old.csm1909.roold.csm1909.ro/csm/linkuri/30_05_2017__88299_ro.doc · web viewnr....

„Consiliul Superior al Magistraturii este garantul independenţei justiţiei”

(art. 133 alin. 1 din Constituţie, republicată)

Page

105

Inspecţia Judiciară

Nr. 4160/IJ/2252/DIJ/2016

R A P O R T D E C O N T R O Lprivind practica instanţelor de judecată în cauzele având ca obiect

pronunţarea unor hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare

CAPITOLUL IAspecte introductive

§1. Modalitatea de stabilire a controlului şi a echipei de control

Prin Ordinul de serviciu nr. …/2016 al Inspectorului-şef al Inspecţiei Judiciare din cadrul Consiliul Superior al Magistraturii, în temeiul art. 7 alin. 1 lit. g din Regulamentul de organizare şi funcţionare a Inspecţiei Judiciare şi al art. 61 raportat la art. 55 lit. c şi art. 59 din Hotărârea nr…./2012 a Consiliului Superior al Magistraturii pentru aprobarea Regulamentului privind normele pentru efectuarea lucrărilor de inspecţie de către Inspecţia Judiciară, s-a dispus efectuarea unui control tematic având ca obiectiv practica instanţelor de judecată în cauzele având ca obiect pronunţarea unor hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare (act autentic).

Prin acelaşi ordin de serviciu, a fost stabilită şi echipa de control, în următoarea componenţă: inspector judiciar …. - coordonator de echipă, inspector judiciar ….., inspector judiciar ….. şi inspector judiciar …...

Număr de înregistrare în registrul de evidenţă a prelucrărilor de date cu caracter personal - 23261

Adresa: Bucureşti, Bd. Regina Elisabeta nr. 40, Sector 5Fax: 021.322.62.96

Web: www.inspectiajudiciara.ro



Page

105


§2. Obiectivele controlului

Obiectivele controlului, desfăşurat în perioada … septembrie 2016 - … octombrie 2016, au avut în vedere perioada 1 ianuarie 2015 la zi, controlul fiind efectuat pe baza datelor comunicate de către conducerile judiciare ale instanţelor, coroborate cu informaţiile din baza de date Ecris, precum şi a relaţiilor suplimentare solicitate, date din Statis, relaţii de la Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România, acte de la Inspecţia Judiciară.

În vederea efectuării verificărilor, prin adresele nr. .../IJ/…/DIJ/2016 din … 2016 au fost solicitate curţilor de apel – cu excepţia instanţelor militare, precum şi a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, unde au fost efectuate verificări pentru prelevarea datelor statistice din baza de date Ecris – comunicarea următoarelor date, informaţii şi documente, la nivel centralizat:

1. - date statistice privind cauzele soluţionate în perioada 1 ianuarie 2015 – 1 septembrie 2016, indiferent de data înregistrării, precum şi cele privind cauzele înregistrate în aceeaşi perioadă, chiar dacă nu au fost soluţionate, inclusiv cauzele suspendate, care au ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de vânzare-cumpărare (cu orice obiect al cererii: teren agricol, intravilan, extravilan, construcţie, autoturism etc. şi cu orice denumire dată de parte cererii de chemare în judecată), cu indicarea următoarelor informaţii: numărul de dosar, data înregistrării, temeiul juridic al cererii, stadiul procesual, numărul şi data hotărârii, data redactării, data înaintării în calea de atac, data şi modalitatea rămânerii definitive/irevocabile;

2. - ponderea procentului de atacabilitate al hotărârilor care ţin loc de vânzare-cumpărare din numărul total de hotărâri pronunţate în această materie, la nivelul fiecărei instanţe judecătoreşti;

3. - ponderea numărului cauzelor care au ca obiect hotărârile care ţin loc de vânzare-cumpărare din numărul total de cauze civile de la nivelul fiecărei instanţe şi din numărul total de cauze, cu prezentarea unor date statistice privind cei trei indicatori: număr total de cauze înregistrate, număr de cauze civile, număr de cauze cu obiectul specificat;

4. - identificarea problemelor de drept care au determinat soluţii diferite ale instanţele judecătorești, creând astfel practică judiciară neunitară la Curtea de apel şi la instanţele arondate, în ceea ce priveşte soluţionarea unor asemenea






Page

105


cereri (de exemplu: prescripţie cererii de chemare în judecată, competenţa instanţei, înregistrarea cererilor, admisibilitatea cererilor, timbrajul, capacitatea procesuală, caracterul contencios/necontencios, modul de probare a pretenţiilor, carte funciară, certificat fiscal, avize speciale, dreptul de preemţiune, conţinutul hotărârii, data constitutivă de drepturi, comunicare la diverse instituţii pentru înregistrare, vânzarea drepturilor litigioase, „dosare-clonă” ş.a.);

5. - dacă au fost identificate acţiuni în justiţie în legătură cu hotărârile care ţin loc de act de vânzare-cumpărare (plângeri împotriva încheierilor registratorilor de proprietate sau actelor notarului), cu prezentarea exemplificativă a unor numere de dosare;

6. - petiţii înregistrate la BIRP în legătură obiectul controlului (altele decât cele adresate Inspecţiei Judiciare), modul lor de soluţionare, şi solicitări ale altor instituţii; precum şi dacă au fost publicate în perioada de referinţă în mass-media centrală sau locală articole de presă în legătură cu aspectele care formează obiectul verificărilor;

7. - menţionarea situaţiilor în care au fost solicitate relaţii din partea unităţilor de parchet cu privire la cauze care fac obiectul controlului;

8. - vulnerabilităţi identificate la nivelul instanţelor judecătoreşti în legătură cu problematica analizată şi modul în care acestea au fost remediate;

9. - propuneri privind modificări ale normelor legale şi regulamentare aplicabile în vederea asigurării unei practici judiciare şi administrative unitare;

10. - furnizarea altor date şi informaţii apreciate ca relevante în vederea identificării aspectelor necesare efectuării controlului, interesând în mod special posibilitatea diseminării aspectelor de bune practici şi înlăturarea deficienţelor şi vulnerabilităţilor în materie.

CAPITOLUL II

§ 1. Norme legale incidente şi acte conexe

a. Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente:






Page

105


Circulaţia juridică a terenurilor. În situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract (art. 5 din Titlul X, abrogat prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil).

b. Codul civil (dispoziţii principale):

Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preţ pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească (art. 1.650).

Transmiterea proprietăţii. Cu excepţia cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voinţa părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă (art. 1.674).

Forma cerută pentru înscrierea în cartea funciară. În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară (art. 1244).

Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea. În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese. De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel (art. 1.279).

Promisiunea de vânzare şi promisiunea de cumpărare. Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul






Page

105


trebuia încheiat. Dispoziţiile se aplică în mod corespunzător în cazul promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpărare, după caz (art. 1.669).

Răspunderea contractuală. Orice persoană trebuie să îşi execute obligaţiile pe care le-a contractat. Atunci când, fără justificare, nu îşi îndeplineşte această îndatorire, ea este răspunzătoare de prejudiciul cauzat celeilalte părţi şi este obligată să repare acest prejudiciu, în condiţiile legii (art. 1.350).

Executarea obligaţiei de a face. În cazul neexecutării unei obligaţii de a face, creditorul poate, pe cheltuiala debitorului, să execute el însuşi ori să facă să fie executată obligaţia (art. 1.528).

Regulile privind obligarea autorului lucrării la cumpărarea imobilului. Ori de câte ori proprietarul optează pentru obligarea autorului lucrării la cumpărarea imobilului, în absenţa înţelegerii părţilor, proprietarul poate cere instanţei judecătoreşti stabilirea preţului şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare (art. 592).

Acţiunea în prestaţie tabulară. În cazurile în care cel obligat să transmită, să constituie ori să modifice în folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu îşi execută obligaţiile necesare pentru înscrierea în cartea funciară, se va putea cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea; dreptul la acţiune este prescriptibil în condiţiile legii. Dacă acţiunea în prestaţie tabulară a fost notată în cartea funciară, hotărârea judecătorească se va înscrie, din oficiu, şi împotriva acelora care au dobândit vreun drept tabular după notare (art. 896).

Notarea antecontractelor şi a pactelor de opţiune. Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancţiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul. Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui. Promisiunea se va putea radia, dacă cel îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui sau dacă, între timp, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului. Radierea se va dispune din oficiu, dacă, până la expirarea termenului de 6 luni n-a fost






Page

105


cerută înscrierea dreptului care a făcut obiectul promisiunii, cu excepţia cazului când cel îndreptăţit a cerut notarea în cartea funciară a acţiunii. De asemenea, promisiunea se va radia din oficiu în toate cazurile când, până la încheierea contractului amintit ori până la soluţionarea definitivă a acţiunii, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului. Dispoziţiile se aplică prin asemănare şi pactelor de opţiune notate în cartea funciară. În aceste cazuri, dacă, până la expirarea termenului stipulat în contract pentru exercitarea opţiunii, beneficiarul pactului nu solicită, în baza declaraţiei de opţiune şi a dovezii comunicării sale către cealaltă parte, întabularea dreptului ce urmează a fi dobândit, se va dispune din oficiu radierea pactului înscris în folosul său (art. 906).

c. Codul de procedură civilă:

Cuprinsul cererii de chemare în judecată. Cererea de chemare în judecată va cuprinde şi obiectul cererii şi valoarea lui, după preţuirea reclamantului, atunci când acesta este evaluabil în bani, precum şi modul de calcul prin care s-a ajuns la determinarea acestei valori, cu indicarea înscrisurilor corespunzătoare. Pentru cererile având ca obiect un drept de proprietate sau alte drepturi reale asupra unui imobil, valoarea lor se determină în funcţie de valoarea impozabilă, stabilită potrivit legislaţiei fiscale. În cazul în care valoarea impozabilă nu este stabilită vor fi avute în vedere înscrisurile prezentate şi explicaţiile date de părţi. Pentru identificarea imobilelor se vor arăta localitatea şi judeţul, strada şi numărul, iar în lipsă, vecinătăţile, etajul şi apartamentul, precum şi, când imobilul este înscris în cartea funciară, numărul de carte funciară şi numărul cadastral sau topografic, după caz. La cererea de chemare în judecată se va anexa extrasul de carte funciară, cu arătarea titularului înscris în cartea funciară, eliberat de biroul de cadastru şi publicitate imobiliară în raza căruia este situat imobilul, iar în cazul în care imobilul nu este înscris în cartea funciară, se va anexa un certificat emis de acelaşi birou, care atestă acest fapt (art. 194 comb. cu art. 104 rap. la art. 98).

d. OUG nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru:

Acţiunile şi cererile evaluabile în bani, introduse la instanţele judecătoreşti, se taxează cu sume prestabilite, pe clase de valoare. Se taxează în acest mod şi acţiunile prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc






Page

105


de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile sau de constituire a unor drepturi reale asupra acestora (art. 3).

În cazul cererilor prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanţa de judecată va solicita extras de carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei publice locale şi dovada debitelor la zi ale cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari. Dispoziţiile art. 20 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, cu modificările ulterioare, se aplică în mod corespunzător. În cazul acestor cereri, dacă instanţa de judecată va dispune efectuarea unei expertize tehnice judiciare, aceasta va fi avizată de oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară (art. 57).

e. Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari:

Proprietarii care îşi înstrăinează apartamentele sau spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă sunt obligaţi ca la întocmirea formelor de înstrăinare să facă dovada achitării la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari. Notarii publici nu vor autentifica actele de înstrăinare fără o adeverinţă din partea asociaţiei de proprietari, care să reprezinte dovada achitării la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, eliberată în original sub semnătura preşedintelui şi a administratorului asociaţiei de proprietari, cu precizarea numelui şi prenumelui acestora, şi cu ştampila asociaţiei de proprietari. Actele de înstrăinare încheiate cu nerespectarea acestei obligaţii sunt nule de drept. În cazul existenţei unor datorii către asociaţia de proprietari, înstrăinarea proprietăţii se poate face numai dacă se introduce în contract o clauză privitoare la preluarea datoriilor de către cumpărător (art. 20).

f. Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului:






Page

105


În toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară. Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de această lege (art. 5).

Prevederile legii nu se aplică antecontractelor şi pactelor de opţiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia (art. 20, declarat ulterior neconstituţional).

g) Ordin (comun) privind aprobarea normelor metodologice pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului (Ministerul Agriculturii şi Dezvoltării Rurale Nr. 719 din 12 mai 2014; Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice Nr. 740 din 13 mai 2014; Ministerul Apărării Naţionale Nr. 57 din 13 mai 2014; Ministerul Culturii Nr. 2.333 din 13 mai 2014), publicat în Monitorul Oficial Nr. 401 din 30 mai 2014:

Norme metodologice se aplică transferului dreptului de proprietate realizat în baza unui contract de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public, precum şi în baza unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare, dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie. Condiţiile de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole situate în extravilan, potrivit art. 2 alin. (3) din Legea nr. 17/2014, cu modificările ulterioare, sunt cumulative.

În îndeplinirea dispoziţiilor prevăzute de lege, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a terenului agricol situat în extravilan, notarul public solicită şi următoarele acte, după caz:






Page

105


- avizul specific emis de către Ministerul Apărării Naţionale în condiţiile prevăzute la art. 3 alin. (1) - (3) din lege şi ale normelor metodologice de aplicare a acesteia prevăzute în anexa nr. 2 la ordin, dacă această situaţie este menţionată în cartea funciară la data solicitării extrasului de carte funciară pentru autentificare, în original sau copie legalizată; în situaţia în care avizul nu este comunicat în termenul de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii, acesta se consideră ca fiind favorabil, situaţie confirmată prin dovada înregistrării cererii sau recipisa cu confirmarea de primire de către minister şi declaraţia pe propria răspundere a proprietarului că avizul nu a fost comunicat în termenul sus-menţionat; potrivit art. 3 alin. (2) din lege, avizul Ministerul Apărării Naţionale nu se solicită în cazul în care contractul de vânzare-cumpărare se încheie cu un preemptor;

- adresă emisă de primărie, prin care se comunică dacă este sau nu este necesar avizul specific al Ministerului Culturii, iar, după caz, avizul specific emis de către acest minister, în condiţiile prevăzute la art. 3 alin. (4) din lege şi ale normelor metodologice de aplicare a acesteia prevăzute în anexa nr. 3 la ordin, dacă această situaţie este notată în cartea funciară la data solicitării extrasului de carte funciară pentru autentificare, în original sau copie legalizată; în situaţia în care avizul nu este comunicat în termenul de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii, acesta se consideră ca fiind favorabil, situaţie confirmată prin dovada înregistrării cererii sau recipisa cu confirmarea de primire de către minister şi declaraţia pe propria răspundere a proprietarului că avizul nu a fost comunicat în termenul sus-menţionat;

- avizul final prevăzut la art. 9 din lege, emis de către Ministerul Agriculturii şi Dezvoltării Rurale prin structura centrală, respectiv structurile teritoriale, în condiţiile prevăzute la art. 10 alin. (1) din lege şi ale normelor metodologice de aplicare a acesteia prevăzute în anexa nr. 1 la ordin;

- adeverinţa emisă de către primării în cazul în care vânzarea terenului este liberă, însoţită de copia ofertei de vânzare certificată pentru conformitate de către funcţionarii primăriei.

Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit în baza unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare sau în baza unui contract de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public va fi însoţită de copia legalizată a următoarelor înscrisuri:






Page

105


- avizul specific emis de către Ministerul Apărării Naţionale în condiţiile prevăzute la art. 3 alin. (1) - (3) din lege şi ale normelor metodologice de aplicare a acesteia prevăzute în anexa nr. 2 la ordin, după caz;

- adresă emisă de primărie, prin care se comunică dacă este sau nu este necesar avizul specific al Ministerului Culturii, iar, după caz, avizul specific emis de către acest minister, în condiţiile prevăzute la art. 3 alin. (4) din lege şi ale normelor metodologice de aplicare a acesteia prevăzute în anexa nr. 3 la ordin;

- avizul final prevăzut la art. 9 din lege, emis de către Ministerul Agriculturii şi Dezvoltării Rurale prin structura centrală, respectiv structurile teritoriale, în condiţiile prevăzute la art. 10 alin. (1) din lege şi ale normelor metodologice de aplicare a acesteia prevăzute în anexa nr. 1 la ordin, după caz;

- antecontractul încheiat anterior pronunţării hotărârii judecătoreşti;- declaraţia autentică pe propria răspundere a proprietarului că avizul

specific al Ministerului Apărării Naţionale şi/sau avizul specific al Ministerului Culturii nu au/a fost comunicate/comunicat în termenul de 20 de zile lucrătoare prevăzut de lege;

- adeverinţa în original emisă de către primării în cazul în care vânzarea terenului este liberă, însoţită de copia ofertei de vânzare certificată pentru conformitate de către funcţionarii primăriei.

În cazul în care înscrisurile prevăzute mai sus sunt menţionate în cuprinsul hotărârii judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare sau în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public, nu este necesară ataşarea acestora la cererea de înscriere.

Neprezentarea înscrisurilor prevăzute, în cazul în care acestea nu sunt prevăzute în cuprinsul înscrisului justificativ, atrage respingerea cererii de înscriere (art. 11 din Anexa 1).

h. Decizia (HP) nr. 24 din 26 septembrie 2016, pronunţată în Dosarul nr. 1765/1/2016 al Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept în materie civilă:

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a admis sesizarea formulată de către Tribunalul Giurgiu - Secţia civilă, în dosarul nr. 4929/236/2014, privind pronunţarea unei hotărâri prealabile şi, în consecinţă, a stabilit că:






Page

105


Dispoziţiile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, cu modificările şi completările ulterioare, se aplică promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare privind terenuri agricole situate în extravilan, încheiate anterior intrării în vigoare a acestui act normativ, indiferent de momentul sesizării instanţei.

Instanţa de judecată poate dispune îndeplinirea formalităţilor în vederea obţinerii avizelor prevăzute la art. 3 şi art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, de la autorităţile competente şi parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempţiune prevăzut de art. 4 din acelaşi act normativ, în cursul judecăţii.

i. Decizia nr. 755/2014 a Curţii Constituţionale a României referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 20 alin. (1) teza privitoare la antecontracte din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului (publicată în Monitorul Oficial Nr. 101 din 9 februarie 2015):

Prevederile art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia sunt neconstituţionale.

j) Legea 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare:

Înscrierile în cartea funciară sunt: întabularea, înscrierea provizorie şi notarea. Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza înscrisului autentic notarial sau






Page

105


a certificatului de moştenitor, încheiate de un notar public în funcţie în România, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă şi irevocabilă sau pe baza unui act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis în mod valabil. Drepturile reale imobiliare şi promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta, înscrise în baza unor acte juridice în care părţile au stipulat rezilierea sau rezoluţiunea în baza unor pacte comisorii, se radiază (şi) în baza unei hotărâri judecătoreşti (art. 24).

Procedura de înscriere în cartea funciară. Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă ce poartă menţiunea „conform cu originalul” se comunică de îndată, din oficiu, biroului teritorial de către instanţa care s-a pronunţat ultima asupra fondului, în vederea efectuării înscrierilor dispuse privitoare la drepturile reale tabulare, actele şi faptele juridice, precum şi la oricare raporturi juridice supuse publicităţii, referitoare la imobilele înscrise în cartea funciară (art. 29 alin. 5).

Act prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar. Instanţa judecătorească va transmite, în termen de 3 zile, hotărârea rămasă definitivă şi irevocabilă, constitutivă sau declarativă asupra unui drept real imobiliar, la biroul teritorial în a cărui rază de activitate se află imobilul. Instanţa judecătorească nu va trece la dezbaterea în fond a acţiunii privind desfiinţarea actului juridic supus înscrierii, dacă acesta nu a fost înscris, în prealabil, pentru informare, în cartea funciară.

k. Legea nr. 127/2013 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 121/2011 pentru modificarea şi completarea unor acte normative (publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 246 din 29 aprilie 2013):

Astfel, prin art. VII5 (pct. 3) se arată că Legea cadastrului şi a publicităţii

imobiliare nr. 7/1996, republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 83 din 7 februarie 2013, se modifică şi se completează după cum urmează:

La articolul 24, după alineatul (4) se introduce un nou alineat, alineatul (5), cu următorul cuprins: «(5) Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real în legătură cu acesta






Page

105


şi actele de alipire şi dezlipire a imobilelor înscrise în cartea funciară se încheie în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.»

Ulterior, art. II din Legea nr. 221/2013 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 12/2013 pentru reglementarea unor măsuri financiar-fiscale şi prorogarea unor termene şi de modificare şi completare a unor acte normative, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 434 din 17 iulie 2013, a abrogat în mod expres această obligaţie.

Deci, între 2 mai şi 19 iulie 2013, a existat obligaţia încheierii în formă autentică a antecontractelor de vânzare, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului.

l) Decizia (RIL) nr. 8 din 10 iunie 2013 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie - Completul competent să judece recursul în interesul legii, în dosarul nr. 5/2013 privind caracterul acţiunii în pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui imobil şi stabilirea competenţei teritoriale în judecarea acestei acţiuni (publicată în Monitorul Oficial Nr. 581 din 12 septembrie 2013):

Prin decizie, se stabileşte că acţiunea prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui imobil are caracterul unei acţiuni personale imobiliare.

Competenţa teritorială de soluţionare a unei astfel de acţiuni, înregistrată înainte de data de 15 februarie 2013, se determină în condiţiile art. 5, 7 şi, respectiv, art. 10 pct. 1 din Codul de procedură civilă în vigoare la data înregistrării cererii.

m) Decizia (RIL) nr. 12 din 8 iunie 2015 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie - Completul competent să judece recursul în interesul legii, în dosarul nr. 6/2015, cu referire la admisibilitatea acţiunii privind validarea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil determinat, în situaţia în care promitentul-vânzător are doar o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate asupra acestuia (publicată în Monitorul Oficial Nr. 678 din 7 septembrie 2015):

Prin decizie, se admite recursul în interesul legii formulat de Colegiul de conducere al Curţii de Apel Suceava şi, în consecinţă, stabileşte că:






Page

105


În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 din Codul civil de la 1864, art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu modificările şi completările ulterioare, art. 1.279 alin. (3) teza I şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, în situaţia în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deşi nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalţi coproprietari.

n) Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal (abrogată de la 1 ianuarie 2016, prin noul Cod fiscal):

Venituri din transferul proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal. Instanţele judecătoreşti care pronunţă hotărâri judecătoreşti rămase definitive şi irevocabile/hotărâri judecătoreşti definitive şi executorii comunică organului fiscal competent hotărârea şi documentaţia aferentă în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive şi irevocabile/definitive şi executorii a hotărârii.

o) Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal:

Definirea venitului din transferul proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal. La transferul dreptului de proprietate şi al dezmembrămintelor acestuia, prin acte juridice între vii asupra construcţiilor de orice fel şi a terenurilor aferente acestora, precum şi asupra terenurilor de orice fel fără construcţii, contribuabilii datorează un impozit care se calculează astfel: a) pentru construcţiile de orice fel cu terenurile aferente acestora, precum şi pentru terenurile de orice fel fără construcţii, dobândite într-un termen de până la 3 ani inclusiv: (i) 3% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv; (ii) peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv; b) pentru imobilele descrise la lit. a), dobândite la o dată mai mare de 3 ani: (i) 2% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv; (ii) peste 200.000 lei, 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv. Impozitul se calculează la valoarea declarată de părţi în actul prin care se transferă dreptul de proprietate sau dezmembrămintele sale. În cazul în care valoarea declarată este inferioară valorii






Page

105


minime stabilite prin studiul de piaţă realizat de către camerele notarilor publici, notarul public notifică organelor fiscale respectiva tranzacţie. Camerele notarilor publici actualizează cel puţin o dată pe an studiile de piaţă care trebuie să conţină informaţii privind valorile minime consemnate pe piaţa imobiliară specifică în anul precedent şi le comunică direcţiilor generale regionale ale finanţelor publice din cadrul A.N.A.F. Impozitul se calculează şi se încasează de notarul public înainte de autentificarea actului. Impozitul calculat şi încasat se plăteşte până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a fost încasat. În cazul în care transferul dreptului de proprietate sau al dezmembrămintelor acestuia se realizează prin hotărâre judecătorească ori prin altă procedură, impozitul se calculează şi se încasează de către organul fiscal competent, pe baza deciziei de impunere în termen de 60 de zile de la data comunicării deciziei. Instanţele judecătoreşti care pronunţă hotărâri judecătoreşti rămase definitive şi irevocabile/hotărâri judecătoreşti definitive şi executorii comunică organului fiscal competent hotărârea şi documentaţia aferentă în termen de 30 de zile de la data hotărârii judecătoreşti rămase definitive şi irevocabile/hotărârii judecătoreşti definitive şi executorii (art. 111).

p) Legea nr. 70/2015 pentru întărirea disciplinei financiare privind operaţiunile de încasări şi plăţi în numerar şi pentru modificarea şi completarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 193/2002 privind introducerea sistemelor moderne de plată (publicată în Monitorul Oficial Nr. 242 din 9 aprilie 2015; Cap. I intră în vigoare la 30 zile de la data publicării în Monitorul Oficial al României, Partea I):

Operaţiunile de încasări şi plăţi în numerar între persoanele fizice, altele decât operaţiunile de încasări şi plăţi realizate prin intermediul instituţiilor care prestează servicii de plată autorizate de Banca Naţională a României sau autorizate în alt stat membru al Uniunii Europene şi notificate către Banca Naţională a României, potrivit legii, efectuate ca urmare a transferului dreptului de proprietate asupra unor bunuri sau drepturi, a prestării de servicii, precum şi cele reprezentând acordarea/restituirea de împrumuturi, se pot efectua în limita unui plafon zilnic de 50.000 lei/tranzacţie. Sunt interzise încasările şi plăţile fragmentate în numerar pentru tranzacţiile mai mari de 50.000 lei, precum şi fragmentarea unei tranzacţii mai mari de 50.000 lei (art. 10).






Page

105


Prevederile nu se aplică contractelor încheiate anterior intrării în vigoare a legii (art. 16). Nerespectarea prevederilor art. 10 constituie contravenţie, dacă faptele nu au fost săvârşite în astfel de condiţii încât, potrivit legii penale, să constituie infracţiuni, şi se sancţionează cu amendă de 10% din suma încasată/plătită care depăşeşte plafonul stabilit pentru fiecare tip de operaţiune, dar nu mai puţin de 100 lei (art. 12).

q) Codul de Procedură Fiscală, adoptat prin Legea Nr. 207 din 20 iulie 2015 (în vigoare de la data de 1 ianuarie 2016, conform art. 353):

Certificatul de atestare fiscală emis de organul fiscal local. Certificatul de atestare fiscală se emite de organul fiscal local, la solicitarea contribuabilului/plătitorului. Certificatul se emite şi la solicitarea autorităţilor publice în cazurile şi în condiţiile prevăzute de reglementările legale în vigoare, precum şi la solicitarea notarului public, conform delegării date de către contribuabil. Certificatul de atestare fiscală se eliberează pe baza datelor cuprinse în evidenţa creanţelor fiscale a organului fiscal local şi cuprinde obligaţiile fiscale restante şi, după caz, obligaţiile fiscale scadente până în prima zi a lunii următoare depunerii cererii, precum şi alte creanţe bugetare individualizate în titluri executorii emise potrivit legii şi existente în evidenţa organului fiscal local în vederea recuperării. Certificatul de atestare fiscală se emite în termen de cel mult două zile lucrătoare de la data solicitării şi este valabil 30 de zile de la data emiterii. Certificatul de atestare fiscală emis în condiţiile prezentului articol poate fi prezentat în original sau în copie legalizată oricărui solicitant. Pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a mijloacelor de transport, proprietarii bunurilor ce se înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează. Pentru bunul ce se înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în care se înstrăinează bunul, cu excepţia cazului în care pentru bunul ce se înstrăinează impozitul se datorează de altă persoană decât proprietarul. Actele prin care se






Page

105


înstrăinează clădiri, terenuri, respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor legale menţionate mai sus, sunt nule de drept (art. 159).

§ 2. Analiza datelor statistice

În cele ce urmează vor fi analizate datele statistice privitoare la obiectul controlului, prezentarea lor în formă brută fiind realizată în Anexa 1 la raport.

La nivelul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, au fost înregistrate un număr de 23 de cauze, dintre care au fost soluţionate 16; din restul de 7, un număr de 6 cauze sunt pe rol, iar o cauză este suspendată. Numărul de cauze menţionate este destul de redus, dacă raportarea se realizează la volumul de activitate de la nivelul instanţei supreme, pe anul 2015, ca o perioadă de referinţă mai exactă, an în care, potrivit Raportului privind starea justiţiei pe 2015 al Consiliului Superior al Magistraturii, au fost înregistrate 31.724 de dosare.

Sub aspectul repartizării volumului de activitate pe secţii, la nivelul anului 2015, Secţia I Civilă a avut un număr de 3.944 de dosare, iar Secţia a II-a Civilă a avut 4.457 de cauze.

Prin urmare, dacă raportăm, de exemplu, cele 11 cauze înregistrate pe 2015 la nivelul celor 2 secţii (civile) de la instanţa supremă, acestea reprezintă 0,034% din cele 31.274 de cauze totale înregistrate în aceeaşi perioadă şi, respectiv, 0,13% din cele 8401 de cauze cumulate ale celor două secţii civile; procente care pot fi asemănătoare, în linii mari, şi pe anul în curs.

Din datele statistice obținute, rezultă că numărul de cauze cu obiectul specificat este mai mare la nivelul judecătoriilor, număr care descreşte spre tribunale şi, cu mult mai mult, spre curţi, explicaţia principală fiind dată de competenţa materială care, de regulă, se împarte, la judecata în fond, între tribunale şi, mai ales, judecătorii, în funcţie de valoarea bunului.

Astfel, la nivelul curţilor de apel, au fost înregistrate în perioada de referinţă un număr de 168 de cauze, unele instanţe neavând nicio cauză cu acest obiect, cum este Curtea de Apel Ploieşti sau Curtea de Apel Galaţi, sau având un număr redus, între 2, ca la Curtea de Apel Târgu-Mureş şi 17, la Curtea de Apel Cluj. O notă specială trebuie făcută pentru Curtea de Apel Bucureşti, unde au fost înregistrate 67 de cauze, adică peste o treime dintre cauzele de la nivelul curţilor de apel. Ca medie, se poate aprecia că, la nivelul curţilor de apel, au fost înregistrate circa 7-8 dosare/curte de apel, dacă raportarea se face la cele






Page

105


14 curţi civile, în afară de Curtea de Apel Bucureşti, care nu intră în acest calcul, pentru motivul arătat.

