proiect evaluarea organizatiilor
TRANSCRIPT
Universitatea ”Ştefan cel Mare” Suceava
Facultatea de Ştiinţe Eonomice şi Administraţie Publică
Finanţe- Bănci, anul III
RAPORT DE EVALUARE
Profesor îndrumător Student
As. Irina CHIRIȚĂ Vaman Bogdan
2012
CUPRINS
I. Introducere...................................................................................................................................2
I.1 Scoul evaluării........................................................................................................................2
I.2 Date generale despre client....................................................................................................3
I.3 Certificare expertului evaluator..............................................................................................3
I.4 Concluziile faptelor principale şi a datelor importante..........................................................3
II. Prezentarea datelor..................................................................................................................4
II.1 Identificarea proprietăţii........................................................................................................4
II.2 Descriere juridică..................................................................................................................4
II.3 Informaţii privind localitatea şi zona....................................................................................4
II.4 Informaţii despre vecinătăţi..................................................................................................5
II.5 Descrierea amenajărilor şi a construcţiilor...........................................................................5
II.6 Istoric....................................................................................................................................6
II.7 Piaţa specifică oraşului Suceava...........................................................................................7
III. Premisele evaluării..............................................................................................................7
III.1 Ipoteze şi condiţii limitative................................................................................................7
III.1.1 Ipoteze de evaluare.......................................................................................................7
III.1.2 Condiţii limitative.........................................................................................................7
III.2 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate.............................................................................8
III.3 Data estimării valorii...........................................................................................................8
III.4 Moneda raportului...............................................................................................................8
III.5 Inspecţia proprietăţii............................................................................................................8
III.6 Riscul evaluării....................................................................................................................9
III.7 Surse de informaţii utilizate.................................................................................................9
III.8 Clauza de nepublicare..........................................................................................................9
IV. Analiza datelor şi concluziile............................................................................................10
IV.1 Stabilirea metodelor de evaluare.......................................................................................10
IV.1.1Abordarea prin metoda comparaţiilor de piaţă............................................................10
IV.1.2 Abordarea prin metoda capitalizării venitului............................................................11
IV.2 Concluzii...........................................................................................................................12
1
I. Introducere
I.1 Scoul evaluării
Scopul prezentului raport de evaluare este determinarea valorii de piaţă a proprietății
imobiliare în vederea garantării unui credit bancar la Banca Comercială Română.
I.2 Date generale despre client
Proprietarii acestui apartament sunt Găitan Ioan, CNP 1651222334991 şi Găitan Mihaela,
CNP 2680316335021 care au dobândit dreptul de proprietate asupra bunului imobil (apartament)
localizat în Suceava, str. Tineretului, nr. 9, et IV, sc. C, judeţul Suceava, în data de 17.07.1991,
conform contractului de vânzare- cumpărare nr. 16042/1991.
În calitate de proprietari, aceştia doresc să obţină un credit bancar de la Banca Comercială
Română.
I.3 Certificare expertului evaluator
Expertul evaluator care întocmeşte raportul de evaluare este Vaman Bogdan, CNP
1900509336690, seria SV nr. 306674, cu sediul în Suceva, str. 6 Noiembrie, nr.9, sc. A, ap. 9.
Prin prezenta se certifică cu bună credinţă că expertul evaluator:
- a obţinut o pregătire profesională adecvată, certificată ANEVAR;
- are experienţă şi este competent în evaluarea de piaţă a bunului imobil;
- cunoaşte, înţelege şi poate pune în aplicare în mod corect acele metode şi tehnici recunoscute
care sunt necesare pentru întocmirea unei evaluări credibile;
- respectă toate cerinţele codului deontologic al profesiei de evaluator;
- va menţine în permanenţă un grad ridicat de onestitate şi integritate şi îşi va desfăşura
activităţile astfel încât să nu prejudicieze clienţii, publicul, profesia sau organismul naţional
profesional din care face parte;
- se caracterizează prin integritate, confidenţialitate, imparţialitate, competenţă, nu are
conflicte de interese;
- va prezenta orice devieri de la standardele internaţionale de evaluare;
- va aplica în mod consecvent pricipiile de evaluare efectuând astfel o evaluare independentă,
clară şi obiectivă care să fie relevantă pentru necesitatea clientului.
I.4 Concluziile faptelor principale şi a datelor importante
În prezentul raport evaluatorul va estima valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare, situată în
Suceava, fapt care reiese din actul de vânzare- cumpărare nr. 16042/1991, având ca proprietari
pe Găitan Ioan şi Găitan Mihaela.
