plan de reorganizare romano-tub mk3- tabelul definitiv de creante impotriva sc romano-tub sa - in...
TRANSCRIPT
Sediu social : Bucuresti, b-dul Corneliu Coposu nr. 5 bloc 103, sc. A, etaj 4 apt. 12, 030602 sector 3, cod acces * 8697
Tel./Fax: +40 (31) 620 86 00/+40 (31) 620 86 01E-mail: [email protected]
www.crisconsult.ro
Sediu social: Str. Doamnei, nr.17-19,Etj 4, cam. 412 ,sector 3,Bucuresti
Tel./Fax: +40 (21) 312 59 19 / +40 (21) 312 59 20Email: [email protected]
www.avocatchirila.ro
TRIBUNALUL BUCURESTISECTIA A VII-A CIVILADOSAR NR. 47349/3/2011DEBITOR : S.C. ROMANO - TUB SA - in insolventa
PLANUL DE REORGANIZAREAL ACTIVITATII DEBITOAREI
SC ROMANO-TUB SA - in insolventa
INTOCMIT DE ADMINISTRATORII JUDICIARI CRIS CONSULT SPRL SI C.N. INSOLVENCY IPURL IN BAZA DOCUMENTELOR SI
INFORMATIILOR FURNIZATE SI INSUSITE DE CATRE ADMINISTRATORUL SPECIAL
! Administratori judiciari,! ! ! ! ! Administrator special, ! CRIS CONSULT SPRL ! ! ! ! ! ARSINEL CRISTIAN
! C.N. INSOLVENCY IPURL
Pagina 1 din 38
Cuprins
PREAMBUL! 2
CAPITOLUL 1 - PREZENTAREA SOCIETATII SC ROMANO-TUB SA - in insolventa! 4
1.1 Informatii generale! 41.2 Informatii privind actionarii ! 41.3. Informatii despre administratori ! 51.4. Informatii privind obiectul de activitate! 51.5. Analiza principalilor indicatori de bilant ! 5
1.6. Analiza principalilor indicatori de lichiditate! 91.7. Analiza principalilor indicatori de solvabilitate! 111.8. Analiza principalilor indicatori de gestiune ! 12
1.9. Analiza principalilor indicatori de profitabilitate! 131.10. Analiza SWOT! 14
1.11. Prezentare avantajelor tehnologiilor de productie apartinand debitoarei! 15
CAPITOLUL 2 - PREZENTAREA PASIVULUI SC ROMANO-TUB SA, ASA CUM REZULTA DIN TABELUL DEFINITIV RECTIFICAT! 21
CAPITOLUL 3 - PREZENTAREA SURSELOR DE FINANTARE! 23
3.1. Activitatea curenta! 23
3.2. Lichidari partiale de active ! 23
3.3. Reconversia debitelor in actiuni! 24
3.4. Surse externe ! 24
CAPITOLUL 4 - EXECUTAREA PLANULUI DE REORGANIZARE! 25
4.1. Categoriile de creante care nu sunt defavorizate in sensul legii! 25
4.2. Categoriile de creante care sunt defavorizate in sensul legii! 25
4.3. Tratamentul creditorilor defavorizati! 26
4.4. Creantele curente ! 27
4.5. Analiza comparativa reorganizare-faliment privind achitatea creantelor! 27
4.6. Efecte ale implementarii planului de reorganizare ! 29
4.7. Reprezentarea asociatilor! 30
4.8. Conducerea activitatii societatii in perioada de reorganizare! 30
4.9. Modul de achitare al creantelor conform planului de reorganizare ! 30
4.10. Masuri speciale ! 36
CAPITOLUL 5 - CONCLUZII! 37
ANEXE! 38
PREAMBUL
Pagina 2 din 38
! Prezentul Plan de reorganizare se bazeaza pe datele si informatiile furnizate de catre debitoare prin
administrator statutar si special ARSINEL CRISTIAN, informatii care au fost prezentate ca fiind corecte si
complete.
! In temeiul art. 94 alin. 1 lit. b) din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolventei, prezentul Plan de
reorganizare este propus de CRIS CONSULT SPRL si C.N. INSOLVENCY IPURL in calitate de
administratori judiciari al SC ROMANO-TUB SA - in insolventa.
! Conditiile preliminare pentru depunerea Planului de reorganizare a activitatii ROMANO-TUB SA - in
insolventa, conform art. 94 alin. 1 lit. b) din Legea 85/2006 privind procedura insolventei au fost indeplinite,
dupa cum urmeaza:
- Posibilitatea reorganizarii a fost analizata si formulata de catre administratorii judiciari in Raportul privind
cauzele si imprejurarile care au dus la aparitia insolventei, depus la dosarul cauzei la data de 21.07.2011;
- Tabelul definitiv de creante impotriva SC ROMANO-TUB SA - in insolventa, a fost depus la dosar si afisat la
data de 01.10.2012;
- Prezentul Plan de reorganizare se inregistreaza la dosarul cauzei in termenul legal de 30 de zile prevazut
de art. 94, alin. 1, litera b din Legea 85/2006;
- SC ROMANO-TUB SA - in insolventa nu a mai fost subiect al procedurii instituite in baza Legii 85/2006
privind procedura insolventei. Nici debitoarea si niciun membru al organelor de conducere al acesteia nu a
fost condamnat definitiv pentru nici una dintre infractiunile prevazute de art. 94 alin. 4 din Legea nr. 85/2006
privind procedura insolventei.
! Planul de reorganizare prevede ca metoda de reorganizare: activitatea curenta, valorificarea partiala
de active, si reconversia debitelor in actiuni, in vederea preluarii de catre un investitor si finantarea de catre
acesta a capitalului circulant necesar sustinerii activitatii si aplicarea politicilor de redresare care sa conduca
la finalizarea cu succes a Planului de reorganizare propus, cu consecinta iesirii debitoarei din procedura
insolventei.
! Modalitatile de acoperire a pasivului, sursele de finantare precum si programul de plata a creantelor
sunt prezentate in Capitolul nr. 4. Termenul de executare a Planului de reorganizare SC ROMANO-TUB SA -
in insolventa este de 36 de luni de la data confirmarii acestuia, cu posibilitatea de prelungire in conditiile legii.
Pagina 3 din 38
CAPITOLUL 1 - PREZENTAREA SOCIETATII SC ROMANO-TUB SA - in insolventa
1.1 Informatii generale
Societatea Comerciala ROMANO - TUB SA a fost inregistrata la Registrul Comertului de pe langa
Tribunalul Ilfov sub nr. J23/2221/2007 din 17.08.2007, CUI 17474122, cu sediul in str. Aviatiei nr. 15, oras
Buftea, jud. Ilfov.
1.2 Informatii privind actionarii
La data deschiderii procedurii de insolventa impotriva debitoarei, structura actionarilor este
urmatoarea:
Persoane juridice:
- SC ROMANOEXPORT SA Bucuresti – detinand un numar de 680.520 actiuni reprezentand un
procent de 90,2961% din numarul total de actiuni;
- SC FINAS CONSULTING SRL Bucuresti – detinand un numar de 52.134 actiuni reprezentand un
procent de 6,9175% din numarul total de actiuni;
- SC PORUTIU CONSULTING SRL Baia Mare – detinand un numar de 3500 actiuni reprezentand un
procent de 0,4644% din numarul total de actiuni.
Persoane fizice
- VACLA LUCIAN PAUL din Baia Mare – detinand un numar de 17500 actiuni reprezentand un procent
de 2,3220% din numarul total de actiuni.
In prezent structita actionariatului este urmatoarea:
- SC ROMANOEXPORT SA Bucuresti – detinand un numar de 732.654 actiuni reprezentand un
procent de 97,2136% din numarul total de actiuni;
- SC PORUTIU CONSULTING SRL Baia Mare – detinand un numar de 3500 actiuni reprezentand un
procent de 0,4644% din numarul total de actiuni.
Persoane fizice
- VACLA LUCIAN PAUL din Baia Mare – detinand un numar de 17500 actiuni reprezentand un procent
de 2,3220% din numarul total de actiuni.
Pagina 4 din 38
1.3. Informatii despre administratori
Conducerea administrativa a societatii debitoare este exercitata de catre Consiliul de Administratie
format din 5 membri:
Presedinte: Serban Dimitrie Altangiu
Vicepresedinte: Aurica Crisan
Membrii: Viorica Baciu
Cristian Alexandru Arsinel
Dan Dumitru Mocanu
Conducerea executiva a activitatilor de productie este asigurata de catre Director Szolga Rudolf.
Cenzorul debitoarei pentru actele intocmite anterior datei deschiderii procedurii, este auditorul
persoana juridica SC ECOTEH EXPERT SRL cu sediul in Bucuresti, str. Fainari nr. 20, sector 2,
reprezentata prin dna. Codescu Olguta
1.4. Informatii privind obiectul de activitate
! Principalul domeniu de activitate al societatii este ,,Fabricarea produselor abrazive si a altor
produse minerale nemetalice” – cod CAEN 239.
! Principalul obiect de activitate al societatii este ,,Fabricarea altor produse din minerale
nemetalice, n.c.a.” – cod CAEN 2399.
1.5. Analiza principalilor indicatori de bilant
! Prezenta analiza are la baza documentele puse la dispozitie de catre debitoare, precum si
documentele precizate de art. 28 din Legea 85/2006, depuse integral de catre debitoare la dosarul cauzei.
Situatia la 31.12.2007Situatia la 31.12.2007Indicator Lei
Active imobilizate din care:Imobilizari necorporale 885.631,00
Imobilizari corporale 21.500.790,00Imobilizari financiare 1.218.125,00
TOTAL ACTIVE IMOBILIZATE 23.604.546,00Active circulante din care:
Stocuri 765.107,00Creante 1.207.817,00
Casa si conturi la banci 1.216.658,00TOTAL ACTIVE CIRCULANTE 3.189.582,00
TOTAL ACTIVE 26.794.128,00Datorii din care:
Pagina 5 din 38
Datorii pana la un an 5.401.740,00Datorii de peste un an 19.928.989,00
TOTAL DATORII 25.330.729,00Capital subscris si varsat 4.500.000,00
TOTAL CAPITALURI PROPRII 1.601.005,00PROVIZIOANE 0,00Cifra de afaceri 0,00
Vennituri din careVenituri din exploatare 158.070,00
TOTAL VENITURI 465.975,00Cheltuieli din care:
Cheltuieli cu stocurileCheltuieli din exploatare 1.596.224,00
TOTAL CHELTUIELI 3.246.004,00PORFIT (PIERDERE) (2.780.029,00)
Numar mediu de salariati 14
Situatia la 31.12.2008Situatia la 31.12.2008Indicator Lei
Active imobilizate din care:Imobilizari necorporale 3.353.652,00
Imobilizari corporale 20.895.399,00Imobilizari financiare 0,00
TOTAL ACTIVE IMOBILIZATE 24.249.051,00Active circulante din care:
Stocuri 1.089.791,00Creante 130.401,00
Casa si conturi la banci 40.612,00TOTAL ACTIVE CIRCULANTE 1.260.804,00
TOTAL ACTIVE 25.509.855,00Datorii din care:
Datorii pana la un an 5.932.566,00Datorii de peste un an 21.012.565,00
TOTAL DATORII 26.945.131,00Capital subscris si varsat 7.536.540,00
TOTAL CAPITALURI PROPRII 1.781.700,00PROVIZIOANE 0,00Cifra de afaceri 44.429,00
Vennituri din careVenituri din exploatare 3.014.025,00
TOTAL VENITURI 3.039.530,00Cheltuieli din care:
Cheltuieli cu stocurileCheltuieli din exploatare 3.833.219,00
TOTAL CHELTUIELI 5.895.375,00PORFIT (PIERDERE) (2.855.845,00)
Numar mediu de salariati 21
Situatia la 31.12.2009Situatia la 31.12.2009Indicator Lei
Active imobilizate din care:Imobilizari necorporale 2.644.437,00
Imobilizari corporale 19.659.995,00Imobilizari financiare
TOTAL ACTIVE IMOBILIZATE 22.304.432,00Active circulante din care:
Stocuri 1.422.163,00Creante 251.303,00
Casa si conturi la banci 10.270,00
Pagina 6 din 38
TOTAL ACTIVE CIRCULANTE 1.683.736,00TOTAL ACTIVE 23.988.168,00
Datorii din care:Datorii pana la un an 7.809.708,00
Datorii de peste un an 24.963.878,00TOTAL DATORII 32.773.586,00
Capital subscris si varsat 7.536.540,00TOTAL CAPITALURI PROPRII (3.817.867,00)
PROVIZIOANE 0,00Cifra de afaceri 1.388.519,00
Vennituri din careVenituri din exploatare 1.335.263,00
TOTAL VENITURI 1.392.021,00Cheltuieli din care:
Cheltuieli cu stocurileCheltuieli din exploatare 4.462.608,00
TOTAL CHELTUIELI 6.988.720,00PORFIT (PIERDERE) (5.596.699,00)
Numar mediu de salariati 19,00
Situatia la 31.12.2010Situatia la 31.12.2010Indicator Lei
Active imobilizate din care:Imobilizari necorporale 1.936.113,00
Imobilizari corporale 14.713.945,00Imobilizari financiare
TOTAL ACTIVE IMOBILIZATE 16.650.058,00Active circulante din care:
Stocuri 1.091.994,00Creante 73.978,00
Casa si conturi la banci 337,00TOTAL ACTIVE CIRCULANTE 1.166.309,00
TOTAL ACTIVE 17.816.367,00Datorii din care:
Datorii pana la un an 8.517.686,00Datorii de peste un an 26.917.364,00
TOTAL DATORII 35.435.050,00Capital subscris si varsat 7.536.540,00
TOTAL CAPITALURI PROPRII (13.593.224,00)PROVIZIOANE 0,00Cifra de afaceri 96.559,00
Vennituri din careVenituri din exploatare 65.501,00
TOTAL VENITURI 1.269.826,00Cheltuieli din care:
Cheltuieli cu stocurileCheltuieli din exploatare 6.892.704,00
TOTAL CHELTUIELI 11.038.773,00PORFIT (PIERDERE) (9.775.357,00)
Numar mediu de salariati 2,00
Situatia la 31.12.2011Situatia la 31.12.2011Indicator Lei
Active imobilizate din care:Imobilizari necorporale 1.722.352,00
Imobilizari corporale 14.139.056,00Imobilizari financiare
TOTAL ACTIVE IMOBILIZATE 15.861.408,00Active circulante din care:
Pagina 7 din 38
Stocuri 686.288,00Creante 804.923,00
Casa si conturi la banci 218.564,00TOTAL ACTIVE CIRCULANTE 1.709.775,00
TOTAL ACTIVE 17.571.183,00Datorii din care:
Datorii pana la un an 35.148.058,00Datorii de peste un an 1.577.986,00
TOTAL DATORII 36.726.044,00Capital subscris si varsat 7.536.540,00
TOTAL CAPITALURI PROPRII (15.252.455,00)PROVIZIOANE 0,00Cifra de afaceri 291.795,00
Vennituri din careVenituri din exploatare 604.259,00
TOTAL VENITURI 604.259,00Cheltuieli din care:
Cheltuieli cu stocurileCheltuieli din exploatare 1.345.312,00
TOTAL CHELTUIELI 1.345.312,00PORFIT (PIERDERE) (741.053,00)
Numar mediu de salariati 1,00
Total Datorii Total Cheltuieli Total Venituridec.-07dec.-08dec.-09dec.-10dec.-11
25.330.729 3.246.004,00 465.975,0026.945.131 5.895.375,00 3.039.530,0032.773.586 6.988.720,00 1.392.021,00
35.435.050,00 11.038.773,00 1.269.826,0036.726.044,00 1.345.312,00 604.259,00
0
10.000.000
20.000.000
30.000.000
40.000.000
dec.-07dec.-08
dec.-09
dec.-10
Evolutia comparativa a Datoriilor, Cheltuielilor si Veniturilor
Total Datorii Total Cheltuieli Total Venituri
Pagina 8 din 38
1.6. Analiza principalilor indicatori de lichiditate
INDICATORI DE LICHIDITATEINDICATORI DE LICHIDITATEINDICATORI DE LICHIDITATEINDICATORI DE LICHIDITATE
Perioada Rata lichiditatii generale (current ratio)
Rata lichiditatii intermediare (testul acid-quick ratio) Rata lichiditatii imediate (cash ratio)
dec.-07 0,59 0,225 0,45dec.-08 0,21 0,007 0,03dec.-09 0,22 0,001 0,03dec.-10 0,14 0,000 0,01dec.-11 0,48 0,130 0,43
Formula
! Lichiditatea reprezinta capacitatea unei organizatii de a face fata datoriilor pe termen scurt (inclusiv
dobanda pentru imprumuturile acordate de creditori) prin valorificarea activelor curente. In general, datoriile
pe termen scurt reprezinta o parte importanta din totalul datoriilor unei companii, si depasesc intotdeauna
resursele de numerar.
! Primul indicator este si cel mai elocvent in cazul de fata intrucat Rata lichiditatii generale (RLG)
este indicatorul cel mai des folosit pentru aprecierea gradului de lichiditate. RLG arata marja conferita firmei
de activele sale curente in respectarea obligatiilor curente.
! Se apreciaza ca valoarea minima admisa poate varia intre 1,2 – 1,8. Marimea companiei si natura
afacerii sunt elemente de care depinde apreciarea acestei rate ca buna sau rea.
! S-ar parea ca o rata superioara a lichiditatii generale sa fie de dorit, ceea ce este adevarat pana la
un punct. Din punctul de vedere al investitorilor, o rata ridicata ar garanta recuperarea datoriilor in cazul unor
pierderi foarte mari sau chiar al falimentului companiei. Cu toate acestea, mentinerea nejustificata a unei
rate foarte ridicate arata un management slab al capitalului de lucru. Cum am amintit si mai sus la un
moment dat devine foarte costisitor sa se blocheze resurse financiare in stocuri supradimensionate, creante
neincasate si in disponibil in cont curent (cu dobanda la vedere).
78%
18% 4%
Finantarea societatii Venituri+Datorii si iesirile cu cheltuielile Total DatoriiTotal CheltuieliTotal Venituri
Pagina 9 din 38
! Pe de alta parte o RLG redusa (apropiata de limita inferioara) nu trebuie privita neaparat ca o
caracteristica negativa. Sunt multe companii care abia reusesc sa-si acopere nivelul obligatiilor curente cu
activele curente. Ele reusesc sa se descurce in asemenea conditii deorece activele lor circulante sunt foarte
lichide si pot fi convertite in numerar imediat ce datoriile devin exigibile.
Nota: RLG analizata separat, fara a tine cont de viteza de rotatie a activelor curente, poate conduce la erori,
provenind din faptul ca este un indicator static, care masoara gradul de lichiditate al companiei ca si cum
aceasta ar fi in pragul falimentului. Daca se va consulta sectiunea dedicata indicatorilor de gestiune se va
putea contura o imagine mult mai buna.
! Rata lichiditatii imediate (RLI) arata posibilitatea de acoperire imediata a obligatiilor pe termen
scurt. In unele lucrari numaratorul formulei este reprezentat de “ Disponibil + Creante ”, indiferent daca
aceste creante sunt certe sau mai putin certe. Ca si la ceilalti indicatori, ceea ce inseamna bine sau rau
variaza de la afacere la afacere. Literatura de specialitate apreciza ca buna o RLI mai mare sau egala cu 1.
! Aceasta rata indica posibilitatea de acoperire imediata, cu activele cele mai lichide, a obligatiilor pe
termen scurt, adica situatia in care socitatea s-ar afla daca ar fi obligata sa-si inceteze activitatea imediat si
sa-si plateasca datoriile cu scadenta sub 1 an. Ea reprezinta un test mult mai dur al lichiditatii firmei, de
aceea mai este denumit si “testul acid ”.
! Stocurile si creantele indoielnice se scad deoarece ele presupun trecerea unui anumit interval de
timp pana la transformarea acestora in numerar. In cazul societatii debitoare SC ROMANO - TUB SA - in
insolventa valorile din RLI indica un semn de avertisment, aceste valori fiind foarte apropiate de zero.
! Rata lichiditatii imediate (RLIm sau Cash ratio) este un indicator mai putin elocvent pentru
societatile care nu obisnuiesc sa pastreze disponibilitati in casa sau in conturi bancare. Pentru societatile
care permanent ruleaza resursele financiare este normal ca RLIm sa se situeze sub valoarea de 0,1.
! Mai jos se poate observa evolutia celor mai importanti indicatori de lichiditate si trendul descendent
al societatii debitoare.
Pagina 10 din 38
1.7. Analiza principalilor indicatori de solvabilitate
INDICATORI DE SOLVABILITATEINDICATORI DE SOLVABILITATEINDICATORI DE SOLVABILITATEINDICATORI DE SOLVABILITATEINDICATORI DE SOLVABILITATE
Perioada Rata datoriilor (debt ratio)
Gradul de indatorare (Debt to
equity Ratio)
Rata de solvabilitate (Long Term Debt to Equity Ratio)
Rata de acoperire a activelor imobilizate (Fixed
charge coverage)dec.-07 0,95 15,822 12,45 1,18dec.-08 1,06 15,123 11,79 1,15dec.-09 1,37 -8,584 -6,54 0,89dec.-10 1,99 -2,607 -1,98 0,62dec.-11 2,09 -2,410 -0,11 0,41
Formula
! Indatorarea reprezinta masura in care fondurile folosite de o societate comerciala sunt asigurate de
creditori si nu de proprietari. Totodata, solvabilitatea reprezinta capacitatea unei companii de a-si onora
obligatiile fata de partenerii de afaceri din activele sale.
! Rata datoriilor (RD) trebuie sa fie mai mica sau egala cu 1. Aceasta rata este un indicator general
al indatorarii. Ea calculeaza proportia in care activul total este finantat prin datorii. S-ar parea ca este de dorit
sa existe o rata a datoriilor redusa. Cu cat sunt mai multe datorii cu atat serviciul datoriei e mai mare si
presiunea asupra cash-flow-ului mai accentuata. Rata datoriilor in cazul de fata se afla peste valoarea de 1,
ceea ce indica o situatie normala a gradului de indatorare pana in ultimul an cand activitatea firmei intra in
colaps. In general consideram ingrijorator prezentul nivel al RD pentru ca nu trebuie trecuta cu vederea
alternativa negativa a unei finantari prea mari prin capital propriu (Activ total - Datorii).
0
0,20
0,40
0,60
dec.-07dec.-08
dec.-09dec.-10
Rata lichiditatii generale (current ratio) Rata lichiditatii imediate (cash ratio)
Pagina 11 din 38
! Gradul de indatorare (RL) masoara volumul finantarii externe in raport cu cel al finantarii asigurate
de proprietari. Cu cat valoarea sa este mai mare, cu atat afacerea depinde mai mult de creditorii sai si cu
atat este mai mare riscul asociat (deoarece toate datoriile din bilant dau drepturi asupra companiei unor
terti). Un raport mare ( > 2) implica un risc crescut pentru creditori. In cazul de fata RL are valori medii, fapt
care a condus la o oarecare dependenta fata de principalii sai furnizori.
! Rata de solvabilitate (RS) indica ponderea datoriei pe termen lung in capitalul propriu, mai exact
arata modul de finantare a capitalului permanent pus la dispozitia companiei (surse proprii sau surse atrase).
! Rata de acoperire a activelor imobilizate (Fixed Charge Coverage) arata de cate ori valoarea
activelor fixe nete acopera suma datoriilor pe termen lung.
1.8. Analiza principalilor indicatori de gestiune
INDICATORI DE GESTIUNEINDICATORI DE GESTIUNEINDICATORI DE GESTIUNE
Perioada Viteza de rotatie a activelor circulante prin cifra de afaceri (Curent Assets Turnover) (exprimata in zile)
Viteza de rotatie a creantelor (Accounts Receivable Turnover)
dec.-07dec.-08 10.357,95 1.071,29dec.-09 442,60 66,06dec.-10 4.408,73 279,64dec.-11 2.138,00 1.006,00
Formula
! Acesti indicatori masoara eficacitatea unei companii in administrarea resurselor stabile si derularea
activitatilor.
