Publicitate Imobiliara

Capitolul I – Noţiuni generale

Publicitatea imobiliară reprezintă un ansamblu de mijloace prevăzute de lege, prin care se asigură evidenţa, siguranţa, opozabilitatea în raport cu terţii a actelor juridice prin care se constituie, se transmit ori se sting drepturi reale imobiliare. Prin normele dreptului civil este reglementată nu numai naşterea, modificarea sau stingerea raporturilor juridice civile, ci şi protecţia, ocrotirea şi garantarea drepturilor subiective civile. Prin sistemul de publicitate imobilară se urmăreşte protejarea securităţii dinamice a circuitului civil cu privire la bunurile imobile.

Literatura juridică a definit securitatea statică ca fiind ocrotirea drepturilor existente în prezent asupra unui bun, iar securitatea dinamică a fost definită ca fiind ocortirea drepturilor ce se dobândesc în viitor cu privire la acel bun. Potrivit principiilor consensualismului şi autonomiei de voinţă a părţilor, transmiterea dreptului real se produce prin simpla exprimare a consimţământului părţilor, prin realizarea acordului de voinţă al acestora, fără a fi necesară îndeplinirea unei formalităţi suplimentare ori remiterea materială a bunului. Chiar dacă actul juridic nu produce efecte faţă de terţi – în sensul că, pe de o parte, drepturile rezultate din actul juridic nu se nasc în patrimoniul acestora, iar pe de altă parte terţii nu pot fi obligaţi printr-un act juridic la a cărui încheiere nu au participat – totuşi aceştia vor avea obligaţia de a rescpecta existemţa lor ca realitate socială şi juridică a situaţiilor juridice create prin voinţa părţilor care au participat la încheierea actului juridic, personal sau prin reprezentant.

Prin publicitatea imobiliară se urmâreşte, în primul rând, să se asigure certitudinea constituirii şi transmisiunii drepturilor reale imobiliare, prin aducerea la cunoştinţa persoanelor interesate  a situaţiei juridice a bunurilor asupra cărora poartă drepturile reale; pe această cale, se evită transmisiunile succesive, care urmăresc fraudarea intereselor terţilor. În al doilea rând, se urmăreşte realizarea unei evidenţe ample a bunurilor imobile, evidenţă tehnică, economică şi juridică, care să permită utlizarea şi exploatarea eficientă şi identificarea acestor bunuri. În al treilea rând, se permite organelor statului să exercite o cunoaştere permanentă a tuturor elementelor necesare constituirii sistemului de impozitare şi taxare, pentru a evidenţia permanent situaţia juridică a imobilelor. În al patrulea rând, prin acest sistem sunt ocrotite drepturile persoanelor care ar dori să dobândească bunuri imobile, întrucât aceste persoane pot verifica şi se pot informa permanent cu privire la situaţia juridică reală a imobilelor pe care sunt interesate să le dobândească.

Funcţia esenţială a sistemelor de publicitate imobiliară este aceea de informare a terţilor, astfel încât orice persoană interesată să poată avea posibilitatea de a lua cunoştinţă despre un act sau fapt juridic, despre o sitaţie sau o stare ori despre o modificare sau schimbarea unei realităţi juridice.

Capitolul II – Sistemele de publicitate imobiliară

Evoluţia istorică şi politică a teritoriilor româneşti a influenţat sistemele de publicitate imobiliară utilizate pe acest teritoriu. Cărţile de evidenţă funciară se închid pe măsură ce se întocmesc noi cărţi funciare sau pe măsură ce se găsesc ori s-au găsit cele originale dispărute.