2
Imobilul compus din două camere şi dependinţe, cu o suprafaţă de 59,37 mp (52,09 utilă) a
fost dobândit la data de 17.07.1991.
Data raportului de evaluare este 06.05.2012, când schimbul valutar era de 1 €= 4,42 lei.
Pe baza documentelor puse la dispoziţie de către proprietar: contract de vânzare-cumpărare
nr. 16042/1991, extras de carte funciară nr. 6856, plan de încadrare în zonă, fişa corpului de
proprietate şi releveu apartament, s-a stabilit o valoare de piaţă propusă a bunului imobil de 1
mp= 600 €, de 35.622 €, respectiv 157.449,24 lei.
II. Prezentarea datelor
II.1 Identificarea proprietăţii
Proprietatea evaluată este deţinută de familia Găitan Ioan şi Mihaela, cu o suprafaţă de 65,11
mp (59,37 mp suprafaţa utilă), situată în Suceava, strada Tineretului, nr. 9, bloc 129, scara C, etaj
4, lucru care reiese din contractul de vânzare – cumpărare, parcela nr.199 conform planului de
încadrare în zonă.
Evaluatorului i s-a pus la dispoziţie următoarele documente:
a) contract de vânzare- cumpărare nr. 16042/1991;
b) releveu apartament;
c) plan de încadrare în zonă;
d) extras de carte funciară;
e) fişa corpului de proprietate.
II.2 Descriere juridică
Proprietatea deţinută din data de 20.02.1995 de către Găitan Ioan şi Mihaela, conform
contractului de vânzare- cumpărare nr. 16042/1991 ce face obiectul raportului de evaluare se află
în municipiul Suceava, strada Tinretului, nr. 9, bloc 129, scara C, apartament 9, etaj 4.
II.3 Informaţii privind localitatea şi zona
Orașul este construit pe două zone geografice: dealurile și văile râului Suceava. Râul, lung de
170 km, izvorând din Masivul Lucina, ocupă 26% din suprafața județului cu bazinul său
hidrografic. La 149 de km de la vărsarea în Siret, se află orașul Suceava, reședința județului cu
același nume. Configurația neobișnuită a orașului include două crânguri - Zamca și Șipote - care
sunt ambele localizate în granițele orașului.
Orașul Suceava este localizat în partea de nord-est a României, la distanța de 450 km de
București pe calea ferată și 432 km pe șosea.
3
Cartierele în care se împarte oraşul Suceava sunt: Zamca, Obcini, Burdujeni, Centru, Areni,
George Enescu, Iţcani.
Imobilul analizat se situează în cartierul Burdujeni. La recensământul din 1860, Burdujenii
erau oficial a 33-a localitate urbană a Moldovei, după numărul populației (1.729 locuitori).
Înainte de 1918 târgul era un punct românesc de frontieră la granița cu Austro-Ungaria. A făcut
parte din județul Botoșani (interbelic). S-a dezvoltat foarte mult în perioada comunistă, ca
urmare a industrializării acestui cartier, fiind cunoscut ca zonă industrială a orașului Suceava.
Aici s-au construit foarte multe locuințe pentru muncitori. În prezent s-au creat locuri de muncă
de către patronat, construindu-se un lanț de supermarket-uri recunoscute în țară și în străinătate.
II.4 Informaţii despre vecinătăţi
Proprietatea se află în apropierea Şcolii Generale „Miron Costin”, Grădiniţei „Princhindel”,
Pensiunii „Bia & Sim”, Biserica „Sfântul Andrei” şi a numeroase magazine şi sucursale bancare.
Este situată la o distanţă de 10 km de Aeroportul Internaţional „Ştefan cel Mare” din oraşul
Salcea.
În apropierea imobilului evaluat se află Gara Burdujeni şi Complexurile Comerciale Bazar,
Iulius Mall şi Shopping City Suceava.
II.5 Descrierea amenajărilor şi a construcţiilor
Clădirea din care face parte imobilul evaluat a fost proiectată pentru funcţiuni de locuinţe.
Blocul este parcat din 4 scări a câte 4 etaje, pe fiecare etaj existând 2 apartamente şi la etajul 4 un
uscător.
Suprafaţa totală a proprietăţii este de 65,11 mp (construită la sol) din care:
- bucătărie 7,99 mp;
- sufragerie 18 mp;
- hol 7,56 mp;
- baie 4,04 mp;
- dormitor 11,52 mp;
- debara 1,21 mp;
- debara 1,77 mp;
Total suprafaţă utilă 52,09 mp;
- balcon 3,65 mp;
- balcon 3,63 mp;
Total suprafaţă 59,37 mp.