Rata datoriilor (debt ratio)Gradul de indatorare (Debt to equity Ratio)Rata de solvabilitate (Long Term Debt to Equity Ratio)Rata de acoperire a activelor imobilizate (Fixed charge coverage)
-20,00
-10,00
0
10,00
20,00
30,00
40,00
dec.-07dec.-08
dec.-09dec.-10
Pagina 12 din 38
! Viteza de rotatie a activelor circulante prin cifra de afaceri (Curent Assets Turnover)
(exprimata in zile) arata eficienta demersurilor conducerii pentru procurarea resurselor necesare platii, de a
realiza o cifra de afaceri corespunzator dimensionata in raport cu volumul activelor circulante antrenate in
afacere. !
! Viteza de rotatie a creantelor (Accounts Receivable Turnover) exprima viteza cu care o
companie isi roteste creantele detinute pentru a realiza un anumit volum al vanzarilor. Ea demonstreaza
capacitatea conducerii de a determina clientii sa plateasca rapid pentru bunurile si serviciile deja livrate.
! Banii care sunt blocati in creante sunt bani care nu pot fi utilizati in dezvoltare sau pentru constituirea
de rezerve bancare purtatoare de dobanda. Atata timp cat sunt neincasate, aceste fonduri sunt neproductive
pentru societate.
! ! Evolutia anuala a indicatorilor de gestiune poate fi regasita in graficul de mai jos:
1.9. Analiza principalilor indicatori de profitabilitate
INDICATORI DE PROFITABILITATEINDICATORI DE PROFITABILITATEINDICATORI DE PROFITABILITATEINDICATORI DE PROFITABILITATE
Perioada Marja profitului (Profit Margin)
Rentabilitatea capitalului propriu (ROE – Return on Equity)
Rentabilitatea activelor totale (ROA – Return on Total Assets)
dec.-07 -173,64% pierderedec.-08 pierdere -160,29% pierderedec.-09 pierdere 146,59% pierderedec.-10 pierdere 71,91% pierderedec.-11 pierdere 4,86%% pierdere
Formula
! Profitul constituie punctul de interes maxim in majoritatea analizelor financiare. Toate celelalte rate
servesc la luarea unor decizii care sa duca in final la maximizarea profitului.
0
3.000,00
6.000,00
9.000,00
12.000,00
15.000,00
dec.-07dec.-08 dec.-09 dec.-10
Viteza de rotatie a activelor circulante prin cifra de afaceri (Curent Assets Turnover) (exprimata in zile)Viteza de rotatie a creantelor (Accounts Receivable Turnover)
Pagina 13 din 38
! Rentabilitatea reprezinta capacitatea unei companii de a realiza vanzari care depasesc costurile
implicate pentru rezolvarea lor, costurile activitatilor. O rata inalta permite luxul unor greseli ocazionale, erori
care, in conditiile unor afaceri mai putin profitabile, ar fi dus firma in pierdere.
! Marja profitului (Profit Margin) calculata ca raport intre profitul din exploatare si cifra de afaceri
indica procentajul profitului de exploatare in volumul total al vanzarilor.
! Rentabilitatea capitalului propriu (ROE – Return on Equity)
! ROE reprezinta unul din cei mai importanti indicatori ai profitabilitatii, fiind folosit de proprietarii
companiilor sau potentialii finantatori in luarea unei decizii de investitie. Un ROE bun faciliteaza atragerea de
capital social nou, deoarece demonstreaza capacitatea conducerii de a realiza o afacere rentabila. Acest
indice poate varia substantial de la companie la companie, sau de la o perioada la alta, ca urmare a
diferentei de structura de finantare.
! Rentabilitatea activelor totale (ROA – Return on Total Assets)
! Acest indicator masoara rentabilitatea unei intreprinderi ca procentaj din ansamblul activelor
angajate de aceasta. Deoarece impozitele si dobanzile platite pot diferi de la o companie la alta acest
indicator utilizeaza profitul inainte de deducerea elementelor anterior mentionate in scopul obtinerii unei
comparabilitati a eficientelor industriale.
1.10. Analiza SWOT
Puncte forte:
1 Aproape 6 ani de experienta in segmentul productiei de tevi GRP;
2 Singurul producator de tevi GRP din zona Bucuresti si Ilfov;
3 O piata extinsa de desfacere;
4 O buna raspandire geografica, raportat la capacitatile de absorbtie ale pietelor locale;
5 Certificare ISO 9001:2000 and ISO 14001:2004;
6 Capacitate de productie foarte mare.
Puncte slabe:
7 Numar insuficient de comenzi raportat la capacitatea de productie;
Pagina 14 din 38
8 Costuri mari de productie pentru comenzi mici;
9 Promovare moderata a brand-ului;
Oportunitati:
10 O piata emergenta, cu bune oportunitati de penetrare;
11 Sectorul tevilor si fitingurilor GRP nu este suficient acoperit;
12 Tehnologii noi “verzi”;
Amenintari:
13 Dependenta mare fata de furnizori;
1.11. Prezentare avantajelor tehnologiilor de productie apartinand debitoarei
Gospodarirea apei, producerea energiei „verzi” si reducerea poluarii solului, sunt probleme vitale ale
omenirii contemporane care au adus in actualitate preocupari pentru gasirea de solutii noi, moderne si
economice pentru transportul apei potabile, colectarea si reciclarea apelor reziduale din infrastructura civila
si industriala.
O atentie deosebita s-a acordat fabricatiei tevilor destinte utilizarii la presiuni si temperaturi ridicate,
cu durata si siguranta mare in exploatare, a tevilor rezistente la foc, destinate proceselor industriale (chimie,
petrochimie, rafinarii), productiei energiei electrice si termice prin metode conventionale (termocentrale si
hidrocentrale) si productiei energiei electrice si termice prin metode neconventionale – „energie verde”.
Pentru toate aceste domenii de utilizare cercetarile s-au orientat catre folosirea materialelor durabile
in timp, usor de manipulat, transportat si intretinut, sigure si adaptabile utilizarii in domeniul edilitar si
industrial deopotriva, fapt ce a contribuit hotaritor la decizia de a dezvolta si utiliza pe scara larga tevile de
GRP (Glassfiber reinforced plastics) denumite, in Romania, PAFS (Poliester armat cu fibra de sticla),
material care satisface perfect aceste cerinte.
La nivel mondial, tevile GRP sunt utilizate pe scara larga pentru a inlocui tevile de fier. Structura
comsumului de materiale compozite arata ca 54% din consum se face in domeniul constructiilor civile
(infrastructura), in domeniul aplicatiilor industriale ce necesitata rezistenta chimica mare, in domeniul
Pagina 15 din 38
constructiilor navale si sistemelor de tevilor submarine si in domeniul energetic (10% pondere din totalul
consumului de materiale compozite).
Motivatia folosirii materialelor compozite
La baza dezvoltarii industriei materialelor compozite (sau la baza dezvoltarii oricarei altei industrii)
stau:• Randamentul in utilizare – este dat de caracteristicile materialelor compozite;
! Caracteristici superioare raportate la greutatea specifica;
! Rezistenta la coroziune;
! Din punct de vedere constructiv reperele realizate din materiale compozite:
" combina mai multe parti intr-una singura;
" au forme complexe;
" au aspect estetic.
! Proprietatile specifice electrice, magnetice si termice;
! Pot fii folosite independent sau in combinatie cu alte materiale.
• Oportunitatea = raportul Calitate / Pret.
Din punct de vedere al costurilor de achizitie, se poate spune ca materialele compozite costa mult
daca se tine cont de:
" Costurile ridicate ale materiilor prime;
" Costurile ridicate de fabricatie;
" Costurile ridicate de design;
" Costurile ridicate pentru resursa umana calificata;
" Costurile ridicate necesare procedurilor de certificare.
Dar in acelasi timp se poate spune ca materialele compozite sunt ieftine daca se tine cont de:
" Cheltuielile mici pe durata de utilizare:
o cheltuieli de mentenanta minime;
o timp lung de utilizare.
" Cheltuieli scazute cu instalarea;
" Avantajele majore ce rezulta din greutatea specifica redusa, din performantele produsului,
etc.
Rasinile utilizate la tevile si fitingurile GRP sunt:
1. Poliester nesaturat:
Pagina 16 din 38
- Ortoftalic;
- Isoftalic.
2. Vinil-ester:
- bisfenol A;
- novolac;
3. Rasini speciale - pentru temperaturi mari ale fluidului transportat, pentru tevi rezistente la
foc, etc.
Tipurile de fibra de sticla utilizate in compozite si la tevile si fitingurile GRP sunt:
1. fibra continua pentru infasurarea elicoidala duala – intra in componenta tevilor;
2. fibra tocata pentru stratul interior (bariera chimica) al tevilor;
3. Voal de fibra de sticla tocata utilizat atat pentru stratul interior al tevilor cat si pentru stratul
exterior de protectie UV– intra in componenta tevilor;
4. Covoras fibra de sticla tocata – intra in componenta fitingurilor;
5. Covoras fibra de sticla tesuta – intra in componenta fitingurilor;
Laminatele obtinute prin utilizarea rasinilor armate cu fibra de sticla au proprietati speciale ce rezulta
din combinatia caracteristicilor materialelor de baza utilizate dintre care definitorii sunt:
• caracteristici mecanice deosebite;
• rezistenta la temperaturi pina la 110°C;
• rezistenta chimica mare;
• rezistenta totala la coroziune;
• greutate specifica mica;
• conductibilitate termica mica
PROPRIETATI FIZICO-MECANICE GRP COMPARATIV CU PE SI OTELUL
Pagina 17 din 38
Tevile GRP sunt alcatuite dintr-un strat rezistent la coroziune, un strat care preia efortul mecanic si
unul pentru acoperirea de suprafata. Toate cele trei straturi formeaza un material compact, omogen si
rezistent.
Graficul de mai jos arata comparatia intre costul final al utilizarii tevilor ROMANO-TUB din GRP si
cele de otel precum si diferentele din structura costului final intre cele doua solutii.
S.C. ROMANO-TUB S.A. a fost fondata in anul 2005, cu capital integral romanesc, avand ca profil
de activitate productia de TEVI si FITINGURI din poliester armat cu fibra de sticla (GRP) fabricate cu
echipamente livrate de MAGNUM-VENUS PLASTECH (U.S.A.)
Procesul tehnologic de fabricatie, specific ROMANO TUB, are la baza infasurarea elicoidala duala
(bidirectionala) cu fibra de sticla continuua preimpregnata in rasina.
DOMENIILE DE UTILIZARE ALE TEVILOR PRODUSE DE ROMANO-TUB
o Sisteme de distributie apa potabila (retele publice si industriale);
o Sisteme de tevi pentru aductiune fortata si transport in hidrocentrale si termocentrale; Pagina 18 din 38
o Sisteme de termoficare, temperatura de lucru +120 0C;
o Sisteme de transport si racire industriale;
o Statii de epurare si sisteme de transport ape uzate (urbane si industriale);
o Sisteme de tevi pentru industria petrochimica, rafinarii;
o Sisteme de irigatii;
o Sisteme de tevi rezistente la foc.
o Sisteme de ventilatie;
o Sisteme de refrigerare;
o Sisteme de transport ape marine pentru instalatii de desalinizare;
o Sisteme de tevi balast in constructiile navale.
o Sisteme de tevi subacvatice, submarine;
In domeniul energetic datorita capacitatii de rezistenta foarte mare la coroziune (rezistenta sub
actiunea agentilor chimici) tevile si fitingurile produse de ROMANO-TUB sunt utilizate la construirea
sistemelor de transport la presiune medie si temperaturi mari, fiind solutia eficace si eficienta pentru:
• Tevi pentru lichide si gaze corozive;
• Tevi de evacuare si cosuri;
• Tevi pentru ape reziduale;
• Conducte de ventilatie;
• Canale;
• Rezervoare mari pentru depozitarea produselor petroliere;
• Rezervoare mari pentru depozitarea lichidelor foarte corozive;
• Cosuri de evacuare gaze;
• Grilaje;
• Panouri.
Pagina 19 din 38
AVANTAJELE SI ASPECTELE POZITIVE conferite de tehnologia de fabricatie si materiile prime
folosite in productie de catre ROMANO-TUB:
Tevile sunt confectionate din material non metalic si rezistent la coroziune chimica
- Viata lunga de exploatare min. 50 ani;- Nu necesita protectie catodica cum necesita tevile
din otel;- Nu necesita captusire la interior sau la exterior;- Costuri de intretinere mici;- Proprietatile hidraulice raman constante in timp.
Greutate mica (1/4 din greutatea fontei ductile si 1/10 din greutatea betonului)
- Costuri reduse de transport;- Nu este necesar echipament scump pentru
manipularea tevilor;- Costuri reduse la montaj.
Individualizarea lungimii tevilor la solicitarea clientilor de maxim 12 m
- Pentru orice cerere se asigura o solutie individualizata pe masura.
Lungimea mare a tronsonului de teava (12 m)
- Termen scurt de instalare;- Numar mai mic de imbinari;- Numar mai mare de tevi la transport (reduce
costul transportului).
Suprafata interioara neteda – coeficient foarte mic de frecare, ceea ce ii asigura proprietati hidraulice excelente, constante in timp.
- Economie semnificativa de energie de pompare in cazul tevilor sub presiune; de aceea costurile de exploatare sunt mai mici.
- Nu exista neregularitati ale suprafetei care sa permita aglomerarea (acumularea) particulelor mici – in cazul tevilor de canalizare fara presiune.
Mufe de precizie cu garnituri elastomerice si posibilitatea utilizarii unui numar redus de imbinari
- Termen redus de instalare;- Nu polueaza solul subteran;- Permite etansari pe portiuni pentru teste;- Abaterea unghiulara permisa de mufa duce la
posibilitatea schimbarii directiei treptat fara a utiliza coturi suplimentare.
Design de ultima generatie pentru tevi si fitinguri
- Asigura unda de soc minima in curgerea sub presiune a fluidului prin teava GRP – nici un alt material utilizat la fabricarea tevii nu poate furniza o unda de soc inferioara.
Proces tehnologic de productie computerizat - Asigura calitate superioara si constanta in timp.
Pagina 20 din 38
CAPITOLUL 2 - PREZENTAREA PASIVULUI SC ROMANO-TUB SA, ASA CUM
REZULTA DIN TABELUL DEFINITIV RECTIFICAT
Categoria creantelor garantate - art. 121 alin. 1 pct. 2 din Legea 85/2006
Nr. Crt.Nr. Crt.
1 - 1
2
3 - 1
4 - 1
Denumire creditor SediuSuma solicitataSuma solicitataSuma solicitata Suma
acceptata (RON)
% Cat % MCDenumire creditor SediuRON EURO USD
Suma acceptata
(RON)% Cat % MC
Banca Comerciala Romana SA
Bucuresti, bd. Regina Elisabeta nr. 5, sector 3 340.475 5.523.489,34 76,68 16.104.574,27 64,32% 44,99%
Banca C.R. Firenze Romania SA
Bucuresti, Bd. Unirii nr. 55, bl. E4a, Tr. 1, sector 3 107.956,35 858.363,08 0 1.714.460,21 6,85% 4,79%
Romanian International Bank SA
Bucuresti, Bd. Unirii nr. 67, bl. G2A, tronson I si II, sector 3
0 745.118,98 0 1.033.753,10 4,13% 2,89%
F.N.G.C.I.M.M. SA - IFN
Bucuresti, str. Stefan Iulian nr. 38, sector 1 2.177.766,6 486.986,1 0 6.185.673,95 24,70% 17,28%
Total categorie - 25.038.461,43 RONCategoria creantelor garantate - art. 121 alin. 1 pct. 2 din Legea 85/2006 coroborat cu art. 64 alin. 5 din
Legea 85/2006 - inscrise sub conditie suspensiva avand in vedere ca au fost formulate cereri de despagubire adresate Fondului National de Garantare a Creditelor Intreprinderilor Mici si Mijlocii SA, si pana
la solutionarea acestor cereri de despagubire
Nr. Crt. Denumire creditor Sediu
Suma solicitataSuma solicitataSuma solicitata Suma acceptata (RON)
Nr. Crt. Denumire creditor Sediu
RON EURO USDSuma acceptata
(RON)
1 - 2 Banca Comerciala Romana SA
Bucuresti, bd. Regina Elisabeta nr. 5, sector 4 0 1.700.189 0 7.095.228,73
4 - 2 F.N.G.C.I.M.M. SA - IFN Bucuresti, str. Stefan Iulian nr. 38, sector 3 0 1.700.189 0 7.095.228,73
Categoria creantelor izvorate din raporturi de munca - art. 123 pct. 2 din Legea 85/2006 Nr. Crt. Denumire creditor Sediu
Suma solicitataSuma solicitataSuma solicitata Suma acceptata (RON) % Cat % MCNr.
Crt. Denumire creditor SediuRON EURO USD
Suma acceptata (RON) % Cat % MC
5 Salariati Conform Lista 296.217,00 0 0 296.217,00 100,00% 0,83%
Total categorie - 296.217,00 RONCategoria creantelor bugetare - art. 123 pct. 4 din Legea 85/2006
Nr. Crt. Denumire creditor Sediu
Suma solicitataSuma solicitataSuma solicitata Suma acceptata
(RON)% Cat % MCNr.
Crt. Denumire creditor SediuRON EURO USD
Suma acceptata
(RON)% Cat % MC
6 - 1Directia Generala a Finantelor Publice a Judetului Ilfov
Bucuresti, str. Lucretiu Patrascanu nr. 10, sector 3
461.426 0 0 194.632,00 32,90% 0,54%
7 Inspectoratul Teritorial de Munca al Judetului Ilfov
Bucuresti, Calea Giulesti nr. 6-8, sector 6 15 0 0 15,00 0,00254% 0,00004%
8 Primaria Orasului Buftea Buftea, str. Mihai Eminescu nr. 1, jud. Ilfov 396.959,2 0 0 396.959,24 67,10% 1,11%
*Din suma de 194.632 ron cu care a fost inscris creditorul DGFP Ilfov, suma de 118.958 ron reprezeinta o creanta certa, lichida si exigibila, iar suma de 75.674 ron a fost inscrisa in temeiul art. 73 alin. 3 din Legea 85/2006, in mod provizoriu, pana la solutionarea contestatiei debitoarei impotriva acestei creante.
Total categorie - 591.606,24 RONCategoria creantelor chirografare - art. 123 pct. 7 din Legea 85/2006
Nr. Crt. Denumire creditor Sediu
Suma solicitataSuma solicitataSuma solicitata Suma acceptata
(RON)% Cat % MCNr.
Crt. Denumire creditor SediuRON EURO USD
Suma acceptata
(RON)% Cat % MC
9 Certo I.A. Security SRL
Sediu ales la CA “Constantin Ursu” din Bucuresti, str. Costache Stamate nr. 5, bl. 8A, ap. 20, sector 4
257.226,98 0 0 116.187,33 1,18% 0,32%
Pagina 21 din 38
10 CWS Boco Romania SRLSediu ales la CA “Raluca Moldoveanu” din Bucuresti, bd. Carol I nr. 54, sector 2
7.995,14 0 0 7.995,14 0,08% 0,02%
11 ENEL Energie Muntenia SABucuresti, bd. Ion Mihalache nr. 41-43, Corp A, sector 1
81.797,80 0 0 81.797,80 0,83% 0,23%
12 Finas Consulting SRL Bucuresti, str. Negustori nr. 31, sector 2 22.800 0 0 22.800,00 0,23% 0,06%
13 GIF Leasing IFN SA Bucuresti, str. Negustori nr. 34, sector 2 2.573.770,81 0 0 2.573.770,81 26,08% 7,19%
14 GRP Technique & Service Hans-Jurgen Rother, KyawstraBe 24, Dresden, Germany
0 7.800 0 32.550,96 0,33% 0,09%
15
Institutul National de Cercetare-Dezvoltare pentru Ecologie Industriala - ECOIND
Bucuresti, sos. Panduri nr. 90-92, sector 5 100,44 0 0 100,44 0,0010% 0,0003%
16 LLOYD’S Register Romania SRL
Sediu ales la "Urban & Asociatii SRL” din Bucuresti, bd. Perciziei nr. 1, sector 6
12.845,16 0 0 12.845,16 0,13% 0,04%
17 Media Sat SRL Bucuresti, bd. ferdinand nr. 99, sector 2 9.363,26 0 0 9.363,26 0,09% 0,03%
18 Renania Trade SRL Targu-Mures, str. Budiului nr. 68, Corp C, jud. Mures 673,68 0 0 673,68 0,007% 0,002%
19 Rokura Systems SRL Bucuresti, str. Rahmaninov nr. 46-48, parter, sector 2 6.809,74 0 0 6.809,74 0,07% 0,02%
20 RomanoExport SA Bucuresti, str. Doamnei nr. 17-19, sector 3 7.005.704,05 0 0 7.005.704,05 70,98% 19,57%
Total categorie - 9.870.598,37 RON
TOTAL GENERAL - 35.796.883,04 RON
Pagina 22 din 38
CAPITOLUL 3 - PREZENTAREA SURSELOR DE FINANTARE
3.1. Activitatea curenta
Planul de reorganizare are la baza numar de 3 categorii de surse de finantare, din care cea mai
importanta este activitatea curenta de productie. Asa cum am precizat mai sus, piata tevilor GRP este o
piata emergenta avand in vedere infrastructura veche a zonei, infrastructura care trebuie modernizata, iar
tevile GRP reprezinta o alternativa cel putin viabila.
Pana la momentul intocmirii prezentului plan de reorganizare, debitoarea SC ROMANO-TUB SA - in
insolventa a procedat la incheierea urmatoarelor contracte pentru livrarea de tevi GRP:
1. Contract de vanzare-cumparare nr. 2/12.09.2012 incheiat cu SC CONSOLA GRUP
CONSTRUCT SRL avand ca obiect productia si livrarea in perioada aprilie-septembrie 2013 de tevi si
fitinguri GRP in valoarea de 588.636 euro exclusiv TVA;
2. Contract de vanzare-cumparare nr. 3/27.09.2012 incheiat cu SC CLAMAR SRL avand ca obiect
productia si livrarea in perioada februarie - iulie 2013 de tevi si fitinguri GRP in valoarea de 664.400 euro
exclusiv TVA;
3. Contract de vanzare-cumparare nr. 4/05.10.2012 incheiat cu SC CONSTRCUTII ERBASU SA
avand ca obiect lproductia si livrarea in perioada iulie-noiembrie 2013 de tevi si fitinguri GRP in valoare de
457.365 euro, exclusiv TVA;
4. Contract de vanzare-cumparare nr. 5/16.10.2012 incheiat cu SC K1 SRL avand ca obiect
productia si livrarea in perioada mai-decembrie 2013 de tevi si fitinguri GRP in valoarea de 1.327.200
euro exclusiv TVA;
5. Contract de vanzare-cumparare nr. 10/27.10.2012 incheiat cu SC COBADI IMPEX SRL avand ca
obiect productia si livrarea de tevi si fitinguri GRP, in functie de comenzile cumparatorului.
Toate contractele de mai sus, vor fi anexate la planul de reorganizare.
3.2. Lichidari partiale de active
Cu toate ca incasarile din activitatea curenta de productie a debitoarei este in continua crestere, in
vederea achitarii unui procent cat mai mare din pasiv, in prima parte a perioadei de executare a planului de
Pagina 23 din 38
reorganizare, si avand in vedere ca principalii creditori ai SC ROMANO-TUB SA - in insolventa au si calitatea
de creditori ai actionarul majoritar ROMANOEXPORT SA, actionarul majoritar ROMANOEXPORT SA pune
la dispozitia debitoarei in vederea valorificarii, urmatoarele bunuri imobile:
1. “Sediu Romanoexport” situat in Bucuresti, str. Doamnei nr. 17-19, sector 3, aflat in garantia
creditorului BCR SA, evaluat la suma de 18.685.000 ron, exclusiv TVA;
2. “Magazin Bucuria Copiilor” situat in Ramnicu Sarat, str. Victoriei nr. 2, jud. Buzau, aflat in garantia
CR Firenze , evaluat la suma de 2.100.000 ron, exclusiv TVA;
3. “Depozit Giurgiu” situat in Giurgiu, str. Aleea Portului nr. 2, jud. Giurgiu, aflat in garantia CR
Firenze, evaluat la suma de 1.200.000 ron, exclusiv TVA.