Fiind numeric reduse, aceste cauze reprezintă un procent la fel de mic din numărul cauzelor totale/civile de la nivelul curţilor de apel, nereprezentând din acest punct de vedere vreo problemă, situaţia putând fi gestionată în condiţiile desfăşurării normale a activităţii.

La nivelul tribunalelor, se înregistrează un număr mai mare de cauze cu acest obiect, în număr de 2.744 de cauze.

Încercând o clasificare utilă, se poate constata că marea majoritate a tribunalelor au sub 100 de cauze, iar, dintre acestea, 25 de instanţe au sub 50 de cauze înregistrate, iar 10 au între 50 şi 92.

Opt instanţe se detaşează sub aspectul numărului, având mai mult de 100 de cauze înregistrate, sau chiar peste 200, după cum reiese din următoarea clasificare, în ordine descrescătoare a numărului cauzelor:

1. Tribunalul Giurgiu – 2782. Tribunalul Dolj – 2463. Tribunalul Olt – 2354. Tribunalul Bucureşti – 1465. Tribunalul Botoşani – 1426. Tribunalul Timiş – 1397. Tribunalul Dâmboviţa – 1378. Tribunalul Suceava – 137.

Din datele comunicate de către instanţe rezultă că numărul total al cauzelor înregistrate în perioada 1 ianuarie 2015-1 septembrie 2016, la nivelul tuturor celor 176 de judecătorii din întregul sistem judiciar, este de 16.185.

Aici trebuie precizat că o parte din aceste cauze au fost înregistrate în primă instanţă pe rolul judecătoriilor, dar aceleaşi dosare pot să figureze şi în datele comunicate de tribunale în faza procesuală a apelului, deci unele dintre acestea sunt reprezentate în calcule de două ori sau, după caz, de trei ori, dacă au fost înregistrate şi în recurs pe rolul curţilor de apel, cum comunică de altfel chiar Curtea de Apel Bucureşti. Similar, pentru cauzele înregistrate în primă instanţă






Page

105


pe rolul tribunalelor, acestea pot apărea şi în datele raportate de Curtea de Apel, dacă hotărârile pronunțate de tribunale au fost apelate.

Din datele şi informaţiile solicitate a fost calculat numărul total de cauze cu obiectul urmărit fără a distinge în funcţie de faza procesuală, dar tabelele anexate, comunicate de instanţe, ce cuprind nominal dosarele identificate, permit şi verificarea acestui aspect, fiind menţionat şi stadiul procesual al fiecărui dosar.

Diferenţe în identificarea cu exactitate a numărului de cauze înregistrate pot să provină chiar din utilizarea programelor informatice, cum este sistemul electronic ECRIS sau aplicaţia STATIS.

Ecris-ul poate furniza anumite informaţii incomplete din cauză că acest gen de cauze pot fi înregistrate sub mai multe forme ale obiectului, cum se va arăta mai jos, ceea ce face identificarea lor mai dificilă, după cum sistemul nu înregistrează un capăt de cerere dacă acesta nu este trecut în câmpul principal sau măcar în cel secundar al obiectului cererii, fiind vorba în special de acţiuni cu mai multe capete de cerere, iar solicitarea de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic este printre ultimele.

La Judecătoria Drăgăşani a fost înregistrată o situaţie asemănătoare, în sensul că din datele comunicate a rezultat că au fost înregistrate/soluţionate un număr foarte mare de cauze, dar acest număr era datorat, conform explicaţiilor prezentate, numărului mare de dosare închise şi apoi „redeschise”, astfel că sistemul informatic le considera ca fiind cauze noi. În aceste condiţii, utilizarea programului fără folosirea unor filtre suplimentare şi fără supunerea unei evaluări critice poate conduce la furnizarea unor date statistice eronate.

Şi utilizarea STATIS-ului trebuie realizată cu prudenţă, deoarece, aşa cum a rezultat chiar dintr-o situaţie practică indicată de către o instanţă, Judecătoria Râmnicu-Vâlcea, au existat anumite diferenţe la contabilizarea cauzelor înregistrate/soluţionate, iar această diferenţă a fost explicată de către un specialist IT prin aceea că, în aplicaţia STATIS, „dosarele soluţionate” se raportează la data închiderii finale a dosarului, adică în urma redactării hotărârii. Prin urmare, în aplicaţia STATIS pot să apară la numărătoare cauze în plus, deoarece acestea sunt dosare soluţionate prin hotărâre finală anterior perioadei de referinţă, dar documentul final a fost închis în aplicaţiile informatice ulterior începutului perioadei de raportare.






Page

105


Cu toate acestea, ceea ce s-a urmărit în control a fost o estimare a acestui gen de cauze prin prisma a două criterii principale, care, după cum se va arăta, vor fi combinate, şi anume criteriul numeric alături de ponderea procentuală a acestor cauze, în special din cauzele civile aflate pe rolul instanţelor.

În urma acestor precizări, se poate reţine, ca o imagine generală, că la nivelul judecătoriilor numărul total al dosarelor este de 16.185 de cauze.

La nivelul tribunalelor, sunt 2.744, însă, pentru că majoritatea dintre ele sunt soluţionate în căile de atac, rezultă că ele provin în mare parte dintre dosarele numărate deja la judecătorii.

La nivelul curţilor, situaţia este mult mai clară, deoarece aici nu sunt judecate cauzele respective decât în căile de atac, astfel că cele 168 de dosare au fost reţinute la numărătoarea la instanţele de fond, situaţie care se regăseşte şi la nivelul instanţei supreme, unde sunt oricum şi mai puţine cauze cu acest obiect, recte 23.

Cu precizarea că unele dintre dosare au fost înregistrate la mai multe instanţe, se poate aprecia că numărul total al cauzelor înregistrate pe rolul instanţelor judecătoreşti (la care s-a făcut raportarea, mai puţin Curtea Militară de Apel sau Tribunalul de minori şi familie) în perioada 1 ianuarie 2015- 1 septembrie 2016, indiferent de stadiul procesual, este 19.120, cum rezultă din graficul de mai jos.

Fig. 1. Numărul total al cauzelor cu obiectul specificat în perioada 1 ianuarie 2015-1 septembrie 2016.

Indiferent cum ar fi adiţionate dosarele de la instanţele superioare, ele nu influenţează evaluarea generală, care este dată în special de numărul cauzelor de la judecătorii, motiv pentru care şi analiza va fi concentrată pe acest palier.




ICCJ23

Curţi de apel 168

Tribunale 2.744

Judecătorii16.185

Total 19.120



Page

105


De altfel, preocuparea trebuie să fie direcţionată preponderent spre judecătorii tocmai pentru că la aceste instanţe sunt foarte multe soluţii pronunţate care nu mai sunt supuse controlului judiciar.

În primul rând, trebuie precizat că în Ecris există două modalităţi principale prin care pot fi înregistrate acest tip de acţiuni: prima este cu obiect „hotărâre care să ţină loc de vânzare-cumpărare”, în materia litigiilor cu profesionişti, iar a doua cu „hotărâre care să ţină loc de act autentic” în materia litigiilor civile.

În al doilea rând, datele comunicate de către instanţă au surprins un număr mai mare de cauze, fiind de altfel solicitat să fie comunicate datele privind acest tip de dosare indiferent de denumire; iar, pentru că situaţiile sunt atât de diverse, mare parte dintre relaţii au vizat şi situaţiile în care instanţele s-au pronunţat prin dispozitivul hotărârilor asupra antecontractelor, indiferent că era vorba de acţiuni în constatare sau obligaţii de a face sau indiferent dacă cererile au fost formulate pe cale principală sau printr-un petit secundar ori prin cererea de chemare în judecată sau prin cererea reconvenţională.

Aşa se explică de ce numărul cauzelor cu acest obiect din Ecris şi implicit din Statis este mai mic decât numărul cauzelor identificate şi trimise de către instanţe. De exemplu, în Statis nici nu pot defalcate cauzele care au ca obiect obligaţia de a face astfel încât să se stabilească numărul celor care vizează hotărâri care ţin loc de vânzare-cumpărare.

Astfel, din Statis rezultă următoarele date şi informaţii:Pentru perioada 1 ianuarie 2015-1 septembrie 2016, în materia litigiilor

civile, sunt înregistrate ca dosare nou-intrate un număr de 10.463 de „hotărâri care să ţină loc de act autentic”, stadiu procesual fond, dintre care 6708 pe 2015 (în scădere faţă de 19224 pe 2014) şi 3755 în 2016, până la 1 septembrie.

Referindu-ne exclusiv la acest criteriu, potrivit Statis cele mai multe cauze au fost înregistrate pentru întreaga perioadă de referinţă a controlului la următoarele 10 judecătorii:

1. Judecătoria Videle – 8392. Judecătoria Roşiori de Vede – 6543. Judecătoria Balş – 6184. Judecătoria Caracal – 360






Page

105


5. Judecătoria Drăgăşani – 3076. Judecătoria Craiova – 2737. Judecătoria Giurgiu – 2458. Judecătoria Blaj – 2069. Judecătoria Urziceni – 19910. Judecătoria Vânju-Mare – 194

Însă, pentru aceeaşi perioadă, în materia litigiilor cu profesionişti, mai sunt înregistrate 87 de cauze (49 în 2015 şi 38 în 2016, până la 1 septembrie), cu obiect „hotărâre care să ţină loc de vânzare-cumpărare”, date care nu modifică oricum ordinea de mai sus.

În total, numai pentru aceste două categorii de obiecte sunt 10.550 de cauze la nivelul judecătoriilor.

Din datele Statis mai rezultă şi că, pe ansamblu, numărul acestui gen de cauze este în scădere totuşi, deoarece dacă pentru perioada de referinţă au fost înregistrate 10.643 de cauze (doar materia civilă, mai relevantă), acest număr este mai mic decât numărul dosarelor înregistrate anterior pentru o perioadă similară, ca element de referinţă (1 ianuarie 2014-1 septembrie 2015), când au fost înregistrate 23.936 de cauze.

De altfel în 2014 au fost înregistrate 19.224 de cauze, care, la rândul său, era un număr în scădere faţă de 20897 din 2013.

Cu toate acestea, de exemplu, la unele instanţe, numărul cauzelor în 2014 a fost în creştere sau oricum foarte mare, ceea ce explică stocul mai mare din 2015 şi implicit numărul mai mare de cauze soluţionate faţă de numărul de cauze înregistrate în aceeaşi perioadă.

De exemplu, şi în acest clasament, locurile din faţă sunt ocupate de aceleaşi trei instanţe. Astfel, Judecătoria Balş a înregistrat în 2014 un număr de 1963 de cauze faţă de 761 în anul anterior; Judecătoria Videle a înregistrat în 2014 un număr de 2166 de cauze faţă de 1447 în anul anterior; Judecătoria Roşiori de Vede a înregistrat în 2014 un număr de 1280 de cauze faţă de 1867 în anul anterior.

Cum am arătat, în Ecris şi în Statis nu sunt evidenţiate toate situaţiile în care instanţele s-au pronunţat asupra acestui tip de cereri, ceea ce înseamnă că






Page

105


datele trebuie completate cu informaţiile comunicate de către instanţe, care au făcut o estimare mai amănunţită şi deci mai aproape de realitate.

Revenind deci la numărul total de dosare de la judecătorii, aşa cum rezultă din analiza relaţiilor comunicate de către instanţe, acesta este de 16.185, de unde rezultă, prin raportare la numărul de 176 de instanţe judecătoreşti de la acest nivel luate în calcul, o medie de aproape 92 de dosare/judecătorie.

De altfel, din verificarea punctuală şi din compararea indicatorilor de la fiecare judecătorie, prezentate în Anexa 1, a reieşit că majoritatea instanţelor se situează în jurul mediei şi sub ea, în sensul că 127 de instanţe (72,1%) au mai puţin de 92 de cauze înregistrate.

Cu excepţia a câteva instanţe care se situează imediat peste medie, adică Judecătoria Însurăţei (93), Judecătoria Târgu-Bujor (cu 97 de cauze înregistrate) şi Judecătoria Făurei (cu 99 de cauze), un număr de 47 de instanţe au peste 100 de cauze înregistrate, care pot fi considerate în mod clar peste medie.

Dintre acestea, 26 de judecătorii au între 100 şi 200 de cauze înregistrate, 8 instanţe au între 200 şi 300 de dosare, 7 instanţe judecătoreşti au între 301 şi 400 de cauze, 3 judecătorii au între 400 şi 500, 2 instanţe între 600 şi 700, iar o judecătorie are înregistrate peste 800 de cauze, cum rezultă de altfel din tabelul următor, cu accent pe primele 10 instanţe, care au cele mai multe dosare cu acest obiect în perioada de referinţă.

Nr. crt. Criteriul numeric

Judecătoria

Număr de dosare înregistrateîn perioada1.01.2015-1.09.2016

1. 100-200 de dosare Cluj-NapocaAlba-IuliaHuedinJibouSegarceaFocşaniFeteştiDorohoiOradeaSloboziaBuzăuRădăuţiPogoaneleGherlaSectorului

100107115115119126131133134142144147148150






Page

105


5 BucureştiZimniceaConstanţaUrziceniCorabiaSatu-MareCâmpeniMediaşSlatinaCareiFălticeni Darabani

150158161174180180163171171182189191

2. 201-300 de dosare BlajCâmpulung-

MoldovenescTurdaIaşi GiurgiuCalafatGurahonţBistriţa

206

210210212241251279288

3. 301-400 de dosare CraiovaBecleanDrăgăşaniTimişoara (10)Mizil (9)Năsăud (8)Băileşti (7)

301303307316346364365

4. 401-500 de dosare Târgu-Neamţ (6)Vânju-Mare (5)Caracal (4)

421430438

5. 501-600 de dosare - - 6. 601-700 de dosare Roşiori de Vede (3)

Balş (2)613619

7. 701-800 de dosare - - 8. Peste 800 de dosare Videle (Locul 1) 836

Fig. 2. Instanţe care au peste 100 de cauze înregistrate în perioada de referinţă.

Însă utilizarea criteriului numeric, deşi necesară, nu este şi completă, astfel că pentru rafinarea rezultatului a fost folosit în subsidiar un criteriu procentual, dat de ponderea acestor cauze înregistrate din totalul cauzelor civile în special, folosit ca referenţial unic (eşantionare dublu randomizată).






Page

105


Pentru a identifica „vârfurile”, au fost luate în calcul doar 22 de instanţe care au peste 200 de cauze, cele 26 de instanţe cu 100-200 de cauze au fost considerate că echilibrează sub-media (0-100, într-o curbă a lui Gauss).

În urma analizei, a reieşit că aceste 22 de instanţe au următoarele procente, ce reprezintă ponderea cauzelor cu obiectul verificat din cauzele civile (non-penale), conform prezentării în ordine descrescătoare din tabelul alăturat, cu accent pe primele cincisprezece (care se detaşează vizibil), însă de data aceasta sub aspectul procentajului.

Fig. 3. Instanţele cu cea mai mare pondere de cauze cu obiectul specificat din cauzele civile.

Prin utilizarea combinată a celor două criterii (prin acordarea unui punctaj corespunzător locului pe care fiecare instanţă îl ocupă în fiecare ierarhie – numerică şi procentuală – iar apoi obţinerea unei medii), s-a constatat că, dintre cele 21 de instanţe, primele 10 poziţii sunt ocupate de 11 instanţe, care au obţinut punctaje de la 1,5 la 9,5 (ce exprimă ordinea de la 1 la 10).

De exemplu, Judecătoria Balş ocupă locul 1 la pondere şi locul 2 la număr de cauze, astfel că va obţine un punctaj de 1,5 puncte (media dintre 1 şi 2).




Nr. Instanţa/Judecătoria Pondere (%)

1 Balş 17,742 Videle 14,973 Năsăud 14,264 Gurahonţ 12,005 Roşiori de Vede 11,006 Drăgăşani 10,237 Mizil 9,968 Calafat 9,749 Beclean 8,8310 Târgu-Neamţ 8,19 11 Blaj 7,8012 Băileşti 7,1413 Vânju-Mare 6,2314 Caracal 6,1915 Câmpulung Moldovenesc 6,1416 Turda 1,9717 Bistriţa 0,9918 Slatina 0,9219 Giurgiu 0,7220 Timişoara 0,5021 Iaşi 0,2922 Craiova 0,23



Page

105


Judecătoria Videle ocupă locul 1 la numărul de dosare (şi recordul), dar locul 2 la procent, prin urmare, va obţine tot 1,5 puncte (media dintre 2 şi 1) ş.a.m.d.

În urma efectuării calculelor respective, a reieşit următoarea ordine:

1-2. Balş şi Videle (1,5 p); 3. Roşiori(i) de Vede (4 p); 4. Năsăud (5,5 p);5-7. Mizil, Drăgăşani şi Târgu-Neamţ (8 p);8. Băileşti (8,5 p); 9-10. Caracal şi Vânju Mare (9 p); 11. Gurahonţ (9,5 p).

Aceste instanţe au aşadar un număr mare de cauze privind „antecontracte”, iar o pondere importantă din activitate se referă tocmai la pronunţarea unor hotărâri care să ţină loc de act autentic, distribuţia lor pe ţară putând fi observată în Anexa 2, unde sunt menţionate şi cele opt tribunale.

Apreciem că într-o primă etapă pot fi efectuate controale tematice cu verificări directe la aceste judecătorii, în funcţie de programul de activitate al Inspecţiei Judiciare pe anul 2017, urmând ca apoi în funcţie de rezultate acest control să fie extins şi la alte instanţe, cu excepţia Judecătoriei Drăgăşani unde a fost deja efectuat un astfel de control (lucrarea înregistrată la Inspecţia Judiciară, …/IJ/…/DIJ/2015).

De exemplu, fiind solicitat un punct de vedere Judecătoriei Balş pentru a expune câteva consideraţii cu privire la numărul mare de hotărâri aflate pe rolul instanţei, s-a arătat că, dacă pentru terenurile extravilane, art. 5 din Legea 17/2014 a restrâns posibilitatea recurgerii la calea judecăţii, prin aceea că a stabilit că acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară; pentru terenurile intravilane, demersul judiciar este admisibil, având în vedere că terenurile agricole situate în intravilan nu intră sub incidenţa acestui act normativ (art. 2). Aceeaşi este şi situaţia






Page

105


înstrăinărilor între coproprietari, soţi, rude şi afini până la gradul al treilea, inclusiv, dispoziţiile Legii nr. 17/2014 fiind inaplicabile (art. 20 alin. 2).

În aceste condiţii, dosarele înregistrate în perioada 1.01.2015-1.09.2016 au vizat fie terenuri intravilane şi construcţiile aferente, fie terenuri extravilane pentru care promisiunea de vânzare-cumpărare a intervenit între soţi, rude sau afini până la gradul al treilea.

Număr mare de cauze a avut, spre exemplu, şi Judecătoria Segarcea, care arată, într-un material că, în ceea ce privește numărul mare de dosare, înregistrate în cursul anului 2014, adică 962 de cauze, având ca obiect hotărâri care să ţină loc de act autentic, acest volum a fost generat de intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014, lege ce a impus noi condiţii de admisibilitate a acţiunilor având obiectul precizat şi anume respectarea dreptului de preempțiune, a vizei din partea Ministerului Apărării Naţionale şi a Ministerului Culturii, precum şi existenţa întabulării terenului extravilan la cartea funciară. De asemenea, se menționează că specificul local este unul eminamente agricol caracterizat prin existenţa multor societăţi agricole, astfel că acestea, în dorinţa de a-şi obţine validarea antecontractelor prin pronunțarea de hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014 au formulat multe cereri în sensul menționat, condiţiile impuse de dispozițiile art. 1669 din Codul civil fiind mai puțin restrictive. În aceeaşi ordine de idei, se menționează că mulți agenți economici şi persoane fizice au formulat cereri privind pronunțarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic la instanță chiar dacă pârâţii nu aveau domiciliul în raza de competenţă a instanţei.

La alte instanţe, dimpotrivă, s-a constat o scădere a acestui gen de cauze, fiind oferite explicaţii cum sunt cele ale Judecătoriei Moldova Nouă, care a arătat că, în timp, din 2007 (când s-au înregistrat 43 de dosare) până în 2014 (cu doar 2 dosare înregistrate), s-a observat o scădere progresivă a acestui tip de cauze pe rolul instanţei. Se apreciază că acest fenomen intervine în contextul unor exigenţe sporite a societăţii faţă de forma actelor prezentate în faţa autorităţilor publice, dar care este determinat, de asemenea, şi de rigorile impuse de Codul de procedură civilă (cum ar fi forma şi conţinutul cererii de chemare în judecată, etapa scrisă etc.), persoanele interesate preferând calea notarială pentru încheierea actelor în formă autentică.






Page

105


În ceea ce priveşte temeiurile juridice ale cererilor formulate de către justiţiabili, s-a constatat că acestea sunt foarte diferite, ceea ce face nu numai dificilă evidenţa acestui gen de cauze, ci şi gestionarea lor.

Aşa cum deja am arătat, în unele cazuri obiectul dosarului de pronunţare hotărârii care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare nu se regăseşte în sistemul ECRIS, din cauza faptului că uneori aplicaţia permite doar consemnarea obiectului principal (care de regulă este uzucapiune sau succesiune etc.) sau un petit al cererii a fost formulat doar în cadrul cererilor reconvenţionale ori al cererilor de intervenţie. De asemenea, în unele cazuri, obiectul cauzei menţionat în sistemul ECRIS este de prestaţie tabulară.

În Ecris există ca obiect „hotărâre care să ţină loc de vânzare-cumpărare”, în materia litigiilor cu profesionişti, precum şi „hotărâre care să ţină loc de act autentic” în materia litigiilor civile, însă aşa cum s-a precizat prin adresa de solicitare a relaţiilor au fost avute în vedere ambele tipuri mari de situaţii, „cu orice denumire dată de parte cererii de chemare în judecată” şi evident indiferent de modul de înregistrare a cererii.

Din analiza datelor transmise de către instanţe a reieşit însă o mare diversitate a temeiurilor legale invocate, dintre care prezentăm exemplificativ următoarele:

Unele instanţe au făcut referire la preponderenţa art. 1279, art. 1168 şi 1669, 1270, 1294-1295, 1528 Noul Cod civil, art.2 din Titlul X din Legea nr.247/2005, art. 22-24 din Legea nr.115/1938, art. 24, 27, art. 77, 103 din Legea nr.71/2011, art. 969, 1073-1075 vechiul Cod civil, art. 5 al. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, art. 51 Legea nr. 7/1996, art.111, 112, 242 alin. 2, art. 274 art.192-526 Noul Cod de procedură civilă, Decretul-lege nr. 61/1990, Legea nr.85/1992, art. 2 din Legea 244/2011 etc.

Alte instanţe au comunicat date referitoare la art. 1270, 1516, art.1669 al.1 NCC, art. 9alin.1 şi art.14 din Legea nr. 112/1995, art. 22-24 din L. 7/1996; art. 438 NCPC, art.30 NCPC, art. 963-975 NCPC, art.2267 NCC, art. 996 CC, 1073 şi 1077 CC, art.703 şi urm. NCPC; 1650 şi urm. NCPC; 194 şi urm. NCPC, art.35 NCPC, art. 223 NCPC.

În practica altor instanţe s-au regăsit următoarele temeiuri juridice ale acestui gen de cereri: art. 896, 914, 907-911, 1270-1273, 1279, art.1669 al.1, 1672, 1673 NCC, art. 969, 970, 1073, 1077, 650 şi urm. 896 din vechilul Cod






Page

105


civil; art. 5, 35, 205, 254, 265, 351, 358, 451-454 NCPC, art.111, 114 şi 274 vechiul Cod de procedură civilă, art. 5 şi 29 teza XII din Legea nr. 247/2005; L. 7/1996, art. 4 alin.1, art. 20, art. 33 şi art. 102; art. 20-24, art. 66 şi art. 91 din Legea nr.7/1991, art.91 şi 102 din Legea nr. 71/2011.

În fine, alte exemple fac trimitere ca temeiuri juridice ale cererii la art. 1669 Cod civil, art. 1165 Cod civil, art. 1279 alin. 3 Cod civil, art. 942, 948, 969, art. 1073-1077, art. 1294 Cod civil 1864, art. 26 din Legea nr. 7/1996, art. 27 alin.6 din Normele metodologice ale Legii nr.50/1991, art. 5 al. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, art.35 din Noul Codul de procedură civilă, art. 1516, art. 42 din Legea nr.230/2007 şi anexa 1 din Legea nr. 50/1991, art. 237 din Legea nr. 31/1990.

De pildă, Judecătoria Sinaia a precizat că acţiuni având ca obiect vânzarea-cumpărarea unui autoturism sau a unui teren au fost înregistrate ca acţiuni în constatare (ex. dosar nr. …/310/2015 şi …/310/2013*), sau ca obligaţie de a face, cum este cazul dosarului nr. …/310/2016, preluându-se denumirea pe care reclamanții au dat-o cererii de chemare în judecată, când în realitate au solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare a unui teren.

O situaţie similară se înregistrează şi în dosarul nr. …/233/2013 al Judecătoriei Galaţi, care, prin s. civ. …/2015, „constată că reclamantul a dobândit de la pârâtă dreptul de proprietate asupra imobilului teren”.

Această diversitate face ca instrumentul antecontractului să fie folosit uneori nu numai pentru scopul în care a fost edictată, ci şi pentru contracte de împrumut şi inserarea unei clauze penale de transferare a unui imobil, pentru validarea unor contracte de folosinţă, a unor bunuri ce constituie obiectul unor contracte de executare silită etc.

De asemenea, s-a mai constatat că pot face obiectul antecontractelor terenuri agricole din intravilan, cu sau fără construcţii, terenuri agricole din extravilan, apartamente sau autoturisme. Din categoria terenurilor cu destinaţie agricolă pot face parte: terenurile arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, plantaţiile de hamei si duzi, păşunile, fâneţele, serele, solariile, răsadniţe, terenurile cu vegetaţie forestieră dacă nu fac parte din amenajările silvice, păşunile împădurite, cele ocupate de construcţii agrozootehnice şi






Page

105


îmbunătăţiri funciare, amenajările piscicole, drumurile tehnologice şi de depozite, potrivit unei clasificări legale.

A fost menţionată situaţia constatată la Judecătoria Însurăţei, care a funcţionat doar o perioadă din timpul de referinţă. Având în vedere H.G. nr. …/2016, publicată în Monitorul Oficial nr. …/2016, privind modificarea anexei la H.G. nr. …/1993 pentru stabilirea circumscripţiilor judecătoriilor şi parchetelor de pe lângă judecătorii, precum şi faptul că odată cu intrarea în vigoare a acestui act normativ a fost necesară distribuirea pe cale administrativă a dosarelor aflate pe rolul Judecătoriei Însurăţei, către Judecătoria Brăila sau, după caz, către Judecătoria Făurei, în funcţie de circumscripţiile acestor instanţe, conform art. 2 din Decizia nr. …/2016 dată de Cabinetul preşedintelui Tribunalului Brăila, s-a procedat la distribuirea efectivă a cauzelor potrivit normelor de competenţă prevăzute de Codul de procedură civilă şi Codul de procedură penală, prin încheieri de scoatere de pe rol. Prin decizie dată în Cabinetul Preşedintelui Tribunalului Brăila, s-a dispus ca, din totalul acestor cauze cu obiect „hotărâre care să ţină loc de act autentic” în materie civilă, în perioada 15-31 iulie 2016 să fie distribuite Judecătoriei Brăila - 29 de dosare, iar Judecătoriei Făurei - 42 de dosare.

Un alt aspect se referă la numărul de cauze soluţionate de către instanţe în perioada avută în vedere, putându-se desprinde câteva observaţii.

În general, instanţele au avut de soluţionat nu numai cauzele înregistrate în perioada începând cu 1 ianuarie 2015, ci şi dosare care se aflau deja pe rolul instanţelor din anii anteriori.

Pentru că analiza se întinde pe o perioadă mai mare de timp, pentru că acest gen de cereri este relativ constant de la an la an, pentru că aceste cauze sunt soluționate totuşi destul de repede, de regulă, numărul cauzelor soluţionate este apropiat de numărul de cauze înregistrate, încadrându-se astfel într-un flux obişnuit, decalajul de timp fiind tocmai perioada necesară judecării cauzelor.

De exemplu, la Judecătoria Bicaz sunt înregistrate 54 de cauze şi sunt soluţionate 53, la Judecătoria Galaţi sunt înregistrate 69 şi sunt soluţionate 79; la Judecătoria Mizil sunt înregistrate 346 şi sunt soluţionate 347; la Judecătoria sectorului 5 Bucureşti, sunt înregistrate 150, cu 155 soluţionate.






Page

105


La alte instanţe, unul dintre cei doi indicatori îl depăşeşte pe celălalt în mod semnificativ, fie într-un sens, fie în altul.

De exemplu, la Judecătoria Craiova sunt înregistrate 301 cauze, dar sunt soluţionate mai multe, adică 526; la Calafat, sunt înregistrate 252, dar sunt soluţionate 365; la Săveni, sunt înregistrate 49 şi sunt soluţionate 185; la Judecătoria Segarcea sunt înregistrate 119, dar sunt soluţionate 599; la Slobozia, 142 înregistrate, dar 354 soluţionate; la Judecătoria Băileşti, sunt înregistrate 365, dar sunt soluţionate 706; la Judecătoria Videle, sunt înregistrate 836 şi sunt soluţionate 1009 (cel mai mare număr de cauze soluţionate). Se constată că, în general, există o corespondenţă la instanţele unde sunt înregistrate cauze multe, în sensul că sunt şi soluţionate dosare la fel de multe, de unde se desprinde concluzia că se păstrează o constanţă sub aspectul înregistrării unor asemenea cereri.

Dimpotrivă, la Judecătoria Năsăud, sunt înregistrate 364 şi sunt soluţionate doar 130; la Judecătoria Iaşi, sunt înregistrate 212 şi sunt soluţionate 75; la Beclean sunt înregistrate 303, dar sunt soluţionate 129.