4
Utilităţi:
- şarpantă construită în anul 2000, apartamentul are posibilitatea de a se extinde prin
mansardare;
- izolare termică exterioară;
- geamuri termopan;
- centrală termică;
- gresie bucătărie, baie, hol;
- faianţă bucătărie, baie;
- uşă metalică şi uşi stejar;
- instalaţii electrice, sanitare şi termice noi;
- parchet masiv de stejar în camere;
- cablu TV, telefonie, internet.
Apartamentul a fost supus unei reparaţii capitale cu unele modificări de compartimentare în
vara anului 2006, fapt ce determină ca gradul de uzură general interior să fie scăzut.
II.6 Istoric
Evaluarea se face prin metoda comparaţiei, pentru aceasta s-au ales 3 apartamente din
aceeaşi zonă:
Proprietatea 1: aparţine familiei Coruţ Cătălin şi Larisa;
Proprietatea 2: aparţine familiei Cristurean Gheorghe şi Maria;
Proprietatea 3: aparţine familiei Ionescu Vasile şi Daniela.
Caracteristici Apartamentul 1 Apartamentul 2 Apartamentul 3
Număr camere 3 2 3
Etaj VI Parter II
Reţea telefonie, TV,
Internet
X X X
Izolare termică X - X
Geamuri termopan X - X
Gresie şi faianţă X X X
Garaj X - X
Boxă X X -
Valoare estimată 50 000 € 30 000 € 42 000 €
Suprafaţa 61 mp 60 mp 59 mp
5
II.7 Piaţa specifică oraşului Suceava
Piața locală (orașele, comunele sau satele din zonă) este o piață destul de slabă, chiar
inactivă pe anumite segmente. În municipiul Suceava se constată un trend descrescător al
prețurilor și tranzacțiilor de pe piața imobliliară, situație datorată economiei naționale precare,
puterii scăzute de cumpărare a populației și înghețării creditelor bancare. Balanța cerere-ofertă
este dezechilibrată în favoarea ofertei, fapt ce determină tendința descrescătoare a prețurilor
cerute de vânzători.
Cele mai ieftine apartamente din oraș sunt în cartierul Burdujeni, iar cele mai scumpe se
pot găsi în cartierul Obcini sau în zona centrală a municipiului. (Anexa 1)
În ultimele luni ale anului trecut, 2011, 80% din cererile primite de agențiile imobiliare
au fost pentru apartamentele de 2 camere, pentru o vânzare cât mai ușoară un apartament trebuie
să aibă îmbunătățiri, finisaje și să fie decomandat. La polul opus sunt apartamentele de 4 camere
cu destinație familială care sunt evitate datorită cheltuielilor de întreținere ridicate. Piața
imobiliară din Suceava este revigorată de programul „Prima casă”, 90% din imobile au
tranzacționate în ultimele luni prin intermediul acestui program.
III. Premisele evaluării
III.1 Ipoteze şi condiţii limitative
III.1.1 Ipoteze de evaluare
Prezentul raport s-a întocmit la cererea clientului şi în scopul precizat. La întocmirea lui s-au
utilizat actele în original.
III.1.2 Condiţii limitative
Acest raport de evaluare a fost făcut pe baza următoarelor ipoteze și condiţii generale
limitative:
1. Nu se asumă nicio responsabilitate privind descrierea situaţiei juridice sau a consideraţiilor
privind titlul de proprietate.
2. Selectarea metodelor de evaluare, cât și modalitățile de aplicare, s-au făcut având în vedere
statutul actual al proprietății supuse evaluării, astfel încât valorile estimate să conducă la o
valoare cât mai apropiată de cea la care va fi încheiaăa tranzacția.
3. Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare componentă a proprietăţii.
4. Proprietatea este evaluată ca fiind liberă de orice sarcină.
6
5. Informaţiile furnizate sunt considerate o garanţie asupra preciziei lor.
6. Toate documentaţiile tehnice se presupun a fi corecte; materialul grafic din acest raport
are rolul de a ajuta la descrierea proprietăţii.
7. Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietăţii, structurii ce ar avea
ca efect o valoare mai mică sau mai mare. Nu se asumă nicio responsabilitate pentru
asemenea situaţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea
lor.
8. Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiţă din raportul de evaluare prezintă
dimensiunile aproximative ale proprietăţii şi este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să
evalueze proprietatea.
9. Evaluatorul a fost de acord să-şi asume realizarea misiunii încredinţate de către clientul numit
în raport, în scopul utilizării precizate de către client şi în scopul precizat în raport.
10. Evaluatorul nu are nici un interes in prezent sau in viitor cu beneficiarul sau cu partile
interesate in tranzactii
III.2 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate
Valoarea de piaţă reprezintă suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data
evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat
obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în
cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere, conform Standardelor Internaţionale de
Evaluare/2007- IVS 1).