Rapoartele de evaluare prin care au fost estimate valorile de piata ale imobilelor sunt anexate
planului de reorganizare.
3.3. Reconversia debitelor in actiuni
! Intrucat actionariatul debitoarei a dorit achitarea intregului pasiv intr-un termen de maxim 36 luni, si
avand in vedere ca Fabrica de tevi GRP se afla abia la inceputul ciclului sau de productie, precum si cererea
viitoare imediata de tevi din GRP estimata 4-5 milioane de euro, doi creditori, respectia SC
ROMANOEXPORT SA si FNGCIMM SA si-au declarat disponibilitatea de a deveni actionari ai debitoarei,
prin conversia creantei pe care o detin impotriva acestuia. Modul de realizare al conversiei este detaliat in
Capitolul 4 - executarea planului de reorganizare.
3.4. Surse externe
! Avand in vedere ca in tabelul de creante exista si creante aflate sub conditie si la momentul intocmirii
planului de reorganizare nu se poate preciza probabilitatea de indeplinire a conditiilor, pentru planul de
reorganizare s-a luat in considerare o sursa externa reprezentata de sume ce vor fi puse la dispozitie de
catre actionariat sau sume rezultate din contractele care urmeaza a fi incheiate pe parcursul executarii
planului de reorganizare.
Pagina 24 din 38
CAPITOLUL 4 - EXECUTAREA PLANULUI DE REORGANIZARE
4.1. Categoriile de creante care nu sunt defavorizate in sensul legii
In conformitate cu art. 3 pct. 21 din Legea 85/2006, se prezuma ca o categorie de creante este
defavorizata de plan daca, pentru oricare dintre creantele categoriei respective, planul prevede o modificare
fie a cuantumului creantei, fie a conditiilor de realizare a acesteia.
Pe de alta parte art. 101 alin 1 lit D din legea nr. 85/2006 prevede ca sunt considerate creanțe
nedefavorizate numai acele creanțe pentru care planul de reorganizare prevede ca vor fi achitate in termen
de 30 zile de la confirmarea sa.
Având in vedere ca prin prezentul plan nu se prevede achitarea niciunei creanțe in termen de 30 zile
de la confirmarea sa, toate categoriile de creante sunt defavorizate.
4.2. Categoriile de creante care sunt defavorizate in sensul legii
! Potrivit art. 3 alin. 1 pct. 21 din Legea nr. 85/2006, categoria de creante defavorizate este prezumata
a fi categoria de creante pentru care Planul de reorganizare prevede cel putin una dintre modificarile
urmatoare pentru oricare dintre creantele categoriei respective:
a) o reducere a cuantumului creantei;
b) o reducere a garantiilor sau a altor accesorii, cum ar fi reesalonarea platilor in defavoarea
creditorului;
c) valoarea actualizata cu dobanda de referinta a Bancii Nationale a Romaniei, daca nu este
stabilit altfel prin contractul privind creanta respectiva sau prin legi speciale, este mai mica decat valoarea la
care a fost inscrisa in tabelul definitiv de creante.
! Fiecare creanta defavorizata va fi supusa unui tratament corect si echitabil. In conformitate cu art.
101 alin. 2 din Legea nr. 85/2006, tratament corect si echitabil exista atunci cand sunt indeplinite cumulativ
urmatoarele conditii:
a) nici una dintre categoriile care resping planul si nici o creanta care respinge planul nu primesc mai putin
decat ar fi primit in cazul falimentului; Pagina 25 din 38
b) nici o categorie sau nici o creanta apartinand unei categorii nu primeste mai mult decat valoarea totala a
creantei sale;
c) in cazul in care o categorie defavorizata respinge planul, nici o categorie de creante cu rang inferior
categoriei defavorizate neacceptate, astfel cum rezulta din ierarhia prevazuta la art. 100 alin. (3) din Legea
nr. 85/2006, nu primeste mai mult decat ar primi in cazul falimentului.
! De asemenea, in conformitate cu art. 96 alin. 2 din Legea nr. 85/2006, Planul stabileste acelasi
tratament pentru fiecare creanta din cadrul unei categorii distincte, cu exceptia cazului in care detinatorul
unei creante din categoria respectiva consimte un tratament mai putin favorabil pentru creanta sa.
In temeiul art. 95 alin. 5 lit. b) din Legea 85/2006, categoriile defavorizate de creditori sunt
urmatoarele:
- Creantele creditorilor garantati - art. 121 alin. 1 pct. 2 din Legea 85/2006;
- Creantele salariale - art. 123 pct. 2 din Legea 85/2006;
- Creantele bugetare - art. 123 pct. 4 din Legea 85/2006;
- Categoria creditorilor chirografari - art. 123 pct. 7, 8 si 9 din Legea 85/2006;
4.3. Tratamentul creditorilor defavorizati
Avand in vedere situatia rezultata in urma estimarii valorii patrimoniului debitoarei la data de
01.10.2012, conform evaluarii intocmite in acest sent si analizei comparative reorganizare - faliment privind
achitarea creantelor au rezultat urmatoarele:
- Creantele creditorilor garantati urmeaza a fi achitate in caz de reorganizare in procent de 100%
iar in caz de faliment in procent de 39% din creantele neaflate sub conditie;
- Creantele creditorilor salariati urmeaza a fi achitate in caz de reorganizare in procent de 100%
iar in caz de faliment in procent de 0%;
- Creantele creditorilor bugetari urmeaza a fi achitate in caz de reorganizare in procent de 100%
iar in caz de faliment in procent de 0%;
- Creantele creditorilor chirografari urmeaza a fi achitate in caz de reorganizare in procent de
100% iar in caz de faliment in procent de 0%;
Pagina 26 din 38
4.4. Creantele curente
Creantele curente reprezinta datorii generate ca urmare a continuarii activitatii curente, dupa intrarea
in insolventa, aflate in cadrul termenelor de plata contractuale si cuprinzand:
- Furnizori curenti marfa;
- Furnizori curenti de servicii;
- Soldul lunar al datoriilor catre salariati;
- Soldul lunar al datoriilor catre bugetul de stat;
Aceste creante se vor achita pe parcursul activitatii, la termenele stabilite prin contractele in
derulare, simultan cu angajarea altor sume, soldul evoluand in functie de volumul si de structura activitatii.
Soldul creantelor curente pe care debitoarea il inregistreaza este de 707.383,37 ron, urmand ca parte din
aceste sa fie achitat la scadenta, pana la momentul inceperii derularii planului de reorganizare.
Centralizatorul incasarilor si chletuielilor ce sunt prezivionate in perioada de reorganizare judiciara
este prezentat mai jos:
Venituri Trim I Trim II Trim III Trim IV Total anAnul 1 1.365.000,00 RON 20.125.900,00 RON3.431.568,00 RON 1.367.266,86 RON 26.289.734,86 RONAnul 2 1.553.548,82 RON 1.760.403,92 RON 2.004.775,63 RON 2.278.066,68 RON 7.596.795,05 RONAnul 3 2.599.165,37 RON 2.960.306,85 RON 3.382.775,51 RON 5.360.087,66 RON 14.302.335,39 RON
Cheltuieli Trim I Trim II Trim III Trim IV Total anAnul 1 787.583,74 RON 1.784.130,79 RON 914.815,95 RON 839.862,13 RON 4.326.392,61 RONAnul 2 1.051.214,96 RON 1.063.901,03 RON 1.188.618,35 RON 1.340.222,38 RON 4.643.956,72 RONAnul 3 1.512.185,42 RON 1.670.597,16 RON 1.882.887,00 RON 3.220.955,83 RON 8.286.625,42 RON
4.5. Analiza comparativa reorganizare-faliment privind achitatea creantelor
! In vederea efectuarii analizei reorganizare-faliment, s-a luat in calcul ipoteza valorificarii tuturor
bunurilor aflate in patrimoniul debitoarei in cadrul procedurii de lichidare judiciara. Valoarea de vanzare
fortata in cadrul procedurii de faliment a fost stabilita prin evaluarea patrimoniului debitoarei cu ipoteza
speciala a vanzarii fortate in cadrul procedurii de faliment. Din suma estimata au fost deduse cheltuielile
minime de procedura si a rezultat o valoarea maxima care va putea fi distribuita creditorilor in caz de
faliment.
Pagina 27 din 38
Suma ce urmeaza sa fie incata in urma valorificarii activelor 12.617.785 RON
TVA - suma ce urmeaza a fi virata la bugetul de stat 2.442.152 RON
Cheltuieli UNPIR 2% 203.513 RON
Onorarii lichidatori 12 luni 60.000 RON
Cheltuieli procedura 12 luni 48.000 RON
Suma ce urmaza a fi distribuita creditorilor 9.864.120 RON
Situatia procentului de achitare al creantelor prin comparatie reorganizare-faliment este urmatoarea:
CreditorSuma
inscrisa in tabel
Suma ce se va stinge in caz de
reorganizareProcent achitare in caz de reorganizare
Suma ce se va stinge in caz de
falimentProcent de achitare in
caz de faliment
BCR SA 16.104.574 16.104.574 100,00% 6.344.601 39%
BCR SA - conditie 7.095.228 Suma aflata sub conditie
Suma aflata sub conditie
Suma aflata sub conditie
Suma aflata sub conditie
CR Firenze 1.714.460 1.714.460 100,00% 675.692 39%
RIB SA 1.033.753 1.033.753 100,00% 407.388 39%
FNGCIMM SA - IFN 6.185.673 6.185.673 100,00% 2.436.439 39%
FNGCIMM SA - IFN - conditie 7.095.228 Suma aflata
sub conditieSuma aflata sub conditie
Suma aflata sub conditie
Suma aflata sub conditie
Salariatii 296.217 296.217 100,00% 0 0,00%
DGFP Ilfov 194.632 194.632 100,00% 0 0,00%
ITM Ilfov 15 15 100,00% 0 0,00%
Primaria Buftea 396.959 396.959 100,00% 0 0,00%
Certo I.A. Security SRL 116.187 116.187 100,00% 0 0,00%
CWS Boco Romania SRL 7.995 7.995 100,00% 0 0,00%
ENEL Energie Muntenia SA 81.798 81.798 100,00% 0 0,00%
Finas Consulting SRL 22.800 22.800 100,00% 0 0,00%
GIF Leasing IFN SA 2.573.771 2.573.771 100,00% 0 0,00%
GRP Technique & Service 32.551 32.551 100,00% 0 0,00%
Institutul National de Cercetare-Dezvoltare pentru Ecologie Industriala - ECOIND
100 100 100,00% 0 0,00%
LLOYD’S Register Romania SRL 12.845 12.845 100,00% 0 0,00%
Media Sat SRL 9.363 9.363 100,00% 0 0,00%
Renania Trade SRL 674 674 100,00% 0 0,00%
Rokura Systems SRL 6.810 6.810 100,00% 0 0,00%
RomanoExport SA 7.005.704 7.005.704 100,00% 0,00 0,00%
TOTAL 35.796.881 35.796.881,37 100,00% 9.864.120,00 27,56%
Pagina 28 din 38
Dupa cum se poate observa, in cazul reorganizarii judiciare soldul creditorilor stinsi/achitati va
fi de 100% fata de 27,56% in cazul falimentului si, de asemenea in caz de faliment niciun creditor nu va
primi mai mult decat in cazul reorganizarii.
4.6. Efecte ale implementarii planului de reorganizare
Efecte socio-economice
REORGANIZARE FALIMENTSe va mentine in functiune singurul producator local de tevi GRP.
Singurul producator zonal de tevi GRP va disparea.
Importante capitaluri de investitii straine pot fi atrase in aceasta afacere.
Va disparea posibilitatea atragerii de capitaluri de investitii straine in Romania in acest domeniu industrial.
Echilibrul economic in care s-a integrat debitoarea nu va fi afectat intr-o masura negativa cum ar fi cazul in care ROMANO-TUB SA ar intra in faliment.
Falimentarea ROMANO-TUB SA va afecta in mod negativ echilibrul economic local, conducand la intrarea in insolventa a unor furnizori si clienti.
Locurile de munca a 25 salariati vor fi pastrate, cu perspectiva unor viitoare angajari de personal, minim 35 persoane pentrul schimbul II si III.
Toti angajatii ROMANO-TUB SA vor intra in somaj, cu posibilitati foarte reduse de reangajare datorita contextului macro-economic nefavorabil, precum si a specializarii acestora in fabricarea tevilor GRP. De asemenea acest lucru conduce si la cresterea indicatorilor de somaj din zona.
Ramane activ un important contribuabil la bugetul local.
Dispare un contribuabil important la bugetul local.
Efecte asupra bugetului consolidat al statului
REORGANIZARE FALIMENTSe va incasa in medie, trimestrial, la bugetul de stat, suma de aproximativ 120.000 RON derivand din obligatii nascute dupa data confirmarii Planului, din continuarea activitatii ROMANO-TUB SA.
Nu se vor mai incasa sumele derivand din continuarea activitatii ROMANO-TUB SA.
Se achita integral creantele bugetare curente si restante.
Nu se vor mai incasa creantele bugetare si restante.
Efecte asupra gradului de acoperire a creantelor
! Conform raportului de evaluare intocmit in cadrul procedurii de reorganizare, in ipoteza continuarii
activitatii, valoarea de piata a activelor ROMANO-TUB SA a fost determinata la 18,7 milioane RON.
! In ipoteza incetarii activitatii SC ROMANO_TUB SA - in insolventa, s-a estimat valoarea de lichidare
a activelor la 12,6 milioane RON.
Pagina 29 din 38
REORGANIZARE FALIMENT Creditorii garantati primesc 100% din valoarea creantelor acestora
Creditorii garantati primesc 39% din valoarea creantelor acestora
Creditorii salariati primesc 100% din valoarea creantelor
Creditorii salariati nu primesc nimic din creantele acestora
Creditorii bugetari primesc 100% raportat la valoarea totala a creantelor acestora
Creditorii bugetari nu primesc nimic din creantele acestora
Creantele chirografare primesc de asemenea 100% raportat la valoarea totala a creantelor acestora
Creantele chirografare nu primesc nimic din creantele acestora
4.7. Reprezentarea asociatilor
! Pe perioada executarii planului, asociatii societatii vor fi reprezentati de catre administratorul special,
dl. CRISTIAN ARSINEL, care va exercita toate atributiile prevazute de Legea 85/2006 pentru administratorul
special si va reprezenta societatea in procedura insolventei, conform normelor legale in vigoare.
4.8. Conducerea activitatii societatii in perioada de reorganizare
! In conformitate cu dispozitiile art. 95 alin. 6 lit. A, de la data confirmarii planului de reorganizare,
dreptul de administrare al debitoarei va fi pastrat, cu supravegherea si confirmarea activitatii sale de catre
administratorii judiciari.
4.9. Modul de achitare al creantelor conform planului de reorganizare
Depunem anexat Fluxul de numerar insotit de programul de plati al creantelor inscrise in tabelul
definitiv. Se estimeaza ca prima luna de executare a planului de reorganizare va fi februarie 2013.
Creantele urmeaza a fi achitate in urmatorul mod:
- BCR SA - creanta urmeaza a fi achitata integral in termen de maxim 36 de luni de la data
confirmarii planului de reorganizare. Prin valorificarea imobilului din strada Doamnei, aflat in ipoteca
BCR, urmaza a fi distribuita in luna a 6-a de executare a planului de reorganizare suma de 16.104.574
ron; Diferenta de 7.095.228 ron, creanta aflata sub conditie urmeaza a fi achitata fie de catre
FNGCIMM SA, ipoteza in care acest creditor se va subroga in drepturile BCR SA, fie urmeaza a fi
achitata in luna 36 de executare a planului de reorganizare, din sumele realizate din activitatea curenta
a debitoarei;
- BANCA CR FIREZE - creanta urmeaza a fi achitata integral in 9 luni de la data confirmarii
planului de reorganizare. Prin valorificarea imobilului “Bucuria copiilor”, aflat in ipoteca CR Firenze
Pagina 30 din 38
urmeaza a fi achitata integral creanta in suma de 1.714.460 ron in luna 9 de executare a planului de
reorganizare;
- ROMANIAN INTERNATIONAL BANK SA - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni
de la data confirmarii planului de reorganizare, prin plati lunare incepand cu luna 13 de executare a
planului de reorganizare;
- SALARIATII - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni de la data confirmarii planului
de reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 1 de executare a planului de reorganizare;
- DGFP ILFOV - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni de la data confirmarii
planului de reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 13 de executare a planului de
reorganizare;
- PRIMARIA BUFTEA - creanta urmeaza a fi achitata integral in 27 de luni de la data confirmarii
planului de reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 4 de executare a planului de
reorganizare;
- CERTO I.A. SECURITY - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni de la data
confirmarii planului de reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 13 de executare a planului
de reorganizare;
- CWS BOCO ROMANIA - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni de la data
confirmarii planului de reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 13 de executare a planului
de reorganizare;
- ENEL ENERGIE MUNTENIA - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni de la data
confirmarii planului de reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 13 de executare a planului
de reorganizare;
- FINAS CONSULTING - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni de la data
confirmarii planului de reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 13 de executare a planului
de reorganizare;
- GIF LEASING IFN SA - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni de la data
confirmarii planului de reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 13 de executare a planului
de reorganizare;
Pagina 31 din 38
- GRP TECHNIQUE & SERVICE - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni de la data
confirmarii planului de reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 13 de executare a planului
de reorganizare;
- ECOIND - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni de la data confirmarii planului de
reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 13 de executare a planului de reorganizare;
- LLOYDS - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni de la data confirmarii planului de
reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 13 de executare a planului de reorganizare;
- MEDIA SAT - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni de la data confirmarii planului
de reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 13 de executare a planului de reorganizare;
- RENANIA TRADE - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni de la data confirmarii
planului de reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 13 de executare a planului de
reorganizare;
- ROKURA SYSTEMS - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni de la data confirmarii
planului de reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 13 de executare a planului de
reorganizare;
- ROMANOEXPORT SA - creanta urmeaza a fi stinsa prin conversia acesteia in actiuni. Intrucat
valoarea nominala a actiunilor SC ROMANO-TUB SA - in insolventa este de 10 ron, urmeaza ca
ulterior conversiei, sa fie emise un numar de 700.570 actiuni cu o valoare de 7.005.700 ron, suma cu
care va fi majorat capitalul social al SC ROMANO-TUB SA;
- FNGCIMM SA - creanta urmeaza a fi stinsa partial prin achitare si partial prin conversia
acesteia in actiuni. Urmeaza ca in luna 13 de executare a planului de reorganizare sa fie achitata suma
de 1.200.000 ron, urmare a valorificarii imobilului “Depozit Giurgiu”. Intrucat valoarea nominala a
actiunilor SC ROMANO-TUB SA - in insolventa este de 10 ron, ne aflam in fata a doua posibile
scenarii. Primul scenariu prevede ca FNGCIMM SA sa nu mai achite nicio suma catre BCR SA si
creanta ramasa de 4.985.673 ron sa fie convertita in actiuni, urmand a fi emise pe numele FNGCIMM
SA un numar de 498.567 actiuni. In cea de-a doua ipoteza se prevede ca FNGCIMM SA sa achite catre
BCR SA diferenta de suma de 7.185.673 ron, urmand ca intreaga creanta a acestui creditor, respectic
suma de 12.080.901 ron sa fie convertita in actiuni, urmand a fi emise pe numele FNGCIMM SA un
numar de 1.208.090 actiuni.
Pagina 32 din 38
Situatia actiunilor debitoarei SC ROMANO-TUB SA - in insolventa, conform celor doua scenarii luate
in considerare este urmatorul:
ActionarScenariul IScenariul I Scenariul IIScenariul II
Actionar Numar actiuni Valoare totala actiuni
Numar actiuni Valoare totala actiuni
Vacla Lucian Paul 17.500 175.000 RON 17.500 175.000 RON
Porutiu Consulting 3500 35.000 RON 3.500 35.000 RON
Romanoexport SA 732.654 7.326.540 RON 732.654 7.326.540 RON
Romanoexport SA 700.570 7.005.700 RON 700.570 7.005.700 RON
FNGCIMM SA 498.567 4.985.670 RON 1.208.090 12.080.900 RON
TOTAL 1.952.791 19.527.910 RON 2.662.314 26.623.140 RON
! In conformitate cu dispozitiile art. 102 alin. 4 din Legea 85/2006 remuneratia lunara a
administratorilor judiciari pentru perioada de observatie si pentru perioada de reorganizare judiciara este de
5.000 ron, exclusiv TVA si se va achita din fondurile debitoarei. In ceea ce priveste onorariu de succes
aprobat de catre Adunarea Creditorilor, acesta este in procent de 5% si se va achita din averea debitoarei,
raportat la creantele achitate si stinse conform planului de reorganizare. Onorariul pentru intocmirea planului
de reorganizare este in suma de 29.000 ron inclusiv TVA si urmeaza a fi achitat conform graficului de plati
anexat planului de reorganizare.
Graficul de stingere al creantelor
Luna 1 2 3 4 5 6Banca Comerciala Romana SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 16.104.574 RONBanca C.R. Firenze Romania SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRomanian International Bank SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONFNGCIMM SA - IFN 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONSalariatii 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RONDGFP Ilfov 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONITM Ilfov 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONPrimaria Orasului Buftea 0 RON 0 RON 0 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RONCerto I.A. Security SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONCWS Boco Romania SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONENEL Energie Muntenia SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONFinas Consulting SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONGIF Leasing IFN SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONGRP Technique & Service 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONECOIND 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONLLOYD’S Register Romania SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON
Pagina 33 din 38
Media Sat SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRenania Trade SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRokura Systems SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRomanoExport SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONTotal 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 24.768 RON 24.768 RON 16.129.342 RON
Luna 7 8 9 10 11 12Banca Comerciala Romana SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONBanca C.R. Firenze Romania SA 0 RON 0 RON 1.714.460 RON - - -Romanian International Bank SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONFNGCIMM SA - IFN 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONSalariatii 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RONDGFP Ilfov 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONITM Ilfov 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONPrimaria Orasului Buftea 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RONCerto I.A. Security SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONCWS Boco Romania SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONENEL Energie Muntenia SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONFinas Consulting SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONGIF Leasing IFN SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONGRP Technique & Service 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONECOIND 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONLLOYD’S Register Romania SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONMedia Sat SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRenania Trade SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRokura Systems SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRomanoExport SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONTotal 24.768 RON 24.768 RON 1.739.228 RON 24.768 RON 24.768 RON 24.768 RON
Luna 13 14 15 16 17 18Banca Comerciala Romana SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRomanian International Bank SA 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RONFNGCIMM SA - IFN 1.200.000 RON - - - - -Salariatii 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RONDGFP Ilfov 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RONITM Ilfov 15 RON - - - - -Primaria Orasului Buftea 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RONCerto I.A. Security SRL 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RONCWS Boco Romania SRL 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RONENEL Energie Muntenia SA 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RONFinas Consulting SRL 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RONGIF Leasing IFN SA 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RONGRP Technique & Service 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RONECOIND 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RONLLOYD’S Register Romania SRL 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RONMedia Sat SRL 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RONRenania Trade SRL 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RONRokura Systems SRL 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RONRomanoExport SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONTotal 1.402.729 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON
Luna 19 20 21 22 23 24Banca Comerciala Romana SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRomanian International Bank SA 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RONFNGCIMM SA - IFN - - - - - -Salariatii 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RONDGFP Ilfov 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON
Pagina 34 din 38
ITM Ilfov - - - - - -Primaria Orasului Buftea 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RONCerto I.A. Security SRL 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RONCWS Boco Romania SRL 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RONENEL Energie Muntenia SA 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RONFinas Consulting SRL 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RONGIF Leasing IFN SA 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RONGRP Technique & Service 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RONECOIND 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RONLLOYD’S Register Romania SRL 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RONMedia Sat SRL 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RONRenania Trade SRL 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RONRokura Systems SRL 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RONRomanoExport SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONTotal 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON
Luna 25 26 27 28 29 30Banca Comerciala Romana SA- - - - - -Firenze - - - - - -Romanian International Bank SA50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RONFNGCIMM SA - IFN - - - - - -Salariatii 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RONDGFP Ilfov 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RONitm Ilfov - - - - - -Primaria Orasului Buftea 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON - - -Certo I.A. Security SRL 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RONCWS Boco Romania SRL 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RONENEL Energie Muntenia SA 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RONFinas Consulting SRL 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RONGIF Leasing IFN SA 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RONGRP Technique & Service 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RONECOIND 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RONLLOYD’S Register Romania SRL 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RONMedia Sat SRL 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RONRenania Trade SRL 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RONRokura Systems SRL 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RONRomanoExport SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONTotal 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 186.174 RON 186.174 RON 186.174 RON
Luna 31 32 33 34 35 36Banca Comerciala Romana SA - - - - - 7.095.228 RONFirenze - - - - - -Romanian International Bank SA 50.468 RON 50.468 RON 24.403 RON - - -FNGCIMM SA - IFN - - - - - 12.080.902 RONSalariatii 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RONDGFP Ilfov 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RONitm Ilfov - - - - - -Primaria Orasului Buftea - - - - - -Certo I.A. Security SRL 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RONCWS Boco Romania SRL 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RONENEL Energie Muntenia SA 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RONFinas Consulting SRL 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RONGIF Leasing IFN SA 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RONGRP Technique & Service 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RONECOIND 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RONLLOYD’S Register Romania SRL 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RONMedia Sat SRL 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RONRenania Trade SRL 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON
Pagina 35 din 38
Rokura Systems SRL 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RONRomanoExport SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 7.005.704 RONTotal 186.174 RON 186.174 RON 160.109 RON 135.706 RON 135.706 RON
4.10. Masuri speciale
In vederea punerii in aplicare a planului de reorganizare, au fost identificate de catre administratorii
judiciar doua situatii diferite, cauzate de conditia ce afecteaza parte din creantele BCR SA si FNGCIMM SA.