Judecătoria Năsăud a comunicat că numărul ridicat de dosare având ca obiect cereri de pronunţare a unor hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare se datorează specificului instanţei. În circumscripţia Judecătoriei Năsăud, cu excepţia a 3 comune, toate celelalte localităţi arondate acestei instanţe, anterior anului 1989, au avut teritorii rămase în circuitul civil, adică nu au fost cooperativizate. Astfel se justifică numărul mare de cauze având ca obiect drepturi reale cu care este învestită instanţa şi printre care se regăsesc şi cereri de pronunţare a unor hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.

Pe de altă parte, discrepanţa dintre numărul de dosare cu acest obiect şi cauzele cu acest obiect ce se regăsesc în sistemul ECRIS este explicată prin faptul că aplicaţia ECRIS a permis iniţial doar consemnarea obiectului principal (care, de regulă este de uzucapiune sau succesiune etc.), iar la obiectul secundar doar din luna mai 2015 a fost posibilă menţionarea în aplicaţie a tuturor capetelor de cerere formulate în dosar.

De asemenea, diferenţa menţionată este datorată şi faptului că cereri de pronunţare a unor hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare au fost formulate nu doar pe cale de acţiune principală, ci şi pe cale de acţiune oblică, în






Page

105


cadrul unor acţiuni de succesiune sau de uzucapiune, precum şi în cadrul unor cereri reconvenţionale ori cereri de intervenţie formulate în dosare.

Faptul că din totalul de 364 dosare au fost soluţionate doar un număr de 130 de dosare, din care 106 hotărâri au fost pronunţate în cauze intrate în sistem în perioada 1.01.2015-1.09.2016, iar 24 de hotărâri au fost pronunţate în cauze intrate în sistem înainte de perioada de referinţă se datorează mai multor factori identificaţi, printre care, în principal, se regăsesc următorii:

- neefectuarea rapoartelor de expertize în termenele acordate în acest sens, fapt ce se justifică cu o veche problematică cu care se confruntă nu doar Judecătoria Năsăud, ci toate instanţele aflate pe raza Tribunalului Bistriţa-Năsăud, din cauza numărului extrem de redus al experţilor judiciari topografici, existând de-a lungul timpului perioade în care au funcţionat efectiv pe raza întregului judeţ doar 3 experţi judiciari în specialitatea topografie. Acest fapt a determinat ca să fie acceptate, în cauze în care părţile au fost de acord, şi depunerea de expertize extrajudiciare efectuate de experţi topografici autorizaţi, dar care nu aveau şi calitatea de experţi judiciari;

- nedepunerea proceselor-verbale de recepţie a expertizelor de către OCPI, situaţie datorată faptului că experţii nu au depus la OCPI documentaţia tehnică necesară obţinerii acestor procese-verbale de recepţie;

- reducerea numărului de judecători ai instanţei prin transferul acestora la alte instanţe, fapt ce a determinat iniţial asigurarea permanenţei în cauzele cu care au fost învestiţi aceşti judecători, iar după desfiinţarea completurilor de judecată, preluarea dosarelor de puţinii judecători definitivi rămaşi să funcţioneze în instanţă.

- o parte din numărul de hotărâri pronunţate cu acest obiect erau nemotivate la data emiterii adresei.

Judecătoria Iaşi a transmis că din cele 212 dosare identificate în total, pe rolul Judecătoriei Iaşi, având ca obiect hotărâre care ţine loc de act de vânzare cumpărare), un număr de 32 de dosare au fost înregistrate în anul 2016, aflându-se fie în etapa procedurii prealabile, fie la primele termene de judecată, un număr de 6 dosare sunt trimise spre rejudecare, necesitând readministrarea probatoriului de cele mai multe ori, iar 18 dosare sunt înregistrate în a doua jumătate a anului 2015 (excluzându-le pe cele trimise în rejudecare).






Page

105


Data înregistrării, dar şi probatoriul de cele mai multe ori extrem de complex (implicând cel puţin în cazul imobilelor cu destinaţia teren o expertiză judiciară, analiza Legii 17/2014 referitoare la procedura prealabilă în cazul unui teren în extravilan, iar în cazul celor cu destinaţia construcţie o expertiză în construcţii) explică de ce, pentru aceste dosare (32+6+18), durata de soluţionare este mai mare decât durata medie de soluţionare a cauzelor.

Pe de altă parte, nu trebuie luate în calcul doar cele 75 de cauze soluţionate, deoarece, în realitate, la cele 75 de „hotărâri” ca documente finale de dezînvestire, trebuie adăugate încheierile finale de dezînvestire şi hotărârile de cameră de consiliu, care totalizează un număr de 134 de documente finale de dezînvestire, reapreciere care indică totuşi un ritm bun de soluţionare.

Fiind solicitat un punct de vedere Judecătoriei Beclean, s-a arătat că petitele având ca obiect ,,pronunţarea unor hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare” nu sunt singulare în cadrul acţiunilor formulate, ci sunt subsecvente unor petite ce privesc constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin accesiune asupra construcţiilor edificate şi dezbaterea succesiunii.

Întreaga circumscripţie a Judecătoriei Beclean priveşte terenuri cu privire la care a existat sistemul de evidenţă al cărţii funciare, iar terenurile pentru care au fost emise titluri de proprietate sunt identificate doar cu număr de tarla şi de parcelă.

Din cauza faptului că nici până în prezent nu s-a realizat cadastrarea terenurilor, reclamanţii urmăresc clarificarea situaţiei juridice cu privire la imobile, situaţie juridică ce nu poate fi clarificată în lipsa efectuării unei expertize topografice de identificare a terenurilor cuprinse în titlurile de proprietate cu date cadastrale.

Prin urmare, durata mai mare de soluţionare şi implicit decalajul dintre dosarele intrate şi cele soluţionate, cu consecinţa unui stoc mai mare, se datorează necesităţii unui probatoriu specific, care necesită expertiză de specialitate.

Se apreciază, totodată, că în situaţia în care s-ar realiza cadastrarea terenurilor, litigiile de acest gen ar putea fi evitate prin dezbaterea succesiunii şi încheierea contractului de vânzare-cumpărare la notarul public.

Un alt aspect rezultat din verificări priveşte termenul de redactare a hotărârilor.






Page

105


S-a constatat, prin verificarea datelor transmise şi prin sondaj, că, de regulă, hotărârile pronunţate în această materie sunt redactate în termen, de multe ori la scurt timp de la pronunţare sau cu o întârziere redusă.

Cu toate acestea, la Judecătoria Târgu-Mureş, deşi, de regulă, hotărârile pronunţate sunt redactate în termene rezonabile, sentinţa civilă nr. … pronunţată la … 2015 în dosarul nr. …/320/2014 nu era motivată la data verificărilor.

Fiind solicitate relaţii suplimentare, s-a constatat că judecătorul care avea la redactat sentinţa respectivă avea la motivat, la 3 octombrie 2016, un număr de 232 de hotărâri, care viza practic situaţia de la 31 august 2016, dintre cele mai vechi fiind hotărâri din noiembrie 2015.

Fiind efectuate verificări în baza de date a Inspecţiei Judiciare, s-a aflat că, în legătură cu activitatea de redactare a hotărârilor judecătoreşti de către magistratului respectiv, a fost formulată, între timp, o sesizare, iar în lucrarea respectivă au fost extinse verificările la întreaga situaţie a hotărârilor nemotivate, astfel că, din acest motiv, nu se mai impune sesizarea din oficiu.

Propuneri de sesizare din oficiu au fost formulate însă în legătură cu lipsa totală a motivării într-o situaţie constatată, iar, în altă situaţie, cu privire la un caz de incompatibilitate.

În ceea ce priveşte procentul de atacabilitate al hotărârilor, s-a constatat că regula este aceea că acest gen de cauze nu sunt atacate la instanţele superioare.

Procentul de atacabilitate priveşte în special raportul dintre cauzele judecate în primă instanţă de către judecătorii şi numărul căilor de atac la tribunale.

Astfel, celor 16.185 de cauze soluţionate în perioada respectivă le corespund circa 2650 de cauze pe rol (sunt foarte puţine cauze judecate în primă instanţă la tribunal, în jur de 100 cel mult), care sunt în stadiul procesual al apelului/recursului, ceea ce reprezintă, un procent de atacabilitate de 16,37%, ceea ce depăşeşte totuşi media de la nivelul judecătoriilor, calculată de către Consiliul Superior al Magistraturii, pentru anul 2015, în Raportul privind starea justiţiei pe 2015, ca un element de referinţă mai recent şi destul de cuprinzător, medie care este de 11% (faţă de 9% pe 2014).

La tribunale şi curţi de apel, şi mai ales la instanţa supremă, acest indicator prezintă mai puţină relevanţă, deoarece, pe de o parte, sunt mult mai puţine hotărâri pronunţate, iar, pe de altă parte, deciziile pronunţate de către tribunale,






Page

105


curţi şi instanţa supremă sunt mai puţin susceptibile de căi de atac în ciclul procesual obişnuit de judecată. De exemplu, la Tribunalul Vâlcea, împotriva celor 51 de hotărâri judecătoreşti pronunţate în perioada de referinţă, nu au fost înregistrate căi de atac, astfel că ponderea atacabilităţii hotărârilor judecătoreşti în cauzele ce au ca obiect pronunţarea unor hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare este 0%, cu precizarea că dintre cele 51 de cauze doar una este pronunţată ca instanţă de fond, situaţie care este întâlnită şi la alte tribunale, cum este Tribunalul Vrancea, care are tot o cauză judecată în primă instanţă (soluţionată printr-un acord de mediere) sau la Tribunalele Hunedoara, Neamţ, Bacău, Maramureş, Bihor, care au tot câte un dosar, sau Tribunalele Alba, Braşov sau Covasna, care nu au avut nici măcar un dosar de fond. Şi la această categorie face o excepţie notabilă instanţa din Capitală, Tribunalul Bucureşti, care are 50 de cauze de fond.

Şi hotărârile de la nivelul curţilor de apel sunt în general irevocabile, deci nu pot fi atacate, procentul de atacabilitate fiind redus. Evident că părţile pot formula căi de atac nepermise de lege, însă acestea sunt respinse la instanţa supremă ca inadmisibile, cum s-a constatat de altfel din verificarea cererilor cu acest obiect în sistemul Ecris.

Faţă de procentul mediu de atacabilitate de 16,37% de la judecătorii, au fost înregistrate şi excepţii.

Evident că aprecierile vizează situaţiile care se referă la un număr mai mare de cauze („legea numerelor mari”), deoarece prin raportare exclusiv la criteriul procentual, statisticile pot înregistra „deviaţii” mai mari.

De exemplu, sunt instanţe unde din două hotărâri pronunţate, una a fost atacată (Judecătoria Moreni); sau din patru, două au fost atacate (Judecătoria Motru), rezultând atacabilitate de 50% sau, în mod excepţional, la trei hotărâri pronunţate, toate au fost atacate, rezultând aici un raport de 100% (Hârlău).

Luând în considerare totuşi valori mai mari ale variabilei numerice, au rezultat următoarele situaţii mai relevante:

La Judecătoria Iaşi, procentul de atacabilitate al hotărârilor care ţin loc de act de vânzare-cumpărare din numărul total de hotărâri pronunţate în această materie, este de 50,67%, fiind soluţionate 75, dintre care 38 atacate. Fiind solicitate relaţii suplimentare care ar putea aduce lămuriri asupra acestui procent destul de mare, s-a răspuns că nu există vreo situaţie particulară care ar putea să






Page

105


explice de ce pentru cele 38 de hotărâri au fost exercitate căi de atac. Cu toate acestea, din analiza datelor şi informaţiilor din Ecris, rezultă că sunt foarte multe soluţii de respingere datorate aplicării cu exigenţă a dispoziţiilor legale în materie, instanţele efectuând verificări amănunţite şi administrând probatorii complexe.

La Judecătoria Oradea, care a soluţionat 73 de cauze, ponderea procentului de atacabilitate din numărul total de hotărâri pronunţate este de 48%.

Judecătoria Lugoj a comunicat că procentul de atacabilitate este de aproximativ 43,3%, însă din relaţiile în completare rezultă că, din totalul de 34 de cauze soluționate, 21 dosare au rămas definitive la instanța de fond, iar un număr de 13 dosare au fost înaintate în căile de atac (ce relevă de fapt un procent de 38,2), dintre care 7 dosare au avut soluții de respingere a apelului, 3 dosare sunt suspendate și 3 dosare sunt cu termen de judecată. Mai mult decât atât, un număr de 7 cauze aparţineau aceleiaşi reclamante, care a formulat apel pentru că i-au fost respinse cererile formulate.

La Judecătoria Săveni, au fost soluţionate 185, iar dintre cele soluţionate, au fost atacate un număr de 41,8%.

La Judecătoria Găeşti, unde a fost soluţionate un număr de 158 de cauze, ponderea de atacabilitate din numărul total de hotărâri pronunţate este de 31,17%.

La Târgovişte, din datele comunicate rezultă că au fost soluţionate un număr de 61 de cauze, indiferent de data înregistrării, având ponderea procentului de atacabilitate de 37,7.

Totodată, a fost înregistrat şi fenomenul opus, fiind atacate un număr mult mai redus dintre hotărârile pronunţate, în cele ce urmează fiind prezentate instanţe care au pronunţat totuşi un număr mai mare de hotărâri, astfel că polarizarea este mai evidentă.

La Judecătoria Slobozia, au fost soluţionate 354 de cauze, însă procentul de atacabilitate este de 5,37%.

Judecătoria Drăgăşani a soluţionat 1009, conform datelor comunicate, şi chiar dacă numărul poate mai mic (fiind posibil ca datele furnizate să fie eronate), ponderea este de doar 3,57%.

Deşi Judecătoria Băileşti, în perioada analizată, a soluţionat 706, ponderea procentului de atacabilitate este redusă, 4,24%, fiindcă au fost atacate doar 30.






Page

105


La Judecătoria Făurei, ponderea raportului de atacabilitate din numărul total de hotărâri pronunţate în această materie este 2,13%; deoarece din 47 de hotărâri pronunţate a fost atacată doar una.

La Feteşti, au fost soluţionate 120 de cauze, cu procent de doar 1,65%.Judecătoria Roşiori de Vede a soluţionat 802 cauze, dar ponderea

de atacabilitate din numărul total de hotărâri pronunţate este de 1%.Videle: sunt soluţionate 1009 cauze, dar sunt atacate 0,9%.Şi la Judecătoria Blaj se înregistrează o situaţie asemănătoare, deoarece sunt

soluţionate 305 cauze, dar ponderea raportului de atacabilitate din numărul total de hotărâri pronunţate este de doar 0,3%.

Judecătoria Negreşti-Oaş are 46 de cauze soluţionate, dar nu este atacată niciuna, ponderea procentului de atacabilitate este 0%.

Aceeaşi situaţie este şi la Judecătoria Beclean, pentru că au fost soluţionate 129 de dosare, dar nu a fost atacată nicio hotărâre din cele pronunțate.

Judecătoria Beclean a arătat, de exemplu, că motivul pentru care nu sunt atacate hotărârile judecătoreşti pronunţate în cauzele ce au ca obiect şi ,,pronunţarea unor hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare”, este faptul că justiţiabilii apelează la instanţe pentru efectuarea expertizelor de specialitate, pentru că aceste cauze privesc terenuri cu privire la care a existat sistemul de evidenţă al cărţii funciare, iar terenurile pentru care au fost emise titluri de proprietate sunt identificate doar cu număr de tarla şi de parcelă. Or, din cauza faptului că nici până în prezent nu s-a realizat cadastrarea terenurilor, reclamanţii urmăresc clarificarea situaţiei juridice a acestora, reieşind că, în urma obţinerii câştigului de cauză, nu mai sunt interesaţi să atace aceste hotărâri.

CAPITOLUL III

Prezentarea practicii instanţelor judecătoreşti în materia hotărârilor care ţin loc de act de vânzare-cumpărare (act autentic):

Majoritatea instanțelor judecătoreşti au comunicat că nu au identificat practici judiciare neunitare cu privire la problematica analizată, însă această apreciere cvasigenerală trebuie luată sub un anume beneficiu, cel puţin deoarece






Page

105


practicile au fost analizate prin raportare la modul de lucru de la nivelul fiecărei curţi de apel.

Cu toate acestea, a reieşit atât din comunicarea datelor şi informaţiilor solicitate instanţelor, cât şi, în special, din analiza prin sondaj a cauzelor din sistemul electronic Ecris şi prin trimiterea unor relaţii suplimentare, punctuale, că există anumite situaţii care reprezintă elementele unei practici judiciare neunitare.

O primă categorie dintre acestea se referă la situaţii care au fost analizate prin intermediul recursurilor în interesul legii, a hotărârilor pronunţate de către Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept în materie civilă la nivelul instanţei supreme sau chiar prin intermediul deciziilor la nivelul Curţii Constituţionale a României, instanţele respectând în general aceste decizii prin însuşirea punctului de vedere al instanţelor respective. Este cazul în special al cauzelor în care au fost invocat excepţii de neconstituţionalitate, iar acestea au fost respinse de către Curtea Constituţională a României, cum ar fi situaţiile în legătură cu deciziile nr. …/2015 (M. Of. nr. …/ 2015); nr. …/2015 (M. Of. nr. …/2015); nr. …/2015 (M. Of. nr. …/2015); nr. …/2015 (M. Of. nr. …/2015); nr. …/2015 (M. Of. nr. …/2015); nr. …/2015 (M. Of. nr. …/2015); nr. …/2015 (M. Of. nr. …/2015); nr. …/2015 (M. Of. nr. …/2015); nr. …/2015 (M. Of. nr. …/2015); nr. …/2015 (M. Of. nr. …/2016); nr. …/2016 (M. Of. nr. …/2016) ş.a. Aceste decizii se referă la dispoziţii din Legea nr. 17/2004 şi sunt importante că reţin mai multe principii ce circumstanţiază modul de aplicare a dispoziţiilor legale în acest domeniu şi de soluţionare a acestui gen de cauze.

Din analiza prin sondaj a modului de soluţionare a cauzelor a reieşit că sunt şi situaţii în care nu a fost aplicată o decizie de admitere a Curţii Constituţionale, împrejurare constatată de către o instanţă control judiciar. Deşi soluţia în sine de la fond, apreciată ca fiind greşită, nu a produs efecte juridice importante, fiind reformată în calea de atac, este demn de semnalat motivarea instanţei superioare care are valoare de principiu în ceea ce priveşte respectarea şi aplicarea deciziilor Curţii Constituţionale a României.

Astfel, a arătat instanţa (decizia civilă …/2016 din dosar nr. …/316/2015) că „în acest context, reţine că, la data pronunţării sentinţei contestate (24.03.2015), prima instanţă avea obligaţia de a verifica întrunirea condiţiilor de admisibilitate impuse de art. 5 din Legea nr. 17/2014, dar şi obligaţia de a da






Page

105


eficienţă Deciziei Curţii Constituţionale nr. …/2014 (…) În acest sens este și jurisprudența Curții Constituționale, potrivit căreia legea nouă este aplicabilă de îndată tuturor situațiilor care se vor constitui, se vor modifica sau se vor stinge după intrarea ei în vigoare, precum și tuturor efectelor produse de situațiile juridice formate după abrogarea legii vechi (a se vedea, în acest sens, cu titlu exemplificativ, Decizia nr…. din 2004, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr…. din 2004)”. Aşa cum rezultă şi din jurisprudenţa Curţii Constituţionale (a se vedea Decizia nr. …/2012), deciziile prin care se constată neconstituţionalitatea unui text normativ se aplică cauzelor pendinte la momentul publicării acestora, cauze în care respectivele dispoziţii sunt aplicabile. Or, la momentul publicării în Monitorul Oficial al României a Deciziei Curţii Constituţionale nr. …/2014 (9.02.2015), cauza era în curs de judecată (era pendinte), instanţa fiind obligată a se conforma deciziei Curţii, faţă de normele imperative cuprinse în art. 31 din Legea nr. 47/1992. Mai mult, potrivit Deciziei nr. …/2011, pronunţate de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie într-un recurs în interesul legii, ale cărei argumente sunt aplicabile prin analogie şi în prezenta cauză, ca urmare a deciziilor Curţii Constituţionale de declararea a neconstituţionalităţii unor texte normative, acestea şi-au încetat efectele si nu mai pot constitui temei juridic pentru cauzele nesoluţionate definitiv la data publicării deciziilor instanţei de contencios constituţional in Monitorul Oficial. Aşa cum a arătat şi Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, art. 147 alin. (4) din Constituţie prevede că decizia Curţii Constituţionale este general obligatorie, atât pentru autorităţile şi instituţiile publice, cât şi pentru particulari, şi produce efecte numai pentru viitor, iar nu şi pentru trecut. Cum este vorba de o normă imperativă de ordine publică, aplicarea ei generală şi imediată nu poate fi tăgăduită, deoarece altfel ar însemna ca un act neconstituţional să continue să producă efecte juridice, ca şi când nu ar fi apărut niciun element nou in ordinea juridică, ceea ce Constituţia refuză in mod categoric. Împrejurarea că deciziile Curţii Constituţionale produc efecte numai pentru viitor dă expresie unui alt principiu constituţional, acela al neretroactivităţii, ceea ce înseamnă că nu se poate aduce atingere unor drepturi definitiv câştigate sau situaţiilor juridice deja constituite. Aceasta presupune, referitor la problema analizată, în care este vorba de situaţii juridice în curs de






Page

105


constituire (facta pendentia), că acestea sunt sub incidenţa efectelor deciziilor Curţii Constituţionale, care sunt de imediată şi generală aplicare”.

A doua categorie se referă la acele împrejurări care au constituit la nivelul instanţelor judecătoreşti obiect de dezbatere, iar instanţele s-au raliat în general punctelor de vedere majoritare adoptate. Este cazul, spre exemplu, al Judecătoriei Filiaşi care comunică faptul că a existat practică neunitară anterior dezbaterii problemei de drept la nivelul Curţii de Apel Craiova, în 2015, dar apoi a fost cristalizată practica prin care erau respinse ca inadmisibile acţiunile promovate cu nerespectarea dispoziţiilor art. 5 din Legea nr. 17/2014.

Au fost constatate şi situaţii în care, deşi practicile neunitare au fost discutate cu ocazia şedinţelor de învăţământ profesional sau de unificare a practicii judiciare, au persistat punctele de vedere contrare asupra aceleiaşi probleme de drept.

Este cazul, spre exemplu, al Judecătoriei Fălticeni, care continuă să înregistreze cazuri de practică neunitară cu privire la forma antecontractului sau la consecinţele refuzului nejustificat al pârâtului de a se prezenta la notariat, deşi un proiect de minută întocmit la nivelul Curţii de Apel Suceava a fost comunicat fiecărui judecător al acestei instanţe şi discutată la întâlnirile de învăţământ.

Şi la Judecătoria Rădăuţi a existat o practică neunitară, existând opinii diferite între judecători, iar instanţa de control judiciar a avut deseori interpretări diferite ale textelor legale aplicabile în speţe. Totuşi, începând cu anul 2014, judecătorii instanţei au acordat o atenţie deosebită acestor cauze şi legislaţiei aplicabile, având în vedere ancheta desfăşurată de către Direcţia Naţională Anticorupţie privind pronunţarea unui număr de 69 hotărâri în cauze similare în cursul anului 2004, cauza fiind în prezent pe rolul Curţii de Apel Cluj şi înregistrată sub nr. …/33/2014.

Verificările efectuate şi datele comunicate au relevat că, deşi la nivelul unei curţi de apel, nu există practică neunitară în rândul instanţelor din circumscripţie, există practică neunitară în raport cu instanţele judecătoreşti din raza de competenţă a altei curţi de apel; cu alte cuvinte, deşi nu există practici diferite la nivel local sau zonal, există totuşi la nivel naţional.

Având în vedere că au fost semnalate şi identificate mai multe situaţii care au generat practici judiciare neunitare, în cele ce urmează acestea vor fi grupate pe probleme de drept.






Page

105


De asemenea, trebuie precizat că, prin natura controlului, nu au fost surprinse toate categoriile de practici neunitare, analiza limitându-se la aspectele mai importante, acesta având un caracter exemplificativ.

Astfel, au fost identificate şi semnalate practici neunitare cu privire la următoarele probleme de drept: competenţa instanţelor judecătoreşti; conţinutul cererii de chemare în judecată şi înscrisurile depuse; timbrajul cererilor; forma antecontractului de vânzare-cumpărare; prescripţia; modalitatea de administrare a probatoriului, în special cu privire la solicitarea relaţiilor de la cadastru, fisc sau asociaţii de proprietari; avizele solicitate de la diferite instituţii în cazul vânzării terenurilor din extravilan, de la Ministerul Culturii, Ministerul Apărării Naţionale, Ministerul Agriculturii şi dezvoltării Rurale sau de la primării; dreptul de preempţiune în cazul terenurilor cu vegetaţie forestieră, dacă nu sunt cuprinse în amenajări silvice, al siturilor arheologice clasate, al terenurilor agricole în extravilan care fac obiectul înstrăinării prin vânzare-cumpărare; vânzarea bunurilor în cazul societăţilor în faliment; posibilitatea de a încheia un acord de mediere sau tranzacţie; capacitatea procesuală de folosinţă şi transmiterea calităţii procesuale în timpul procesului; comunicarea hotărârilor şi a documentaţiei aferente către instituţiile care trebuie să le înregistreze (organe fiscale, cadastru).

A. Competenţa instanţelor judecătoreşti. Competenţa soluţionării cererii de chemare în judecată având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare este determinată de calificarea dată acestei acţiuni, care este o formă specială a executării silite în natură a obligaţiei de a face, respectiv aceea de a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică, putând fi calificată ca o acţiune în realizare, urmărindu-se de către reclamant respectarea dreptului său la încheierea contractului sau, dacă acest lucru nu mai este posibil, obţinerea despăgubirilor.

În practică, legat de terminologia folosită în formularea acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare s-au întâlnit mai multe situaţii.

Astfel, aceste cereri de chemare în judecată au fost calificate ca având ca obiect „hotărâre care să ţină loc de vânzare-cumpărare”, „obligaţia de a face”, acţiune în prestaţie tabulară, acţiune în constatare.






Page

105


S-a arătat în literatura juridică şi în practica judiciară că, întrucât dreptul subiectiv ce se tinde a fi valorificat prin acţiune, respectiv dreptul de a se încheia contractul de vânzare-cumpărare, prin transmiterea dreptului de proprietate şi plata preţului, este un drept patrimonial, acţiunea va fi una patrimonială. În cadrul acţiunilor patrimoniale, acţiunea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare este o acţiune personală, deoarece antecontractul de vânzare-cumpărare dă naştere unor drepturi de creanţă, şi nu unor drepturi reale.

Ea poate fi personală imobiliară sau mobiliară, în funcţie de bunul ce face obiectul promisiunii de vânzare.

De asemenea, reţinem caracterul constitutiv al hotărârii care ţine loc de act de vânzare-cumpărare, deoarece dreptul de proprietate se consideră transmis doar din momentul pronunţării hotărârii.

Competenţa materială a instanţelor judecătoreşti aparţine, după cum cererea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare este o cerere evaluabilă în bani, pentru cererile în valoare de până la 200.000 lei inclusiv, caz în care devin aplicabile dispoziţiile art. 94 pct. 1 lit. j din Codul de procedură civilă, judecătoriei, iar, pentru cererile cu valoare de peste 200.000 lei, competenţa de soluţionare a cauzei în primă instanţă va reveni tribunalului, ca instanţă de drept comun.

În ceea ce priveşte modul de stabilire a valorii obiectului antecontractului, în practica judiciară (dosarul nr. …/3/2015 al Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă), s-a considerat că, în conformitate cu prevederile art.104 din Codul de procedură civilă, în cazul cererilor în materie imobiliară, în legătură cu pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, fiind o cerere personală imobiliară, valoarea lor se determină în funcţie de valoarea impozabilă, iar nu de valorile practicate în grilele notariale.

În alte cazuri, instanţa a analizat competenţa materială raportat la preţul imobilului indicat în antecontractul de vânzare-cumpărare, fiind avute în vedere prevederile art. 194 lit. c din Codul de procedură civilă (dosar nr. …/279/2014 al Judecătoriei Piatra-Neamţ).

Dacă valoarea indicată a fost contestată, s-a apreciat asupra acesteia în conformitate cu prevederile art. 98 şi 104 din Codul de procedură civilă.






Page

105


O instanţă a apreciat că valoarea indicată de către reclamant este derizorie şi a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 31 alin. 3 din OUG nr. 80/2013, în sensul luării în considerare a grilei notariale cuprinzând valorile orientative ale proprietăţilor imobiliare (dosarul nr. …/245/2016 a Judecătoriei Iaşi).

În ceea ce priveşte competenţa teritorială, în materie, s-a pronunţat Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Completul competent să judece recursul în interesul legii, care, prin Decizia nr. …/2013, a admis recursul în interesul legii şi a stabilit că: „Acţiunea prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui imobil are caracterul unei acţiuni personale imobiliare. Competenţa teritorială de soluţionare a unei astfel de acţiuni, înregistrată înainte de data de 15 februarie 2013, se determină în condiţiile art. 5, art. 7 şi, respectiv, art. 10 pct. 1 CPC în vigoare la data înregistrării cererii”, practica instanţei supreme fiind în acest sens (Decizia nr. 842 din 13 martie 2014 pronunţată în recurs de Secţia I civilă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie având ca obiect constatare valabilitate convenţie cu privire la un imobil).

După intrarea în vigoare a noului Cod de procedură civilă, conform art. 113 alin. 1 pct. 3 din Noul Codul de procedură civilă este reglementată competenţa teritorială alternativă, astfel încât competenţa pentru executarea unui contract revine, pe lângă instanţa de la domiciliul (sediul) pârâtului (art. 107 NCPC), şi instanţei locului prevăzut în contract pentru executarea, fie şi în parte, a obligaţiei.

În practică, în dosarele analizate cu ocazia controlului, s-a apreciat că acţiunea şi-a păstrat acelaşi caracter de acţiune patrimonială personală, văzută ca o cerere formulată în executarea antecontractului - şi după intrarea în vigoare a noului Cod de procedură civilă, fiind aplicate regulile de competenţă prevăzute de art. 113 din acelaşi cod.

Aşadar, competenţa teritorială a soluţionării cererii revine instanţei de la domiciliul (sediul) pârâtului ori instanţei locului prevăzut în contract pentru executarea, fie şi în parte, a obligaţiei, instanţe deopotrivă competente, reclamantul fiind cel care are alegerea între acestea.