III.3 Data estimării valorii
Data la care valoarea estimată este valabilă este 06.05.2012, aceasta fiind şi data raportului
de evaluare, atunci când cursul BNR utilizat în calcule este de 1 €= 4,42 Lei.
III.4 Moneda raportului
În procesul de evaluare se vor utiliza date şi informaţii în lei, dar şi echivalentul în €, 1 €=
4,42 lei, stabilit la data de 06.05.2012.
III.5 Inspecţia proprietăţii
Inspecţia în teren a fost efectuată în perioada 10-19 mai 2012 în prezenţa proprietarului.
Inspecţia în teren a avut ca scop identificarea proprietăţii, măsurarea şi relevarea spaţiilor
supuse evaluării, constatarea şi identificarea amplasamentului imobilului, identificarea
deprecierilor funcţionale economice sau fizice (schimbările în ceea ce priveşte concurenţa sau în
amenajarea teritorială locală, pierdere de valoare a unei structuri cauzată de schimbările de
7
gusturi, preferinţe, inovaţii tehnologice sau standarde de piaţă), executarea de fotografii
reprezentative pentru proprietatea imobiliară.
III.6 Riscul evaluării
Intervenţia bruscă a unor schimbări de tip monetar sau a situaţiei pieţei imobiliare.
III.7 Surse de informaţii utilizate
Evaluarea se bazează atât pe informaţiile primite din partea proprietarului imobilului, cât şi
din investigaţii diverse:
- piaţa imobiliară din zona consultată prin intermediul site-urilor de specialitate
(www.imobiliaresuceava.ro, www.suceavaimobiliare.ro, www.anuntuldesuceava.ro) şi mass-
media;
- cursul de la evaluarea întreprinderilor;
- contract de vânzare- cumpărare nr. 16042/1991;
- releveu apartament;
- plan de încadrare în zonă;
- extras de carte funciară;
- fişa corpului de proprietate.
III.8 Clauza de nepublicare
Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un
document dat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea formei şi
contextului în care urmează să apară.
Publicarea parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât cele de
la punctul I.2 atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale.
8
IV. Analiza datelor şi concluziile
IV.1 Stabilirea metodelor de evaluare
Având în vedere elementele caracteristice ale imobilului, utilităţile şi dotările speciale,
amenajările interioare, amplasarea acestuia, scopul evaluării precum şi informaţiile disponibile,
în prezenta lucrare se va determina valoarea proprietății prin două din metodele de evaluare
specifice, utilizate în ţările cu economie de piaţă liberă şi agreate de ANEVAR, si anume:
Metoda comparaţiilor de piață și Metoda capitalizării veniturilor.
IV.1.1Abordarea prin metoda comparaţiilor de piaţă
- EURO -Element de comparaţie Subiect Comparabile
A B CPreţ de oferta/vanzare (EURO) ? 50.000 30.000 42.000
Tipul tranzacţiei Oferta Oferta OfertaCorecţie pentru tip tranzacţie (-10%) -5.000 -3.000 -4.200
Preţ corectat (EURO) 45.000 27.000 37.800Drepturi de proprietate transmise Integral Integral Integral Integral
Corecţie pentru dreptul de proprietate 0 0 0Preţ corectat (EURO) 45.000 27.000 37.800Condiţii de finanţare La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă
Corecţie pentru finanţare 0 0 0Preţ corectat (EURO) 45.000 27.000 37.800
Condiţii de piaţă Sept.10 Oct.10 Nov.10Corecţie pentru condiţiile pieţei 0 0 0
Preţ corectat (EURO) 45.000 27.000 37.800Localizare Sc. „Miron Costin” Orizont Piaţă Torino
Corecţie (%) 0 0 0Preţ corectat (EURO) 45.000 27.000 37.800
An construcţieCorecţie pentru vechime (EURO) 0 0 0
Preţ corectat (EURO) 45.000 27.000 37.800Suprafaţa desfăţurată (mp) 59,37 61 60 59
Diferenţa suprafaţă -1,63 -0,63 0,37Corecţie pentru dimensiunile
construcţiei-13.040 -5.040 2.960
Preţ corectat (EURO) 31.960 21.960 40.760Finisaje medii superioare medii superioare
Corecţie (%) 40% 0 16%Corecţie (EURO) -12.784 0 -6521,6
Preţ corectat (EURO) 19.176 21.960 34.238,4Corecţie totală (EURO) -30.824 -8.040 -7761,6
Corecţie totală (%) -62% -26,8 -18,48VALOARE PROPUSĂ 22.000
Alegem proprietatea B care are 2 corecţii 3 2 3Comparabila 1: apartament 3 camere; cu suprafaţa de 61 mp; în Burdujeni- Orizont, 50 000 €Comparabila 2: apartament 2 camere; cu suprafaţa de 60 mp; în Burdujeni- Piaţa, 30 000 €Comparabila 3: apartament 3 camere; cu suprafaţa de 59 mp; în Burdujeni- Torino, 42 000 €
9
IV.1.2 Abordarea prin metoda capitalizării venitului
În cadrul abordării pe venit se va folosi metoda capitalizării venitului din închiriere
generat de proprietatea imobiliară. Pe baza datelor care au stat la baza analizei pieței imobiliare
locale, în opinia evaluatorului, proprietatea evaluată deține potențial de închiriere. Având în
vedere zona de amplasare a proprietății imobiliare, conform informațiilor obținute de evaluator
în baza de date proprie și a celor obținute studiind piața imobiliară (Anexa 2), proprietatea de
evaluat se poate închiria pentru o chirie de 160 € (valoare fără TVA), valoare care se justifică
prin faptul că proprietatea beneficiază de toate utilitățile și de finisaje de lux.
