proprietate imobiliara - destinatie de locuit

1. INTRODUCERE

1.1. Identificarea clientului Solicitantul prezentului raport de evaluare este d-nul Petre Apetrei cu domiciliul in orasul Hârlău , jud. Botosani.

1.2. Certificarea valoriiPrin prezenta se certifică, cu bună credinţă următoarele:

Faptele prezentate în acest raport de evaluare sunt corecte şi adevărate; Toate cercetările, informaţiile, raţionamentele, analizele şi concluziile necesare pentru a ajunge

la valoarea estimată, au fost efectuate în conformitate cu standardele Internaţionale de Evaluare – IVS1 şi cu legislaţia în vigoare;

Evaluatorul îşi asumă păstrarea confidenţialităţii asupra datelor şi informaţiilor din raport, precum şi neutilizarea acestora în schimbul unor avantaje neetice sau ilegale, fie personal fie prin intermediul unei terţe persoane;

Acest raport nu va putea fi inclus, în întregime sau parţial, în documente, circulare sau declaraţii, nici publicat sau menţionat în alt mod, fără aprobarea scrisă a evaluatorului asupra formei şi contextului în care ar putea să apară;

Evaluatorul nu are nici un interes actual sau viitor în proprietatea ce face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu este responsabil de omiterea de către client a unor date şi informaţii referitoare la bunul evaluat care ar putea afecta valoarea acestuia;

Evaluatorul nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă la proprietatea în chestiune ;

Prezentul raport de evaluare este elaborat cu respectarea Standardelor de Evaluare a recomandărilor şi metodologiei de lucru A.N.E.V.A.R.(Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România).

1.3. Rezumatul concluziilor importante

Proprietatea imobiliara rezidentiala „Casa de locuit cu regimul de inaltime P+E si teren curti-constructii aferent cu suprafata de 300 mp ” ce face obiectul prezentului raport de evaluare este situata in intravilanul orasul Hârlău , jud. Botosani .

În prezent imobilul este folosit de catre proprietari ca locuinta individuala. Casa cu regimul de inaltime P+E are suprafata construita de 89 mp si suprafata desfasurata de 172 mp. Anul PIF a locuintei este 1988 cu lucrari de modernizare si renovare in ducursul anilor 2012-2013.

Raportul de evaluare a fost întocmit în perioada 15.11.2013 – 25.11.2013 şi a constat în efectuarea inspecţiei tehnice în teren , întocmirea fişelor tehnice, culegerea de informaţii, evaluarea proprietăţii imobiliare şi redactarea raportului de evaluare.

Data inspecţiei : 15.11.2013Curs valutar valabil : 1 EURO = 4,4502 RON ; 1 USD=3.3101 Data raportului : 25.11.2013 Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a proprietatii rezidentiale,

pentru garantarea unui credit bancar la Unicredit Tiriac Bank Sucursala Botosani.Tipul de valoare conform scopului şi utilizării intenţionate a raportului este valoarea de piaţă.Valoarea de piaţă a proprietăţii s-a determinat în conformitate cu Standardele Internaţionale de

Evaluare, prin doua abordări: costuri,comparaţia vânzărilor.

Abordarea pe baza veniturilor nu a putut fi aplicata in cadrul prezentei lucrari datorita specificului proprietatii analizate si a inexistentei ofertelor de inchiriere de proprietati imobiliare similare.

Valorile obţinute prin aplicarea celor 2 abordari:Nr crt

Tip abordareValoare (Ron)

Valoare (Euro)

1. ABORDAREA PRIN COST 160.452 lei 36055 Euro2. ABORDAREA PRIN

COMPARATII157.100 lei 35.301 Euro

2. PREMISELE EVALUĂRII

2.1. Scopul, utilizarea evaluării şi utilizatorul evaluării

Scopul evaluării îl reprezintă stabilirea valorii adecvate pentru proprietatea rezidentiala compusa din „Casa de locuit cu regimul de inaltime P+E si teren curti-constructii aferent cu suprafata de 300 mp ” situata in intravilanul orasului Hârlău, jud. Botosani avand ca proprietar pe D-nul Petre Apetrei si d-na Daniela Apetrei.

Aria construită a casei este de 89 mp, aria construit desfasurata este de 172 mp iar terenul aferent casei cu categoria de folosinta curti-constructii are o suprafata de 300 mp si este deţinut în cotă exclusiva.

Utilizarea evaluării o constituie garantarea unui credit solicitat de d-nul Apetrei Petre la Unicredit Tiriac Bank Sucursala Botosani.

Utilizatorul evaluării este : Unicredit Tiriac Bank Sucursala Botosani .

2.2. Definirea valorii şi data estimării valorii

Definirea valoriiVALOAREA DE PIAŢĂ - este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată la data

evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzatoare în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrangere. Data estimării valorii

Data la care valoarea estimată este valabilă este 25 noiembrie 2013 aceasta fiind şi data raportului de evaluare.

Inspecţia a fost efectuată în prezenţa proprietarilor şi a constat în identificarea , vizionarea bunului, fotografierea şi culegerea de date, măsurarea dimensiunilor clădirii .

Cursul de schimb BNR utilizat în calcule este de 3.3101 RON/USD şi 4.4502 /EURO valabil la data de 25.11.2013

2.3. Drepturile de proprietate evaluate

Pentru proprietatea rezidentiala ce face obiectul prezentului raport de evaluare s-au prezentat următoarele acte ce atestă proprietatea fam.Petre Apetrei si Daniela Apetrei : Act de dare cu plata aut sub nr.131/1988 Autorizatie de construire nr. 146/1988 Extras de carte funciara din data de 02.11.2013

Plan de amplasament si delimitare a imobilului Plan de incadrare in zona Copie dupa cartea de identitate a beneficiarului

In prezentul raport de evaluare se evalueaza dreptul de proprietate deplin al fam. Apetrei Petre si Apetrei Daniela asupra proprietatii rezidentiale compusa din Casa de locuit cu regimul de inaltime P+E si teren aferent, ce fac obiectul evaluării.

2.4. Sfera evaluării Având în vedere faptul că scopul evaluării nu impune evaluatorului să îngusteze sfera de

cuprindere, limitarea acestuia la o singură utilizare , putem vorbi despre condiţii normale de evaluare ce cuprind o sferă vastă de evaluare.

CAPITOLUL 3

3.1. Identificarea proprietăţii, descrierea juridică

Proprietatea evaluată reprezintă o proprietate rezidentiala compusa „Casa de locuit cu regimul de inaltime P+E si teren aferent cu suprafata de 300 mp ” situata in intravilanul orasului Harlau, jud. Botosani, avand ca proprietar pe Apetrei Petre si Apetrei Daniela.