În situaţia în care părţile nu au prevăzut în antecontract un loc pentru executarea obligaţiei, instanţa competentă rămâne doar cea de la domiciliul sau sediul pârâtului.




http://www.scj.ro/SC%20rezumate%202014/SC%20I%20dec%20r%20842n%202014.htm

http://www.scj.ro/SC%20rezumate%202014/SC%20I%20dec%20r%20842n%202014.htm



Page

105


B. Conţinutul cererii de chemare în judecată şi înscrisurile depuse. Procedura regularizării cererii de chemare în judecată reglementată de art. 200 NCPC, etapă prealabilă fixării primului termen de judecată, presupune verificarea de către completul căruia i s-a repartizat cauza, îndeplinirii cerinţelor legale privind conţinutul şi timbrarea cererii introductive.

Când cererea nu îndeplineşte cerinţele legale, reclamantului i se vor comunica în scris lipsurile. În cazul neîndeplinirii acestor lipsuri în termen de 10 zile, instanţa, prin încheiere dată în camera de consiliu, va dispune anularea cererii de chemare in judecată.

Pornind de la conţinutul cererii de chemare în judecată, astfel cum acesta este prevăzut de art. 194 NCPC, raportat la cererea de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare, trebuie făcute următoarele precizări:

- În ceea ce priveşte datele de identificare ale promitentului-vânzător, ce ar urma să aibă calitatea de pârât în cauză, este de menţionat situaţia în care acesta este decedat. În cazul în care s-a făcut menţiune despre acest aspect în cererea de chemare în judecată, indicându-se în calitate de pârâţi moştenitorii promitentului- vânzător decedat, unele instanţe au solicitat, cu ocazia verificării cererii în procedura de regularizare, ca reclamantul să facă dovada calităţii de moştenitor dispunând anularea cererii în situaţia în care certificatele de moştenitor nu au fost depuse (dosar nr. …/333/2014, Judecătoria Vaslui, dosar nr. …/211/2015 Judecătoria Cluj-Napoca). Alte instanţe (dosar nr. …/245/2015, Judecătoria Iaşi) au invocat, la primul termen de judecată, excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a pârâtului, persoană decedată. S-a apreciat că cererea reclamantului pentru introducerea în cauză a moştenitorilor este inadmisibilă, întrucât această procedură există, potrivit art. 412 C.pr.civ, numai dacă partea decedează pe parcursul procesului. În situaţia în care pârâtul este decedat la data introducerii acţiunii, în conformitate cu art. 204 alin.1 Cod procedură civilă, reclamantul are posibilitatea ca, până cel mai târziu la primul termen de judecată, la care a fost legal citat, să modifice cererea de chemare in judecată cu privire la partea chemată în judecată, indicând pe moştenitorii pârâtului iniţial.

Dimpotrivă, în alte situaţii, instanţele au apreciat ca fiind suficiente doar actele de stare civilă (Judecătoria Videle), fără a solicita dovada calităţii de






Page

105


moştenitor, respectiv dovada acceptării moştenirii. S-a apreciat că, în acest condiţii, prin chemarea în calitate de pârâţi a unor persoane ce se presupune de către reclamant că ar avea calitatea de moştenitori, fără prezentarea unui certificat de moştenitor sau a unei hotărâri judecătoreşti în acest sens, se ajunge la evitarea unor proceduri succesorale.

- În legătură cu indicarea obiectului cererii şi valoarea lui, majoritatea instanţelor verificate au apreciat că, în situaţia în care obiectul promisiunii este un imobil, în acord cu prevederile art.104 NCPC, este necesar a se depune certificatul privind valoarea impozabilă.

Această interpretare este în acord şi cu art. 3 alin. 2 lit. c OUG nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru.

Astfel, în absenţa certificatului cu valoarea de impunere, unele instanţe au anulat cererea de chemare în judecată (dos. nr. …/211/2015 Jud. Cluj-Napoca).

În practică, au fost întâlnite însă situaţii în care acest certificat nu a fost depus, apreciindu-se că este vorba de o acţiune având ca obiect o obligaţie de a face şi astfel sunt incidente dispoziţiile art.101 C.pr.civ, respectiv se are în vedere valoarea imobilului astfel cum aceasta a fost prevăzută în antecontract.

- Referitor la indicarea motivelor şi arătarea dovezilor pe care se sprijină cererea, o situaţie specială constatăm în situaţia în care obiectul antecontractelor a fost un teren extravilan, pentru care Legea nr. 17/2014, condiţionează vânzarea de existenţa respectării dreptului de preempţiune, potrivit art. 4 şi de obţinerea avizelor prevăzute la art. 3 şi 9 din lege. S-a constatat că, în unele cazuri, în procedura de regularizare nu s-a pus în vedere reclamantului să depună înscrisuri care dovedesc îndeplinirea acestor condiţii, dar aceste avize, respectiv înscrisuri privind respectarea dreptului de preemţiune, nu au fost depuse nici pe parcursul judecăţii cauzei (cum este situaţia în dosarul nr. …/189/2016, dosarul nr. …/189/2016, dos. nr. …/189/2013, ale Judecătoriei Bârlad; dosarul nr. …/295/2015 şi nr. …/295/2014 ale Judecătoriei Sânnicolau Mare).

S-au constatat însă şi situaţii în care, în procedura regularizării, instanţa a pus în vedere reclamantului să facă dovada, prin înscrisuri, a îndeplinirii condiţiilor referitoare la respectarea condiţiilor mai sus-menţionate, dispunând anularea cererii în situaţia în care aceste înscrisuri nu au fost depuse.






Page

105


C. Timbrarea acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.

În cazuistica instanţelor, au fost identificate aspecte de practică neunitară vizând modul de stabilire a taxei judiciare de timbru datorat pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.

Au fost menţionate situaţii în care a fost avut în vedere preţul stipulat de părţi în convenţia de vânzare (de exemplu, dosarul nr. …/257/2015 al Judecătoriei Mediaş, dosarul nr. …/232/2015 al Judecătoriei Găeşti), altele în care taxa de timbru a fost stabilită de instanţa de judecată în funcţie de valorile cuprinse în tabelele notarilor publici (de exemplu, dosarul nr. …/296/2015 al Judecătoriei Satu-Mare) şi alte situaţii în care a fost avută în vedere valoarea impozabilă rezultată din certificatul de atestare fiscală.

De asemenea, instanţele de judecată au pronunţat şi încheieri prin care au dispus scutirea reclamantului de la plata taxei judiciare de timbru, de exemplu în dosarul nr. …/240/2015, înregistrat pe rolul Judecătoriei Haţeg.

O situaţie privind admiterea unei cereri de acordare ajutor public judiciar cu consecinţa scutirii reclamantului de la plata taxei judiciare de timbru s-a constatat la Judecătoria Bicaz. În dosarul nr. …/188/2013, înregistrat pe rolul acestei instanţe, prin sentinţa civilă nr. …/2015, prin care a fost admisă în parte acţiunea formulată de reclamant, instanţa, în temeiul art. 502 din OUG nr. 51/2008, a dispus obligarea reclamantului la restituirea sumei de 1955 lei către stat, la rămânerea definitivă şi irevocabilă a prezentei hotărâri, reprezentând ajutorul public judiciar de care a beneficiat în cauză, reţinând în motivarea acestei soluţii incidenţa dispoziţiilor art. 50^2 din OUG nr. 51/2008, potrivit cărora în situaţia în care, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, beneficiarul ajutorului public dobândeşte bunuri sau drepturi de creanţă a căror valoare, respectiv cuantum depăşeşte de 10 ori cuantumul ajutorului public acordat, acesta este obligat să restituie ajutorul public.

În acelaşi sens, este şi soluţia Judecătoriei Câmpina în dosarul nr. …/204/2015 în care a fost pronunţată sentinţa civilă nr. …/2016, prin care, odată cu admiterea cererii, instanţa a obligat reclamanţii la plata taxei judiciare de timbru de plata căreia au fost scutiţi printr-o încheiere anterioară.

La nivelul Judecătoriei Zimnicea, conform datelor comunicate, în situaţia în care părţile au solicitat instanţei să consfinţească tranzacţia lor, taxa de timbru






Page

105


a fost stabilită la aceeaşi bază de calcul, însă, în condiţiile art. 11 din O.U.G. nr. 80/2013, cu modificările şi completările ulterioare.

D. Forma antecontractului de vânzare-cumpărare. Dat fiind că antecontractul de vânzare-cumpărare reprezintă o promisiune de a vinde, un acord de voinţe ce precedă încheierea unei vânzări în forma autentică, acesta trebuie sa cuprindă toate condiţiile de valabilitate ale contractului de vânzare-cumpărare.

Pe de altă parte, forma ad validitatem constituie o excepție de la regula consensualismului (art. 1240 C. civ.), fiind, ca atare, de strictă interpretare (art. 10 C. civ.). Pentru o perioadă de numai câteva luni, în cursul anului 2013 a fost inserat, în cuprinsul Legii nr. 7/1996, art. 24 alin. 5, care prevedea forma autentică pentru promisiunile de înstrăinare sau de constituire a unor drepturi reale imobiliare, normă între timp abrogată prin Legea nr. 221/2013. Însă, antecontractele încheiate în perioada în care acea normă a fost în vigoare, fără respectarea formei autentice, sunt și rămân lovite de nulitate absolută, nefiind posibil ca ele să producă vreun efect, în pofida abrogării normei menționate (art. 6 alin. 3 C. civ.).

Sub acest aspect, după intrarea în vigoare a Noului Cod Civil, unele instanţe au apreciat că ori de câte ori se solicită aplicarea art. 1279 C.civ, care impune îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate ale contractului promis, acțiunea în pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract de vânzare pentru imobile supuse înscrierii în cartea funciară, nu poate fi admisă decât dacă și antecontractul a fost încheiat în formă autentică.

Dimpotrivă, alte instanţe au apreciat că nu este necesară forma înscrisului autentic al promisiunii de a încheia contractul de vânzare cumpărare a unui imobil, fiind aplicabilă regula generală a consensualismului (opinia majoritară a Tribunalului Cluj).

- Formalitatea multiplului exemplar. În unele situaţii, instanţele au apreciat că, potrivit disp. art. 1179 din vechiul Cod civil (incidente la momentul întocmirii înscrisului sub semnătură privată) fiind vorba despre un înscris sub semnătură privată, era obligatorie îndeplinirea formalităţii dublului exemplar, în vederea dovedirii convenţiei încheiate între părţi. Aceasta cu atât mai mult atunci când reclamanta invoca înscrisul în contradictoriu cu succesorii în drepturi






Page

105


a promitentei-vânzătoare, iar aceştia, la rândul lor, au contestat valabilitatea înscrisului încheiat sub semnătură privată (Judecătoria Paşcani).

Sub acest aspect practica este neunitară, existând alte situaţii în care nu s-a solicitat reclamantului dovedirea formalităţii dublului exemplar. Astfel, s-a apreciat (la Judecătoria Paşcani) că, chiar şi în lipsa formulei prevăzute de dispoziţiile art. 1180 C.civ., acţiunea reclamantului este dovedită, întrucât înscrisul este nul ca act de vânzare-cumpărare şi deci nu poate fi opus, pentru probaţiune, celeilalte părţi, însă ar valora ca început de dovadă scrisă, ce poate fi completat cu martori şi prezumţii, iar operaţiunea juridică a perfectării antecontractului este perfect valabilă, cât timp este individualizat preţul şi bunul ce face obiectul înţelegerii şi s-a realizat tradiţiunea sumei de bani.

În ceea ce priveşte forma antecontractului de vânzare-cumpărare, atunci când are ca obiect un bun imobil, în practica judiciară au fost exprimate două puncte de vedere: unul potrivit căruia antecontractul trebuie să îndeplinească toate condiţiile de valabilitate prevăzute de lege pentru contractul de vânzare- cumpărare de imobile, inclusiv forma autentică şi celălalt, potrivit căruia nu este necesară forma autentică.

În prima dintre opinii (dosar nr. …/866/2015 al Judecătoriei Paşcani), s-a arătat că antecontractul de vânzare-cumpărare trebuie să îndeplinească toate condiţiile de valabilitate prevăzute de lege pentru contractul de vânzare întrucât, conform art. 1669 C. civ., „Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite”.

Coroborând prevederile 1179, 1244, 1650, 1674, 1676 din Codul civil, instanța a constatat că pentru a se putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract/act de vânzare-cumpărare pentru un imobil, este necesar ca și antecontractul să îndeplinească toate condițiile de valabilitate prevăzute de lege pentru contractul de vânzare-cumpărare de imobile, inclusiv forma autentică.

Potrivit relaţiilor comunicate de conducerea Judecătoriei Fălticeni, la această instanţă a fost conturată o opinie, minoritară, prin care s-au respins acţiunile având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act autentic, motivat de faptul că acest antecontract trebuie să aibă forma autentică. S-a justificat astfel






Page

105


că, potrivit art. 1244 C.civ. (forma cerută pentru înscrierea în cartea funciară), în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.

Deci, în cazul în care se urmăreşte pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de antecontract, trebuie îndeplinite toate condiţiile de validitate cu privire la contractul respectiv.

S-a exprimat în practica instanţelor judecătoreşti opinia că necesitatea îndeplinirii condiţiilor de validitate (fond şi formă) nu este o exigenţă generală pentru încheierea promisiunii de vânzare şi/sau cumpărare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaşte dreptul creditorului de a obţine o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. Un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil, însă, dacă se urmăreşte obţinerea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare, este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică. Practic, forma autentică nu este o cerinţă de validitate pentru antecontract, ci o cerinţă care, dacă este îndeplinită, permite să se ajungă la pronunţarea hotărârii care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Această opinie a fost exprimată cu ocazia judecării cauzelor care au făcut obiectul dosarelor nr. …/227/2014 (menţinută prin respingerea apelului), …/227/2015 sau …/227/2015 (sentinţa a fost menţinută prin respingerea apelului de către instanţa de control judiciar), …/227/2014, …/227/2014 (cu apel respins), …/314/2014 (desfiinţată de data acesta prin admiterea apelului).

Şi în cauza nr. …/297/2014 a Tribunalului Botoşani, prin decizia nr. …/2015, pentru că antecontractul de vânzare-cumpărare nu era încheiat în formă autentică, a fost menţinută în apel respingerea cererii.

O soluţie similară este şi în dosarul nr. 2188/316/2013 al Tribunalului Galaţi, care a pronunţat decizia civilă nr. 170/26 februarie 2015.

Un alt punct de vedere exprimat în practică (dosar nr. …/301/2012 al Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti) a fost cel în care a luat în considerare că înscrisul sub semnătură privată, denumit „chitanţă”, are natura juridică a unui antecontract de vânzare-cumpărare, natură rezultată din aplicarea principiului conversiunii actului juridic întrucât acesta, nefiind încheiat în formă autentică, nu avea aptitudinea de a transmite drepturi reale asupra unui bun imobil.






Page

105


Instanţa a constatat, pe cale incidentală, că înscrisul denumit „chitanţă” încheiat între părţi este valabil încheiat şi pot fi analizate în drept efectele juridice pe care acesta este apt a le produce.

Antecontractul de vânzare-cumpărare naşte în sarcina ambelor părţi o obligaţie de a face, respectiv de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare avut în vedere. Acestei obligaţii îi corespunde ca drept corelativ un drept de creanţă constând în aptitudinea oricăreia dintre părţile actului juridic de a solicita instanţei pronunţarea unei hotărâri care să suplinească consimţământul celeilalte părţi în situaţia în care aceasta nu îşi îndeplineşte obligaţia de a încheia în viitor contractul în formă autentică, prin posibilitatea instanţei de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Aceste aspecte derivă din aplicarea şi interpretarea dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 C. civ. de la 1865. Astfel, conform art. 1073 C. civ., creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei, şi, în caz contrar, are dreptul la dezdăunare, iar în temeiul art. 1077 C.civ. nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate, de asemenea, să fie autorizat de a o aduce la îndeplinire, pe cheltuiala debitorului.

De asemenea, dispoziţiile art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii 247/2005 prevăd posibilitatea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, în cazul antecontractelor de vânzare-cumpărare având ca obiect un teren cu sau fără construcţii, de a cere instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, în situaţia în care partea adversă nu înţelege să îşi îndeplinească obligaţiile.

Astfel, în materia acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, se impune a se proba în mod riguros calitatea promitentului-vânzător de proprietar al imobilului în legătură cu care se solicită validarea pe cale judiciară a operaţiunii de vânzare-cumpărare, câtă vreme prin acest mecanism procesual se ajunge la pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti constitutive de drepturi, în puterea căreia operează transmiterea dreptului de proprietate din patrimoniul promitentului-vânzător în cel al promitentului-cumpărător, prin suplinirea consimţământului proprietarului înstrăinător, care, prin pasivitatea sa, a făcut imposibilă perfectarea în formă autentică a actului de vânzare-cumpărare.






Page

105


Or, în lumina acestui raţionament, înscrisul sub semnătură privată, constatator al acordului de voinţe cu privire la înstrăinarea terenului, trebuie să îndeplinească toate condiţiile de validitate necesare transferului dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător, cu excepţia formei solemne cerute de lege ad validitatem, pe care instanţa de judecată este chemată să o suplinească.

Într-o altă situaţie (dosar nr. …/3/2014 al Tribunalului Bucureşti, Secţia a VI-a civilă), a fost considerată de către instanţă antecontract de vânzare- cumpărare având forma cerută de lege procesul-verbal nr. …/2011 (de negociere directă a preţului de vânzare a unui spaţiu de prestări servicii), Comisia de vânzare-cumpărare a spaţiilor comerciale şi de prestări servicii a Sectorului 5 al Municipiului Bucureşti, a negociat doar preţul spaţiului de prestări servicii (service auto) reprezentând construcţii şi terenul de sub construcţii, deci un înscris care nu îndeplinea condiţia formei autentice.

E. Prescripţia dreptului material la acţiune. În practica instanţelor judecătoreşti au fost identificate mai multe aspecte referitoare la problema prescripţiei dreptului material la acţiune.

Din verificările efectuate şi din datele comunicate a rezultat că acţiunile având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic sunt acţiuni personale, fiind prescriptibile, conform termenului general de prescripţie prevăzut de dispoziţiile art. 3 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958, art. 1669 alin. 2 din Noul Cod de procedură civilă şi art. 201 din Legea nr. 71/2011, potrivit cărora prescripţiile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a Codului civil sunt şi rămân supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit. În acelaşi sens pot fi avute în vedere şi dispoziţiile art. 6 alin 4 din Noul cod civil conform cărora prescripţiile extinctive începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi sunt în întregime supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit.

Se impune menţionarea aici şi a Deciziei nr. …/2014 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie în Completul competent să judece recursul în interesul legii care a stabilit că, în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 5, art. 201 şi art. 223 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil şi ale art. 6 alin. (4), art. 2.512 şi art. 2.513 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, prescripţiile extinctive începute anterior datei de 1 octombrie 2011, împlinite ori neîmplinite la aceeaşi dată, rămân supuse




http://lege5.ro/Gratuit/gi2tsmbrge/legea-nr-287-2009-privind-codul-civil?pid=&d=2016-11-15

http://lege5.ro/Gratuit/gi2tsmbqhe/codul-civil-din-2009?pid=56657211&d=2016-11-15#p-56657211



http://lege5.ro/Gratuit/gi2tsmbqhe/codul-civil-din-2009?pid=&d=2016-11-15

http://lege5.ro/Gratuit/gi2tsmbrge/legea-nr-287-2009-privind-codul-civil?pid=&d=2016-11-15

http://lege5.ro/Gratuit/gi2tonzwga/legea-nr-71-2011-pentru-punerea-in-aplicare-a-legii-nr-287-2009-privind-codul-civil?pid=56470438&d=2016-11-15#p-56470438





Page

105


dispoziţiilor art. 18 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă, republicat, astfel încât atât instanţele de judecată, din oficiu, cât şi părţile interesate pot invoca excepţia prescripţiei extinctive, indiferent de stadiul procesual, chiar în litigii începute după 1 octombrie 2011.

Pentru antecontractele încheiate sub imperiul vechiului Cod civil, majoritatea instanţelor au apreciat că sunt aplicabile dispoziţiile art. 3 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă, potrivit căruia termenul general de prescripţie este de 3 ani, excepţia putând fi invocată şi de către instanţă din oficiu.

Totodată, instanţele în marea lor majoritate au apreciat că prescripţia extinctivă nu curge atâta timp cât promitenţii-vânzători au predat posesia bunului imobil imediat după încheierea antecontractului/promisiunii de vânzare- cumpărare, promitentul-cumpărător fiind de la acea dată în posesia acestuia.

În sprijinul acestor soluţii au fost invocate dispoziţiile art. 16 lit. a din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă, conform cărora „prescripţia se întrerupe prin recunoaşterea dreptului a cărui acţiune se prescrie, făcută de cel în folosul căruia curge prescripţia”, transmiterea posesiei echivalând cu o recunoaştere a dreptului reclamantului de a solicita încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

În ceea ce priveşte antecontractele/promisiunile de vânzare-cumpărare încheiate după intrarea în vigoare a Noului Cod civil, potrivit art. 1669 alin. 2 din acest act normativ, în cazul acţiunilor care au ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, „dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat”.

Referitor la persoanele care pot invoca prescripţia, există reglementări diferite de cele anterioare. Astfel, potrivit art. 2512 alin. 1 din Noul Cod civil, prescripţia poate fi opusă numai de cel în folosul căruia curge, iar potrivit alin. 2 organul de jurisdicţie competent nu poate aplica prescripţia din oficiu.

În ceea ce priveşte momentul până la care poate fi invocată excepţia procesuală de fond, art. 2513 din Noul Cod civil prevede că prescripţia poate fi opusă numai în primă instanţă, prin întâmpinare sau, în lipsa invocării, cel mai târziu la primul termen de judecată la care părţile sunt legal citate.

Potrivit art. 2537 punctul l din noul Cod civil, „prescripţia se întrerupe printr-un act voluntar de executare sau prin recunoaşterea, în orice mod,




http://lege5.ro/Gratuit/g42tsnzu/decretul-nr-167-1958-privitor-la-prescriptia-extinctiva?pid=8381814&d=2016-11-15#p-8381814



Page

105


a dreptului a cărui acţiune se prescrie, făcută de cel în folosul căruia curge prescripţia.”

Prin urmare, nici în lumina noilor reglementări prescripţia nu curge în situaţia în care promitentul-vânzător a predat posesia bunului promitentului-cumpărător de la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare şi nu a întreprins fapte de natură să tulbure exercitarea posesiei reclamantului (promitent-cumpărător) în tot timpul până la introducerea cererii de chemare în judecată, lăsarea bunului în posesia promitentului-cumpărător fiind o recunoaştere a dreptului a cărui acţiune se prescrie, făcută de cel în folosul căruia curge prescripţia.

În ceea ce priveşte începutul termenului de prescripţie, conform art. 7 din Decretul nr. 167/1958 şi, respectiv, art. 2523 din Noul cod civil s-a considerat că termenul de prescripţie începe să curgă la momentul stabilit de părţi în antecontract în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, iar, în lipsa stabilirii unui asemenea moment, de la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.

Cu privire la cursul prescripţiei, au fost considerate aplicabile dispoziţiile Decretului nr. 167/1958 şi, respectiv, ale Noului Cod civil, privind cauzele de suspendare, întrerupere sau repunere în termenul de prescripţie.

În practica instanţelor cea mai frecventă cauză de întrerupere a termenului de prescripţie o reprezintă împrejurarea predării posesiei bunului ce face obiectul promisiunii de către promitentul- vânzător către promitentul-cumpărător, această împrejurare fiind apreciată în practica judecătorească drept o recunoaştere a dreptului de a cere instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, în acest sens fiind pronunţate numeroase soluţii (de exemplu deciziile civile nr. …/2015 în dosarul nr. …/300/2012 şi nr. …/R/2015 în dosarul nr. …/303/2011 ale Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a Civilă).

F. Aspecte privind administrarea probatoriului specific; solicitarea relaţiilor de la cadastru, fisc sau asociaţii de proprietari:

- Calitatea de proprietar exclusiv al promitentului-vânzător. O cerinţă ce trebuie dovedită în cadrul acţiunii pentru pronunţarea unei hotărâri ce ţine loc de act autentic este calitatea de proprietar exclusiv al promitentului-vânzător.






Page

105


Din menţiunile cărţii funciare sau din actele depuse la dosarul cauzei, instanţa trebuie să fie în măsură să observe dacă şi în ce măsură promitentul- vânzător era singura proprietară a imobilului obiect al antecontractului şi în baza cărui titlu.

În acest sens, s-a constatat că unele instanţe au făcut referire în mod expres la Decizia nr. …/2015 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi au respins acţiunea în situaţia în care promitentul-vânzător nu era proprietar exclusiv al bunului ce forma obiectul antecontractului (dosar nr. …/108/2014 al Tribunalului Arad).

- Dovada dreptului de proprietate. Pentru dovada acestui drept s-a apreciat că este necesar actul de proprietate, extrasul de carte funciară sau dovada din registrul de inscripţiuni si transcripţiuni, procesul-verbal de adjudecare la licitaţie, conform art. 120 alin. 2 din Legea nr. 85/2014 (sent. civ. …/2016 dosar nr…./245/2015 Judecătoria Iaşi).

Există situaţii în care instanţele, fără a exista la dosar dovada dreptului de proprietate, au admis acţiunea. Astfel, în cadrul dosarelor nr. …/306/2015 şi …/306/2015 ale Judecătoriei Sibiu, acţiunea este admisă, fără însă a exista la dosar dovada dreptului de proprietate al pârâtului asupra imobilului promis.

La Judecătoria Panciu, în privinţa dovezii calităţii de proprietar al vânzătorului-promitent, într-o opinie, s-a apreciat că trebuie să se depună titlul de proprietate al vânzătorului promitent; într-o altă opinie, s-a apreciat că este suficient şi un înscris de carte funciară (…/275/2015); însă, în cauza nr. …/275/2015, s-a perfectat antecontractul de vânzare-cumpărare fără a se depune titlul de proprietate al vânzătorului-promitent, aşa cum reiese din referatul trimis de către conducerea instanţei, situaţie în legătură cu care s-a procedat la sesizarea din oficiu a Inspecţiei Judiciare sub acest aspect.

În legătură cu dovada dreptului de proprietate instanţa supremă a stabilit că „adeverinţa eliberată de comisia locală instituită în temeiul Legii nr. 18/1991 şi procesul-verbal de punere în posesie, fiind acte premergătoare ce conferă doar un drept virtual de proprietate, care creează raporturi juridice numai între organele administrative care le-a emis şi beneficiar, nu pot fi asimilate, ca valoare probatorie, cu titlul de proprietate ce conferă dreptul real de proprietate asupra terenului şi este opozabil erga omnes în cadrul raporturilor juridice” (Decizia nr. …/1997 a Curții Supreme de Justiție, Secțiile Unite), însă în practica






Page

105


instanţelor judecătoreşti au fost identificate şi situaţii în care acţiunile au fost admise numai în baza adeverinţelor de proprietar emise de comisiile locale.

- Înscrierea imobilului în cartea funciară. S-a apreciat, într-o opinie, că nu este necesar ca imobilul să fie înscris în cartea funciară (dosar nr. …/295/2015 al Judecătoriei Sânnicolau Mare).

Alte instanţe au respins acţiunea dacă nu s-a făcut dovada înscrierii dreptului de proprietate al promitentului-vânzător în cartea funciară (dos. nr. …/295/2015, nr. …/295/2015 ale Judecătoriei Sânnicolau Mare) apreciind că se poate ajunge, în situaţia în care anterior pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic pârâtul a înstrăinat prin act autentic altei persoane imobilul neînscris în carte funciară, la pronunţarea unei hotărâri fără ca imobilul să se mai afle în patrimoniul pârâtului şi astfel la o expropriere a terţului dobânditor prin act autentic, terţ care se afla în imposibilitatea atacării hotărârii, nefiind parte în litigiu, fiind afectată astfel securitatea raporturilor juridice civile.

S-a apreciat că înscrierea în cartea funciară trebuie să preceadă orice operaţiune convenţională sau judecătorească de vânzare cu privire la imobilul din litigiu din moment ce normele legale incidente (art. 887 din Noul Cod civil, art. 26 din Legea nr. 7/1996, art. 26 din Decretul-lege nr. 115/1938) prevăd sintagma „după înscrierea în cartea funciară”, dar şi că „Reclamanții trebuiau să procedeze anterior formulării unei astfel de acţiuni la reglementarea situației de carte funciară a imobilului în litigiu, instanța de judecată nefiind competentă în cadrul acestei acțiuni formulate de reclamanți să se substituie biroului de carte funciară în sensul îndreptățirii reclamanților la efectuarea demersurilor pentru prima întabulare în cartea funciară. Pe de altă parte, instanța nu poate îndreptăți reclamanții la prima întabulare întrucât nu există în prezenta cauză un temei legal și o instituție juridică în baza cărora să se procedeze astfel. Competența întabulării în cartea funciară aparține biroului de carte funciară care analizează cererile de întabulare sub toate condițiile prevăzute de lege, instanţa de judecată neputându-se substitui acestei instituţii” (dosarul nr. …/295/2015 Judecătoriei Sânnicolau Mare).

Au fost identificate situaţii în care, deşi imobilul era înscris în cartea funciară, pârâtul nu figura în calitate de proprietar, fiind vorba de mai multe antecontracte de vânzare-cumpărare încheiate succesiv. Cererea de pronunţare






Page

105


a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic a fost alăturată astfel unei cereri în prestaţie tabulară (dosar nr. …/224/2015 al Judecătoriei Dragomireşti), cu chemarea în judecată a tuturor promitenţilor-vânzători şi pentru întabularea succesivă a drepturilor, în această situaţie instanţa solicitând depunerea tuturor promisiunilor de vânzare-cumpărare, încheiate succesiv.

- Unele condiţii de admisibilitate în situaţia terenurilor agricole din extravilan. Articolul 5 din Legea nr. 17/2014 prevede, ca o condiţie de admisibilitate, ca imobilul ce face obiectul antecontractului să fie înscris în cartea funciară şi la rolul fiscal.

În aplicarea acestui text legal, s-au conturat mai multe opinii de soluţionare a cauzelor în care antecontractul de vânzare-cumpărare este încheiat anterior intrării în vigoare a legii precizate şi acţiunea este promovată ulterior intrării în vigoare a acestei legi.