In prima ipoteza se considera ca parte din creanta BCR, respectiv suma de 7.095.228 ron, va fi
achitata de catre FNGCIMM SA, urmand ca intreaga creanta certa, lichida si exigibila acestui creditor,
respectiv suma de 12.080.901 ron sa fie convertitat in actiuni la debitoare si suma de 1.200.000 ron achitata.
In cea de-a doua ipoteza, parte din creanta BCR SA, respectiv suma de 7.095.228 ron va fi achitata
din sumele rezultate din activitatea curenta, precum si din eventualele sume ce vor fi achitate de catre
FNGCIMM SA, urmand ca suma certa, lichida si exigibila a FNGCIMM SA, respectiv suma de 4.985.673 ron
sa fie stinsa prin convertirea acesteia in actiuni la debitoarei, iar suma de 1.200.000 ron sa fie achitata.
Pagina 36 din 38
CAPITOLUL 5 - CONCLUZII
Administratorul judiciar propune spre aprobarea Adunarii Creditorilor prezentul Plan de Reorganizare,
asa cum a fost el intocmit de catre acesta in baza informatiilor, a documentelor puse la dispozitie si insusite
de catre administratorul special dl. ARSINEL CRISTIAN, precum si a strategiei de reorganizare propusa si
asumata de catre administratorul special si ale carui masuri au fost prezentate actionariatului societatii
debitoare prin administrator special. Toate previziunile privitoare la buget, precum si sumele previzionate au
fost analizate si propuse de catre administratorul special, persoana care va si pune in executare prezentul
plan.
Avand in vedere ca prezentul plan de reorganizare a fost dat publicitatii prin toate mijloacele legale
impuse de Legea 85/2006 si a fost comunicat tuturor celor interesati prin afisare pe site-ul administratorului
judiciar (www.crisconsult.ro) si luand in considerare faptul ca toti creditorii interesati si-ar fi putut valorifica
creantele nascute anterior deschiderii procedurii prin inscrierea creantei lor la dosarul cauzei pana la data
limita precizata de judecatorul sindic prin sentinta de deschidere a procedurii, solicitam instantei ca: prin
sentinta de confirmare a planului de reorganizare sa constate in temeiul art. 76 din legea 85/2006 ca orice
persoana titulara a unei creante nascute anterior deschiderii procedurii care nu si-a depus cererea de
creanta pana la expirarea termenului este decazuta din dreptul de a-si realiza creanta impotriva debitorului
ulterior confirmarii planului.
De asemenea avand in vedere dispozitiile art. 102 din legea 85/2006 solicitam instantei in mod
expres ca prin hotararea de confirmare a Planului de Reorganizare sa constate ca activitatea debitorului SC
ROMANO-TUB SA este reorganizata in mod corespunzator in sensul „creantele si drepturile creditorilor si
ale celorlalte parti interesate sunt modificate asa cum este prevazut in Planul de reorganizare.”
Administratori Judiciari,CRIS CONSULT SPRL
__________________________
Administrator special,ARSINEL CRISTIAN,
________________________
C.N. INSOLVENCY IPURL
__________________________
Pagina 37 din 38
ANEXE
Anexa 1 - Prognoza de venituri si cheltuieli
Anexa 2 - Graficul de stingere al creantelor
Anexa 3 - Centralizator incasari si plati rezultate din activitatea curenta si valorificarile de active
Anexa 4 - Contractul de vanzare cumparare nr. 2/12.09.2012
Anexa 5 - Contractul de vanzare cumparare nr. 3/27.09.2012
Anexa 6 - Contractul de vanzare cumparare nr. 4/05.10.2012
Anexa 7 - Contractul de vanzare cumparare nr. 5/16.10.2012
Anexa 8 - Contractul de vanzare cumparare nr. 10/27.10.2012
Anexa 9 - Raportul de evaluare al activelor din patrimoniul SC ROMANO-TUB SA
Anexa 10 - Raportul de evaluare al imobilului “Sediu Romanoexport”
Anexa 11 - Raport de evaluare al imobilului “Magazin Bucuria Copiilor”
Anexa 12 - Raport de evaluare al imobilului “Depozit Giurgiu”
Pagina 38 din 38
Anexa 1 - Prognoza de venituri si cheltuieliLuna de executare planLuna de executare plan 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
VenituriVenituriVenituri din vanzare produse finiteVenituri din vanzare produse finite 350.000 RON 350.000 RON 350.000 RON 375.000 RON 375.000 RON 375.000 RON 386.250 RON 386.250 RON 386.250 RON 397.838 RON 397.838 RON 397.838 RONVenituri din prestari de serviciiVenituri din prestari de servicii 15.000 RON 15.000 RON 15.000 RON 15.300 RON 15.300 RON 15.300 RON 15.606 RON 15.606 RON 15.606 RON 15.918 RON 15.918 RON 15.918 RONVenituri din vanzari de marfuriVenituri din vanzari de marfuri 40.000 RON 40.000 RON 40.000 RON 40.000 RON 40.000 RON 40.000 RON 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RONValorificari activeValorificari active - - - - - 18.685.000 RON - - 2.100.000 RON - - -Recuperari creanteRecuperari creante 50.000 RON 50.000 RON 50.000 RON 50.000 RON 50.000 RON 50.000 RON - - - - - -Surse externeSurse externe - - - - - - - - - - - -Total venituriTotal venituri 455.000 RON 455.000 RON 455.000 RON 480.300 RON 480.300 RON 19.165.300 RON 443.856 RON 443.856 RON 2.543.856 RON 455.756 RON 455.756 RON 455.756 RON
CheltuieliCheltuieliCheltuieli cu materii primeCheltuieli cu materii prime 140.000 RON 140.000 RON 140.000 RON 150.000 RON 150.000 RON 150.000 RON 154.500 RON 154.500 RON 154.500 RON 159.135 RON 159.135 RON 159.135 RONCheltuieli cu combustibiliiCheltuieli cu combustibilii 2.000 RON 2.000 RON 2.000 RON 2.040 RON 2.040 RON 2.040 RON 2.081 RON 2.081 RON 2.081 RON 2.122 RON 2.122 RON 2.122 RONCheltuieli cu piesele de schimbCheltuieli cu piesele de schimb 1.500 RON 1.500 RON 1.500 RON 1.523 RON 1.523 RON 1.523 RON 1.545 RON 1.545 RON 1.545 RON 1.569 RON 1.569 RON 1.569 RONCheltuieli cu obiectele de inventarCheltuieli cu obiectele de inventar 300 RON 300 RON 300 RON 315 RON 315 RON 315 RON 331 RON 331 RON 331 RON 347 RON 347 RON 347 RONCheltuieli cu energie si apaCheltuieli cu energie si apa 24.000 RON 18.000 RON 18.000 RON 18.000 RON 12.000 RON 12.000 RON 12.000 RON 18.000 RON 18.000 RON 18.000 RON 24.000 RON 24.000 RONCheltuieli cu redevente si chiriiCheltuieli cu redevente si chirii 4.000 RON 4.000 RON 4.000 RON 4.000 RON 4.000 RON 4.000 RON 4.000 RON 4.000 RON 4.000 RON 4.000 RON 4.000 RON 4.000 RONCheltuieli cu impozite si taxeCheltuieli cu impozite si taxe 300 RON 300 RON 300 RON 300 RON 300 RON 300 RON 300 RON 300 RON 300 RON 300 RON 300 RON 300 RONCheltuieli cu salariiCheltuieli cu salarii 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RONCheltuieli cu creante aferente salariilorCheltuieli cu creante aferente salariilor 12.600 RON 12.600 RON 12.600 RON 12.600 RON 12.600 RON 12.600 RON 12.600 RON 12.600 RON 12.600 RON 12.600 RON 12.600 RON 12.600 RONTVATVA 22.491 RON 23.931 RON 23.931 RON 26.409 RON 27.849 RON 27.849 RON 29.374 RON 27.934 RON 27.934 RON 29.105 RON 27.665 RON 27.665 RONCheltuieli cu onorariul fixCheltuieli cu onorariul fix 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RONCheltuieli cu onorariul variabilCheltuieli cu onorariul variabil 510 RON 510 RON 510 RON 1.536 RON 1.536 RON 1.000.019 RON 1.536 RON 1.536 RON 107.832 RON 1.536 RON 1.536 RON 1.536 RONCheltuieli intocmire planCheltuieli intocmire plan 29.000 RON - - - - - - - - - - -Total cheltuieliTotal cheltuieli 284.901 RON 251.341 RON 251.341 RON 264.922 RON 260.362 RON 1.258.846 RON 266.466 RON 271.026 RON 377.323 RON 276.914 RON 281.474 RON 281.474 RON
Plati conform plan de reorganizarePlati conform plan de reorganizareBanca Comerciala Romana SA 23.199.802 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 16.104.574 RON - - - - - -Banca C.R. Firenze Romania SA 1.714.460 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 1.714.460 RON - - -Romanian International Bank SA 605.610 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONFNGCIMM SA - IFN 6.185.673 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONSalariatii 296.217 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RONDGFP Ilfov 194.632 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONITM Ilfov 15 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONPrimaria Orasului Buftea 396.959 0 RON 0 RON 0 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RONCerto I.A. Security SRL 116.187 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONCWS Boco Romania SRL 7.995 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONENEL Energie Muntenia SA 81.797 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONFinas Consulting SRL 22.800 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONGIF Leasing IFN SA 2.573.770 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONGRP Technique & Service 32.550 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONECOIND 100 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONLLOYD’S Register Romania SRL 12.845 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONMedia Sat SRL 9.363 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRenania Trade SRL 673 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRokura Systems SRL 6.809 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRomanoExport SA 7.005.704 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONTotal plati conform planTotal plati conform plan 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 24.768 RON 24.768 RON 16.129.342 RON 24.768 RON 24.768 RON 1.739.228 RON 24.768 RON 24.768 RON 24.768 RON
Sold initialSold initial 250.000 RON 411.871 RON 607.301 RON 802.732 RON 993.341 RON 1.188.510 RON 2.965.622 RON3.118.243 RON3.266.305 RON 3.693.610 RON 3.847.683 RON 3.997.196 RONSold finalSold final 411.871 RON 607.301 RON 802.732 RON 993.341 RON 1.188.510 RON 2.965.622 RON 3.118.243 RON3.266.305 RON3.693.610 RON 3.847.683 RON 3.997.196 RON 4.146.710 RON
Anexa 1 - Prognoza de venituri si cheltuieli13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28
457.513 RON 457.513 RON 457.513 RON 526.140 RON 526.140 RON 526.140 RON 605.061 RON 605.061 RON 605.061 RON 695.820 RON 695.820 RON 695.820 RON 800.193 RON 800.193 RON 800.193 RON 920.222 RON16.236 RON 16.236 RON 16.236 RON 16.561 RON 16.561 RON 16.561 RON 16.892 RON 16.892 RON 16.892 RON 17.230 RON 17.230 RON 17.230 RON 17.575 RON 17.575 RON 17.575 RON 17.926 RON44.100 RON 44.100 RON 44.100 RON 44.100 RON 44.100 RON 44.100 RON 46.305 RON 46.305 RON 46.305 RON 46.305 RON 46.305 RON 46.305 RON 48.620 RON 48.620 RON 48.620 RON 48.620 RON
- - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - - - -
517.850 RON 517.850 RON 517.850 RON 586.801 RON 586.801 RON 586.801 RON 668.259 RON 668.259 RON 668.259 RON 759.356 RON 759.356 RON 759.356 RON 866.388 RON 866.388 RON 866.388 RON 986.769 RON
183.005 RON 183.005 RON 183.005 RON 210.456 RON 210.456 RON 210.456 RON 242.024 RON 242.024 RON 242.024 RON 278.328 RON 278.328 RON 278.328 RON 320.077 RON 320.077 RON 320.077 RON 368.089 RON2.165 RON 2.165 RON 2.165 RON 2.208 RON 2.208 RON 2.208 RON 2.252 RON 2.252 RON 2.252 RON 2.297 RON 2.297 RON 2.297 RON 2.343 RON 2.343 RON 2.343 RON 2.390 RON1.592 RON 1.592 RON 1.592 RON 1.616 RON 1.616 RON 1.616 RON 1.640 RON 1.640 RON 1.640 RON 1.665 RON 1.665 RON 1.665 RON 1.690 RON 1.690 RON 1.690 RON 1.715 RON
365 RON 365 RON 365 RON 383 RON 383 RON 383 RON 402 RON 402 RON 402 RON 422 RON 422 RON 422 RON 443 RON 443 RON 443 RON 465 RON27.600 RON 20.700 RON 20.700 RON 20.700 RON 13.800 RON 13.800 RON 13.800 RON 20.700 RON 20.700 RON 20.700 RON 27.600 RON 27.600 RON 31.740 RON 23.805 RON 23.805 RON 23.805 RON
4.400 RON 4.400 RON 4.400 RON 4.400 RON 4.400 RON 4.400 RON 4.400 RON 4.400 RON 4.400 RON 4.400 RON 4.400 RON 4.400 RON 4.840 RON 4.840 RON 4.840 RON 4.840 RON315 RON 315 RON 315 RON 315 RON 315 RON 315 RON 315 RON 315 RON 315 RON 315 RON 315 RON 315 RON 331 RON 331 RON 331 RON 331 RON
45.360 RON 45.360 RON 45.360 RON 45.360 RON 45.360 RON 45.360 RON 45.360 RON 45.360 RON 45.360 RON 45.360 RON 45.360 RON 45.360 RON 48.989 RON 48.989 RON 48.989 RON 48.989 RON13.608 RON 13.608 RON 13.608 RON 13.608 RON 13.608 RON 13.608 RON 13.608 RON 13.608 RON 13.608 RON 13.608 RON 13.608 RON 13.608 RON 14.697 RON 14.697 RON 14.697 RON 14.697 RON31.923 RON 33.579 RON 33.579 RON 40.315 RON 41.971 RON 41.971 RON 50.140 RON 48.484 RON 48.484 RON 57.381 RON 55.725 RON 55.725 RON 64.164 RON 66.069 RON 66.069 RON 77.823 RON
6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON86.969 RON 12.568 RON 12.568 RON 12.568 RON 12.568 RON 12.568 RON 12.568 RON 12.568 RON 12.568 RON 12.568 RON 12.568 RON 12.568 RON 9.439 RON 9.439 RON 9.439 RON 8.414 RON
- - - - - - - - - - - - - - - -403.502 RON 323.857 RON 323.857 RON 358.130 RON 352.886 RON 352.886 RON 392.710 RON 397.954 RON 397.954 RON 443.245 RON 448.489 RON 448.489 RON 504.953 RON 498.923 RON 498.923 RON 557.757 RON
- - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - - - -
50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON - - - -1.200.000 RON - - - - - - - - - - - - - - -
8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON
15 RON - - - - - - - - - - - - - - -16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON -
4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON
3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON
107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON
4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON
284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON
1.402.729 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 152.246 RON 152.246 RON 152.246 RON 135.706 RON
4.146.710 RON 2.858.329 RON 2.849.608 RON 2.840.887 RON 2.866.844 RON 2.898.046 RON 2.929.248 RON 3.002.082 RON 3.069.673 RON 3.137.263 RON 3.250.660 RON 3.358.813 RON 3.466.966 RON 3.676.155 RON 3.891.374 RON 4.106.594 RON2.858.329 RON 2.849.608 RON 2.840.887 RON 2.866.844 RON 2.898.046 RON 2.929.248 RON 3.002.082 RON 3.069.673 RON 3.137.263 RON 3.250.660 RON 3.358.813 RON 3.466.966 RON 3.676.155 RON 3.891.374 RON 4.106.594 RON 4.399.899 RON
Anexa 1 - Prognoza de venituri si cheltuieli29 30 31 32 33 34 35 36 Total RON Total EURO
920.222 RON 920.222 RON 1.058.256 RON 1.058.256 RON 1.058.256 RON 1.216.994 RON 1.216.994 RON 1.216.994 RON 23.367.862 RON 5.192.858 €17.926 RON 17.926 RON 18.285 RON 18.285 RON 18.285 RON 18.651 RON 18.651 RON 18.651 RON 603.544 RON 134.121 €48.620 RON 48.620 RON 51.051 RON 51.051 RON 51.051 RON 51.051 RON 51.051 RON 51.051 RON 1.632.459 RON 362.769 €
- - - - - - - - 20.785.000 RON 4.618.889 €- - - - - - - - 300.000 RON 66.667 €- - - - - - - 1.000.000 RON 1.000.000 RON 222.222 €
986.769 RON 986.769 RON 1.127.592 RON 1.127.592 RON 1.127.592 RON 1.286.696 RON 1.286.696 RON 2.286.696 RON 47.688.865 RON 10.597.526 €
368.089 RON 368.089 RON 423.302 RON 423.302 RON 423.302 RON 486.798 RON 486.798 RON 486.798 RON 9.347.145 RON 2.077.143 €2.390 RON 2.390 RON 2.438 RON 2.438 RON 2.438 RON 2.487 RON 2.487 RON 2.487 RON 80.473 RON 17.883 €1.715 RON 1.715 RON 1.741 RON 1.741 RON 1.741 RON 1.767 RON 1.767 RON 1.767 RON 58.685 RON 13.041 €
465 RON 465 RON 489 RON 489 RON 489 RON 513 RON 513 RON 513 RON 14.325 RON 3.183 €15.870 RON 15.870 RON 15.870 RON 23.805 RON 23.805 RON 23.805 RON 31.740 RON 31.740 RON 750.060 RON 166.680 €4.840 RON 4.840 RON 4.840 RON 4.840 RON 4.840 RON 4.840 RON 4.840 RON 4.840 RON 158.880 RON 35.307 €
331 RON 331 RON 331 RON 331 RON 331 RON 331 RON 331 RON 331 RON 11.349 RON 2.522 €48.989 RON 48.989 RON 48.989 RON 48.989 RON 48.989 RON 48.989 RON 48.989 RON 48.989 RON 1.636.186 RON 363.597 €14.697 RON 14.697 RON 14.697 RON 14.697 RON 14.697 RON 14.697 RON 14.697 RON 14.697 RON 490.856 RON 109.079 €79.727 RON 79.727 RON 93.709 RON 91.804 RON 91.804 RON 107.336 RON 105.431 RON 105.431 RON 1.890.509 RON 420.113 €6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 223.200 RON 49.600 €8.414 RON 8.414 RON 8.414 RON 8.414 RON 8.414 RON 8.414 RON 8.414 RON 1.098.783 RON 2.539.763 RON 564.392 €
- - - - - - - - 29.000 RON 6.444 €551.727 RON 551.727 RON 621.018 RON 627.049 RON 627.049 RON 706.175 RON 712.206 RON 1.802.575 RON 17.230.430 RON 3.828.984 €
- - - - - - - 7.095.228 RON 23.199.802 RON 5.155.512 €- - - - - - - - 1.714.460 RON 380.991 €- - - - - - - - 605.610 RON 134.580 €- - - - - - - 12.080.902 RON 13.280.902 RON 2.951.312 €
8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 296.217 RON 65.826 €8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 194.632 RON 43.252 €
- - - - - - - - 15 RON 3 €- - - - - - - - 396.959 RON 88.213 €
4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 116.187 RON 25.819 €333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 7.995 RON 1.777 €
3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 81.797 RON 18.177 €950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 22.800 RON 5.067 €
107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 2.573.770 RON 571.949 €1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 32.505 RON 7.223 €
4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 100 RON 22 €535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 12.845 RON 2.854 €390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 9.363 RON 2.081 €
28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 673 RON 150 €284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 6.809 RON 1.513 €
0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 7.005.704 RON 7.005.704 RON 1.556.823 €135.706 RON 135.706 RON 135.706 RON 135.706 RON 135.706 RON 135.706 RON 135.706 RON 7.230.934 RON 30.472.540 RON 6.771.676 €
4.399.899 RON 4.699.235 RON 4.998.571 RON 5.369.438 RON 5.734.274 RON 6.099.111 RON 6.543.925 RON 6.982.709 RON4.699.235 RON 4.998.571 RON 5.369.438 RON 5.734.274 RON 6.099.111 RON 6.543.925 RON 6.982.709 RON 235.895 RON
Anexa 2 - Graficul de stingere al creantelorTrim I Trim II Trim III Trim IV Total an
Anul 1 24.684,75 RON 18.759.304,63 RON 1.788.764,63 RON 74.304,63 RON 20.647.058,64 RONAnul 2 1.808.156,76 RON 608.141,76 RON 608.141,76 RON 608.141,76 RON 3.632.582,04 RONAnul 3 456.739,26 RON 407.119,38 RON 407.119,38 RON 26.588.952,38 RON 27.859.930,40 RON
Luna 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12Banca Comerciala Romana SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 18.685.000 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONBanca C.R. Firenze Romania SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 1.714.460 RON - - -Romanian International Bank SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONFNGCIMM SA - IFN 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONSalariatii 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RONDGFP Ilfov 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONITM Ilfov 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONPrimaria Orasului Buftea 0 RON 0 RON 0 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RONCerto I.A. Security SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONCWS Boco Romania SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONENEL Energie Muntenia SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONFinas Consulting SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONGIF Leasing IFN SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONGRP Technique & Service 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONECOIND 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONLLOYD’S Register Romania SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONMedia Sat SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRenania Trade SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRokura Systems SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRomanoExport SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONTotal 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 24.768 RON 24.768 RON 18.709.768 RON 24.768 RON 24.768 RON 1.739.228 RON 24.768 RON 24.768 RON 24.768 RON
Luna 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24Banca Comerciala Romana SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRomanian International Bank SA 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RONFNGCIMM SA - IFN 1.200.000 RON - - - - - - - - - - -Salariatii 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RONDGFP Ilfov 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RONITM Ilfov 15 RON - - - - - - - - - - -Primaria Orasului Buftea 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RONCerto I.A. Security SRL 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RONCWS Boco Romania SRL 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RONENEL Energie Muntenia SA 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RONFinas Consulting SRL 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RONGIF Leasing IFN SA 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RONGRP Technique & Service 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RONECOIND 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RONLLOYD’S Register Romania SRL 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RONMedia Sat SRL 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RONRenania Trade SRL 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RONRokura Systems SRL 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RONRomanoExport SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONTotal 1.402.729 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON
Anexa 2 - Graficul de stingere al creantelor
Luna 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36Banca Comerciala Romana SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 7.095.228 RONFNGCIMM SA - IFN - - - - - - - - - - - 12.080.901 RONSalariatii 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RONDGFP Ilfov 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RONPrimaria Orasului Buftea 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON - - - - - - - - -Certo I.A. Security SRL 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RONCWS Boco Romania SRL 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RONENEL Energie Muntenia SA 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RONFinas Consulting SRL 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RONGIF Leasing IFN SA 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RONGRP Technique & Service 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RONECOIND 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RONLLOYD’S Register Romania SRL 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RONMedia Sat SRL 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RONRenania Trade SRL 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RONRokura Systems SRL 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RONRomanoExport SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 7.005.704 RONTotal 152.246 RON 152.246 RON 152.246 RON 135.706 RON 135.706 RON 135.706 RON 135.706 RON 135.706 RON 135.706 RON 135.706 RON 135.706 RON 26.317.539 RON
Anexa 3 - Centralizator incasari si plati rezultate din activitatea curenta si valorificari de active
Venituri Trim I Trim II Trim III Trim IV Total anAnul 1 1.365.000 RON 20.125.900 RON 3.431.568 RON 1.367.267 RON 26.289.734,86 RONAnul 2 1.553.549 RON 1.760.404 RON 2.004.776 RON 2.278.067 RON 7.596.795,05 RONAnul 3 2.599.165 RON 2.960.307 RON 3.382.776 RON 4.860.088 RON 13.802.335,39 RON
Cheltuieli Trim I Trim II Trim III Trim IV Total anAnul 1 787.584 RON 1.784.131 RON 914.816 RON 839.862 RON 4.326.392,61 RONAnul 2 1.051.215 RON 1.063.901 RON 1.188.618 RON 1.340.222 RON 4.643.956,72 RONAnul 3 1.502.798 RON 1.661.210 RON 1.875.116 RON 3.220.956 RON 8.260.080,55 RON
TRIBUNALUL BUCURESTISECTIA A VII-A CIVILADOSAR NR. 47349/3/2011
RAPORT DE EVALUARE
AL ACTIVELOR DIN PATRIMONIUL
S.C. ROMANO-TUB SA - in insolventa
PREZENTUL RAPORT DE EVALUARE A FOST INTOCMIT IN VEDEREA
ATASARII LA PLANUL DE REORGANIZARE AL SC ROMANO-TUB SA - in insolventa
SOLICITANT: ! ! SC ROMANO-TUB SA - in insolventa
DESTINATAR: !! TRIBUNALUL BUCURESTI SECTIA A VII-A CIVILA
! ! ! SC ROMANO-TUB SA - in insolventa
CU APROBAREA:! COMITETULUI CREDITORILOR SC ROMANO-TUB SA - in insolventa
OCTOMBRIE 2012
RAPORT DE EVALUARE AL ACTIVELOR DIN PATRIMONIUL SC ROMANO-TUB SA - in insolventa! 1
Sinteza evaluarii! 3
Identificarea solicitantului! 4
Scopul evaluarii! 5
Obiectul evaluarii! 5
Bazele evaluarii! 5
Standardele de evaluare! 6
Data estimarii valorii! 7
Informatii utilizate! 7
Ipoteze si conditii speciale/limitative! 8
Clauza de confidentialitate ! 9
Abordari in evaluare - alegerea metodei de evaluare ! 10
Analiza datelor! 10
Reconciliere rezultatelor! 12
RAPORT DE EVALUARE AL ACTIVELOR DIN PATRIMONIUL SC ROMANO-TUB SA - in insolventa! 2
Sinteza evaluarii
! Pentru estimarea valorii de piata a patrimoniului SC ROMANO-TUB SA, precum si a valorii de
lichidare a activelor apartinand acesteia s-a pornit de la misiunea de evaluare indicata de catre solicitant si
de la situatia particulara a SC ROMANO-TUB SA, care, din punct de vedere juridic, este in procedura de
insolventa din 14.06.2011.
