proiect evaluarea organizatiilor

22
Universitatea ”Ştefan cel Mare” Suceava Facultatea de Ştiinţe Eonomice şi Administraţie Publică Finanţe- Bănci, anul III RAPORT DE EVALUARE Profesor îndrumător Student As. Irina CHIRIȚĂ Vaman Bogdan

Upload: budeanu-tarzan

Post on 24-Jul-2015

162 views

Category:

Documents


3 download

TRANSCRIPT

Page 1: Proiect Evaluarea organizatiilor

Universitatea ”Ştefan cel Mare” Suceava

Facultatea de Ştiinţe Eonomice şi Administraţie Publică

Finanţe- Bănci, anul III

RAPORT DE EVALUARE

Profesor îndrumător Student

As. Irina CHIRIȚĂ Vaman Bogdan

2012

CUPRINS

Page 2: Proiect Evaluarea organizatiilor

I. Introducere...................................................................................................................................2

I.1 Scoul evaluării........................................................................................................................2

I.2 Date generale despre client....................................................................................................3

I.3 Certificare expertului evaluator..............................................................................................3

I.4 Concluziile faptelor principale şi a datelor importante..........................................................3

II. Prezentarea datelor..................................................................................................................4

II.1 Identificarea proprietăţii........................................................................................................4

II.2 Descriere juridică..................................................................................................................4

II.3 Informaţii privind localitatea şi zona....................................................................................4

II.4 Informaţii despre vecinătăţi..................................................................................................5

II.5 Descrierea amenajărilor şi a construcţiilor...........................................................................5

II.6 Istoric....................................................................................................................................6

II.7 Piaţa specifică oraşului Suceava...........................................................................................7

III. Premisele evaluării..............................................................................................................7

III.1 Ipoteze şi condiţii limitative................................................................................................7

III.1.1 Ipoteze de evaluare.......................................................................................................7

III.1.2 Condiţii limitative.........................................................................................................7

III.2 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate.............................................................................8

III.3 Data estimării valorii...........................................................................................................8

III.4 Moneda raportului...............................................................................................................8

III.5 Inspecţia proprietăţii............................................................................................................8

III.6 Riscul evaluării....................................................................................................................9

III.7 Surse de informaţii utilizate.................................................................................................9

III.8 Clauza de nepublicare..........................................................................................................9

IV. Analiza datelor şi concluziile............................................................................................10

IV.1 Stabilirea metodelor de evaluare.......................................................................................10

IV.1.1Abordarea prin metoda comparaţiilor de piaţă............................................................10

IV.1.2 Abordarea prin metoda capitalizării venitului............................................................11

IV.2 Concluzii...........................................................................................................................12

1

Page 3: Proiect Evaluarea organizatiilor

I. Introducere

I.1 Scoul evaluării

Scopul prezentului raport de evaluare este determinarea valorii de piaţă a proprietății

imobiliare în vederea garantării unui credit bancar la Banca Comercială Română.

I.2 Date generale despre client

Proprietarii acestui apartament sunt Găitan Ioan, CNP 1651222334991 şi Găitan Mihaela,

CNP 2680316335021 care au dobândit dreptul de proprietate asupra bunului imobil (apartament)

localizat în Suceava, str. Tineretului, nr. 9, et IV, sc. C, judeţul Suceava, în data de 17.07.1991,

conform contractului de vânzare- cumpărare nr. 16042/1991.

În calitate de proprietari, aceştia doresc să obţină un credit bancar de la Banca Comercială

Română.

I.3 Certificare expertului evaluator

Expertul evaluator care întocmeşte raportul de evaluare este Vaman Bogdan, CNP

1900509336690, seria SV nr. 306674, cu sediul în Suceva, str. 6 Noiembrie, nr.9, sc. A, ap. 9.