Într-o primă opinie, s-a apreciat că în ipoteza în care la înregistrarea acţiunii nu există depusă dovada înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară a promitentului-vânzător, acţiunea se impune a fi respinsă pe cale de excepţie, ca inadmisibilă; în motivare, s-a reţinut că, din interpretarea dispoziţiilor legale mai sus-enunţate, rezultă că acestea sunt imperative şi de imediată aplicare, prin urmare, ele aplicându-se nu doar antecontractelor încheiate ulterior intrării sale în vigoare, ci şi celor încheiate anterior acestui moment, fiind adoptate tocmai în ideea de a disciplina domeniul înstrăinărilor terenurilor din extravilan. Astfel că, de la data intrării acestor dispoziţii legale în vigoare, fără a putea fi considerate retroactive, ele se aplică atât situaţiilor juridice care se vor naşte, modifica sau stinge după această dată, precum şi efectelor viitoare ale situaţiilor juridice trecute (facta futura), cât şi situaţiilor juridice în curs de formare, modificare sau stingere la data intrării ei in vigoare (facta pendentia), cum era şi cazul analizat.

Aşadar, o condiţie esenţială pentru admisibilitatea unei acţiuni în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, o reprezintă înscrierea prealabilă a imobilului în cartea funciară.

În speţă, instanţa a reţinut că imobilul în cauză nu a fost identificat ca fiind înscris în cartea funciară, iar lipsa înscrierii nu reprezintă altceva decât






Page

105


o îngrădire legală, ex lege, a exercitării dreptului la acţiunea în cauză, care atrage inadmisibilitatea acesteia.

Întrucât lipsa înscrierii imobilului în cauză în cartea funciară face de prisos analizarea fondului cererii, pentru a respinge acţiunea ca nefondată sau neîntemeiată, soluţia care s-a impus a fost aceea a admiterii excepţiei inadmisibilităţii şi, pe cale de consecinţă, respingerea acesteia ca inadmisibilă.

Într-o a doua opinie, s-a apreciat că soluţia ce se impune este cea de respingere a acestor acţiuni ca fiind neîntemeiate, deoarece înscrierea imobilului în cartea funciară este doar una dintre condiţiile de admisibilitate a acţiunii, condiţie ce se impune a fi analizată concomitent cu îndeplinirea celorlalte condiţii impuse de lege pentru admiterea unei atare acţiuni (dosar nr. …/295/2015 Judecătoria Sânnicolau Mare). S-a apreciat că, în absenţa existenţei extrasului de carte funciară, nu se poate dovedi că imobilul se află în patrimoniul pârâtului.

În a treia opinie, s-a considerat că textul de lege anterior enunţat nu vizează terenurile extravilane din Transilvania, zonă în care există deschise cărţile funciare, toate imobilele fiind regăsite ca înscrise în cartea funciară printr-un memoriu tehnic întocmit ca anexă doveditoare la acţiunea introductivă. Astfel, s-a considerat că, în măsura îndeplinirii celorlalte condiţii, acţiunea se impune a fi admisă.

În fine, într-o a patra opinie, s-a apreciat că, în atare cazuri, în baza rolului activ, instanţa trebuie să pună în discuţia părţilor, la primul termen la care procedura de citare este legal îndeplinită, necesitatea completării acţiunii cu capete de cerere ce au ca finalitate înscrierea dreptului de proprietate al promitentului-cumpărător. S-a considerat astfel că atâta timp cât legea nu prevede în mod expres că înscrierea imobilului şi a dreptului de proprietate al promitentului vânzător în cartea funciară nu este reglementată ca o condiţie de îndeplinit anterior promovării acţiunii, la momentul la care instanţa pronunţă hotărârea ce ţine loc de act autentic, existenţa dispoziţiei evidenţierii în CF a imobilului şi dreptului de proprietate este întrunită, acţiunea fiind, aşadar, admisibilă (Judecătoria Turda).

S-a considerat că, în ceea ce priveşte solicitarea extrasului de carte funciară şi a certificatului fiscal, sunt aplicabile dispoziţiile art. 57 din OUG nr. 80/2013, care statuează: „în cazul cererilor prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanţa de






Page

105


judecată va solicita extras de carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei publice locale şi dovada debitelor la zi ale cotelor de contribuţie ta cheltuielile asociaţiei de proprietari”.

Au fost identificate situaţii în care instanţele au emis, pentru primul termen de judecată, adresele pentru comunicarea extrasului de carte funciară şi a certificatului fiscal (dosar nr. …/239/2013 al Judecătoriei Hârlău).

La Judecătoria Lipova, s-au pronunţat hotărâri de admitere şi în cazul în care la data pronunţării nu erau depuse la dosar actele prevăzute de Legea nr. 17/2014, dar, în ceea ce priveşte întabularea în cartea funciară, aceasta a fost dispusă condiţionat de prezentarea acestor acte.

- Dovada refuzului pârâtului de a se prezenta la notariat. În ceea ce priveşte refuzul pârâtului de a încheia contractul în formă autentică, este necesar ca în cuprinsul acţiunii să fie indicate argumentele şi dovezile din care rezultă refuzul pârâtului.

Sub acest aspect, este recomandabil să se examineze situaţia în care singura probă administrată în cauză este lipsa pârâtului la termenul de judecată pentru care a fost citat cu menţiunea personal la interogatoriu.

Art. 1669 din vechiul Cod civil şi art. 1279 din noul Cod civil prevăd, ca o condiţie de admisibilitate a acestui tip de acţiuni, dovedirea refuzului promitentului-vânzător de a încheia contractul în formă autentică.

Astfel fiind, dovada refuzului s-a apreciat a fi făcută, în unele situaţii, numai dacă s-a depus la dosar notificarea expresă a pârâtului în vederea prezentării la notariat (sentinţa …/2016 a Judecătoriei Bârlad, dosar nr…./189/2015; dosarul nr. …./239/2013 Tribunalul Iaşi), iar, în alte situaţii, simpla lipsă a pârâtului citat personal la interogatoriu a fost apreciată ca fiind suficientă (dosar nr…./295/2014 Judecătoriei Sânnicolau Mare).

În lipsa dovedirii refuzului, s-a apreciat, de alte instanţe, că reclamantul săvârşeşte un abuz de drept, urmărind eludarea dispoziţiilor legale şi a taxelor notariale aferente, incidente în situaţia încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare a unui imobil.






Page

105


S-a arătat, de exemplu, că „instanţa este abilitată în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare să suplinească doar lipsa consimţământului pârâtului care refuză nejustificat încheierea contractului la care s-a obligat, dar nu şi alte condiţii impuse de lege, necesare încheierii unui contract în formă autentică la notariat (…) O interpretare contrară ar presupune ca, prin simplul refuz al promitentului-vânzător de a se prezenta în faţa notarului, să se legitimeze eludarea celorlalte condiţii obligatorii impuse de lege pentru autentificarea convenţiei de transmitere a dreptului de proprietate asupra unui teren situat în extravilan”.

Dimpotrivă, în alte situaţii (sentinţa civilă nr. …/2015, dosar nr. …/866/2014; dosar nr. …/866/2014 de la Judecătoria Paşcani) reclamantul a susţinut doar prin cererea de chemare în judecată existenţa refuzului, iar pârâtul, citat la termenul de judecată, a declarat că este de acord cu admiterea acţiunii. În aceste situaţii, instanţele au procedat diferit, deoarece fie instanţa a respins acţiunea, apreciind că nu sunt îndeplinite condiţiile de admisibilitate (dosar. nr. …/239/2013 a Judecătoriei Hârlău) sau a admis acţiunea (decizia Tribunalului Vaslui …/2015, dosarul nr. …/239/2013).

- Verificarea condiţiilor contractului. În raport de dispozițiile art. 1.279 alin. 1 C.civ., la pronunțarea hotărârii care ține loc de act de vânzare, instanța va verifica existența elementelor esențiale ale vânzării, elemente care trebuie să se regăsească chiar în cuprinsul antecontractului; în caz contrar, acesta fiind considerat ca fiind o simplă convenție încheiată în vederea continuării negocierilor - art. 1.279 alin.4 C. civ., din practica instanţelor a rezultat că ar trebui să fie manifestată o mai mare rigoare la evaluarea elementelor privind capacitatea (antecontractul constituie un act de dispoziție atât pentru promitentul înstrăinător, cât și pentru promitentul cumpărător); consimțământul (pârâtul poate opune acum excepția nulității antecontractului, întrucât consimțământul său a fost viciat; fiind însă în discuție o nulitate relativă, ea nu ar putea fi invocată din oficiu de către instanță); obiectul, respectiv bunul promis, care trebuie să fie în circuitul civil la data pronunțării hotărârii(pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract este guvernată de legea în vigoare la momentul pronunțării ei, ca o aplicare a principiului tempus regit actum, soluție impusă legal de art. 6 alin. 5 C.civ.; acest raționament este urmat și de către Curtea Constituțională în






Page

105


pronunțarea Deciziei nr. …/2014 a Curții Constituționale, pentru opinia în sensul căreia trebuie avută în vedere legea în vigoare de la momentul încheierii antecontractului, astfel că decisiv este ca bunul să se afle în circuitul civil la data încheierii acestuia, chiar dacă la momentul vânzării el a fost declarat inalienabil și să aparțină promitentului înstrăinător și prețul, care trebuie să fie sincer, serios, determinat sau determinabil.

În practica judiciară, au existat speţe în care instanţele nu au verificat aceste aspecte, în special preţul, deşi s-au constatat situaţii care ar fi necesitat a fi analizate cel puţin din perspectiva unui preţ stipulat în antecontract ca fiind vădit derizoriu, mai ales în situaţia încheierilor antecontractelor cu multe zeci de ani în urmă, dat fiind că, între timp, au intervenit numeroase fenomene de natură economică sau financiar-monetară (trecerea la un sistem economic deschis, inflaţie, denominarea monedei, modificarea puterii de cumpărare etc.).

- Executarea efectivă a obligaţiei de a plăti preţul. În ceea ce privește semnificația sintagmei „la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații“, prevăzută deopotrivă de art. 5 alin. 2 din Legea nr. 247/2005, Titlul al XI-lea (în prezent abrogat, dar aplicabil promisiunilor de contract încheiate cât timp a fost în vigoare) și de art. 1279 alin. 3 C. civ., în opinia majoritară, s-a apreciat că acest text se referă la obligațiile stabilite prin antecontract, iar nu prin contractul ce urmează a fi încheiat.

Astfel, s-a apreciat de unele instanţe că acţiunea de consemnare prealabilă a prețului vânzării nu poate fi o condiție pentru admiterea cererii.

Cu toate acestea, în cele mai multe din situaţii, instanţele apreciază că plata preţului stipulat în convenţia părţilor reprezintă dovada îndeplinirii condiţiei mai sus-menţionate.

- Cu privire la necesitatea efectuării unei expertize. Referitor la modul de probare al acţiunii de referinţă, opinia majoritară exprimată, mai ales în situaţia în care imobilele nu sunt înscrise în cartea funciară, a fost în sensul obligativităţii efectuării expertizei topo cadastrale (cu documentaţie avizată de OCPI) sau după caz a expertizei în construcţii (dosarul nr…./245/2016 al Judecătoriei Iaşi), existând însă şi situaţii în care instanţa a pronunţat o soluţie fără a efectua o expertiză (dosar nr. …/245/2015 al Judecătoriei Iaşi, dosar nr…./295/2014 al Judecătoriei Sânnicolau Mare).






Page

105


- Îndeplinirea obligaţiilor fiscale. Articolul 159 alin. 5 din Codul de procedură fiscală instituie o condiţie legală - lipsa de obligaţii fiscale către bugetul local - în lipsa căreia instanţa nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. În aceste condiţii, s-a apreciat că instanţa trebuie să solicite certificatul fiscal şi să verifice existenţa sau inexistenţa obligaţiilor de plată către bugetul de stat, lipsa unor obligaţii fiscale faţă de buget fiind o condiţie pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Problema care s-a pus în practica judiciară a fost aceea dacă, în cadrul unei acţiuni în executarea silită a antecontractului de vânzare-cumpărare, instanţa de judecată solicită sau nu promitentului vânzător prezentarea certificatului de atestare fiscală şi dacă existenţa unor obligaţii fiscale faţă de stat împiedică sau nu instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Judecătoria Sectorului 5 Bucureşti a identificat situaţia cauzelor care au ca obiect pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic cu privire la un bun cu privire la care s-a instituit sechestrul penal, soluţiile fiind diferite în sensul că unele completuri au admis cererea, altele au respins cererea, iar a treia categorie a suspendat judecata până la finalizarea procesului penal.

G. Avizele solicitate în cazul vânzării terenurilor din extravilan de la diferite instituţii, Ministerul Culturii, Ministerul Apărării Naţionale, Ministerul Agriculturii şi Dezvoltării Rurale sau de la primării. Tot sub aspect probatoriu, relevantă este şi necesitatea dovedirii condiţiilor prevăzute de art. 3, 4 şi 9 din Legea nr. 17/2014.

Astfel, dacă înscrisurile doveditoare pentru îndeplinirea acestor condiţii nu au fost ataşate cererii de chemare în judecată şi nu au fost solicitate în etapa procedurii de regularizare, instanţa a solicitat reclamantului dovedirea lor în faza judecăţii (dosar nr…./108/2015 şi …/108/2015*, dosar nr. …/210/2014 ale Tribunalului Arad, dosarul nr. …/295/2015 Tribunalul Timiş). S-a apreciat că promitentul-cumpărător poate să exercite măsuri de conservare a drepturilor sale în condiţiile art. 1558 şi urm. din Noul Cod civil, respectiv să solicite instanţei competente dreptul ca, în numele debitorului său, să îndeplinească toate






Page

105


formalităţile prevăzute de Legea nr. 17/2014, stabilite în sarcina promitentului- cumpărător pe care acesta neglijează sau refuză să le îndeplinească.

O situaţie specială rezultă în ceea ce priveşte soluţionarea dosarelor având obiectul de referinţă la Judecătoria Videle.

Astfel, din examinarea datelor înscrise în sistemul informatic Ecris, rezultă că, în dosarele …/335/2014, …/335/2014, …/335/2014, …/335/2014, …/335/2014, …/335/2014, …/335/2014, …/335/2014, acţiunile au fost admise pentru terenuri extravilane care nu au fost înscrise în cartea funciară şi fără a fi dovedită respectarea condiţiilor prevăzute de art. 5 din Legea nr. 17/2014, refuzul pârâtului de a se prezenta în faţa notarului în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare (în condiţiile în care, în toate aceste dosare, pârâtul a fost de acord cu admiterea acţiunii) şi, în anumite situaţii, cum anume s-a făcut dovada calităţii de proprietar a pârâtului promitent-vânzător.

Pe de altă parte, aceeaşi instanţă, a verificat în alte situaţii respectarea dreptului de preemţiune, solicitând pârâtului să facă dovada în acest sens: dosar nr. …/335/2014, …/335/2014, …/335/2014.

Şi la alte instanţe, au fost verificate avizele necesare, cum este cazul dosarului nr. …/183/2014 al Judecătoriei Băileşti, cu sentinţa civilă nr. …/2015.

Fiind solicitate unei instanţe să comunice două situaţii în care au fost efectuate demersurile legale pentru verificarea avizelor, s-a transmis că nu au fost identificate asemenea cazuri (Judecătoria Vrancea). Nici la Judecătoria Beclean nu au fost identificate dosare ce au ca obiect pronunţarea unor hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare cu privire la terenuri situate în extravilan în care să fi fost depuse, de exemplu, avizele finale prev. de art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările ulterioare, conform referatului trimis de instanţă.

Aşadar, pentru terenurile situate în extravilan, apreciem că s-ar impune a fi analizată de fiecare dată incidenţa dispozițiilor art. 5 din Legea nr. 17/2014, text legal care, din perspectiva art. 20 din același act normativ (astfel cum acesta a fost configurat ca urmare a Deciziei nr. …/2014 a Curții Constituționale) se aplică tuturor antecontractelor, indiferent că sunt anterioare sau ulterioare intrării în vigoarea a acestui act normativ, că sunt încheiate în forma unui înscris sub semnătură privată sau în formă autentică. Prin urmare, pentru ca acțiunea să fie admisă, reclamantul ar trebui să depună avizul Ministerului Apărării Naționale






Page

105


(dacă terenul este situat pe o adâncime de 30 km față de frontiera de stat și țărmul Mării Negre); avizul Ministerului Culturii (pentru terenurile în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone de patrimoniu arheologic reperat sau zone de potențial arheologic evidențiat întâmplător), avizul structurii teritoriale sau centrale a Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale sau a adeverinței eliberate de primăria de la locul situării terenului (cele din urmă acte atestând îndeplinirea procedurilor necesare exercitării dreptului de preemțiune).

H. Dreptul de preempţiune în cazul terenurilor cu vegetaţie forestieră, dacă nu sunt cuprinse în amenajări silvice, al siturilor arheologice clasate, al terenurilor agricole în extravilan care fac obiectul înstrăinării prin vânzare-cumpărare. Cu privire la modul particular (deoarece global a fost tratat şi mai sus) de aplicare a dispoziţiilor legale referitoare la dreptul de preempţiune, s-a constatat că unele instanţe admit acest gen de cereri, deşi nu s-a respectat dreptul de preempţiune al statului în special, iar altele dau o soluţie contrară, tocmai pentru că nu este respectat dreptul de preempţiune.

Vom prezenta în cel ce urmează două asemenea tipuri contrare de hotărâri, pentru a scoate în evidenţă modul diferit de interpretare şi de aplicare a aceloraşi dispoziţii legale de către instanţele judecătoreşti.

Astfel, deşi o instanţă constată că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege, arată totuşi în motivarea soluţiei de admitere a unei cereri de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic că: „cu toate acestea, neîndeplinirea condiţiilor de mai sus de către părţi se sancţionează cu nulitatea relativă a înstrăinării prin vânzare-cumpărare a terenului agricol situat în extravilan (…) în sensul dispoziţiilor art. 16 din Legea nr. 17/2014 modificată. Conform art. 1261 şi 1262 din Codul civil, această nulitate relativă poate fi acoperită prin confirmare, expresă sau tacită. În condiţiile cadrului procesual ales de reclamanţi, această nulitate putea fi confirmată doar de către pârât (…). Instanţa constată că pârâtul nu a confirmat în mod expres nulitatea, în sensul dispoziţiilor art. 1264 Codul civil. În schimb, acesta a confirmat-o în mod tacit la termen (…), când a achiesat la pretenţiile reclamanţilor”. (Dosarul nr. …/233/2013 al Judecătoriei Galaţi, cu s. civ. nr. …/2016).

Într-o altă cauză, cu o soluţie de respingere a acţiunii civile având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act autentic, în timpul dezbaterilor, instanţa






Page

105


a adus la cunoştinţă părţii că nu a fost îndeplinită procedura prevăzută de Legea nr. 17/2014 cu privire la afişarea ofertei de vânzare a terenului agricol, motiv pentru care invocă din oficiu excepţia inadmisibilităţii acţiunii şi rămâne în pronunţare pe excepţie.

În motivare, arată pe larg, că „potrivit art. 4 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, înstrăinarea, prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute în Legea nr. 287/2009 privind Codul civil şi a dreptului de preemţiune a coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini precum şi al statului român, în această ordine, la preţ şi condiţii egale.

Din examinarea acestor prevederi legale, dar şi a celorlalte prevăzute în aceeaşi lege precum şi în Ordinul 719/740/30.05.2014, rezultă că legiuitorul a prevăzut expres că în cazul înstrăinării terenurilor agricole situate în extravilan, prin vânzare este necesar să fie respectate nu numai condiţiile de fond şi de formă precizate în Codul civil, dar şi respectarea unei proceduri administrative prealabile privind stabilirea dreptului de preempţiune subiectelor de drept enumerate limitativ de legea specială.

Respectarea acestei proceduri administrative, în cazul terenurilor agricole extravilane, se impune atât în cazul vânzării de drept comun, dar şi în cazul modalităţii vânzării prin încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare, când contractul de vânzare-cumpărare se încheie fie la notariat, fie ca urmare a promovării unei acţiuni la instanţele de judecată pentru a pronunţa o hotărâre judecătorească care să ţină loc de contract.

Această concluzie se impune având în vedere pe de o parte faptul că în prevederile art. 4 din Legea 17/2014 nu se face distincţie în respectarea procedurii administrative prealabile, între vânzarea de drept comun şi vânzarea precedată de încheierea unui antecontract şi în acest din urmă caz, fie că se încheie la notariat contractul de vânzare-cumpărare, fie ca urmare a pronunţării de către instanţele judecătoreşti a unei hotărâri care să ţină loc de contract în condiţiile art. 1669 din Codul civil.

Pe de altă parte, această concluzie se impune în cazul pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract, având în vedere dispoziţiile art. 5, art. 6-8, art. 9-12, art. 16 din Legea nr. 17/2014, precum şi din prevederile






Page

105


Ordinului 719/740/30.05.2014, privind aprobarea Normelor Metodologice pentru aplicarea titlului I din această lege.

Nerespectarea procedurii administrative prealabile privind stabilirea existenţei sau nu a dreptului de preemţiune atrage inadmisibilitatea acţiunii privind pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract în condiţiile art. 1669 din Codul civil, aşa cum rezultă din prevederile art. 5 din legea menţionată.

În speţă, nu s-a făcut dovada că s-a urmat procedura prealabilă, respectiv că s-a înregistrat la primăria din raza unităţii administrativ- teritoriale unde se află terenul, cererea prin care solicită afişarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan însoţită de oferta de vânzare şi de documentele doveditoare prevăzute de normele metodologice de aplicare a Legii 17/2014 (…).

Faţă de cele ce precedă, instanţa va respinge acţiunea ca inadmisibilă”. (Dosarul nr. …/316/2015 al Judecătoriei Târgu-Bujor, sentinţa civilă nr. …/2015).

La Judecătoria Târgu-Bujor, în cauza nr. …/316/2015, prin încheierea nr. … din 2015, a fost anulată cererea de chemare în judecată pentru că reclamantul nu a depus certificat de sarcini, certificat fiscal, extrasul de carte funciară, un certificat care să ateste dovada respectării dreptului de preemţiune.

Judecătoria Orşova a arătat într-o hotărâre că ‹‹în cauză nu s-a respectat procedura dreptului de preemţiune impusă de Legea nr. 17/2014 prin art. 6-7, o asemenea acţiune este inadmisibilă. De asemenea, hotărârea ar fi lovită de nulitate relativă, potrivit art. 16 „înstrăinarea prin vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempţiune, potrivit art.4, sau fără obţinerea avizelor prevăzute la art. 3 şi 9 este interzisă şi se sancţionează cu nulitatea relativă”›› (dosarul nr. …/274/2015, cu s. civ. .../2016).

Judecătoria Buzău a comunicat că, din totalul cauzelor apelate, au fost casate 2 sentinţe, ca urmare a interpretării diferite date aplicabilităţii dispoziţiilor Legii 17/2014. Astfel, instanţa de fond a respins acţiunile, cu motivarea că nu s-au respectat cerinţele prevăzute de Legea 17/2014 privind dreptul de preempţiune şi înscrierea terenului supus vânzării în cartea funciară. Instanţa de control judiciar a apreciat, în prima situaţie, că în ceea ce priveşte






Page

105


antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate anterior datei intrării în vigoare a Legii 17/2014 nu trebuie să respecte cerinţele acestei legi (decizia civilă 230/2016, dată în dosarul …/200/2015), dar, în a doua soluţie, s-a reţinut că de la data pronunţării instanţei de fond, până la soluţionarea apelului, s-au îndeplinit cerinţele referitoare la exercitarea dreptului de preempţiune şi înscrierea terenului în cartea funciară, astfel că a fost admis apelul şi s-a perfectat vânzarea (decizia civilă …/2016 dată în dosarul …/200/2015).

I. Vânzarea bunurilor în cazul societăţilor în faliment. În situaţia în care nu sunt efectuate verificări în timpul soluţionării acestui gen de cauze sau în cazul în care o societate se află în insolvenţă, există riscul să fie pronunţate hotărâri judecătoreşti în dauna intereselor creditorilor. Deşi nu au fost identificate hotărâri judecătoreşti cu situaţia respectivă, pe baza verificărilor efectuate prin sondaj, or fi prezentate câteva consideraţii ale unei instanţe care a suspendat procedura judiciară, tocmai pentru preluarea obligaţiilor de către lichidator.

Astfel, a reţinut instanţa că ‹‹Având în vedere faptul că societatea pârâtă se află în procedura insolvenţei, faţă de dispoziţiile art. 36 din Legea nr. 85/2006, potrivit cărora „de la data deschiderii procedurii, se suspendă de drept toate acţiunile judiciare şi extrajudiciare sau măsurile de executare silită pentru realizarea creanţelor asupra debitorului şi bunurilor sale”, coroborat cu prevederile art. 93 ind. 1 din Legea nr. 85/2006, conform căruia „Obligaţiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă: preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător, preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului şi bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare”, instanţa apreciază că prezenta procedură se impune a fi suspendată, cererea de executare a obligaţiei rezultate din antecontract, obligaţie corelativă unui drept de creanţă, trebuind adresată administratorului judiciar/lichidatorului în cadrul procedurii colective şi speciale a insolvenţei›› (încheiere 2015, dosarul nr. …/245/2015 al Judecătoriei Iaşi).






Page

105


J. Acordul de mediere, tranzacţia având ca obiect vânzarea-cumpărarea şi caracterul ne/contencios al litigiului. Cererile cu obiectul menţionat au fost apreciate de către instanţele de judecată ca având caracter contencios, hotărârile având efect constitutiv de drepturi şi fiind comunicate, în cazul admiterii cererii, organului fiscal teritorial şi oficiului de cadastru şi publicitate imobiliară, conform art. 771 Cod fiscal şi art. 35 alin. 5 din Legea nr. 7/1996.

Fiind aplicate regulile procedurii contencioase, părţile au solicitat administrarea de probe, respectiv înscrisuri, interogatorii, martori şi expertize tehnice judiciare, soluţiile fiind pronunţate de instanţele de judecată pe baza probatoriului administrat.

Sesizarea instanţei cu consfinţirea unei tranzacţii sau finalizarea dosarului cu o astfel de soluţie a avut loc în unele situaţii, majoritatea cauzelor fiind soluţionate potrivit dreptului comun.

În ceea ce priveşte caracterul litigios al cauzei deduse judecăţii, unele instanţe au apreciat că, în lipsa dovezilor privind opoziţia nejustificată a pârâtului la încheierea contractului, instanţa nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare cumpărare.

În acest sens, în considerentele sentinţei civile nr. …/2015 pronunţată în dosarul nr. …/3/2014 de Tribunalul Bucureşti, au fost reţinute următoarele:

Prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare- cumpărare, instanţa suplineşte lipsa consimţământului părţii care refuză nejustificat încheierea contractului promis.

Prin urmare, dovada refuzului pârâtului de a se prezenta la un notar public competent, în vederea perfectării actului în formă autentică, este una din condiţiile esenţiale pentru admiterea cererii a cărei finalitate este pronunţarea hotărârii care să ţină loc de contract.

Dacă nu s-a dovedit existenţa unui refuz nejustificat, instanţa nu poate suplini consimţământul părţii promitente, ci va trebui să acorde prevalenţă principiului libertăţii de a contracta, iar dacă există un refuz, şi acesta este unul justificat, în funcţie de circumstanţele cauzei, instanţa nu va putea suplini consimţământul, ci va aplica, dacă este cazul, la cererea celui interesat, sancţiunea plăţii de daune-interese în condiţiile art. 1279 alin. 2 Cod civil.






Page

105


În prezenta cauză, aşa cum se poate reţine din înscrisurile prezentate, reclamanţii nu au făcut dovada refuzului nejustificat din partea pârâţilor cu privire la perfectarea vânzării, anterior introducerii cererii de chemare în judecată. Aşa cum rezultă din actele dosarului - f. 8 dosarul Judecătoriei - ulterior convocării acestora la şedinţa de informare cu privire la avantajele medierii, reclamanţii nu au dovedit că ar fi stabilit şi că ar fi comunicat pârâţilor, în timp util, cu confirmare de primire, informaţiile referitoare la data, ora, sediul biroului notarului public la care ar fi dorit să se facă perfectarea actului autentic, după cum nu au dovedit, de altfel, nici împrejurarea că le-a fost comunicată pârâţilor adresa de convocare la mediere pentru şedinţa de informare pentru care s-a întocmit procesul-verbal din 1.10.2013; de altfel, îndeplinirea procedurii prealabile prin invitarea pârâtului la mediere nu echivalează cu dovada refuzului nejustificat al acestuia de prezentare la notar pentru autentificarea actului de înstrăinare, ci face dovada îndeplinirii procedurii prealabile sesizării instanţei, în înţelesul art. 193 cod de procedură civilă cu trimitere la dispoziţiile Legii nr. 192/2006 cu modificările ulterioare.

Dovada refuzului de a se prezenta la biroul unui notar public poate fi făcută în mod credibil prin prezentarea unei încheieri emisă de notar privind certificare a unor fapte (existenţa convocării părţii adverse la biroul notarial la o anumită dată şi oră, identificarea celor prezenţi şi certificarea lipsei celor ce nu s-au prezentat la trei apeluri făcute la anumite intervale de timp, în ziua respectivă).

Simpla neprezentare a pârâţilor la interogatoriu nu conduce instanţa la concluzia certă că aceştia au înţeles să se declare de acord cu admiterea acţiunii, în înţelesul art. 358 cod de procedură civilă sau, mai exact, că motivul pentru care sunt de acord cu acţiunea reclamanţilor rămâne legat de existenţa unui refuz nejustificat de a-şi îndeplini obligaţiile şi nu reprezintă o conduită dinainte convenită pentru a crea aparenţa temeiniciei pretenţiilor şi a conduce la admiterea acţiunii.

Mai mult, reclamanţii nu au probat nici îndeplinirea propriilor obligaţii derivate din antecontract, în sensul cerut de art. 1669 Cod civil, dat fiind că plata preţului s-a stabilit a fi făcută în tranşe lunare egale, prin viramente în contul bancar menţionat în actul întocmit.