2.1.Sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni

Sistemul de publicitate imobilară al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni a fost reglementat de Codul civil şi de Codul de procedură civilă, fiind aplicat în Muntenia, Oltenia, Moldova şi Dobrogea. Acest sistem a fost menţinut până în anul 1996, când a fost adoptată Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996. În Codul civil, se găsesc următoarele dispoziţii prin care este reglementată publicitatea drepturilor reale imobiliare:

- art. 818-819, privind transcrierea donaţiilor;

- art. 1295 alin.(2) privind vânzarea-cumpărarea;

- art. 1394 pentru cesiunile de chirii şi arnedă pe doi ani viitori;

- art.1738-1745, art.1745-1768, art.1776, art.1778, art. 1780-1787 privind înscrierea privilegiilor şi ipotecilor imobiliare;

- art.1801-1803 privind transcrierea transmisiunilor imobiliare grevate de sarcini ipotecare;

- art. 1816-1823 privind ţinerea registrelor şi obligaţiile grefierilor.

Efectuarea operaţiunilor de publicitate imobiliară se realiza în două registre, respectiv unul de transcripţiuni, în care se transcriau actele constitutive sau translative de drepturi reale şi unul de inscripţiuni, pentru inscripiţia privilegiilor sau ipotecilor. Transcrierea se realiza în registrul de transcrieri şi consta în copierea integrală a actului prin care se transmitea, se constituia sau se stingea un drept real imobiliar. În funcţie de obiectul lor, actele supuse transcrierii puteau fi clasificate în:

1) acte translative sau constitutive de drepturi reale, precum şi tranzacţiile privind proprietatea şi alte drepturi reale;

2) actele prin care se renunţa la drepturile reale imobiliare;

3) hotărârile judecătoreşti de expropriere şi ordonanţele de adjudecare, precum şi alte hotărâri cu efect atributiv de drepturi;

4) cesiunile de venituri pe o durată mai mare de 2 ani, contractele de locaţiune pe o durată mai mare de 3 ani, actele şi hotărârile prin care se constata o chitanţă de chirie pe doi ani viitori.

Nu erau supuse transcrierii, între altele, transmisiunile succesorale, actele de partaj, hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi, dobândirea drepturilor reale prin uzucapiune, dobândirea aceloraşi drepturi prin accesiune imobiliară, transmisiunile efectuate prin efectul legii. Transcrierea nu produce efecte juridice între părţi, ci reprezenta numai un simplu mijloc de publicitate, iar nu de validare a actelor care nu erau valabile prin ele însele. Între părţi şi faţă de succesorii acestora actul juridic îşi producea efecte din momentul încheierii. Aveau calitate de terţi, în materia actelor cu titlu oneros succesorii cu titlu particular iar nu şi creditorii chirografari ai înstrăinătorului.

Era necesra însă ca terţul să îndeplinească anumite condiţii şi anume:

- terţul să fi dobâdit un drept real de la acelaşi autor şi asupra aceluiaşi bun;

- dreptul dobândit să fi fost supus transcrierii sau, după caz, înscrierii;

- să se fi îndeplinit formalitatea transcrierii sau înscrierii după caz.

Prin înscriere se urmărea protejarea creditorilor de insolvabilitatea debitorilor, în cazul actelor juridice prin care se constituiau privilegii şi ipoteci. Modul de înscriere a privilegiilor era reglementat de Codul civil şi Codul de procedură civilă. În conformitate cu dispoziţiile art.1746 alin.(1) din Codul civil ipoteca este un drept real asupra imobilelor afectate la plata unei obligaţii. Conservarea ipotecilor şi a privilegiilor imobiliare era reglementată de Codul civil la art.1738-1745, 1754-1768, 1778 şi 1780-1781. De asemenea, potrivit prevederilor art.1754 din Codul civil, „toate creanţele privilegiate supuse la formalitatea inscripţiei, în privinţa cărora nu s-ar fi îndeplinit condiţiile prescrise pentru conservarea privilegiului, nu încetează cu toate acestea de a fi creanţe ipotecare; însă ipoteca, în privinţa tuturor persoanelor al treilea, nu datează decât de la epoca inscripţiilor care vor trebui făcute. Potrivit dispoziţiilor art.1778-1779 din Codul civil, între creditori, ipoteca, fie legală, fie convenţională, nu are rang decât din ziua inscripţiei sale în registre.