Prin prezenta se certifică cu bună credinţă că expertul evaluator:

- a obţinut o pregătire profesională adecvată, certificată ANEVAR;

- are experienţă şi este competent în evaluarea de piaţă a bunului imobil;

- cunoaşte, înţelege şi poate pune în aplicare în mod corect acele metode şi tehnici recunoscute

care sunt necesare pentru întocmirea unei evaluări credibile;

- respectă toate cerinţele codului deontologic al profesiei de evaluator;

- va menţine în permanenţă un grad ridicat de onestitate şi integritate şi îşi va desfăşura

activităţile astfel încât să nu prejudicieze clienţii, publicul, profesia sau organismul naţional

profesional din care face parte;

- se caracterizează prin integritate, confidenţialitate, imparţialitate, competenţă, nu are

conflicte de interese;

- va prezenta orice devieri de la standardele internaţionale de evaluare;

- va aplica în mod consecvent pricipiile de evaluare efectuând astfel o evaluare independentă,

clară şi obiectivă care să fie relevantă pentru necesitatea clientului.

I.4 Concluziile faptelor principale şi a datelor importante

În prezentul raport evaluatorul va estima valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare, situată în

Suceava, fapt care reiese din actul de vânzare- cumpărare nr. 16042/1991, având ca proprietari

pe Găitan Ioan şi Găitan Mihaela.

2

Page 4: Proiect Evaluarea organizatiilor

Imobilul compus din două camere şi dependinţe, cu o suprafaţă de 59,37 mp (52,09 utilă) a

fost dobândit la data de 17.07.1991.

Data raportului de evaluare este 06.05.2012, când schimbul valutar era de 1 €= 4,42 lei.

Pe baza documentelor puse la dispoziţie de către proprietar: contract de vânzare-cumpărare

nr. 16042/1991, extras de carte funciară nr. 6856, plan de încadrare în zonă, fişa corpului de

proprietate şi releveu apartament, s-a stabilit o valoare de piaţă propusă a bunului imobil de 1

mp= 600 €, de 35.622 €, respectiv 157.449,24 lei.

II. Prezentarea datelor

II.1 Identificarea proprietăţii

Proprietatea evaluată este deţinută de familia Găitan Ioan şi Mihaela, cu o suprafaţă de 65,11

mp (59,37 mp suprafaţa utilă), situată în Suceava, strada Tineretului, nr. 9, bloc 129, scara C, etaj

4, lucru care reiese din contractul de vânzare – cumpărare, parcela nr.199 conform planului de

încadrare în zonă.

Evaluatorului i s-a pus la dispoziţie următoarele documente:

a) contract de vânzare- cumpărare nr. 16042/1991;

b) releveu apartament;

c) plan de încadrare în zonă;

d) extras de carte funciară;

e) fişa corpului de proprietate.

II.2 Descriere juridică

Proprietatea deţinută din data de 20.02.1995 de către Găitan Ioan şi Mihaela, conform

contractului de vânzare- cumpărare nr. 16042/1991 ce face obiectul raportului de evaluare se află

în municipiul Suceava, strada Tinretului, nr. 9, bloc 129, scara C, apartament 9, etaj 4.

II.3 Informaţii privind localitatea şi zona

Orașul este construit pe două zone geografice: dealurile și văile râului Suceava. Râul, lung de

170 km, izvorând din Masivul Lucina, ocupă 26% din suprafața județului cu bazinul său

hidrografic. La 149 de km de la vărsarea în Siret, se află orașul Suceava, reședința județului cu

același nume. Configurația neobișnuită a orașului include două crânguri - Zamca și Șipote - care

sunt ambele localizate în granițele orașului.

Orașul Suceava este localizat în partea de nord-est a României, la distanța de 450 km de

București pe calea ferată și 432 km pe șosea.

3

Page 5: Proiect Evaluarea organizatiilor

Cartierele în care se împarte oraşul Suceava sunt: Zamca, Obcini, Burdujeni, Centru, Areni,

George Enescu, Iţcani.

Imobilul analizat se situează în cartierul Burdujeni. La recensământul din 1860, Burdujenii

erau oficial a 33-a localitate urbană a Moldovei, după numărul populației (1.729 locuitori).

Înainte de 1918 târgul era un punct românesc de frontieră la granița cu Austro-Ungaria. A făcut

parte din județul Botoșani (interbelic). S-a dezvoltat foarte mult în perioada comunistă, ca

urmare a industrializării acestui cartier, fiind cunoscut ca zonă industrială a orașului Suceava.