Aria construită a casei este de 89 mp, aria construit desfasurata este de 172 mp iar terenul aferent casei cu categoria de folosinta curti-constructii are o suprafata de 300 mp si este deţinut în cotă exclusiva. Pentru proprietatea rezidentiala ce face obiectul prezentului raport de evaluare s-au prezentat următoarele acte ce atestă proprietatea fam.Petre Apetrei si Daniela Apetrei : Act de dare cu plata aut sub nr.131/1988 Autorizatie de construire nr. 146/1988 Extras de carte funciara din data de 02.11.2013 Plan de amplasament si delimitare a imobilului Plan de incadrare in zona Copie dupa cartea de identitate a beneficiarului

În baza actului de dare cu plata si a autorizatiei de construire fam. Apetrei Petre si Apetrei Daniela a dobandit dreptul de proprietate deplin asupra casei si asupra terenului aferent detinut in cota exclusiva.

Dreptul de proprietate a fost intabulat la Biroul de carte funciara Harlau, avand numar cadastral 2590, CF 896/H a orasului Harlau.Nu există elemente ale proprietăţii care fac obiectul vreunui contract de închiriere.

3.2. Identificarea oricăror bunuri mobile sau a altor elemente care nu prezintă proprietăţi imobiliare

Componentele non-imobiliare ale valorii cuprind elemente de definire a personalităţii clădirii şi alte elemente care nu costituie părţi ale proprietăţii imobiliare, dar fac parte fie din preţul de vânzare, fie din dreptul de proprietate care este evaluat.

In evaluarea proprietaii rezidentiale – casa locuit nu sunt incluse bunuri mobile sau alte elemente care sa prezinte bunuri mobile sau proprietati nonimobiliare.

Mobilierul si aparatele electrocasnice nu fac obiectul prezentului raport de evaluare.

3.3. Istoric, incluzând vânzările anterioare şi ofertele sau cotaţiile curente

Terenul pe care este construita casa a fost cumparat de catre fam. Apetrei Petrei si Apetrei Daniela in anul 1988 .

In anul 1988 proprietarul a obtinut autorizatie de construire pentru o locuinta cu regimul de inaltime P+E.

3.4. Date despre aria de piaţă , oraş, vecinătăţi şi amplasare

Proprietatea imobiliara rezidentiala este amplasata in intravilanul orasului Harlau, jud. Botosani .În economia localității se remarcă industria textilă, de prelucrare a lemnului și alimentară. În oraș

funcționează două școli generale și un liceu. Asistența medicală este asigurată de un spital, o policlinică și cabinete medicale de medicină de familie. La sud de oraș se află cunoscuta regiune viticolă Cotnari. La sud-vest și în zonele limitrofe ale orașului se află domeniile familiei Cavaler Lupu de Totoescu, familie de boieri ce-și are originile în secolul al XII-lea. În anii pre-comuniști domeniile au fost preluate de către regimul comunist, iar conacul preluat de poliția secretă, Securitatea, după alungarea din postul de primar a lui Eugen Nicolae Totoescu, în 1956. Pricipalele atractii si obiecte ale zonei sunt: Biserica Sfântul Dumitru/Dimitrie" ridicată de domnitorul Petru Rareș , Curtea Domneasca , Biserica Sf. Gheorghe, Sinagoga Mare din Harlau.

Accesul catre proprietatea imobiliara se face drumul comunal principal asfaltat cu un front stradal de 19.10ml.

Tipul zonei: zona de amplasare a proprietatii imobiliare este rezidentiala. Zona este ocupata predominant de proprietati imobiliare rezidentiale si terenuri libere.

Proprietatea imobiliara este amplasata in zona mediana a orasului Harlau, in proximitatea Bisericii . Utilitatile edilitare ale zonei sunt: reteaua de curent electric.

Poluare fonica si de mediu se afla in limite normale .Descrierea constructiei:

Fundatii cu beton simplu si cuzinet armat cu pardoseala din beton slab armat cu plansee SRM.Suprastructura: Structura de rezistenta: stalpi si grinzi din beton armat cu inchideri perimentrale din zidarie de

caramida. Planseul peste parter este din beton iar cel peste etaj este din lemn. Acoperis: invelitoare din tabla zincata dispusa pe sarpanta din lemn cu burlane si jgheaburi din tabla

pentru scurgerea apei pluviale. Podul nu dispune de straturi termoizolante. Compartimentari: pereti portanti din zidarie de caramida. Tamplarie exterioara: usile de la intrare si ferestrele sunt din lemn. Finisaje exterioare: peretii sunt tencuiti cu tencuieli fin driscuite si zugraveli in praf de piatra. Scara interioara care asigura accesul pe verticala este din beton simplu placat cu mozaic si balustrada

melalica. Curtea interioara este imprejmuita cu gard din lemn, sustinut pe stalpi si fundatie de piatra naturala. Locuinta dispune de 2 intrari, una principala de la calea de acces asfaltata si una secundara prin partea

din spate a curtii interioare.

http://ro.wikipedia.org/wiki/Petru_Rare%C8%99

http://ro.wikipedia.org/wiki/Cotnari,_Ia%C8%99i

FINISAJELE INTERIOARE ALE CLADIRII:

PARTERUL

Utilizare: rezidentiala. Finisaje:medii . Este compus din 2 camere, hol, baie si bucatarie. Peretii in camere si hol sunt tencuiti si zugraviti cu zugraveli de tip calcio-vechio.Peretii in baie sunt

placati integral cu faianta, iar in bucatarie sunt placati cu faianta partial in zona de lucru in rest find zugraviti cu var pentru incaperi umede.

Pardoselile din baie si bucatarie sunt placate cu gresie ceramica. Pardoselile in camere sunt placate cu podea.

Tamplaria interioara este din lemn. Corpuri de incalzire – sobe de teracota.ETAJULUtilizare: rezidentiala. Finisaje:medii . Este compus din 2 camere, hol si o bucatarie. Peretii celor doua camere si hol sunt cu zugraveli de tip calcio-vechio.Peretii in bucatarie sunt placati

cu faianta partial in zona de lucru in rest find zugraviti cu var pentru incaperi umede iar pardoselile sunt cu gresie.

Pardoselile in camere si hol sunt cu podea. Tamplaria interioara este din lemn. Corpuri de incalzire – sobe de teracota.

DOTARI SI ECHIPAMENTE:

Casa este echipata cu toate instalatiile interioare electrice, termice si sanitare. Utilitatile sunt asigurate atat prin cele existente in zona, cat si prin cele individuale:

alimentarea cu apa se realizeaza in sistem propriu cu fut forat si instalatie cu hidrofor . canalizarea este in sistem propriu cu fosa vintanjabila; alimentarea cu energie electrica se realizeaza de la reteaua urbana de energie electrica; incalzirea se realizeaza prin intermediul sobelor din teracota din dotare si a boilerului pe lemne.Stare fizica si tehnica actuala: buna.