În lipsa transcrierii sau a înscrierii dreptului real imobiliar, sacţiunea este inopozabilitatea, înţelegându-se prin aceasta ineficacitatea dreptului real dobândit faţă de terţi. Pentru a se putea invoca lipsa transcrierii sau a înscrierii, potrivit dispoziţiilor art.819 din Codul civil şi 712 alin.(2) din Codul de procedură civilă; în privinţa terţului se cereau a fi îndeplinite anumite condiţii, şi anume:

- să nu fi fost obligat el însuşi a executa transcrierea sau înscrierea;

- să nu fi participat la fraudă împreună cu înstrăinătorul sau constituitorul petru împiedicarea efectuării transcrierii sau înscrierii de către dobânditor.

Între principalele critici aduse sistemului publicităţii personale al registrelor de inscripţiuni şi transcripţiuni pot fi menţionate următoarele:

1) În primul rând, publicitatea era facultativă, urmărind numai opozabilitatea faţă de terţi a actului încheiat, act care produce efecte între părţile contractante din momentul realizării acordului de voinţă.

2) În al doilea rând, publicitatea era parţială şi incompletă, deoarece anumite acte şi moduri de dobândire nu erau supuse înregistrării.

3) În al treilea rând, publicitatea se realiza prin operarea înregistrărilor pe numele proprietarilor şi nu pe imobile, astfel încât modul de verificare de către terţi a registrelor de publicitate se făcea cu dificultate, în situaţia în care aceştia nu cunoşteau adevăratul proprietar al imobilului.

4) În al patrulea rând, operaţiunile de transcriere şi înscriere nu erau de natură a garanta dreptul transcris sau înscris, deoarece judecătorul nu avea obligaţia să verifice valabilitatea şi legalităţile acteului ce îi era prezentat pentru a fi supus operaţiunilor de transcriere sau înscriere şi nici nu avea obligaţia să verifice existenţa dreptului transmiţătorului.

5) În al cincilea rând, sancţiunea aplicabilă pentru neîndeplinirea formalităţilor de transcriere şi înscriere în registre o reprezenta inopozabilitatea faţă de terţi a dreptului transmis sau costituit.

2.2.Sistemul de publicitate a cărţilor funciare

Sistemul real de publicitate al cărţilor funciare, a fost reglementat în a doua jumătate a secolului XIX în legislaţia austriacă şi ungară, iar apoi şi prin Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, aplicabil în Transilvania, Banat, Crişana, Maramureş şi Bucovina. Sistemul de publicitate imobiliară al cărţilor funciare este recunoscut ca un sistem complex, complet şi eficient, permiţând permanent cunoaşterea exactă a situaţiei juridice a imobilului. Sistemul este real, având la bază identitatea topografică a imobilelor, înscrierile făcându-se pe imobile şi nu pe proprietari, fiecare imobil avănd o carte funciară în care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a bunului. Deşi Decretul-lege nr.115/1938 a fost conceput ca o lege care să îşi găsească o aplicare generală, la nivelul întregii ţări, astfel încât să fie realizată unificarea legislaţiei cărţilor funciare şi înlocuirea reglementărilor fragmentare cu o altă reglementare, unitară, completă şi modernă, totuşi, acest act normative nu a putut fi pus în aplicare decât în regiunile de carte funciară. Legea nr.7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, prin care s-a realizat un sistem unic şi unitar de publicitate imobiliară, bazat pe cartea funciară, a avut ca model Decretul-lege nr.115/1938 sub aspectul principiilor şi instituţiilor.