Aici s-au construit foarte multe locuințe pentru muncitori. În prezent s-au creat locuri de muncă

de către patronat, construindu-se un lanț de supermarket-uri recunoscute în țară și în străinătate.

II.4 Informaţii despre vecinătăţi

Proprietatea se află în apropierea Şcolii Generale „Miron Costin”, Grădiniţei „Princhindel”,

Pensiunii „Bia & Sim”, Biserica „Sfântul Andrei” şi a numeroase magazine şi sucursale bancare.

Este situată la o distanţă de 10 km de Aeroportul Internaţional „Ştefan cel Mare” din oraşul

Salcea.

În apropierea imobilului evaluat se află Gara Burdujeni şi Complexurile Comerciale Bazar,

Iulius Mall şi Shopping City Suceava.

II.5 Descrierea amenajărilor şi a construcţiilor

Clădirea din care face parte imobilul evaluat a fost proiectată pentru funcţiuni de locuinţe.

Blocul este parcat din 4 scări a câte 4 etaje, pe fiecare etaj existând 2 apartamente şi la etajul 4 un

uscător.

Suprafaţa totală a proprietăţii este de 65,11 mp (construită la sol) din care:

- bucătărie 7,99 mp;

- sufragerie 18 mp;

- hol 7,56 mp;

- baie 4,04 mp;

- dormitor 11,52 mp;

- debara 1,21 mp;

- debara 1,77 mp;

Total suprafaţă utilă 52,09 mp;

- balcon 3,65 mp;

- balcon 3,63 mp;

Total suprafaţă 59,37 mp.

4

Page 6: Proiect Evaluarea organizatiilor

Utilităţi:

- şarpantă construită în anul 2000, apartamentul are posibilitatea de a se extinde prin

mansardare;

- izolare termică exterioară;

- geamuri termopan;

- centrală termică;

- gresie bucătărie, baie, hol;

- faianţă bucătărie, baie;

- uşă metalică şi uşi stejar;

- instalaţii electrice, sanitare şi termice noi;

- parchet masiv de stejar în camere;

- cablu TV, telefonie, internet.

Apartamentul a fost supus unei reparaţii capitale cu unele modificări de compartimentare în

vara anului 2006, fapt ce determină ca gradul de uzură general interior să fie scăzut.

II.6 Istoric

Evaluarea se face prin metoda comparaţiei, pentru aceasta s-au ales 3 apartamente din

aceeaşi zonă:

Proprietatea 1: aparţine familiei Coruţ Cătălin şi Larisa;

Proprietatea 2: aparţine familiei Cristurean Gheorghe şi Maria;

Proprietatea 3: aparţine familiei Ionescu Vasile şi Daniela.

Caracteristici Apartamentul 1 Apartamentul 2 Apartamentul 3

Număr camere 3 2 3

Etaj VI Parter II

Reţea telefonie, TV,

Internet

X X X

Izolare termică X - X

Geamuri termopan X - X

Gresie şi faianţă X X X

Garaj X - X

Boxă X X -

Valoare estimată 50 000 € 30 000 € 42 000 €

Suprafaţa 61 mp 60 mp 59 mp

5

Page 7: Proiect Evaluarea organizatiilor

II.7 Piaţa specifică oraşului Suceava

Piața locală (orașele, comunele sau satele din zonă) este o piață destul de slabă, chiar

inactivă pe anumite segmente. În municipiul Suceava se constată un trend descrescător al

prețurilor și tranzacțiilor de pe piața imobliliară, situație datorată economiei naționale precare,

puterii scăzute de cumpărare a populației și înghețării creditelor bancare. Balanța cerere-ofertă

este dezechilibrată în favoarea ofertei, fapt ce determină tendința descrescătoare a prețurilor

cerute de vânzători.