Starea tehnică constatată la data inspecţiei clădirii este foarte bună, nu s-au constatat deprecieri fizice recuperabile si nici deprecieri functionale recuperabile sau nerecuperabile, casa avand din proiectare si executie destinatia de proprietate rezidentiala cu compartimentari si dotari corespunzatoare.

Construcţia în ansamblu are o stare tehnică bună şi nu este necesar să se efectueze reparaţii în următorii ani la structură şi finisaje.

3.5. Analiza pieţei imobiliare

3.5.1. Definirea pieţei

O piaţă imobiliară este un grup de persoane sau firme care sunt în contact unii cu alţii în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii pe piaţă pot fi cumpărătorii, vânzătorii, chiriaşii, creditorii, debitorii, antreprenorii, investitorii şi intermediarii. O piaţă imobiliară este alcătuită de participanţii pe piaţă angajaţi în tranzacţii imobiliare.

Analiza pieţei constitue identificarea şi studierea pieţei pentru un anumit bun sau serviciu şi constitue baza pentru a determina cea mai bună utilizare a unei proprietăţi. Valoarea de piaţă a proprietăţii analizate este în mare măsură în funcţie de poziţia competitivă pe piaţa sa .

S-a identificat şi studiat piaţa proprietatilor rezidentiale tip casa de locuit, relaţia dintre cererea solvabilă şi oferta competitivă de pe piaţă, gradul de echilibru care creează această piaţă.

Piaţa pentru proprietăţi rezidentiale de tipul celei evaluate este piaţa proprietatilor rezidentiale tip casa de locuit situate in intravilanul orasului Harlau, jud. Botosani .

3.5.2. Analiza cererii s-a bazat pe recunoaşterea utilizatorilor potenţiali. Drept urmare s-au cercetat o serie de factori mai importanţi, aceştia fiind :

-dimensiunea şi numărul familiilor locatare în comuna Horodniceni Din statisticile oficiale populaţia orasului Harlau a înregistrat o uşoară rată de creştere incepand

cu anul 2002 astfel s-a ajuns la un număr de 11.268 locuitori in anul 2013.

-veniturile şi tipologia locurilor de munca Direcţia Judeţeană de statistică comunicând că nivelul salariului mediu brut la nivel local a fost, în luna decembrie 2013, de 1500 RON. În calcul au fost luate veniturile angajaţilor din industrie şi construcţii, dar şi din comerţ şi prestări servicii. Veniturile populatiei care locuieste in zona analizata sunt peste media pe economie.

-tipologia locurilor de muncă şi rata şomajului Principale surse de venit a locuitorilor din orasul Harlau sunt din agricultura si pomicultura.

-urbanism Din planul de urbanism al orasului Harlau rezultă că în zona mediana in care se afla si proprietatea imobiliara rezidentiala analizata nu există restricţii de construire, aceasta fiind o zona cu terenuri libere si numeroase proprietati rezidentiale.

-accesibilitatea Accesul pietonal si auto se face de la drumul principal asfaltat.

-factori ce afectează atractivitatea proprietatii rezidentialeUnul din factorii care pot afecta atractivitatea proprietatii rezidentiale ar fi deschiderea la strada

principala ,zona linistita cu un ambient civilizat si prezenta utilitatilor in zona.

3.5.3. Oferta competitivăOferta competitivă s-a axat pe analiza datelor obţinute prin efectuarea inspecţiei cartierului, prin

consultarea registrelor din cadrul Primăriei orasului Harlau cu autorizaţiile eliberate în ultimii ani, prin

discuţiile avute cu proiectanţi, agenţi imobiliari, antreprenori dar şi prin consultarea anunţurilor publicitare din presa şi televiziunea locală.

În zona mediana a orasului Harlau sunt cca 25 de case cu suprafeţe construit desfasurate cuprinse intre între 70 mp şi 150 mp, din care am identificat 12 case tip P, 8 case tip P+E si 5 case tip P+2E.

Proprietatile rezidentiale sunt folosite ca locuinte individuale, putine dintre acestea avand amenajat parterul ca spatiu comercial sau sediu de firma.

Zona mediana a satului este o zona rezidentiala de case de locuit cu un grad ridicat de ocupare unde se fac putine tranzactii cu terenuri libere si case de locuit.

Gradul de ocupare a proprietatilor rezidentiale este de cca 80%.

3.5.4. Echilibrul pieţei

In prezent se mentine un dezechilibru intre cerere si oferta, in favoarea cererii. Nivelul tranzactiilor a scazut simtitor in ultimele luni si probabil va continua sa scada pana la o ulterioara o redresare a economiei.

Crestrea gradului de neocupare este invers proportional scaderii numarului de tranzactii.Activitatea pieţei imobiliare fiind ciclică este caracterizată prin perioade de expansiune, vârfuri, restrângeri şi epuizare. Ciclul pe termen lung depinde de schimbările în caracteristicile populaţiei existente şi în veniturile sale. Ciclul pe termen scurt depinde în principal de disponibilitatea şi costul creditului.

Preturile in zona pentru terenuri cu suprafete cuprinse in intervalul 250-1500 mp ce au categoria de folosinta curti constructii si arabil sunt cuprinse in intervalul 5 Euro/mp – 25 Euro/mp. Chiria pentru proprietati imobiliare similare cu cea supusa evaluarii amplasate in intravilanul orasului Harlau este cuprinsa in intervalul de 500-1.000 EUR/luna, nivelul chiriei fiind in dependenta de dotari, suprafata si utilitati.

CAPITOLUL 4

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire şi să genereze ipotezele de lucru necesare operatiunii de evaluare.

Prin analiza CMBU, se identifica cea mai competitiva si mai profitabila utilizare a proprietatii imobiliare.

Cea mai bună utilizare este definită ca cea mai probabila utilizare a proprietatii, care este fizic posibilă, justificata adecvat, fezabilă financiar şi care conduce la cea mai mare valoare a proprietăţii evaluate.

Cea mai bună utilizare este conturată de forţele competitive pe piaţă care fundamentează şi valoarea de piaţă şi este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului.

În mod normal analiza celei mai bune utilizări ar trebui să fie realizată atât pentru terenul considerat liber cât şi pentru terenul construit aşa cum se află el la data evaluării.

4.1. Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber

Cea mai buna utilizare a terenului considerat a fi liber presupune ca terenul este liber,sau poate fi eliberat prin demolarea constructiilor.

Având în vedere condiţiile date, consider că este puţin probabil (chiar improbabil), proprietatea imobiliara subiect să fie demolata într-un interval de timp care să afecteze premisele prezentei evaluări şi de aceea analiza celei mai bune utilizări se va limita doar la cea pentru proprietatea construită.