Page

105


Aceste împrejurări, unite cu neînscrierea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare în cartea funciară a imobilului (conform extrasului de carte funciară de la fila 19) şi cu lipsa oricărei reacţii din partea pârâţilor, îndreptăţesc tribunalul să prezume, potrivit art. 329 C.pr.civ., că, în realitate, părţile au intenţionat şi au convenit încă de la început să „aleagă” calea introducerii cererii la instanţa de judecată pentru „autentificarea” actului, demersul judiciar fiind unul fictiv, fie cu scopul de a eluda taxele notariale, fie cu acela al neaducerii la cunoştinţa instanţelor a tuturor informaţiilor cu privire la situaţia juridică reală a anumitor imobile şi la drepturile eventuale ale terţilor asupra acestora.

Or, părţile nu au un drept de opţiune între a sesiza instanţa de judecată şi a se adresa notarului public, care este autoritatea învestită de lege cu competenţa autentificării actelor (art. 1-3 şi art. 12 lit. b din Legea nr. 36/1995 privind notarii publici şi activitatea notarială), de vreme ce între părţi nu există o stare conflictuală reală, care să dea ori să susţină caracterul contencios al cererii de chemare în judecată.

În alte situaţii, instanţele de judecată au procedat la consfinţirea tranzacţiei părţilor fără analiza expusă în precedent, iar în unele cazuri s-a constatat că tranzacţia a purtat şi asupra masei succesorale şi a vocaţiei succesorale, de exemplu în dosarul nr. …/296/2015 al Judecătoriei Satu-Mare.

Uneori există o practică neunitară chiar la nivelul aceleiaşi instanţe, cum este cazul Judecătoriei Panciu.

Astfel, într-o opinie s-a apreciat că în ipoteza în care prin întâmpinare sau la primul termen de judecată pârâtul (promitent-vânzător) solicită admiterea acţiunii, nefiind un litigiu între părţi, acţiunea urmează să fie respinsă, întrucât părţile aveau obligaţia de a se prezenta la notariat în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare; s-a reţinut că, prin învestirea instanţei, părţile urmăresc eludarea obligaţiei de plată a taxelor notariale de timbru (…/275/2015; …/275/2015; …/275/2015 şi …/275/2016).

Într-o altă opinie, s-a apreciat că, într-o asemenea situaţie, instanţa este obligată să se pronunţe asupra acţiunii astfel cum a fost formulată în sensul admiterii dacă sunt îndeplinite şi celelalte condiţii de admisibilitate (…/275/2014; …/275/2015; …/275/2015).






Page

105


Judecătoria Câmpulung a subliniat că, din comportamentul procesual al unor părţi din cauzele având ca obiect hotărâri care ţin loc de act de vânzare-cumpărare, a rezultat că cererile nu au avut un real caracter contradictoriu, în condiţiile în care pârâţii nu au formulat întâmpinare şi nu s-au prezentat la judecată, mod în care s-a ajuns la finalitatea dorită de părţi, şi anume pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de transfer al proprietăţii.

Într-o speţă, un tribunal constată că pe rolul instanţelor există un număr considerabil de dosare (de ex.: …/297/2014, …/297/2014, …/297/2014, …/297/2014, …/297/2014, …/297/2014, …/297/2014, …/193/2013, …/297/2014, …/297/2014, …/297/2014, …/297/2014, …/297/20014, …/297/2014, ş.a.) cu obiect şi cauză identice, formulate de către acelaşi avocat pentru reclamanţi şi tot în acelaşi context, al nedovedirii invitării pârâţilor vânzători la notariat la o anumită dată şi oră expres adusă la cunoştinţa acestora.

În aceste condiţii – continuă instanţa – rezultă că existenţa acestor dosare, identice din acest punct de vedere, se constituie într-o situaţie de fapt care, prin anvergura sa, devine distinctă de cazurile speciale, izolate, în care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, încercându-se astfel formarea unei practici avocaţiale în sensul de a transforma excepţia de constituire a dreptului de proprietate pe cale judecătorească, în regulă. Or, o asemenea practică reprezintă o eludare a conţinutului clar şi precis al art. 1669 din Codul civil care reglementează promisiunea de vânzare.

Caracterul necontencios al cererii este explicat, pe larg, într-o hotărâre judecătorească în care se arată că „instanţa intervine numai în situaţia în care între părţile contractante există un litigiu, un conflict privind executarea antecontractului, deoarece instanţele sunt competente să intervină numai în soluţionarea unor litigii, a unor diferende între justiţiabili, iar activitatea de autentificare a înscrisurilor prin care se realizează transmisiuni imobiliare, este de competenţa exclusivă a notarului public.

Din poziţia procesuală a părţilor rezultă fără echivoc împrejurarea că între acestea nu există de fapt niciun conflict; or, rolul instanţelor judecătoreşti este acela de a da o rezolvare conflictelor între justiţiabili, iar depăşirea acestui rol ar constitui o depăşire a atribuţiilor puterii judecătoreşti.

În raport de toate aceste considerente de fapt şi de drept, instanţa constată că în cauza de faţă, în lipsa unui refuz al reclamantului şi al pârâtului de






Page

105


a încheia actul translativ de proprietate în forma prevăzută de lege, nu există niciun litigiu între părţi, iar cererea dedusă judecăţii nu se fundamentează pe ocrotirea unui interes legitim, motiv pentru care instanţa urmează să o respingă”. (dosarul nr. …/318/2015 al Judecătoriei Târgu-Jiu, cu sentinţa civilă nr. …/2016 de la … 2016).

K. Capacitatea procesuală de folosinţă şi transmiterea calităţii procesuale în timpul procesului.

În domeniul care face obiectul prezentului control - hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare - calitatea de moştenitor şi dovada acesteia reprezintă un punct de interes în situaţia în care, de la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare şi până la momentul pronunţării hotărârii judecătoreşti a intervenit decesul unuia dintre promitenţii contractanţi.

În legătură cu problemele ridicate în practica judiciară referitoare la dovada calităţii de moştenitor sau la persoana care are calitate procesuală, în cazul în care la momentul promovării acţiunii, promitentul-vânzător era decedat, instanţele au avut mai multe interpretări.

Într-o interpretare, instanţele au considerat că, pentru a dobândi calitatea de moştenitor şi a avea calitatea procesuală pasivă, în privinţa pârâtului este suficient a se face dovada că este succesibil, fiind depuse doar copii ale actelor de stare civilă, în unele situaţii nefiind administrate probe vizând acceptarea, chiar tacită a moştenirii.

În acest sens, exemplificăm prin indicarea unor cauze, verificate prin sondaj, cu ocazia efectuării controlului: dosarele nr. …/191/2014, …/191/2014 ale Judecătoriei Blaj, nr. …/291/2014 al Judecătoriei Roman, nr. …/279/2014 al Judecătoriei Piatra Neamţ, dosarul nr. …/335/2014 al Judecătoriei Videle.

În ceea ce priveşte dosarele Judecătoriei Blaj mai sus-indicate, s-a constatat că, în respectivele cauze, reclamantul a solicitat instanţei să se constate calitatea pârâţilor de moştenitori acceptanţi ai succesiunii defunctului proprietar, instanţa însă nu s-a pronunţat în mod distinct asupra acestui capăt de cerere, limitându-se ca, pe baza actelor de stare civilă, să constate că între reclamant şi pârâţi (moştenitori legali) în calitatea de promitenţi vânzători „s-au încheiat valabil” antecontractele de vânzare-cumpărare.






Page

105


Relativ la această situaţie, arătăm că, potrivit art. 193 alin. (3) din Codul de procedură civilă, la sesizarea instanţei cu dezbaterea procedurii succesorale, reclamantul va depune o încheiere emisă de notarul public cu privire la verificarea evidenţelor succesorale prevăzute de Codul civil. În acest caz, neîndeplinirea procedurii prealabile ar putea fi invocată de către instanţă, din oficiu, sau de către pârât.

Verificările efectuate cu ocazia controlului au relevat şi situaţia existentă în practica judiciară (dosar nr. …/296/2015 al Judecătoriei Satu-Mare) în care instanţa a luat act de tranzacţia părţilor cu privire la stabilirea masei succesorale după defunct, a moştenitorilor şi a cotelor de proprietate, atribuirea imobilului obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare în proprietatea pârâtului, întabularea dreptului de proprietate în cartea funciară cu titlul juridic moştenire şi partaj, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic şi întabularea dreptului de proprietate pe numele reclamanţilor.

O situaţie specială s-a constatat în cauza ce a făcut obiectul dosarului nr. …/191/2014 al Judecătoriei Blaj, în care instanţa, prin sentinţa civilă nr. …/2015, a constatat că între reclamant, în calitatea de promitent- cumpărător şi pârâtă, în calitatea de promitentă-vânzătoare s-a încheiat valabil antecontractul de vânzare cumpărare cu privire la o suprafaţă de teren asupra căruia era exercitat dreptul de coproprietate al pârâtei, împreună cu ceilalţi moştenitori.

La dosarul cauzei se regăsesc declaraţiile olografe ale celorlalţi moştenitori, depuse de către reclamantă, date înainte de încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, prin care aceştia arată că nu se opun încheierii acestui contract.

Potrivit Deciziei nr. 12 din 8 iunie 2015 referitoare la interpretarea şi la aplicarea dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 din Codul civil de la 1864, art. 5 alin. 2 din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu modificările şi completările ulterioare, art. 1.279 alin. (3) teza I şi art. 1.669 alin. 1 din Codul civil, în situaţia în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deşi nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalţi coproprietari.






Page

105


Într-o altă situaţie, instanţa, într-o cauză înregistrată a avea drept obiect „acţiune în prestaţie tabulară” (dosar nr. …/226/2015 al Judecătoriei Făgăraş, sentinţa civilă nr. …/2016) a constatat că proprietarul imobilului a decedat ulterior încheierii antecontractului şi nu a avut succesori legali, iar din încheierile notarului public – ce constată verificările în registrele de evidenţă a procedurilor succesorale, nu a avut nici moştenitori testamentari, astfel încât a constatat că succesiunea proprietarului este vacantă şi a obligat pe pârât Municipiul Făgăraş, prin primar, să încheie cu reclamantul contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul, iar în caz de refuz al pârâtului sentinţa va ţine loc de act valid de întabulare. S-a dispus întabularea în cartea funciară la numele reclamantului a dreptului de proprietate, astfel cum a fost dobândit prin sentinţă.

Într-o altă interpretare (dosar nr. …/3/2012 al Tribunalului Bucureşti), s-a considerat că atât timp cât nu a fost dovedită calitatea de moştenitor a succesibilului, întrucât nu a acceptat moştenirea sub beneficiu de inventar şi nici nu a renunţat la moştenire, obligaţiile asumate de către defunct prin antecontractul de vânzare cumpărare nu trec asupra acestuia, nefiind răspunzător de pasivul moştenirii în lipsa stabilirii calităţii de moştenitor.

În situaţia în care promisiunea a fost făcută de o persoană care la data introducerii acţiunii era decedată, în locul lui de cujus este necesar a se face dovada calităţii de moştenitori ai pârâţilor/pârâtului.

În practica judiciară, s-a constatat că, în cele mai multe cazuri, de pe urma unei persoanei decedate, alături de soţul supravieţuitor, rămân mai mulţi descendenţi - copii sau nepoţi de copii decedaţi ori nedemni, care vin la moştenire prin reprezentare. În practica judiciară (dosar nr…./335/2014 al Judecătoriei Videle), s-a constatat că, într-o asemenea situaţie, în locul lui de cujus apare un singur descendent al acestuia.

În activitatea unor instanţe au fost identificate situaţii în care s-ar fi impus a fi analizate efectele cererii pe baza căreia poate începe procedura succesorală notarială în raport cu valenţele şi caracteristicile specifice certificatului de moştenitor – ca act final al acestei proceduri. Astfel, în unele dosare se consideră a fi o probă suficientă pentru a se dovedi calitatea de moştenitor faptul că în sesizarea privind deschiderea procedurii succesorale respectiv cerere completată de secretarul consiliului local de la locul înregistrării decesului, apare, la rubrica moştenitor, menţionat un singur succesibil. Or, în practică, acest act de






Page

105


sesizare al notarului public în scopul dezbaterii procedurii succesorale omite, în cele mai multe cazuri, existenţa altor succesibili sau moştenitori, astfel încât doar la finalizarea dezbaterilor, prin eliberarea certificatului de moştenitor, vor fi stabilite, cu certitudine, persoanele care au această calitate (dosarul nr. …/335/2014 al Judecătoriei Videle dosarul nr…./335/2014, dosarul nr…./335/2014, dosarul nr…./335/2014, dosarul nr…./335/2014 ale Judecătoriei Videle).

L. Comunicarea hotărârilor şi a documentaţiei aferente către instituţiile care trebuie să le înregistreze (organe fiscale, cadastru etc.).

În acest sens, s-a făcut aplicarea art. 77 ind. 1 alin. 6 din Legea nr. 571/2003 (comunicându-se Primăriei hotărârea, la data rămânerii definitive în vederea fiscalizării) şi art. 54 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare – sentinţa …/2015 a Judecătoriei Huşi, dosarul nr. …/866/2014 al Judecătoriei Paşcani, dosarul nr. …/239/2013 al Tribunalului Iaşi, dosarul nr. …/224/2015 al Judecătoriei Dragomireşti).

Alte instanţe omit comunicările către Biroul de carte funciară sau cele necesare pentru fiscalizare (Judecătoria Iaşi, s. civ. nr. …/2016 dos…./245/2015; Tribunalul Vaslui, cu decizia nr…./2015 în dosarul nr…./239/2013).

În alte situaţii, instanţele au admis acţiunea în privinţa unor terenuri neîntabulate în cartea funciară, astfel că nu s-a mai făcut aplicarea art. 54 din Legea nr. 7/1996 şi nici aplicarea art. 77 din Legea nr. 571/2003 (decizia civilă nr. …/A/2015 a Tribunalului Vaslui).

Sunt şi situaţii (sent. civ. nr…./2015, dosar. nr…./306/2015, sent. civ. nr. …/2015, dos. nr. …/306/2015) în care deşi se dispune întabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate, efect al admiterii acţiunii, nu s-a făcut aplicarea art. 77 din Legea nr. 571/2003.

Relevant sub aspectul îndeplinirii acestei obligaţii de comunicare a hotărârii instituţiilor anterior menţionate, din verificările efectuate a rezultat că unele instanţe menţionează expres în dispozitiv faptul că hotărârea se comunică la data rămânerii definitive, iar alte instanţe, deşi nu fac această menţiune, emit ulterior rămânerii definitive a hotărârii, adrese către Biroului de carte funciară şi organul fiscal competent (dosarul …/866/2014, Judecătoria Paşcani).






Page

105


La Judecătoria Sânnicolau Mare în cazul în care asemenea cereri de chemare în judecată au fost admise, practica nu este unitară în ceea ce priveşte petitul vizând întabularea dreptului real în cartea funciară, în sensul că unii judecători resping acest capăt de cerere (a se vedea, în acest sens, sentinţa civilă …/2015), în timp ce alte completuri admit şi acest petit (a se vedea în sensul acesta, sentinţa civilă nr. …/2016).

S-a apreciat că, în situaţia în care, prin cerere, se solicită şi întabularea în cartea funciară, instanţa nu poate dispune chiar şi în situaţia în care pronunţă o hotărâre ce ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare, dat fiind că nu se poate substitui biroului de carte funciară, la întabulare fiind analizate şi alte condiţii prevăzute de lege.

Au fost identificate situaţii (ex. dos. nr…./328/2015 al Judecătoriei Cluj-Napoca) în care instanţa a arătat că art. 77 ind. 1 din Legea nr. 571/2003 trebuie aplicat coroborat cu art. 151 ind. 2, astfel că obligaţia de plată a impozitului revine celui din patrimoniul căruia se realizează transferul dreptului de proprietate. Prin urmare, pentru întabularea dreptului de proprietate pe numele reclamanţilor se impune ca, în prealabil, pârâtul să facă demersurile în vederea emiterii deciziei pentru calcularea impozitului, să achite acest impozit aferent transferului dreptului de proprietate, în caz de refuz instanţa autorizând reclamanţii să îndeplinească în numele şi pe seama pârâtului aceste obligaţii.

În ceea ce priveşte comunicarea hotărârilor judecătoreşti definitive, au fost constatate situaţii în care acestea au fost comunicate la Oficiul de cadastru şi de Publicitate Imobiliară local, cum este cazul de la Judecătoria Filiaşi, care a trimis hotărârile la OCPI Dolj, dar Oficiul le-a returnat printr-o simplă adresă însoţită de o încheiere de respingere, situaţiile referindu-se în special la hotărâri grefate pe acorduri de mediere. Din discuţiile telefonice cu conducerea OCPI Dolj a rezultat că, în general, actele sunt restituite deoarece imobilele respective nu au deschisă carte funciară. Exemple de cauze cărora li s-a refuzat notarea în cartea funciară: …/230/2014; …/230/2014; …/230/2015 şi …/230/2015, toate ale Judecătoriei Filiaşi.

CAPITOLUL IVBunele practici identificate în activitatea instanţelor






Page

105


Prin bune practici (best practices) înţelegem, în general, acele activităţi, măsuri, procedee etc. care se bazează pe iniţiative de succes, inteligente, voluntare şi responsabile, ce reprezintă în acelaşi timp un model de urmat pentru implementarea deciziei şi pentru canalizarea cursului unei acţiuni, fiind o sursă inspiraţională sau motivaţională, şi care, îndreptate spre performanţă şi excelenţă, tind spre îmbunătăţirea semnificativă a unui anume domeniu. Bunele practici sunt general-valabile, au un grad mare de aplicare, sunt adaptabile la orice context, fiabile şi flexibile, fiind uşor de implementat. Ele sunt racordate la scopuri şi obiective, care, în domeniul nostru specific, ar putea să fie subsumate întăririi legalităţii şi creşterii calităţii actului de justiţie. Bunele practici au o contribuţie deosebită la rezolvarea problemelor din domeniul respectiv, sunt inovatoare şi cu o puternică rezonanţă practică, deoarece sunt orientate spre rezultatele previzibile şi urmărite. Trebuie cunoscute şi acceptate de toată lumea şi, de obicei, sunt asociate unui slogan, proiect sau unei devize, care exprimă chintesenţa scopului urmărit de acea practică.

În cadrul teoretic-descriptiv de mai sus, au fost identificate situaţii ce pot fi bune practici, chiar dacă la nivele sau scale diferite.

Astfel, Preşedintele Curţii de Apel Timişoara a emis Decizia nr. …/2016 privind procedura unitară de evidenţiere în registru şi de comunicare din oficiu, a hotărârilor judecătoreşti către notariatele publice, cărţile funciare, registrul comerţului, registrul de stare civilă, alte registre precum şi către autorităţile şi instituţiile statului, fiind gestionate, la compartimentul arhivă, comunicările din oficiu în care se înscriu menţiunile privind comunicarea din oficiu la organul fiscal competent a hotărârii care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

La Tribunalul Vrancea, au avut loc dezbateri profesionale referitoare la conţinutul hotărârii, fiind propuse modele privind modul de redactare a dispozitivelor în situaţia antecontractelor de vânzare-cumpărare, în scopul de a unifica diferitele practici referitoare la elementele pe care trebuie să le cuprindă acestea, pentru a fi puse în aplicare şi pentru a fi înregistrate mai facil la organele competente. De altfel, aceste aspecte sunt reţinute in extenso şi într-o decizie a instanţei (nr. …/2015).

La Judecătoria Bicaz, a fost implementată o practică administrativă ce poate constitui bună practică în materie şi pentru restul instanţelor.






Page

105


Astfel, pentru cauzele aflate procedura de regularizare a cererii de chemare în judecată a fost realizată o „fişă-tip” ca un algoritm, în care sunt menţionate, pe categorii, condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească cererea de chemare în judecată, respectiv, în mod punctual, incremental, cele prevăzute de art. 194 din Codul de procedură civilă, dar şi înscrisurile care, potrivit prevederilor Legii nr. 17/2014 sau art. 57 din Legea nr. 80/2013, trebuie depuse de către reclamant în dovedirea cererii de chemare în judecată.

Pentru cauzele având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare este menţionată obligativitatea depunerii certificatului de sarcini, a extrasului de carte funciară, cu arătarea titlului înscris în cartea funciară, eliberat de biroul în raza căruia este situat imobilul, iar în cazul în care imobilul nu este înscris în cartea funciară, eliberarea de către oficiul de cadastru sau a unui certificat care atestă acest aspect.

De asemenea, pe „fişa-tip” aflată la dosarul cauzei, judecătorul învestit cu regularizarea cererii de chemare în judecată are posibilitatea marcării lipsurilor acţiunii, observate în această procedură, care sunt comunicate reclamantului, şi totodată, a aplicării rezoluţiilor, potrivit prevederilor art. 200 şi urm. din Codul de procedură civilă.

În activitatea Judecătoriei Satu-Mare au fost identificate situaţii în care s-a constat greșita înregistrare în aplicația Ecris a cererilor având ca obiect pronunțarea unor hotărâri care să țină loc de vânzare-cumpărare, motiv pentru care, la nivelul instanţei, au fost analizate cauzele care au determinat greșita înregistrare a obiectelor cererilor, s-a procedat apoi la reinstruirea grefierilor desemnați cu înregistrarea cererilor și implementarea obiectelor în Ecris, s-a realizat o implicare a judecătorilor desemnați pe compartimentul de registratură pentru consilierea grefierilor implicați în această activitate, urmând a se analiza la învățământul profesional al grefierilor și judecătorilor aspectele legate de corecta calificare a obiectului cererii de chemare în judecată și corectarea acestora în Ecris, ori de câte ori se constată erori de înregistrare.

CAPITOLUL VVulnerabilităţi, concluzii, propuneri de unificare

a practicilor instanţelor de judecată






Page

105


Vulnerabilităţile – ca o definiţie de lucru – sunt acele situaţii, stări sau împrejurări care, pe de o parte, pot conduce la nerealizarea scopurilor şi obiectivelor sistemului judiciar, iar, pe de altă parte, diminuează capacitatea de reacţie şi de răspuns a instanţelor judecătoreşti la diferite riscuri, pericole şi ameninţări, fiind afectată activitatea acestora.

Aceste vulnerabilităţi se pot concretiza în deficienţe şi disfuncţionalităţi la nivelul instanţelor, ceea ce reclamă intervenţie imediată pentru aducerea activităţii în parametri normali de eficienţă şi de calitate.

Aşa cum a rezultat din verificările efectuate, prezentate în capitolul anterior, în legătură cu modul de soluţionare a acestui gen de cauze, au fost identificate mai multe categorii de vulnerabilităţi, începând de la cele de natură legislativă până la cele de natură jurisdicţională.

Plecând de la situaţiile de practică neunitară sesizate de către instanţele judecătoreşti, majoritatea dintre ele cu ocazia dezbaterilor profesionale, precum şi de la cele constatate ca urmare a verificărilor efectuate de către Inspecţia Judiciară, reţinem anumite vulnerabilităţi, în legătură cu care pot fi formulate următoarele aprecieri:

În ceea ce priveşte competenţa instanţelor judecătoreşti, în practică, competenţa teritorială s-a stabilit în funcţie de domiciliul pârâtului sau în funcţie de situarea imobilului în raza de competenţă a instanţei. În aceste cazuri, instanţa a procedat la instrumentarea cauzelor pe fond atunci când necompetenţa teritorială nu a fost invocată şi când cel puţin domiciliul părţilor s-a situat pe raza de competenţă teritorială a instanţei, sau, chiar dacă pârâţii nu domiciliau în raza teritorială a instanţei, imobilul înstrăinat s-a aflat pe raza acestei instanţe.

S-a considerat astfel că locul executării contractului este acela în care se găseşte imobilul, acesta fiind locul în care este „predat” bunul.

Este de menţionat că, în această materie, întrucât competenţa teritorială aparţine în mod alternativ instanței de la domiciliul/sediul pârâtului sau locul executării contractului, potrivit deciziei pronunţate în recurs în interesul legii de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie nr. …/2013, există un potenţial risc ca reclamantul să formuleze mai multe cereri de chemare în judecată pe care să le introducă concomitent sau succesiv la instanţele competente alternativ, împrejurare care poate constitui premisa pronunţării unor hotărâri potrivnice,






Page

105


putând fi remediată prin promovarea unei cereri de revizuire, potrivit art. 509 pct. 8 Noul Cod de procedură civilă.

În condiţiile în care competenţa teritorială este alternativă, iar practica neunitară, există posibilitatea ca justiţiabilii să aleagă anumite instanţe, în funcţie de practica mai permisivă a acestora, sub aspectul verificării condiţiilor de admisibilitate, lucru întrezărit chiar din datele comunicate de către instanţe.

Apreciem că, pentru a evita situaţii de acest gen, ar fi indicat ca dispoziţiile legale referitoare la antecontracte, dacă privesc imobile, să atragă o competenţă teritorială exclusivă, adică instanţa de la locul situării imobilului, ceea ce ar înlesni de asemenea şi administrarea probatoriului; de altfel, situaţia nu ar diferi cu aproape nimic faţă de acţiunile reale imobiliare, dat fiind că, în practică, instanţele nu se rezumă la simpla suplinire a consimţământului persoanei chemate în judecată, ci analizează multiple alte împrejurări.

Referitor la înregistrarea cererilor având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, practica instanţelor de judecată a relevat o lipsă de consecvenţă în ceea ce priveşte calificarea acestui tip de cereri de către persoanele responsabile cu stabilirea obiectului cauzei, ce a avut drept rezultat înregistrarea acestor cereri sub următoarele obiecte: hotărâre care să ţină loc de act de vânzare- cumpărare; acţiune în constatare; obligaţie de a face; acţiune în prestaţie tabulară.

Acest lucru face ca, în primul rând, să nu poată fi identificate toate aceste categorii de cereri, ceea ce poate crea dificultăţi cu privire la verificarea unor cereri similare aflate pe rolul instanţei respective.

În al doilea rând, neevidenţierea fiecărui capăt de cerere în mod distinct poate influenţa modalitatea de prelucrare a datelor statistice.

Astfel fiind, se impune luarea măsurilor necesare de către persoanele şi organele cu atribuţii de conducere de la curţile de apel şi instanţele arondate acestora, în vederea unificării practicilor administrative diferite în ceea ce priveşte aplicarea dispoziţiilor Regulamentului de ordine interioară referitoare la activitatea de înregistrare a cererilor adresate instanţelor, întărirea rolului judecătorului care coordonează această activitate şi responsabilizarea personalului auxiliar de specialitate al instanţelor judecătoreşti cu atribuţii în această materie.






Page

105


De asemenea este necesară unificarea practicilor administrative şi adoptarea unor proceduri de lucru unitare în ceea ce priveşte actele care trebuie să însoţească înregistrarea cererilor având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act de vânzare cumpărare.

Cum s-a arătat în cele precedente, verificările efectuate au evidenţiat dificultăţile întâmpinate în legătură cu stabilirea calităţii de proprietar al persoanei care s-a angajat prin antecontract/promisiune să înstrăineze un teren. Aceste dificultăţi au rezultat din modalitatea în care s-a procedat la identificarea persoanei împroprietărite în cuprinsul titlurilor de proprietate eliberate de Comisiile judeţene pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor în temeiul Legii nr. 18/1991 a fondului funciar, respectiv numai prin nume şi prenume şi, în unele cazuri, şi prin iniţiala tatălui. În lipsa altor elemente de identificare ale persoanei menţionate în titlu (cum ar fi cod numeric personal, data şi locul naşterii etc.) şi, în condiţiile în care în numeroase situaţii, numele şi prenumele coincid la multe familii, au fost constatate situaţii în care identitatea de nume a creat dubii cu privire la corespondenţa dintre proprietarul menţionat în titlu şi vânzătorul-promitent, aspecte care, în unele cazuri, nu au fost lămurite de către instanţe.

În alte situaţii, s-a constatat că unele instanţe nu au procedat la stabilirea calităţii de proprietar a vânzătorului-promitentului, prealabil pronunţării hotărârii, în unele cazuri, chiar fără a exista un titlu de proprietate, soluţiile instanţelor bazându-se în aceste cazuri doar pe dovada existenţei unui antecontract între reclamant şi pârât.

De fapt, neadministrarea acestor probe poate constitui o mare vulnerabilitate cu privire la securitatea circuitului juridic al actelor de proprietate în general, deoarece pot fi efectuate transferuri de proprietate, fără ca la origine să existe titluri de proprietate sau transmiterea dreptului de proprietate este transmisă în condiţii neverificabile, mai ales în situaţiile în care pârâţii nici nu se prezintă în instanţă, iar citaţiile sunt realizate prin afişare sau în cazurile în care sunt moşteniri prin retransmitere şi nu rezultă mecanismul prin care averile au trecut de la o persoană la alta.

Astfel fiind, date fiind efectele hotărârii judecătoreşti, care ţine loc de act de vânzare cumpărare, s-ar impune ca instanţele să manifeste o maximă atenţie în stabilirea identităţii dintre calitatea de proprietar (chiar menţionat în titlul de






Page

105


proprietate) şi persoana vânzătorului-promitentului, atât la momentul încheierii acestuia, mai ales că sunt prezentate acte foarte vechi, cât şi la momentul soluţionării cauzei, pentru evitarea pronunţării unei hotărâri faţă de o persoană care a vândut fără a avea calitatea de proprietar şi a afecta astfel dreptul de proprietate al adevăratului proprietar, ceea ce poate să nască uneori alte litigii.

Referitor la conţinutul cererii de chemare în judecată, pornind de la prevederile art. 194 lit. c din Codul de procedură civilă, în cazul cererilor prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanţa de judecată va trebui să verifice dacă reclamantul a depus extras de carte funciară pentru imobilele ce au carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei publice locale şi dovada debitelor la zi ale cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari. Vor trebui avute în vedere şi dispoziţiile art. 20 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, cu modificările ulterioare, care se aplică în mod corespunzător. Aceasta înseamnă că instanţa ar trebui să verifice, în situaţia în care obiectul promisiunii de vânzare- cumpărare îl constituie o locuinţă, dovada achitării la zi a cotei de contribuţie datorate Asociaţiei de proprietari.