Comparabile A B C D E
Chirie lunară solicitată (euro) 180 130 100 110 160
Venit brut potențial VBP (euro/an) 2.160 1.560 1.200 1.320 1.920
Grad de neocupare (12% din VBP) 259 187 144 158 230
Venit brut efectiv VBE (euro/an) 1.901 1.373 1.056 1.162 1.690
Cheltuieli aferente proprietarului (10% din VBE) 190 137 106 116 169
Venit net din exploatare (euro) 1.711 1.236 950 1046 1521
Valoarea solicitată a proprietății (euro) 32.000 28.000 25.000 26.500 30.000
Rata de capitalizare (%) 5,3 4,4 3,8 3,9 5,1
Rata de capitalizare medie (%) 4,5 %
Elemente de calcul Valoarea
Suprafața utilă (mp) 52,09
Chirie lunară (euro/lună) 160
Venitul brut potențial VBP (euro/an) 1.920
Total VBP (euro/an) 1.920
Grad de ocupare (%) 88 %
Venitul brut efectiv VBE (euro/an) 1.690
Total VBE (euro/an) 1.690
Cheltuieli de exploatare (euro)- cca 6% 101
Costuri reamenajare -
Venitul net efectiv VNE (euro/an) 1.589
Total VNE (euro/an) 1.589
Rata de capitalizare 4,5%
Valoare randament (euro) 35.311
10
IV.2 Concluzii
Piaţa imobiliară este extrem de sensibilă la cadrul economic general şi ceea ce se
întâmplă pe piaţa imobiliară este o reflectare a ceea ce se întâmplă în economia românească în
ansamblu. Piața imobiliară din România continuă a fi în așteptare. Pe de o parte, populația nu se
grăbește să cumpere imobile așteptând o reducere mai mare, iar, pe de altă parte, companiile de
construcție, în speranța unei stabilizări a situației, nu scad mai mult prețurile.
Prognozele privind evoluția pieței imobiliare sunt diferite – de la căderea dramatică a
prețurilor, cauzată în special de diferența tot mai mare dintre prețul pe care îl propune
cumpărătorul și prețul cerut de vânzator, până la încrederea într-o revenire spectaculoasă a
prețurilor, aceste speranțe fiind alimentate de semnalele ce vin dinspre economiile țărilor din UE
care își revin după recesiune.
Pentru proprietatea imobiliară evaluată s-a stabilit o valoare de piaţă propusă de 35.622
€, respectiv 157.449,24 lei.
Din calculele efectuate prin metoda comparațiilor de piață a rezultat o valoare de ....€,
respectiv.....lei, iar prin metoda capitalizării venitului a rezultat o valoare de 35.311 €,
respectiv 156.074,62 lei.
Notă: curs BNR din data de 06.05.2012
1 euro= 4,42 lei
Din alanliza rezultatelor obținute prin cele două metode de evaluare se poate concluziona
că valoarea de piață a proprietății evaluate este..
Prezentul raport de evaluare a fost întocmit în trei exemplare originale, un exemplar
pentru Banca Comercială Româna, unul pentru proprietarii imobilului Găitan Ioan și Găitan
Mihaela şi unul pentru evaluator şi nu poate fi folosit decât în scopul declarat la capitolul I.1.
Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport nu pot fi copiate fără acordul scris al
evaluatorului.
11
Anexa 1
12
13
Anexa 2
14
15