4.2. Cea mai bună utilizare a proprietăţii considerată construită

Pornind de la definiţia celei mai bune utilizări putem identifica doua tipuri de utilizări probabile şi anume:

1- locuinta individuala - cu amenajările actuale tarif de închiriere 3-4 E/mp ;2- sediu de firma -cu recompartimentări, tarif de închiriere 5-8 E/mp;

Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii:

a) permisă legal b) posibilă fizic c) fezabilă financiar d) maximum productivă a) Permisibilitatea legală

Din analiza planului urbanistic şi având în vedere riscurile aferente legate de eventuale modificări în cadrul acestuia rezultă că utilizările menţionate mai sus sunt permise legal - nu incalca norme de urbanism sau de mediu.

b) Posibila fizicPentru proprietatea evaluată ar putea fi imaginate o mulţime de utilizări posibile, dar

aşa cum indică datele de piaţă, specificul zonei este orientat spre clădiri rezidenţiale - case de locuit .

Structura casei este pe cadre din beton armat iar utilizarile propuse nu necesita extinderi sau afectare a structurii de rezistenta in caz de reconversie şi deci, utilizările propuse sunt fezabile din punct de vedere fizic.

c) Fezabilitatea financiarăUtilizările care au îndeplinit primele două criterii sunt analizate dacă ar produce un

venit care să acopere obligaţiile financiare şi amortizarea capitalului. Din anexa 1 se observă ca cele 2 utilizări probabile sunt fezabile financiar, întrucât produc un venit,care dupa aplicarea impozitului pe venit acoperă cheltuielile de exploatare şi este mai mare decât amortizarea clădirii.

d) Maximă productivitateDintre utilizările fezabile financiar, cea mai buna utilizare este acea utilizare care

conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanţă cu rata de fructificare a capitalului cerută de piaţă pentru acea utilizare.

Pentru utilizarea ca spatiu birouri sunt necesare lucrari de modernizare,recompartimentare,estimate la cca 10.000 E, iar gradul de ocupare pentru birouri in zona este de cca 50%.

Anexa 1

Nr INDICATORI Utilzarea 1 Utilizarea 2

1 Suprafaţa închiriată 186 186

2 Tarif de închiriere (E/mp) 4 5

3 VBP 7143 8928

4 Grad de ocupare 0.85 0.5

5 VBE 6072 4464

6 Cheltuieli 300 350

7 VNE 5772 4114

8 Rata de capitalizare 0,1 0,1

9 Valoarea propr.inainte de reconversie 57720 41140

10 Cheltuieli de reconversie 0 9500

11 Valoarea propr.dupa reconversie 57720 32140

Se observă că maxima productivitate se obţine pentru utilizarea 1 care este proprietate rezidentiala, pentru care se obţine cea mai mare valoare a proprietăţii şi deci cea mai mare valoare reziduală a terenului.

Pentru proprietatea rezidentiala evaluata, cea mai bună utilizare o reprezinta utilizarea ca proprietatea rezidentiala tip casa de locuit.

4.3. Abordarea prin cost

Aceasta abordare estimeaza costul de realizare al unei constructii, diminuat cu deprecierea acumulata de proprietate până la data evaluării.

Valoarea proprietăţii = Costul de înlocuire - Deprecierea Fizică – Deprecierea funcţională- Deprecierea economică

Pentru evaluarea casei subiect am folosit costul de inlocuire.

"Costul de inlocuire este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluarii a unei cladiri cu utilitate echivalenta cu cea a cladirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectura si proiecte curente, deci costul unui activ modern echivalent ."

Deprecierea acumulată reprezintă toată pierderea de valoare a unei proprietăţii imobiliare datorată trecerii timpului, utilizării şi neadecvării la schimbările tehnologice sau la modificările pieţei.

Se cunosc trei metode de estimare a costului clădirii:-metoda comparaţiilor unitare-metoda costurilor segregate-metoda devizelor

Pentru a ajunge la valoarea de piaţă estimată prin abordarea prin costuri, se parcurg următoarele etape:

- Estimarea valorii terenului ;- Estimarea costului total de reconstrucţie sau de înlocuire a construcţiilor

efective la data evaluării;- Estimarea deprecierii construcţiilor;- Scăderea deprecierii cumulate din costul total de reconstrucţie sau

înlocuire pentru a obţine costul net;- Adăugarea valorii terenului pentru a obţine valoarea totală a proprietăţii

imobiliare.Fundamental pentru metoda costului este principiul substituţiei, care arată că nici un

cumpărător prudent nu va plăti pentru o proprietate imobiliară decât costul necesar pentru a obţine imediat un teren şi a construi o clădire, cu o utilitate şi atractivitate similară.

4.3.1 Valoarea terenului

Valoarea de piaţă a terenului se determină în conformitate cu standardele şi normele ANEVAR.Din cele şase proceduri de evaluare recomandate de Standardele Internaţionale de Evaluare IVS 1

(comparaţia directă, alocarea, extracţia, parcelarea, tehnica reziduală şi capitalizarea rentei funciare) pentru evaluarea terenului aparţinâd spaţiului comercial,vom utiliza metoda comparaţiei directe, şi metoda „capitalizării rentei de bază”.

4.3.2. Evaluarea terenului prin metoda comparaţiei de piaţă

Analiza comparativă se poate realiza pe două criterii cantitative –analiza pe perechi de date sau/şi calitative-analiza comparaţiilor relative.

În cazul de faţă , date fiind natura şi relevanţa informaţiilor de piaţă culese s-a recurs la analiza comparaţiilor relative.

Analiza comparaţiilor relative este o tehnică calitativă care reprezintă studiul relaţiilor indicate de datele de piaţă, fără a se recurge la cuantificări.

Pentru aplicarea acestei tehnici , evaluatorul analizează vânzările –ofertele de vânzare –comparabile, pentru a determina dacă acestea au caracteristici superioare, inferioare sau similare faţă de proprietatea evaluată. În speţă, analiza comparaţiilor relative este asemănătoare cu analiza pe perechi de date, exceptând faptul că ajustările nu sunt exprimate ca valoare absolută sau procentual ci ca atribute calitative (inferior, superior, similar).

Aplicarea metodei a fost facilitată de informaţiile furnizate de agenţii imobiliare, site-uri web specializate şi publicaţii locale Monitorul de Botosani , obiectivul, Pretul din zona analizată.

Prezentarea ofertelor de vânzare comparabile pentru teren:

A.A. Teren 300 mp, Teren 300 mp, oras Harlau oras Harlau , zona periferica acces la drumul satesc pietruit la cca 250 m de, zona periferica acces la drumul satesc pietruit la cca 250 m de sosea, curent electric, Pret: 5 E/sosea, curent electric, Pret: 5 E/mpmp

B.B. Teren 500 mp, Teren 500 mp, oras Harlau oras Harlau , zona mediana, acces la drum pietruit,curent electric, Pret: 6, zona mediana, acces la drum pietruit,curent electric, Pret: 6 E/mp. E/mp.