În cazul prezentării de către părţi doar a titlurilor de proprietate eliberate pe numele promitentului-vânzător, fără prezentarea documentaţiei topo-cadastrale şi a extrasului de carte funciară, problemele ce au fost identificate în practica judiciară se referă la situaţiile în care titlul de proprietate a fost modificat, anulat parţial sau în totalitate. Aceste aspecte nu pot fi cunoscute de judecătorul învestit, acesta neputând cunoaşte dacă parcelele de teren ce au făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare au suferit modificări topo-cadastrale, existând numeroase cazuri de indicare eronată a vecinătăţilor, de suprapuneri între parcele diferite înscrise în titluri de proprietate diferite, putând exista chiar situaţii, chiar dacă cu titlu excepţional, când are loc o reconfigurare a terenului în materialitatea lui (în special în cazul alunecărilor masive de teren, inundaţii ş.a.).

De asemenea, în situaţia în care este vorba de un imobil care nu este înscris în cartea funciară şi pentru care reclamantul depune doar titlul de proprietate nu se poate verifica dacă acesta a făcut obiectul altor contracte, dacă este grevat de






Page

105


sarcini sau mai este în patrimoniul promitentului-vânzător sau al moştenitorilor, dacă de la eliberarea titlului de proprietate şi până la data introducerii acţiunii au survenit modificări ale imobilului prin edificarea de construcţii, căi de acces etc., având în vedere că unele titluri de proprietate au fost eliberate, multe dintre ele, în urmă cu circa 15-20 de ani.

În consecinţă, în cadrul procedurii prealabile, este necesar ca imobilul să fie individualizat sau să existe elemente ajutătoare în baza cărora să poată fi individualizat pe viitor, la momentul pronunţării hotărârii, date fiind efectele acestei hotărâri.

De asemenea, plecând de la dispoziţiile art. 57 din OUG nr. 80/2013 potrivit cărora în cazul cererilor prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanţa de judecată va trebui să solicite: extras de carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă; certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei publice locale, apreciem că aceste înscrisuri ar trebui solicitate încă din procedura regularizării cererii de chemare în judecată.

Este de reținut şi că potrivit art. 113 alin. 5 din O.G. nr. 92/2003 privind Codul de procedură fiscală omisiunea depunerii acestui certificat este sancționată cu nulitatea absolută a actului de înstrăinare. Deși textul legal privește în mod nemijlocit actul voluntar de înstrăinare, cu atât mai mult se recomandă ca acesta să fie avut în vedere şi de instanţa de judecată.

În acelaşi sens, dat fiind că omisiunea depunerii dovezii lipsei debitelor la zi ale cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari este sancţionată în conformitate cu art. 29 din Legea nr. 230/2007, cu nulitatea absolută a actului de înstrăinare, şi această dovadă ar trebui să existe încă de la formularea cererii de chemare în judecată, urmând a fi verificată în procedura regularizării.

Legiuitorul a prevăzut o procedură specială prin Legea nr. 17/2014, procedură ce se aplică şi în cazul acţiunilor având acest obiect. Ar fi recomandabil că actele doveditoare ce urmează a fi depuse împreună cu cererea de chemare în judecată să facă referire la condiţiile prevăzute de art. 5 din Legea nr. 17/2014, la fel ca în situaţia în care părţile s-ar fi prezentat în faţa notarului pentru încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare.






Page

105


O chestiune de interes, sesizată de Judecătoria Drăgăşani, o reprezintă situaţia cererilor de completare a acţiunii sau a cererilor de intervenţie în cazul dosarelor care au ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic. S-a apreciat că dacă aceste cereri de completare nu au legătură cu raportul juridic dedus judecăţii (alte părţi, terenuri ce nu fac obiectul analizei instanţei, aceleaşi părţi dar alte terenuri şi alte antecontracte), fiind vorba de o cerere nouă, se ia act în cuprinsul încheierii de acest aspect şi se dispune înaintarea dosarului în vederea repartizării aleatorii.

Este important de remarcat că exprimarea acestui punct de vedere a fost consecinţa unei situaţii de la instanţă, în care depunerea ulterioară a unor antecontracte s-a realizat în cadrul aceluiaşi dosar, fiind încălcate în acest mod dispoziţiile legale referitoare la repartizarea aleatorie.

S-a apreciat şi că, în situaţia cererilor de intervenţie, acestea vor trebui admise în principiu şi soluţionate împreună cu cererea principală numai în măsura în care nu se tergiversează judecarea celei din urmă.

În condiţiile în care după analiza condiţiilor de admisibilitate se apreciază că cererea nu este admisibilă (cereri care nu au legătură cu raportul juridic dedus judecăţii, alte părţi, alte terenuri ce nu fac obiectul antecontractului supus iniţial analizei instanţei, aceleaşi părţi, dar alte terenuri), aceasta urmează a fi respinsă ca inadmisibilă în condiţiile art. 64 NCPC, nefiind necesară formarea unor dosare distincte în cadrul cărora să fie judecate cererile respective.

În ceea ce priveşte taxa judiciară de timbru, practica neunitară existentă porneşte fie de la calificarea greşită dată cererii de chemare în judecată, fie de la faptul că nu se depune certificatul privind valoarea impozabilă, în unele cazuri instanţele calculând taxa datorată după valoarea imobilului trecută în antecontractul părţilor.

Dat fiind şi că, în unele situaţii, prin formularea unei astfel de cereri este posibilă eludarea taxelor notariale, se impune o abordare unitară a modului de stabilire a taxei de timbru, cu luarea în considerare şi a dispoziţiilor art. 57 din OUG nr. 80/2013. Constatându-se că instanţele în marea lor majoritate nu procedează la o analiză a modului de calcul al taxelor de timbru, se recomandă menţionarea şi a acestui aspect în cuprinsul hotărârii, alături de indicarea înscrisurilor avute în vedere la stabilirea acesteia şi eventualele explicaţii date de






Page

105


părţi în această privinţă, pentru a putea fi avute în vedere aspectele referitoare la stabilirea obiectului cererii, determinarea şi încadrarea taxei judiciare de timbru, plata anticipată a acestora în cuantumul stabilit, modificarea câtimii cererii etc.

Aici sunt de amintit dispoziţiile legale care prevăd că dacă în momentul înregistrării sale acţiunea sau cererea a fost taxată corespunzător obiectului său iniţial, dar în cursul procesului apar elemente care determină o valoare mai mare a obiectului cererii, instanţa va pune în vedere reclamantului să achite suma datorată suplimentar până la termenul stabilit de instanţă. Dacă până la termenul prevăzut de lege sau stabilit de instanţă reclamantul nu îndeplineşte obligaţia de plată a taxei, acţiunea ori cererea nu va putea fi anulată integral, ci va trebui soluţionată în limitele în care taxa judiciară de timbru s-a plătit în mod legal (art. 36 din OUG privind taxele judiciare de timbru). De altfel, acest gen de situaţii au fost propuse a fi verificate printr-o sesizare din oficiu, deoarece, deşi în cauza respectivă, s-a modificat câtimea cererii, în sensul măririi, nu s-a acordat termen, ci a fost soluţionată cauza în limitele nou-modificate, fără a fi achitată diferenţa taxei judiciare de timbru.

În situaţia tranzacţiei şi acordului de mediere, trebuie arătat că la nivelul instanţelor judecătoreşti, au existat situaţii în care instanţele s-au limitat la a lua act de tranzacţie sau de acordul de mediere, nerezultând că ar fi fost verificate condiţiile legale referitoare la condiţiile de fond sau de formă.

În situaţia acesta specială, se creează un mecanism judiciar care lasă la latitudinea justiţiabililor modalitatea în care pun capăt unei situaţii, fiind creat un cerc vicios: justiţiabilii încheie un antecontract fără respectarea dispoziţiilor legale, creează un proces, iar apoi pun capăt procesului, printr-o nouă înţelegere, instanţa având un rol pur pasiv, de a lua act de acordul acestora, fie el şi în urma unui act de mediere.

De exemplu, într-o situaţie, părţile s-au înţeles să pună capăt unui contract de împrumut prin preluarea unor imobile (fosta clauză penală interzisă de lege în contractele de împrumut, pentru că poate ascunde o dobândă mai mare decât cea legală), apoi se adresează instanţei să oblige pârâtul să încheie „antecontractul”, dar se prezintă apoi un acord de mediere, de care instanţa ia act. Numai că există alte procese şi acte la dosar care arată că terenurile făceau obiectul unei urmăriri silite. Or, potrivit dispoziţiilor legale, contractul de mediere nu poate cuprinde






Page

105


clauze care contravin legii sau ordinii publice, sub sancţiunea nulităţii absolute, iar instanţa este obligată, potrivit legii medierii, ca în cazul în care este vorba de imobile, să verifice condiţiile fond şi de formă.

Aşadar, există riscul ca în situaţiile în care instanţele se limitează la a lua act de acordurile de mediere să nu poată fi identificate nerespectările condiţiilor legale de fond şi de formă cu privire la transferul dreptului de proprietate.

În ceea ce priveşte dovedirea condiţiilor de admisibilitate necesare pentru admiterea cererii cu obiectul de referinţă, trebuie arătat că, în lumina dispoziţiilor art. 129 alin. 4 şi 5 din vechiul Cod de procedură civilă şi art. 22 alin. 2 din noul Cod de procedură civilă, dar şi ale Deciziei nr. … din … 2016 (nemotivată şi nepublicată încă), pronunţată în Dosarul nr. …/1/2016 al Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept în materie civilă, instanţa este în măsură să dispună din oficiu administrarea probelor în vederea dovedirii condiţiilor de admisibilitate ale acestor acţiuni.

Astfel, cum s-a arătat, au fost date numeroase interpretări în ceea ce priveşte obligaţia ca terenul ce cade sub incidenţa dispoziţiilor Legii nr. 17/2014 să fie înscris în cartea funciară, anterior înregistrării cererii de chemare în judecată pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Apreciem că, din moment ce valorificarea antecontractului se face după intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014, înseamnă că, prealabil promovării acţiunii prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, imobilul ce constituie obiectul antecontractului ar trebui înscris atât la rolul fiscal, cât şi în cartea funciară.

În acest context, trebuie semnalate dispoziţiile art. 20 al. 2 din Legea nr. 17/2014, omise în unele situaţii, potrivit cărora „Dispoziţiile prezentei legi nu se aplică înstrăinărilor între coproprietari, soţi, rude şi afini până la gradul al treilea, inclusiv şi care înlătură aplicarea restricţiilor impuse de art. 5 din aceeaşi lege, referitoare la necesitatea înscrierii imobilului pe rolul fiscal şi în cartea funciară, dar care subliniază regula generală a obligativităţii înscrierii imobilului ce cade sub incidenţa acestei legi speciale, în cartea funciară.”

În acest sens sunt şi dispoziţiile art. 57 din OUG nr. 80/2013. Deşi textul ordonanţei în vigoare îi permite promitentului-vânzător să depună certificat de






Page

105


sarcini pentru imobilele neînscrise în cartea funciară, prin Legea nr. 17/2014, modificată prin Legea nr. 68/2014, se arată că, în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare în cazul terenurilor agricole din extravilan, acţiunea este admisibilă numai dacă…imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară (art. 5).

Pe cale de consecinţă, ar rezulta că, în cazul terenurilor agricole din extravilan, neînscrierea dreptului de proprietate asupra lor în cartea funciară înainte de soluţionarea cauzei va avea ca efect respingerea acţiunii bazate pe antecontract; totuşi, dacă acţiunea a fost admisă, hotărârea dată în cauză va putea fi lipsită de efectul opozabilităţii faţă de terţi, în sensul că dreptul de proprietate al dobânditorului, constatat prin hotărâre, nu se va înscrie în cartea funciară.

Plecând de la premisele arătate, s-ar putea aprecia că, în cazul acestor terenuri, care nu sunt înscrise în cartea funciară, acţiunea pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare ar trebui să fie precedată de o acţiune în prestaţie tabulară.

În ceea ce priveşte refuzul pârâtului de a se prezenta în faţa notarului pentru perfectarea contractului, este recomandabil ca instanţa să administreze probe în legătură cu acest aspect, pentru stabilirea caracterului litigios al demersului judiciar.

Cu atât mai mult, în situaţia în care acest refuz este recunoscut de pârât în faţa instanţei, este recomandabil să existe şi alte probe la dosar din care să rezulte că în cauza nu este vorba de o încercare de eludare a taxelor notariale sau de o încercare de a se eluda celelalte condiţii obligatorii prevăzute de lege pentru încheierea unui act în faţa notarului.

Această acţiune nu este o alternativă de a obţine un înscris apt de întabulare (ne referim aici la situaţia imobilelor), acţiunea fiind admisibilă numai în situaţia dovedirii faptului că acordul părţilor nu a putut fi obţinut în faţa notarului. Tocmai din acest motiv, condiţiile pentru pronunţarea unei hotărâri cu un astfel de obiect trebuie să fie dovedite, ca la cele verificate de notar în situaţia în care părţile s-ar fi prezentat în faţa acestuia adăugându-se cea privind refuzul nejustificat al pârâtului.






Page

105


O altă vulnerabilitate provine din faptul că nu sunt efectuate verificări detaliate în urma emiterii titlurilor de proprietate cu privire la terenuri, în timp, o parte din terenurile care figurau în extravilan la data emiterii titlurilor de proprietate, au fost trecute în intravilan, ca urmare a extinderii intravilanului localităţilor, conform noilor P.U.G-uri aprobate de autorităţile locale, după cum este posibil ca terenuri din intravilan să fie trecute în extravilan.

În aceste condiţii, în unele dosare ce au ca obiect ,,pronunţarea unor hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare” s-au depus adeverinţe din partea autorităţilor publice locale, potrivit cărora terenurile din litigiu au fost trecute în intravilanul localităţilor, anterior încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare sau antecontractului de vânzare-cumpărare, ceea ce face ca hotărârile pronunţate să se refere la un alt regim juridic al terenurilor.

În ceea ce priveşte îndeplinirea obligaţiilor fiscale, dat fiind că nu se solicită în toate situaţiile dovada îndeplinirii acestora de către instanţă, anterior pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare, art. 159 alin. 5 din Codul de procedură fiscală prevede că pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor, proprietarii bunurilor ce se înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează. Totodată, pentru bunul ce se înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în care se înstrăinează bunul, cu excepţia cazului în care pentru bunul ce se înstrăinează impozitul se datorează de altă persoană.

Nesocotirea acestor prevederi atrage de drept nulitatea absolută a actului de înstrăinare (art. 159 alin. 5 din Codul de procedură fiscală).

Importanţa respectării acestor dispoziţii legale este dată de intervenirea unor sancţiuni drastice în situaţia în care actul respectiv este încheiat la notar cu nerespectarea dispoziţiilor legale referitoare la nulitate (relativă şi absolută), iar acest lucru rezultă din contract. Astfel art. 1258 din Codul civil, referitor la Repararea prejudiciului în cazul nulităţii contractului încheiat în formă autentică, prevede că, în cazul anulării sau constatării nulităţii contractului încheiat în formă autentică pentru o cauză de nulitate a cărei existenţă rezultă din însuşi textul contractului, partea prejudiciată poate cere obligarea notarului public






Page

105


la repararea prejudiciilor suferite, în condiţiile răspunderii civile delictuale pentru fapta proprie.

Instanţa de contencios constituţional a statuat cu valoare de principiu că impunerea unei astfel de obligaţii este motivată de necesitatea creării unui climat de stabilitate şi de securitate juridică, precum şi de preocuparea statului în a găsi metode eficiente pentru a determina contribuabilul să îşi execute obligaţiile fiscale, indiferent de natura şi cuantumul lor. O asemenea măsură este expresia obligaţiei pozitive a statului de a asigura ritmicitatea şi certitudinea alimentării bugetului general consolidat. Prin urmare, faptul că legiuitorul a condiţionat înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a mijloacelor de transport de stingerea tuturor creanţelor fiscale ale titularului dreptului de proprietate nu echivalează cu instituirea unei incapacităţi de a vinde bunul în cauză, ci, din contră, o asemenea condiţionare este menită să asigure în mod eficient îndeplinirea unei obligaţii legale şi constituţionale a persoanelor fizice sau juridice, şi anume plata sarcinilor fiscale, indiferent de natura lor, la bugetele locale. Aşa fiind, Curtea Constituţională a constatat că dispoziţiile de lege care instituie obligativitatea dobândirii certificatului de atestare fiscală drept condiţie pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a mijloacelor de transport sunt constituţionale.

Din punct de vedere practic, se impune a se face precizarea că instanţa poate însă acorda un termen pentru ca partea interesată să achite datoriile restante astfel încât condiţia instituită de lege să fie satisfăcută şi să poată fi astfel pronunţată hotărârea care să ţină loc de act autentic.

Astfel, dacă în cazul încheierii unei promisiuni de vânzare-cumpărare nu se cere îndeplinită condiţia atestării fiscale pentru că, prin aceasta, iau naştere obligaţii de a face, promisiunea nefiind un act de înstrăinare în accepţiunea Codului fiscal, iar transferul proprietăţii urmează a se face la data încheierii contractului în formă autentică sau obţinerii unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de vânzare-cumpărare, apreciem că instanţa de judecată sesizată cu o acţiune în executarea silită a antecontractului de vânzare-cumpărare va trebui să solicite promitentului-vânzător certificatul de atestare fiscală şi să verifice existenţa sau inexistenţa obligaţiilor de plată către bugetul local, această obligaţie fiind impusă de art. 1669 alin. 1 C. civ. raportat la art. 159 alin. 5 C. pr. fiscală. Izvorul raportului juridic fiscal sau contractual dintre părţi nu are nicio relevanţă






Page

105


cu privire la aplicabilitatea art. 159 alin. 5 din Codul de procedură fiscală, acest articol nefăcând vreo diferenţă după natura raportului juridic, referindu-se la înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi mijloacelor de transport, obligaţia de a prezenta certificat fiscal aparţinând contribuabililor, adică acelor persoane din patrimoniul cărora se transferă dreptul de proprietate. Această obligaţie este o garanţie pe care statul român a stabilit-o pentru a evita ca persoanele ce au obligaţii fiscale neachitate să-şi înstrăineze bunurile şi să îngreuneze recuperarea creanţelor autorităţii administraţiei publice locale. Obligaţiile fiscale neachitate vizează toate obligaţiile fiscale către autoritatea administraţiei publice locale şi nu doar cele privitoare la bunul înstrăinat, legiuitorul nefăcând distincţie în acest sens, astfel că nu se poate restrânge sfera de aplicare a art. 159 alin. 5 din Codul de procedură fiscală cât timp legiuitorul nu a făcut acest lucru. Prin instituirea obligaţiei de prezentare a certificatului fiscal pentru dovedirea achitării obligaţiilor fiscale se constituie o garanţie, asigurându-se executarea creanţei datorată de promitentul-vânzător prin evitarea micşorării patrimoniului debitorului. Acţiunea în valorificarea antecontractului de vânzare-cumpărare este o executare silită atipică, întrucât ea are loc în absenţa unui titlu executoriu, fiind realizată în afara procedurilor execuţionale prevăzute de Codul de procedură civilă. Părţile se obligă nu doar la încheierea în viitor a contractului de vânzare-cumpărare, ci şi la îndeplinirea oricăror operaţiuni necesare, cum ar fi obţinerea unei autorizaţii, îndeplinirea formalităţilor pentru exercitarea dreptului de preempţiune, obţinerea certificatului de atestare fiscală, etc. Executarea silită a antecontractului de vânzare-cumpărare nu poate fi încadrată în situaţia de excepţie prevăzută de art. 159 alin. 7 din Codul de procedură fiscală, nefiind vorba de o procedură de executare silită propriu-zisă. Sintagma „procedura executării silite” se referă nu la executarea silită a antecontractului de vânzare-cumpărare, ci la cumpărarea unui imobil al debitorului la licitaţie publică, în general, la procedura de executare silită demarată în baza unui titlu executoriu, conform Codului de procedură civilă sau fiscală, după caz. Din punct de vedere practic, se impune a se face precizarea că instanţa poate însă acorda un termen pentru ca partea interesată să achite datoriile restante astfel încât condiţia instituită de lege să fie satisfăcută şi să poată fi astfel pronunţată hotărârea care să ţină loc de act autentic.






Page

105


Aici este cazul să precizăm că, în situaţia în care un (ante)contract de vânzare-cumpărare este încheiat la notariat, părţile au obligaţii suplimentare privind darea unor declaraţii pe proprie răspundere privind realitatea preţului, provenienţa banilor; sumele care pot fi plătite în numerar au o anume limită, suma de peste 50.000 de lei se plăteşte exclusiv în cont; sunt cerute certificate de performanţă energetică, există onorarii notariale minimale, trebuie achitate impozite către stat etc.; iar notarul are, la rândul său, obligaţii de a transmite anumite date organelor financiare sau fiscale ori cu atribuţii similare.

Astfel fiind, propunem uniformizarea practicii în sensul solicitării dovezii privind achitarea acestor obligaţii.

O chestiune apreciată ca fiind o vulnerabilitate în activitatea examinată este stabilirea calităţii procesuale pasive în situaţia în care pârâţii din cauză sunt moştenitorii promitentului-vânzător.

Apreciem că, în situaţia în care promisiunea a fost făcută de o persoană care la data introducerii acţiunii era decedată, în locul lui de cujus este necesar a se face dovada calităţii de moştenitori ai pârâţilor/pârâtului.

După cum se subliniază în Decizia nr. …/2015 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, stabilirea calităţii de moştenitor a celor chemaţi să participe la procesul civil în locul promitentului-vânzător s-ar impune a fi făcută cu certificatul de moştenitor, în contextul în care Codul civil reglementează, în cuprinsul art. 1132 ind. 1 şi urm. semnificaţia şi efectele certificatului de moştenitor. Forţa probantă a acestui act nu mai este prevăzută doar în legea specială a notarilor publici şi a activităţii notariale, Legea nr. 36/1995, ci a fost consacrată în dreptul civil comun, care este dat de Codul civil, la art. 1133. Prin urmare, dacă pe urma promitentului-vânzător s-a eliberat certificatul de moştenitor, acesta va face dovada calităţii de moştenitor, legal sau testamentar, a persoanelor care îl vor reprezenta în instanţă pe cel decedat.

Dacă instanţei i se solicită stabilirea moştenitorilor, părţile au obligaţia de a depune la dosar încheierea prevăzută de art. 193 alin. (3) din Codul de procedură civilă.

Instanţa judecătorească ar putea să stabilească ea însăşi numărul şi calitatea moştenitorilor promitentului decedat, dar ca acest lucru să fie posibil ar fi trebuit ca persoana interesată în promovarea acţiunii - în cele mai multe cazuri






Page

105


promitentul-cumpărător - să formuleze un capăt distinct de cerere referitor la această constatare.

Legat de această problemă apreciem, de asemenea, că s-ar impune ca instanţa de judecată, în conformitate cu art. 557 din Codul civil, nu numai să verifice, dar să şi menţioneze în cuprinsul hotărârii cu ce titlu deţine imobilul promitentul-vânzător, respectiv cum l-a dobândit: prin contract (vânzare, donaţie etc.), moştenire legală sau testamentară, act administrativ (reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate în temeiul legii fondului funciar).

Ori de câte ori promitentul-vânzător este decedat, în acord cu dispoziţiile deciziei instanţei supreme, se impune necesitatea dovezii existenţei certificatului de moştenitor.

Faptul că în proces este chemat uneori un moştenitor sezinar, care poate exercita drepturile şi acţiunile defunctului, nu înseamnă că prezenţa acestuia ar face inutilă dovedirea faptului că nu există şi alţi moştenitori cu aceleaşi drepturi.

În privinţa transmisiunii moştenirii, este adevărat că aceasta operează automat, la data decesului unei persoane către moştenitorii acesteia, căci acceptarea moştenirii are efect retroactiv. Pe de altă parte însă stăpânirea de fapt exercitată asupra patrimoniului succesoral, dreptul de a administra acest patrimoniu, ca şi exercitarea drepturilor şi acţiunilor defunctului, deşi pot fi îndeplinite imediat după deces de către sezinari, impun luarea titlului de moştenitor, adică acceptarea moştenirii. Faptul că un succesibil stă într-un proces civil în care a fost chemat în locul autorului său poate fi considerat ca o acceptare tacită, ceea ce atestă că are calitate de moştenitor, dar nu modifică aprecierea instanţei supreme potrivit căreia finalizarea procesului în care se cere pronunţarea hotărârii ce ţine loc de act de vânzare nu se poate face decât după stabilirea tuturor coproprietarilor, adică a celor care au calitatea de moştenitor, iar nu doar a unuia/unora dintre aceştia.

În acest sens propunem uniformizarea practicilor judiciare urmărind ca în toate situaţiile instanţele să solicite dovada calităţii de moştenitor a succesibililor promitentului-vânzător, potrivit art. 1132 din Codul civil, astfel încât, pe baza acestuia, în conformitate cu prevederile art. 1133 din Codul civil, să se poate stabili, pe lângă calitatea de moştenitor a celui chemat în judecată şi eventual, dacă există şi alţi moştenitori, putându-se face dovada dreptului de proprietate al moştenitorilor acceptanţi asupra bunurilor din masa succesorală.






Page

105


Referitor la comunicarea hotărârilor şi a documentaţiei aferente către instituţiile care trebuie să le înregistreze, astfel cum s-a arătat, practica este neunitară în sensul că unele instanţe prevăd prin dispozitiv această obligaţie, alte instanţe, deşi nu o prevăd, o respectă, această activitate de comunicare regăsindu-se în dosar şi fiind evidenţiată în registrele speciale ţinute în acest sens.

Sub acest aspect este de menţionat că, din verificarea prin sondaj efectuată, a rezultat că la anumite instanţe (Judecătoriile Dej, Blaj, Videle) o parte din aceste hotărâri sunt motivate în mod sumar, cu indicarea generică a mijloacelor de probă administrate şi cu menţionarea textelor incidente, fără a proceda la examinarea acestora în raport de situaţia de fapt expusă.

Or, în conformitate cu art.11 alin. 2 din Anexa 1 la Normele metodologice de aplicare a Legii nr.17/2014 cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit în baza unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare sau în baza unui contract de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public va fi însoţită de copia legalizată a următoarelor înscrisuri: avizul specific emis de către Ministerul Apărării Naţionale în condiţiile prevăzute la art. 3 alin. 1 - 3 din lege şi ale normelor metodologice de aplicare a acesteia prevăzute în anexa nr. 2 la ordin, după caz; adresă emisă de primărie, prin care se comunică dacă este sau nu este necesar avizul specific al Ministerului Culturii, iar, după caz, avizul specific emis de către acest minister; avizul final prevăzut la art. 9 din lege, emis de către Ministerul Agriculturii şi Dezvoltării Rurale prin structura centrală, respectiv structurile teritoriale, în condiţiile prevăzute la art. 10 alin. (1) din lege şi ale normelor metodologice de aplicare a acesteia prevăzute în anexa nr. 1 la ordin, după caz; antecontractul încheiat anterior pronunţării hotărârii judecătoreşti; declaraţia autentică pe propria răspundere a proprietarului că avizul specific al Ministerului Apărării Naţionale şi/sau avizul specific al Ministerului Culturii nu au/a fost comunicate/comunicat în termenul de 20 de zile lucrătoare prevăzut de lege; adeverinţa în original emisă de către primării în cazul în care vânzarea terenului este liberă, însoţită de copia ofertei de vânzare certificată pentru conformitate de către funcţionarii primăriei.

În conformitate cu prevederile alin. 3 al aceluiaşi articol „în cazul în care înscrisurile prevăzute la alin. 2 sunt menţionate în cuprinsul hotărârii






Page

105


judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare (…), nu este necesară ataşarea acestora la cererea de înscriere.”

În consecinţă, atât o dispoziţie expresă în dispozitivul hotărârii, cât şi o motivare corectă din punct de vedere procedural sunt deosebit de importante pentru ca hotărârea judecătorească să poată fie pusă în executare, respectiv să fie aptă pentru întabulare în cartea funciară.

Trebuie precizat că necesitatea unei evaluări mai riguroase a acestui gen de cauze a venit chiar din partea unor instanţe, punctele lor de vedere fiind prezentate în cele ce urmează:

Tribunalului Constanţa a comunicat că, din discuţiile purtate cu judecătorii care au instrumentat astfel de cauze, a rezultat că, în mare parte din cauzele înregistrate pe rolul instanţelor cu acest obiect, părţile apelează la concursul instanţei de judecată întrucât nu pot încheia actul la notar din diverse motive, cum ar fi: lipsa documentaţiei cadastrale sau imposibilitatea efectuării ori recepţionării de către Oficiul de cadastru a lucrării de specialitate (suprapuneri teren, imposibilitatea de identificare, necesitatea îndreptării unor erori din titlurile de proprietate etc.), lipsa titlurilor de proprietate sau ale altor documente necesare vânzării (de exemplu, certificatul de atestare fiscală sau actul de dezmembrare în cazul vânzării unei părţi din imobil, avizele autorităţilor abilitate etc.).

În aceste cazuri, părţile manifestă o atitudine de conivenţă de natură a induce în eroare instanţa cu privire la adevăratele motive pentru care actul nu a fost încheiat în formă autentică, fapt ce presupune o atenţie sporită în acest gen de cauze, precum şi un probatoriu elaborat ce necesită timp considerabil, constând în administrarea de expertize pentru identificarea imobilelor şi corespondenţă cu alte autorităţi.

Conducerea Judecătoriei Brezoi a formulat chiar propuneri de lege ferenda, apreciindu-se că, şi pe acest palier, s-ar putea institui procedura prealabilă la notarul public, similar procedurii privind contenciosul administrativ, pentru a evita eludarea normelor legale referitoare la confecţionarea actelor proprietate prin procedura judiciară.

În opinia judecătorilor de la Judecătoria Rădăuţi, părţile trebuie să îndeplinească condiţii similare ca în faţa notarului public, unicul caz fiind refuzul unei părţi de a se prezenta în vederea încheierii actului juridic în formă autentică.






Page

105


Un alt exemplu ar fi limitarea dispoziţiilor legale ce reglementează procedura acordului de mediere în ceea ce priveşte dreptul translativ de proprietate (art. 11 alin. 1 lit. a din OUG 80/2013 privind taxele judiciare de timbru sau art. 58 alin. 4 din Legea 192/2006 privind medierea şi organizarea profesiei de mediator) cu consecinţa consfinţirii unui astfel de acord de către instanţele judecătoreşti şi transferarea acestor proceduri la notarul public.

În fine, unele instanţe au propus chiar ca, pentru a preveni antedatarea antecontractelor în scopul eludării prevederilor legale, norma legală să prevadă ca instanţa să administreze probe din care să rezulte că acestea au fost încheiate anterior cum ar fi: de când promitentul-cumpărător a declarat terenul în registrul agricol, pe ce perioadă a declarat terenul la APIA în vederea obţinerii subvenţiei, alte probe din care să rezulte cu certitudine că actul nu este antedatat.