! In scopul atingerii obiectivului propus s-au luat in considerare prevederile Standardelor Internationale
de Evaluare - IVS 2011 precum si Standardele de Evaluare ANEVAR 2012, activitatea de evaluare fiind
adaptata la specificul activelor din componenta patrimoniului evaluat si al activitatii SC ROMANO-TUB SA;
toate analizele si estimarile au fost efectuate in conformitate cu standardele de evaluare internationale, cu
legislatia actuala si cu starea si perspectivele obiectivului.
! Valoarea estimata a patrimoniului ROMANO-TUB SA, se face folosind doua din abordarile indicate in
Standardele Generale de Evaluare IVS 2011 respectiv abordarea prin cost si abordarea prin venit. Avand in
vedere dispozitiile cadrului de evaluare internationala IVS 2011 metoda ce va fi folosita va fi cea a metodei
de determinare a preturilor maxime obtenabile in baza valorii de piata a activelor; (IVS 2011 Framework,
punctul 61)
Valoarea de piata a activelor din patrimoniul SC ROMANO-TUB SA - 15.692.430 ron
Valoarea de vanzare fortata a activelor din patrimoniul SC ROMANO-TUB SA - 12.617.785 ron
! De asemenea avand in vedere misiunea evaluarii (anexarea la planul de reorganiazare in vederea
efectuarii analizei reorganizare-faliment), se va proceda la estimarea valorilor de lichidare tinandu-se cont de
cadrul special in care ar avea loc vanzarea:
a) intreprinderea isi inceteaza activitatea, de unde rezulta ca aceasta nu mai genereaza venituri, ci doar
costuri (paza, intretinere, inventariere, marketing etc.);
b) vanzarea se face intr-o perioada de timp limitata sever;
c) conditiile reale ale pietei sunt cele curente (dobanzi bancare in medie de cca. 12-15% pe an, numar limitat
de investitori, criza economico-financiara, oportunitati diverse si multiple de investitii - oferta supraabundenta
etc.);
RAPORT DE EVALUARE AL ACTIVELOR DIN PATRIMONIUL SC ROMANO-TUB SA - in insolventa! 3
d) necesar de perioada indelungata de expunere pe piata la vanzare. Tinand cont de conjunctura specifica in
care ne aflam, intervalul de timp pentru realizarea unui marketing adecvat este de circa 9-12 luni si poate
depasi chiar si un an.
e) cumparatorul actioneaza prudent si in cunostinta de cauza;
f) vanzatorul este obligat sa vanda;
g) cumparatorul este motivat obisnuit;
h) cumparatorul se considera ca actioneaza in cel mai bun interes al sau;
i) plata se face cash;
j) pretul nu este influentat de aranjamente financiare speciale sau facilitati sau de cineva interesat in
vanzare;
k) activele se vand bucata cu bucata. Realizarea valorii de lichidare ar putea necesita mai mult timp; avand
in vedere faptul ca activele se vand pe componente, suma rezultata ar putea fi diminuata deoarece ar putea
ramane terenuri neatractive, stocuri neinteresante (in vederea lichidarii stocurilor trebuie practicate reduceri
multiple - reduceri la preturi deja reduse, care diminueaza substantial valoarea stocurilor) etc.
I) se adapteaza pretul de valorificare la circumstantele vanzarii.
m) s-a estimat valoarea de piata a activelor din componenta ROMANO-TUB SA si s-au luat in considerare
decontari suplimentare, astfel incat valoarea de lichidare sa tina cont de cele indicate mai sus.
! Avand in vedere valorile estimate pot fi precizate urmatoarele:
• Toate analizele si valorile au fost indicate la data de 31.08.2012 - data de referinta comunicata de catre
client;
• Valorile au fost estimate pe baza considerentelor prezentate in cadrul prezentului raport;
• Valorile obtinute reprezinta o predictie;
• Valorile obtinute sunt subiective;
• Evaluarea prin natura ei reprezinta exprimarea unei opinii asupra unei valori;
Identificarea solicitantului
! Prezentul raport de evaluare este intocmit la cererea administraorului judiciar CRIS CONSULT
SPRL, urmand a fi folosit in cadrul procedurii de insolventa a SC ROMANO-TUB SA, ce face obiectul
dosarului nr. 58523/3/2011 aflat pe rolul Tribunalului Bucuresti Sectia a VII-a Civila.
RAPORT DE EVALUARE AL ACTIVELOR DIN PATRIMONIUL SC ROMANO-TUB SA - in insolventa! 4
Scopul evaluarii
! Scopul evaluarii este estimarea valorii patrimoniului SC ROMANO-TUB SA, asa cum este definita in
standardele IVS 2011 din Cadrul de Evaluare IVS 2011. Avand in vedere natura evaluarii si scopul evaluarii,
vor fi folosite Standardele de evaluare ANEVAR 2012, precum si din cadrul de evaluare IVS 2011: IVS 101,
IVS 102, IVS 103, IVS 210, IVS 220 si IVS 230.
! Raportul de evaluare a fost solicitat in vederea atasarii la Planul de reorganizare al SC ROMANO-
TUB SA si in vederea realizarii analizei reorganizare-faliment, analiza necesara intocmirii planului de
reorganizare.
Obiectul evaluarii
! Obiectul evaluarii este reprezentat de activele aflate in patrimonul SC ROMANO-TUB SA - in
insolventa. Evaluatorul va avea in vedere atat structura activului, in cele doua cazuri solicitate: estimarea
valorii activelor in ipoteza continuarii activitatii si estimarea valorii activelor in ipoteza incetarii activitatii
societatii si lichidarea acesteia.
! In ceea ce priveste ipoteza continuarii activitatii, desi valoarea la o anumita data reflecta beneficiile
anticipate de proprietate in viitor, istoria unei afaceri este utila in masura in care poate da indicatii cu privire
la asteptarile pentru viitor, motiv pentru care in prezentul raport se va analiza istoricul indicatorilor de
performanta financiara ai societatii pe o perioada de trei ani anteriori datei intocmirii prezentului raport.
Bazele evaluarii
! Baza de evaluare este valoarea de piaţa. Definitia valorii de piata data de Comitetul Internaţional
pentru Standarde de Evaluare (IVSC) si de Grupul European al Evaluatorilor de Active (TEGoVA), si de
Cadrul International de Evaluare ISC 2011, este urmatoarea: “valoarea de piaţa este suma estimata pentru
care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, intre un cumparator hotarat sa cumpere si un vanzator
hotarat sa vanda, intr-o tranzactie libera, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in
cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”.
! Fiecare din expresiile cuprinse in definiţia de mai sus are propriul sau cadru conceptual care, in
esenţa, reflecta suma de bani la care se poate efectua o tranzacţie cu un activ intre vânzători si cumpărători
RAPORT DE EVALUARE AL ACTIVELOR DIN PATRIMONIUL SC ROMANO-TUB SA - in insolventa! 5
independenţi (nelegaţi prin relaţii preferenţiale) si in care fiecare îşi cunoaşte interesul, are convingerea
satisfacţiei din tranzacţia realizata, fără a fi constrânşi sa o facă. Valoarea de piaţa este deci expresia valorii
de schimb stabilita in mod obiectiv pe piaţa bunului supus evaluării, piaţa caracterizata prin ipotezele
enumerate in definiţia IVSC/TEGoVA a valorii de piaţa.
! Prin stabilirea valorii de piaţa, ţinând cont de definiţia si expresia acesteia, se asigura posibilitatea
găsirii numitorului comun de convertire a valorilor mobiliare, in venituri pe baza unui coeficient de
convertibilitate a valorilor de piaţa a celor doua categorii de valori.
! Abordarea bazata pe analiza pietii compara afaceri si intreprinderi similare, interese de afaceri şi
titluri de proprietate care au fost schimbate in piata si orice tranzactii relevante de actiuni in aceeasi
activitate. Cele trei mai frecvente surse de date utilizate în abordarea bazata pe piata sunt pietele publice de
valori din care participatiile la capitalul intreprinderilor similare sunt tranzactionate, piata in care
intreprinderile in integrum sunt cumparate si vandute, si tranzactiile anterioare in actiuni.
! Trebuie sa existe o baza rezonabila de comparatie cu intreprinderile similare in abordarea bazata pe
piata. Aceste intreprinderi similare, ar trebui să fie in aceeasi industrie. Factorii care urmeaza sa fie luati in
considerare pentru a putea exista o comparatie rezonabila sunt urmatoarii:
• asemanare cu obiectul de activitate in ceea ce priveste caracteristicile calitative si cantitative ale afacerii;
• cantitatea si calitatea datelor cu privire la afaceri similare;
• posibilitatea ca pretul de tranzactie al afacerilor similare, sa reprezinte un etalon de control.
Standardele de evaluare
! Standardele internationale de evaluare adoptate de catre Asociatia Nationala a Evaluatorilor din
Romania ANEVAR - 2012; Standardele internationale de evaluare IVS 2011:
- Cadrul General International de Evaluare;
- IVS 101 - Scopul lucrarii;
- IVS 102 - Modul de implementare;
- IVS 103 - Metode de raportare;
- IVS 210 - Imobilizari necorporale;
- IVS 220 - Imobilizari corporale mobile;
- IVS 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare.
RAPORT DE EVALUARE AL ACTIVELOR DIN PATRIMONIUL SC ROMANO-TUB SA - in insolventa! 6
Data estimarii valorii
! La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul pietii aferente lunii octombrie 2012,
data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator.
Trebuie avut in vedere ca la data intocmirii prezentului raport de evaluare, piata in ansamblul ei poate suferii
modificari fata de data la care va fi utilizat prezentul raport de evaluare.
Informatii utilizate
! Informatiile utilizate au fost:
- Standardele de evaluare ANEVAR 2012;
- Standardele internationale de evaluare IVS 2011;
- Buletinele informative publicate de ANEVAR si de Corpul Expertilor Tehnici
- “Evaluarea proprietatii industriale si ale afacerii” si alte documentatii de specialitate
- Buletinele informative publicate de Corpul Expertilor Tehnici din Romania
- Rapoarte anuale privind piata titlurilor de valore si piata bursiera;
- Publicatii on-line ale site-urilor de specilitate;
- Publicatii on-line ale afacerilor similare;
- Documentele puse la dispozitie de catre conducerea SC ROMANO-TUB SA - in insolventa;
! Documente puse la dispozitie de conducerea societatii ROMANO-TUB SA sunt urmatoarele:
- bilanturile contabile si balantele de verificare aferente incepand cu anul 2007 si pana in prezent;
- balanta de verificare de la data de 31.08.2012;
- pentru unele conturi (cele din categoria activelor) s-au furnizat si informatii privind soldurile acestora la data
de 31.08.2012 - data de referinta;
- liste detaliate pe componente pentru imobilizarile necorporale;
- liste detaliate cu echipamente, instalatii, mijloace de transport, mobilier;
- situatia participatiilor;
- liste detaliate cu stocurile de marfuri, grupate pe categorii - liste furnizate de
reprezentantii societatii;
- liste detaliate cu creantele si observatii privind posibilitatile de recuperare ale acestora;
- soldul disponibilitatilor din casa, banca si alte valori;
RAPORT DE EVALUARE AL ACTIVELOR DIN PATRIMONIUL SC ROMANO-TUB SA - in insolventa! 7
- previziuni ale activitatii viitoare;
- lista detaliata cu cheltuielile inregistrate in avans;
- aspecte tehnice si tehnologice;
- aspecte de resurse umane;
- aspecte juridice;
- aspecte operationale;
- aspecte comerciale;
- informatii existente in literatura de specialitate privind piata tevilor si fitingurilor;
! Documentele si informatiile referitoare la ROMANO-TUB SA au fost puse la dispozitia evaluatorului
de catre conducerea acesteia, care poarta intreaga responsabilitate in ceea ce priveste veridicitatea si
corectitudinea informatiilor furnizate.
! Evaluatorul nu isi asuma niciun fel de raspundere pentru datele puse la dispozitie de catre
societate si nici pentru rezultatele obtinute in cazul in care acestea sunt viciate de date incomplete
sau gresite.
Ipoteze si conditii speciale/limitative
! La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia
evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri
din acest raport. Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de
evaluare sunt urmatoarele:
! Ipoteze:
• Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind situatia juridica, a suprafetei si consideratiilor privind
titlurile de proprietate. Se presupune ca drepturile de proprietate sunt considerate reale si tranzactionabile;
• Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe documentele puse la dispozitie evaluatorului si au fost
prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare;
• Proprietatea mobiliara si imobiliara, precum si activele intangibile au fost evaluate in ansamblul acestora,
in ipoteza transferului integral al dreptului de proprietate;
RAPORT DE EVALUARE AL ACTIVELOR DIN PATRIMONIUL SC ROMANO-TUB SA - in insolventa! 8
• Situatia actuala a proprietatii mobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de
evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la
estimarea cea mai probabila a valorii proprietatii in conditiile tipului valorii selectate;
• Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in
lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;
• Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existand
posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.
! Conditii limitative:
• Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare si de mediatizare a acestuia;
• Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna
marturie in instanta relativ la societatea in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de
intelegeri in prealabil;
• Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu
trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;
• Valoarea estimata in EUR este valabila atat timp cat premizele si conditiile in care s-a realizat evaluarea
(starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb, etc) nu se modifica semnificativ.
Se are in vedere faptul ca pe piata valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea
timpului si variatia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara; piata mobiliara in ansamblu nu este pe
deplin influentata de trecerea la cursul de referinta RON/EUR;
• Prezentul raport de evaluare se adreseza creditorilor din procedura de insolventa a SC ROMANO-TUB SA
dar in egala masura si oricarui investitor interesat in achizitionarea intreprinderii in ansamblul sau, ce face
obiectul prezentului raport si care poate fi utilizate in cadrul activitatilor de productie tevi GRP.
Clauza de confidentialitate
! Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre solicitant,
corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzantele din
Romania valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de
timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice nu sufera modificari semnificative care pot afecta
RAPORT DE EVALUARE AL ACTIVELOR DIN PATRIMONIUL SC ROMANO-TUB SA - in insolventa! 9
opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general (octombrie 2012) data
avuta in vedere in cadrul operatiunii de evaluare si data la care s-a luat in considerare stadiul pietii.
! Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat. Nu acceptam nici o
responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici
o circumstanta.
Abordari in evaluare - alegerea metodei de evaluare
In cadrul abordarii bazate pe venituri pot fi folosite diverse abordari si metode. Aceste metode pot
include analize de fluxuri de numerar capitalizate. Veniturile si fluxul de lichiditati poate fi masurata in
conformitate cu o varietate de definitii. Fluxul de venituri sau de numerar poate fi masurat inainte de
impozitare sau dupa impozitare. Rata de capitalizare sau actualizare ce va fi aplicata trebuie sa fie in
concordanta cu tipul si nivelul de venituri sau flux de numerar utilizat. In metodele de capitalizare, care nu
folosesc scontare, cresterea preconizata este in mod normal reflectata in rata de capitalizare. In cazul in
care veniturile prognozate sau fluxul de numerar este exprimat in termeni nominali, de exemplu preturi
curente, ratele nominale care includ o componenta a inflatiei ar trebui sa fie utilizate limitat. In cazul in care
veniturile prognozate sau fluxul de numerar este exprimata in termeni reali, trebuie sa fie utilizate ratele reale
care nu includ o componenta a inflatiei.
In conformitate cu abordarea veniturilor, situatiile financiare istorice ale unei intreprinderi sunt
adesea folosite ca ghid pentru a estima veniturile viitoare sau fluxul de numerar al afacerii. Determinarea
tendintelor istorice de-a lungul timpului, poate ajuta sa furnizeze informatiile necesare pentru a evalua
riscurile inerente si perspectivele pentru performanta viitoare ale intreprinderii analizate.
Intreprinderile mici si mijlocii sunt adesea transferate ca o vanzare de active, mai degraba decat
prin transfer de interes ale capitalurilor proprii. In astfel de cazuri, este comun pentru elemente, cum ar fi:
debitori, creditori si capital de lucru sa fie excluse si actualizarea valoarii activelor care urmeaza sa fie
determinate prin aplicarea unor rectificari adecvate.
Analiza datelor
! Abordarea bazata pe venituri rezultate din valorificarea de active, specifica unui IMM, consta in
estimarea valorii unei intreprinderi si/sau participatii la capital utilizand metode bazate pe valoarea de piata a
activelor individuale ale intreprinderii, minus datoriile. Avand in vedere scopul misiunii, se va face o estimare
RAPORT DE EVALUARE AL ACTIVELOR DIN PATRIMONIUL SC ROMANO-TUB SA - in insolventa! 10
individuala a activelor fara a se tine cont de nivelul datoriilor. Aceasta prezinta o imagine statica a valorii
activelor din patrimoniul ROMANO-TUB SA la data intocmirii prezentului raport.
Cont Activ Valoare contabila
Corectii Activ corectat
Valoare de piata
Valoare de lichidare
I. Active imobilizate total 17.398.556,42 -2.826.868,36 14.571.688,06 14.571.688,06 11.615.782,13
Imobilizari necorporale 890.529,30 -35.612,98 854.916,32 854.916,32 726.504,82
205 1. Concesiuni si brevete 204,76 0,00 204,76 204,76 0,00
208 2. Alte imobilizari necorporale 890.324,54 -35.612,98 854.711,56 854.711,56 726.504,82
Constructii si terenuri 7.673.619,86 -1.673.619,86 6.000.000,00 6.000.000,00 5.100.000,00
212 3. Constructii 7.673.619,86 -1.673.619,86 6.000.000,00 6.000.000,00 5.100.000,00
Echipamente si masini 8.723.762,96 -1.057.102,35 7.666.660,61 7.666.660,61 5.754.608,31
2131 4. Echipamente tehnologice 8.659.695,47 -1.039.163,46 7.620.532,01 7.620.532,01 5.715.399,01
2133 5. Mijloace de transport 64.067,49 -17.938,90 46.128,59 46.128,59 39.209,30
Imbunatatiri si dotari 110.060,30 -60.533,17 49.527,14 49.527,14 34.668,99
214 6. Mobilier 110.060,30 -60.533,17 49.527,14 49.527,14 34.668,99
Alte imobilizari 584,00 0,00 584,00 584,00 0,00
267 7. Alte creante imobilizate 584,00 0,00 584,00 584,00 0,00
II. Stocuri total 848.234,53 -56.635,86 791.598,67 791.598,67 672.858,87
301 8. Materii prime 322.869,11 -16.143,46 306.725,65 306.725,65 260.716,81
3024 9. Piese de schimb 38.481,67 -3.848,17 34.633,50 34.633,50 29.438,48
3028 10. Alte mariale consumabile 18.222,21 -911,11 17.311,10 17.311,10 14.714,43
303 11. Obiecte de inventar 41.554,23 -14.377,76 27.176,47 27.176,47 23.100,00
341 12. Semifabricate 388.625,64 -19.431,28 369.194,36 369.194,36 313.815,20
345 13. Produse finite 38.481,67 -1.924,08 36.557,59 36.557,59 31.073,95
III. Lichiditati si echivalente lichiditati
475.572,09 -146.427,86 329.144,23 329.144,23 329.144,23
411 14. Clienti 474.183,47 -146.427,86 327.755,61 327.755,61 327.755,61
512 15. Conturi curente la banci 1.388,62 0,00 1.388,62 1.388,62 1.388,62
ACTIV TOTAL 18.722.363,04 -3.029.932,08 15.692.430,96 15.692.430,96 12.617.785,24
RAPORT DE EVALUARE AL ACTIVELOR DIN PATRIMONIUL SC ROMANO-TUB SA - in insolventa! 11
Reconciliere rezultatelor
In urma aplicarii metodelor de evaluare recunoscute de Standarde, au rezultat urmatoarele valori
ale activelor din patrimoniului SC ROMANO-TUB SA - in insolventa :
VA = 15.692.430 ron
VVF = 12.617.785 ron
! Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea
sunt:
- valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in
prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei lunii octombrie 2012;
- valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele
legale;
- valoarea este o estimare;
- valoarea este subiectiva;
- evaluarea este o opinie asupra unei valori;
! Raportul a fost pregatit in conformitate cu standardele, recomandarile si metodologie de lucru
recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania), precum si a Standardelor
de Evaluare ANEVAR 2012.