Cele mai ieftine apartamente din oraș sunt în cartierul Burdujeni, iar cele mai scumpe se

pot găsi în cartierul Obcini sau în zona centrală a municipiului. (Anexa 1)

În ultimele luni ale anului trecut, 2011, 80% din cererile primite de agențiile imobiliare

au fost pentru apartamentele de 2 camere, pentru o vânzare cât mai ușoară un apartament trebuie

să aibă îmbunătățiri, finisaje și să fie decomandat. La polul opus sunt apartamentele de 4 camere

cu destinație familială care sunt evitate datorită cheltuielilor de întreținere ridicate. Piața

imobiliară din Suceava este revigorată de programul „Prima casă”, 90% din imobile au

tranzacționate în ultimele luni prin intermediul acestui program.

III. Premisele evaluării

III.1 Ipoteze şi condiţii limitative

III.1.1 Ipoteze de evaluare

Prezentul raport s-a întocmit la cererea clientului şi în scopul precizat. La întocmirea lui s-au

utilizat actele în original.

III.1.2 Condiţii limitative

Acest raport de evaluare a fost făcut pe baza următoarelor ipoteze și condiţii generale

limitative:

1. Nu se asumă nicio responsabilitate privind descrierea situaţiei juridice sau a consideraţiilor

privind titlul de proprietate.

2. Selectarea metodelor de evaluare, cât și modalitățile de aplicare, s-au făcut având în vedere

statutul actual al proprietății supuse evaluării, astfel încât valorile estimate să conducă la o

valoare cât mai apropiată de cea la care va fi încheiaăa tranzacția.

3. Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare componentă a proprietăţii.

4. Proprietatea este evaluată ca fiind liberă de orice sarcină.

6

Page 8: Proiect Evaluarea organizatiilor

5. Informaţiile furnizate sunt considerate o garanţie asupra preciziei lor.

6. Toate documentaţiile tehnice se presupun a fi corecte; materialul grafic din acest raport

are rolul de a ajuta la descrierea proprietăţii.

7. Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietăţii, structurii ce ar avea

ca efect o valoare mai mică sau mai mare. Nu se asumă nicio responsabilitate pentru

asemenea situaţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea

lor.

8. Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiţă din raportul de evaluare prezintă

dimensiunile aproximative ale proprietăţii şi este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să

evalueze proprietatea.

9. Evaluatorul a fost de acord să-şi asume realizarea misiunii încredinţate de către clientul numit

în raport, în scopul utilizării precizate de către client şi în scopul precizat în raport.

10. Evaluatorul nu are nici un interes in prezent sau in viitor cu beneficiarul sau cu partile

interesate in tranzactii

III.2 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate

Valoarea de piaţă reprezintă suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data

evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat

obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în

cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere, conform Standardelor Internaţionale de

Evaluare/2007- IVS 1).

III.3 Data estimării valorii

Data la care valoarea estimată este valabilă este 06.05.2012, aceasta fiind şi data raportului

de evaluare, atunci când cursul BNR utilizat în calcule este de 1 €= 4,42 Lei.

III.4 Moneda raportului

În procesul de evaluare se vor utiliza date şi informaţii în lei, dar şi echivalentul în €, 1 €=

4,42 lei, stabilit la data de 06.05.2012.

III.5 Inspecţia proprietăţii

Inspecţia în teren a fost efectuată în perioada 10-19 mai 2012 în prezenţa proprietarului.

Inspecţia în teren a avut ca scop identificarea proprietăţii, măsurarea şi relevarea spaţiilor

supuse evaluării, constatarea şi identificarea amplasamentului imobilului, identificarea

deprecierilor funcţionale economice sau fizice (schimbările în ceea ce priveşte concurenţa sau în

amenajarea teritorială locală, pierdere de valoare a unei structuri cauzată de schimbările de

7

Page 9: Proiect Evaluarea organizatiilor

gusturi, preferinţe, inovaţii tehnologice sau standarde de piaţă), executarea de fotografii

reprezentative pentru proprietatea imobiliară.

III.6 Riscul evaluării

Intervenţia bruscă a unor schimbări de tip monetar sau a situaţiei pieţei imobiliare.

