aceeai neconcordan terminologic se regsete i n vechiul Cod civil, dup modelul Codului civil francez, art. 1.371 - 1373 vorbind defacultatea de rscumprare(la facult de rachat -art. 1.658- 1.660 Cod civil francez), iar art. 1.377 de pactul de rscumprare (pacte de rachat-art. 1673 Cod civil francez). Pentru prezentarea comparativ a textelor, a se vedea. C. Hamangiu, N. Georgean,op. cit.,Vol. IV,p.714 i urm. Doctrina francez actual folosete terminologia de facult de rachat ou de rmr". A se vedea, n acest sens, P. Malaurie, L. Ayns;Droitcivil 2004,L. Ayns, P. Crocq,Les surets: La publicit foncire,Defrnois, p. 306.[27] Dei au existat propuneride lege ferendan acest sens. A se vedea, M. Nicolae,op. cit.,Vol. II, 2011, p. 468.[28] Reamintim c, potrivit dispoziiilor tranzitorii cuprinse n art. 56 din Legea nr. 71/2011, efectul constitutiv de drepturi al intabulrii a fost amnat pn la definitivarea lucrrilor de cadastru la nivelul unei uniti administrativ teritoriale, pn la acea dat, nscrierea avnd doar efectul de opozabilitate prevzut de legea cadastrului. n aceast perioad, calificarea vnzrii ca fiind afectat de un termen sau de o condiie prezint importan pentru determinarea momentului dobndirii dreptului de proprietate.[29] A se vedea, n acest sens, M. Nicolae,op. cit.,2011, Vol. II, p. 288 i urm., P. Vasilescu,op. cit.,2012, p.167. n sens contrar, I. Deleanu,Prile i Terii. Relativitatea i Opozabilitatea efectelor juridice,Ed. Rosetti, Bucureti, 2002, p. 186. Pentru critica acestei opinii, critic cu care suntem de acord, a se vedea M. Nicolae,idem,p. 289 i urm.[30] n dreptul maghiar, de exemplu, vnzarea cu rezerva proprietii se notez n cartea funciar, ns dreptul de proprietate se dobndete retroactiv, de la data nregistrrii cererii de notare, atunci cnd vnztorul recunoate primirea preului. A se vedea, n acest sens, Feny Gyrgy, n Feny Gyrgy, Papp Ivn, Hidegvgin Erdlyi Erika,Magyar ingatlan nyilvntartsi jog,Szkesfehrvr, 2007, Nyugat-Magyarorszgi Egyetem Geoinformatikai Kar, ltalnos Jogi Tanszk kiadsa, p. 73 i urm. Dreptul maghiar cunoate mprirea tripartit a nscrierilor n intabulare (bekebelezs, bejegyzs, betblzs,intabulatio), nscriere provizorie (eljegyzs,praenotation) i notare (jegyzs, feljegyzs), dup modelul austriac. Pentru o prezentare a acestor categorii de nscrieri, a se vedea, Srffy. A.,op. cit.,p. 96 i urm., Szalma Jzsef,Ingatlan nyilvntarts. Telekknyvi jog s eljrs,Budapest, 2005, ELTE llam-s Jogtudomnyi Kar, p. 39 i urm.[31] Pentru aceast terminologie, a se vedea P. -H. Steinauer,Les droits rels, Tome premier, Quatrime dition,Stmpfli Editions, SA Berne, 2007,p. 281.[32] n sensul c pentru restituirea imobilelor intabulate, n caz de rezoluiune a contractului, trebuie exercitat o aciune n rectificarea intabulrii fundamentat pe dispoziiile art. 907-910 NCC, a se vedea i P. Vasilescu,op.cit.,2012, p. 521.[33] Menionm c o astfel de clauz ar fi deja un pact comisoriu, or rezoluiunea unilateral poate avea loc i n lipsa pactului comisoriu n noua reglementare. Rostul unei astfel de prevederi, n aceast situaie, este de a nltura prevederile supletive cuprinse n art. 1.756 NCC, potrivit crora neplata unei singure rate din pre, care nu este mai mare de o optime din acesta, nu d dreptul la rezoluiunea contractului.