C.C. Teren 450 mp, Teren 450 mp, Parcovaci Parcovaci , zona periferica, acces la drum pietruit,curent electric, Pret: 5, zona periferica, acces la drum pietruit,curent electric, Pret: 5 E/mp. E/mp.

D.D. Teren 700 mp, Teren 700 mp, sat Harlau sat Harlau ,in zona mediana,acces la ,in zona mediana,acces la drumul principal drumul principal ,curent electric, Pret: 7,curent electric, Pret: 7 E/mp. E/mp.

E.E. Teren 550 mp, oras HarlauTeren 550 mp, oras Harlau, zona centrala acces la , zona centrala acces la drumul principal drumul principal ,curent electric, Pret:,curent electric, Pret: 7 .5E/mp. 7 .5E/mp.

În grila comparaţiilor de piaţă s-a ţinut seama că pe piaţa imobiliară a orasului Harlau , pentru terenuri similare situate în zona analizată, marja de negociere între oferta şi tranzacţia efectivă este de cca 10% funcţie de timpul de aşteptare, disponibilitatea ofertantului de a mai lăsa din preţ, dacă oferta este făcută prin intermediul unei agenţii imobiliare sau nu.

Valorile pentru proprietăţile comparabile sunt reconciliate într-o valoare prin aranjarea acestor comparabile într-un clasament relativ faţă de proprietatea supusă evaluării.

ProprietateaValoare negociată

(EURO/mp)Corecţie netă

globală

A 5 Pozitivă

C 5 Pozitivă

B 6 Pozitiva

Proprietatea evaluata - -

D 7 Negativă

E 7.5 Negativă

Proprietatea evaluată se situează între cea mai mare valoare din grupul de proprietăţi comparabile cu corecţii pozitive (comparabila B) şi cea mai mică valoare din grupul de comparabile negative (comparabila D ).

Având în vedere caracteristicile terenului evaluat, amplasarea în zonă, utilităţile de care dispune, starea acestuia la data evaluării, valoarea obţinută prin această metodă şi care poate fi luată în considerare pentru prezentul raport de evaluare este de 6.5 E/mp.

Valoarea de piaţă a terenului subiect determinată prin metoda comparaţiilor de piaţă va fi de :

VT = 300mp x 6.5 EURO/mp = 1950 E x 4.4502 lei/E = 8978 RON

4.3.3. Estimarea costului de înlocuire a clădirii

În evaluarea proprietatii imobiliare subiect am folosit costul de înlocuire.Pentru estimarea costului de înlocuire am folosit în prima etapă metoda comparaţiilor unitare,

care estimează costul sub formă de cost unitar-pe unitatea de suprafaţă sau de volum.Metoda foloseşte costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate pentru condiţii ale

pieţei sau eventuale diferenţe fizice.Preţurile unitare includ cheltuielile indirecte şi TVA.Pentru stabilirea costului de înlocuire a proprietatii imobiliare subiect am folosit Fişa privind

Locuinta cu confort imbunatatit in mediul urban, racordata la electricitate, incalzire cu lemne, apa si canalizare proprii, acoperis sarpanta,invelitoare tabla zincata, planseu din beton armat.

ABORDAREA PRIN COST

Indreptar tehnic de evaluare imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte - procentual si valoric, Matrix-ROM, ianuarie 2010

METODA COSTURILOR SEGREGATE

CLADIRE C1 LOCUINTA CU REGIM DE INALTIME P+E INSCRISA IN CARTEA FUNCIARA NR. 896/H / Harlau

1. ADRESA: intravilan orasul Harlau ,jud. Botosani

2. DATE DE REFERINTA:

- suprafata construita(mp) Ac 89,00

- suprafata desfasurata (mp) Ad 172,00

- inaltime medie (m) 2,5

- anul PIF 1988

Curs valutar conform BNR la data evaluarii 1 EUR4,450

2 RON

2. Calcularea costului de inlocuire brut

Nr. crt.