Unul dintre motivele care au condus nu numai la crearea unor practici judiciare neunitare, ci şi la practici judiciare greşite, cel puţin aşa cum au statuat unele instanţe de control judiciar, este faptul că, uneori, dispoziţiile legale au un caracter contradictoriu şi interpretabil, vulnerabilităţi în activitatea instanţelor fiind identificate în privinţa aplicării Legii nr. 17/7 martie 2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului.

Acest act normativ a intrat în vigoare, conform art. 21 alin. 2, la 30 de zile de la data publicării în Monitorul Oficial al României, însă până la data publicării normelor metodologice în Monitorul Oficial al României, Partea I, s-au aplicau regulile de drept comun, norme care urmau să fie emise în termen de 7 zile de la data intrării în vigoare a legii.

Potrivit art. 1 din lege, scopurile declarate expres ale acesteia se referă la asigurarea securităţii alimentare, protejarea intereselor naţionale şi exploatarea resurselor naturale, în concordanţă cu interesul naţional, motiv pentru care sunt stabilite unele măsuri privind reglementarea vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan.






Page

105


Din acest articol rezultă în mod indubitabil că dispoziţiile legale se circumscriu unui interes general, public, care depăşesc simplele interese particulare.

Că instituirea acestor reguli s-a făcut în virtutea promovării şi respectării intereselor generale ale societăţii şi ale statului român rezultă şi din expunerea regulilor imperative, din obiectul şi natura relaţiilor reglementate, precum şi din modul de sancţionare a încălcării acestor dispoziţii legale.

Astfel, referitor la Vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan, Legea nr. 17/2014 stabileşte, la art. 3, că terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km faţă de frontiera de stat şi ţărmul Mării Negre, către interior, precum şi cele situate în extravilan la o distanţă de până la 2.400 m faţă de obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare-cumpărare doar cu avizul specific al Ministerului Apărării Naţionale, eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuţii în domeniul siguranţei naţionale, prin structurile interne specializate menţionate la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 51/1991 privind securitatea naţională a României, cu modificările şi completările ulterioare (art. 3 din lege).

În Ordonanţa de urgenţă nr. 105/2001 privind frontiera de stat a României, se arată că zona de frontieră se constituie pentru asigurarea executării pazei şi controlului trecerii frontierei de stat, iar zona de frontieră cuprinde teritoriul aflat pe o adâncime de 30 km faţă de frontiera de stat şi ţărmul Mării Negre, către interior (art. 4), fiind evident că vânzarea unor terenuri din zona de frontieră interesează societatea în ansamblul său.

Normele Metodologice pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului în scopul obţinerii avizului specific al Ministerului Apărării Naţionale, publicate în Monitorul Oficial Nr. 401 din 30 mai 2014, detaliază şi explică procedura de urmat, arătând (la art. 4 alin. 5), totodată, că prin obiectiv special se înţelege terenul, cu sau fără construcţii, aflat în patrimoniul instituţiilor prevăzute la art. 6 alin. (1) din Legea nr. 51/1991 privind securitatea naţională a României, republicată, adică Serviciul Român de Informaţii, Serviciul de Informaţii






Page

105


Externe, Serviciul de Protecţie şi Pază, precum şi Ministerul Apărării Naţionale, Ministerul Afacerilor Interne şi Ministerul Justiţiei, prin structuri interne specializate.

Tot la art. 3 din lege se prevede că terenurile agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenţial arheologic pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia.

O altă condiţie prevăzută de Legea nr. 17/2014 este cea de la art. 4 alin. 1, prin care se prevede că înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale.

Prin excepţie de la dispoziţiile arătate, legea stabileşte că înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate se face potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, cu modificările ulterioare.

Astfel, Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice prevede că prin sit se înţelege un teren delimitat topografic cuprinzând acele creaţii umane în cadru natural care sunt mărturii cultural-istorice semnificative din punct de vedere arhitectural, urbanistic, arheologic, istoric, artistic, etnografic, religios, social, ştiinţific, tehnic sau al peisajului cultural.

Cu privire la înstrăinarea, închirierea sau concesionarea imobilelor monumente istorice, proprietarii acestora au obligaţia de a înştiinţa în scris direcţia pentru cultură, culte şi patrimoniul cultural naţional judeţeană, respectiv a municipiului Bucureşti, despre intenţia de a înstrăina monumentul istoric, în vederea exercitării dreptului de preemţiune al statului sau, după caz, al unităţii administrativ-teritoriale, în condiţiile legii.

De asemenea, se stabileşte de aceeaşi lege că monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vândute numai în condiţiile exercitării dreptului de preemţiune ale statului român, prin Ministerul Culturii şi Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa A,






Page

105


sau prin serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii şi Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa B, ori al unităţilor administrativ-teritoriale, după caz, potrivit prezentei legi, sub sancţiunea nulităţii absolute a vânzării.

Proprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, care intenţionează să vândă monumente istorice, transmit serviciilor publice deconcentrate ale Ministerului Culturii şi Cultelor înştiinţarea privind intenţia de vânzare, însoţită de documentaţia stabilită prin ordin al ministrului culturii şi cultelor.

Revenind la Legea nr. 17/2014, la art. 9, este prevăzut că avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunţării de către instanţă a unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafaţa de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafaţa de peste 30 de hectare, de către structura centrală.

Aşadar, legea instituie o procedură clară pentru situaţiile în care este vorba de obiective speciale care interesează securitatea naţională, bunuri de patrimoniu sau dreptul de preemţiune al statului în special.

Din acest motiv se stabileşte, ca regulă generală, că în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară (art. 5 alin. 1).

Mai mult decât atât, în art. 14, se arată că sunt contravenţii faptele:a) vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan, în care se

află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenţial arheologic evidenţiat întâmplător, fără avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, după caz, prevăzut la art. 3 alin. 4;

b) vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan fără avizul specific al Ministerului Apărării Naţionale, prevăzut la art. 3 alin. 1, dacă această situaţie era notată în cartea funciară la data solicitării extrasului de carte funciară pentru autentificare;






Page

105


c) vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan fără avizul structurii centrale, respectiv ale structurilor teritoriale ale Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale, după caz, prevăzut la art. 9, cu excepţia situaţiei prevăzute la art. 7 alin. 7) şi art. 10 alin. 1;

d) nerespectarea dreptului de preempţiune în condiţiile art. 4.Aceste contravenţii se sancţionează cu amendă de la 50.000 lei la 100.000

lei, potrivit art. 15.Trebuie reamintit că, potrivit OG nr. 2/2001 privind regimul juridic al

contravenţiilor, legea contravenţională apără valorile sociale care nu sunt ocrotite prin legea penală, constituind contravenţie fapta săvârşită cu vinovăţie, stabilită şi sancţionată prin lege, ordonanţă ş.a. (art. 1).

Pentru conturarea regimului juridic al vânzării acestei categorii de terenuri, Legea 17/2014 prevede, la art. 16, că înstrăinarea terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempţiune, potrivit art. 4, sau fără obţinerea avizelor prevăzute la art. 3 şi 9 este interzisă.

Aici trebuie reamintit că, în forma adoptată iniţial de către Parlamentul României, legea stabilea în continuare, că înstrăinarea prin vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempţiune, potrivit art. 4, sau fără obţinerea avizelor prevăzute la art. 3 şi 9 se sancţionează cu nulitatea absolută.

Apreciem că, în acele condiţii, textele de lege erau convergente, sistematice şi unitare, din moment ce erau prevăzute condiţiile şi procedura obligatorie de urmat pentru vânzare, erau prevăzute condiţiile de admisibilitate ale admiterii unor asemenea categorii de litigii, era instituită interdicţia expresă de a realiza vânzarea fără îndeplinirea condiţiilor legale, faptele erau considerate contravenţii, iar încălcarea dispoziţiilor legale mai sus-menţionate era sancţionată cu nulitatea absolută.

Acest text de lege ce prevedea expres nulitatea absolută a fost în vigoare doar o scurtă perioadă, deoarece, la scurt timp, prin Legea nr. 68/12 mai 2014 pentru modificarea alin. (1) al art. 29 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 şi a Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan …, publicată în Monitorul Oficial nr. 352 din 13 mai 2014, s-a prevăzut că „Înstrăinarea prin vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan






Page

105


fără respectarea dreptului de preempţiune, potrivit art. 4, sau fără obţinerea avizelor prevăzute la art. 3 şi 9 este interzisă şi se sancţionează cu nulitatea relativă (s.n.)” (actualul art. 16).

În primul rând, trebuie precizat că a fost modificat numai acest text de lege, în condiţiile în care sunt păstrate celelalte, ceea ce creează o oarecare confuzie, deoarece, pe de o parte, se susţine că legea instituie reguli pentru asigurarea securităţii alimentare, protejarea intereselor naţionale şi exploatarea resurselor naturale, în concordanţă cu interesul naţional şi consideră contravenţii încheierea acestor fapte, ceea ce înseamnă că sunt fapte cu pericol social, chiar dacă mai scăzut decât cele cu caracter penal, iar, pe de altă parte, sancţionează doar cu nulitate relativă încheierea unor asemenea acte de vânzare-cumpărare, lăsând să se înţeleagă faptul că în joc sunt doar interese particulare, nu numai la nerespectarea dreptului de preempţiune, ci şi la vânzarea unor terenuri din zona de frontieră sau de pe lângă obiective speciale (în sensul definit de Norme) sau pe care se află situri arheologice cu bunuri de patrimoniu naţional.

În al doilea rând, prevederea în mod expres a sancţionării cu nulitatea relativă are nenumărate consecinţe negative în practică, una dintre ele fiind crearea unei practici judiciare neunitare în modul de aplicare şi interpretare a legii sub acest aspect.

Apreciem că, din întreaga economie a dispoziţiilor legale, din interpretarea raţională şi sistematică a acestora, rezultă că normele care reglementează condiţiile de vânzare-cumpărare a unui teren agricol în extravilan şi de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de vânzare-cumpărare în această materie au caracter imperativ şi vizează, în afara intereselor particulare, şi interesul general.

Acest interes există, în primul rând, la vânzarea unor bunuri care se referă la obiective speciale ce ţin de securitatea naţională, deoarece pentru vânzarea-cumpărarea unor asemenea terenuri este necesar avizul Ministerului Apărării Naţionale, aviz care se eliberează de către Statul Major General.

Aici există riscul ca Ministerul Apărării Naţionale, prin Statul Major General, să emită un aviz negativ (a se vedea, cu titlu de exemplu, http://smg.mapn.ro/terenuri%20agricole/, accesat la 7 noiembrie 2016), iar instanţele să pronunţe hotărâri care să ţină loc de vânzare-cumpărare fără să ceară




http://smg.mapn.ro/terenuri%20agricole/



Page

105


şi să verifice dacă este necesar acest aviz, fiind adusă atingere în acest mod interesului general.

Apoi, este necesar un asemenea aviz pentru înstrăinarea terenurilor agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenţial arheologic evidenţiat întâmplător, care pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, după cum înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate se face potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, cu modificările ulterioare.

Şi în acest caz, prin natura şi importanţa bunurilor respective, dar şi prin obligaţiile instituite de lege în sarcina proprietarilor de anunţare pentru exercitarea dreptului de preempţiune de către statul român, mai ales că legea specială sancţionează expres cu nulitatea absolută a contractelor privind terenurilor agricole situate în extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate, apreciem că dispoziţiile legale protejează tot un interes general.

Aceeaşi este situaţia şi în cazul exercitării dreptului de preempţiune, deoarece în respectarea acestuia ar trebuie să fie interesate nu numai părţile care încheie un asemenea contract, ci şi adevăraţii titulari ai dreptului de preempțiune, printre care se află şi statul român.

De altfel, părţile care încheie un contract fără respectarea dreptului de preempţiune, de multe ori, nici nu sunt interesate să invoce nerespectarea dreptului de preempţiune, mai ales că s-ar prevala de propria lor turpitudine, iar eventuala neinvocare de către chiar părţile din contract nu poate să acopere acest gen de nulitate, deoarece nu pot dispune de drepturi care aparţin terţilor, adică ale titularilor dreptului de preempţiune, potrivit principiilor că părţile nu pot dispune de mai multe drepturi decât pot să aibă sau că actul încheiat între părţile unui contract nu poate să vatăme drepturi ale altor persoane.

Cu alte cuvinte, şi în acest caz este vorba tot de un interes general, dar nu al părţilor din contract, ci al terţilor titulari ai dreptului de preempțiune, printre care şi statul român, în favoarea cărora au fost edictate dispoziţii de favoare.

Dacă s-ar păstra în continuare prevederea că încălcarea drepturilor legale, care se referă la interese generale, cum s-a arătat, se sancţionează cu nulitatea






Page

105


relativă, se poate contura o practică judiciară ce tinde să nu mai aplice deloc dispoziţiile legale, deşi există principiul că orice text de lege este edictat în vederea aplicării, iar nu al neaplicării.

Însă dat fiind că instanţele, prin pronunţarea unei hotărâri ce are efect constitutiv de drepturi, se substituie controlului de autoritate efectuat de notar, nu pot face abstracţie de aceste condiţii, în absenţa dovedirii cărora înstrăinarea terenurilor extravilane este interzisă. Aceasta, subliniem, cu atât mai mult cu cât, de cele mai multe ori dintr-un proces care are ca obiect validarea unui antecontract de vânzare cumpărare sunt prejudiciaţi terţii, nu părţile. Astfel, în situaţia în care nu s-ar admite posibilitatea instanţei ca din oficiu să pună în discuţia părţilor nerespectarea condiţiilor prevăzute de art. 3, 4 şi 9 din Legea nr.17/2014, s-ar ajunge la validarea antecontractelor în cauză şi intrarea hotărârii judecătoreşti sub puterea de lucru judecat garantat de art. 6 din Convenția pentru apărarea drepturilor omului si a libertăților fundamentale sub aspectul securităţii raporturilor juridice generate de o hotărâre judecătorească definitivă şi art. 432 din Noul Cod de procedură civilă.

În aceste condiţii, deoarece normele au caracter imperativ şi vizează un interes general, apreciem că se impune modificarea art. 16 din Legea nr. 17/2014, în fapt, revenirea la forma iniţială a legii, în sensul că înstrăinarea prin vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempţiune, potrivit art. 4, sau fără obţinerea avizelor prevăzute la art. 3 şi 9 să fie sancţionată cu nulitatea absolută, motiv pentru care propunem trimiterea raportului Comisiei nr. 1 în vederea sesizării Ministerului Justiţiei, pentru efectuarea de demersuri legale pentru modificarea legii speciale.

Cu această ocazie, s-ar putea analiza şi modificarea dispoziţiilor legale cu privire la forma antecontractului, care ar trebuie să îmbrace formă autentică. De altfel, o scurtă perioadă de timp, în 2013, dispoziţiile legale au prevăzut o asemenea condiţie.

Apreciem că o asemenea condiţie este necesară în primul rând pentru a oferi siguranţă şi stabilitate circuitului juridic în cazul transferului dreptului de proprietate, pentru a putea fi verificate condiţiile generale referitoare la încheierea contractelor, cum ar fi identitatea părţilor, consimţământul valabil, natura tranzacţiei, descrierea cu exactitate şi regimul juridic al bunului vândut sau






Page

105


şi respectarea diferitelor dispoziţii legale adiacente transferului de proprietate, cum ar fi darea unor declaraţii pe proprie răspundere, verificarea legalităţii tranzacţiei din perspectiva regimului fiscal, financiar etc.

În al doilea rând, dat fiind că în practica judiciară dispoziţiile legale sunt aplicate diferit, instanţele nelimitându-se la a dispune doar suplinirea consimţământului promitenţilor (-vânzători, de obicei), actul încheiat face corp comun cu un act care ar trebui să fie autentic, prin urmare, prin relaţionare, şi actul iniţial ar trebui să îmbrace aceeaşi formă.

În acest mod, ar fi evitate multe suspiciuni privind data certă a unor asemenea acte care datează şi de zeci de ani.

Tratarea exhaustivă a acestei problematici presupune însă o evaluare obiectivă şi a argumentelor care susţin opinia exprimată în practica instanţelor de judecată în sensul că înscrisul sub semnătură privată, constatator al acordului de voinţe cu privire la înstrăinarea unui imobil, trebuie să îndeplinească toate condiţiile de validitate necesare transferului dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător, cu excepţia formei solemne, pe care instanţa de judecată este chemată să o suplinească.

Potrivit opiniilor exprimate în jurisprudenţă, în materia acţiunilor având ca obiect pronunţarea unor hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, probele esenţiale pentru admiterea acestor cereri sunt cele care conduc la stabilirea, fără dubiu, a calităţii promitenţilor-vânzători de proprietari ai imobilelor în legătura cu care se solicită validarea pe cale judiciară a operaţiunii de vânzare-cumpărare, cât timp prin acest mecanism procesual se ajunge la pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti constitutive de drepturi, în puterea căreia operează transmiterea dreptului de proprietate din patrimoniul promitentului-vânzător în cel al promitentului-cumpărător, prin suplinirea consimţământului proprietarului înstrăinător, care, prin pasivitatea sa, a făcut imposibilă perfectarea în formă autentică a actului de vânzare-cumpărare.

Evident că nu sunt suficiente aceste modificări şi trebuie unite, cum am subliniat, şi cu altele, care ar putea să privească obligaţia instanţelor de a invoca din oficiu prescripţia sau chiar de a institui o competenţă teritorială exclusivă de la locul situării imobilului în aceste cazuri.






Page

105


- O anume vulnerabilitate decurge din modul defectuos de instrumentare a unui asemenea gen de cauze, în cele ce urmează fiind prezentate faptele aşa cum sunt reţinute în cursul unei proceduri judiciare penale, exclusiv pentru a ilustra aspectele care relevă cum au fost încălcate dispoziţiile legale în cursul judecării unor acţiuni prin care se solicită pronunţarea unor hotărâri care ţin loc de act autentic (vânzare-cumpărare).

Se reţine în actul judiciar că magistratul judecător, la data comiterii faptelor, a pronunțat hotărâri judecătorești, prin care în mod abuziv s-a transferat în patrimoniul reclamanților din cauzele civile dreptul de proprietate asupra unor parcele de teren, care au făcut obiectul judecății, prin încălcarea și ignorarea normelor procesual civile imperative în ceea ce privește competența teritorială și fără ca la dosar să existe dovada plății taxelor judiciare de timbru și timbru judiciar mobil și, în felul acesta, a prejudiciat unitățile administrativ teritoriale unde aveau domiciliul/reședința/sediul reclamanții din cauze, prin faptul că nu s-au încasat la bugetele locale sumele corespunzătoare taxelor aferente. De asemenea, soluțiile din cauzele civile au fost pronunțate în absența persoanelor care în mod real trebuiau să aibă calitatea de părți (titularii dreptului de proprietate din titlurile de proprietate) și a probelor necesare adoptării unor soluții juste, pronunțând astfel hotărâri contrare legii. Totodată, s-a reținut, în corpul sentințelor, în mod nereal faptul că acțiunile sunt timbrate legal, că pârâții și reclamanții din cauze au calitate procesuală pasivă, respectiv activă și pârâții au avut în patrimoniul acestora la data încheierii antecontractelor de vânzare-cumpărare dreptul de proprietate cu privire la parcelele de teren menționate în acestea și în cererile de chemare în judecată. De asemenea, înaintea pronunțării hotărârilor judecătorești, se înregistrau cereri în numele părților din dosarele civile privind renunțarea la calea de atac, iar după pronunțarea hotărârilor judecătorești, pentru ca acestea să rămână definitive și irevocabile, se constata în mod nereal că părțile au renunțat la căile de atac și astfel se înlătura orice posibilitate ca o instanță superioară să cenzureze hotărârile în condițiile în care nu erau citate ca părți și persoanele care erau titularii reali ai dreptului de proprietate asupra parcelor de teren care făceau obiectul judecății menționați în titlurile de proprietate.

Cu privire la modul de soluţionare a unor asemenea cauze în care se pune în discuţie instrumentarea unor acţiuni care au ca obiect valorificarea






Page

105


antecontractelor, se reţine şi situaţia dosarului nr. …/33/2014, aflat pe rolul Curţii de Apel Cluj sau dosarul nr. …/32/2014, soluţionat de către Curtea de Apel Bacău, în recurs la instanţa supremă.

O situaţie aparte a rezultat dintr-o hotărâre definitivă de condamnare a unui judecător, prin care s-a dispus anularea sentinţelor pronunţate, fiind verificat modul în care în concret au fost realizate în concret aceste dispoziţii.

Prin sentinţa penală nr. …/2013 pronunţată în dosar nr. …/59/2013 de Curtea de Apel Timişoara-Secţia Penală, rămasă definitivă prin decizia penală nr. …/A pronunţată de Secţia penală a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie în data de …2014, s-a dispus, printre altele, anularea sentinţelor civile nr. …/2011 şi nr. …/2011, ambele pronunţate de Judecătoria Ineu, având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare. Prin adresa emisă la data de 12.02.2015, Curtea de Apel Timişoara - Biroul executări penale a comunicat Judecătoriei Ineu un exemplar al sentinţei penale nr. …/2013 pronunţată în dosar nr. …/59/2013, respectiv al minutei Deciziei penale nr. …/A pronunţată de Secţia penală a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie în …2014, pentru a se proceda conform dispoziţiilor acestora. Ca urmare, solicitarea de conformare a fost înregistrată la compartimentul executări penale de la Judecătoria Ineu la data de ...2015, iar la aceeaşi dată, s-a procedat la anularea celor două hotărâri judecătoreşti aflate la mapa de hotărâri a Judecătoriei Ineu, respectiv mapa privind sentinţele civile pe anul 2011 de la nr. … la nr. … (filele …), respectiv mapa privind sentinţele civile pe anul 2011 de la nr. … la nr.… (filele …) prin bararea integrală a acestora de judecătorul delegat la executări penale şi menţionarea în proces-verbal a anulării celor două sentinţe, dosarele în original inclusiv hotărârile cusute la acestea fiind atașate la dosarul penal nr. …/59/2013, respectiv un exemplar al procesului verbal întocmit cu ocazia anulării acestora sentinţe.

- Cu ocazia unor controale anterioare, au fost identificate anumite deficienţe şi disfuncţionalităţi la Judecătoria Drăgăşani.

Prin Ordinul nr. …/2015 emis de Inspectorul-şef al Inspecţiei Judiciare la data de … 2015, s-a dispus efectuarea unui control la Curtea de Apel Piteşti şi instanţele arondate, având ca obiectiv verificarea modului de îndeplinire de către






Page

105


judecătorii cu funcţii de conducere a atribuţiilor manageriale de planificare, organizare, coordonare, control-reglare şi comunicare, precum şi respectarea obligaţiilor prevăzute de legi şi regulamente, pentru a asigura buna funcţionare a instanţei şi calitatea corespunzătoare a serviciului public.

În lucrarea nr. …/IJ/…/DIJ/2016, în urma efectuării verificărilor, prin Hotărârea nr. …/2016 a Secţiei pentru judecători a Consiliului Superior al Magistraturii a fost aprobat raportul de control nr. …/IJ/…/DIJ/2015 al Inspecţiei Judiciare, au fost însuşite propunerile şi măsurile formulate în cuprinsul raportului, printre acestea fiind aceea de efectuare a unui control pentru verificarea modului de remediere a deficienţelor constatate la Judecătoria Drăgăşani într-un termen de 6 luni de la data aprobării raportului.

În lucrarea nr. …/IJ/…/DIJ/2015 a Inspecţiei Judiciare s-a propus aprobarea raportului de control privind modalitatea de remediere a deficienţelor constatate ca urmare a verificărilor directe privind eficienţa managerială şi modul de îndeplinire a atribuţiilor ce decurg din legi şi regulamente la Judecătoria Drăgăşani, raportul fiind aprobat de către Secţia de Judecători prin Hotărârea nr. …/2016 (publicată la data de … 2016).

Într-o lucrare disjunsă din acele verificări, s-a reţinut că au fost identificate indicii privind săvârşirea abaterilor disciplinare prevăzute de art. 99 alin.1 lit. o şi t din Legea nr.303/2004 privind statutul judecătorilor şi procurorilor, republicată, modificată prin Legea nr. 24/2012, constând în nerespectarea în mod grav sau repetat a dispoziţiilor privind distribuirea aleatorie a cauzelor şi exercitarea funcţiei cu rea-credinţă sau gravă neglijenţă, însă, având în vedere prevederile art.46 alin.7 din Legea nr.317/2004 privind Consiliul Superior al Magistraturii, republicată, referitoare la prescripţia răspunderii disciplinare, precum şi împrejurarea că cei doi judecători implicaţi nu mai au calitatea de magistraţi, ca urmare a pensionării, nu s-a declanşat o procedură disciplinară.

Având în vedere modalitatea de instrumentare a cauzelor ce privesc antecontracte, s-a analizat oportunitatea sesizării organelor de cercetare penală competente pentru efectuarea de verificări sub aspectul existenţei indiciilor de săvârşire a unor fapte de natură penală.

La aceeaşi lucrare a mai fost depusă o sesizare, care a fost înregistrată separat, formând obiectul lucrării …/IJ/…/DIJ/2016, în care au fost sesizate mai






Page

105


multe disfuncționalități derivate în principal din practici neunitare sau din încălcarea dispoziţiilor legale.

Însă, pe de o parte, prin Rezoluţia din … 2016 a fost dată o soluţie de clasare, deoarece judecătorul implicat s-a pensionat şi, pe de altă parte, aspectele semnalate au fost remediate prin intermediul controlului ulterior, iar practicile diferite referitoare la timbrare, prescripţie, stabilirea valorii de impunere a imobilelor sau stabilirea competenţei teritoriale se încadrează în problematica deja identificată prin prezentele verificări.

În concluzie, instrumentarea acestui gen de cauze presupune aplicarea mai multor dispoziţii legale, decizii ale instanţei supreme sau ale instanţei de contencios constituţional.

Din datele statistice brute prezentate şi, mai ales, din analiza acestora, a rezultat că, de multe ori, formularea de acţiuni pe rolul instanţelor judecătoreşti privind „perfectarea antecontractelor” reprezintă un adevărat fenomen, deoarece sunt foarte multe asemenea cereri nu numai numeric, ci şi ca pondere din activitatea instanţelor judecătoreşti.

S-a constatat că, în legătură cu aproape fiecare aspect din circuitul unei asemenea cereri, sunt interpretări diferite în activitatea instanţelor judecătoreşti, fiind conturate practici judiciare neunitare.

Cu toate acestea, în unele cazuri, au fost identificate bune practici, care pot fi preluate, evaluate şi adaptate pentru creşterea eficienţei şi calităţii actului de justiţie în această materie.

Totodată, au fost identificate sau semnalate şi multe vulnerabilităţi, care pot conduce la practici greşite sau nelegale.

Apreciem că cea mai mare vulnerabilitate provine din administrarea de către instanţe a unui probatoriu insuficient a unor asemenea cauze, ce provine din neaplicarea unor multitudini şi disparate dispoziţii legale obligatorii.

În câteva situaţii, activitatea privind pronunţarea unor hotărâri care ţin loc de act autentic a fost gestionată cu totul defectuos, fiind iniţiate proceduri penale.

În situaţia în care au fost semnalate aspecte de încălcare evidentă a dispoziţiilor legale, au fost formulate sesizări din oficiu ale Inspecţiei, fiind înregistrate lucrări separate, pentru a fi dispuse verificări prealabile, din perspectiva analizării existenţei indiciilor unor abateri disciplinare.






Page

105


De la distanţă, cea mai importantă dispoziţie legală care se impune a fi modificată este cea care sancţionează doar cu nulitatea relativă încălcarea unor dispoziţii legale care privesc interesul general al societăţii.

Dat fiind că scopul controlului a fost, în principal, identificarea problematicii în materie, precum şi prezentarea unei evaluări generale a situaţiei, considerăm că sunt temeiuri justificate care impun efectuarea unor verificări directe la nivelul instanţelor judecătoreşti, alegerea acestora fiind realizată pe baza unor criterii obiective.

Cu privire la Nota privind verificarea unor aspecte la Judecătoria Drăgăşani, se constată că între timp a fost efectuat un control de remediere.

În acest context, se impune ca, la nivelul tuturor instanţelor judecătoreşti, să fie luate măsuri în vederea îmbunătăţirii activităţii în acest domeniu.

În raport de constatările efectuate şi de concluziile expuse în prezentul material, formulăm următoarele

P R O P U N E R I:

1. Înaintarea actului de control Secţiei pentru judecători a Consiliului Superior al Magistraturii pentru a dispune asupra raportului;

2. Comunicarea raportului Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, pentru a aprecia asupra acestuia, precum şi Curţilor de apel şi instanţelor din circumscripţie, pentru a lua măsurile necesare în vederea uniformizării practicilor judiciare şi administrative şi de a identifica vulnerabilităţile proprii fiecărei instanţe ce decurg din instrumentarea unor asemenea cauze;

3. Sesizarea Comisiei nr. 1, Independenţa şi responsabilizarea justiţiei, eficientizarea activităţii acesteia şi creşterea performanţei judiciare, integritatea şi transparenţa sistemului judiciar din cadrul Consiliului Superior al Magistraturii, pentru a analiza oportunitatea sesizării Ministrului Justiţiei cu propunerea de modificare a art. 16 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului în sensul ca „înstrăinarea prin vânzare-






Page

105


cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempţiune, potrivit art. 4, sau fără obţinerea avizelor prevăzute la art. 3 şi 9 să fie sancţionată cu nulitatea absolută”;

I N S P E C T O R I J U D I C I A R I,

Prezentul raport se publică în temeiul art. 65 alin. (3) din Regulamentul privind Normele pentru efectuarea lucrărilor de inspecție de către Inspecția Judiciară.

Raportul a fost aprobat prin Hotărârea Secției pentru Judecători nr. 239 din 20.02.2017, conform ordinii de zi soluționate, publicată pe site-ul web al Consiliului Superior al Magistraturii la adresa www.csm1909.ro secțiunea „Hotărâri ale Secției pentru Judecători”.




http://www.csm1909.ro/

old.csm1909.roold.csm1909.ro/csm/linkuri/30_05_2017__88299_ro.doc · web viewnr....

Documents