Fiecare imobil avea cartea sa funciară, în care erau trecute toate actele translative sau constitutive de drepturi reale, precum şi anumite drepturi de creanţă. Cartea funciară era organizată după cum urmează:

-Titlul cărţii funciare, (care cuprindea numărul, denumirea comunei, oraşului, sau municipiului unde este situat imobilul);

- Partea I (foaia de avere) cuprindea descrierea imobilului şi prezentarea elementelor componente ale acestuia (nr. de ordine, nr. topografic, denumirea imobilului, suprafaţa, felul de cultură sau de folosinţă);

- Partea II (foaia de proprietate) cuprindea înscrierile cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului (nr. de ordine, înscrierile cu privire la proprietate, observaţii), respectiv: numele proprietarului, actul sau faptul juridic ce reprezintă titlul dreptului de proprietate, strămutările şi transmisiunile proprietăţii, servituţi în folosul imobilului, fapte juridice, drepturi şi obligaţii de care se bucurau sau era ţinut titularul, modificări, etc.

- Partea III (foaia de sarcini) conţinea drepturile reale constituite asupra imobilului, respectiv dreptul de superficie, servituţile, dreptul de uz, uzufruct, abitaţie, ipotecile, privilegiile imobiliare, locaţiunea pe o perioadă mai mare de 3 ani, cesiunea de venituri, acţiuni privind drepturile tabulare cuprinse în această parte, sechestrul asigurător sau judiciar, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale, alte modificări, îndreptări, însemnări.

Sistemul de publicitate al cărţilor funciare era guvernat de următoarele principii:

a) Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară, care rezulta din dispoziţiile art.17-18 ale Decretului-lege nr.115/1938 şi în conformitate cu care drepturile reale asupra imobilelor se puteau constitui, modifica sau stinge numai prin operaţiunile înscrierii în cartea funciară.

b) Principiul publicităţii integrale şi absolute, în conformitate cu care toate actele juridice care aveau obiect transmisiunea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar erau supuse înscrierii în cartea funciară.

c) Principiul lealităţii, în conformitate, cu care înscrierile în cartea funciară nu puteau fi făcute decât după verificarea legalităţii titlului supus înregistrării.

d) Principiul oficialităţii, în conformitate cu care, la momentul înscrierii, judecătorului îi revenea obligaţia de a verifica din oficiu cererea de înscriere şi actele care o însoţeau.

e) Principiul forţei probante a înscrierii în cartea funciară, rezultat din dispoziţiişle art. 32 din Decretul-lege nr.115/1938, în conformitate cu care se prezuma că dreptul real înscris în cartea funciară este exact, iar dreptul radiat din cartea funciară nu există.

f) Principiul priorităţii, în conformitate cu care înscrierile se realizau în ordinea cererilor, ordine care conferea şi rangul înscrierii.

g) Principiul relativităţii, în conformitate cu care înscrierea în cartea funciară a drepturilor reale putea fi făcută numai: 1)împotriva aceluia care la momentul înregistrării cererii este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urma a fi făcută; 2)împotriva aceluia care, mai înainte de a fi înscris si-a grevat dreptul, dacă se solicita înscrierea deodată a ambelor drepturi.

Înscrierile în cartea funciară erau de trei feluri: intabularea, înscrierea provizorie şi notarea. Intabularea constituia acea însncriere prin intermediul căreia se transmitea, se constituia, se modifica sau se stingea un drept real imobiliar, de la data înregistraării cererii de înscriere. Intabularea reprezenta, deci, o înscriere defiitivă şi avea efect constitutiv de drepturi, operând pe baza unui act autentic, care trebuia să întrunească toate condiţiile de formă şi de fond pentru transferul drepturilor reale. Îscrierea provizorie sau intabularea imperfectă costituia acea înscriere prin care se strămuta, se constituia, se modifica sau se stingea un drept real, condiţionat de justificarea ulterioară. Înscrierea provizorie se folosea înn cazul în care înscrisul original nu îndeplinea condiţiile speciale pe care legea le prevedea pentru intabulare sau atunci când înscrierea era cerută în baza unei hotărâri judecătoreşti supuse recursului.

Justificarea desemna îndeplinirea condiţiilor cerute de lege pentru transformarea înscrierii provizorii în înscrierea definitivă. Notarea reprezenta o operaţiune de înscriere a unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice strâns legate de drepturile tabulare, pentru a le face opozabile terţilor. În sistemul cărţilor funciare, numai drepturile tabulare, drepturile reale puteau fi intabulate sau înscrise. Drepturile de creanţă puteau fi numai notate în cartea funciară. Înscrierile din cartea funciară puteau fi exercitate în justiţie prin două acţiuni: acţiunea în prestaţie tabulară şi acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară.