[34] A se vedea, n acest sens, A.A. ulu,Legea aplicabil aciunilor de carte funciar. Ultraactiveaz sau nu Decretul-lege nr. 115/1938?, n Revista romn de drept privat nr. 4/2007, p. 227, nota 23. Pentru opinia contrar, a se vedea M. Nicolae,op. cit.,, 2006, Vol. II, p. 626, de la acelai autor,op. cit.,2011, p. 619. n acelai sens, T. Todor,Unele consideraii n legtur cu caracterul evaluabil sau neevaluabil n bani al obbiectului cererilor de chemare n judecat,n Dreptul nr. 3/2007, p. 227, nota. 55.[35] n acelai sens, a se vedea P. Vasilescu,op.cit.,2012, p. 282.[36] Pentru efectele notrii antecontractului n lumina vechii reglementri, a se vedea, M. Nicolae,op. cit.,pp. 551 -553.[37] A se vedea, n acest sens, D. Chiric,op. cit., 2008,p. 147 i urm., precum i, de la acelai autor,Promisiunea unilateral de a vinde i a cumpra,n Revista romn de drept comercial nr. 9/1999, precum i n Studii de drept privat", Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2010, p. 219 i urm.[38] Pentru opinia potrivit creia promisiunea unilateral de a contracta este, n prezent, o oarecare varietate a pactului de opiune", a se vedea I. -F. Popa, n Pop, L., Popa, I.F., Vidu, S.I.,Tratat elementar de drept civil. Obligaiile, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2012, p. 95.[39] A se vedea, n acest sens, P. Vasilescu,op. cit.,2012,p. 280 i um.[40]Idem,p. 283.[41][41] Trebuie s observm, totui, inconsecvena aparent a legiutorului, care, n art. 1.014 alin. 1 NCC prevede forma autenticad validitatema promisiunii de donaie, ceea, ce, aparent, ne duce cu gndul c acesta este un text de excepie, altminteri nu ar fi fost necesar.[42]Idem,p. 285 i urm. Iat c noua reglementare se pare c adopt o mai veche viziune a unei pri a doctrinei, rmas izolat la acea vreme. A se vedea, D. Chiric,op. cit.,2008,p. 152, 183 i urm., precum i D. Chiric,Condiiile de validitate i efectele promisiunii sinalagmatice de vnzare cumprare,n Studia Universitatis Babe-Bolyai" nr. 2/2001 i Pandectele Romne nr. 1/2002, n Studii de drept comparat", Ed. Universul juridic, Bucureti, 2010, p. 327 i urm.[43] Termenul de prescripie a aciunii n executarea silit a antecontractului era cel general de 3 ani, prevzut de art. 3 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958 privind prescripia extinctiv. A se vedea, n acest sens, M. Nicolae,Tratat de prescripie extinctiv,Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2010, p. 472.[44] A se vedea, n acest sens, M. Nicolae,op. cit.,2011,Vol. II, p. 558. Acelai autor exprim, ns, i o opinie contrar, n sensul c prin notarea anterioar a promisiunii de nstrinare promitentul-nstrintor s-a angajat s nstrineze imobilul n cauz unei anumite persoane, aceasta din urm dobndete un drept de preferin" la nstrinare, opozabil oricrei alte persoane, inclusiv terului adjudecatar al imobilului. De altfel, conform art. 519 alin. 1 C. pr. civ., locaiunea icelelalte acte juridiceprivitoare la imobil rmn n fiin sau, dup caz, nceteaz, potrivit legii (s.n. N.M.). Or,de lege lata,vnzarea silit nu constituie un caz de ncetare a unei promisiuni de nstrinare fcut de debitorul imobilului urmrit silit. "Idem,p.524.[45]Pentru opinia potrivit creia conflictul dintre achizitorul unui imobil i titularii altor drepturi personale se rezolv prin aplicarea acelorai reguli (sub imperiul legii cadastrului),idem,pp.353-355.