EVALUATOR,Ing. DICA Cristina
RAPORT DE EVALUARE AL ACTIVELOR DIN PATRIMONIUL SC ROMANO-TUB SA - in insolventa! 12
TRIBUNALUL BUCURESTISECTIA A VII-A CIVILADOSAR NR.: 47349/3/2011
RAPORT DE EVALUARE
AL BUNULUI IMOBIL “DEPOZIT GIURGIU” AFLAT IN
PATRIMONIUL SC ROMANOEXPORT SA
Situat in Giurgiu, str. Aleea Portului nr. 2, jud. Giurgiu
SOLICITANT: ! ! SC ROMANO-TUB SA - in insolventa
DESTINATAR: !! TRIBUNALUL BUCURESTI SECTIA A VII-A CIVILA
! ! ! SC ROMANO-TUB SA - in insolventa
CU APROBAREA:! COMITETULUI CREDITORILOR SC ROMANO-TUB SA - in insolventa
OCTOMBRIE 2012
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “DEPOZIT GIURGIU”! 1
Sinteza evaluarii! 3
Identificarea solicitantului! 3
Scopul evaluarii! 3
Obiectul evaluarii! 3
Bazele evaluarii! 4
Standardele de evaluare! 4
Data estimarii valorii! 5
Informatii utilizate! 5
Ipoteze si conditii speciale/limitative! 5
Clauza de confidentialitate ! 6
Abordari in evaluare - alegerea metodei de evaluare ! 7
Analiza datelor! 7
Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin piata! 7
Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin venit! 10
Reconciliere rezultatelor! 11
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “DEPOZIT GIURGIU”! 2
Sinteza evaluarii
! Prin evaluarea bunului din acest raport s-a urmarit stabilirea valorii de piata, pentru valorificarea
acestuia in procedura prevazuta de Legea 85/2006. Conform Standardelor Internationale de Evaluare,
“valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un
cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de
marketing corespunzatoare, in care partile au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”.
! In urma aplicarii metodelor de evaluare recunoscute de Standarde, a rezultat ca valoarea de
vanzare a bunului imobil “Depozit Giurgiu” aflat in patrimoniul SC ROMANOEXPORT SA, in cadrul procedurii
prevazute de Legea 85/2006 a SC ROMANO-TUB SA - in insolventa este de:
Valoare de piata estimata imobil - 1.200.000 ron
Identificarea solicitantului
! Prezentul raport de evaluare este intocmit la cererea administratorului judiciar CRIS CONSULT
SPRL, urmand a fi folosit in cadrul procedurii de insolventa a SC ROMANO-TUB SA - in insolventa, ce face
obiectul dosarului nr. 47349/3/2011 aflat pe rolul Tribunalului BUCURESTI Sectia a VII-a Civila.
Scopul evaluarii
! Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a bunului imobil “Depozit Giurgiu” situat in Giurgiu,
str. Aleea Portului nr. 2, jud. Giurgiu, asa cum este definita in standardele IVS 2011 din Cadrul de Evaluare
IVS 2011. Avand in vedere natura evaluarii si scopul evaluarii, vor fi folosite Standardele de evaluare
ANEVAR 2012, precum si din cadrul de evaluare IVS 2011: IVS 101, IVS 102, IVS 103 si IVS 230.
Obiectul evaluarii
! Obiectul evaluarii il constituie bunul imobil ““Depozit Giurgiu” situat in Giurgiu, str. Aleea Portului nr.
2, jud. Giurgiu, compus din teren intravilan in suparafata de 2.843 mp si constructie C1 amplasata pe acesta
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “DEPOZIT GIURGIU”! 3
cu o suprafata de 1.688,74 mp. Imobilul ce face obiectul evaluarii este proprietatea SC ROMANOEXPORT
SA, are numarul cadastral 593 inscris in Cartea Funciara nr. 1088/N a Municipiului Giurgiu.
Bazele evaluarii
! Baza de evaluare este valoarea de piaţa. Definitia valorii de piata data de Comitetul Internaţional
pentru Standarde de Evaluare (IVSC) si de Grupul European al Evaluatorilor de Active (TEGoVA), si de
Cadrul International de Evaluare ISC 2011, este urmatoarea: “valoarea de piaţa este suma estimata pentru
care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, intre un cumparator hotarat sa cumpere si un vanzator
hotarat sa vanda, intr-o tranzactie libera, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in
cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”.
! Fiecare din expresiile cuprinse in definiţia de mai sus are propriul sau cadru conceptual care, in
esenţa, reflecta suma de bani la care se poate efectua o tranzacţie cu un activ intre vânzători si cumpărători
independenţi (nelegaţi prin relaţii preferenţiale) si in care fiecare îşi cunoaşte interesul, are convingerea
satisfacţiei din tranzacţia realizata, fără a fi constrânşi sa o facă. Valoarea de piaţa este deci expresia valorii
de schimb stabilita in mod obiectiv pe piaţa bunului supus evaluării, piaţa caracterizata prin ipotezele
enumerate in definiţia IVSC/TEGoVA a valorii de piaţa.
! Prin stabilirea valorii de piaţa, ţinând cont de definiţia si expresia acesteia, se asigura posibilitatea
găsirii numitorului comun de convertire a valorilor mobiliare, in venituri pe baza unui coeficient de
convertibilitate a valorilor de piaţa a celor doua categorii de valori.
! Avand in vedere scopul prezentei evaluari, au fost avute in vedere recomandarile IVS 230 - Drepturi
asupra proprietatii imobiliare.
Standardele de evaluare
! Standardele internationale de evaluare adoptate de catre Asociatia Nationala a Evaluatorilor din
Romania ANEVAR - 2012; Standardele internationale de evaluare IVS 2011:
- Cadrul General International de Evaluare;
- IVS 101 - Scopul lucrarii;
- IVS 102 - Modul de implementare;
- IVS 103 - Metode de raportare;
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “DEPOZIT GIURGIU”! 4
- IVS 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare;
Data estimarii valorii
! La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul pietii aferente lunii octombrie 2012,
data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator.
Trebuie avut in vedere ca la data intocmirii prezentului raport de evaluare, piata in ansamblul ei poate suferii
modificari fata de data la care va fi utilizat prezentul raport de evaluare.
Informatii utilizate
! Informatiile utilizate au fost:
- Standardele de evaluare ANEVAR 2012;
- Standardele internationale de evaluare IVS 2011;
- Buletinele informative publicate de ANEVAR si de Corpul Expertilor Tehnici
- “Evaluarea proprietatii industriale si ale afacerii” si alte documentatii de specialitate
- Buletinele informative publicate de Corpul Expertilor Tehnici din Romania
- Rapoarte anuale privind piata titlurilor de valore si piata bursiera;
- Publicatii on-line ale site-urilor de specilitate;
- Documentele puse la dispozitie de catre debitoarea SC ROMANO-TUB SA - in insolventa;
!
! Evaluatorul nu isi asuma niciun fel de raspundere pentru datele puse la dispozitie de catre
societate si nici pentru rezultatele obtinute in cazul in care acestea sunt viciate de date incomplete
sau gresite.
Ipoteze si conditii speciale/limitative
! La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia
evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri
din acest raport. Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de
evaluare sunt urmatoarele:
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “DEPOZIT GIURGIU”! 5
! Ipoteze:
• Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind situatia juridica, a suprafetei si consideratiilor privind
titlurile de proprietate. Se presupune ca drepturile de proprietate sunt considerate reale si tranzactionabile;
• Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe documentele puse la dispozitie evaluatorului si au fost
prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare;
• Proprietatea imobiliara a fost evaluate in ansamblul acestuia, in ipoteza transferului integral al dreptului de
proprietate;
• Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in
lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;
• Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existand
posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.
! Conditii limitative:
• Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare si de mediatizare a acestuia;
• Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna
marturie in instanta relativ la societatea in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de
intelegeri in prealabil;
• Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu
trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;
• Prezentul raport de evaluare se adreseza creditorilor din procedura de insolventa a SC ROMANO-TUB
SA - in insolventa.
Clauza de confidentialitate
! Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre solicitant,
corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzantele din
Romania valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de
timp limitat dupa aceasta data (maxim 12 luni avand in vedere dinamica pietei imobiliare), in care conditiile
specifice nu sufera modificari semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie
analizata in contextul economic general (octombrie 2012) data avuta in vedere in cadrul operatiunii de
evaluare si data la care s-a luat in considerare stadiul pietii.
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “DEPOZIT GIURGIU”! 6
! Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat. Nu acceptam nici o
responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici
o circumstanta.
Abordari in evaluare - alegerea metodei de evaluare
Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de lichidare asa cum a fost definita anterior.
Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata abordarea prin comparatii de piata.
Etapele parcurse:
• documentarea, pe baza materialului pus la dispozitie de catre proprietar;
• inspectia amplasamentului, aprecierea caracteristicilor acestuia, identificarea potentialului de conformare
la variantele fezabile de dezvoltare;
• stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;
• selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;
• deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama la
derularea tranzactiei;
• analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii;
• aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietatii imobiliare.
! Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru
recomandate de catre ANEVAR.
Analiza datelor
Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin piata
! Abordarea prin piata ofera o indicatie asupra valorii prin compararea activului subiect cu active
identice sau similare, al caror pret se cunoaste.
! Evaluarea terenurilor este realizata prin intermediul comparatiilor relative. In analiza comparatiilor
relative a fost utilizata tehnica calitativa pentru prelucrarea datelor si informatiilor de piata; aceasta tehnica
reprezinta studiul relatiilor indicate de datele de piata fara a recurge la cuantificari. Metoda reflecta natura
imperfecta a pietelor imobiliare. Pentru aplicarea acestei tehnici am analizat vanzarile comparabile, pentru a
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “DEPOZIT GIURGIU”! 7
determina daca acestea au caracteristici inferioare, superioare sau egale fata de proprietatile evaluate. S-a
utilizat o varianta a analizei comparatiilor relative, respectiv analiza clasamentului. In analiza rangului,
tranzactiile comparabile au fost incluse intr-un clasament, in ordine descrescatoare din punct de vedere al
atractivitatii.
Estimarea valorii terenului prin comparatii relative
Elementul de comparatie Proprietatea subiect Comparatie 1 Comparatie 2 Comparatie 3
Giurgiu Giurgiu Giurgiu Giurgiu
Suprafata mp Octombrie 2012 Octombrie 2012 Octombrie 2012 Octombrie 2012Suprafata mp
2.843 mp 20.841 mp 12.000 mp 10.000 mp
0 PRET VANZARE 907.000 € 474.000 € 374.000 €
Pret vanzare RON/mp 197,80 184 170,20
1 DREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATE
Drepturi de proprietate transmise
liber
Liber Liber Liber
Corectie liber 0% 0% 0%
Pret corectat
liber
197,8 184 170,2
2 RESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALE
Restrictii legale
Fara restrictii legale
Fara restrictii legale Fara restrictii legale Fara restrictii legale
Corectie Fara restrictii legale 0% 0% 0%
Pret corectat
Fara restrictii legale
197,8 184 170,2
3 CONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARE
Conditii de finantare
Cash
Cash/Credit Cash/Credit Cash/Credit
Corectie Cash -5% -5% -5%
Pret corectat
Cash
187,91 174,80 161,69
4 CONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARE
Conditii de vanzare
Exclusiv TVA
Exclusiv TVA Exclusiv TVA Exclusiv TVA
Corectie Exclusiv TVA 0% 0% 0%
Pret corectat
Exclusiv TVA
187,91 174,80 161,69
5 CONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATA
Conditii ale pietei
Cerere redusa
Cerere redusa Cerere redusa Cerere redusa
Corectie Cerere redusa 0% 0% 0%
Pret corectat
Cerere redusa
187,91 174,80 161,69
6 LOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCES
Localizare
Acces facil / Drum national
Acces facil / Drum local
Acces facil / Drum local
Acces facil / Drum local
Corectie Acces facil / Drum national +10% +10% +10%
Pret corectat
Acces facil / Drum national
206,70 192,28 177,86
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “DEPOZIT GIURGIU”! 8
Elementul de comparatie Proprietatea subiect Comparatie 1 Comparatie 2 Comparatie 3
7 UTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILE
Utilitati
Toate utilitatile
Toate utilitatile Toate utilitatile Toate utilitatile
Corectie Toate utilitatile 0% 0% 0%
Pret corectat
Toate utilitatile
206,70 192,28 177,86
8 MARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEI
Suprafata mp
2.843 mp
20.841 mp 12.000 mp 10.000 mp
Corectie 2.843 mp +15% +9% +8%
Pret corectat
2.843 mp
237,71 209,59 192,09
9 CEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARE
Cea mai buna utilizare
Teren pentru constructii
Teren pentru constructii
Teren pentru constructii
Teren pentru constructii
Corectie Teren pentru constructii 0% 0% 0%
Pret corectat
Teren pentru constructii
237,71 209,59 192,09
11 Pret corectatPret corectat 237,71 209,59 192,09
Corectia totalaAbsolut 39,91 25,59 21,89
Corectia totalaProcentual 20,18% 13,91% 12,86%
RON/mp 192.09
! Valoarea terenului a fost estimat astfel la 192,09 ron/mp, respectiv, 546.111 ron rotunjit.
Constructie cu o Acd=1.688 mp
Regim inaltime P
Suprafata Acd-1.688 mp
!
FISA DE CALCUL Valoarea de inlocuire pe mp Ad 870,00 lei
Masuratorile pe teren 1.688,00 mp Ad
Valoarea de inlocuire 870,00 lei x 1.688,00 mp Ad = 1.468.560 lei
>> Valoare obiect : 1.468.560,00+ 0,00 = 1468.560,00 lei
>> La care s-au aplicat corectiile :
! - Pentru deprecierea fizica
-462 lei x 1.688,00 mp Ad = -779.856,00 lei
! ______________________________________________________
Valoarea corectiilor: -779.856,00 lei
>> Valoare obiect: 1.468.560,00+ -779.856,00 = 688.704 lei
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “DEPOZIT GIURGIU”! 9
! Conform metodei estimarii prin piata, a rezultat ca valoarea de piata a imobilului este de 1.234.815
ron.
Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin venit
! Abordarea prin venit ofera o indicatie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare intr-o
singura valorea a capitalului.
Stabilirea chiriei de lucru obtenabile (CL)
Din analiza pietei imobiliare a spatiilor comerciale, chiria posibil de obtinut din spatiul analizat este de 3 ron/
mp.
CL = 4 ron/mp/luna x 1.688 mp = 6.752 ron/luna;
Stabilirea venitului potential brut (VPB) si a venitului brut efectiv (VBE)
VPB = 12 x CL = 12 x 6.752 = 81.024 ron/an
Gradul de neocupare (GN) are valoarea estimata de 0%;
VBE = 81.024 x 0% = 81.024 ron/an
Estimarea cheltuielilor aferente proprietatii, suportate de catre proprietar (CH)
Cheltuielile aferente proprietatii sunt urmatoarele:
CE = cheltuieli anuale cu impozitele şi taxe locale: pentru societatile comerciale acesta este
de 1% din valoarea declarata (de obicei valoarea de piata) 1.200.000 ron x 0,5% = 6.000 ron
A = cheltuieli cu asigurarea imobilului. Pentru acest tip de spatiu comercial prima anuală de
asigurare este de 0,1% din valoarea spatiului:
1.200.000 ron x 0,1% = 1.200 ron
R = provizioane pentru reparatia capiatala a spatiului comercial precum si a partilor comune din cladire:
apreciate de expert la 0,3% din valoarea de nou (la 15 ani trebuiesc reparate/inlocuite instalatiile, finsajele,
invelitoarea, etc 1.200.000 x 0,3% = 3.600 ron G = gestionare contract de inchiriere 1% din venituri 81.024
ron x 1% = 810 ron
! Rezulta total cheltuieli aferente proprietatii: CH=CE +A+R+G CH = 6.000 ron/an + 1.200 ron/an +
3.600 ron/an + 810 ron/ an = 11.610 ron/an.
Determinarea venitului net din exploatare (VNE)
VNE = VBE - CH
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “DEPOZIT GIURGIU”! 10
VNE = 81.024 – 11.610 = 69.414 ron
Stabilirea ratei de capitalizare
Algorimul de calcul C = Co + R, unde:
Co = rata neutră de capitalizare egala cu dobânda la plasamentele financiare cu risc zero
se determina ca rata dobanzilor reale (curatate de inflatie) practicate de catre banci, CEC sau alte institutii
financiare, sau randamentul real al unor plasamente alternative (certificate de trezorerie).
-! putem estima o dobanda la plasamentele in certificatele de trezorerie de 9% (in conditii de inflatie);
- rata inflatiei pentru anul 2011 = 7%
Rezulta: Co = (0,09-0,07)/(1+0,07) = 0,0187 = 1,87%, rotund 2%
R = riscurile specifice de plasament
- risc de afacere imobiliara cu spatii industriale, riscul de plasament este mediu, respectiv 1,5%
- risc pentru spatiu aflat intr-un amplasament bun, riscul de plasament este mediu, respectiv 1,5%
- randamentul suplimentar asteptat de investitori 1%
Rezultă: C = 2% + 1,5% + 1,5% + 1% = 6%
VF = VNE/C = 69.414/0,06 = 1.156.900 ron
! Conform metodei estimarii prin venit, a rezultat ca valoarea de piata a imobilului este de 1.156.900
ron.
Reconciliere rezultatelor
! In urma evaluarii efectuate si a analizei informatiilor aplicabile si a factorilor relevanti, opinia
evaluatorului este ca valoarea de lichidare a proprietatii imobiliare descrise va trebui sa tina seama de
valoarea obtinuta prin metodele folosite.
Valoare de piata estimata imobil - 1.200.000 ron
! Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea
sunt:
- valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in
prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei lunii octombrie 2012;
- valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele
legale;
- valoarea este o estimare;
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “DEPOZIT GIURGIU”! 11
- valoarea este subiectiva;
- evaluarea este o opinie asupra unei valori;
- valoarea nu contine cota de TVA;
! Raportul a fost pregatit in conformitate cu standardele, recomandarile si metodologie de lucru
recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania), precum si a Standardelor
de Evaluare ANEVAR 2012.
EVALUATOR, Ing. DICA Cristina
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “DEPOZIT GIURGIU”! 12
TRIBUNALUL BUCURESTISECTIA A VII-A CIVILADOSAR NR.: 47349/3/2011
RAPORT DE EVALUARE
AL BUNULUI IMOBIL “SEDIU ROMANOEXPORT” AFLAT
IN PATRIMONIUL SC ROMANOEXPORT SA
Situat in Bucuresti, str. Doamnei nr. 17-19, sector 3
SOLICITANT: ! ! SC ROMANO-TUB SA - in insolventa
DESTINATAR: !! TRIBUNALUL BUCURESTI SECTIA A VII-A CIVILA
! ! ! SC ROMANO-TUB SA - in insolventa
CU APROBAREA:! COMITETULUI CREDITORILOR SC ROMANO-TUB SA - in insolventa
OCTOMBRIE 2012
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “SEDIU ROMANOEXPORT”! 1
Sinteza evaluarii! 3
Identificarea solicitantului! 3
Scopul evaluarii! 3
Obiectul evaluarii! 3
Bazele evaluarii! 4
Standardele de evaluare! 5
Data estimarii valorii! 5
Informatii utilizate! 6
Ipoteze si conditii speciale/limitative! 6
Clauza de confidentialitate ! 7
Abordari in evaluare - alegerea metodei de evaluare ! 8
Analiza datelor! 9
Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin cost ! 9
Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin venit! 9
Reconciliere rezultatelor! 11
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “SEDIU ROMANOEXPORT”! 2
Sinteza evaluarii
! Prin evaluarea bunului din acest raport s-a urmarit stabilirea valorii de piata, pentru valorificarea
acestuia in procedura prevazuta de Legea 85/2006. Conform Standardelor Internationale de Evaluare,
“valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un
cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de
marketing corespunzatoare, in care partile au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”.
! In urma aplicarii metodelor de evaluare recunoscute de Standarde, a rezultat ca valoarea de
vanzare a bunului imobil “Sediu Romanoexport” aflat in patrimoniul SC ROMANOEXPORT SA, in cadrul
procedurii prevazute de Legea 85/2006 a SC ROMANO-TUB SA - in insolventa este de:
Valoare de piata estimata imobil - 18.685.000 ron
Identificarea solicitantului
! Prezentul raport de evaluare este intocmit la cererea administratorului judiciar CRIS CONSULT
SPRL, urmand a fi folosit in cadrul procedurii de insolventa a SC ROMANO-TUB SA - in insolventa, ce face
obiectul dosarului nr. 47349/3/2011 aflat pe rolul Tribunalului BUCURESTI Sectia a VII-a Civila.
Scopul evaluarii
! Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a bunului imobil “Sediu Romanoexport” situat in
Bucuresti, str. Doamnei nr. 17-19, sector 3, asa cum este definita in standardele IVS 2011 din Cadrul de
Evaluare IVS 2011. Avand in vedere natura evaluarii si scopul evaluarii, vor fi folosite Standardele de
evaluare ANEVAR 2012, precum si din cadrul de evaluare IVS 2011: IVS 101, IVS 102, IVS 103 si IVS 230.
Obiectul evaluarii
! Obiectul evaluarii il constituie bunul imobil “Sediu Romanoexport”, format din:
- Imobil cu suprafata totala construita de 4.311,82 mp situat in Bucuresti, str. Doamnei nr. 17-19, sector 3,
avand numar cadastral 3213, inscris in Cartea Funciara nr. 9080 a Municipiului Bucuresti, format din
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “SEDIU ROMANOEXPORT”! 3
mezanin - 449,13mp, etaj 1 - 447,30 mp, etaj 2 - 449,13 mp, etaj 3 - 449,13 mp, etaj 4 - 449,13 mp, etaj 5
- 449,13 mp, etaj 6 - 377,30, cu cota de 1.280 mp teren aflat in folosinta;
- Imobil cu suprafata totala construita de 247,38 mp situat in Bucuresti, str. Doamnei nr. 17-19 subsol,
sector 3, avand numar cadastral 3213/-1/1, inscris in Cartea Funciara nr. 9080 a Municipiului Bucuresti,
format din sala de festivitati - 143,50 mp, casa scarii - 8,65 mp, grup sanitar - 2,52mp, wc - 0,98 mp, hol -
4,90 mp, tablou electric - 4,97 mp, sala - 24,90 mp, hol - 8,83 mp, hol - 3,02 mp, cabina de proiectie -
16,67 mp, camera ventilatie - 28,99 mp;
- Imobil cu suprafata totala construita de 456,97 mp situat in Bucuresti, str. Doamnei nr. 17-19 subsol,
sector 3, avand numar cadastral 3213/-1/2, inscris in Cartea Funciara nr. 9080 a Municipiului Bucuresti,
format din casa scarii - 22,37 mp, atelier - 18,63 mp, centrala termica - 175,80 mp, hol - 26,23 mp, atelier
- 22,71 mp, tablou electric - 22,71 mp, trafo - 72,21 mp, casa scara - 15,46 mp, magazie - 16,69 mp,
magazie - 32,28 mp, centrala ventilatie - 15,49 mp, casa scara - 16,89 mp;
- Imobil cu suprafata totala construita de 108,21 mp situat in Bucuresti, str. Doamnei nr. 17-19 parter, sector
3, avand numar cadastral 3213/0/1, inscris in Cartea Funciara nr. 9080 a Municipiului Bucuresti, format
din casa scarii - 8,72 mp, grup sanitar - 2,45 mp, wc - 1,07 mp, anexa - 3,19 mp, sala - 28,85 mp, balcon -
63,48 mp;
- Imobil cu suprafata totala construita de 369,39 mp situat in Bucuresti, str. Doamnei nr. 17-19 parter, sector
3, avand numar cadastral 3213/0/2, inscris in Cartea Funciara nr. 9080 a Municipiului Bucuresti, format
din hol acces - 5,42 mp, hol acces - 32,37 mp, birou parter - 1,90 mp, acces subsol - 1,25 mp, hol acces -
15,66 mp, hol - 20,84 mp, birou - 14,54 mp, birou - 14,77 mp, birou - 15,30 mp, casierie - 128,01 mp, hol
acces - 15,98 mp, birou - 16,65 mp, birou - 16,65 mp, grup sanitar - 14,15 mp, casa scarii - 43,25 mp,
casa scarii - 23,88 mp, casa scarii - 14,27 mp, lift - 2,29 mp, lift - 2,29 mp, portic - 63,96 mp.