III.7 Surse de informaţii utilizate

Evaluarea se bazează atât pe informaţiile primite din partea proprietarului imobilului, cât şi

din investigaţii diverse:

- piaţa imobiliară din zona consultată prin intermediul site-urilor de specialitate

(www.imobiliaresuceava.ro, www.suceavaimobiliare.ro, www.anuntuldesuceava.ro) şi mass-

media;

- cursul de la evaluarea întreprinderilor;

- contract de vânzare- cumpărare nr. 16042/1991;

- releveu apartament;

- plan de încadrare în zonă;

- extras de carte funciară;

- fişa corpului de proprietate.

III.8 Clauza de nepublicare

Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un

document dat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea formei şi

contextului în care urmează să apară.

Publicarea parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât cele de

la punctul I.2 atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale.

8

Page 10: Proiect Evaluarea organizatiilor

IV. Analiza datelor şi concluziile

IV.1 Stabilirea metodelor de evaluare

Având în vedere elementele caracteristice ale imobilului, utilităţile şi dotările speciale,

amenajările interioare, amplasarea acestuia, scopul evaluării precum şi informaţiile disponibile,

în prezenta lucrare se va determina valoarea proprietății prin două din metodele de evaluare

specifice, utilizate în ţările cu economie de piaţă liberă şi agreate de ANEVAR, si anume:

Metoda comparaţiilor de piață și Metoda capitalizării veniturilor.

IV.1.1Abordarea prin metoda comparaţiilor de piaţă

- EURO -Element de comparaţie Subiect Comparabile

A B CPreţ de oferta/vanzare (EURO) ? 50.000 30.000 42.000

Tipul tranzacţiei Oferta Oferta OfertaCorecţie pentru tip tranzacţie (-10%) -5.000 -3.000 -4.200

Preţ corectat (EURO) 45.000 27.000 37.800Drepturi de proprietate transmise Integral Integral Integral Integral

Corecţie pentru dreptul de proprietate 0 0 0Preţ corectat (EURO) 45.000 27.000 37.800Condiţii de finanţare La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă

Corecţie pentru finanţare 0 0 0Preţ corectat (EURO) 45.000 27.000 37.800

Condiţii de piaţă Sept.10 Oct.10 Nov.10Corecţie pentru condiţiile pieţei 0 0 0

Preţ corectat (EURO) 45.000 27.000 37.800Localizare Sc. „Miron Costin” Orizont Piaţă Torino

Corecţie (%) 0 0 0Preţ corectat (EURO) 45.000 27.000 37.800

An construcţieCorecţie pentru vechime (EURO) 0 0 0

Preţ corectat (EURO) 45.000 27.000 37.800Suprafaţa desfăţurată (mp) 59,37 61 60 59

Diferenţa suprafaţă -1,63 -0,63 0,37Corecţie pentru dimensiunile

construcţiei-13.040 -5.040 2.960

Preţ corectat (EURO) 31.960 21.960 40.760Finisaje medii superioare medii superioare

Corecţie (%) 40% 0 16%Corecţie (EURO) -12.784 0 -6521,6

Preţ corectat (EURO) 19.176 21.960 34.238,4Corecţie totală (EURO) -30.824 -8.040 -7761,6

Corecţie totală (%) -62% -26,8 -18,48VALOARE PROPUSĂ 22.000

Alegem proprietatea B care are 2 corecţii 3 2 3Comparabila 1: apartament 3 camere; cu suprafaţa de 61 mp; în Burdujeni- Orizont, 50 000 €Comparabila 2: apartament 2 camere; cu suprafaţa de 60 mp; în Burdujeni- Piaţa, 30 000 €Comparabila 3: apartament 3 camere; cu suprafaţa de 59 mp; în Burdujeni- Torino, 42 000 €

9

Page 11: Proiect Evaluarea organizatiilor

IV.1.2 Abordarea prin metoda capitalizării venitului

În cadrul abordării pe venit se va folosi metoda capitalizării venitului din închiriere

generat de proprietatea imobiliară. Pe baza datelor care au stat la baza analizei pieței imobiliare

locale, în opinia evaluatorului, proprietatea evaluată deține potențial de închiriere. Având în

vedere zona de amplasare a proprietății imobiliare, conform informațiilor obținute de evaluator

în baza de date proprie și a celor obținute studiind piața imobiliară (Anexa 2), proprietatea de

evaluat se poate închiria pentru o chirie de 160 € (valoare fără TVA), valoare care se justifică

prin faptul că proprietatea beneficiază de toate utilitățile și de finisaje de lux.