Denumirea lucrarii UMCantit.lucr

/mpAd

Costul total in lei pe Grad de

finisare

Pondere in

total cost%

UM mpAd mpAc

1 Excavaţii mc

0,4200 58,23 24,45 29,35 0,92%

2 Umpluturi şi compactări mc

0,1500 26,52 3,98 4,77 0,15%

3 Hidroizolatii si lucrari aferente mp

0,3000 143,65 43,10 51,71 1,62%

4Beton armat mc

0,1420

735,25104,41 125,29 3,92%

5 Beton simplu mc

0,3500 327,68 114,69 137,62 4,30%

6 Scari si podeste din beton ml

0,2000 60,35 12,07 14,48 0,45%

7 Zidării din caramida mc

0,6100 997,05 608,20 729,84 22,82%

8 Inchideri si compartimentari mp

0,0260 99,45 2,59 3,10 0,10%

9Confectii metalice kg

0,4000

12,925,17 6,20

0,19%

10 Termoizolatiii conducte mp 0,0700 40,38 2,83 3,39 0,11%

11 Tamplarie din lemn mp 0,3300 293,25 96,77 116,13 3,63%

12 Geamuri simple mp 0,2500 33,92 8,48 10,17 0,32%

13 Pardoseli din gresie glazurata mp 0,0900 130,05 11,70 14,05 0,44%

14 Pardoseli din dusumea mp 0,4200 153,85 64,62 77,54 2,42%

15 Pardoseli din beton sclivisit mp 0,1810 84,15 15,23 18,28 0,57%

16 Tencuieli interioare mp 4,3000 77,69 334,07 400,88 12,53%

17 Zugraveli interioare mp 3,9800 34,00 135,32 162,38 5,08%

18 Placaje cu faianta la interior mp 0,1200 95,20 11,42 13,71 0,43%

19 Vopsitorii interioare mp 0,2000 27,37 5,47 6,57 0,21%

20 Tencuieli exterioare mp 0,8500 136,00 115,60 138,72 4,34%

21 Trotuare exterioare mp 0,2500 73,44 18,36 22,03 0,69%

22 Sarpanta mp 0,8000 96,90 77,52 93,02 2,91%

23 Invelitoare, inclusiv astereala mp 1,7680 104,55 184,84 221,81 6,94%

24 Jegheaburi si burlane ml 0,2000 62,05 12,41 14,89 0,47%

25 Sobe chale 3,0000 22,10 66,30 79,56 2,49%

26 Streasina infundata mp 0,4320

105,74 45,68 54,82 1,71%

27 Tabachere si lucarne mp 0,4320 105,74 45,68 54,82 1,71%

28 Alte lucrari de constructie % 2,0000 0,00 41,11 49,33 1,54%

29 Put apa+hidrofor lei 1,0000 6,55 6,55 7,85 0,25%

30 Put absorbant/fosa septica lei 1,0000 92,06 92,06 110,47 3,45%

31 Coloane si legaturi sanitare ml 0,5000 31,45 15,73 18,87 0,59%

32 Obiecte si armaturi sanitare lei 1,0000 15,05 15,05 18,05 0,56%

33 Boiler pe lemne lei 1,0000 5,44 5,44 6,53 0,20%

34 Bransament electric lei 1,0000 33,41 33,41 40,09 1,25%

35 Cabluri, conductori, tevi electrice ml 3,0500 6,38 19,44 23,33 0,73%

36 Aparate electrice lei 1,0000 16,92 16,92 20,30 0,63%

37 Corpuri de iluminat lei 1,0000 6,97 6,97 8,36 0,26%

38 Alte instalatii comune % 2,0000 0,00 12,51 15,01 0,47%

39 Diverse, organizare, proiectare % 5,0000 0,00 229,05 274,86 8,59%

TOTAL lei/mp (valoarea contine TVA)

2.665,17 3198,20

100,00%

TOTAL Eur/mp (valoarea contine TVA) 599 719,66

4.1. Cost de inlocuire brut 365.508 RON

(Valoarea nu contine TVA) 120 EUR

4.2 Grad de finisare 100%

COST DE INLOCUIRE BRUT CU GRAD DE FINISARE DE 100% 365.508 RON

Costul de înlocuire a clădirii subiect este de: CI = 365.508 RON

4.3.4. Determinarea deprecierii cumulate

Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietatii imobiliare din orice cauza. Este diferenta intre costul de reconstructie sau inlocuire a constructiei si valoarea ei de piata.

Estimarea deprecierii s-a făcut folosind metoda segregării, ce presupune analiza separată a fiecărei cauze a deprecierii, cuantificarea ei şi totalizarea pentru obţinerea unei sume globale.

Cele 5 tipuri de uzură care pot afecta o clădire, sunt:- uzura fizică recuperabilă- uzura fizică nerecuperabilă- neadecvarea funcţională recuperabilă- neadecvarea funcţională nerecuperabilă- depreciere externă

În general se cuantifică mai întâi deprecierea recuperabilă şi apoi cea nerecuperabilă şi externă.

Uzura fizică recuperabilă estimează elementele ce trebuiesc reparate la data evaluării şi se cuantifică prin costul de readucere a elementului la condiţia de nou sau ca şi nou.

În cazul casei subiect finisajele sunt noi ,starea tehnica este buna şi nu trebuiesc facute reparaţii in perioada urmatoare.

Uzura fizică nerecuperabilă Se referă la elementele deteriorate fizic care nu pot fi în prezent corectate din motive practice sau economice.

În scopul analizei elementele uzurii fizice nerecuperabile sunt clasificate ca fiind cu viaţă scurtă şi cu viaţă lungă.

Pentru estimarea uzurii fizice nerecuperabile am folosit devizele elaborate pentru stabilirea costului de reconstrucţie şi am despărţit elementele cu viaţă scurtă de elementele cu viaţă lungă.

Pentru elementele cu viaţă scurtă am făcut raportul între durata de viaţă consumată 32 ani şi durata de viaţă economică a fiecărui element.

Pentru elementele cu viaţă lungă am făcut raportul între durata de viaţă consumată = 32 ani şi durata de viaţă economică a clădirii =80 ani.

Determinarea uzurii fizice nerecuperabile este prezentata in Anexa rezultând următoarele valori:

Denumire lucrare

Valoarea totala

Viata lunga

Procent32A/80A

Uzura fizica viata lunga

Viata scrurta

Procent10A/20A

Uzura fizica viata scurta

Excavaţii 3325 3325 0,4 1330

Umpluturi şi compactări 541 541 0,4 216,4

Hidroizolatii si lucrari aferente 5860 5860 0,4 2344

Beton armat 14199 14190 0,4 5676

Beton simplu 15597 15597 0,4 6238,8

Scari si podeste din beton 1641 1641 0,4 656,4

Zidării din caramida 82715 82715 0,4 33086

Inchideri si compartimentari 351 351 0,4 140,4

Confectii metalice 702 702 0,4 280,8

Termoizolatiii conducte 384 384 0,4 153,6

Tamplarie din lemn 13161 0 13161 0,5 6580,5

Geamuri simple 1153 0 1153 0,5 576,5

Pardoseli din gresie glazurata 1591 0 1591 0,5 795,5

Pardoseli din dusumea 8787 0 8787 0,5 4393,5

Pardoseli din beton sclivisit 2071 0 2071 0,5 1035,5

Tencuieli interioare 45433 0 45433 0,5 22716,5

Zugraveli interioare 18403 0 18403 0,5 9201,5

Placaje cu faianta la interior 1553 0 1553 0,5 776,5

Vopsitorii interioare 744 0 744 0,5 372

Tencuieli exterioare 15721 0 15721 0,5 7860,5

Trotuare exterioare 2496 2496 0,4 998,4 0

Sarpanta 10542 10542 0,4 4216,8 0

Invelitoare, inclusiv astereala 25138 25138 0,4 10055,2 0

Jegheaburi si burlane 1687 1687 0,4 674,8 0

Sobe 9016 0 9016 0,5 4508

Streasina infundata 6212 6212 0,4 2484,8 0

Tabachere si lucarne 6212 6212 0,4 2484,8 0

Alte lucrari de constructie 5590 5590 0,4 2236 0

Put apa+hidrofor 890 0 890 0,5 445

Put absorbant/fosa septica 12519 0 12519 0,5 6259,5

Coloane si legaturi sanitare 2138 0 2138 0,5 1069

Obiecte si armaturi sanitare 2046 0 2046 0,5 1023

Boiler pe lemne 739 0 739 0,5 369,5

Bransament electric 4543 4543 0,4 1817,2 0

Cabluri, conductori, tevi electrice 2644 0 2644 0,5 1322

Aparate electrice 2300 0 2300 0,5 1150

Corpuri de iluminat 947 0 947 0,5 473,5

Alte instalatii comune 1701 1701 0,4 680,4 0

Diverse, organizare, proiectare 31150 31150 0,4 12460 0

TOTAL UZURA 88230,8 70928

Pentru devizul 1 deprecierea fizica nerecuperabila este de 88230 RON la elementele cu durata de viata lungă şi 70928 RON la elementele cu viaţă scurtă.

Ufn = 88230 + 70928 = 159158 RON

Neadecvarea Funcţională

Neadecvarea funcţională este o pierdere de valoare din cauza deficienţelor de concepţie sau proiectare a clădirii.