! Imobilul ce face obiectul evaluatii este proprietatea SC ROMANOEXPORT SA, iar terenul pe care se
afla construit in suprafata de 1.286 mp este proprietatea Statului Roman prin administrator RA APPS, SC
ROMANOEXPORT SA avand un drept de folosinta.
Bazele evaluarii
! Baza de evaluare este valoarea de piaţa. Definitia valorii de piata data de Comitetul Internaţional
pentru Standarde de Evaluare (IVSC) si de Grupul European al Evaluatorilor de Active (TEGoVA), si de
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “SEDIU ROMANOEXPORT”! 4
Cadrul International de Evaluare ISC 2011, este urmatoarea: “valoarea de piaţa este suma estimata pentru
care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, intre un cumparator hotarat sa cumpere si un vanzator
hotarat sa vanda, intr-o tranzactie libera, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in
cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”.
! Fiecare din expresiile cuprinse in definiţia de mai sus are propriul sau cadru conceptual care, in
esenţa, reflecta suma de bani la care se poate efectua o tranzacţie cu un activ intre vânzători si cumpărători
independenţi (nelegaţi prin relaţii preferenţiale) si in care fiecare îşi cunoaşte interesul, are convingerea
satisfacţiei din tranzacţia realizata, fără a fi constrânşi sa o facă. Valoarea de piaţa este deci expresia valorii
de schimb stabilita in mod obiectiv pe piaţa bunului supus evaluării, piaţa caracterizata prin ipotezele
enumerate in definiţia IVSC/TEGoVA a valorii de piaţa.
! Prin stabilirea valorii de piaţa, ţinând cont de definiţia si expresia acesteia, se asigura posibilitatea
găsirii numitorului comun de convertire a valorilor mobiliare, in venituri pe baza unui coeficient de
convertibilitate a valorilor de piaţa a celor doua categorii de valori.
! Avand in vedere scopul prezentei evaluari, au fost avute in vedere recomandarile IVS 230 - Drepturi
asupra proprietatii imobiliare.
Standardele de evaluare
! Standardele internationale de evaluare adoptate de catre Asociatia Nationala a Evaluatorilor din
Romania ANEVAR - 2012; Standardele internationale de evaluare IVS 2011:
- Cadrul General International de Evaluare;
- IVS 101 - Scopul lucrarii;
- IVS 102 - Modul de implementare;
- IVS 103 - Metode de raportare;
- IVS 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare;
Data estimarii valorii
! La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul pietii aferente lunii octombrie 2012,
data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator.
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “SEDIU ROMANOEXPORT”! 5
Trebuie avut in vedere ca la data intocmirii prezentului raport de evaluare, piata in ansamblul ei poate suferii
modificari fata de data la care va fi utilizat prezentul raport de evaluare.
Informatii utilizate
! Informatiile utilizate au fost:
- Standardele de evaluare ANEVAR 2012;
- Standardele internationale de evaluare IVS 2011;
- Buletinele informative publicate de ANEVAR si de Corpul Expertilor Tehnici
- “Evaluarea proprietatii industriale si ale afacerii” si alte documentatii de specialitate
- Buletinele informative publicate de Corpul Expertilor Tehnici din Romania
- Rapoarte anuale privind piata titlurilor de valore si piata bursiera;
- Publicatii on-line ale site-urilor de specilitate;
- Documentele puse la dispozitie de catre debitoarea SC ROMANO-TUB SA - in insolventa;
!
! Evaluatorul nu isi asuma niciun fel de raspundere pentru datele puse la dispozitie de catre
societate si nici pentru rezultatele obtinute in cazul in care acestea sunt viciate de date incomplete
sau gresite.
Ipoteze si conditii speciale/limitative
! La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia
evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri
din acest raport. Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de
evaluare sunt urmatoarele:
! Ipoteze:
• Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind situatia juridica, a suprafetei si consideratiilor privind
titlurile de proprietate. Se presupune ca drepturile de proprietate sunt considerate reale si tranzactionabile;
• Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe documentele puse la dispozitie evaluatorului si au fost
prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare;
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “SEDIU ROMANOEXPORT”! 6
• Proprietatea imobiliara a fost evaluate in ansamblul acestuia, in ipoteza transferului integral al dreptului de
proprietate;
• Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in
lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;
• Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existand
posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.
! Conditii limitative:
• Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare si de mediatizare a acestuia;
• Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna
marturie in instanta relativ la societatea in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de
intelegeri in prealabil;
• Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu
trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;
• Prezentul raport de evaluare se adreseza creditorilor din procedura de insolventa a SC ROMANO-TUB
SA - in insolventa.
Clauza de confidentialitate
! Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre solicitant,
corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzantele din
Romania valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de
timp limitat dupa aceasta data (maxim 12 luni avand in vedere dinamica pietei imobiliare), in care conditiile
specifice nu sufera modificari semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie
analizata in contextul economic general (octombrie 2012) data avuta in vedere in cadrul operatiunii de
evaluare si data la care s-a luat in considerare stadiul pietii.
! Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat. Nu acceptam nici o
responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici
o circumstanta.
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “SEDIU ROMANOEXPORT”! 7
Abordari in evaluare - alegerea metodei de evaluare
Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de lichidare asa cum a fost definita anterior.
Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata abordarea prin comparatii de piata.
Etapele parcurse:
• documentarea, pe baza materialului pus la dispozitie de catre proprietar;
• inspectia amplasamentului, aprecierea caracteristicilor acestuia, identificarea potentialului de conformare
la variantele fezabile de dezvoltare;
• stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;
• selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;
• deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama la
derularea tranzactiei;
• analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii;
• aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietatii imobiliare.
! Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru
recomandate de catre ANEVAR.
! Evaluarea terenurilor este realizata prin piata, respectiv prin intermediul comparatiilor relative. In
analiza comparatiilor relative a fost utilizata tehnica calitativa pentru prelucrarea datelor si informatiilor de
piata; aceasta tehnica reprezinta studiul relatiilor indicate de datele de piata fara a recurge la cuantificari.
Metoda reflecta natura imperfecta a pietelor imobiliare. Pentru aplicarea acestei tehnici am analizat vanzarile
comparabile, pentru a determina daca acestea au caracteristici inferioare, superioare sau egale fata de
proprietatile evaluate. S-a utilizat o varianta a analizei comparatiilor relative, respectiv analiza clasamentului.
In analiza rangului, tranzactiile comparabile au fost incluse intr-un clasament, in ordine descrescatoare din
punct de vedere al atractivitatii.
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “SEDIU ROMANOEXPORT”! 8
Analiza datelor
Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin cost
! Abordarea prin cost ofera o indicatie asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform caruia
un cumparator nu va plati mai mult pentru un activ, decat costul necesar obtinerii unui activ cu aceeasi
utilitate, fie prin cumparare, fie prin construire.
Nr. Cadastral
Suprafata (mp)
Cost unitar inlocuire (ron/mp)
Cost inlocuire (ron)
3213 4.311,82 3.450 14.875.779 RON
3213/-1/1 247,38 3.680 910.358 RON
3213/-1/2 456,97 3.680 1.681.650 RON
3213/0/1 108,21 3.450 373.325 RON
3213/0/2 397,31 3.450 1.370.720 RON
Total generalTotal generalTotal general 19.211.831 RON
! Conform metodei estimarii prin cost, a rezultat ca valoarea de piata a imobilului este de 19.211.831
ron.
Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin venit
! Abordarea prin venit ofera o indicatie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare intr-o
singura valorea a capitalului.
Stabilirea chiriei de lucru obtenabile (CL)
Din analiza pietei imobiliare a spatiilor comerciale, chiria posibil de obtinut din spatiul analizat este de 8 ron/
mp.
CL = 23 ron/mp/luna x 5.521,60 mp = 126.996 ron/luna;
Stabilirea venitului potential brut (VPB) si a venitului brut efectiv (VBE)
VPB = 12 x CL = 12 x 126.996 = 1.523.952 ron/an
Gradul de neocupare (GN) are valoarea estimata de 12%;
VBE = 1.523.952 x 12% = 1.341.077 ron/an
Estimarea cheltuielilor aferente proprietatii, suportate de catre proprietar (CH)
Cheltuielile aferente proprietatii sunt urmatoarele:
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “SEDIU ROMANOEXPORT”! 9
CE = cheltuieli anuale cu impozitele şi taxe locale: pentru societatile comerciale acesta este
de 1% din valoarea declarata (de obicei valoarea de piata) 23.000.000 ron x 0,5% = 115.000 ron
A = cheltuieli cu asigurarea imobilului. Pentru acest tip de spatiu comercial prima anuală de
asigurare este de 0,1% din valoarea spatiului:
23.000.000 ron x 0,1% = 23.000 ron
R = provizioane pentru reparatia capiatala a spatiului comercial precum si a partilor comune din cladire:
apreciate de expert la 0,3% din valoarea de nou (la 15 ani trebuiesc reparate/inlocuite instalatiile, finsajele,
invelitoarea, etc 23.000.000 x 0,3% = 69.000 ron G = gestionare contract de inchiriere 1% din venituri
1.341.077 ron x 1% = 13.410 ron
! Rezulta total cheltuieli aferente proprietatii: CH=CE +A+R+G CH = 115.000 ron/an + 23.000 ron/an +
69.000 ron/an + 13.041 ron/ an = 220.041 ron/an.
Determinarea venitului net din exploatare (VNE)
VNE = VBE - CH
VNE = 1.341.077 – 220.041 = 1.121.036 ron
Stabilirea ratei de capitalizare
Algorimul de calcul C = Co + R, unde:
Co = rata neutră de capitalizare egala cu dobânda la plasamentele financiare cu risc zero
se determina ca rata dobanzilor reale (curatate de inflatie) practicate de catre banci, CEC sau alte institutii
financiare, sau randamentul real al unor plasamente alternative (certificate de trezorerie).
-! putem estima o dobanda la plasamentele in certificatele de trezorerie de 9% (in conditii de inflatie);
- rata inflatiei pentru anul 2011 = 7%
Rezulta: Co = (0,09-0,07)/(1+0,07) = 0,0187 = 1,87%, rotund 2%
R = riscurile specifice de plasament
- risc de afacere imobiliara cu spatii industriale, riscul de plasament este mediu, respectiv 1,5%
- risc pentru spatiu aflat intr-un amplasament bun, riscul de plasament este mediu, respectiv 1,5%
- randamentul suplimentar asteptat de investitori 1%
Rezultă: C = 2% + 1,5% + 1,5% + 1% = 6%
VF = VNE/C = 1.121.036/0,06 = 18.683.933 ron
! Conform metodei estimarii prin venit, a rezultat ca valoarea de piata a imobilului este de 18.683.933
ron.
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “SEDIU ROMANOEXPORT”! 10
Reconciliere rezultatelor
! In urma evaluarii efectuate si a analizei informatiilor aplicabile si a factorilor relevanti, opinia
evaluatorului este ca valoarea de lichidare a proprietatii imobiliare descrise va trebui sa tina seama de
valoarea obtinuta prin metodele folosite.
Valoare de piata estimata imobil - 18.685.000 ron
! Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea
sunt:
- valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in
prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei lunii octombrie 2012;
- valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele
legale;
- valoarea este o estimare;
- valoarea este subiectiva;
- evaluarea este o opinie asupra unei valori;
- valoarea nu contine cota de TVA;
! Raportul a fost pregatit in conformitate cu standardele, recomandarile si metodologie de lucru
recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania), precum si a Standardelor
de Evaluare ANEVAR 2012.
EVALUATOR, Ing. DICA Cristina
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “SEDIU ROMANOEXPORT”! 11
TRIBUNALUL BUCURESTISECTIA A VII-A CIVILADOSAR NR.: 47349/3/2011
RAPORT DE EVALUARE
AL BUNULUI IMOBIL “MAGAZIN BUCURIA COPIILOR”
AFLAT IN PATRIMONIUL SC ROMANOEXPORT SA
Situat in Ramnicu Sarat, str. Victoriei nr. 2, jud. Buzau
SOLICITANT: ! ! SC ROMANO-TUB SA - in insolventa
DESTINATAR: !! TRIBUNALUL BUCURESTI SECTIA A VII-A CIVILA
! ! ! SC ROMANO-TUB SA - in insolventa
CU APROBAREA:! COMITETULUI CREDITORILOR SC ROMANO-TUB SA - in insolventa
OCTOMBRIE 2012
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “MAGAZIN BUCURIA COPIILOR”! 1
Sinteza evaluarii! 3
Identificarea solicitantului! 3
Scopul evaluarii! 3
Obiectul evaluarii! 3
Bazele evaluarii! 4
Standardele de evaluare! 4
Data estimarii valorii! 5
Informatii utilizate! 5
Ipoteze si conditii speciale/limitative! 5
Clauza de confidentialitate ! 6
Abordari in evaluare - alegerea metodei de evaluare ! 7
Analiza datelor! 7
Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin piata! 7
Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin venit! 10
Reconciliere rezultatelor! 11
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “MAGAZIN BUCURIA COPIILOR”! 2
Sinteza evaluarii
! Prin evaluarea bunului din acest raport s-a urmarit stabilirea valorii de piata, pentru valorificarea
acestuia in procedura prevazuta de Legea 85/2006. Conform Standardelor Internationale de Evaluare,
“valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un
cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de
marketing corespunzatoare, in care partile au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”.
! In urma aplicarii metodelor de evaluare recunoscute de Standarde, a rezultat ca valoarea de
vanzare a bunului imobil “Magazin Bucuria Copiilor” aflat in patrimoniul SC ROMANOEXPORT SA, in cadrul
procedurii prevazute de Legea 85/2006 a SC ROMANO-TUB SA - in insolventa este de:
Valoare de piata estimata imobil - 2.100.000 ron
Identificarea solicitantului
! Prezentul raport de evaluare este intocmit la cererea administratorului judiciar CRIS CONSULT
SPRL, urmand a fi folosit in cadrul procedurii de insolventa a SC ROMANO-TUB SA - in insolventa, ce face
obiectul dosarului nr. 47349/3/2011 aflat pe rolul Tribunalului BUCURESTI Sectia a VII-a Civila.
Scopul evaluarii
! Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a bunului imobil “Magazin Bucuria Copiilor” situat in
Ramnicu Sarat, str. Victoriei nr. 2, jud. Buzau, asa cum este definita in standardele IVS 2011 din Cadrul de
Evaluare IVS 2011. Avand in vedere natura evaluarii si scopul evaluarii, vor fi folosite Standardele de
evaluare ANEVAR 2012, precum si din cadrul de evaluare IVS 2011: IVS 101, IVS 102, IVS 103 si IVS 230.
Obiectul evaluarii
! Obiectul evaluarii il constituie bunul imobil “Magazin Bucuria Copiilor” din Ramnicu Sarat, str.
Victoriei nr. 2, jud. Buzau, compus din teren intravilan in suparafata de 396 mp si constructie S+P+2E in
suprafata desfasurata de 1.428 mp. Imobilul ce face obiectul evaluarii este proprietatea SC
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “MAGAZIN BUCURIA COPIILOR”! 3
ROMANOEXPORT SA, are numarul cadastral 1345 inscris in Cartea Funciara nr. 33591 a Municipiului
Ramnicu-Sarat.
Bazele evaluarii
! Baza de evaluare este valoarea de piaţa. Definitia valorii de piata data de Comitetul Internaţional
pentru Standarde de Evaluare (IVSC) si de Grupul European al Evaluatorilor de Active (TEGoVA), si de
Cadrul International de Evaluare ISC 2011, este urmatoarea: “valoarea de piaţa este suma estimata pentru
care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, intre un cumparator hotarat sa cumpere si un vanzator
hotarat sa vanda, intr-o tranzactie libera, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in
cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”.
! Fiecare din expresiile cuprinse in definiţia de mai sus are propriul sau cadru conceptual care, in
esenţa, reflecta suma de bani la care se poate efectua o tranzacţie cu un activ intre vânzători si cumpărători
independenţi (nelegaţi prin relaţii preferenţiale) si in care fiecare îşi cunoaşte interesul, are convingerea
satisfacţiei din tranzacţia realizata, fără a fi constrânşi sa o facă. Valoarea de piaţa este deci expresia valorii
de schimb stabilita in mod obiectiv pe piaţa bunului supus evaluării, piaţa caracterizata prin ipotezele
enumerate in definiţia IVSC/TEGoVA a valorii de piaţa.
! Prin stabilirea valorii de piaţa, ţinând cont de definiţia si expresia acesteia, se asigura posibilitatea
găsirii numitorului comun de convertire a valorilor mobiliare, in venituri pe baza unui coeficient de
convertibilitate a valorilor de piaţa a celor doua categorii de valori.
! Avand in vedere scopul prezentei evaluari, au fost avute in vedere recomandarile IVS 230 - Drepturi
asupra proprietatii imobiliare.
Standardele de evaluare
! Standardele internationale de evaluare adoptate de catre Asociatia Nationala a Evaluatorilor din
Romania ANEVAR - 2012; Standardele internationale de evaluare IVS 2011:
- Cadrul General International de Evaluare;
- IVS 101 - Scopul lucrarii;
- IVS 102 - Modul de implementare;
- IVS 103 - Metode de raportare;
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “MAGAZIN BUCURIA COPIILOR”! 4
- IVS 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare;
Data estimarii valorii
! La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul pietii aferente lunii octombrie 2012,
data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator.
Trebuie avut in vedere ca la data intocmirii prezentului raport de evaluare, piata in ansamblul ei poate suferii
modificari fata de data la care va fi utilizat prezentul raport de evaluare.
Informatii utilizate
! Informatiile utilizate au fost:
- Standardele de evaluare ANEVAR 2012;
- Standardele internationale de evaluare IVS 2011;
- Buletinele informative publicate de ANEVAR si de Corpul Expertilor Tehnici
- “Evaluarea proprietatii industriale si ale afacerii” si alte documentatii de specialitate
- Buletinele informative publicate de Corpul Expertilor Tehnici din Romania
- Rapoarte anuale privind piata titlurilor de valore si piata bursiera;
- Publicatii on-line ale site-urilor de specilitate;
- Documentele puse la dispozitie de catre debitoarea SC ROMANO-TUB SA - in insolventa;
!
! Evaluatorul nu isi asuma niciun fel de raspundere pentru datele puse la dispozitie de catre
societate si nici pentru rezultatele obtinute in cazul in care acestea sunt viciate de date incomplete
sau gresite.
Ipoteze si conditii speciale/limitative
! La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia
evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri
din acest raport. Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de
evaluare sunt urmatoarele:
!
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “MAGAZIN BUCURIA COPIILOR”! 5
! Ipoteze:
• Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind situatia juridica, a suprafetei si consideratiilor privind
titlurile de proprietate. Se presupune ca drepturile de proprietate sunt considerate reale si tranzactionabile;
• Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe documentele puse la dispozitie evaluatorului si au fost
prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare;
• Proprietatea imobiliara a fost evaluate in ansamblul acestuia, in ipoteza transferului integral al dreptului de
proprietate;
• Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in
lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;
• Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existand
posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.
! Conditii limitative:
• Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare si de mediatizare a acestuia;
• Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna
marturie in instanta relativ la societatea in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de
intelegeri in prealabil;
• Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu
trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;
• Prezentul raport de evaluare se adreseza creditorilor din procedura de insolventa a SC ROMANO-TUB
SA - in insolventa.
Clauza de confidentialitate
! Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre solicitant,
corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzantele din
Romania valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de
timp limitat dupa aceasta data (maxim 12 luni avand in vedere dinamica pietei imobiliare), in care conditiile
specifice nu sufera modificari semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie
analizata in contextul economic general (octombrie 2012) data avuta in vedere in cadrul operatiunii de
evaluare si data la care s-a luat in considerare stadiul pietii.
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “MAGAZIN BUCURIA COPIILOR”! 6
! Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat. Nu acceptam nici o
responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici
o circumstanta.
Abordari in evaluare - alegerea metodei de evaluare
Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de lichidare asa cum a fost definita anterior.
Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata abordarea prin comparatii de piata.
Etapele parcurse:
• documentarea, pe baza materialului pus la dispozitie de catre proprietar;
• inspectia amplasamentului, aprecierea caracteristicilor acestuia, identificarea potentialului de conformare
la variantele fezabile de dezvoltare;
• stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;
• selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;
• deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama la
derularea tranzactiei;
• analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii;
• aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietatii imobiliare.
! Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru
recomandate de catre ANEVAR.
Analiza datelor
Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin piata
! Abordarea prin piata ofera o indicatie asupra valorii prin compararea activului subiect cu active
identice sau similare, al caror pret se cunoaste.
! Evaluarea terenurilor este realizata prin intermediul comparatiilor relative. In analiza comparatiilor
relative a fost utilizata tehnica calitativa pentru prelucrarea datelor si informatiilor de piata; aceasta tehnica
reprezinta studiul relatiilor indicate de datele de piata fara a recurge la cuantificari. Metoda reflecta natura
imperfecta a pietelor imobiliare. Pentru aplicarea acestei tehnici am analizat vanzarile comparabile, pentru a
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “MAGAZIN BUCURIA COPIILOR”! 7
determina daca acestea au caracteristici inferioare, superioare sau egale fata de proprietatile evaluate. S-a
utilizat o varianta a analizei comparatiilor relative, respectiv analiza clasamentului. In analiza rangului,
tranzactiile comparabile au fost incluse intr-un clasament, in ordine descrescatoare din punct de vedere al
atractivitatii.