Conform reglementărilor art.22-23 din Legea nr115/1938, acela care s-a obligat la constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar are obligaţia să predea înscrisurile necesare pentru intabularea dreptului în cartea funciară. Atunci când era vorba despre stingerea unui drept real imobiliar, acela care s-a obligat trebuie să predea actele necesare pentru radierea dreptului din cartea funciară. Dacă această persoană refuză să-ţi îndeplinească obligaţia asumată, cel îndreptăţit

să-şi intabuleze în cartea funciară dreptul real imobiliar poate cere instaţei judecătoreşti să hotărască înscrierea dreptului în cartea funciară; în cazul stingerii unui drept real imobiliar, persoana îndreptăţită poate solicita instanţei judecătoreşti să dispună radierea dreptului real. Potrivit unui prim punct de vedere, chiar dacă înscrierea avea efect constitutiv de drepturi, acţiunea în prestaţie tabulară avea caracter personal şi era prescriptibilă în termenul general de prescripţie de 3 ani prevăzut de Decretul nr.167/1958.

Acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară constituia acea acţiune în justiţie cu ajutorul căreia se solicita instanţei judecătoreşti îndreptarea sau înlăturarea unei înscrieri din cartea funciară, care nu corespundea realităţii juridice, în scopul de a se realiza concordanţa dintre starea tabulară şi situaţia juridică a imobilului. Rectificarea înscrierilor privitoare la drepturile tabulare era reglemetată de art.34-40 din Decretul-lege nr.115/1938. Rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii putea fi solicitată dacă înscrierea sau titlul pe baza căruia a fost operată nu au fost valabile, dacă, urmare înscrierii, dreptul a fost calificat greşit ori dacă nu mai erau întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris ori au încetat efectele actului juridic în baza căruia a fost operată înscrierea. Acţiunea în rectificare putea fi formulată în termen de 10 ani împortiva terţului dobânditor cu titlu gratuit şi de bună-credinţă, termenul menţionat curgând de la momentul înregistrării cererii de înscriere. Acţiune privind îndreptarea unor erori materiale de carte funciară – potrivit dispoziţiilor art.40 din Decretul-lege nr.115/1938 – avea ca finalitate corectarea unor greşeli de fapt strecurate în încheierea prin care s-a ordonat înscrierea sau în textul înscrierii şi care reprezentau abateri de la cuprinsul titlului aflat la baza înscrierii.

2.3.Sistemul de publicitate imobiliară  reglementat de dispoziţiile Legii nr.7/1996, modificată

Prin Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996, au fost puse bazele unui sistem real şi unic de publicitate imobiliară, cu aplicabilitate pe întreg teritoriul ţării, care a înlocuit sistemele paralele de publicitate imobiliară existente anterior. Reglementarea generală privind organizarea cadastrului şi principiile care guvernează această activitate este coţinută de Legea nr.7/1996, republicată, în Titlul I „Regimul general al cadastrului şi publicităţii imobiliare”. Cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul ţării. Cadastrul general se întocmeşte pe comune, oraşe, municipii, judeţe şi la nivelul întregii ţări. Entităţile de bază ale acestui sistem sunt parcela, costrucţia şi proprietarul.

Prin imobil, în sensul legii se desemnează una sau mai multe parcele alăturate, cu sai fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar. Potrivit dispoziţiilor art. 42-43 din Legea nr.7/1996, republicată, imobilul înscris în cartea funciară se poate modifica prin alipiri, dezlipiri ori prin mărimea sau micşorarea întinderii acestuia. În caz de alipire sau dezlipire, se vor efectua transcrieri, dacă o parcelă trece dintr-o carte funciară într-alta, sau reînscrieri, dacă, dezlipindu-se o parcelă, aceasta se va trece în aceeaşi carte funciară ca un imobil de sine stătător.