Comparabile A B C D E

Chirie lunară solicitată (euro) 180 130 100 110 160

Venit brut potențial VBP (euro/an) 2.160 1.560 1.200 1.320 1.920

Grad de neocupare (12% din VBP) 259 187 144 158 230

Venit brut efectiv VBE (euro/an) 1.901 1.373 1.056 1.162 1.690

Cheltuieli aferente proprietarului (10% din VBE) 190 137 106 116 169

Venit net din exploatare (euro) 1.711 1.236 950 1046 1521

Valoarea solicitată a proprietății (euro) 32.000 28.000 25.000 26.500 30.000

Rata de capitalizare (%) 5,3 4,4 3,8 3,9 5,1

Rata de capitalizare medie (%) 4,5 %

Elemente de calcul Valoarea

Suprafața utilă (mp) 52,09

Chirie lunară (euro/lună) 160

Venitul brut potențial VBP (euro/an) 1.920

Total VBP (euro/an) 1.920

Grad de ocupare (%) 88 %

Venitul brut efectiv VBE (euro/an) 1.690

Total VBE (euro/an) 1.690

Cheltuieli de exploatare (euro)- cca 6% 101

Costuri reamenajare -

Venitul net efectiv VNE (euro/an) 1.589

Total VNE (euro/an) 1.589

Rata de capitalizare 4,5%

Valoare randament (euro) 35.311

10

Page 12: Proiect Evaluarea organizatiilor

IV.2 Concluzii

Piaţa imobiliară este extrem de sensibilă la cadrul economic general şi ceea ce se

întâmplă pe piaţa imobiliară este o reflectare a ceea ce se întâmplă în economia românească în

ansamblu. Piața imobiliară din România continuă a fi în așteptare. Pe de o parte, populația nu se

grăbește să cumpere imobile așteptând o reducere mai mare, iar, pe de altă parte, companiile de

construcție, în speranța unei stabilizări a situației, nu scad mai mult prețurile.

Prognozele privind evoluția pieței imobiliare sunt diferite – de la căderea dramatică a

prețurilor, cauzată în special de diferența tot mai mare dintre prețul pe care îl propune

cumpărătorul și prețul cerut de vânzator, până la încrederea într-o revenire spectaculoasă a

prețurilor, aceste speranțe fiind alimentate de semnalele ce vin dinspre economiile țărilor din UE

care își revin după recesiune.

Pentru proprietatea imobiliară evaluată s-a stabilit o valoare de piaţă propusă de 35.622

€, respectiv 157.449,24 lei.

Din calculele efectuate prin metoda comparațiilor de piață a rezultat o valoare de ....€,

respectiv.....lei, iar prin metoda capitalizării venitului a rezultat o valoare de 35.311 €,

respectiv 156.074,62 lei.

Notă: curs BNR din data de 06.05.2012

1 euro= 4,42 lei

Din alanliza rezultatelor obținute prin cele două metode de evaluare se poate concluziona

că valoarea de piață a proprietății evaluate este..

Prezentul raport de evaluare a fost întocmit în trei exemplare originale, un exemplar

pentru Banca Comercială Româna, unul pentru proprietarii imobilului Găitan Ioan și Găitan

Mihaela şi unul pentru evaluator şi nu poate fi folosit decât în scopul declarat la capitolul I.1.

Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport nu pot fi copiate fără acordul scris al

evaluatorului.

11

Page 13: Proiect Evaluarea organizatiilor

Anexa 1

12

Page 14: Proiect Evaluarea organizatiilor

13

Page 15: Proiect Evaluarea organizatiilor

Anexa 2

14

Page 16: Proiect Evaluarea organizatiilor

15