Ca să fie recuperabile, costul de înlocuire a unui aspect demodat sau neacceptabil trebuie să fie mai mic decât creşterea de valoare anticipată.

Neadecvarea funcţională recuperabilă se cuantifică prin costul de înlocuire şi poate fi împărţită în trei categorii:

- deficienţă ce necesită adăugiri- deficienţă ce necesită înlocuire sau modernizare, - supradimensionarea

Neadecvarea funcţională nerecuperabilă poate fi cauzată de o deficienţă sau de o supradimensionare. Pot fi implicate două tipuri de deficienţe: un element neinclus în costul de nou, dar care ar trebui inclus sau un element inclus în costul de nou, dar nu ar trebui inclus.

Dfr=0

Proprietatea rezidentiala a fost proiectata ca spatiu de locuit, are compartimentare,utilitati si dotari specifice unui spatiu de locuit cu precizarea ca etajul nu dispune de baie si grup sanitarsi astfel include o depreciere functionala .

Pentru cuantificarea deprecierii functionale am estimat o pierdere de venit din inchiriere de 1 E/mp.

Suprafata construita a etajului este de 89 mp,deci s-ar produce o pieredere de venit din inchiriere de 89E/luna x 12 luni = 1068 E/an,care pentru un grad de ocupare de 80% si un cuantum a cheltuielilor de 10 %,ar rezulta o pierdere de venit net de 769 E/an.

Rata de capitalizare la proprietati rezidentiale tip casa de locuit este de 10 %.

Dfn = VNE/c= 769/0.100 = 7690 E = 34.220 RON

Deprecierea din cauze externe

Deprecierea externă este utilitatea diminuată a unei clădiri datorită unor influenţe negative din mediul exterior clădirii care este de obicei nerecuperabilă.

Ea poate fi generata de o serie de factori, cum ar fi: declinul vecinatatii,amplasarea proprietatii in localitate sau regiune,conditiile pietei locale.

În cazul proprietăţii evaluate s-a folosit metoda preluarii deprecierii de pe piata.

Aceasta metoda da deprecierea totala.

Am analizat ofertele de vanzare pentru proprietati rezidentiale asemanatoare scoase la vanzare in luna martie 2013 si luna iunie 2013 :

A. Casa P+E, orasul Harlau, zona periferica, 120mp desfasurati,350 mp teren,constructie din 1980 cu modernizari in anul 2005-2006,.Oferta martie 2013 – 49.000 Euro – Oferta iunie 2013 – 42.000 Euro -15%

B. Casa P+E, orasul Harlau ,zona centrala 150 mp desfasurati ,550 mp teren, constructie din 1989 cu modernizari ulterioare,Oferta martie 2013 – 55.000 Euro – Oferta iunie 2013 – 45.000 Euro-19%

C.Casa P+E, orasul Harlau , zona mediana,130 mp desfasurati, 300 mp teren, caramida+BCA, toate utilitatile, modernizataOferta martie 2013 – 45.000 Euro – Oferta iunie 2013 – 40.000 Euro -12%

Cele 3 proprietati analizate au structuri,finisaje si anul PIF apropiate,diferenta fiind data de localizare.Cea mai apropiata de subiect este comparabila B,pentru care deprecierea totala este de 12%.

Dt=Uf+Df+De = 12%

Cum uzura fizica este nesemnificativa pentru diferenta de 4 luni, deprecierea functionala este zero, fiind aceeasi cladire, rezulta ca pierderea de valoare este data de deprecierea externa.

De = (365.508 – 159158 -34220) x 0,12 = 20.656

Deprecierea cumulată a clădirii subiect va fi:

Uzură fizică

-recuperabilă 0

-nerecuperabilă elemente cu viaţă scurtă 70928

-nerecuperabilă elemente cu viaţă lungă 88230

TOTAL 159158

Neadecvarea funcţională

-recuperabilă 0

-nerecuperabilă 34220

TOTAL functionala 34220

Depreciere externă 20656

TOTAL DEPRECIERE ACUMULATA 214034

Valoarea de piaţă a clădirii – spatiu rezidential subiect va fi :

CIN = 365.508Ron – 214.034 Ron= 151.474 RON

Valoarea de piaţă determinată în abordarea prin costuri este egală cu suma valorilor evaluate pentru teren şi construcţie:

Vp1= 6899 + 155.255 = 160.452 RON = 36.055E

4.4. Abordarea prin comparaţie directă

Metoda comparaţiei directe utilizează procesul de lucru în care estimarea valorii de piaţă se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi similare şi comparând apoi aceste proprietăţi cu cea de evaluat.

Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi şi tranzacţii care influenţează valoarea.

Etapele parcurse în aplicarea metodei comparaţiei directe sunt:

Cercetarea pieţei pentru obţinerea de informaţii asupra unor tranzacţii de proprietăţi similare cu cea evaluată, din punct de vedere al tipului de proprietate, data vânzării, dimensiunile, localizarea şi zonarea;

Conformarea veridicităţii informaţiilor obţinute şi a obiectivităţii tranzacţiei; Selectarea unor criterii de comparaţie relevante şi elaborarea unei analize comparative pentru

fiecare criteriu; Compararea proprietăţilor similare comparabile cu proprietatea evaluată, utilizând elemente

de comparaţie şi ajustarea adecvată a preţului de vânzare a fiecărei proprietăţi comparabile; Analiza rezultatelor şi selectarea unei valori sau a unei marje de valori;Pe baza acestor criterii de comparaţie se determină elementele de comparaţie care

influenţează preţurile tranzacţionate pe piaţă.Efectuarea analizei comparative presupune următoarele etape:

- culegerea de informaţii (date reale şi concrete) privind tranzacţii de proprietăţi similare, prin analiza pieţei;

- identificarea elementelor de comparaţie relevante ce afectează valoarea tipului de proprietate şi efectuarea unei analize comparative pe fiecare element;

- compararea atributelor fiecărei proprietăţi comparabile cu cele ale proprietăţii evaluate şi aprecierea diferenţelor pentru fiecare element de comparaţie – cantitativ şi calitativ – (ajustarea corespunzătoare a preţului de vânzare a fiecărei proprietăţi comparabile);

- obţinerea corecţiei nete şi brute pentru fiecare tranzacţie comparabilă şi aplicarea ei asupra preţului;

- analiza rezultatelor evaluării şi alegerea valorii sau a intervalului de valori (efectuarea unei comparaţii globale a proprietăţilor comparabile şi extragerea unei singure valori sau a unei marje de valori din gama rezultată).

Deoarece este cunoscut numai preţul tranzacţiilor comparabile, corecţia se face asupra acestui preţ pentru a ajunge la estimarea valorii proprietăţii evaluate.

Tranzacţiile care necesită cele mai mici corecţii brute vor avea ponderea cea mai mare în alegerea valorii finale.