Prin parcelă se înţelege suprafaţa de teren cu aceeaşi categorie de folosinţă. Una sau mai multe parcele alăturate de pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosinţă, aparţinând aceluiaşi proprietar, formează imobilul, care se identifică printr-un număr cadastral unic şi se înscrie într-o carte funciară. Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţi alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu, ce se ţine de către biroul teritorial din cadrul oficiului imobiliar în a cărui rază teritorială de activitate este situat imobilul respectiv.

La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale – comune, oraşe, municipii -  lucrările tehnice de cadastru constau în:

- stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unităţii administrativ-teritoriale şi a limitelor intravilane componente;

- identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau, în lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar şi determinarea formei şi dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale;

- consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanţelor judecătoreşti;

- întocmirea documentelor tehnice cadastrale.

Principalele documente tehnice care se întocmesc la nivelul comunelor, oraşelor şi municipiilor fiind următoarele:

a) registrul cadastral al imobilelor;

b) indexul alfabetic al proprietarilor;

c) registrul cadastral al proprietarilor;

d) planul cadastral şi anexele la partea I a cărţii funciare.

Datele definitorii ale fiecărui imobil se transmit de către oficiul teritorial consiliului local, care are obligaţia să le aducă la cunoştinţa deţinătorilor prin înştiinţare scrisă şi prin afişare la sediul primăriei. Contestaţiile cu privire la exactitatea datelor comunicate, însoţite de documente doveditoare, pot fi prezentate de deţinători, în scris, în termen de 60 de zile de la înşiinţarea scrisă, oficiul teritorial care le va soluţiona în termen de 30 de zile.

Prin sistemul de cadastru general se realizează:

- identificarea, descrierea şi înregistrarea în documentele cadastrale a imobilelor prin natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale, precum şi stocarea datelor pe suporturi informatice;

- identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deţinători egali de imobile, în vederea înscrierii în cartea funciară cu caracter definitiv;

- furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea corectă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate.

Cadastrul general are, conform dispoziţiilor legale, următoarele funcţii:

Funcţia tehnică, realizată prin determinarea, pe bază de măsurători, a poziţiei, configuraţiei şi mărimii suprafeţei terenurilor, pe destinaţii, categorii de folosinţă şi proprietari, precum şi ale construcţiilor.

Funcţia economică, prin care se evidenţiază destinaţia, categoria de folosinţă a parcelelor şi elementele necesare stabilirii valorii economice a actului de proprietate şi prin publicitatea imobiliară.

Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă al cadastrului general are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din acelaşi teritoriu administrativ şi se realizează de către oficiile teritoriale pentru imobilele situate în raza de activitate a acestora.

Cartea funciară este formată din titlu şi trei părţi. Titlul indică numărul şi numele localităţii în care este situat imobilul. Partea I, privind descrierea imobilelor, conţine numărul de ordine şi cel cadastral fiecărui imobil, suprafaţa imobilului, destinaţia, categoria de folosinţă, construcţiile, amplasamentul şi vecinătăţile, observaţii. Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate, conţine numele proprietarului, actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept, strămutărle proprietăţii şi modalităţile acesteia, sevituţile constituite în folosul imobilului, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, acţiunile privitoare la proprietate, modificări, îndreptări, însemnări cu privire la titlu, în partea I sau partea a II-a a cărţii funciare. Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini, cuprinde dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, servitute în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, locaţiunea şi cesiunea de venituri pe o perioadă mai mare de 3 ani, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte, sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor acestuia, modificări,

îndreptări, însemnări cu ărivire la înscrierile făcute în această parte.