Estimarea valorii terenului prin comparatii relative
Elementul de comparatie Proprietatea subiect Comparatie 1 Comparatie 2 Comparatie 3
Ramnicu-Sarat Ramnicu-Sarat Ramnicu-Sarat Ramnicu-Sarat
Suprafata mp Octombrie 2012 Aprilie 2012 Septembrie 2012 August 2012Suprafata mp
396 mp 300 mp 920 mp 300 mp
0 PRET VANZARE 13.000 € 18.000 € 8.000 €
Pret vanzare RON/mp 199 125 122
1 DREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATE
Drepturi de proprietate transmise
liber
Liber Liber Liber
Corectie liber 0% 0% 0%
Pret corectat
liber
199 125 122
2 RESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALE
Restrictii legale
Fara restrictii legale
Fara restrictii legale Fara restrictii legale Fara restrictii legale
Corectie Fara restrictii legale 0% 0% 0%
Pret corectat
Fara restrictii legale
199 125 122
3 CONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARE
Conditii de finantare
Cash
Cash/Credit Cash/Credit Cash/Credit
Corectie Cash -5% -5% -5%
Pret corectat
Cash
189,05 118,75 115,90
4 CONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARE
Conditii de vanzare
Inclusiv TVA
Exclusiv TVA Exclusiv TVA Exclusiv TVA
Corectie Inclusiv TVA +24% +24% +24%
Pret corectat
Inclusiv TVA
234,42 147,25 143,72
5 CONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATA
Conditii ale pietei
Cerere redusa
Cerere redusa Cerere redusa Cerere redusa
Corectie Cerere redusa 0% 0% 0%
Pret corectat
Cerere redusa
234,42 147,25 143,72
6 LOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCES
Localizare
Acces facil / Drum national
Acces facil / Drum local
Acces facil / Drum local
Acces facil / Drum local
Corectie Acces facil / Drum national +10% +10% +10%
Pret corectat
Acces facil / Drum national
257,86 161,98 158,09
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “MAGAZIN BUCURIA COPIILOR”! 8
Elementul de comparatie Proprietatea subiect Comparatie 1 Comparatie 2 Comparatie 3
7 UTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILE
Utilitati
Toate utilitatile
Apa, curent Apa, curent Toate utilitatile
Corectie Toate utilitatile -10% -10% 0%
Pret corectat
Toate utilitatile
232,08 161,98 158,09
8 MARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEI
Suprafata mp
396 mp
300 mp 920 mp 300 mp
Corectie 396 mp 0% +5% 0%
Pret corectat
396 mp
232,08 170,07 158,09
9 CEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARE
Cea mai buna utilizare
Teren pentru constructii
Teren pentru constructii
Teren pentru constructii
Teren pentru constructii
Corectie Teren pentru constructii 0% 0% 0%
Pret corectat
Teren pentru constructii
232,08 170,07 158,09
11 Pret corectatPret corectat 232,08 170,07 158,09
Corectia totalaAbsolut 33,08 45,07 36,09
Corectia totalaProcentual 16,62% 36,06% 29,58%
RON/mp 232,08
! Valoarea terenului a fost estimat astfel la 232,08 ron/mp, respectiv, 91.904 ron rotunjit.
Constructie cu o Acd=1.428 mp
Regim inaltime S+P+2E
Suprafata Acd-1.428 mp
!
FISA DE CALCUL Valoarea de inlocuire pe mp Ad 1.760,00 lei
Masuratorile pe teren 1.428,00 mp Ad
Valoarea de inlocuire 1.760,00 lei x 1.428,00 mp Ad = 2.513.280 lei
>> Valoare obiect : 2.513.280,00+ 0,00 = 2.513.280,00 lei
>> La care s-au aplicat corectiile :
! - Pentru deprecierea fizica
-604 lei x 1.428,00 mp Ad = -862.512,00 lei
! ______________________________________________________
Valoarea corectiilor: -862.512,00 lei
>> Valoare obiect: 2.513.280,00+ -862.512,00 = 1.650.768 lei
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “MAGAZIN BUCURIA COPIILOR”! 9
! Conform metodei estimarii prin piata, a rezultat ca valoarea de piata a imobilului este de 1.742.672
ron.
Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin venit
! Abordarea prin venit ofera o indicatie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare intr-o
singura valorea a capitalului.
Stabilirea chiriei de lucru obtenabile (CL)
Din analiza pietei imobiliare a spatiilor comerciale, chiria posibil de obtinut din spatiul analizat este de 8 ron/
mp.
CL = 8,5 ron/mp/luna x 1.428 mp = 12.138 ron/luna;
Stabilirea venitului potential brut (VPB) si a venitului brut efectiv (VBE)
VPB = 12 x CL = 12 x 12.138 = 145.656 ron/an
Gradul de neocupare (GN) are valoarea estimata de 0%;
VBE = 145.656 x 0% = 145.656 ron/an
Estimarea cheltuielilor aferente proprietatii, suportate de catre proprietar (CH)
Cheltuielile aferente proprietatii sunt urmatoarele:
CE = cheltuieli anuale cu impozitele şi taxe locale: pentru societatile comerciale acesta este
de 1% din valoarea declarata (de obicei valoarea de piata) 1.900.000 ron x 0,5% = 9.500 ron
A = cheltuieli cu asigurarea imobilului. Pentru acest tip de spatiu comercial prima anuală de
asigurare este de 0,1% din valoarea spatiului:
1.900.000 ron x 0,1% = 1.900 ron
R = provizioane pentru reparatia capiatala a spatiului comercial precum si a partilor comune din cladire:
apreciate de expert la 0,3% din valoarea de nou (la 15 ani trebuiesc reparate/inlocuite instalatiile, finsajele,
invelitoarea, etc 1.900.000 x 0,3% = 5.700 ron G = gestionare contract de inchiriere 1% din venituri 145.656
ron x 1% = 1.456 ron
! Rezulta total cheltuieli aferente proprietatii: CH=CE +A+R+G CH = 9.500 ron/an + 1.900 ron/an +
5.700 ron/an + 1.456 ron/ an = 18.556 ron/an.
Determinarea venitului net din exploatare (VNE)
VNE = VBE - CH
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “MAGAZIN BUCURIA COPIILOR”! 10
VNE = 145.656 – 18.556 = 127.100 ron
Stabilirea ratei de capitalizare
Algorimul de calcul C = Co + R, unde:
Co = rata neutră de capitalizare egala cu dobânda la plasamentele financiare cu risc zero
se determina ca rata dobanzilor reale (curatate de inflatie) practicate de catre banci, CEC sau alte institutii
financiare, sau randamentul real al unor plasamente alternative (certificate de trezorerie).
-! putem estima o dobanda la plasamentele in certificatele de trezorerie de 9% (in conditii de inflatie);
- rata inflatiei pentru anul 2011 = 7%
Rezulta: Co = (0,09-0,07)/(1+0,07) = 0,0187 = 1,87%, rotund 2%
R = riscurile specifice de plasament
- risc de afacere imobiliara cu spatii industriale, riscul de plasament este mediu, respectiv 1,5%
- risc pentru spatiu aflat intr-un amplasament bun, riscul de plasament este mediu, respectiv 1,5%
- randamentul suplimentar asteptat de investitori 1%
Rezultă: C = 2% + 1,5% + 1,5% + 1% = 6%
VF = VNE/C = 127.100/0,06 = 2.118.333 ron
! Conform metodei estimarii prin venit, a rezultat ca valoarea de piata a imobilului este de 2.118.333
ron.
Reconciliere rezultatelor
! In urma evaluarii efectuate si a analizei informatiilor aplicabile si a factorilor relevanti, opinia
evaluatorului este ca valoarea de lichidare a proprietatii imobiliare descrise va trebui sa tina seama de
valoarea obtinuta prin metodele folosite.
Valoare de piata estimata imobil - 2.100.000 ron
! Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea
sunt:
- valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in
prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei lunii octombrie 2012;
- valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele
legale;
- valoarea este o estimare;
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “MAGAZIN BUCURIA COPIILOR”! 11
- valoarea este subiectiva;
- evaluarea este o opinie asupra unei valori;
- valoarea nu contine cota de TVA;
! Raportul a fost pregatit in conformitate cu standardele, recomandarile si metodologie de lucru
recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania), precum si a Standardelor
de Evaluare ANEVAR 2012.
EVALUATOR, Ing. DICA Cristina
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “MAGAZIN BUCURIA COPIILOR”! 12
TRIBUNALUL BUCURESTISECTIA A VII-A CIVILADOSAR NR.: 47349/3/2011DEBITOARE: SC ROMANO-TUB SA - in insolventa
RAPORT DE EVALUARE
AL BUNULUI IMOBIL “FABRICA DE TEVI DIN G.R.P.” IN
SUPRAFATA DE 4.243 MP AFLAT IN PATRIMONIUL
DEBITOAREI SC ROMANO-TUB SA - in insolventa
Situat in str. Aviatiei nr. 15, Oras Buftea, jud. Ilfov
OCTOMBRIE 2012
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “FABRICA DE TEVI DIN G.R.P.”! 1
Sinteza evaluarii! 3
Identificarea solicitantului! 4
Scopul evaluarii! 4
Obiectul evaluarii! 4
Bazele evaluarii! 4
Standardele de evaluare! 5
Data estimarii valorii! 5
Informatii utilizate! 6
Ipoteze si conditii speciale/limitative! 6
Clauza de confidentialitate ! 7
Abordari in evaluare - alegerea metodei de evaluare ! 7
Analiza datelor! 8
Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin cost ! 8
Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin venit! 9
Reconciliere rezultatelor! 11
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “FABRICA DE TEVI DIN G.R.P.”! 2
Sinteza evaluarii
! Prin evaluarea bunului din acest raport s-a urmarit stabilirea valorii de piata in vederea stabilirii
valorii de vanzare fortate, pentru valorificarea acestuia in procedura prevazuta de Legea 85/2006. Conform
Standardelor Internationale de Evaluare, “valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va
fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret
determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile au actionat in cunostinta
de cauza, prudent si fara constrangere”.
! Spre deosebire de valoarea de piata, valoarea de vanzare fortata (sau valoarea de lichidare)
reprezinta suma care ar putea fi primita, in mod rezonabil, din vanzarea unei proprietati, intr-o perioada de
timp prea scurta pentru a fi conforma cu perioada de comercializare necesara, specificata in definitia valorii
de piata. Altfel spus, valoarea de vanzare fortata poate implica, de asemenea, un vanzator obligat sa vanda
si un cumparator sau niste cumparatori care cumpara, fiind constienti de dezavantajul vanzatorului.
! In urma aplicarii metodelor de evaluare recunoscute de Standarde, a rezultat ca valoarea de
vanzare a bunului imobil “Fabrica de tevi din G.R.P.” cu suprafata de 4.243 mp aflat in patrimoniul SC
ROMANO-TUB SA - in insolventa, in cadrul procedurii prevazute de Legea 85/2006 este de:
Valoare de piata estimata imobil - 6.000.000 ron
Valoare maxima de vanzare fortata imobil - 5.100.000 ron
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “FABRICA DE TEVI DIN G.R.P.”! 3
Identificarea solicitantului
! Prezentul raport de evaluare este intocmit la cererea administratorului judiciar CRIS CONSULT
SPRL, urmand a fi folosit in cadrul procedurii de insolventa a SC ROMANO-TUB SA - in insolventa, ce face
obiectul dosarului nr. 47349/3/2011 aflat pe rolul Tribunalului BUCURESTI Sectia a VII-a Civila.
Scopul evaluarii
! Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata si determinarea valorii de vanzare fortata a bunului
imobil “Fabrica de tevi din G.R.P.” situat in str. Aviatiei nr. 15, Oras Buftea, jud. Ilfov, asa cum este definita in
standardele IVS 2011 din Cadrul de Evaluare IVS 2011. Avand in vedere natura evaluarii si scopul evaluarii,
vor fi folosite Standardele de evaluare ANEVAR 2012, precum si din cadrul de evaluare IVS 2011: IVS 101,
IVS 102, IVS 103 si IVS 230.
Obiectul evaluarii
! Obiectul evaluarii il constituie bunul imobil “Fabrica de tevi din G.R.P.”, cu suprafata de 4.243 mp
situat in str. Aviatiei nr. 15, Oras Buftea, jud. Ilfov, avand numar cadastral 2846/1, inscris in Cartea Funciara
nr. 6463 a Orasului Buftea. Imobilul este compus din urmatoarele constructii: C1 - Hala depozit in suprafata
de 3.519 mp; C2 - sediu social in suprafata de 321 mp; C3 - Depozit in suprafata de 112 mp; C4 - cabina
poarta in suprafata de 22 mp; C5 - post trafo in suprafata de 22 mp; C6 - rezervor apa in suprafata de 81
mp; C7 - statie pompe in suprafata de 51 mp; C8 - platforma ventilatie in suprafata de 51 mp; C9 - platforma
combustibil in suprafata de 31 mp; C10 - platforma combustibil in suprafata de 31 mp; C11 - rezervor apa
menajera in suprafata de 2 mp.
Bazele evaluarii
! Baza de evaluare este valoarea de piaţa. Definitia valorii de piata data de Comitetul Internaţional
pentru Standarde de Evaluare (IVSC) si de Grupul European al Evaluatorilor de Active (TEGoVA), si de
Cadrul International de Evaluare ISC 2011, este urmatoarea: “valoarea de piaţa este suma estimata pentru
care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, intre un cumparator hotarat sa cumpere si un vanzator
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “FABRICA DE TEVI DIN G.R.P.”! 4
hotarat sa vanda, intr-o tranzactie libera, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in
cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”.
! Fiecare din expresiile cuprinse in definiţia de mai sus are propriul sau cadru conceptual care, in
esenţa, reflecta suma de bani la care se poate efectua o tranzacţie cu un activ intre vânzători si cumpărători
independenţi (nelegaţi prin relaţii preferenţiale) si in care fiecare îşi cunoaşte interesul, are convingerea
satisfacţiei din tranzacţia realizata, fără a fi constrânşi sa o facă. Valoarea de piaţa este deci expresia valorii
de schimb stabilita in mod obiectiv pe piaţa bunului supus evaluării, piaţa caracterizata prin ipotezele
enumerate in definiţia IVSC/TEGoVA a valorii de piaţa.
! Prin stabilirea valorii de piaţa, ţinând cont de definiţia si expresia acesteia, se asigura posibilitatea
găsirii numitorului comun de convertire a valorilor mobiliare, in venituri pe baza unui coeficient de
convertibilitate a valorilor de piaţa a celor doua categorii de valori.
! Avand in vedere scopul prezentei evaluari, au fost avute in vedere recomandarile IVS 230 - Drepturi
asupra proprietatii imobiliare.
Standardele de evaluare
! Standardele internationale de evaluare adoptate de catre Asociatia Nationala a Evaluatorilor din
Romania ANEVAR - 2012; Standardele internationale de evaluare IVS 2011:
- Cadrul General International de Evaluare;
- IVS 101 - Scopul lucrarii;
- IVS 102 - Modul de implementare;
- IVS 103 - Metode de raportare;
- IVS 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare;
Data estimarii valorii
! La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul pietii aferente lunii octombrie 2012,
data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator.
Trebuie avut in vedere ca la data intocmirii prezentului raport de evaluare, piata in ansamblul ei poate suferii
modificari fata de data la care va fi utilizat prezentul raport de evaluare.
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “FABRICA DE TEVI DIN G.R.P.”! 5
Informatii utilizate
! Informatiile utilizate au fost:
- Standardele de evaluare ANEVAR 2012;
- Standardele internationale de evaluare IVS 2011;
- Buletinele informative publicate de ANEVAR si de Corpul Expertilor Tehnici
- “Evaluarea proprietatii industriale si ale afacerii” si alte documentatii de specialitate
- Buletinele informative publicate de Corpul Expertilor Tehnici din Romania
- Rapoarte anuale privind piata titlurilor de valore si piata bursiera;
- Publicatii on-line ale site-urilor de specilitate;
- Documentele puse la dispozitie de catre debitoarea SC ROMANO-TUB SA - in insolventa;
!
! Evaluatorul nu isi asuma niciun fel de raspundere pentru datele puse la dispozitie de catre
societate si nici pentru rezultatele obtinute in cazul in care acestea sunt viciate de date incomplete
sau gresite.
Ipoteze si conditii speciale/limitative
! La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia
evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri
din acest raport. Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de
evaluare sunt urmatoarele:
! Ipoteze:
• Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind situatia juridica, a suprafetei si consideratiilor privind
titlurile de proprietate. Se presupune ca drepturile de proprietate sunt considerate reale si tranzactionabile;
• Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe documentele puse la dispozitie evaluatorului si au fost
prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare;
• Proprietatea imobiliara a fost evaluate in ansamblul acestuia, in ipoteza transferului integral al dreptului de
proprietate;
• Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in
lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “FABRICA DE TEVI DIN G.R.P.”! 6
• Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existand
posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.
! Conditii limitative:
• Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare si de mediatizare a acestuia;
• Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna
marturie in instanta relativ la societatea in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de
intelegeri in prealabil;
• Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu
trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;
• Prezentul raport de evaluare se adreseza creditorilor din procedura de insolventa a SC ROMANO-TUB
SA - in insolventa.
Clauza de confidentialitate
! Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre solicitant,
corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzantele din
Romania valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de
timp limitat dupa aceasta data (maxim 12 luni avand in vedere dinamica pietei imobiliare), in care conditiile
specifice nu sufera modificari semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie
analizata in contextul economic general (octombrie 2012) data avuta in vedere in cadrul operatiunii de
evaluare si data la care s-a luat in considerare stadiul pietii.
! Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat. Nu acceptam nici o
responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici
o circumstanta.
Abordari in evaluare - alegerea metodei de evaluare
Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de lichidare asa cum a fost definita anterior.
Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata abordarea prin comparatii de piata.
Etapele parcurse:
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “FABRICA DE TEVI DIN G.R.P.”! 7
• documentarea, pe baza materialului pus la dispozitie de catre proprietar;
• inspectia amplasamentului, aprecierea caracteristicilor acestuia, identificarea potentialului de conformare
la variantele fezabile de dezvoltare;
• stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;
• selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;
• deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama la
derularea tranzactiei;
• analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii;
• aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietatii imobiliare.
! Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru
recomandate de catre ANEVAR.
! Evaluarea terenurilor este realizata prin piata, respectiv prin intermediul comparatiilor relative. In
analiza comparatiilor relative a fost utilizata tehnica calitativa pentru prelucrarea datelor si informatiilor de
piata; aceasta tehnica reprezinta studiul relatiilor indicate de datele de piata fara a recurge la cuantificari.
Metoda reflecta natura imperfecta a pietelor imobiliare. Pentru aplicarea acestei tehnici am analizat vanzarile
comparabile, pentru a determina daca acestea au caracteristici inferioare, superioare sau egale fata de
proprietatile evaluate. S-a utilizat o varianta a analizei comparatiilor relative, respectiv analiza clasamentului.
In analiza rangului, tranzactiile comparabile au fost incluse intr-un clasament, in ordine descrescatoare din
punct de vedere al atractivitatii.
Analiza datelor
Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin cost
! Abordarea prin cost ofera o indicatie asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform caruia
un cumparator nu va plati mai mult pentru un activ, decat costul necesar obtinerii unui activ cu aceeasi
utilitate, fie prin cumparare, fie prin construire.
Constructie Suprafata (mp)
Cost unitar inlocuire (ron/mp)
Cost inlocuire (ron)
C1 - hala depozit 3.519 1.380 4.856.220 RON
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “FABRICA DE TEVI DIN G.R.P.”! 8
Constructie Suprafata (mp)
Cost unitar inlocuire (ron/mp)
Cost inlocuire (ron)
C2 - sediu social 321 2.300 738.300 RON
C3 - depozit 112 1.380 154.560 RON
C4 - cabina poarta 22 1.150 25.300 RON
C5 - post trafo 22 1.150 25.300 RON
C6 - rezervor apa 81 900 72.900 RON
C7 - statie pompe 51 900 45.900 RON
C8 - platforma ventilatie 51 865 44.115 RON
C9 - platforma combustibil 31 865 26.815 RON
C10 - platforma combustibil 31 865 26.815 RON
C11 - rezervor ape menajere 2 900 1.800 RON
Total generalTotal generalTotal general 6.018.025 RON
! Conform metodei estimarii prin cost, a rezultat ca valoarea de piata a imobilului este de 6.018.025 ron,
iar in ipoteza unei vanzari fortate de procedura de lichidare judiciara, valoarea de vanzare fortata se reduce
cu cel putin15% fata de valoarea piata, respectiv maxim 5.115.321 ron.
Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin venit
! Abordarea prin venit ofera o indicatie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare intr-o
singura valorea a capitalului.
Stabilirea chiriei de lucru obtenabile (CL)
Din analiza pietei imobiliare a spatiilor comerciale, chiria posibil de obtinut din spatiul analizat este de 8 ron/
mp.
CL = 8 ron/mp/luna x 4.243 mp = 33.944 ron/luna;
Stabilirea venitului potential brut (VPB) si a venitului brut efectiv (VBE)
VPB = 12 x CL = 12 x 33.944 = 407.328 ron/an
Gradul de neocupare (GN) are valoarea estimata de 0%;
VBE = 407.328 x 100% = 407.328 ron/an
Estimarea cheltuielilor aferente proprietatii, suportate de catre proprietar (CH)
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “FABRICA DE TEVI DIN G.R.P.”! 9
Cheltuielile aferente proprietatii sunt urmatoarele:
CE = cheltuieli anuale cu impozitele şi taxe locale: pentru societatile comerciale acesta este
de 1% din valoarea declarata (de obicei valoarea de piata) 6.642.707 ron x 0,5% = 33.213 ron
A = cheltuieli cu asigurarea imobilului. Pentru acest tip de spatiu comercial prima anuală de
asigurare este de 0,1% din valoarea spatiului:
6.642.707 ron x 0,1% = 6.642 ron
R = provizioane pentru reparatia capiatala a spatiului comercial precum si a partilor comune din cladire:
apreciate de expert la 0,3% din valoarea de nou (la 15 ani trebuiesc reparate/inlocuite instalatiile, finsajele,
invelitoarea, etc 6.642.707 x 0,3% = 19.928 ron G = gestionare contract de inchiriere 1% din venituri 407.328
ron x 1% = 4.073 ron
! Rezulta total cheltuieli aferente proprietatii: CH=CE +A+R+G CH = 33.213 ron/an + 6.642 ron/an +
19.928 ron/an + 4.073 ron/ an = 63.856 ron/an.
Determinarea venitului net din exploatare (VNE)
VNE = VBE - CH
VNE = 407.328 – 63.856 = 343.472 ron
Stabilirea ratei de capitalizare
Algorimul de calcul C = Co + R, unde:
Co = rata neutră de capitalizare egala cu dobânda la plasamentele financiare cu risc zero
se determina ca rata dobanzilor reale (curatate de inflatie) practicate de catre banci, CEC sau alte institutii
financiare, sau randamentul real al unor plasamente alternative (certificate de trezorerie).
-! putem estima o dobanda la plasamentele in certificatele de trezorerie de 9% (in conditii de inflatie);
- rata inflatiei pentru anul 2011 = 7%
Rezulta: Co = (0,09-0,07)/(1+0,07) = 0,0187 = 1,87%, rotund 2%
R = riscurile specifice de plasament
- risc de afacere imobiliara cu spatii industriale, riscul de plasament este mediu, respectiv 1,5%
- risc pentru spatiu aflat intr-un amplasament bun, riscul de plasament este mediu, respectiv 1,5%
- randamentul suplimentar asteptat de investitori 1%
Rezultă: C = 2% + 1,5% + 1,5% + 1% = 6%
VF = VNE/C = 343.472/0,06 = 5.724.533 ron
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “FABRICA DE TEVI DIN G.R.P.”! 10
! Conform metodei estimarii prin venit, a rezultat ca valoarea de piata a imobilului este de 5.724.533
ron, iar in ipoteza unei vanzari fortate de procedura de lichidare judiciara, valoarea de vanzare fortata se
reduce cu cel putin15% fata de valoarea piata, respectiv maxim 4.865.853 ron.
Reconciliere rezultatelor
! In urma evaluarii efectuate si a analizei informatiilor aplicabile si a factorilor relevanti, opinia
evaluatorului este ca valoarea de lichidare a proprietatii imobiliare descrise va trebui sa tina seama de
valoarea obtinuta prin metodele folosite.
Valoare de piata estimata imobil - 6.000.000 ron
Valoare maxima de vanzare fortata imobil - 5.100.000 ron
! Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea
sunt:
- valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in
prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei lunii octombrie 2012;
- valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele
legale;
- valoarea este o estimare;
- valoarea este subiectiva;
- evaluarea este o opinie asupra unei valori;
- valoarea nu contine cota de TVA;
! Raportul a fost pregatit in conformitate cu standardele, recomandarile si metodologie de lucru
recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania), precum si a Standardelor
de Evaluare ANEVAR 2012.
EVALUATOR, Ing. DICA Cristina
RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “FABRICA DE TEVI DIN G.R.P.”! 11