Elementele de comparaţie sunt caracteristici ale proprietăţilor şi tranzacţiilor imobiliare care au consecinţă variaţii ale preţurilor platite pe piaţa imobiliară.

În metoda comparaţiei directe sunt nouă elemente de comparaţie de bază:

drepturile de proprietate transmise; condiţiile de finanţare; condiţiile de vânzare; condiţiile pieţei

localizarea; caracteristicile fizice; caracteristicile economice; utilizarea; componente nonimobiliare ale valorii.

În prezentul raport de evaluare tehnică de identificare şi cuantificare a corecţiilor este analiza pe perechi de date, pentru care două sau mai multe tranzacţii sunt comparate pentru a obţine o indicaţie privind mărimea corecţiei ce se referă la o singură caracteristică.

Se va atribui o pondere mai mare proprietăţii care necesită cele mai mici şi mai puţine corecţii.

Analiza pe perechi de date – Case de locuit

Din informaţiile culese de evaluator s-au selectat cinci proprietăţi asemănătoare celei supuse evaluării.

A. Casa P+1E, oras Harlau ,zona mediana a loc.,anul PIF 1984,finisaje medii, mici modernizari

Tranzactie: 370 EURO/mp

B. Casa P+E, oras Harlau ,zona centrala langa Biserica,anul PIF 1984-1985, finisaje medii cu imbunatatiri in anul 2005-2006

Tranzactie: 400 EURO/mp

C. Casa P+E, oras Harlau , zona centrala zona redidentiala,anul PIF 1984-1985, finisaje Tranzactie: 360 EURO/mp

D. Casa P+E, oras Harlau , zona centrala,anul PIF 1980-1981, finisaje medii cu imbunatatiri in anul 2005-2006Tranzactie: 350 EURO/mp

E. Casa P+E, oras Harlau , zona mediana ,anul PIF 1984-1985, finisaje medii cu imbunatatiri in anul 2005-2006Tranzactie: 350 EURO/mp

Caracteristicile proprietăţilor comerciale tranzacţionate în ultimul an sunt prezentate centralizat în următorul tabel:

Nr.

crt.

Element de comparaţie PROPRIETATEA

A

PROPRIETATEA

B

PROPRIETATEA

C

PROPRIETATEA

D

PROPRIETATEA

E

Adresa Oras Harlau Oras Harlau Oras Harlau Oras Harlau Oras Harlau

1.Preţ de vânzare/mp 370 400 360 350 350

2.Suprafaţă construită desfasurata 135

140145 125 330

3.Tip de propr. imobiliar Rezidentiala Rezidentiala Rezidentiala Rezidentiala Rezidentiala

4.Drepturi de propr. transmise

liberă liberă liberă liberă liberă

5.Condiţii de finanţare La piaţă La piaţă La piata La piaţă La piaţă

6.Condiţii de vânzare Independent Independent Independent Independent Independent

7.Condiţii ale pieţei iunie 2010 iunie 2010 iulie 2010 iulie 2010 Iulie 2010

8.Localizare Zona B-mediana

Zona A- centrala

Zona A- centrala

Zona A-centrala

Zona B-mediana

9.Finisaje medii medii medii medii superioare

10.Vechimea clădirii 30 ani 30 ani 30 ani 30 ani 30 ani

11.Starea tehnică Bună Bună Buna Buna Buna

S-au facut urmatoarele corectii:

-pentru condiţii de piaţă :comparabila E –se scade 10% deoarece preţul luat în studiu este o oferta.

-Comp B şi Comp C diferă prin data tranzacţiei: 400 E/mp-360 E/mp = 40 = 40 E/ lună.(cu minus dotorita scaderii pietei) – cca 10 %

-Comp.B şi Comp.A diferă doar prin zona de amplasare:400 E/mp-370 E/mp = 30 E/mp. – cca 7.5 %

-Comp.C şi Comp.D corectate diferă doar prin 3 ani vechime: (360E/mp - 350E/mp = 10 E/mp pentru 3 ani vechime. – cca 2.7 %

-Finisajele sunt medii pentru toate comparabilele şi nu necesită corecţii.

GRILA COMPARAŢIILOR DE PIAŢĂ

CASA DE LOCUIT SI TEREN AFERENT

intravilanul orasului Harlau ,jud. Botosani

ANEXA nr.2

ABORDAREA PRIN METODA COMPARATIILOR DE PIATA (PROPRIETATI)

ELEMENT DE COMPARAŢIE subiectPROPRIETĂŢILE IMOBILIARE

COMPARABILE

A B D

Preţ de oferta/vanzare (EURO) ? 49.950 56.000 50.750

Tipul tranzactiei oferta oferta oferta

Corectie pentru tip tranzactie 0 0 0

Pret corectat (EURO) 49.950 56.000 50.750

Drepturi de proprietate transmise integral Integral Integral Integral

Corecţie pentru dreptul de proprietate 0% 0% 0%

Preţ corectat (EURO) 49.950 56.000 50.750

Condiţii de finanţare La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă

Corecţie pentru finanţare 0 0 0


Conditii de piata aug.10 iun.10 iun.10 iul.10

Corecţie pentru condiţiile pieţei -30% -30% -20%


Localizare mediana mediana centrala centrala

Corecţie (%) 0% -8% -8%


Suprafata teren 250,00 300 400 275

diferenta suprafata teren mp -50 -150 -25

Corectie pentru teren (suprafata, dimensiuni, amplasament constructie etc) % -325 -975 -163


Vechime (ani) 32 26 26 29

Corectie pentru vechime (%) 5% 5% 3%

Corectie pentru vechime (EURO) 1.871 1.764 1.004


Suprafata desfasurata (mp) 136,00 135 140 145

diferenta suprafata 1,00 -4,00 -9,00

Corecţie pentru dimensiunile construcţiei (EUR) 500 -2.000 -4.500


Utilitati A,C,E,CT similare similare similare

Corectii(Euro) 0,0% 0,0% 0,0%


Finisaje medii medii medii superioare

Corecţie (EURO) 0% 0% 0%


Corecţie totală netă (EURO) -12.939 -20.951 -17.056

Corecţie totală netă (%) -26% -37% -34%

Corecţie totală brută (EURO) 17.681 24.479 19.065

Corecţie totală brută (%) 35% 44% 38%

VALOARE PROPUSĂ 37.011 157.100 lei 4.4502

* pentru comparabila A s-a efectuat cea mai mica corectie totala bruta

Deoarece corecţia totală brută este minimă pentru spaţiul rezidential al comparabilei A rezultă că valoarea de piaţă estimată pentru proprietatea evaluată este de:

Vp2 = 157.100 = 35.301 Euro

proprietate imobiliara - destinatie de locuit

Documents