Trăsăturile noului sistem de carte fnciară se înfăţişează după cum urmează:

- orice imobil trebuie să fie cuprins într-o carte funciară;

- evidenţa juridică trebuie să se ţină pe imobile şi nu pe persoane;

- cărţile funciare se întocmesc şi se numerotează pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţi;

- cărţile funciare se ţin într-un singur exemplar;

- cărţile funciare se întregesc cu alte documente şi registre, astfel încât să reflecte situaţia juridică reală a imobilelor;

- cărţile funciare descriu imobilul împreună cu drepturile reale corespunzătoare şi cu indicarea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice sau a altor raporturi juridice aflate în legătură cu imobilul;

- cartea funciară asigură opozabilitate faţă de terţi a drepturilor reale dobândite ori modificate, precum şi a altor acte juridice, fapte juridice sau raporturi juridice aflate în legătură cu imobilul;

- atât cartea funciară, cât şi documentele ce care aceasta se întregeşte sunt publice.

Publicitatea imobilară nu produce efect constitutiv de drepturi, ci asigură numai opozabilitatea faţă de terţi a dreptului înscris. Prin înscrierea în cartea funciară se asigură numai consolidarea dreptului real dobândit de succesorul tabular, antecesorul său tabular fiind împiedicat să dispună încă o dată de acelaşi drept în folosul unei alte persoane. Acestea au fost motivele pentru care noul sistem de publicitate imobiliară a fost calificat ca un sistem intermediar. Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită şi uzucapiune. Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, dacă titularul înţelege să dispună de ele.

Din dispoziţiile Legii se desprinde şi principiul relativităţii, conform cu care înscrierea dreptului în cartea funciară se poate face, potrivit prevederilor art. 22 din Legea nr.7/1996, republicată, numai împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută, precum şi împotriva aceluia are, înainte de a fi înscris, şi-a grevat dreptul, dacă amândouă înscrierile se cer deodată.

Principiul legalităţii îscrierii rezultă din dispoziţiile art.48-49 ale Legii nr.7/1996, republicată. Astfel, registratorul admite cererea şi dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, numai dacă, după verificare, constată că înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii:

a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;

b) indică numele părţilor;

c) individualizează imobilul printr-un identificator unic;

d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română;

e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului.

Un alt principiu, acela al priorităţii, rezultă din dispoziţiile art. 25 din Lege, conform cu care înscrierile în cartea funciară devin opozabile faţă de terţi de la data înregistrării cererii, ordinea înregistrării determinând şi rangul înscrierii. Deci, primul care solicită înscrierea este şi primul titular al dreptului înscris, chiar şi în cazul în care titlul său are o dată posterioară titlului altui dobânditor, în baza principiului statuat prin adagiul qui prior tempore potior jure.

Principiul forţei probante a înscrierii este consacrat de art.30 din Legea nr.7/1996, republicată, text care instituie două prezumţii relative, după cum urmează:

1) Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condiţiile prezentei legi, în folosul unei

persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul.

2) Dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există.

În fine, din dispoziţiile art.47 alin.(5) al Legii nr.7/1996, republicată, rezultă şi principiul disponibilităţii, în conformitate cu care orice înscriere în cartea funciară poate fi făcută numai la cererea persoanei îndreptăţite sau a reprezentantului legal al acesteia, cu excepţiile prevăzute de lege.

Astfel cum s-a arătat în doctrină, activitatea de carte funciară este o procedură necontencioasă, căreia îi sunt aplicabile regulile şi principiile specifice acestei proceduri. Înscrierile în cartea funciară produc următoarele efecte juridice:

- asigură opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor reale imobiliare şi garantează, în anumite condiţii, existenţa şi valabilitatea acestora în folosul terţilor dobânditori de bună-credinţă ai unui drept real, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare;

- permite să se dispună, potrivit regulilor de carte funciară, de drepturile relae dobândite fără înscrierea în cartea funciară;

- asigură stingerea, prin radiere, a unor drepturi reale;

- realizează informarea terţilor cu privire la anumite drepturi de creanţă, fapte juridice sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară şi opozabilitatea faţă de terţi a unor drepturi de creanţă, acte juridice sau raporturi juridice aflate în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară, în cazurile prevăzute de lege.

În conformitate cu dispoziţiile art.26 alin.(4) din Legea nr.7/1996, republicată, înscrierile sunt de trei feluri, şi anume:

a) intabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale;

b) înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia justificării lor ulterioare;

c) notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, a acţiunilor şi căilor de atatc în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară.

Intabularea sau înscrierea definitivă constituie operaţiunea care permite transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar conferindu-i opozabilitate în raport cu terţii.

Înscrierea provizorie se realizează conform prevederilor art.29 din Legea nr.7/1996, anume în cazul dobândirii unor drepturi afectate de o condiţie suspensivă sau dacă hotărârea judecătorească pe care se întemeiază nu este definitivă şi irevocabilă. Înscrierea provizorie devine opozabilă terţilor cu rangul determinat de cererea de înscriere, sub condiţie şi în măsura justificării ei. Înscrierea provizorie poate fi cerută în următoarele situaţii:

- când dreptul real ce se cere a fi înscris este afectat de o condişie suspensivă;

- când se solicită intabularea unui drept real în temeiul unei hotărâri judecătoreşti ce nu a rămas irevocabilă;

- dacă se dobândeşte un drept tabular care, anterior, a fost înscris provizoriu;

- dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca ori privilegiul imobiliar;

- dacă pentru soluţionarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare care nu aduc însă atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris şi nu fundamentează noi capete de cerere.

În sistemul noilor cărţi funciare, numai drepturile tabulare, drepturile reale imobiliare pot face obiectul intabulării sau al îscrierii provizorii, în timp ce drepturile de creanţă, faptele juridice sau alte raporturi juridice aflate în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară pot fi doar notate în

cartea funciară, în cazurile şi condiţiile prevăzute de lege.

Conform prevederilor Legii nr.7/1996, republicată, există două acţiuni în justiţie cu privire la înscrierile în cartea funciară, anume, acţiunea în prestaţie tabulară şi acţiunea în rectificare.

Conform dispoziţiilor art.27 din Legea nr.7/1996, modificată, acela care a transmis sau a constituit un drept real imobiliar, în folosul altei persoane, are obligaţia să predea înscrisul translativ sau constitutiv al dreptului, pentru înscrierea în cartea funciară, dacă înscrisul respectiv se află în posesia sa şi este singurul exemplar doveditor, cu excepţia cazului în care s-a procedat din oficiu, la înscriere. Acţiunea în prestaţia tabulară reglementată de Decretul-lege nr.115/1938 nu trebuie confundată cu acţiunea în prestaţie tabulară reglementată de Legea nr.7/1996.  Acţiune în prestaţie tabulară este admisibilă dacă sunt întrunite următoarele condiţii:

- să existe o convenţie valabil încheiată prin care antecesorul tabular s-a obligat să transmită sau să constituie un drept real imobiliar;

- transmiţătorul să refuze să predea înscrisurile necesare pentru înscrierea dreptului în cartea funciară în folosul dobânditorului;

- terţul dobânditor să fi dobândit imobilul cu titlu gratuit sau să fi fost de rea-credinţă la data încheierii actului, atunci când debitorul a înstrăinat între timp altuia imobilul, iar acesta s-a înscris în cartea funciară.

Atunci când există o neconcordanţă între cuprinsul cărţii funciare şi situaţia juridică reală, se poate solicita rectificarea acesteia, rectificarea constituind radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară. Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară. Orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că:

- înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;

- dreptul înscris a fost greşit calificat;

- nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;

- înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului.

Legea nr.7/1996 se referă expres la imprescriptibilitatea acţiunii în rectificarea înscrierilor de carte funciară. Astfel, dispoziţiile art. 35 alin. (1) sunt în sensul că acţiunea în rectificare, sub rezerva prescripţiei dreptului material la acţiunea în fond, va fi imprescriptibilă. Această dispoziţie, s-a arătata în doctrină, trebuie corelată cu prevederile art. 1890 din Codul civil, fiind aplicabil principiul accesorium sequitur pricipale.

Acţiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoae care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris.