note curs evaluarea proprietatilor imobiliare

8/10/2019 Note Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare

http://slidepdf.com/reader/full/note-curs-evaluarea-proprietatilor-imobiliare 1/128

DORIN ŢĂRĂU DANIEL DORIN DICU

UNIVERSITATEA DE ŞTIINŢE AGRICOLE

ŞI MEDICINĂ VETERINARĂ A BANATULUI,,REGELE MI HAI I ALROMÂNIEI ,, DIN TIMIŞOARA FACULTATEA DE AGRICULTURĂ

EVALUAREA PROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE Note de Curs

TIMIŞOARA 2014



CUPRINS

pag

PREFAȚĂ ............................................................................ 3Capitolul 1 ASPECTE GENERALE PRIVIND EVALUAREAPROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE ÎN ROMÂNIA...... 6

1.1. Concepte şi principii generale depre sol/teren, proprietateşi evaluare ............................................................................ 6

1.2. Agricultură, silvicultură, intervenţiile antropice şi mediulambiant…………………………………………………… 12

Capitolul 2 FONDUL FUNCIAR NAŢIONAL ŞI ŢINEREA LA ZI AEVIDENŢEI CANTITATIVE, CALITATIVE ŞIJURIDICE ....................................................................... 31

2.1. Importanţa fondului funciar ................................................. 312.2. Structura fondului funciar naţional ................................. 332.3. Stabilirea categoriilor de folosinţă a terenurilor şi stabilirea

suprafeţelor pe unităţi de sol şi teren ................................... 482.4. Cadastrul şi elementele componente ale acestuia ............ 502.5. Perceperea de către utilizatori a necesităţii şi utilităţii

informaţiei cadastrale ...................................................... 55Capitolul 3 VALOAREA ŞI EVALUAREA TERENURILOR ............. 59

3.1. Valoarea terenului ................................................................ 603.2. Evaluarea terenurilor ............................................................ 653.3. Evaluarea calitativă şi valorică a terenurilor, preţul

pământului ........................................................................... 87Capitolul 4 ANALIZA IMOBILELOR .................................................. 100

4.1. Definiţii , conţinut, faze de execuţie în analiza imobilelor .. 1004.1.1. Faza de pregătire .................................................................. 1014.1.2. Faza de teren ....................................................................... 1034.1.2.1 Inspecţia la faţa locului ........................................................ 1034.1.2.2. Influenţa lucrărilor de îmbunătăţiri funciare (combaterea

eroziunii , a excesului şi a deficitului de umiditate) şi alealtor amenajăr i asupra valorii terenurilor ............................. 1094.1.3. Faza de birou ........................................................................ 1124.2. Tipuri de valoare, Raportul de evaluare ............................... 116

BIBLIOGRAFIE .................................................................. 124



PREFAŢĂ

Ca mijloc de producţie, ca obiect şi parţial ca produs al activităţiiomeneşti solul, format într-o perioadă de mii de ani la interferenţa celor patruînvelişuri ale planetei noastre , a constituit încă din cele mai vechi timpuri unelement carea fost evaluat, preţuit şi clasificat, potrivit cunoştinţelor ştiinţificeale epocii.

Acţiunea de apreciere şi apoi de determinare a aşa numitei calităţi aresurselor de sol este tot atât de veche precum şi activitatea omenească, de a produce bunurile necesare traiului prin folosirea lor în acest scop.

Primele evaluări ale terenurilor au loc în zorii dezvoltării umane, existândmărturii că în mezolitic, Homo sapiens începe să devină şi „agricultor”,stabilindu-se temporar pe terasele unor râuri atras bineînţeles de vocaţia acelorterenuri în asigurarea mijloacelor de trai (pe care omenirea le avea în vedere laacea vreme), iar săpăturile arheologice, executate pe locul unde a fost întemeia primul stat mesopotanian au scos în lumină o serie de tăbliţe, pe care erauconfigurate principalele categorii de folosinţă şi recomandări de utilizare aacestora inclusiv modul de amplasare a perdelelor de protecţie.

De asemenea comunităţile omeneşti reprezentate prin formaţiunile statalşi religioase, au încercat încă din primele începuturi să alcătuiască metodic pentru încadrarea pământului pentru preocuparea dărilor în natură sau în ban practici ce au fost dezvoltate odată cu creşterea cuantumului impozitelor sau

diferitelor dări (percepute de stat sau biserică). Se cunosc din literatură sistemele antice de plată a impozitului agricol încare formaţiunile statale şi bisericeşti percepeau în ansamblu „zeciuiala” (îţările româneşti această „dijmă” se numea zeciuială), adică a zecea parte direcoltă, impozitul fiind în acest caz proporţional cu cuantumul recolteirespectiv capacitatea de producţie a pământului. Cele mai vechi cunoştinţasupra activităţii organizate de măsurare şi evidenţă a terenurilor sunt celetransmise prin scrierile egiptene.

La cancelariilefaraonilor se ţineau registre, ce purtau numele de „herit ”,

în care erau înscrise terenurile ce se repartizau periodic spre cultivare în Lunca Nilului. Obligaţiile ţăranilor faţă de visteria faraonului erau fixate încă cu 30de ani î. Hr., în funcţie de întinderea, natura şi calitatea pământului.

Progresele înregistrate de agricultură în diferite etape ale evoluţieiacesteia au fost imense, ca de altfel şi modificările survenite în sol şi în mediu îgeneral, stabilindu-se un raport direct între modificările ce au loc la nivelulsolului şi gradul de intensivizare a sistemelor tehnologice utilizate în timp dagricultură.

Dintre resursele de mediu, apa, aerul şi solul sunt cele mai vulnerabile darşi cel mai frecvent supuse agresiunii factorilor poluanţi cu urmări directe şi



grave nu doar asupra calităţii mediului ambiental cât mai ales asupra sănătăţoamenilor şi a altor vieţuitoare.

Profesiunea de evaluator de proprietaţi imobiliare este nouă în CodulOcupatiilor din România fapt pentru care disciplina isi propune sa redea

studentilor cunoştinţe referitoare la inventarierea, clasificarea şi evaluarea proprietatilor imobiliare (cu sau fară construcţii) respectiv a resurselor de sol şteren în raport de cerinţele ecologice şi tehnologice ale principalelor plantecultivate sau spontane, în vederea realizarii funcţiei economice a cadastrului atâ pentru terenurile agricole şi forestiere, cât si pentru terenurile destinate altoutilităţi.

În acest sens cunoaşterea ecopedologică a terenurilor se impune ca onecesitate imperioasă, tot mai intens solicitată de o agricultură modernă„raţională”, care transformă solurile (prin fertilizări şi ameliorări după metode ştehnologii bine definite) precum şi plantele (crearea de noi soiuri şi hibrizi).

Fiind un corp natural solul se studiază în complexitatea condiţiilornaturale (climă, relief, vegetaţie, rocă, apă freatică, vârstă) la care se adaugactivitatea productivă a omului.

Calitatea terenului (solului), în accepţiunea şcolii de pedologie dinRomânia, reprezintă totalitatea însuşirilor şi particularităţilor esenţiale (definitedin punct de vedere topografic, geologic, geomorfologic, pedologic, agrochimicetc.) prin care o anumită porţiune de teren de la suprafaţa Terrei se deosebeştde celelalte, fiind mai bună sau mai rea.

În terminologia FAO, „calitatea terenului” este definită ca un complex defactori care influenţează sustenabilitatea terenurilor pentru scopurile propusetermenul de „teren” referindu-se la: soluri, forme de relief, climat, hidrologie,vegetaţie şi faună, de asemenea incluzând îmbunătăţirile funciare şi alte formde management etc. (Fleischhauer şi Eger, 1998, citaţi de M. Dumitru, 2002).

Lucrarea oferă cunoştinţe de bază şi elemente metodologice pentruinventarierea, clasificarea şi evaluarea resurselor de sol pentru utilizarea lodurabilă integrându-se astfel în domeniul mai larg al studiilor complex aresurselor naturale şi a valorificării lor cu asigurarea protecţiei mediului, într-o perioadă în care se face simţită necesitatea educării societăţii privindimportanţa solului ca bază a existenţei colectivităţii umane, component şi supoal ecosistemelor terestre.

În elaborarea lucrării au fost utilizate numeroasedate, tabele, nomogramesau hărţi aflate în literatura de specialitate, dintre care se cuvin menţionateSistemul Român de Taxonomie a Solurilor , N. Florea, I. Munteanu şi colab,

2000, 2003, respectiv 2012,Solurile şi ameliorarea lor – Harta solurilorBanatului , Gh. Rogobete, D. Ţărău, 1997,Bonitarea terenurilor agricole, D.Teaci, 1980, Cartarea şi bonitarea solurilor , D. Ţărău, 2003, “Bazele teoreticeşi practice ale bonitării şi evaluării terenurilor din perspectivă pedologică “, DŢărău, 2003, Cercetarea solurilor pe teren, N. Florea, 1964,Agricultura şiSilvicultura Românească 2020 – Integrare în structurile europene şi mondiale,



D. Teaci, 1999, Panoptic al comunelor bănăţene din perspectivă pedologică,D. Ţărău, M. Luca, 2002,”Fitotehnia şi protecţia culturilor de câmp“I., BorceanD., Ţărău şi colab.,2005, “ Particularităţi ale condiţiilor ecologice şi derestaurare a fertilităţii solului în vestul României„ D.Ţărău, I.Borza

M.Dumitru, C.Ciobanu, 2007, “ Solul şi fertilitatea:relaţia cu sistemele agricoldin Banat„C. Marinca, M.Dumitru, I.Borza, D.Ţărău, 2009, “Bonitarea şEvaluarea terenurilor cu elemente de fundamentare pedologică,, D.Ţărău2009, Metodologia Elaborării Studiilor Pedologice (MESP vol I, II, III) ICPABucureşti ,1987, arhiva OSPA Arad , Bihor, Timişoara.

Sunt prezentate o serie de probleme referitoare la oferta cosmico-atmosferică şi telurico-edafica, probleme legate de mediul inconjurator, destructura fondului funciar national, de inventarierea solurilor si terenurilordegradate si devalidate si cerintele ecopedologice generale pentru realizarea

lucrarilor de bonitare si caracterizare a terenurilor pe baza unor indicatoriecopedologici caracteristici pentru evaluarea calitativa si valorica a terenurilorsia constructiilor, fiind utilizate mai multe metode şi procedee de evaluare.

Fiind un material de interes universitar, lucrarea se adresează în primurând studenţilor de la specializările în care se studiază Ştiinţele Solului precum: Agricultură, Ingineria Mediului, Cadastru şi Geodezie, HorticulturăSilvicultură, Ecologie, Management etc., ea adresându-se deopotrivăcercetătorilor şi tuturor celor care doresc să cunoască pământul, care-şi propunsă-l păstreze nealterat şi să-i vindece rănile provocate de nesăbuinţa omului.

Autorii



Capitolul 1

ASPECTE GENERALEPRIVIND EVALUAREA PROPRIETĂŢILOR

IMOBILIARE ÎN ROMÂNIAÎn ecuaţia economică şi strategică a unei ţări cunoaşterea în detaliu a

însuşirilor productive şi tehnologice ale fiecărei porţiuni de teritoriu, poatconstitui pentru organelede decizie (guvern sau administraţie publică), un preţios instrument pentru realizarea celor mai corespunzătoare măsuri practicde producere a biomasei vegetale, cât şi pentru a determinavaloarea depatrimoniu a acestora, fapt ce justifică necesitatea şi actualitatea activităţii deevaluarecalitativă şi valorică a proprietăţilor imobiliare.

Rezultat al condiţiilor naturale diferenţiate în profilul teritorial alregiunilor terestre, pământul (solul), pe lângă însuşirea lui de corp istorico-natural, este cel mai important mijloc de producţie în agricultură, silvicultură,etc. care, alături de celelalte resurse de producţie, contribuie la crearea dvaloare adăugată, conferind profabilitate procesului economic.

Profabilitatea în utilizarea diferitelor suprafeţe agricole ori silvice, etc.diferenţiate în spaţiu şi timp, depinde atât de caracteristicile acestora, cât şi devoluţia unor variabile micro şi macroeconomice, nici una din caracteristicilterenurilor aflate în afara condiţiilor mediului economic şi natural neputândconstitui o bază reală a evaluării capitalului funciar aferent.

1.1. Concepte şi principii generale depre sol/teren, proprietate şi evaluare

Ca mijloc de producţie, ca obiect şi, parţial, ca produs al activităţiiomeneşti, solul, respectiv totalitatea condiţiilor şi factorilor de mediu care semanifestă pe suprafaţa terestră, este definit printr -o gamă largă de însuşiri şicaracteristici economico-sociale, care îl deosebesc de celelalte mijloace de producţie (D. Teaci, 1980), şi anume:

- solul este o creaţie a naturii, o rezultantă a proceselor pedogeneticenaturale, şi numai într -o mică măsură reprezintă un produs al activităţiiomeneşti;

- în procesul de producţie solul "nu se consumă" dacă este folositraţional, ci dimpotrivă, calitatea lui poate creşte;

- solul este limitat în spaţiu şi nu poate fi multiplicat după dorinţă; - solul are o capacitate de producţie foarte variată (solurile fiind formate

în condiţii naturale foarte diferite) determinând din această cauză o diferenţiere puternică a productivităţii muncii realizate de, producătorii agricoli, ori silvici;

- solul reprezintă baza spaţială a existenţei societăţii omeneşti, condiţiaesenţială a existenţei popoarelor;



- solul este obiect de proprietate generând prin această relaţie şi fenomeneeconomice şi sociale specifice.

Prezentând însuşiri economico-sociale specifice, solul reprezintă un obiectal cercetării interdisciplinare (pedologie, economie, cadastru, etc.) care î

definesc atât ca mijloc de producţie, cât şi ca obiect al activităţii omeneşti, cefecte esenţiale în desfăşurarea procesului de producţie agricol, silvic şi a celuindustrial, ori social-economice, etc.

Ca orice mijloc de producţie,solul are o seamă de însuşiri ce rezultă dinvaloarea lui de întrebuinţare pentru crearea bunurilor materiale necesaresocietăţii.

Cunoaşterea în detaliu a însuşirilor productive şi tehnologice a factorilofavorizanţi şi restrictivi sau limitativi ai producţiei (agricole, silvice, etc.) alfiecărei porţiuni de teritoriu atât sub aspectul actual de manifestare, cât şi suaspectul posibilităţilor de ameliorare pe baze ştiinţifice a solului, poate constitu pentru organele de decizie, un preţios instrument pentru realizarea celor macorespunzătoare măsuri practice de producere a biomasei vegetale într-odinamică riguros corelată cu exigenţele ecologice tot mai crescânde privin protecţia mediului înconjurător.

Cunoaşterea învelişului de soluri este un imperativ teoretic care practi poate impune o folosire raţională (agricolă sau silvică) pentru protecţia şameliorarea resurselor de sol, bazată pe cercetarea, identificarea şmaterializarea spaţială pe hartă, plan sau aerofotogramă a unor unităţi dteritoriu cu soluri similare (Gh. Rogobete, D. Ţărău, 1997).

Această operaţiune de cunoaştere a învelişului de sol se realizează princartarea pedologică .

Ea cuprinde totalitatea observaţiilor, studiilor şi cercetărilor în terenlaborator şi birou, cuprinzând un ansamblu de operaţiuni şi de examinarsistematică, de identificare şi caracterizare morfologică, fizică, chimicăhidrofizică şi biologică a solului în vederea utilizării sale ca mijloc de producţivegetală, ca material de construcţii, ca spaţiu rural sau urban al amplasamentelsocial-economice, culturale sau de recreere. De asemenea aceste elemente staula baza întocmirii hărţilor pedologice şi corelative (litologice, hidrologicegeomorfologice etc.), precum şi a cartogramelor referitoare la: diferite pretabilităţi sau favorabilităţi etc., la diferite nivele de aprovizionare în principalele elemente nutritive (N, P, K) sau referitoare la gruparea terenurilor pentru anumite utilităţi din: agricultură, silvicultură, acvacultură etc. sau a celoreferitoare la anumite lucrări agro-pedo-hidroameliorative etc. stabilite în bazaanalizei factorilor limitativi sau restrictivi ai productivităţii actuale sau viitoareterenurilor.

Furnizând aceste elemente unor ştiinţe aplicative (agrotehnică,agrochimie, fiziologia şi nutriţia plantelor, silvicultură, organizarea ş

amenajar ea teritoriului etc.) sau ameliorative (îmbunătăţiri funciare, protecţiamediului etc.) şi elaborând soluţii pentru protecţia solurilor şi a plantelor d



efectele vegetative datorate excesului sau deficienţelor unor anumite elemensau substanţe chimice sau a anumitor factori şi procese limitative sau restrictiv pedologia capătă un caracter practic, aplicativ, fundamentând tehnico-ştiinţificcele mai corespunzătoare măsuri de producere a biomasei vegetale în

concordanţă cu cerinţele tot mai crescânde ale protecţiei mediului pentrurealizarea unui echilibru agro-silvo-cinegetic, cât şi pentru precizaremetodologică şi crearea unor bănci de date necesare elaborării unor instrucţiuni de evaluare cadastrală a terenurilor, cu un caracter unitar la nivelnaţional.

Aria de cuprindere a domeniuluievaluării imobilelor a evoluatîn timp,atât priviţascopurilor cât şi a modului de efectuare a acesteia, respectiv afactorilor luaţi în considerare, precum şi a modului deutilizăre aterenurilor pentru care se fac evaluările, tipurile de evaluare,criteriile de evaluare şimetodele de evaluare.

Dacă în faza iniţială scopul pentru care s-a efectuat evaluarea terenurilorau fost simple - în principalimpozitarea şi alegerea folosinţelor adecvate, în prezent s-a ajuns la o abordare tot mai complexă impusă de necesitate utilizareainformaţiei de bază în fundamentarea tehnico-stiinţfică şi operativă a sistemelorsuport ale deciziilor pentru evaluarea-management al imobilelor.

Având în vedere aceste considerente cât şi prevederile „StandardelorInternationale de Evaluare,, editia a şaptea, care fac referirela faptul că :,, Experienţa evaluatorilor profesionişti şi dialogul desfaşurat între naţ iuni, prinintermediul Comit etului pentru Standarde Internaţ ionale de Evaluare (IVSC),au demonstrat, cu unele excepţii, că există o înţelegere unitară referitoare la principiile care stau la baza disciplinei evaluarii,, iar în unele cazuri ,,legislaţia şi circumstanţele economice naţionale pot solicita aplicaţii speciale (uneori şilimitate), însă fundamentele metodelor şi tehnicilor de evaluare sunt similare înîntreaga lume,, fapt pentru care : ,, Recunoaşterea şi promovarea acestor fundamente constituie un obiectiv al Comitetului pentru Standardele Internaţ ionale de Evaluare,, în prezenta lucrare sunt prezentate o serie de principii şi concept promovate prin literatura de specialitate din ţara nostră cşi de,,Standardele Internaţ ionale de Evaluare,, .

Astfel în economia de piaţă, evaluarea organizaţiilor este o activitatecurentă, fiind determinată de acţiunea unor procese şi fenomene economicesociale şi politice care generează schimbări semnificative în valoarea patrimonială şi situaţia economico – financiară a organizaţiilor, un rol preponderent avându-l modul de formare al preţurilor, cursul de schimb almonedei naţionale, gestiunea internă, etc.

Toate acestea generează schimbări periodice în bilanţul oricăreiorganizaţii şi de aceea informaţiile furnizate de evidenţele contabile şi statistic pe care managerii le folosesc în elaborarea strategiilor de dezvoltare, trebuie săfie actualizate şi reevaluate, orice strategie propusă de manageri fiind apreciată

prin avantajele pe care le aduce acţionarilor, respectiv creşterea dividendelor şicursului acţiunilor pe piaţa bursieră, deci şi prin impactul asupra valorii



organizaţiilor, fapt pentru care orice evaluare din acest domeniu esteinfluenţatăde ,,valoarea în timp a banilor ,,.

Facând referire la evaluarea proprietăţilor imobiliare trebuieşte reţinufaptul că terenul, aşa cum este el definit de către şcoala de pedologie din ţara

noastră, este bunul cel mai pre’ios al unei naţiunii, importanţa sa plasându-l încentrul atenţiei pedologilor,agronomilor, juriştilor, geografilor, sociologilor şieconomiştilor, ale caror disciplinede studiu sunt legate de teren şi de utilizarileacestuia, influenţând societaţile şi naţiunile.

Terenurile odată întrate în circulaţia bunurilor devin obiect de tranzacţii şafaceri de unde şi nevoia de a li se determina valoarea.

Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiindconstruit, reprezintă în economia de piaţă un concept economic.

Liber sau construit, terenul este denumit şi proprietate imobiliară,valoarea acesteia fiind creată prin utilitatea sau capacitatea proprietăţiiimo biliare de a satisface nevoile şi dorinţele societăţii.

Valoarea proprietăţii imobiliare este generată de unicitatea, durabilitatea, permanenţa acestuia, oferta relativ limitată şi de utilitatea specifică a unuianumit amplasament.”

Terenul este privit ca un activ permanent, dar amenajarile terenului şiconstrucţiile ataşate acestuia au o durata de viata finita.Datorită poziţionăriiterenului în cadrul spaţiul terestru (latitudine, longitudine, altitudine, contur),fiecare lot de proprietate imobiliară are o localizare unică, iar dăinuirea sa întimp înseamnă, de asemenea, că este de aşteptat ca terenul să existe şi dupadispariţia construcţiilor ataşate acestuia, care au o durată de viaţă finită.

Caracteristicile unice ale terenului determină deasemenea utilitatea luioptimă. Atunci când terenul este evaluat distinct de constructiile de pe e principiile economice cer ca amenajarile terenului şi construcţiile ataşate să fevaluate ca o contribuţie sau o penalitate asupra calităţii acestuia, reflectată învaloarea totală a proprietăţii.

Astfel, valoarea de piaţă a terenului, bazată pe conceptul de „cea mai bună utilizare”, reflectă unicitatea, permanenţa şi utilitatea terenului, încontextul pieţei, iar valoarea amenajarilor terenului şi a construcţiilor ataşate luireflectă diferenţa dintre valoarea terenului şi valoarea de piaţă a proprietăţiiconstruite.

Cele mai multe proprietăţi sunt evaluate ca o combinaţie între teren şamenajarile acestuia , respectivconstrucţiile ataşate, în aceste cazuri, evaluatorulva estima valoarea de piaţă luând în considerare cea mai buna utilizare a proprietăţii în ansamblul ei încluzând în aceasta şi construcţile.

Conceptul de cea mai bună utilizare a terenului reprezintă un element dreferinţă în analizele de evaluare, importanţa acestui concept fiind recunoscută şide menţionarea lui în standardul românesc de evaluare (standardele ANEVAR-

SEV 4.06 paragraful 6.8 şi subparagrafele 6.8.1 si 6.8.2), precum şi înstandardele intemationale NSC şieuropene EVS.



Definiţia dată de Institutul American de Evaluare, care a fost preluată şi îstandardele intemaţionale NSC, europene EVS şi cele naţionale de evaluarSEV arată căcea mai bună utilizare a terenuluieste cea mai profitabilă variantă dintr-o continuă utilizare şi pentru care proprietatea este adaptată şi dorită sau

pentru care se presupune că va avea cerere într-un viitor apropiat.În estimarea celei mai bune utilizări a terenului sunt avute în vedereşiexistenţa următoarelor condiţii: utilizarea estef izic posibilă (în ceea ce priveştemărimea terenului, forma, localizarea şi topografia lui), utilizarea este

permisibilă legal , utilizarea este fezabilă financiar (adică caracteristicile cereriişi ofertei pe piaţa indica un potential ridicat pentru utilizarea profitabilă terenului), utilizarea estemaxim productiv ă (ceea ce înseamnă că va aduce celmai mare câştig la cel mai mare venit).

Evaluarea este astfelo activitate foarte complexă, deoarece presupunecunoaşterea şi utilizarea unor informaţii din domenii diverse, cum sunt: juriditehnic, economico -financiar, previziune, precum şi respectarea unui cadrumetodologic şi legislativ.

Evaluarea este activitatea prin care se estimează valoarea de piaţă a unu bun, a unui grup de active saua totalităţii activelor corporale şi necorporale.Evaluarea vizează tocmai stabilirea valorii afacerii la un moment dat, măsurareavuţiei reale şi a potenţialului acesteia de a-şi mări bogaţia în viitor.

Evaluarea reprezintă o opinie sau concluzie emisă pe baza unei analizeminuţioase referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumitinterese sau aspecte, ale unei anumite proprietăţi, exprimată de o persoanimparţială, specializată în analiza şi evaluarea proprietăţilor. În mod esenţial,evaluarea proprietăţii este influenţată de modul în care proprietatea este utilizaşi ar fi tranzacţionată în mod normal pe piaţă. De obicei, evaluatorul estimeazşi raportează valoarea proprietăţii ca entitate individuală.

Evaluarea proprietăţii este necesară atât în cazul tranzacţiilor, cât şi insituaţiile în care trebuie să se acţioneze sau să se ia o decizie, să se stabilească anumită strategie.

Pentru evaluarea proprietăţii imobiliare,valoarea de piaţă este utilă in promovarea obiectivităţii şi comparabilităţii evaluărilor de proprietăţi, fiindefinită ca relaţia dintre un bun deţinut ca proprietate şi o persoană sau persoanele care doresc să-l detină.

Valoarea de piaţă este cel mai utilizat tip de valoare, dar există şi valori nebazate pe piaţă. Prin aplicarea în evaluări a unei definiţii a valorii, cum ar fvaloarea de piaţă, evaluatorii şi utilizatorii au un plan obiectiv de analiză.

Valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare, conform IVS, se defineşteca suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată, la dataevaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într -o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing adecvată, în care ambe

părţi au acţionat în cunoştiinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. Estimare



profesionistă a valorii de piaţă este o evaluare obiectivă a drepturilor d proprietate asupra unor anumite bunuri, la o anumită dată.

Valoarea de piaţă este o valoare obiectivă creată de comportamentulgeneral al pieţei şi trebuie înţeleasă ca valoare a unei proprietăţi, bun sa

serviciu, estimată fără a lua în considerare cheltuielile de vânzare sau cumpăraşi nici alte taxe asociate contractului. Evaluarea prin valoarea de piaţă se impunatunci când proprietatea evaluată este destinată vânzării pe piaţa liberă.

În cazul aplicaţiilor privindvaloarea de piaţaeste necesar ca evaluarea să se bazeze exclusiv pe informatiile de piata. Procesul de evaluare este diferit casferă de raportul de evaluare.Procesul de evaluare include toate cercetarile,informatiile, raţionamentele, analizele şi concluziile necesare pentru a ajunge valoarea estimata.

Raportul de evaluare comunică aceste procese şi concluziile. Deşicerinţele diferă de la o ţara la alta, o cerinţă a Standarde Internaţionale deevaluare este pastrarea documentelor adecvate pentru a demonstra că procesude evaluare a fost parcurs şi deci, concluziile sunt credibile şi de incredereAceste dosare urmândsă fie disponibile in cazul unor verificări ulterioare .

Preţul , conform Standardelor Internaţionale de Evaluare, constituie oindicaţie asupra unei valori relative şi reprezintă suma de bani cerută, oferită sa plătită pentru bunuri sau servicii de către un anumit vânzător, respectivcumpărător.

Costul este fie preţul plătit pentru bunuri sau servicii, fie suma necesară pentru a crea sau produce bunul sau serviciul respectiv.

Evaluatorul şi clientul evaluarii trebuie sa fie de acord asupracontextuluişi sferei evaluarii, definirea activiăţ tii de evaluareincluzând:

identificarea proprietăţii imobiliare implicată în evaluare; identificarea drepturilor de proprietate care sunt evaluate; intenţia de utilizare a evaluării şi orice limitări în acest sens; identificarea oricăror subcontractanţi (colaboratori) sau agenţi şi a

contribuţiei lor; definirea tipului de valoare cerut; data la care este valabilă valoarea estimată şi data raportului de

evaluare; identificarea ariei de aplicabilitate/dimensiunii evaluării şia raportului

de evaluare, identificare a oricăror ipoteze posibile şi condiţii limitative pe care s-a

bazat evaluarea.O piaţă imobiliară poate fi definită ca interacţiunea dintre persoane

fizice sau entităţi care schimbă drepturi de proprietate pe alte active, de obice bani. Pieţele imobiliare specifice sunt definite prin tipul de proprietate,localizare, potenţialul de a genera venit şi fac obiectul unei diversităţi dinfluenţe sociale, economice, guvernamentale şi de mediu.



In comparaţie cu pieţele de bunuri, de valori mobiliare sau de marfuri, pieţele imobiliare înca sunt considerate de unii specialişti ineficiente.

Această caracteristică este cauzată de mai mulţi factori, cum sunt o ofertrelativ inelastică şi o localizare fixa a proprietăţii imobiliare.Ca urmare, oferta

de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca răspuns la schimbările cereride pe piaţă. Investiţia in proprietatea imobiliara, care este relativă, nelichidăimplică mari sume de bani pentru care o finanţare adecvată nu este disponibilrapid. Evaluatorii tre buie să recunoască aceste ineficiente iar inţelegereacaracteristicilor pieţelor imobiliare şi sub-pietelor se va concretiza intr-o analizăcredibilă şi obiectivă pentru clienţii lor.

Definirea corecta a proprietăţii imobiliare reprezintă baza abordării în evaluarea imobiliară din punctul de vedere al aspectelor juridice, economicsociale şi de impact cu mediul natural.

Proprietatea imobiliară este definită ca fiind terenul şi acele elementecreate de om şi care sunt ataşate terenului.

Proprietatea reprezintă puterea sau prerogativa recunoscută titularului deConstituţie şi de reglementările legale în materie, de a poseda, folosi şi dispunde bunul care face obiectul dreptului în limitele legale.

Standardele internaţionale de evaluare, standardele europene şi celenaţionale definesc următoarele categorii de proprietate: proprietatea imobiliar proprietatea asupra bunurilor mobile, proprietatea asupra afacerii, proprietateaactivelor financiare.

Din punct de vedere juridic, în literatura de specialitate de sorginte anglo-saxona, franceză, germană şi spaniolă, care constituie niveluri de referinţimportante în adoptarea standardelor de evaluare imobiliară, se face distincţiîntre proprietatea imobiliară propriu-zisă (real estate property) şi proprietateareală (real property).

1.2.Agricultură, silvicultură, intervenţiile antropice şi mediulambiant

În dezvoltarea societăţii omeneşti trei au fost şi sunt factorii de progrescapitalul uman (forţa de muncă), capitalul economic (mijloacele de producţie) i

capitalul natural (resursele naturale utilizate).Mediul ambiant este constituit din totalitatea resurselor naturale şi a celoinduse antropic.

Resursele naturale reprezintă o parte importantă a avuţiei, pentrusocietatea în care trăim, fiind formate din totalitatea surselor existente în naturşi care sunt folositoare omului în anumite condiţii tehnologice, economice şsociale. Extrase din mediul lor natural pot fi transformate în bunuri a căroutilizare presupune consumul lor direct sau transformarea lor în resurse induseantropic.

Resursele naturale pot fi clasificate în două categorii distincte:regenerabile şi neregenerabile. Resursele naturale regenerabile sunt constitui



din apă, aer, sol, floră, faună, energie solară, eoliană şi a mareelor, iar celeneregenerabile cuprind totalitatea substanţelor minerale şi a combustibililofosili. Intre resursele componente ale primei categorii există interacţiuni natura puternice, astfel că, orice intervenţie antropică asupra uneia sau alteia induc

inevitabil consecinţe şi asupra celorlalte. Omul utilizează aceste resurse într -omanieră complexă, coordonată, pentru realizarea simultană a mai multoscopuri. Aplicarea unor metode şi tehnologii neadecvate poate, însă , provocanumite schimbări ireversibile ale resurselor naturale, modificând chiarcaracterul lor regenerabil

Factorul care transformă, aproape total şi ireversibil, resursele naturaleregenerabile în resurse neregenerabile, este , în consecinţă, omul.

Apa, aerul şi solul sunt resursele de mediu cele mai vulnerabile, dar şi celmai frecvent supuse agresiunii activităţilor antropice, având consecinţe directe grave nu numai asupra calităţii mediului ambiental, dar şi a sănătăţii oameniloşi altor vieţuitoare.

Apărută în mezolitic ( pe la sfârşitul pleistocenului superior, 12000-7500î. Cr.) ca modalitate de producere a celor necesare traiului zilnic prin cultivarea plantelor şi creşterea animalelor, agricultura a devenit, odată cu evoluţisocietăţii omeneşti, o ramură a producţiei materiale cecuprinde totalitatealucrărilor şi a metodelor întrebuinţate de către om în vederea obţinerii uno produse alimentare şi a unor materii prime (pentru industrializare), priutilizarea solului în acest scop.

Alegerea locului ,,potrivit’’ sau ,,potrivirea’’locului pentru anumitefolosinţe şi culturi a fost prima grijă a agricultorului (trecut de faza agriculturitinerante) meşteşug deprins în mod intuitiv şi transmis apoi din generaţie îgeneraţie.

Întrucât această pricepere a celor care cultivau pământul nu putea fimăsurată şi generalizată, o serie de învăţaţi au încercat să definească şi sdetermine fertilitatea solului prin diferite metode ştiinţifice conturându-şidomeniile de activitate paralel cu dezvoltarea chimiei, biologiei, ştiinţelotehnice şi economie. Agricultura a devenit astfel în timp un complex de ştiinţteoretice şi practice , componentele sale principale fiind: fitotehnia, agrotehnic pedologia, agrochimia, îmbunătăţirile funciare, pratologia, fitopatologiaentomologia, climatologia, zootehnia, medicina veterinară, economia agrară,ameliorarea şi genetica, informatica, etc, ştiinţe care stau la baza producerii d bunuri alimentare şi materii prime.

De asemenea încă de la începuturile sale odată cu introducerea primelolucrări ale solului şi a semănatului, agricultura a putut fi definită ca un sistem planificat consumator de energie, pentru ridicarea productivităţii la unitatea dsuprafaţă.

Prin sistem de agricultură se înţelege complexul de factori natural

(cosmico-atmosferici şi telurico-edafici) şi antropogeni (maşini şi agregatetehnologice, tehnologii, etc.) care concură la derularea firească a procesului d



producţie agricolă (culturi agricole, pomicole, viticole, legumicole, floricole, o pentru creşterea animalelor, etc).

Sistemele agricole au evoluat odată cu dezvoltarea procesului de producţiagricolă, cu evoluţia ştiinţei şi tehnicii, cu înmulţirea populaţiei, cu modificare

relaţiilor social-economice şi politice, etc., denumirea acestora făcându-se, îndiferite epoci de dezvoltare a societăţii omeneşti, în funcţie de una dincaracteristicile sale esenţiale (sistem de agricultură cu ţelină, cu pârloagă, casolament, convenţional, alternativ, etc).

Astfel prima intervenţie a omului chiar prin acea pregătire superficială solului (scrijelire cu plugul de lemn cu tracţiune umană), a constituit probabruperea, cea mai importantă, care a existat vreodată, a lanţului trofic faţă dsistemul ecologic natural.

Crearea diverselor agroecosisteme de către om a însemnat ieşirea treptata acestuia, şi a societăţii în general, din sfera lanţurilor trofice coercitiveoferindu-i totodată posibilitatea diversificării îndeletnicirilor sale tradiţionale câşi la apariţia de noi preocupări nelegate direct de obţinereahranei.

Imputul de energie fosilă în agricultură, prin mecanizarea lucrărilor deîntreţinere a agroecosistemului, prin îngrăşăminte şi pesticide, etc pe de o parte,şi evoluţia ştiinţifică pe de altă parte, au modificat substanţial sistemul dagricultură ,, tradiţional’’ care este strâns legat de interacţiunea dintre pajiştilnaturale şi terenurile cultivate, dintre productivitatea animalelor domestice cea a speciilor de plante cultivate.

Progresele înregistrate de agricultură în diferite etape ale evoluţiei acesteiau fost imense, ca de altfel şi modificările survenite în sol şi în mediu în generastabilindu-se un raport direct între modificările ce au loc la nivelul solului şigradul de intensivizare a sistemelor tehnologice utilizate de agricultură îndecursul timpului.

Prin rolul şi funcţiile ei agricultura este un utilizator major al resurselonaturale cu impact disproporţionat asupra mediului înconjurător, care pentrstabilitatea ei pe termen lung depinde de baza de resurse durabile.

În primul rând, agricultura depinde de terenurile agricole, iar, într-oanumită măsură, capacitatea productivă a terenurilor depinde de modul în caragricultura foloseşte terenurile, respectiv solurile. Solul este o resursă naturală strategică care exploatată raţional esteregenerabilă putând asigura siguranţa alimentară.

Exploatarea terenurilor agricole prin utilizarea unor strategii incompletesau incorecte afectează grav atât cantitativ , cât şi calitativ nu doar producţiil(agricole, silvice, piscicole, etc) ci mai ales resursele de sol . Perspectiva socialeconomică asupra gospodăririi resurselor locale a scos la lumină numeroasgreşeli ecologice săvârşite în anumite zone.

Producţia vegetală realizându-se în cele mai diverse condiţii: ecosisteme

naturale (fără sau cu foarte puţine intervenţii antropice), sau agroecosistemeextensive sau intensive (cu implicarea directă sau indirectă a statului) impune c



o stringentă necesitate cunoaşterea cât mai profundă a tuturor determinanţiloecologici.

În fiecare proces de producţie (industrial, agricol, etc) şi activitateadesfăşurată, de către om, reducerea impactului negativ asupra mediului

înconjurător se poate realiza prin mijloace de prevenire a poluării, prin utilizareraţională şi conservarea resurselor naturale.Prevenirea poluării, ca factor major de protejare şi conservare a resurselo

naturale regenerabile precum şi a altor componente ale mediului precum flora fauna, poate fi realizată prin utilizarea celor mai adecvate materiale, tehnici,tehnologii şi practici care să conducă la eliminarea sau cel puţin la reducereacumulării deşeurilor sau a altor poluanţi ori la limitarea transferării factorilo poluanţi dintr -un mediu în altul.

În condiţiile intensificării agriculturii, a creşterii producţiei vegetale, dar şa dezvoltării rurale ca elemente fundamentale, ale progresului socio-economicsarcina prioritară, extrem de dificilă, este realizarea producţiei vegetale şanimale la parametri de eficienţă maximă dar fără a aduce prejudicii majoremediului înconjurător şi respectiv sănătăţii oamenilor şi celorlalte vieţuitoare dlanţul trofic, prin practicarea unor sisteme agricole menite să asigure dezvoltardurabilă, aşa cum a fost definită ea de către Comisia Mondială pentru MediuÎnconjurător şi Dezvoltare ( Dezvoltarea durabilă reprezintă capacitateaomenirii de a asigura continuu cerinţele generaţiei prezente, fără a lecompromite pe cele ale generaţiilor viitoare).

În agricultură, ca de fapt în oricare ramură a economiei, nici unsistem nu poate fi considerat durabil, dacă, pentru fermier şi societatea din care face partnu este benefic.

În acest context, în domeniul agricol european în funcţie de tehnologiilutilizate, de nivelul lor de intensificare, specializare, de cantitatea şi calitatea biomasei, de raporturile cu mediul înconjurător etc, sunt practicate diferitsisteme de agricultură: durabilă, convenţională, biologică, organică de precizi(aşa cum sunt ele definite înCodul de bune practici agricole- M Dumitru şicolab.2003).

Agricultură durabilă: producţie intensivă de produse competitive, avândraporturi armonioase, prietenoase cu mediul înconjurător. Expresia întâlnitfrecvent "sisteme integrate", semnifică utilizarea ştiinţifică, armonioasă a tuturcomponentelortehnologice: de la lucrările solului, rotaţia culturilor, fertilizare,irigare, combaterea bolilor şi dăunătorilor inclusiv prin metode biologice, lcreşterea animalelor, stocarea, prelucrarea şi utilizarea reziduurilor rezultate diactivităţile agricole etc., pentru realizarea unor producţii ridicate şi stabile înunităţi multisectoriale (vegetale şi zootehnice).

Sistemele de agricultură durabilă (integrată) sunt caracterizate printr -oactivitate productivă multisectorială, producţia vegetală fiind întotdeauna în

relaţie directă cu cea animalieră. În sistemele de agricultură durabilă, pentr



dezvoltarea unei activităţi productive intensive, cu rezultate de producţicompetitive sunt necesare următoarele măsuri:

• Diversitate mare a culturilor vegetale dar, în acelaşi timp, soiuri şhibrizi cu un potenţial genetic ridicat şi adaptaţi condiţiilor locale; culturil

perene sunt folosite, atât pentru necesităţile sectorului zootehnic, cât şi pentrîmbunătăţirea şi conservarea stării structurale a solului; culturile de leguminoase perene (dar şi anuale) sunt preferate pentru îmbunătăţirea bilanţului azotului îsol iar culturile ascunse sunt introduse, după recoltarea culturii principale, pentr protecţia solului la suprafaţă împotriva factorilor naturali şi antropici agresivi(ploi torenţiale, vânt, circulaţie necontrolată pe sol);

• Utilizarea de materiale organice reziduale provenite, de regulă, dinsectorul zootehnic (de preferinţă a celor solide compostate) în combinaţie cîngrăşăminte minerale; se folosesc pentru asigurarea cu nutrienţi a culturilor, daşi pentru conservarea stării de fertilitate a solului. Dozele de îngrăşăminte, curmează a fi aplicate, sunt stabilite pe baza calculelor de bilanţ a elementelonutritive din sol în scopul evitării supradozării mai ales în cazul azotului atâ pentru reducerea cheltuielilor de producţie cât şi a poluării mediului;

• Folosirea pe scară largă a mijloacelor profilactice şi biologice de protecţie, limitând cât mai mult, utilizarea substanţele chimice; de mar importanţă în combaterea buruienilor este şi capacitatea plantelor cultivate dreducere a proliferării acestora, precum şi calitatea lucrărilor mecanice făcute îacest scop;

• Exploatarea raţională si protecţia pajiştilor şi fâneţelor naturale si azonelor supuse eroziunii printr-un păşunat în sistem controlat; furajareaanimalelor trebuie să fie în concordanţă cu productivitatea rasei, iar manipulareşi depozitarea reziduurilor zootehnice trebuie să respecte anumite reguli îscopul minimizării poluării. Numărul de animale trebuie să fie corelat cusuprafaţa de teren agricol al fermei;

• Efectuarea în perioada optimă de lucrabilitate şi traficabilitate (în funcţide conţinutul de apă din sol pe adâncimea de lucrare) a tuturor lucrărilor solulu precumşi a celor de recoltat şi transport; trebuie respectate si anumite condiţicu privire la portabilitatea solului faţă de o lucrare specifică, faţă de numărul dlucrări, sarcina pe osie, presiunea din pneuri/ numărul de roţi pentru protecţisolului împotr iva degradării fizice;

• La amenajarea fermei trebuie luate în considerare, pe lângă aspectele d protecţia şi conservarea ecosistemelor, a biodiversităţii, şi cele economice sociale.

Agricultura durabilă trebuie să devină componenta principala. a politiciiagrare a statului.

Agricultura durabilă reprezintă, pentru zonele rurale, cea mai bună perspectivă, aptă să ofere o soluţie integrată pentru problemele economice

sociale şi de mediu.



Opţiunea pentru un sistem de agricultură durabilă presupune în fapt respectarea si introducerea în activitatea agricolă a măsurilor precizate în Codu bunelor practici agricole.

Agricultura durabilă contribuie şi la rezolvarea unor probleme sociale a

zonelor rurale:• ocuparea forţei de muncă; • dezvoltarea infrastructurii, conservarea şi îmbogăţirea patrimoniulu

cultural;• dezvoltarea reţelei de drumuri şi comunicaţii. Agricultură convenţională: intensiv mecanizată, cu produse competitive,

dar care se bazează în mod deosebit pe concentrarea şi specializarea producţieDiferitele componente ale sistemului tehnologic sunt intens aplicate. Astfel, înmod regulat afânarea solului este efectuată doar prin arătură cu întoarcere brazdei, fiind urmată de numeroase lucrări secundare de pregătire a patulugerminativ şi întreţinere în perioada de vegetaţie. Se practică fertilizareminerală cu doze mari şi foarte mari, monocultura sau cel mult rotaţii scurte ddoi, trei ani, tratamente chimice intensive pentru combaterea buruienilor, bolilorsi dăunătorilor.Acest tip de agricultură a fost larg răspândit în România până în1989.

Astăzi, este unanim acceptat faptul că acest tip de agricultură poate afectmediul înconjurător, mai ales dacă diferitele componente ale sistemulutehnologic agricol sunt aplicate fără a se lua în considerare specificul local:

climat, sol, relief, condiţiile sociale si economice care determină nivelul dvulnerabilitate sau de susceptibilitate faţă de diferitele procese de degradare : chimică, biologică, fizică, etc., a mediului.

Aceste sisteme sunt car acterizate prin specializarea şi intensificarea puternică a activităţii agricole şi minimizarea costurilor de producţieÎngrăşămintele minerale şi pesticidele sunt folosite pe scară largă la culturile decâmp, dar şi în horticultură, viticultură, legumicultură.

Adesea, sectorul zootehnic nu este componentă a activităţii fermeagricole şi, de aceea, ierburile perene nu sunt incluse în sistemul de rotaţie culturilor, deşi au o mare importanţă pentru îmbunătăţirea şi conservarefertilităţii solului.

Materialele organice reziduale care provin de la animale (gunoiul degrajd, nămolul de la porci etc.) şi cele de origine vegetală trebuie aplicate, dregulă, pe terenurile agricole chiar dacă sunt o sursă bogată de elementnutritive pentru culturi şi, în acelaşi timp, de protecţie a solului împotrivdegradării.

În asolamente predomină doar anumite plante, cu precădere celecerealiere şi tehnice, cea mai răspândită fiind monocultura (de porumb pentr boabe) şi rotaţia de doi ani porumb şi grâu, cu aplicarea unor doze mari de



îngrăşăminte minerale şi alte substanţe chimice pentru combaterea bolilor şdăunătorilor.

Lucrarea solului este intensivă, fiind adesea folosite maşini de marecapacitate care mai ales în condiţii de irigare intensifică riscul de degradare şi

poluare a mediului înconjurător. În astfel de unităţi agricole, scopul major estcel al obţinerii unui profit maxim, fiind minimizată protecţia resurselor mediuluînconjurător. Sunt organizate ferme mari, concentrări de terenuri şi procese d producţie, de capital şi forţă de muncă. Condiţiile sociale de viaţă ale mediulrural sunt în mare măsură neglijate. În aceste condiţii agricultura reprezintă doo afacere economică în mediul rural fără a acorda atenţia necesară omului s protecţiei mediului.

În acest tip de sistem agricol, cercetarea şi dezvoltarea tehnologică nu ainfluenţă puternică asupra protecţiei şi conservării resurselor şi, de aceea, ncorespund unei dezvoltări durabile.

Agricultură biologică: mediu-intensivă şi astfel mai puţin agresivă înraport cu factorii de mediu, cu rezultatele (produse) agricole mai puţincompetitive din punct de vedere economic pe termen scurt dar care suntconsiderate superioare din punct de vedere calitativ. în raport cu mediulînconjurător. Acest sistem este mai bine armonizat tratamentele aplicate pentrucombaterea bolilor si dăunătorilor sunt de preferinţă biologice. Pentru controlucalităţii produselor este necesară certificarea tehnologiilor utilizate. Produselsunt comercializate pe o piaţă specială.

Agricultura biologică (ecologică, organică, bioorganică, biodinamică) estconsiderată o soluţie viabilă, care rezolvă impactul negativ al agriculturii asuprmediului şi a calităţii produselor. În acest sistem, substanţele organice şminerale naturale înlocuiesc fertilizanţii minerali, pesticidele, medicamentele şistimulatorii de creştere.

Producţia obţinută este mai scăzută, dar se poate obţine un profiteconomic acceptabil prin vânzarea produselor (de calitate superioară) la preţumai mari pe o piaţă special organizată.

Agricultura biologică are trei obiective majore si anume: • obţinerea produselor agricole de calitate, în cantitate suficientă şi la

costuri rezonabile;• îmbunătăţirea şi conservarea stării de calitate a tuturor resurselormediului înconjurător şi reducerea la minimum a surselor de poluare;

• crearea cadrului general pentru producătorii de produse agroalimentarecare să asigure cantităţile necesare dezvoltării societăţii, să garanteze securitatmediului de lucru, să permită creşterea veniturilor, să ofere satisfacţia muncii armonizarea vieţii cu natura.

Agricultura biologică creează condiţiile necesare pentru constituireaecosistemelor naturale, asigurând dezvoltarea durabilă a societăţii cu precăderîn mediul rural.



Pentru promovarea cu succes a unei agriculturi biologice este necesar săse respecte anumite condiţii de către producătorii agricoli, care se referă mai alla rotaţia culturilor, fertilizarea şi controlul buruienilor, a bolilor şi adăunătorilor.

Pierderile posibile de azot din sol sunt reduse la minimum prin fertilizareacu îngrăşăminte organice naturale, care sunt aplicate în doze optime în funcţide caracteristicile specifice locale şi cerinţele plantelor cultivate, prin utilizare plantelor leguminoase fixatoar e de azot şi prin stimularea activităţiimicroorganismelor din sol. Acest scop poate fi asigurat prin tehnici de culturmai puţin intensive, perioade de timp corect alese pentru lucrările agricoleincluderea culturilor ascunse.

Producţia biologică trebuie astfel planificată încât să asigure pe o perioadlungă de timp o balanţă echilibrată a nutrienţilor, urmărită periodic prinefectuarea analizelor specifice de sol şi plantă. Utilizarea fertilizatorilor permi poate compensa exportul de nutrienţi din sol cu recoltele.

Rotaţia culturilor este o verigă tehnologică de importanţă esenţiala însistemele de agricultură biologică. În cadrul rotaţiilor trebuiesc aplicatmodalităţi de fertilizare a solului care să asigure îmbunătăţirea şi menţinerefertilităţii, în acest scop, sunt folosite îngrăşămintele organice naturale, d preferinţă compostate. Se urmăreşte obţinerea unui efect benefic maxim datormicroorganismelor fixatoare de azot, atât al celor care trăiesc în simbioză prădăcinile plantelor leguminoase, cât si al celor care trăiesc liber în sol şi carfixează azotul atmosferic sub mai multe forme accesibile plantelor.

De asemenea, au scopul de a îmbogăţi rezerva de nutrienti din sol, înforme mai accesibile pentru plante, prin stimularea activităţii micro simacroorganismelor, si printr-o masă radiculară mai mare. Dezvoltarea vieţii însol, a mediului biotic are consecinţe dintre cele mai benefice asupra fertilităţsolului şi a creării condiţiilor optime instalării şi sănătăţii covorului vegeta; între producţia vegetala şi cea animală există întotdeauna un raport echilibraarmonizat cu posibilităţile unităţii.

Controlul asupra buruienilor, bolilor şi dăunătorilor trebuie sa fie realiza prin intermediul unor mijloace profilactice, biologice si mecanice. Pe cât posibise va folosi capacitatea naturală a culturilor de a inhiba proliferarea buruienilor Acest sistem de agricultura este considerat mai apropiat de ceea ce are locîn mod natural, pentru producerea de biomasă şi, de aceea, consecinţelenegativeasupra mediului înconjurător sunt mult mai reduse.

În organizarea fermei sau a unităţii agricole, trebuie să primeze protecţiecosistemelor locale, a biodiversităţii speciilor, a apelor, a solului si a altoelemente ale mediului înconjurător alături de cele sociale şi economice alzonelor rurale.

Creşterea animalelor ia în considerare cerinţele acestora în armonie cu

specificul local (suprafaţă de păşunat, calitatea păşunilor, a nutreţurilorlibertate de mişcare etc.). Costurile pentru îngrăşăminte si hrană nu trebuie s



depăşească 10% din totalul cheltuielilor. Rata de încărcare (densitateaanimalelor în raport cu suprafaţa terenurilor agricole aferente acestei activităţnu trebuie să depăşească 2 vaci cu lapte sau 11 porci reproducători la hectar.

Sistemele de agricultură biologică competitive se bazează pe cele ma

recente rezultate ale cercetării, în scopul obţinerii unor produse agroalimentarde calitate. Totuşi, nivelul producţiei este mai mic decât în sistemele deagricultură convenţională si durabilă. În promovarea şi dezvoltarea agricultur biologice, pentru menţinerea volumului total al producţiei, este necesar screască suprafaţa de teren. Pentru fermieri, procesarea şi marketingul produsel biologice, sunt deosebit de importante, datorită nivelului limitat al producţiei.

O variantă a agriculturii biologice este agriculturabiodinamică în caresunt luaţi în considerare şi alţi factori, de exemplu, mişcarea planetelor.Încadrul fermelor biologice se impune evaluarea conformităţii tehnologiilor de producţie cu standardele de agricultură biologică.

Modelele de agricultură biologică sunt considerate ca sisteme deagricultura durabilă. De aceea, orice fermă în sistem biologic va îndeplincerinţele agriculturii durabile în ceea ce priveşte calitatea produselortehnologiile de producţie şi impactul asupra mediului.

Agricultură organică: se deosebeşte de cea biologică prin utilizareaexclusivă a îngrăşămintelor organice în doze relativ ridicate, aplicate în funcţide specificul local,cu predilecţie în scopul fertilizării culturilor şi refacerii petermen lung a stării structurale a solurilor, degradată prin activităţi antropicintensive şi/sau datorită unor procese naturale.

Agricultură extensivă cu imputuri reduse: de subzistenţă, cu o producţie slab competitivă. Poate afecta într -o anumită măsură mediulînconjurător inclusiv calitatea biomasei, mai ales prin dezechilibre de nutriţie; îngrăşămintele minerale si alte substanţe agrochimice (erbicide,insectofungicide, amendamente minerale) etc., nu sunt practic utilizate, sauaplicate doar în cantităţi foarte mici (cu excepţia sectorului legumicol). Dasemenea, hibrizii şi soiurile performante nu sunt răspândiţi pe scară largăAcest sistem este practicat şi în România de către producătorii individuali.

Agricultură de precizie: cea mai avansată formă de agricultură, care este practicată chiar şi în cele mai dezvoltate ţări ale Uniunii Europene şi SUA psuprafeţe mai restrânse, având la bază cele mai moderne metode de control stării de calitate a diferitelor resurse de mediu, aplicarea în optim a tuturorcomponentelor tehnologice si astfel un control rigurosasupra posibililor factori care ar determina degradarea mediului ambiant.

Sistemele agricole sunt strâns legate de condiţiile economice, sociale şi dmediu. Soluţionarea acestora este cea mai importantă condiţie pentruintroducerea şi promovarea agriculturii durabile.

Alegerea sistemului de agricultură este condiţionată de nivelul dotări

tehnice, nivelul de cunoştinţe profesionale, dar şi de mentalitatea, educaţia î



general, ca şi de respectul pentru natură, pentru mediul înconjurător al tuturocelor care lucrează în acest domeniu.

Pentru caracterizarea diferitelor sisteme de agricultură sunt utilizateurmătoarelecriterii (Cod de bune practici agricole):

• cantitatea şi calitatea producţiei; • costuri rezonabile de producţie; • stabilitatea producţiei de la an la an, pe sectoare, ferme şi terenuri

agricole;• raporturi armonioase cu principalele resurse naturale (sol, apă, faună,

floră, relief), îmbunătăţirea, ameliorarea şi conservarea acestora pentrugeneraţiile viitoare;

• specializarea şi structura producţiei agricole trebuie să fie flexibile, adicsă posede capacitatea de a reacţiona la schimbările pieţei privind cererea ş oferta;

• raport echilibrat pe termen lung între cerinţele economice, ecologice şsociale.

Alături de resursele fondului funciar agricol care au constituit prima şcea mai importantă sursă de existenţă a animalelor (sălbatice şi domestice) implicit a omului, pădurea a reprezentat de-a lungul timpului, în mediul de viaţăal poporului nostru, ca şi a altor popoare, două componente predominante, ponderea lor în peisaj fiind în funcţie de zona climatică, gradul de dezvoltareconomică a teritoriului luat în consideraţie.

Pe baze ştiinţifice, silvicultorii susţin afirmaţia potrivit căreia majoritatesolurilor româneşti reprezintă un produs al pădurii, fapt explicabil dacă avem îvedere faptul că în vremuri îndepărtate cca 80 % din teritoriul actual aRomâniei a fost acoperit cu păduri seculare, pădurea având în cadrulecosistemelor naturale sau modificate antropic multiple funcţii dintre care sdetaşează prin importanţă funcţiile de producţie, de recreere şi de protecţie amediului.

Pădurea ca şi alte ecosisteme terestre şi marine constituiecapitalulnatural regenerabilspre deosebire de alte resurse, cum sunt diferitele minerale,care constituie capitalul natural neregenerabil.

Capitalul natural regenerabil este deosebit de important pentru dezvoltareasocietăţii pentru că nu se epuizează dacă este corect folosit şi gestionaasigurându-se conservarea şi regenerarea lui continuă. Capitalul naturalregenerabil este important şi pentru că face parte din mediul de viaţă al omuluide starea lui depinzând caracteristicile acestui mediu, favorabilitatea lui pentruviaţă şi activitatea societăţii. Acest lucru se referă în primul rând la pădurea carca şi capital natural regenerabil, este existenţială pentru societatea omeneascdatorită funcţiilor ei multiple cât şi pe linie de furnizare de bunuri.

Pădurea, considerată drept capital natural al specialităţii, are în primu

rând un rol cu totul special în formarea şi protecţia mediului de viaţă. Arboricare sunt edificatorii pădurii şi cei mai importanţi producători , au o însuşire ca



lipseşte sau este cu totul redusă la celelalte plante- capacitatea de a stoca, înlemn, pe timp îndelungat, carbonul provenit din bioxidul de carbon atmosfericeliberând oxigenul din acest compus. Pădurea, prin arborii ei, este de aceea,alături de ocean, cel mai important regulator al compoziţiei atmosferei. După

unele ipoteze, aproape tot oxigenul din aer a fost produs de pădurile din erelgeologice ale căror lemn, deci şi carbon, a fost blocat în uriaşele zăcăminte dcărbuni ce au luat naştere din aceste păduri. În condiţiile în care, prin arderecombustibililor fosili, acest carbon revine în atmosferă sub formă de bioxid dcarbon, pădurea este singura categorie de ecosisteme terestre care poatreechilibra compoziţia atmosferei. Astfel se poate preveni “efectul de seră” pcare-l provoacă creşterea cantităţii de bioxid de carbon din aer şi caredestabilizează clima planetară.

Dar rolul pădurii ca formatoare şi conservatoare de mediu nu se limiteazla reglarea compoziţiei atmosferei. Datorită înălţimii mari a arborilor şirădăcinilor lor adânci, a ecranelor orizontal şi vertical pe care aceştia lformează, pădurea cuprinde şi modifică profund un mare volum al mediului biotic şi abiotic influenţând clima planetară, reţeaua hidrografică a uscatului,rocile de suprafaţă, relieful, adică ansamblul mediului de viaţă planetar.Modificările se produc punctual, la nivelul fiecărui ecosistem, dar ele smediază şi capătă o putere imensă la nivelul întregului înveliş forestier, pe spaţiimari.

Din punct de vedere climatic, pădurea, absoarbe o mare cantitate deenergie solară şi reflectă cea mai mică cantitate de radiaţie, comparativ cu altcategorii de ecosisteme. Din această cauză atmosfera deasupra pădurii sîncălzeşte mai puţin, turbulenţa aerului ca şi viteza deplasării maselor de aer esmai redusă.

Din punct de vedere hidrologic, prin reducerea aproape completă ascurgerii de suprafaţă şi favorizarea infiltrării apelor din precipitaţii, pădureîmpiedică creşterea şi reducerea accentuată a debitelor râurilor, stabilizând deregimul acestora. Astfel se previn inundaţiile provocate de creşterea exageratădebitelor de apă, dar şi lipsa de apă în perioadele fără precipitaţii, când râurilsunt alimentate din apa freatică, provenită din infiltrări. Importanţa acestefuncţii hidrologice a pădurii este evidentă mai ales în condiţiile crizei de apcare se face tot mai mult simţită şi a pagubelor imense pe care le provoacinundaţiile.

Din punct de vedere al conservării solurilor şi a reliefului, prin reducerescurgerii de suprafaţă este prevenită eroziunea accelerată a solurilor şi reliefului. Se păstrează astfel fertilitatea solurilor, se evită colmatarea râurilor, lacurilor de acumulare, a drumurilor, cu efecte economice benefice foarte mari.

Pădurea are încă o funcţie importantă aceea de pedogeneză. Prin volumumare de biomasă pe care o produce şi care prin descompunere se transformă î

humus forestier, cu caracter acid, pădurea determină alterarea rocilordeclanşează şi menţine procese pedogenetice specifice. Pe terenurile degradate,



prin erodarea solurilor, numai pădurea poate reface solurile şi pune în valoaraceste terenuri.

În sfârşit pădurea îndeplineşte încă o importantă funcţie social-economică,cea sanitar-recreativă.

În decursul timpului, însă, odată cu modificările demografice (evoluândspre mari concentrări de populaţie) şi intensificarea proceselor antropogen(raţionale şi mai puţin raţionale) între aceste funcţii s-a stabilit un echilibru labilşi temporar, omul ca fiinţă raţională, fiind interesat ca funcţiile respective să sdesfăşoare continuu şi la un nivel cât mai performant. Apariţia unor dezechilibîn cadrul ecosistemelor, ca urmare a unor intervenţii nesăbuite ale omului, acondus adesea laalterarea relaţiei om-natură şi la apariţia unui real impact om- biosferă, creând astfel, condiţii tot mai vitrege pentru propria lui existenţă pădurea prin capacitatea sa de protecţie, ameliorare şi regenerare, având un rimportant în refacerea condiţiilor şi a factorilor de mediu.

În afară de importantele funcţii generatoare şi conservatoare de mediucare trec astăzi pe primul plan, pădurea este şi producătoare în regim continuude materii prime care au o largă utilizare în economie.

Produsul principal al pădurii este lemnul conţinut în scheletul aerian şisubteran al arborilor. Lemnul este una din resursele biologice cu variate utilizăîntr-o multitudine de industrii dar care serveşte şi ca material energetic(combustibil furnizor de energie). Dar pădurea produce şi alte resurse necesaresocietăţii: cauciuc, substanţe tanante, coloranţi, compuşi biochimicfarmaceutici, vânat, ciuperci, produse apicole, flori, seminţe, fructe, răşină etEste important de subliniat ca aceste resurse se produc continuu, pentru că pădurea este un capital mereu regenerabil care, deci, poate exista şi poatîndeplini funcţia productivă, ca şi celelalte funcţii, permanent, fără limitare îtimp.

Astfel silvicultura ca ştiinţă ce se ocupă cu studiul culturii, amenajării ş exploatării pădurilor şi ca ramură a economiei forestiere care cuprindamenajarea şi protecţia patrimoniului forestier şi care asigură materie prim pentru industria forestieră, capătă noi conotaţii în viaţa social-economică a poporului nostru, ca de altfel şi a altor popoare, ca principală componentă aresurselor naturale regenerabile şi ca element esenţial al menţinerii şi ameliorărmediului.

Prin rolul şi funcţiile sale agricultura şi silvicultura sunt utilizatori airesurselor naturale cu impact dis proporţionat asupra mediului înconjurător,viabilitatea lor pe termen lung depinzând de baza de resurse durabile, în primulrând agricultura depinde de terenurile agricole, iar silvicultura de fondul silvicşi într -o anumită măsură capacitatea productivă a solurilor este relevată demodul lor de folosire.

Realitatea social-economică referitoare la gospodărirea resurselor locale

scoate la lumină numeroase greşeli ecologice săvârşite în anumite regiuni alţării.



Exploatarea terenurilor agricole ori silvice prin utilizarea unor tehnologiiincomplete sau incorecte afectează grav atât cantitativ cât şi calitativ, nu doa producţiile, cât mai ales resursele de sol, practica demonstrând că pentru funcţiona mica sau marea exploataţie (agricolă, silvică, etc.) condiţia

primordială este aceea de cunoaştere şi organizare raţională a pământului. Prezentând însuşiri economico-sociale specifice, solul reprezintă un obiectal cercetării interdisciplinare (pedologie, economie, cadastru, etc.) care îdefinesc atât ca mi jloc de producţie, cât şi ca obiect al activităţii omeneşti, cuefecte esenţiale în desfăşurarea procesului de producţie agricol, silvic şi a celuindustrial, ori social-economice, etc.

Ca orice mijloc de producţie,solul are o seamă de însuşiri ce rezultă dinvaloarea lui de întrebuinţare pentru crearea bunurilor materiale necesarsocietăţii.

Cunoaşterea în detaliu a însuşirilor productive şi tehnologice a factorilofavorizanţi şi restrictivi sau limitativi ai producţiei (agricole, silvice, etc.) alf iecărei porţiuni de teritoriu atât sub aspectul actual de manifestare, cât şi suaspectul posibilităţilor de ameliorare pe baze ştiinţifice a solului, poate constitu pentru organele de decizie, un preţios instrument pentru realizarea celor macorespunzătoare măsuri practice de producere a biomasei vegetale într -odinamică riguros corelată cu exigenţele ecologice tot mai crescânde privin protecţia mediului înconjurător.

În contextul măsurilor de prevenire şi combatere a factorilor limitativi şi sau restrictivi şi de conservare a resurselor de sol şi teren se înscriu şi lucrărilede îmbunătăţiri funciare care potrivit Legii 138/2004 (Legea îmbunătăţirilofunciare) cuprind următoarele obiective şi lucrări:

asigurarea protecţiei terenurilor de orice fel faţă de inundaţii, alunecărde teren şi eroziuni, precum si protecţia lacurilor de acumulare împotrivcolmatării şi regularizarea cursurilor de apă;

asigurarea unui nivel corespunzător de umiditate a solului care să permită sau să stimuleze, creşterea plantelor, incluzând plantaţiile vitipomicolculturile agricole şi silvice;

asigurarea ameliorării solurilor acide, sărăturate şi nisipoase, precum ş protecţia împotriva poluării;

Amenajările de îmbunătăţiri funciare ca lucrări hidrotehnice complexe şiagropedoameliorative se realizează în scopul prevenirii şi înlăturării acţiunfactorilor de risc : secetă, exces de apă, eroziunea solului şi inundaţii, poluaretc., pe terenurile cu orice destinaţie, indiferent de proprietar. Acestea contribula valorificarea capacităţii de producţie a terenurilor şi a plantelor, precum şi lintroducerea în circuitul economic a terenurilor neproductive.

Amenajările de îmbunătăţiri funciare cuprind următoarele categorii dlucrări:



îndiguiri şi regularizări ale cursurilor de apă cu interes local prin care sasigură, în principal, protecţia terenurilor şi a oricăror categorii de construcţîmpotriva inundaţiilor, surse locale de apă şi emisari pentru scurgere apelor;

amenajări de irigaţii şi orezării prin care se asigură aprovizionarea

controlată a solului şi a plantelor cu cantităţile de apă necesare dezvoltăriculturilor si creşterii producţiei agricole; aceste amenajări cuprind lucrări dcaptare, pompare, transport, distribuţie şi evacuare a apei şi, după caz, lucrări dnivelare a terenului;

amenajări de desecare şi drenaj, care au drept scop prevenirea şiînlăturarea excesului de umiditate de la suprafaţa terenului şi din sol, în vedereasigurării condiţiilor favorabile de utilizare a terenurilor; aceste amenajărcuprind lucrări de colectare, de transport şi de evacuare în emisar a apei înexces;

lucrări de combatere a eroziunii solului şi de ameliorare a terenurilorafectate de alunecări, prin care se previn, se diminuează sau se opresc procesede degradar e a terenurilor; aceste amenajări cuprind lucrări pentru protecţiasolului, regularizarea scurgerii apei pe versanţi, stingerea formaţiunilotorenţiale, stabilizarea nisipurilor mişcătoare;

amenajări pedoameliorative pe terenurile sărăturate, acide şi pe nisipuri, pe terenurile poluate, inclusiv cu reziduuri petroliere, cu halde de la exploatăriminiere, pe alte terenuri neproductive, cuprinzând şi lucrările de nivelare-modelare, de scarificare, de afânare adâncă, rigole şi şanţuri de scurgere a apearăturile în benzi cu coame, udările de spălare a sărurilor, aplicarea deamendamente şi îngrăşăminte, in scopul valorificării pentru agricultură şi, după

caz, pentru silvicultură; perdele forestiere de protecţie a terenurilor agricole şi plantaţii pentru

combaterea eroziunii solului; alte soluţii tehnice şi lucrări noi, rezultate din activitatea de cercetare.

Amenajările de îmbunătăţiri funciare pot prelua din surse de apăautorizate necesarul pentru irigarea culturilor agricole şi alimentarea cu apă unor localităţi, amenajări piscicole, incinte, agricole şi industriale şi asigură protecţia localităţilor şi a oricăror categorii de construcţii împotriva efecteloalunecărilor de teren şi a inundaţiilor, precum şi protecţia lacurilor de acumularîmpotriva colmatării.

Realizarea amenajărilor de îmbunătăţiri funciare la nivel naţional are lo pe baza programelor şi strategiei sectoriale, iar la nivel local, conform nevoiloautorităţilor publice locale, ale persoanelor juridice sau fizice interesate, pe baz programelor zonale şi locale de amenajare a teritoriului.

Proiectarea, executarea şi exploatarea amenajărilor de îmbunătăţirfunciare se fac în corelare cu lucrările de gospodărire a apelor, hidroenergeticesilvice, de gestionare a căilor de comunicaţie,în acord cu interesele proprietarilor de terenuri şi cu documentaţiile de urbanism şi de amenajare teritoriului, ţinând seama de cerinţele de protecţie a mediului.



Privită strict din puctul de vedere al evaluatoruluiinfluienta lucrărilor de îmbunătăţiri funciare contribuie substantial la determinarea valoarii terenurilor.

Astfel, terenurile amenajate cu lucrări de îmbunătăţiri funciare ridic

valoarea nominală, bazată pe creşterea randamentului acestor terenuri prinmărirea producţiilor agricole de 1,5ori la desecare-drenaj şi de 2-3 ori la irigaţii, producţiile devind sigure, independent de evoluţia climatică din anul respctiv.

Aceste lucrări se execută pe terenurile cu exces sau deficit de umiditate,care sunt în general mai slab productive.

Dupa amenajare ele devin amenajari complexe care desrvesc atâtcomunităţilor locale privind protecţia împotriva calamităţilor naturale, iar pentruagricultură terenurile respective devin mai productive.

În cadrul acestor amenajăricomplexe infrastructura din extravilanulunităţilor administrativ teritoriale (UAT) cuprinde toalitatea amenajărilor deîmbunătăţiri funciare: îndiguiri, regularizări de râuri, amenajări de desecare drenaj, irigaţii, combaterea eroziunii solului, amenajări piscicole şi stuficoledrumuride exploatare, construcţii şi ferme agrozootehnice, alte construcţii cufolosinţe agricole, silvice, depozite de deşeuri, etc. Amenajările de îmbunătăţifunciare au în componenţă staţii de pompare şi evacuări gravitaţionale, reţele dcanale, reţele de drenaj, reţele de conducte, stăvilare, poduri şi podeţesubtraversări, sifoane, apeducte etc.

Lucrările de îmbunătăţiri funciare (sau hidroameliorative) sunt elementde dezvoltare rurală cu o istorie consacrată, datorită importanţei pentrueconomia naţională, prin contribuţia la asigurarea hranei populaţiei şi protecţmediului înconjurǎtor, cele mai importante amenajări referindu- se la:

- evacuarea apelor de pe terenurile agricole afectate de exces temporarsau permanent de umiditate prin desecare-drenaje;

- introducerea apei pe terenurile cu deficit de apă prin intermediulirigaţiilor;

- asigurarea producţiilor agricole independent de evoluţia condiţiilor demediu;

- suplimentarea surselor de apă din spaţiul rural, pentru piscicultură şalte folosinţe; - prevenirea şi combaterea eroziunii solului pe terenurile predispuse sauafectate de eroziunea de suprafaţă sau adâncime, atât pe terenurile plane cât şi pcele în pantă;

- redarea în circuitul agricol a unor terenuri degradate;- protejarea cursurilor de apă împotriva colmatării şi înfrumuseţarea

mediului ambiant din extravilan şi intravilan. Având în vedere condiţiile pedoclimatice, de relief, hidrologice şi

hidrogeologice, specifice pentru România,circa 70% din suprafaţa agricolă a

ţării se pretează la amenajări de îmbunătăţiri funciare.



În cadrul complexului de factori ecologici un rol important îl are şi l-aavut activitatea omenească. Intervenţia omului asupra învelişului de soluri (şi ecosistemelor naturale, în general), a apărut încă din primele începuturialeactivităţii sale economice.

Influenţa omului asupra învelişului de soluri s-a făcut şi se faceîntotdeauna cu un scop bine precizat şi anume acela de a obţine din circuitunatural un anumit produs, util din punct de vedere economic, intervenţie ce s-amanifestat şi se manifestă atât în mod direct, cât şi indirect.

Prin intervenţie indirectă asupra ecosistemelor naturale se înţelegeactivitatea societăţii omeneşti prin intermediul căreia se stabileşte contactul cînvelişul de soluri. Astfel, extinderea suprafeţelor cultivate, intensificarea procesului de producţie agricolă, mai ales în condiţiile aplicării unor măsuinsuficient fundamentate ştiinţific, suprapăşunatul, exploatarea neraţională pădurilor şi intensificarea activităţilor industriale şi extractive, au indus outilizare din ce în ce mai intensă a resurselor de sol, fapt ce determină omodificare a condiţiilor referitoare la desfăşurarea naturală a proceselor d pedogeneză, uneori in sens pozitiv dar şi de multe ori în mod negativ, fapt cf ace ca solul să nu mai poată îndeplini, în parte sau în totalitate, funcţiile salfundamentale de suport şi mediu de viaţă pentru plantele cultivate sau difitocenozele naturale. Astfel se manifestă, de fapt,"poluarea solului"(ind. 29),care definită în concepţia ecologică modernă prin totalitatea fenomenelor şi proceselor care produc dereglarea funcţionării normale a solului ca suport şimediu de viaţă pentru diferite ecosisteme naturale sau create de om şi amediului înconjurător(sol - apă - microorganisme - plante - animal - om -societate – biosferă). Amploarea şi marea diversitate a acestor fenomene, cuimplicaţii grave pentru calitatea şi cantitatea producţiei vegetale impune, ca necesitate imperioasă, inventarierea, evaluarea, localizarea şi clasificareasolurilor afectate de asemenea procese.

Pentru identificarea, caracterizarea, clasificarea şi cartografierea solurilo poluate este necesar să se aibă în vedere un ansamblu de criterii definite prinnatura şi sursa poluării, gradul de poluare, activităţile care generează poluareetc. În general, solurile poluate se clasifică la nivel de clasă, tip, grad şi varietade poluare ( Răuţăşi colab., 1980). Clasele de poluare sunt în funcţie de natura lor: poluare fizică, chimică biologică şi radioactivă.

După " Metodologia Elaborării Studiilor Pedologice" indicatorul"POLUARE" arată natura şi sursa poluantului (tipul de poluare), precum şigradul de poluare.

Acest indicator se notează cu litera P urmat de o literă mică (ind.28exprimând tipul de poluare şi de o cifră (de la 1 la 5) care indică gradul de poluare (ind. 29).

În funcţie de natura şi sursa de poluare întâlnim următoarele tipuri de poluare a solului:



Pa - poluare prin lucrări de excavare la zi (exploatări miniere la zi, balastiere, cariere etc.)

Pb - poluare cu deponii, halde, iazuri de decantare, depozite de steril dela flotare, depozite de gunoaie etc.

Pc - poluare cu deşeuri şi reziduuri anorganice (minerale, materiianorganice, inclusiv metale, săruri, acizi, baze) de la industrie (inclusiv industriaextractivă)

Pd - poluare cu substanţe purtătoare de catre aer (hidrocarburi, etilenăamoniac, bioxid de sulf, cloruri, fluoruri, oxizi de azot, compuşi cu plumb etc)

Pe - poluare cu materii radioactive Pf - poluare cu deşeuri şi reziduuri organice de la industria alimentară

şi uşoară Pg - poluare cu deşeuri şi reziduuri vegetale agricole şi forestiere Ph - poluare cu dejecţii animale Pi - poluare cu dejecţii umane Pj - poluare prin eroziune şi alunecare Pk - poluare prin sărăturare Pl - poluare prin acidifiere Pm- poluare prin exces de apă Pn - poluare prin exces sau carenţe de elemente nutritive Po - poluare prin compactare, inclusiv formare de crustă Pp - poluare prin sedimente produse prin eroziune Pq - poluare prin pesticide Pr - poluare cu agenţi patogeni contaminaţi (agenţi infecţioşi, toxine,

alergeni etc)Indicele sintetic al efectului poluării solului este reprezentat fie prin

reducerea calitativă şi/sau cantitativă a producţiei vegetale raportată la producţvegetală care se poate obţine în condiţiile în care solul este practic nepoluat, f prin cuantumul investiţiilor şi cheltuielilor curente ce revin anual la o cultură, po anumită unitate de suprafaţă necesare pentru prevenirea fenomenelor d poluare efectivă şi actuală, astfel încât să se asigure recolte neafectate d poluare.

Pentru aprecierea capacităţii de producţie a solurilor afectate de poluarau fost obţinute curbe de regresie folosind aproximarea liniară, ), manifestarreprezentată apoi sub formă numerică.

Faţă de cele prezentate rezultă că evaluarea terenurilor în condiţiile uneeconomii de piaţă reprezintă unul din indicatorii siguri ai ofertei din domeniuresurselor funciare, iar cunoaşterea acestora de către fiecare deţinător se poaface în urma investigaţiilor din teren şi laborator, notele de bonitare rezultate di prelucrarea datelor obţinute conform MESP- ICPA Bucureşti, 1987 constituind

singura metodă de aprecierea calitativă şi legală a acestora.



Evaluarea calitativă a solurilor şi terenurilor este deci o componentăesenţială a fondului funciar agricol, fără de care nu se poate stabili valoarea d piaţă a resurselor de soluri şi terenuri folosite în agricultură. Ca urmare a unîndelungate tradiţii, în prezent, în România, această evaluare se face în principal

prin bonitare, respectiv în raport cu capacitatea de producţie de biomasă vegeta pentru diferite folosinţe şi culturi. Această abordare, deşi uşor de aplicat, esttotuşi departe de a fi suficientă, deoarece are în vedere doar una (chiar dacă estecea mai importantă) dintre numeroasele funcţii ale solului în cadruecosistemelor naturale şi ale serviciilor pe care acesta le poate aduce societăţumane.

Astfel, evaluarea numai prin bonitare prezintă o serioasă subestimare valorii reale a solului, prin neglijarea rolului acestuia în ceea ce priveşte mediulambiant, biodiversitatea şi reglarea fluxurilor de energie şi materie pe suprafaterestră. Orientarea actuală în cadrul Uniunii Europene (de a pune accentul prolul solului în protecţiamediului ambiant – fără a neglija însă şi valoareafitoproductivă a acestuia) oglindeşte o creştere a valorii economico-sociale şiambientale a resurselor de sol, redată în sintagma „solul este piatra de boltă mediului” (soil: the keystone of the environment), formulată de Prof. Nortclifsecretarul general al IUSS, la Congresul Eurosoil de la Freiburg (2004), citat deI. Munteanu(2004).

Această situaţie impune regândirea concepţiei actuale folosită în evaluarecalitativă a terenurilor agricole, în sensul completării metodologiei existente cindicatori noi, care să răspundă mai bine cerinţelor actuale ale societăţii în ceece priveşte utilizarea şi conservarea resurselor de sol şi protecţia mediuluînconjurător, fapt pentru care I. Munteanu şi M. Dumitru ( ICPA Bucureşti2005) au în vedere două moduri de abordare:Completarea cu indicatori de meda metodologiei de bonitare actuală şi introducerea de indicatori- criterii -specifici pentru evaluarea terenurilor agricole marginale sau neproductive.

I ndicatorii de mediu care se consideră necesari a fi introduşi sunturmătorii:

- Capacitatea de reţinere şi transmitere a apei (grupa hidrologică de sol); - Nivelul de încărcare şi capacitatea de reţinere şi eliberare a metalelo

grele;- Capacitatea de reciclare a deşeurilor, reziduurilor petroliere,erbicidelor, fungicidelor şi insecticidelor;

- Capacitatea de reţinere şi/sau transmitere a amoniului, nitraţilor şi altoelemente nutritive;

- Capacitatea de stocare (sechestrare) a carbonului organic, de contribuţila reducerea efectului de seră;

- Emisia de compuşi organici volatili (VOC). Indicatori pentru evaluarea terenurilor marginale sau neproductive

(conform principiului că nu există teren fără valoare) – Terenuri cu exces de umiditate (ex: mlaştini, smârcuri):



- Nivelul biodiversităţii; - Producerea de oxigen;- Producerea de compuşi organici volatili (VOC); - Capacitatea de epurare;

-

Funcţia hidrologică şi microclimatică în raport cu terenurile vecine; - Valoarea cinegetică; - Stocarea de carbon organic;- Valoarea ambientală-turistică. Terenuri cu pante mari (coaste neerodate sau erodate):- Capacitatea de suport pentru viaţa sălbatică şi biodiversitate; - Valoarea cinegetică; - Efectul hidrologic asupra terenurilor vecine;- Capacitatea de stocare a carbonului organic;- Valorificarea pastorală; - Valorificarea ca resurse de materiale de construcţie (piatră, nisip,

pietriş); - Pretabilitatea la amenajarea de situri de stocare a deşeurilor. Terenuri cu salsodisoluri- Valoare ca teren de agrement pentru diferite activităţi turistice (ex.

călărit); - Nivelul biodiversităţii (valoare biologică); - Valoare pentru creşterea în regim liber şi recreere a unor animale

domestice (ex. gâşte, raţe, porci); - Pretabilitate la amenajare de situri pentru depozitarea deşeurilor; - Capacitate de stocare a carbonului organic.Terenuri cu stâncărie - Capacitate de suport pentru viaţa sălbatică; - Nivelul biodiversităţii; - Valoare cinegetică; - Valoare ca surse de materii prime (piatră, nisip); - Valoare pentru amenajarea de situri privind depozitarea deşeurilor de

diferite tipuri;- Valoarea turistică şi de agrement; - Amenajarea de capacităţi turistice. Evident, toţi indicatorii enumeraţi mai sus necesită a fi graduaţi (scalaţi

pe trepte în funcţie de folosinţa/destinaţia avută în vedere. Lipsa indicatorilor de mediu din actuala metodologie de evaluare

calitativă a solurilor şi terenurilor -mai ales a celor aşa zis neproductive saumarginale pentru producţia agricolă conduce la subestimarea valorii acestora preluării la preţuri de nimic de către diferite organizaţii sau persoane fiziceinteresate de alte utilizări decât agricultura.



Capitolul 2

FONDUL FUNCIAR NAŢIONAL ŞI ŢINEREA LA ZI A EVIDENŢEI

CANTITATIVE, CALITATIVE ŞI JURIDICE

Pământul, cel mai fragil şi cel mai subţire înveliş de la suprafaţa Terrei, pe lân gă însuşirea lui de corp istorico-natural, reprezintă mediul în care se produce hrană pentru tot ce vieţuieşte pe planeta noastră, fie că acesta estereprezentat de uscat (doar 1/3 din suprafaţa globului) fie că este imers(respectiv, în râuri, lacuri, mări şi oceane).

Dacă facem referire la pământurile pe care le are România şi care încă, sunt stăpânite în bună parte de proprietari autohtoni, acestea sunt mai alesterenuri emerse (uscate) şi doar într -o mică parte se află sub ape, râuri, lacuri şi a Mării Negre (în apele teritoriale ale ţării noastre).

În ceea ce priveşte diversitatea terenurilor româneşti sunt demultcunoscute (în baza studiilor pedologice) însuşirile acestora, şi implicitcapacitatea lor de producţie, care diferă foarte mult pe distanţe mici, astfelîncât, cu excepţia unor porţiuni restrânse situate în câmpiile cu soluri formate pe loessuri, restul suprafeţelor, reprezintă un adevărat mozaic în care rareori poţi întâlni un hectar de teren uniform.

Pentru a putea fi stabilită corect capacitatea de producţie a unui anumitteritoriu este necesar să avem un studiu pedologic (de dată recentă) şi un plandetaliat al teritoriilor ecologice omogene (TEO), cu evidenţa însuşirilor factorilor de producţie la o scară convenabilă 1:10000 – 1:5000 pe care să poată fi identificate tarlalele şi parcelele de teren ale fiecărui proprietar.

2.1. Importanţa fondului funciar

Resursele funciare ale României, pământul, constituie o parte însemnată avuţiei naţionale, fiind în acelaşi timp condiţia fundamentală a existenţei noastca naţiune.

Producţia agricolă şi implicit cea agroalimentară au ca principal mijloc d producţie pământul (solul).

Format într-o perioadă de mii de ani la interferenţa celor patru învelişuriale planetei noastre (litosferă, atmosferă, hidrosferă, biosferă), solul (pământulcorp natural, este o resursă strategică care exploatat după criterii ştiinţifice estregenerabil, garantând securitatea alimentară a naţiunii, putând să asigure, îmod temeinic, dezvoltarea societăţii româneşti.

Activitate tradiţională şi ramură (însemnată) a economiei agriculturareprezintă atât principalul furnizor de alimente care poate garanta atât siguranţ



alimentară a naţiunii prin generarea de materie primă pentru industria uşoară alimentară, cât şi un important generator de noi peisaje. Pe de altă partedezvoltarea economiei agricole, este influenţată sau generată de un complex dfactori naturali, socio-demografici şi economici care îşi pun amprenta asupra

modului de folosinţă agricolă a terenurilor, asupra repartizării geografice producţiei agricole şi asupra structurilor regionale ale peisajelor agricole şsilvice.

Prin sol şi funcţiile sale, agricultura şi silvicultura sunt utilizatori airesurselor naturale cu impact disproporţionat asupra mediului înconjurătorviabilitatea lor pe termen lung depinzând de baza de resurse durabile.

În primul rând agricultura depinde de terenurile agricole, iar silviculturade fondul silvic şi într -o anumită măsură capacitatea productivă solurilor esterelevată de modul lor de folosire.

Realitatea social-economică referitoare la gospodărirea resurselor localescoate la lumină numeroase greşeli ecologice săvârşite în anumite regiuni alţării.

Exploatarea terenurilor agricole ori silvice prin utilizarea unor tehnologiiincomplete sau incorecte afectează grav atât cantitativ cât şi calitativ, nu doa producţiile, cât mai ales resursele de sol, practica demonstrând că pentru funcţiona mica sau marea exploataţie (agricolă, silvică, etc.) condiţia primordială este aceea de cunoaştere şi organizare raţională a pământului.

Ca mijloc de producţie, ca obiect şi, parţial, ca produs al activităţiiomeneşti, pământul (solul), respectiv totalitatea condiţiilor şi factorilor de medicare se manifestă pe suprafaţa terestră, este definit printr -o gamă largă deînsuşiri şi caracteristici economico-sociale, care îl deosebesc de celelaltemijloace de producţie (D. Teaci, 1980), şi anume:

- pământul este o creaţie a naturii, o rezultantă a proceselor pedogenetice naturale, şi numai într-o mică măsură reprezintă un produs alactivităţii omeneşti;

- în procesul de producţie,pământul nu se consumă dacă este folositraţional, ci dimpotrivă, calitatea lui poate creşte;

- pământul este limitat în spaţiu şi nu poate fi multiplicat după dorinţă, - pământul are o capacitate de producţie foarte variată (solurile fiindformate în condiţii naturale foarte diferite) determinând din această cauză

diferenţiere puternică a productivităţii muncii realizate de, producătorii agricolori silvici;

- pământul, reprezintă baza spaţială a existenţei societăţii omeneşti,condiţia esenţială a existenţei popoarelor;

- pământul este obiect de proprietate generând prin această relaţie şifenomene economice şi sociale specifice.

Prezentând însuşiri economico-sociale specifice, pământul reprezintă un

obiect al cercetării interdisciplinare (pedologie, economie, cadastru, etc.) care definesc atât ca mijloc de producţie, cât şi ca obiect al activităţii omeneşti, c



efecte esenţiale în desfăşurarea procesului de producţie agricol, silvic şi a celuindustrial, ori a diferitelor întrbuinţări social-economice, etc.

Ca orice mijloc de producţie, pământul are o seamă de însuşiri ce rezultdin valoarea lui de întrebuinţare pentru crearea bunurilor materiale necesar

societăţii. Cunoaşterea în detaliu a însuşirilor productive şi tehnologice a factorilofavorizanţi şi restrictivi sau limitativi ai producţiei (agricole, silvice, etc.) alfiecărei porţiuni de teritoriu atât sub aspectul actual de manifestare, cât şi suaspectul posibilităţilor de ameliorare pe baze ştiinţifice a solului, poate constitu pentru organele de decizie, un preţios instrument pentru realizarea celor macorespunzătoare măsuri practice de producere a biomasei vegetale într -odinamică riguros corelată cu exigenţele ecologice tot mai crescânde privin protecţia mediului înconjurător.

2.2. Structura fondului funciar naţional

Totalitatea suprafeţelor în limita graniţelor naturale, constituite dinsuprafeţe ale uscatului şi a celor acoperite de ape, indiferent de destinaţie, dtitlul pe baza căruia sunt deţinute sau de domeniul public ori privat din care fa parte, constituie fondul funciar al României.

Legea Fondului Funciar (nr. 18/1991, art. 2) clasifică terenurile dupădestinaţia acestora în următoarele categorii:

a.) terenuri cu destinaţie agricolă , folosite pentru producţia agricolă,în principal vegetală, cuprinde terenurile arabile, viile, livezile, pepinierelviticole şi pomicole, păşunile şi fâneţele, serele, solariile şi răsadniţeleterenurilecu vegetaţie forestieră servind pentru protecţia terenurilor agricole saualte asemenea terenuri neincluse în aranjamente silvice, terenurile ocupate cuconstrucţii şi instalaţii zootehnice, amenajările piscicole şi de îmbunătăţirfunciare, drumurile tehnologice de exploatare agricolă, platforme şi spaţii dedepozitare, care servesc nevoilor producţiei agricole, terenurile inundattemporar şi alte terenuri care pot fi amenajate pentru producţia agricolă.

b.) terenuri cu destinaţie forestieră care cuprind terenurile de sub păduri sau cele ce servesc nevoilor de cultură, producţie ori administraţisilvică, terenurile destinate împăduririlor şi cele neproductive: stâncăriiabrupturi, bolovănişuri, râpe, ravene, torenţi, cuprinse în amenajamente silvic pădurile destinate protecţiei apelor şi solului şi cele de interes social (din jurumunicipiilor).

c.) terenuri afl ate permanente sub ape , care cuprind albiile minore alecursurilor de ape, cuvetele lacurilor, bălţilor şi a lacurilor de acumulare lnivelele maxime de retenţie, fundul apelor maritime interioare şi al măriiteritoriale.



d.) terenur i din i ntravil an , includ terenurile din perimetrul construibildin cadrul localităţilor urbane şi rurale, pe care se află curţi, grădini, fabricuzine, străzi şi alte amenajări edilitare.

e.) terenuri cu destinaţii speciale , sunt folosite pentru căile de

comunicaţii rutiere, feroviare, navale şi aeriene, construcţii şi instalaţihidrotehnice şi termice, transportul energiei electrice şi a gazelor naturale, dtelecomunicaţii, pentru exploatările miniere şi petroliere, cariere şi haldeterenuri de orice fel pentru nevoile de apărare, plaje, rezervaţii, monumente anaturii, ansambluri şi situri arheologice şi istorice şi alte asemenea.

În afară de acestea, conform dreptului juridic internaţional, apeleteritoriale ale Mării Negre, constituie, de asemenea, suprafeţe cu regim dfolosinţă reglementat de legile statului nostru.

În majoritatea lor, terenurile cu destinaţie specială, cele aflate permanensub apă precum şi cele forestiere aparţin domeniului public naţional sau dinteres local, în administrarea comunelor sau judeţelor.

Terenurile care fac parte din domeniul public, sunt inalienabile şiimprescriptibile. Ele nu pot fi introduse în circuitul civil decât dacă potrivit legiisunt dezafectate din domeniul public.

Domeniul public poate fi de interes naţional, caz în care proprietateaasupra sa în regim de drept public aparţine statului, sau de interes local, caz îcare proprietatea în regim de drept public aparţine comunelor, oraşelormunicipiilor sau judeţelor.

Fondul funciar şi, în mod corespunzător, dreptul de proprietate şi celelaltedrepturi reale trebuie înregistrate în documentele de evidenţă funciară şi d publicitate imobiliară prevăzute de lege.

Evidenţierea în partea tehnică a cadastrului a categoriei de folosinţăalături de celelalte atribute este necesară atât pentru întocmirea cărţii funciarcât şi pentru stabilirea sarcinilor finale care grevează bunurile imobile.

Fiecare din cele cinci destinaţii pot avea categorii de folosinţă predominante care ocupă suprafaţa majoritară şi categorii de folosinţă ce ocupsuprafeţe mai mici. Categoria de folosinţă a terenului individualizată printr -uncod, este unul din atributele parcelei.

Suprafaţă agricolă a României reprezintă 61,7% din teritoriu, iar proporţisuprafeţei arabile din aceasta este de 64,0% (tabelul 2.2.1). Analizând datele (tabelul 2.2.1.) referitoare la diferitele folosinţe ale

fondului funciar al României se poate constata că terenurile agricole reprezin61,3% (39,3% arabil, 13,7% păşuni, 6,5% fâneţe, 0,9% vii, 0,8% livezi) iar celsilvice 28,3% şi doar 8,3% din suprafaţă reprezintă terenuri care au o folosinţăîn care pământul să nu participe direct la producţia efectivă. Dacă acestora li sadaugă suprafaţa de 836,9 mii ha ocupată de ape (bălţi, lacuri) din care o bună parte (peste 500.000 ha) ar putea produce peşte, suprafaţa pe care pământu

reprezintă principalul mijloc de producţie cuprinde peste 93% din totaluresurselor funciare ale României. Terenurile construite şi cele de sub căile de



comunicaţii reprezintă 4,8%, iar terenurile neproductive (stâncării, sărăturabrupturi excesive, etc.), reprezintă 2,1%.

Tabelul 2.2.1.

Structura suprafeţelor pentru principalele categorii de folosinţă* Denumirea folosinţelor Suprafaţa

Mii ha% %

1999 2012 1999 2012 1999 2012arabil 9358,1 9392,3 39,3 39,4 63,5 64,3 păşuni 3322,8 3270,5 13,9 13,7 22,6 22,4fâneţe 1512,0 1545,0 6,3 6,5 10,3 10,6 plantaţii viticole 281,1 210,5 1,2 0,9 1,9 1,4 plantaţii pomicole 256,7 196,7 1,1 0,8 1,7 1,3Terenuri agricole 14730,7 14615,0 61,8 61,3 100,0 100,0Terenuri silvice 6790,6 6746,9 28,5 28,3 - -Terenuri ocupate de ape 879,3 836,9 3,7 3,5 - -Drumuri şi căi ferate 388,4 388,3 1,6 1,6 - -Curţi construcţii 627,4 752,4 2,6 3,2 - - Neproductiv 422,7 499,6 1,8 2,1 - -TOTAL GENERAL 23839,1 23839,1 100,0 100,0 - -

*Din Anuarul Statistic al României (2012)

Datele referitoare la structura suprafeţelor pentru principalele categorii dfolosinţă (tab.2.2.1.) relevă faptul că doar în câţiva (12) ani au avut locmodificări semnificative în structura fondului funciar :

- a scăzut suprafaţa agricolă şi silvică (0,5% respectiv 0,2%) ; - a crescut suprafaţa de terenuri neproductive şi a celor ocupatede

construcţii(0,3%);- în cadrul terenurilor agricole au scăzut suprafeţele ocupate de livez

(0,3%), vii (0,3%) şi pasuni (0,2%) si au crescut suprafeţele cu arabil (0,1%).Folosinţele terenului în ţara noastră sunt strâns legate de însuşirile

geomorfologice, hidrologice şi pedologice ale teritoriului deosebindu-se douăcategorii mari de folosinţe sub acest aspect: folosinţe obligate, lacuri, abrupturicu stâncării, pietrişuri şi prăbuşiri, stufărişuri şi terenuri cu fâneţe cu exces dumiditate (acestea putând fi transformate prin desecare în alte folosinţe) şi folosinţe la alegere pe care se poate dezvolta un spectru larg de plante cultivate(de la culturile agricole, la plantaţiile pomi-viticole şi amenajamente silvice, oricele orizicole sau piscicole).

Datorită dispunerii în trepte a reliefului ţării se realizează o evidentădistribuţie altitudinală a folosinţelor (fig.2.2.1., după D. Teaci, 1980).

Rolul reliefului direct, sau indirect, în formarea, evoluţia şi distribuţiasolurilor şi a categoriilor de folosinţă ori a condiţiilor de creştere şi dezvoltare plantelor spontane sau cultivate a fost dezvoltat de la început în mod intensiv



precizarea şi definirea acesteia realizându-se, însă pe măsura utilizăriicercetărilor detaliate asupra învelişului de sol.

În mod normal, manifestarea fiecărei însuşiri climatice este determinatde poziţia geografică a locului pe care îl analizăm din punct de vedere latitudin

cât şi altitudinal, distribuţia pe teritoriu a diferitelor însuşiri ale condiţiilor şfactorilor de mediu fiind cât se poate de neuniform în funcţie de existenţ principalelor unităţi de relief.

Nr.Crt.

Altitudinea Marile unităţi naturale Folosinţa

12345678910

00-5050-8080-200200-700400-800700-1000800-16001600-2000 peste 2000

MareDeltă, lunci joase Câmpii joaseCâmpii înaltePlatforme podişuri Depresiuni intra şi subcarpatice

Depresiuni şi platforme montane Montan propriu-zisMontan subalpinMontan alpin

ApeTrestiş, arabil, pajişti, păduri Arabil, pajişti Arabil, pajişti, plantaţii Arabil, pajişti, plantaţii, păduri Arabil, pajişti, plantaţii, păduri

Păduri, pajişti Păduri, pajişti Pajişti subalpine Păşuni alpine

Fig. 2.2.1.Distribuţia folosinţelor terenurilor din România în raport cualtitudinea şi marile unităţi naturale

Desigur această distribuţie este cu totul diferită în condiţiile unorlatitudini nordice sau mai sudice în care distribuţia elementelor climatice şi

celor biologice în consecinţă este diferită la diverse altitudini.



În numeroase lucrări ştiinţifice fundamentale asupra biosferei estereprezentată zonalitatea vegetaţiei pe latitudine şi etajarea acesteia pe altitudindintre care cea mai cunoscută la noi este cea dată de Villee, Walker şi Smithcitaţi de Stugren (1965), unde se prezintă zonalitatea macroclimei de la ecuator,

la poli şi pe munte din cele două Americi (T. Maruşca, 2001), pentru care sedisting zonele (fig. 2.2.2.):

1 – zonă tropicală cu păduri umede (pluviale) 2 – zonă temperată cu păduri de foioase şi conifere 3 – zonă alpină cu vegetaţie ierboasă de mică înălţime, muşchi şi licheni 4 – zonă polară cu zăpezi şi gheţari

Fig. 2.2.2. Zonalitatea biosferei în funcţie de zonalitatea macroclimei dela Ecuator la Poli şi pe munte

(dupăVillee, Walker, Smithdin Stugren, 1965)

Zonalitatea climatică din acest exemplu este clar conturată, determinând particularităţile zonale ale structurii biosferei precum: densitate, compoziţie structura biocenozelor de la Ecuator la Poli (T. Maruşca,2001). Acestea putând prezenta o corespondenţă pe altitudine în cazul în care masivele muntoase înaltear fi situate în apropierea Ecuatorului, precum Munţii Kilimajaro din Africacare prezintă acea parte a globului, ce are la poale pădurea tropicală şi însprvârf zăpezi şi gheţari permanenţi.



După acelaşi autor teritoriul ţării noastre, situat în jurul paralelei de 45o (43o37’ – 48o15’ latitudine N) şi meridianele 20o16’ – 29o41’ longitudine E cucca. 1/3 din suprafaţă ocupat de lanţul Carpaţi cu înălţimi de peste 2500 maltitudine, prezintă etaje de vegetaţie primară specifice zonelor latitudinale a

emisferei nordice până la paralela de 70o

, specific tundrei arctice. Astfel înemisfera nordică, limita superioară de extindere a fagului este paralela de 60o înPeninsula Scandinavă unde acesta poatefi întâlnit la 40 – 200 m altitudine, iar la paralela de 45o în Carpaţii Meridionali fagul ajunge până la 1500 m altitudine.

Între ţările central-europene, România prezintă o structură dezechilibrată astructurii fondului funciar (tabelul 2.2.1.) prin aceea că ponderea terenurilorarabile în special şi a celor agricole în general este prea mare în raport cuînsuşirile terenurilor de care dispunem sau că cea a pădurilor este prea mic(28,1%) având în vedere aceleaşi considerente.

Astfel, dacă comparăm aceste elemente cu situaţia din ţări precumGermania sau Austria ale căror terenuri sunt mai puţin fragmentate decât celdin România, în aceste ţări pădurile ocupă 35 – 37% din suprafaţa fonduluifunciar cu toate că densitatea populaţiei este cu mult mai maredecât la noi.

Din datele prezentate rezultă că fondul funciar agricol este reprezentat prin suprafeţe ocupate de terenuri arabile, păşuni, fâneţe şi plantaţii pomi-viticole.

Definirea fiecărei categorii de folosinţă comportă următoarele elementenatura pr odusului ce se urmăreşte a fi obţinut, modul de utilizare a resurselor deterenuri, natura limită pe care să le aibă pentru a putea fi folosite.

Terenurile arabile (9.392.300 ha), răspândite în România de la altitudiniapropiate de 0 până la 1200 m, reprezintă acele terenuri care sunt destinat pentru producerea de cereale, plante tehnice, plante medicinale şi aromaticculturi furajere, legume, etc. şi care sunt arate în fiecare an pentru a fi cultivatcu plante anuale sau la 2 – 5 ani când sunt cultivate cu plante bienale sau perene(lucernă, trifoi, unele plante medicinale, etc.).

Pentru a putea fi folosite ca atare terenurilearabile trebuie săîndeplinească următoarele condiţii minime: să fie situate în zone pedoclimaticcapabile să asigure obţinerea unor recolte, de la plantele cultivate, a cărovaloare de întreţinere să răsplătească efortul depus pentru cultivarea lor, să aibun sol cu o grosime de cel puţin 25-30 cm (fără schelet) pentru a putea fi arate,să fie situate pe pante care să asigure accesul maşinilor pentru terenurile arabilemecanizabile (20%) sau a animalelor (35%) să aibă apa freatică la adâncime d peste 50-60 cm în cazul solurilor nisipoase sau 80 – 100 cm în cazul solurilornormale din punct de vedere textural, fără săruri sau Na schimbabil în primii 30cm.

În raport cu modul de manifestare a însuşirilor ecologice ale terenuluisuprafeţele arabile pot avea nivele de productivitate foarte diferite.

Conform Normelor tehnice pentru introducerea cadastrului general (Ord. ONCGC 452/1999) în categoria de folosinţăARABIL (A) se includ:



arabil propriu-zis, pajişti cultivate, grădini de legume, orezării, sere, solarii şirăsadniţe, căpşunării şi multiple culturi perene, înregistrându-se ca terenuriarabile:

terenurile destinate culturilor furajere perene (trifoişti, sparcetiere,

lucerniere sau alte terenuri însămânţate cu diferite amestecuri de plantleguminoase şi graminee perene), care se ară odată la cel mult 6 ani; terenuri rămase temporar neînsămânţate datorită inundaţiilor,

calamităţilor, degradărilor sau altor cauze; terenurile cu sere şi răsadniţe sistematizate cu menţiuneasere sau

răsadniţe.Terenurile arabile amenajate sau ameliorate prin lucrări de desecare

terasare, irigare, etc. se vor delimita şi înscrie caarabil cu întreaga lor suprafaţă,incluzând şi suprafeţele ocupate de canale, diguri, talazuri, benzi înierbate, etc

care nu se pot reprezenta la scara planului analogic.Pajiştile, respectiv păşunile (3.270.500 ha) şi fâneţele (1.545.000 ha) suntfolosinţele care au cea mai largă arie ecologică în România, ele fiind răspândide la nivelul mării până la alpinul superior, fiind întâlnite în toate zonel pedoclimatice şi ocupând în ansamblu terenuri situate pe pante marnemecanizabile, cu soluri superficiale (scheletice), ori locuri joase cu exces deumiditate sau soluri sărăturate, terenuri ce nu pot fi folosite cu folos sub altformă. Destinaţia unor asemenea terenuri este producerea de iarbă verde pentr păşunat sau fân. În mod curent acestea sunt suprafeţe cu folosinţă mixtă, d păşunat sau fâneaţă, sau numai păşune, în cazul unor terenuri care fie nu produo masă vegetativă suficient de mare pentru a putea fi cosită, fie că sunt situate p pante excesive situaţie în care sunt folosite exclusiv ca păşune, fie că nu sunaccesibile pentru animale din cauza portanţei reduse (terenuri cu exces dumiditate) când sunt folosite exclusiv ca fâneaţă.

Păşunile (P), conform NTCG (Ord. ONCGC 452/1999) sunt terenuriînierbate sau înţelenite în mod natural sau artificial prin însămânţări lamaximum 15-20 ani şi care se folosesc pentru păşunatul animalelor. În cadrulacestei categorii de folosinţă se înregistrează:

păşuni curate – sunt păşunile acoperite numai cu vegetaţie ierboasă; păşuni cu pomi – sunt păşunile plantate cu pomi fructiferi, în scopul

combaterii eroziunii sau alunecărilor de teren, precum şi păşunile care providin livezi părăginite (la înregistrarea acestora se va ţine seama de faptul c producţia principală este masa verde care se păşunează, fructele pomilorreprezentând un produs secundar);

păşuni împădurite – sunt acele păşuni care, în afară de vegetaţiaierboasă, sunt acoperite şi cu vegetaţie forestieră cu diferite grade de consistenţ

păşuni cu tufărişuri şi mărăcinişuri. Fâneţele (F). La categoria fâneţe (NTCG) se încadrează terenurile

înierbate sau înţelenite în mod natural sau artificial prin înţeleniri la maximum



15-20 ani, iar iarba se coseşte pentru fân (se înregistrează la fâneţe: fâneţelcurate, fâneţele cu pomi, fâneţele împădurite, fâneţele cu tufărişuri şmărăcinişuri).

Răspândite practic în toate condiţiile ecopedologice ale României (ma

ales păşunile, de la stepa uscată şi dunele litorale până la golurile alpine) acestfolosinţe aproape că nu au precizatelimite de excludere date de manifestareaîntr-o anumită măsură a unuia sau altuia dintre factori. Totuşi, pentru fâneţe pofi considerate limite critice zonele cu valori ale indiceluihidrotermic mai micidecât 2, valori date de temperaturile medii anuale mult prea scăzute sau de precipitaţiile cu valori de sub 400 mm, în special pe solurile nisipoase, când nmai poate fi vorba de o producţie de fân în adevăratul înţeles al cuvântului. Cemai bune condiţii pentru păşuni se realizează, totuşi, în condiţiile climatice ctemperaturi de 8 – 9oC şi cu precipitaţii cuprinse între 650 – 800 mm sau chiarmai ridicate, pe soluri profunde şi mijlociu profunde, negleizate sau gleizatslab-moderat, slab acide, cu o rezervă de humus de peste 200 t/ha, nesărăturatecu apa freatică între 1,5 – 2,5 m, pe terenuri plane sau uşor înclinate.

Plantaţiile viticole (210.500 ha) sunt răspândite pe terenuri situate înzone naturale destul de diferite între ele: având o limitare în spaţiu dată dresursa termică şi anume pentru viile destinate producţiei de vin este consideraca limită termică inferioară temperatura medie anuală de 8oC, iar pentru celedestinate producţiei strugurilor de masă 9oC. Prin aceasta se înţelege că estevorba de resursa termică caracteristică a locului concret, respectiv a versantului pe care este amplasată plantaţia de vie şi nu a zonei, în general.

Sub aspect edafic viţa de vie este deosebit de sensibilă la starea de drenaa solului şi la starea lui fizică. Solurile bine drenate, cu textură mijlocie însprgrosieră, necarbonatice sau slab carbonatice, cu stare slabă a activizării calciulumijlociu aprovizionate în humus asigură cele mai bune condiţii de creştere şrodire a viţei de vie. Adâncimea şi oscilaţia apei freatice cât şi frecvenţinundaţiilor dau de asemenea, limite deosebit de severe pentru creşterea viţei dvie. Referitor la panta terenului aceasta aduce limitări deosebite în mod speciîn cazul plantaţiilor pentru struguri de masă.

Conform NTCG (Ord. ONCGC 452/1999), în această categorie, respecti Vii (V) se încadrează terenurile plantate cu viţă-de-vie:

vii altoite şi indigene – viile altoite sunt acelea care au la baza lor un portaltoi, în timp ce viile indigene sunt nealtoite, dezvoltându-se pe rădăcini proprii (împreună mai sunt denumite şi vii nobile);

viile hibride – sunt acelea care poartă denumirea de producătoridirecţi ;

hamei – având o agrotehnică asemănătoare cu a viţei de vie, plantaţiilede hamei sunt incluse în această categorie de folosinţă;

pepiniere viticole – sunt terenuri destinate producerii de material săditorviticol, precum: plantaţiile de portaltoi şi pepinierele propriu-zise sau şcolile deviţă.



Plantaţiile pomicole (196.700 ha) au conform literaturii de specialitate,un areal de răspândire larg în ţara noastră, delimitat climatic în condiţiile în catemperaturile medii nu scad sub următoarele valori: măr şi păr termofil 8oC, mărşi păr criofil 6oC, prun 7oC, cireş, vişin 7oC, cais, piersic 9oC.

În condiţii termice nesatisfăcătoare oricare ar fi valoarea indiceluihidrotermic sau a oscilaţiilor edafice, speciile de pomi nu pot asigura o recoltănormală şi în cele mai multe cazuri acestea nu pot supravieţui. De asemenea d punct de vedere edafic între speciile pomicole există diferenţe însemnate alcomportării pomilor la diverse însuşiri ale solului. Cea mai mare sensibilitate ltoate speciile se constată referitor la starea de gleizare şi pseudogleizare a solulfaţă de care se pot ierarhiza în funcţie de toleranţă astfel: gutui, păr, măr, pruncireş, vişin, cais, piersic. O sensibilitate deosebită prezintă speciile de pomi şfaţă de reacţia solului, atât la un pH acid cât şi la unul alcalin. O însuşire la carunele specii (piersic, păr) au o sensibilitate foarte mare o constituie conţinutusolului în carbonat de calciu, fapt ce impune, pentru acestea cât şi pentru plantaţiile de vie să fie folosit un indice suplimentar denumitIndice de puterecorozantă a solului, indicatorul 148 (ICPA Bucureşti, 1987).

Indicatorul 148Clase de Indice de putere corozantă a solului, IPC*

(adâncimea 0 – 50 cm)

Simbol pentrucalculator

Cod Denumire Limite Portaltoiul tolerant

NU 00 nu este cazul 0 oricareMC 02 mic sub 5 Riparia gloire, Kober 5 BB,

41 B, SO4-4MO 10 mijlociu 6 – 15 Kober 5 BB, 41 B, SO4-4MR 25 mare 16 – 35 41 B, SO4-4FR 40 foarte mare peste 35 Nici unul

*I.P.C = 4

2

3 10 Fe

CaCO

în care:CaCO3 = conţinutul de calciu activ extractibil în oxalat de amoniu 0,2 N,

exprimat în procenteFe = conţinutul de Fe extractibil în oxalat de amoniu 0,2 N, exprimat în

ppmCondiţiile cele mai bune pentru principalele specii, în afară de cais ş

piersic se întâlnesc în zonele cu valori ale indicelui hidrotermic de peste 6,5caisul şi piersicul întâlnind condiţii bune în zonarea cu valori de sub 5 în zona c peste 9oC.



Indicele hidrotermic calculat cu relaţia:1000

C PmmT o

reprezintă pe teritoriulRomâniei valori între 0 şi 9 în condiţii naturale şi 0 – 12 în cazul terenuriloririgate (D. Teaci, 1980).

La calculul notelor de bonitare o atenţie deosebită trebuie acordatăfolosirii datelor climatice corectate şi modului de aplicare a corecţiei în raport crelieful, panta terenului, expoziţia, altitudinea, poziţia pe versant (expunerea saadăpostirea faţă de anumiţi curenţi) pentru a se obţine date corecte, car acteristicesituaţiei reale pentru fiecare porţiune din teritoriu. Nu vor fi folosite datelgenerale din zonă decât pentru terenurile plane sau slab înclinate; lucru ce estvalabil pentru toate folosinţele şi toate culturile.

În conformitate cu Normele tehnice pentru introducerea cadastruluigeneral , livezile (L) sunt terenuri plantate cu pomi şi arbuşti fructiferi. Se

înregistrează ca livezi: livezi clasice – terenuri plantate cu pomi fructiferi în diferite sisteme decultură tradiţionale şi anume: livezi cu culturi intercalate, livezi înierbate, liveziîn sistem agro-pomicol, livezi pure, etc.;

livezi intensive şi supraintensive – livezi amenajate având o maredensitate de pomi pe hectar, având conducerea dirijată a coroanelor şmecanizarea lucrărilor de întreţinere şi recoltare;

plantaţii de arbuşti fructiferi – terenuri plantate cu zmeură, agrişe,coacăze, trandafiri de dulceaţă, etc.;

pepiniere pomicole – terenuri destinate pentru producerea materialuluisăditor pomicol; plantaţii de duzi. Privite în ansamblu terenurile agricole ale României sunt răspândite în

cele mai diverse condiţii naturale, fapt pentru care prezintă o foarte marvariabilitate a fertilităţii.

Fondul forestier, în suprafaţă de 6.746.900 ha este răspândit în cele maidiverse condiţii naturale reprezentând, de-a lungul timpului, alături de pajişte, înmediul de viaţă al poporului nostru, ca şi a altor popoare, două component predominante, ponderea lor în peisaj fiind în funcţie de zona climatică şi dgradul de dezvoltare economică a teritoriului luat în consideraţie.

Prezenţa şi repartiţia geografică a pădurilor, viaţa şi productivitateaacestora sunt condiţionate de complexul de factori naturali ai mediului fizic dvegetaţie numit staţiune forestieră. Aceasta este definită ca s paţiul geograficlimitat, cu o constelaţie proprie de factori şi de determinanţi ecologici, în care pădurea trăieşte şi creşte, producând masă lemnoasă prin relaţiile ei de viaţă cuaceastă constelaţie a naturii (C.D. Chiriţă, 1975).

Dezvoltarea şi folosirea raţională a resurselor forestiere presupune:aînţelege şi explica marea diversitate de păduri naturale, a crea şi conduce no păduri cu succes deplin, a cunoaşte îndeaproape atât cerinţele, sensibilităţile



toleranţele faţă de factorii mediului fizic ale mulţimii speciilor forestiere şasociaţiilor lor în arborete, cât şi marea mulţime a staţiunilor forestiere (inclussolurile forestiere), numai astfel sunt posibile explicarea acestor relaţii de viaţăşi creştere în pădurea naturală şi asigurarea lor cu productivitate superioară î

pădurea cultivată (C.D. Chiriţă, 1975). În conformitate cu Normele tehnice pentru introducerea cadastrului

general în categoria de folosinţăPăduri şi alte terenuri din fondul forestiernaţional (PD) intră toate terenurile din fondul forestier naţional dacă suntcuprinse în amenajamentele silvice, indiferent de proprietar. Se înregistrează îaceastă categorie:

păduri – terenuri acoperite cu vegetaţie forestieră cu o suprafaţa maimare de 0,25 ha;

terenuri destinate împăduririi – terenuri în curs de regenerare, terenuridegradate şi poieni prevăzute a fi împădurite prin amenajamente silvice; terenuri care servesc nevoilor de cultură, producţie şi administraţie

silvică – terenuri ocupate de pepiniere, solarii, plantaţii, culturi de răchită,arbuşti ornamentali şi fructiferi, cele destinate hranei vânatului şi animalelor dunităţile silvice, cele date în folosinţă temporară personalului silvic;

perdele de protecţie – benzi ordonate din plantaţii silvice şi uneori silvo- pomicole, care au diferite roluri de protecţie ca: perdele de protecţie pentrculturile agricole, perdele pentru protecţia căilor de comunicaţii, pentru protecţ

aşezărilor umane, perdele pentru protecţia digurilor, perdele pentru combatereeroziunii, etc. tufărişuri şi mărăcinişuri – terenuri acoperite masiv cu vegetaţie

arborescentă de mică înălţime, cătinişuri, ienuperişuri, salcâmi, mărăcinişuretc.

Un loc aparte în structura fondului funciar al României îl ocupălacurile şi bălţile în suprafaţă de 836.900ha, care pot produce peşte, stuf sau păpurişuri,suprafaţă pe care pământul, în înţelesul său general precum şi cel de sub apelinterioare, poate fi socotit ca teren cu folosinţă pentru producţie vegetală ş

animală. Producţia vegetală dinape şi bălţi constituie o resursă naturală însemnată pentru animalele acvatice şi pentru peşti şi nu numai (ea putând fi folosită cmaterie primă în diverse scopuri: construcţii, industrie uşoară, etc.) La rândul loanimalele acvatice reprezintă o importantă resursă de produse alimentare: peştmidiile, crustaceele pot fi recoltate din apele teritoriale, chiar dacă în prezenacestea sunt în cantităţi tot mai reduse de la an la an, pe viitor ele putând fadministrate mai profitabil, prin programe ecologice adecvate.

În conformitate cu Ordinul ONCGC 452/1999, în categoriaTerenuri cuape şi ape cu stuf intră terenurile acoperite permanent cu apă, precum şi cele



acoperite temporar, care după retragerea apelor nu pot avea altă folosinţă. Sînregistrează în această categorie:

ape curgătoare (HR): fluviul Dunărea, braţele şi canalele din DeltaDunării, cursurile de apă, pârâurile, gârlele şi alte surse de ape cu denumir

locale (izvoare, privaluri, etc.), la apele curgătoare se va înregistra întreagsupraf aţă ocupată de întreaga albie minoră a cursului de apă, din mal în malchiar dacă acesta nu este în întregime şi în permanent sub apă (de obicei apelcurgătoare formează de o parte şi alta a luciului apei prundişuri care numai lviituri sunt acoperite pentru scurt timp cu apă). Albia minoră a unui curs de apă,include toate zonele joase ale cursului, insulele şi prundişurile. Toate acestterenuri din albia minoră nu se înscriu la neproductiv, ci la terenuri cu ape);

ape stătătoare (HB) – suprafeţe ocupate de ape stătătoare a căror limităoscilează în funcţie de anotimp şi de regimul precipitaţiilor, la a căror delimitar

se va lua în considerare limita la nivelul mediu al acestora (în această categorse încadrează şi apele amenajate în mod special pentru creşterea dirijată peştelui, precum şi suprafeţele cu ape stătătoare de mică adâncime unde crestrestişuri şi stufărişuri şi alte tipuri de vegetaţie specifică în regim amenajat şneamenajat ).

marea teritorială şi marea interioară – suprafaţa măr ii teritoriale fiindcuprinsă între liniile de bază ale celui mai mare reflux de-a lungul ţărmuluiinclusiv ale ţărmului dinspre larg al insulelor, ale locurilor de acostareamenajamentelor hidrotehnice şi ale altor instalaţii portuare permanente şi lini din larg care are fiecare punct situat la o distanţă 12 mile marine (22234 mmăsurată de la punctul cel mai apropiat de la liniile de bază (suprafaţa mărinterioare este cuprinsă între ţărmul şi liniile de bază, aşa cum au fost eldefinite mai sus).

Limita terenurilor reprezentând albiile minore ale cursurilor de apă,cuvetele lacurilor naturale sau artificiale, ale bălţilor, ale ţărmului şi plajei dnisip a Mării Negre este stabilită prin norme specifice elaborate de ministerelinteresate, care au o bligaţia de a o transmite spre avizare ONCGC:

Terenuriledestinate transporturilor în suprafaţă de 396.220 ha, reprezintăterenuri din cele mai diverse din punct de vedere pedoclimatic, ocupate de căide transport terestre, înregistrate pe limita zonelor legale, inclusiv cele ocupatede cantoane, depozite şi gări.

Căile de comunicaţii rutiere (DR) şi căile ferate (CF), din punct devedere funcţional şi al administrării, căile de comunicaţii se împart potrivit legidupă cum urmează:

drumuri de interesnaţional: autostrăzi, drumuri expres, drumurinaţionale europene, drumuri naţionale principale, drumuri naţionale secundare;

drumuri de interes local: drumuri comunale şi drumuri vecinale; străzi din localităţi urbane; străzi din localităţi rurale: străzi principale şi străzi secundare;



căi ferate simple, duble şi înguste, triaje. Drumurile de exploatare din extravilan care nu au un caracter permanent

nu se înregistrează ca detalii şi se atribuie în proporţie egală parcelelor diimediata vecinătate.

Terenurile ocupate decurţi şi construcţii, în suprafaţă de 627.150 ha,cuprind terenuri cu diverse utilizări în scopuri economice sau sociale, terenuri cnu sunt direct productive, dar care au o valoare foarte ridicată şi o marimportanţă în viaţa social-economică a societăţii. Această categorie cuprinde,conform legii, terenurile cu diverse utilizări şi destinaţii, precum: clădiri, curţfabrici, uzine, silozuri, gări, hidrocentrale, cariere, exploatări miniere ş petroliere, cabane, schituri, terenuri de sport, aerodromuri, diguri, taluzuri pietruite, terase, debuşee, grădini botanice şi zoologice, parcuri, cimitire, pieţrampe de încărcare, fâşia de frontieră, locuri de depozitare, precum şi altterenuri care nu se încadrează în nici una din categoriile de folosinţă prevăzutecategoriilor anterioare. Suprafaţa de sol a construcţiilor permanente este inclusîn categoria de folosinţă, construcţii şi curţi (CC).

Terenurile degradate şi neproductive, în suprafaţă de 434.722 hacuprind terenurile degradateşi cu procese excesive de degradare, care suntlipsite practic de vegetaţie. Din această categorie fac parte, conform legii:

nisipurile zburătoare – nisipuri mobile nefixate de vegetaţie şi pe carevântul le poate deplasa dintr-un loc în altul;

stâncării, bolovănişuri, pietrişuri – terenuri acoperite cu blocuri de stâncimasive, îngrămădiri de bolovani şi pietrişuri care nu sunt acoperite de vegetaţie

râpe, ravene, torenţi, alunecări active de teren care sunt neproductivecând nu sunt împădurite;

sărături crustificate – terenuri puternic sărăturate care formează lasuprafaţa lor o crustă albicioasă friabilă;

mocirle şi smârcuri – terenuri cu alternanţe frecvente de exces de apă şiuscăciune pe care se instalează vegetaţie (terenurile cu mlaştină, cu stuf nu seînregistrează la categoria terenurilor neproductive, ci la categoria terenuri cu apşi stuf);

gropi de împrumut şi cariere – terenuri devenite neproductive prinscoaterea stratului de sol şi rocă pentru diverse nevoi de construcţii;

halde – terenuri pe care s-a depozitat materialul steril rezultat în urmaunor activităţi industriale şi exploatări miniere.

Modul de folosinţă a terenului aşa cum este el prezentat în SistemuRomân de Taxonomie al Solurilor (indicatorul 26) este folosit alături de alţindicatori (20, 27, 28,29) la stabilirea variantei de sol.



Indicatorul 26Categorii şi subcategorii de folosinţă a terenurilor

Simbol CodDenumiri

Denumiripentru categorii de

folosinţă categorii subca-

tegoriicategorii subca-

tegorii1 2 3 4 5 6 7

C

A

AAgAoAcAsAso

1

01 011012013014015016

arabil teren arabilgrădini de legume cultură de orez căpşunării seresolarii

VVnVhVp

Vha

02 021022023

024

vii vii nobilevii hibride pepiniere viticole

plantaţii de hamei

L

LiLfLpLd

03 031032033034

livezi livezi intensive plantaţii cu arbuştifructiferi pepiniere pomicole plantaţii de de dud

P

P

PPpPlPt

2

04 041042043044

păşuni păşuni păşuni împădurite păşuni cu pomi fructiferi păşuni cu tufăriş şimărăciniş

FFFpFlFt

05 051052053054

fâneţe fâneţefâneţe împădurite fâneţe cu pomi fructiferi fâneţe cu tufăriş şimărăciniş

S PD

PDfPDcPDmPDpPDjPDr

PDpsPDt

3

06 061062063064065066067068

păduri şi alte zoneforestiere

păduri de foioase păduri de conifere păduri mixte plantaţii şi perdele de protecţie jneperirăchitării pepiniere silvicetufărişuri/mărăcinişuri

W H

HHrHcHbHaHpHsHm

4

07 071072073074075076077078

Zone umede (de apă) hidrografie apeape curgătoare canalelacuri şi bălţi naturale lacuri de acumulareamenajări piscicole stufăriş teren mlăştinos



Simbol Cod

DenumiriDenumiri

pentru categorii defolosinţă

categorii

subca-

tegorii

categorii subca-tegorii

N

N Na Nn Nb

Nr Ns Nh Nm Ng

5

08 081082083084

085086087088089

terenuri neproduc-tive teren degradat fărăvegetaţie teren argilos cu crăpături nisip (neted, cu dune) bolovănişuri,grohotişuri, stâncării, pietriş râpe, ravene, torenţisărături cu crustă haldemocirle şi smârcuri gropi de pomi

D

DfDnDjDcDe

DsDpDgDa

6

09 093094095096097

098099100

transport drumuri căi feratedrumuri naţionaledrumuri judeţene drumuri comunaledrumuri de exploatareagricolă, silvice şiindustrialestrăzi şi uliţe portgară aeroport

C

Cind

CcCdCaCpCiCsCt

CpjCtzCat

10 101102103104105106107108109

110111

alte terenuri curţi construcţiiindustrialecurţi construcţii diguricariere parcuri decorativecimitireterenuri sporttârguri şi pieţe

plaje şi ştranduri taluze pietruitealtele

SA SA 112 sit arheologicNotă: Se utilizează denumirile din coloana 5 sau 6 care se referă la folosinţe agricole sausilvice, celelalte nefiind practic soluri (cu excepţia parcurilor şi a unor suprafeţe în intravilanconform prevederilor Directivei 2007/2/CE a Parlamentului European si a Consiliului, din 1martie 2007, de instituire a unei infrastructuri pentru informatii spatiale în ComunitateaEuropeana (INSPIRE), standardele ISO (International Standardisation Organization) 19115DIGEST (Digital Geographic Information Exchange Standard).



2.3. Stabilirea categoriilor de folosinţă a terenurilor şi stabilireasuprafeţelor pe unităţi de sol şi teren

Terenurile care compun fondul funciar al României sunt împărţite după

modul de folosire în mai multe categorii. În prezent, sistemul de împărţircuprinde 10 categorii de folosinţă ale terenurilor indiferent de destinaţia loPentru a uşura înscrierea în documentele cadastrului general sau a celui dspecialitate fiecărei categorii şi subcategorii de folosinţă i s-a stabilit câte unsimbol compus din litere (indicatorul 26).

Personalul tehnic participant la identificarea categoriilor de folosinţătrebuie să aibă suficiente cunoştinţe cu privire la diferenţierile dintre gamculturilor de câmp, a plantaţiilor pomicole ori viticole, a păşunilor, a fâneţeloetc.

Simbolul categoriei de folosinţă se înregistrează pe teren, la faţa loculu pe copia planului topo-cadastral, în intervalul fiecărei parcele (înainteanumărului parcelei), precum şi la rubrica rezervată din caietul repertoriu.

Categoriile de folosinţă care se înscriu sunt evidenţiate numai princonstatarea lor la data confruntării planului cu realitatea din teren, nefiindadmise diverse preluări după evidenţele cadastrale vechi.

Parcelele de teren arabil, care din diferite motive nu au mai fost cultivatede 2 – 4 ani, iar la data executării lucrării de inventariere ele apar ca pârloagă, păşuni sau fâneţe, ori invadate de mărăcinişuri sau gunoaie etc. se înregistreaz(conform normelor metodologice) tot la categoria de folosinţăarabil, dacă estecultivabil, din raţiunea de a nu se diminua în mod nejustificat suprafaţa arabilă.

Numerotarea cadastrală este lucrarea prin care se stabileşte poziţia înteritoriu a fiecărei parcele, legătura dintre planul cadastral şi registrele cadastracare facilitează sistematizarea tuturor parcelelor pe anumite grupe care definescapoi etajele de prelucrare a datelor (pe tarlale, pe suprafaţa extravilanului sauintravilanului, etc.). La rândul său, numărul cadastral, însoţit de simbolucategoriei de folosinţă al fiecărei parcele, permite o altă sistematizare şi anume pe categoriile de folosinţă aferente fiecăruia dintre etajele menţionate mai su(intravilan, extravilan).

Numerotarea cadastrală se face mai întâi pe tarlale, începând cu tarlaudin partea NV a teritoriului administrativ, continuându-se din aproape înaproape în ordinea normală a numerelor. Contururile parcelelor trebuie bindefinite pe teren şi pe planul cadastral de limite artificiale sau naturale (căi dcomunicaţii, ape curgătoare, canale, limite de păduri sau exploataţii agricoleetc.).

Planul cadastral este deci un plan tematic care prin structura sa, realizeazăinventarierea terenurilor (pe categorii de folosinţă şi posesor), înregistrânforma, conturul, configuraţia şi deci limitele acestora, precum şi suprafaţa lo

Aceasta înseamnă că în afara elementelor punctiforme (puncte de triangulaţinivelment, etc.) toate celelalte elemente raportate pe planul cadastral, trebuie s



aibă un contur bine definit pentru a se putea stabili suprafaţa, modul defolosinţă, posesorul, etc. fiecărui areal. Acest contur numit parcelă, este unitateade lucru în cadastru, fiind cea mai mică diviziune teritorială a perimetruluadministrativ, reprezentând o suprafaţă de teren care are o singură categorie d

folosinţă şi un singur posesor şi care conţine baza întregii activităţi deinventariere cadastrală. La ea se raportează toate datele şi informaţiile culese, e participă la toate prelucrările (sortările şi centralizările) respectiv stabiliresuprafeţei fiecărui areal din cadrul unei unităţi de sol şi teren (UT sau TEO)suprapuse unei anumite parcele şi la calcularea notei medii ponderate d bonitare ( NB x S1TEO/S parcelă).

Unitatea teritorială cadastrală, parcelă, se individualizează cu ajutoruunor numere de ordine şi simboluri care fac în acelaşi timp legătura între plan registrele cadastrale.

Astfel, în cazul lucrărilor de bonitare şi caracterizare tehnologică aterenurilor, din registrul cadastral al teritoriului cadastral al unei anumite unităadministrative (comună, oraş, municipiu) sunt extrase pentru întreaga suprafaagricolă toate parcelele pe categorii de folosinţă care stau la baza întocmirstructurii teritoriului administrativ. Înscrierea parcelelor se face în ordineacrescătoare a numerelor parcelelor, în dreptul fiecăreia înregistrându-sesuprafaţa corespunzătoare fiecărei categorii de folosinţă agricolă (arabil, păşunfâneţe, etc.) înscrise prin simboluri folosind literele mari ale alfabetului (A, P, Fetc.).

Peste structura teritoriului administrativ astfel întocmită, se suprapunestructura suprafeţelor pentru fiecare unitate de sol şi teren, determinată pentrfiecare parcelă în parte, pe baza hărţilor de sol şi teren.

Stabilirea suprafeţelor se face prin metoda mecanică care constă îndeterminarea ariei figurii geometrice (regulată sau neregulată) de pe un plan lascara corespunzătoare, cu ajutorul unui instrument numit planimetru.

În cazul fiecărei lucrări, calculul suprafeţelor se face pentru fiecare parcelă în parte, toate elementele de calcul fiind înscrise în formulare de dateiniţiale tipizate. Suprafaţa totală a parcelei fiind preluată din registrul cadastraea va servi ca cifră de control.

După înregistrarea datelor specifice fiecărei parcele, în parte, acestea sunintroduse (din fişele iniţiale) în calculator, stabilindu-se în final pe fiecareunitate de sol şi teren, suprafaţa totală pentru fixarea categoriei de folosinţă, câşi pentru totalul suprafeţei agricole (cod lista TOTE). Aceste suprafeţe vor ffolosite apoi în capitolele următoare la calcularea mediilor ponderate precum şila stabilirea suprafeţelor în diferite grupări ale terenurilor agricole în funcţie dnatura şi intensitatea factorilor limitativi şi restrictivi ai producţiei agricole, etc.



2.4. Cadastrul şi elementele componente ale acestuia

În concordanţă cu funcţiile pe care le îndeplineşte cadastrul cuprinde tre

părţi şi anume: partea tehnică, partea juridică şi partea calitativă (după unautori economică). La rândul său fiecare dintre părţile enumerate este legată ddiscipline în cadrul cărora ele sunt dezvoltate şi perfecţionate. Astfel, parteatehnică a cadastrului este strâns legată de geodezie, topografie, fotogrametrie cartografie, partea juridică este legată de dreptul funciar şi de alte ramur juridice, partea calitativă este legată de pedologie, economie agrară, fitotehniagrotehnică, pratologie, îmbunătăţiri funciare, informatică, etc.

Părţile componente ale cadastrului sunt definite în Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare (Legea 7/1996), cu modificările şi completările ulterioare,care la art.1, prevede:Cadastrul este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţătehnică, economică şi juridică de pe întreg teritoriul ţării”.

Entităţile de bază ale acestui sistem sunt parcela, imobilul şi proprietaruPrin parcelă se înţelege ( art.3 al.4 ) suprafaţa de teren cu aceeaşi categorie defolosinţă. Prin imobil în sensul prezentei legi (art.1,al.3), se înţelege una sau mai multe parcele alăturate ,cu sau fără construcţii aparţinând aceluiaşi proprietar.

Sistemul de evidenţă al cadastrului are ca finalitate înscrierea în registrude publicitate imobiliară ( art.3 al.5).

Cadastrul se organizează la nivelul fiecărei unităţi adminstrativ-teritoriale,comună, oraş, municipiu, judeţ şi la nivelul întregii ţări.

Potrivit legii prin sistemul de cadastru se realizează : identificarea, descrierea şi înregistrarea în documentele cadastrale, a

imobilelor prin natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planucadastrale, precum şi stocarea datelor pe suporturi informatice,

identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deţinătorlegali de imobile în vederea înscrierii în cartea funciară cu caracter definitiv,

furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentrustabilirea corectă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate deorganismele abilitate.

Cadastrul se realizează pe baza planului anual propus de Agenţia Naţionalîmpreună cu ministerele interesate şi aprobat de Guvern, sumele destinateintroducerii lucrărilor de cadastru general reprezentând subvenţii de la bugetude stat prevăzute în bugetul Ministerului Administraţiei şi Internelor şi virate îcontul Agenţiei Naţionale cu unică destinaţie.

Organele şi autorităţile administraţiei publice centrale şi locale precum şialte persoane fizice şi juridice interesate, care au fonduri disponibile pentrintroducerea lucrărilor de cadastru în afara planului aprobat de Guvern, voîncheia un acord de colaborare cu Agenţia Naţională privind caietul de sarcin



modalităţile de verificare, recepţie şi înscriere în sistemul de publicitatimobiliară şi de folosire a acestor informaţii.

Instituţiile din domeniul apărării, ordinii publice şi al siguranţei naţional pot executa cu mijloace proprii lucrările de cadastru, geodezie, gravimetrie

topografie, fotogrammetrie şi cartografie necesare apărării ţării şi păstrărordinii publice ,conform normelor tehnice ale Agenţiei Naţionale. Partea sau funcţia tehnică a cadastrului se realizează, potrivit legii, prin

determinarea pe bază de măsurători a poziţiei, a configuraţiei şi mărimisuprafeţelor terenurilor pe categorii de folosinţă şi proprietari, precum şi alconstrucţiilor .

Partea tehnică a cadastrului, cuprinde, deci, toate operaţiunile tehnicegeodezice, topografice, fotogrametrice şi cartografice care concură la realizaremăsurătorilor de teren şi calculele finalizate cu determinarea spaţială (grafic

sau numerică) a punctelor care definesc suprafeţele imobilelor,corpurilor de proprietate şi a unităţilor teritorial-administrative.La nivelul unităţilor teritorial-administrativ, respectiv : comună, oraş,

municipiu lucrările tehnice de cadastru constau în : stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unităţii administrativ-teritoriale şi a

limitelor intravilane componente, identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate

sau, în lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar şdeterminarea formei şi dimensiunile tuturor imobilelor din cuprinsul fiecăreunităţi administrativ- teritoriale,

consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rol la instanţele judecătoreşti, întocmirea documentelor tehnice cadastrale.Delimitarea şi marcarea hotarelor administrative ale unităţilor

administrativ-teritoriale prevăzute, conform legii (art.11 al.1), precum şilimitele intravilanelor localităţilor se face de către o comisie stabilită în acescop prin ordinul prefectului, regulamentul de organizare şi funcţionare comisiei fiind aprobat prin ordin al ministrului administraţiei şi internelor.

Documentele tehnice ale cadastrului, care se vor întocmii la nivelulcomunelor , oraşelor şi municipiilor, sunt :

registrul cadastral al imobilelor, indexul alfabetic al proprietarilor, registrul cadastral al proprietarilor, planul cadastral şi anexele la partea I a cărţii funciare.

Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativa afiecărei localităţi alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitateimobiliară al acestui teritoriu, indicând numărul cadastral al imobilelor şnumărul de ordine al cărţilor funciare în care sunt înscrise, cu un index alfabetal proprietarilor şi cu o mapă în care se păstrează cererile de înscriere, împreun



putând fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, cu respectaredispoziţiilor din prezenta lege.

Pentru cunoaşterea completă şi sistematică a imobilelor şi r ealizarea unuisistem unitar de evidenţă tehnică, juridică şi economică, acestea trebui

cunoscute şi sub aspect calitativ. Funcţia economică a cadastrului este cea care evidenţiază valoareaeconomică a bunurilor imobiliare. În cadrul funcţiei economice a cadastrului(art,10 al.2), se evidenţiază elementele tehnice necesare stabilirii valorii dimpozitare a imobilelor şi calculării impozitelor asupra veniturilor realizate ditranzacţii imobiliare. Scopul stabilirii valorii economice a imobilelor este ,deci,legat nemijlocit de stabilirea în mod echitabil a obligaţiunilor fiscale (în principal a impozitelor şi taxelor asupra imobilelor).

Pentru terenurile agricole valoarea economică se stabileşte cu ajutorulbonitării care constă în precizarea însuşirilor naturale sau a celor dobândite afiecărei porţiuni de teren omogenă din toate punctele de vedere (TEO), având anumită capacitate de producţie, putând aduce un anumit venit net dacă estfolosit într-un mod mai mult sau mai puţin corespunzător.

Desigur,cunoaşterea condiţiilor naturale şi a particularităţilor zonale ale potenţialului ecologic al terenurilor pentru diverse utilităţi şi anumite cultu prezintă o importanţă socială şi economică deosebită atât pentru mareexploataţie agricolă cât şi pentru micul producător.

Reprezentând o condiţie bine definită, cu o variabilitate mare în spaţiu darelativ stabilă în timp, factorii pedologici prin componentele lor majore au urol esenţial în caracterizarea anumitor suprafeţe de la suprafaţa uscatului.

În acest sens direcţiile jalonate de şcoala românească de pedologie cu privire la asigurarea unui cadastru economic al terenurilor corespunzător ccerinţele agriculturii durabile şi a protecţiei mediului înconjurător vor rezolva ,îvederea racordării la sistemul european, în deplină concordanţă şi armonieurmătoarele conotaţii specifice pământului, respectiv : ecologică, economicsocială, tehnică si juridică.

Astfel, metodologia românească de bonitare a terenurilor agricolereprezentând un model matematico-euristic, ce înglobează sinteza cunoştinţelordin acest domeniu a diferitelor şcoli de bonitare, precum şi a experienţeautohtone (D. Teaci, 1960,1970, 1980, ICPA Bucureşti 1987), defineşte pământul sub aspect ecologic în raport cu factorii cosmico-atmosferici, şitelurico-edafici. Sistemul actual de bonitare permite stabilirea notelor de bonitare, pentru toate folosinţele şi majoritatea culturilor, prin intermediul unoindicatori de caracterizare ecopedologică , atât pentru fiecare poţiunede terenomogenă (T.E.O. ), cât şi pentru fiecare proprietar, după o metodologie unică pţară.

Bonitarea ca parte componentă în evaluarea resurselor de sol şi teren

reprezintă acea latură cantitativă dar şi calitativă prin care un teren, o exploataţagricolă sau teritoriu administrativ, etc., pot fi diferenţiate de alte suprafeţe cu



aceeaşi destinaţie prin punctajul acordat ( de la 0 la 100 ) ea reflectândurmătoarele aspecte referitoare lacalitatea terenului:

determinarea vocaţiei (pretabilităţii) fiecărei porţiuni de teren subaspectul folosinţei celei mai adecvate;

determinarea favorabilităţii fiecărei porţiuni de teren pentru a ficultivată cu anumite plante; determinarea capacităţii de producţie a terenului pentru diferite

folosinţe şi culturi încazul unei anumite tehnologii; determinareavenitului global ce poate rezulta ca urmare a cultivării

unor terenuri cu anumite plante sau prin folosirea terenului ca păşune saufâneaţă;

determinarea venitului net cadastral.Expresia cantitativă a potenţialului pământului (solului) şi al tehnologie

aplicate este recolta efectivă ca punct de plecare în evaluarea economică. De asemenea, în concepţia şcolii de pedologie românească, pământulmaterie şi corp istorico-natural, este bunul economic cel mai de preţ întrucâtdeţine o funcţie socială majoră, reprezentând baza de existenţă a societăţomeneşti, condiţie esenţială a existenţei popoarelor.

Separat de aceste aspecte care au un caracter, în bună măsură, economic prin lucrările de bonitare şi caracterizare tehnologică se realizează şdeterminarea însuşirilor acestora, care impun necesitatea promovării unotehnologii de ameliorare (sau culturale curente) pentru sporirea capacităţii d

producţie a terenurilor şi obţinerii de culturi competitive, respectiv prin lucrărisolului, îngrijirea plantelor, etc.O comparare permanentă între oferta factorilor şi condiţiilor de mediu ş

cererea pe care o exprimă plantele conform însuşirilor lor genetice stă la bazîntregii activităţi şi concepţii de elaborare a metodelor de bonitare şi decaracterizare a terenurilor agricole.

Sistemul actual de bonitare (ICPA Bucureşti, 1987) permite calculareanotelor de bonitare pentru toate folosinţele şi majoritatea culturilor şi stabilireclaselor de bonitar e pentru fiecare porţiune omogenă de teren, de la 1000 – 2000mp, până la parcele, tarlale, teritorii administrative, judeţe şi ţară după metodologie unitară şi unică pe ţară.

Având în vedere diversitatea terenurilor de pe cuprinsul ţării nu există nicun teritoriu cadastral care să deţină terenuri de aceeaşi clasă de calitate, pe toasuprafaţa lui, astfel că trebuie combătută cu tărie ideea potrivit căreia se postabili clase de terenuri pe zone ce cuprind comune întregi sau judeţe, aşa cumse petreclucrurile după aşa numitele reglementări legale actuale, care în urmademersurilor specialiştilor competenţi vor fi, cu siguranţă schimbate potrivrigorilor ştiinţifice şi a celor ce tind spre dreptatea socială.

Ca parte integrantă şi definitorie a cadastrului general, cadastrul economicconstituie, alături de cadastrul tehnic (ce realizează măsurători localizarea îspaţiul terestru a fiecărei porţiuni de la suprafaţa uscatului ) şi cel juridic (c



stabileşte pe baza actelor normative dreptul la proprietate, circulaţia terenurilşi servituţiile acestora ) acel element care stabileşte valoarea şi vocaţia fiecăr porţiuni de teren, cunoscută sub denumirea parcelă cadastrală (ca entitate d bază a acestui sistem ).

Prin funcţia sa economică cadastrul este un instrument în realizare prevederilor Constituţiei României potrivit cărora guvernul prin organismelsale abilitate trebuie să asigure :

exploatarea resurselor naturale, în concordanţă cu interesul naţional, refacerea şi ocrotirea mediului înconjurător, precum şi menţinerea

echilibrului ecologic, crearea condiţiilor necesare pentru creşterea calităţii vieţii.

2.5. Perceperea de către utilizatori a necesităţii şi utilităţii informaţiei

cadastrale De-a lungul întregii sale istorii, omul a încercat să înţeleagă lumea care-l

înconjoară şi să- şi explice într -o manieră ordonată (sistematică) fenomeneleobservate, în raport cu nivelul său de pricepere (şi a gradului de evoluţie a societăţii) pentru a le utiliza în folosul său ori a unei colectivităţ i sau pentru aevita anumite efecte generate de acestea.

Astfel pentru proprietarul persoană fizică, luat în considerare împreună cu proprietatea sa, cadastrul este perceput ca instituţia care trebuie să-i asiguredatele autorizate (cantitative şi calitative) în vederea reglementării prin cartefunciară a dreptului de proprietate şi a obligaţiilor fiscale doar pentru imobilelsale, în timp ce pentru organele centrale şi locale ale administraţiei domeniulu public aria de cuprindere este mult mai largă din punct de vedere alcomplexităţii datelor şi al documentelor.

În decursul timpului între utilizatorii informaţiei cadastrale şi instituţiilecadastrului şi a cărţilor funciare legăturile stabilite au avut un pronunţat caractde tradiţionalitate, respectiv acela de percepere a dărilor de către formaţiunilstatale (sau bisericeşti) concept ce este cunoscut încă din evul mediu.

Deşi funcţia principal a rămas în general aceeaşi în decursul timpulumetodologia de lucru şi mijloacele tehnice, precum şi modalităţile de organizaau fost marcate de cadrul general al perfecţionărilor înregistrate în domeniiltehnicilor de lucru utilizate precum şi al condiţiilor specifice de organizare societăţii.

Nota de modernitate a activităţilor care conform domeniul cadastrului estedată de înaltul nivel de implementare în metodologiile sale de lucru amijloacelor şi procedeele tehnice de automatizare, precum sistemele dmăsurători prin unde cu înregistrare magnetică a rezultatelor, tehnicile dmăsurare cu mijloace satelitare şi de prelucrare analitică în scop cadastral fotogramelor, sistemele de redare grafică automată sau cele care combinmetodele tradiţionale de cartografie cu tehnicile de teledetecţie şi abilităţil



informatice oferite de Sistemele Geografice Informatice (GIS), sistemele dehardware şi software adaptate diferitelor etape de lucru (culegerea şi prelucraredatelor primare, intermediare şi finale) şi în organizarea băncilor de date.

Referitor la obligativitatea folosirii datelor cadastrului general pe teritoriul

României, trebuie cunoscut faptul că, potrivit Legii cadastrului şi a publicităţimobiliare, “folosirea în documentele oficiale a altor date cu privire la proprietari, terenuri sau construcţii, decât cele înscrise în documentelcadastruluigeneral, constituie contravenţie şi se sancţionează cu amendă.”

Această prevedere atrage după sine obligativitatea întocmirii datelor cmai sunt încă utilizate în registrele agricole, registrele de taxe şi impozite, etc. cdate din cadastrul general aduse la zi.

Documentele tehnice ale cadastrului general, care se vor întocmi la nivelulcomunelor, oraşelor şi municipiilor (potrivit Legii 7/1996, cu modificărilulterioare, art.12), sunt:

registrul cadastral al imobilelor indexul alfabetic al proprietarilor registrul cadastral al proprietarilor planul cadastral şi anexa la partea I a cărţii funciare.

Deţinătorii de imobile sunt obligaţi să permită accesul specialiştilor pentrexecutarea lucrărilor de cadastru general, să admită, în condiţiile legiiamplasarea pe sol sau pe construcţii, a semnelor şi semnalmentelor geodezice şsă asigure protecţia şi conservarea acestora.

Primarii localităţilor au obligaţia să înştiinţeze deţinătorii imobilelor, înscris, prin afişare şi prin alte mijloace de publicitate, să permită accesuspecialiştilor pentru executarea lucrărilor de cadastru sau, după caz, să s prezinte personal pentru a da lămuriri privitoare la imobile şi a participa lidentificarea şi marcarea limitelor acestora. Dacă deţinătorii imobilelor nu s prezintă, identificarea limitelor se face în absenţa acestora.

După finalizarea lucrărilor de teren, pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, datele obţinute se prelucrează, se înregistrează în documenteltehnice ale cadastrului, se recepţionează şi se introduc în baza de date cadastrale.

Datele definitorii ale fiecărui imobil se transmit de către oficiul teritorialconsiliului local care are obligaţia să le aducă la cunoştinţa deţinătorilor priînştiinţarea scrisă şi prin afişare la sediul primăriei.

Contestaţiile cu privire la exactitatea datelor comunicate, însoţită dedocumente doveditoare, pot fi prezentate de deţinători, în scris, în termen de 6de zile înştiinţarea scrisă, oficiului teritorial care le va soluţiona în termen de 3de zile.Cei nemulţumiţi de modul de soluţionare a contestaţiilor de către oficiuteritorial pot face plângeri la judecătoria în a cărei rază de competenţă teritoriase află imobilul, în termen de 30 de zile de la comunicarea rezultatelor.

Registrele, planurilecadastrale şi anexele la partea I a cărţii funciare vor

sta la baza completării sau, după caz, a întocmirii din oficiu a cărţilor funciarela finalizarea măsurătorilor cadastrale la nivelul unităţilor administrativ



teritoriale şi expirarea termenului de soluţionare a contestaţiilor, în baza unuregulament aprobat prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale.

Baza de date poate fi redactată şi arhivată şi sub formă de înregistrări, psuporturi accesibile echipamentelor de preluare automată adatelor, având

aceleaşi efecte juridice şi forţă probantă echivalentă cu cea a înscrisurilor în bazcărora au fost înregistrate. Planurile, registrele cadastrale şi anexele la partea I a cărţii funciare se ţi

la zi în concordanţă cu documentaţiile cadastrale întocmite pentru înscriereaactelor şi faptelor juridice, în baza cererilor şi comunicărilor făcute conformlegii.

Datele referitoare la fondul funciar agricol sunt înregistrează pe fişespeciale, care conţin date primare referitoare la: numele şi prenumele posesorului; denumirea lanului (o parte a teritoriului cadastral delimitată pridetalii topografice naturale care sunt întotdeauna identificate liniar şi estcunoscut printr-o denumire caracteristică, legată de forma, poziţia, natura pământului, proprietar etc.).

Dintre informaţiile agricole referitoare la condiţiile climatice, pedologiceîmbunătăţiri funciare, agrotehnice şi economice se evidenţiază:

- clima, cu toate elementele climatologice ale zonei;- relieful terenului, redat prin pantă şi expoziţie; - solul; denumirea unităţii de sol, roca mamă, grosimea orizontului

arabil, textura, structura, adâncimea şi natura apei freatice, reacţia chimicăaprovizionarea cu elemente nutritive, etc;

- amenajările de îmbunătăţiri funciare: irigaţii, desecări, drenaje,combaterea eroziunii solului, îndiguiri şi altele;

- agrotehnica: fertilizarea şi natura îngrăşămintelor, doze optime şidoze aplicate, amendarea necesară şi aplicată, tasarea şi rezistenţa la araasolamentul şi rotaţia culturilor;

- terenuri degradate: cu exces permanent de apă, sărăturate, nisipoase,cu eroziune de suprafaţă, cu eroziune de adâncime, de alunecări şi prăbuşiri ,c pietre, bolovani, stânci şi degradări artificiale provenite din diverse surse;

- categorii de terenuri amenajate prin lucrări de îmbunătăţiri funciare şirandamentul acestor lucrări. Având in vedere directiva 2007/2/CE a Parlamentului European şi aConsiliului din 14 martie 2007 de instituire a unei infrastructuri pentruinformaţiile spaţiale în Comunitatea Europeană (INSPIRE) adoptat prinOrdonaţa nr.4/2010, republicată , privind instituirea Infrastructurii naţional pentru informaţii spaţiale în Romdnia unde la art. 7 alin.(3) se precizează faptulcă : ,,Autorităţile publice iau măsuri pentru ca toate seturile de date spaţiale nou colectate şi rcstructurate masiv, prccum şi serviciile de date spaţialecorespanzătoare acestora, să fie disponibile în conformitate cu normele

elaborate de Comisia Europeană, prevăzute la alin, (1)' în termen de 2 ani de laadoptarea acestora. Celelalte seturii şi servicii de date spaţiale aflate încă în uz,



în termen de 7 ani de la adoptarea ucestora ,, apreciem că în temeiulreglementarilor amintite fiecare UAT trebuie să facă toate eforturile necesare legale pentru gospodăritrea judicioasă a poteţialului imobiliar pe care îl deţin prin realizarea bazelor de date de tip spaţial.

Inventarierea şi analiza patrimoniul (public şi privat) al unei unităţiadministrativ teritoriale (UAT), având ca finalitate o serie de recomandări şmăsuri ce vor fi luate de administraţia publică locală în vederea valorificăriioptime a potenţialului economic al patrimoniului imobiliar, în vederea încheierde parteneriate, fundamentare de proiecte etc., pentru asigurarea dezvoltărdurabile a zonelor reprezintă cheia de boltă în realizarea „Bazelor de date detip spaţial fundamentul unor administraţii moderne şi performante”, prin :

identificarea şi caracterizarea din punct de vedere ecopedologic aunităţilor administrativ teritoriale (UAT);

analiza structurii fondului funciar pe categoriile de folosinţă aleterenurilor (lucrări cadastrale, planuri actualizate) ; utilizarea informaţiei pedologice şi agrochimice în definirea şi

caracterizarea resurselor naturale şi a celor induse antropic; identificarea şi caracterizarea condiţilor de sol definite în baza de date

spaţiale şi stabilrea pretabilităţii acestora pentru anumite folosinţe şi afavorabilităţii acestora pentru cea mai bună utilizare ;

Dezvoltarea de modele reprezentative de relaţii care pot permitededucerea unor noi interacţiuni între procedurile instituite prin reglementăriltehnice în vigoare din doemniile de activitate abordate, comparate cu procedurile tehice care sunt obligatorii a fi parcurse în procesul firesc pentruobţinerea rezultatelor care să reflecte realitatea din teren ,fiindcă indiferent dedestinaţia acestora terenurile constituie o resursă de producţie a căre profitabilitate depinde atât de caracteristicile proprii (fertilitate, poziţie),respectiv vocaţia acestora pentru anumite utilizări, cât şi de cele almediului economic, putându-se întâlnii :

-terenuri agricoleprime, care prezintă cea mai bună combinaţie decaracteristici fizice, chimice şi biologice pentru producerea de alimentenutreţuri concentrate,furaje, culturi oleaginoase şi altele, fiind uşor accesibil pentru aceste utilizări (terenul putând avea folosinţă :arabilă, pajişte,pădure sauorice altă folosinţă),având calitatea solului,perioada de vegetaţie şi sursele dapă necesare pentru a produce recolte mari şi stabile pe termen lung, asigurateeconomic când sunt gospodărite corespunzător ,

-terenuri agricoleunice, ce prezintă calităţi speciale fiind foarte favorabile pentru anumite culturi sau anumite specii pomiviticole ori forestiere care segăsesc pe întinderi reduse fapt ce conduce la generarea preţurilor de monopoiar odată pierdute, aceste terenuri, , dispare şi posibilitatea de a cultivasemenea specii, dintre care unele pot fi de importanţă strategică naţională.



solurilor şi a celorlalte condiţii de mediu cu multiple aspecte aplicative deinterpretare a hărţii solurilor în diferite scopuri, din variate domenii, nu numaiale agriculturii, silviculturii şi îmbunătăţirilor funciare, ci şi ale ştiinţelornaturii, ale geologiei inginereşti sau a mediului ambiant şi protecţiei resurselor

naturale (N. Florea, 1994, 2002, D. Teaci, 1999, I. Munteanu 2000), ca şi ale ştiinţelor economice şi sociale (N. Florea, 2000).

3.1. Valoarea terenuluiPământul, materie şi corp istorico-natural este bunul economic cel mai de

preţ, deoarece răspunde unor multiple şi variate nevoi omeneşti. Dacă la începuturile omenirii terenurile aveau valoare doar de

întrebuinţare, pe măsura trecerii timpului acestea au început să capete diferitvalenţe, valoarea de schimb a terenurilor crescând mereu odată cu sporirecererii de produse agricole şi creşterea populaţiei. Din bun al întregii omeniri însuşire pe care nu şi-a pierdut-o nicicând întrucât deţine o funcţie socialămajoră, reprezentând baza de existenţă a societăţii omeneşti, pământul, în cadruleconomiilor de piaţă, este un obiect de proprietate funciară, protejată saugarantată juridic, dând proprietarului dreptul de uzufruct, provenit din dreptul drentă funciară.

Terenurile odată întrate în circulaţia bunurilor devin obiect de tranzacţii şafaceri de unde şi nevoia de a li se determina valoarea.

Dar aceasta însă, este foarte diferită în timp şi spaţiu şi diferă chiar înfuncţie de cel ce posedă şi foloseşte. Pământul dobândit prin moştenire, din taîn fiu, are, pentru familia ţărănească căreia îi asigură existenţa, pe lângă valoareeconomică şi o încărcătură afectivă cu mult mai mare decât pentru moştenitorude la oraş sau proprietarul ce produce doar pentru piaţă şi cu totul alta pentrarendaş, pentru care pământul reprezintă doar o modalitate de investire acapitalului, fără a avea o legătură afectivă pentru un anumit areal. Familiţărănească (proprietarul pământului) îl cultivă şi îl îngrijeşte pentru a-l transmiteurmaşilor într -o stare cât mai bună, adică se comportă faţă de el caun bun părinte, în timp ce arendaşul îl exploatează atâta timp cât durează contractultimp în care urmăreşte doar realizarea unui profit maxim, chiar cu preţusecătuirii acestuia.

Pentru ţăranul românPământul nu e un obiect de exploatare, ci o fiinţăvie, faţă de care se simte zămislit şi născut din acest pământ ca o plantămiraculoasă care nu se poate stârpi în vecii vecilor. Poate de acea pământul însuşi rostul lui de a fi. Pământul nostru are un glas pe care ţăranul îl aude şi-lînţelege mai bine ca alţii. E sfântul pământ ispititor care ne-a modelat trupul şisufletul, care prin soarele şi apele şi munţii şi şesurile lui ne-a dăruit toatecalităţile şi defectele cu care ne prezentăm azi în lume (Liviu Rebreanu 1940,Manuscriptum, 1987).

Învăţaţi-i pe copiii voştri ceea ce i-am învăţat pe ai noştri că pământuleste mama noastră. Tot ceea ce i se întâmplă va ajunge să li se întâmple ş



copiilor acestui pământ. Noi ştim cel puţin atât: nu pământul îi aparţine omuluici omul îi aparţine pământului arata o căpetenie a pieilor roşii Sioux înrăspunsul dat în 1854, preşedintelui SUA laoferta acestuia de a cumpăra pământul lor (Gh. Blaga şi colab., 1996).

De asemenea, conceptele despre valoarea pământului au fost şi sunt înconcordanţă cu orânduirea socială, cu nivelul dezvoltării economice şştiinţifice, etc. toate fiind însă determinate de elemente precum: muncă, utilitatraritate, informaţie, etc.

Astfel, W. Petty în Tratatul despre impozite şi contribuţii afirmă că:munca este tatăl avuţiei, iar pământul mama, ieftinirea sau scumpirea depinde

de numărul de braţe cerute pentru producerea celor necesare vieţii (D. Teaci şicolab., 2001). Rothkegel (citat de M. Miclea, 1995), distinge pentru pământ valoare individuală şi alta supraindividuală.

După acelaşi autor, valoarea individuală este la rândul ei de două felurirespectiv:valoarea de consum, dată de produsele ce se obţin prin cultivarea pământului şi a legăturilor afective şivaloarea economică , care depinde devenitul ce se obţine prin cultivarea pământului.

Valoarea individuală este subiectivă putând fi stabilită cu maredificultate, ea neputând fi măsurată ci doar apreciată, deoarece în timpuconsumului este foarte dificil a stabili valoarea bunului consumat, aceastareprezentând mai mult o proiecţie psihologică, care depinde mai mult de urgennevoilor de satisfăcut şi de ataşamentul afectiv faţă de proprietatea funciară.

Valoarea supraindividuală depinde de venitul net ce se poate realiza, deoferta şi cererea de pământ. Având o valoare aproximativ egală pentru toţi ceinteresaţi, ea se poate estima şi exprima valoric printr -o anumită cantitate demonedă, definind astfel preţul pământului.

De-a lungul timpului, pentru stăpânirea pământului a trebuit să fie plătităo anumită dare, fie în bani, fie în natură. De asemenea, stăpânirea pământului provocat şi provoacă numeroase dispute şi procese. Astfel, evaluarea imobilelfunciare în scopul stabilirii unor impozite corecte pentru despăgubire echitabiîn cazul unor calamităţi naturale, a comasărilor, pentru organizarea teritoriului asolamentelor, etc. s-a impus cu o tot mai mare intensitate începând cu prima jumătate a secolului XIX.

În ţările germanice, precum şi în zona franceză, pentru o impozitarecorectă s-a renunţat, treptat, la valoarea obişnuită a capitalului (averii) care a fosînlocuită cuvaloarea de randament , în practica evaluării funciare determinându-se, de obicei, mai multe valori, folosite în funcţie de scopul acestora (M.Miclea, 1985).

Valoarea de randament este o categorie economică obiectivă fiindcă arela bază bonitarea terenurilor şi estimarea venitului net în raport cu notele d bonitare (clase de calitate), în unităţi model (Germania), sau parcele de referin(România), amplasate în zone pedoclimatice caracteristice, generalizareaacestora la terenurile situate în condiţii similare fiind sigură şi simplă. Valoare



pământului, spre deosebire de cea a celorlalte imobile (înscrise în registrelcadastrale), care pot fi evaluate în funcţie de costurile de producţie, nu se poatestabili după criterii similare, el nefiind un produs manufactural, ea putându-sestabili doar în funcţie de venitul net.

După cum se ştie, producţia agricolă modernă se realizează pe treistâlpi - pământ, muncă şi capital. Fără asocierea intimă şi operaţională a celor treelemente agricultura poate să dureze doar ca mod de subsidenţă pentru cei cstăpânesc o fâşie de pământ, într -o anumită formă (ca proprietar sau ca feudăoferită de un stă pânitor de teren), pe care cel ce-l lucrează dobândeşte un minimde bunuri, mai ales hrană, pentru a putea supravieţui el şi ai lui.

În producţia agricolă modernă, la obţinerea rezultatelor economice participă: mijloacele circulante (capitalul circulant), ce se consumă într -unsingur ciclu de producţie şi-şi transformă valoarea asupra produselor într -unsingur ciclu (sămânţă, carburanţi, piese de schimb, manoperă, etc.) şi mijloacfixe (capitalul fix, inventar, etc.) ce sunt utilizate în mai multe cicluri de producţie până la amortizarea lor.

În agricultură, pământul făcând parte din categoria mijloacelor fixe, estnecesar să fie stabilită în prealabil valoarea lui de participare în realizarevenitului net ce se realizează prin cultivarea acestuia. Procesul poate fi estimat,spre exemplu prin relaţia enunţată de Rothkegel 1952, citat de M. Miclea, 199astfel:

Rep = Re – (k 1 + k 2J) pîn care:Rep = partea de venit datorată pământului, Re = venitul netk 1….k 2J = parte din venit datorat mijloacelor de producţie fără pământ

(sporuri de produse prin diverse tehnologii, îngrăşăminte, etc.), p = % rată de amortizare procentuală

Re = Ro – (K 1 +%pK 2J)în care:Ro = venitul brut, ce rezultă din valorificarea producţiei obţinută la unitat

de suprafaţă (kg/ha produs obţinut: grâu, porumb, soia, etc.; preţul devalorificare lei/kg).Prin capitalizarea venitului net (datorat pământului) se obţinevaloarea de randament (VR), după relaţia:

VR = Rep x M

în care: M= numărul de ani în care capitalul se amortizează ce poate ficuprins (la noi) între 25 de ani (agricultură în general) şi 30-35 ani (plantaţii pomi-viticole) ori 40-50 ani (amenajamente silvice, etc.).

Pentru nevoile practice valoarea de randament se estimează prin

multiplicarea venitului cu un factor ce exprimă randamentul anual (dobânda) alcapitalului. El este egal cu numărul de ani în care valoarea de capital s



recuperează prin dobânzile practicate şi se exprimă prin relaţia 100: p. Factorude multiplicare este mic atunci când dobânzile sunt mari şi invers. Dobânzilesunt mici atunci când investirea capitalului este sigură. Prin introducerecadastrului şi a cărţii funciare siguranţa în garanţia de credit a crescut şi implic

dobânzile au cunoscut o relativă stabilitate. Valoarea impozabilă este valoar ea ce se percepe contribuabilului după cedin întregul venit net sunt scăzute dobânzile ipotecare, dobânzile de capital procentul de beneficiu, valoarea astfel obţinută, multiplicându-se, conformlegilor care dirijează organic mecanismul economic cu unanumit procent). Înacest sens, venitul net şi valoarea de randament, care constituie punctul d plecare pentru determinarea valorii impozabile, sunt totodată şi garanţi perceperii unui impozit corect şi echitabil, expresie a armonizării intereseloindividuale cu cele sociale.

Valoarea de circulaţie se formează în funcţie de valoarea de randament şsperanţa de câştig. Vânzătorul urmăreşte să obţină o valoare de randament câmai convenabilă şi un câştig în plus, în timp ce cumpărătorul doreşte să obţinun preţ cât mai scăzut posibil şi o speranţă de câştig cât mai certă. Valoarea dcirculaţie, respectiv preţul pământului, depinde în primul rând de veniturealizabil, în lucrările de estimare avându-se în considerare, în toate etapele decalcul, condiţiile economice medii, nivelul tehnico-organizatoric mediu, preţurile medii, etc. În realitate, venitul realizabil şi deci valoarea de randamesunt influenţate, în mare măsură, de capacitatea de gospodărire a proprietarulude cererea şi oferta de pământ, de poziţia acestuia, faţă de anumite facilităţi etc

Ca mijloc de producţie, ca obiect şi, parţial, ca produs al activităţiiomeneşti, pământul reprezintă însuşiri economico-sociale specifice ceinfluenţează preţul acestuia ca bun în comerţ, astfel:

pământul nu apare pe piaţă ca o masă uniformă în cantităţi de aceeaşcalitate ci cu o mare variabilitate a capacităţii productive (solurile fiind formatîn condiţii naturale foarte variate), determinând din această cauză o diferenţierfoarte puternică a productivităţii muncii în agricultură, silvicultură, etc.;

oferta de pământ este relativ redusă, acesta fiind limitat în spaţiu, fiind orezultantă a proceselor pedogenetice nu un bun de masă ce se poate reproducdupă nevoi, iar pe de altă parte proprietarul se desparte de el cu mare greutate şinumai în condiţii speciale dar, în acelaşi timp, nici nu este un bun atât de raîncât să genereze preţuri de monopol;

pământul constituie o resursă de producţie a cărei profitabilitate depindatât de caracteristicile proprii (fertilitate, poziţie), cât şi de cele ale mediuluieconomic;

pământurile ce prezintă calităţi speciale fiind foarte favorabile pentruanumite culturi sau anumite specii pomiviticole ori forestiere (foarte favorabilelegumiculturii sau pentru obţinerea de vinuri de o calitate superioară, în bazinconsacrate, ori cu posibilităţi de obţinere a unor esenţe superioare pentru



industria mobilei sau a instrumentelor muzicale, etc.) se găsesc întinderi redusfapt ce conduce la generarea preţurilor de monopol;

pământurile aflate în aproprierea centrelor social-economice, mai ales prin facilitatea accesului la acestea, oferă posibilitatea realizării unor câştigu

suplimetare din activităţi neagricole. Poziţia terenului are deci o mare importanţă în stabilirea valorii decirculaţie a acestuia pentru că speranţa cumpărătorului de a obţine un venit mmare creşte în condiţiile unei amplasări favorabile. Astfel, terenurile situate îaproprierea unor staţiuni de odihnă au o valoare mai ridicată, deoarece produseleobţinute prin cultivarea pământului pot fi valorificate la preţuri mai bune pretându-se totodată la construirea unor case de odihnă. De asemenea, suprafaţaterenului şi posibilitatea practicării unor sporturi favorizează preţul de vânzarterenurile de mici întinderi, mai ales pădurile, se vând mai uşor şi în condiţii ma bune decât suprafeţele mari, posibilitatea practicării vânatului fiind uneori mimportantă decât producţia.

În acelaşi timp, parcelele izolate nu formează ele însele o unitateeconomică, astfel că preţul lor nu mai depinde, în primul rând de capacitatea lode producţie, ci de o anumită conjunctură economică, aproprierea de vatrsatului sau de interesul unui vecin pentru cumpărare mărind preţul de ofertă samicşorându-l. La polul opus se află terenurile situate în aproprierea oraşelorcare, în perspectiva transformării lor în suporturi pentru construcţii, au o valoarde circulaţie mult mai ridicată în raport cu terenurile îndepărtate.

Preţul acestora diferă de asemenea în funcţie de anumite situaţiiconjuncturale, ele vânzându-se în raport cu valoarea de randament, atâta timpcât perspectiva includerii lor în perimetrele construibile este îndepărtată, dar dîndată ce acestea sunt incluse în proiectele de sistematizare, valoarea lor decirculaţie este stabilită după alte criterii (după preţul chiriilor construcţiilor diapropriere, etc.), preţul lor fiind şi mai mare dacă sunt destinate unor scopurcomerciale sau industriale sau sunt echipate cu anumite facilităţi (apă, cana gaze, etc.).

Valoarea de circulaţie a terenurilor agro-silvice se formează după legeacererii şi ofertei în care valoarea de randament reprezintă un punct obiectiv d plecare care trebuie actualizată atât prin studii pedologice adecvate cât şi în ceece priveşte evoluţia preţurilor.

Baza evaluării economice a terenurilor, ca expresie a mărimii capitalulufunciar, o constituie vocaţia lor pentru anumite oportunităţi exprimate prinaportul pe care îl aduc la crearea profitului, profitabilitatea în utilizareadiferitelor suprafeţe agricole ori silvice, diferenţiate în timp şi spaţiu.

Nici una din caracteristicile terenului privite în afara mediului economicnu pot constitui o bază reală a evaluării mărimii capitalului funciar aferen preţul fiind, de fapt, un plasament de capital în pământ.



3.2. Evaluarea terenurilor

Evaluarea terenurilor reprezintă o operaţiune complexă de stabilire şcaracterizare naturalistică a terenurilor, respectiv a totalităţii condiţiilor ş

factorilor de mediu ce se manifestă pe o anumită suprafaţă terestră, printr -unsistem de indici tehnici şi note de bonitare şi determinarea capacităţii d producţie a terenului astfel definit pentru diferite folosinţe şi culturi, în cazuunei anumite tehnologii, în scopul caracterizării sale calitative şi valorice.

Evaluarea terenurilor presupune aprecierea performanţelor acestora pentrfolosire în scopuri specifice, implicând compararea între terenuri pentru outilizare dată şi/sau compararea variantelor de utilizare. Este o activitatesenţială, centrală a managementului terenurilor, un domeniu de o importanţmajoră crescândă în ultima perioadă în lume, dar şi în ţara noastră, mai cu seamîn condiţiile tranziţiei înspre o economie de piaţă funcţională.

Probleme precum eficientizarea diferitelor utilizări ale terenurilor şidezvoltarea durabilă a acestora, producţia agricolă insuficientă sau, deopotrivsupraproducţia, restructurarea exploataţiilor, utilizarea terenurilor marginalecererile de teren pentru urbanizare, industrializare, transporturi sau recreere,creşterea poluării şi degradării terenurilor, recuperarea terenurilor din diferitalte utilizări, nu pot fi rezolvate corespunzător fără o evaluare adecvată, cmetode ştiinţifice, a performanţelor, a vocaţiei şi comportării terenurilor în cazuldiferitelor utilizări sau opţiuni specifice.

Denumirea de evaluarea terenurilor , în engleză land evalution a fost propusă în anul 1950 de W.C.Visser, iar în 1998 Stewart a definit domeniuevaluării terenurilor ca fiindaprecierea capa bilităţii terenurilor pentru utilizarealor de către om în domeniul agriculturii, silviculturii, construcţiilor, hidrologie planificării regionale, recreării, etc. (V.Vlad, 1997).

În decursul timpului, pentru definirea domeniului evaluării terenurilor s-aapelat la diverse sintagme: clasificarea terenurilor, clasificarea locului, evaluareacalităţii locului, evaluarea resurselor de sol, graduarea (ierarhizarea) solurilo(soil reting), aprecierea locului (appraisal site), bonitarea performanţelor tehnic ale solului (Bodenbonitierrung), evaluarea potenţialului terenurilor/solurilo(l évaluation des potentialites des térres/sol) etc.

Diversele denumiri având înţelesuri mai mult sau mai puţin apropiatereferindu-se, adesea, din cauze mai mult sau mai puţin obiective, numai laanumite aspecte ale domeniului sau intenţionând să evidenţieze un anumit aspemai nou sau mai vechi, ori constituind o problemă de interpretare lingvistică, acondus la unele confuzii, fapt pentru care organisme internaţionale abilitate, au propus sistematizarea conceptelor şi a terminologiei din domeniul evaluării cşi unele aspecte privind aria de cuprindere a acestuia.

Astfel, referitor la aria de cuprindere a domeniului evaluării terenurilor, sremarcă o lărgire a acesteia prin luarea în considerare, pentru un teren dat, şincluzând sau nu consideraţii social-economice de durabilitate (V. Vlad, 2000),



precum şi a două noi categorii reprezentând aspectele tehnologice în definirecorectă a utilizărilor (FAO,1970) şi cele referitoare la conservarea resurselor deteren şi de mediu (FAO, 1993).

Dezvoltări remarcabile în aceste domenii au fost realizate şi în Români

(D. Teaci, 1980, ICPA Bucureşti, 1987, N. Florea şi colab. 1989, A. Canarache1993, etc.).Faţă de cele menţionate este evident faptul că domeniul evaluării

terenurilor cuprinde atât dimensiunea tehnică, cu toate atributele şcaracteristicile acesteia, cât şi aspectul economic cu legităţile acestuia şi, nu îultimul rând, perspectiva socială cu toate elementele definitorii ale durabilităţii

Conform celor menţionate rezultă că unitatea de lucru este binomul tere – utilizare.

Unitatea de teren (UT) reprezintă o porţiune de teren considerată relativomogenă sub aspectul însuşirilor solului, climei, reliefului şi condiţiilorhidrologice, cu anumite însuşiri specifice, distincte (atât din punctul de vedere caracteristicilor ecologice, cât şi a modului de manifestare a acestora faţă dacţiunea diferitelor tehnologii de cultură sau de ameliorare), în raport cusuprafeţele vecine.

Utilizarea terenului reprezintă un concept general prin care orice fel deactivitate umană (agricolă sau neagricolă), permanentă sau ciclică, acţioneazasupra unui teren sau ecosistem natural pentru un anumit scop.

Plantele, pentru a putea creşte şi a da recolte semnificative, au nevoie de serie de elemente, precum: apă, căldură, lumină, elemente de hrană supormaterial pentru înrădăcinare, care se găsesc în diferite ipostaze în funcţie dcondiţiile pedoclimatice. Astfel, acestea se pot situa la minime, fără de care procesul de viaţă al plantei nu poate începe, la optim, când la dispoziţia plantfactorul dat este în situaţia ideală şi un pesim, atunci când unul dintre factorenumeraţi sunt în exces şi provoacă neajunsuri în desfăşurarea pr oceselorfiziologice sau chiar moartea plantei.

Determinarea ofertei de factori de vegetaţie şi condiţii de mediu de pfiecare porţiune de teren pentru o anumită plantă sau folosinţă reprezintcapacitatea de a determina corect prin note de bonitare şi clase de fertilitate(pretabilitate) sau, mai exact, capacitatea de producţie a acelei porţiuni omogende teren.

Notele sau clasele de bonitare aşa cum rezultă ele din determinări şcalcule, au o anumită valoare fizică ce are o semnificaţie distinctă pentr u fiecarecultură sau folosinţă, în sensul stabilirii favorabilităţii diferenţiate şi a posibilităţii de obţinere a unor recolte cu nivele diferenţiate.

Cunoaşterea cauzelor acestor diferenţe impune determinarea cu precizie însuşirilor solului şi a celorlalţi factori de vegetaţie: relief, climă, hidrologiecare determină capacitatea de producţie agricolă, silvică, piscicolă, cât şi vocaţ

terenului de a fi folosit pentru alte utilităţi, fapt ce poate fi realizat prinefectuarea de studii pedologice de teren şi analize de laborator, pe baza cărora să



se întocmească hărţi de sol sau, mai corect, de teritorii ecologic omogene (TEO pe baza cărora se stabilească notele de bonitare şi de caracterizare tehnologic pentru fiecare porţiune de teritoriu caracterizată sub acest aspect.

În metodologia românească actuală de bonitare a terenurilor (D. Teac

1965, 1980, ICPA Bucureşti 1987), se folosesc un număr determinat de însuşirale factorilor şi condiţiilor de vegetaţie, pe baza cărora se calculează notele d bonitare (pe baza unui sistem de indici tehnici) ce primesc valori cuprinse între0-100, care grupate din 10 în 10, dau cele 10 clase de calitate propuse a se utilizaîn judecarea oricărei probleme manageriale şi economice legate de pământ.

Concomitent cucercetările privind elaborarea metodicii de bonitare şiexecutarea de lucrări practice de bonitare a fost depusă şi o intensă activitate dverificare a modului în care notele obţinute corespund cu realitatea din teren.

În urma cercetărilor efectuate şi a investigării producţiilor timp de pest20 de ani, din parcelele de referinţă amplasate în zone pedoclimaticecaracteristice ale României, au fost stabilite următoarelevalori ale punctelorde bonitare pentru intervalul 1975 – 1980, cât şi pentru etapele 1990 – 2000(tabelul 3.2.1.).

Valorile menţionate, astfel obţinute, nu sunt considerate permanente, eledepinzând atât de nivelul tehnologiilor aplicate, cât şi de timp (acesta fiinconsiderat o unitate de măsură în care pot să apară noi creaţii biologice, soiuri,hibrizi, clone, etc. şi pentru elaborarea de noi tehnologii performante odată capariţia de noi tractoare, maşini agricole etc. cu utilităţi multiple).

Tabelul 3.2.1.Valoarea unui punct de bonitare exprimată în kg/ha produs la principalele

plante de cultură (după D. Teaci, 1980) Cultura Kg de produs la un punct de bonitare

Intervalul 1975-1980 1993 2000Tehnologie medie Tehnologie superioară

Grâu 60 70 90 100Porumb 80 90 110 130

Floarea-soarelui 30 35 40 50Cartofi 450 550 600 700

Sfeclă zahăr 500 600 700 800Măr 300 500 800 900

Viţă vie 150 200 220 250Ierburi, fân 100 110 130 140



Astfel de elemente pot fi folosite la zonarea producţiei, la studiul uno proiecte de repartiţie a producţiilor pentru diferite scopuri, la stabilirea valorii dcirculaţie a terenurilor agricole etc. ICPA Bucureşti şi oficiile pentru studi pedologice şi agrochimice teritoriale utilizeazând în intervalul 1982 – 1990

următoarele valori la un punct de bonitare (tabelul 3.2.2.), iar mai recent valoriledin tabelul 3.2.3.Pentru stabilirea potenţialului de producţie a plantaţiilor pomi-viticole sau

a celor de hamei vor fi luate în considerare, conform actelor normativemenţionate, criterii legate de zona de producţie, amplasarea plantaţiilor îfuncţie de orografia terenului şi fertilitatea solului, condiţiile de exploatare şdotările existente, sortimentul de soiuri, vârsta plantaţiilor, procentul de goluri î plantaţii, a potenţialului de producţie pe parcele şi soiuri, în funcţie de care vor fistabilite şi tehnologiile de exploatare ,orientativ putând fi folosite pentruestimarea producţiei la unitate de suprafaţă valorile din tabelul 3.2.4

Tabelul 3.2.4Valoarea unui punct de bonitare exprimat în kg produs la principalelespecii cultivate, după ICPA Bucureşti

Cultura Kg de produs la punctul de bonitare(după D. Teaci şi colab.)

Măr,păr 245Prun 145

Viţă vie 200

Valoarea naturală a notelor de bonitare exprimată în capacitateafotosintetică a plantelor la un moment dat este supusă, evident, modificărilor ajustărilor permanente.

Valoarea notelor de bonitare poate fi utilizată la calculul producţiilomedii la hectar pentru fiecare plantă cultivată sau folosinţă în raport cu niveltehnologic care se poate asigura la un moment dat.

Desigur realizarea unor producţii stabile şi sigure la unitate de suprafaţăconcomitent cu întrunirea unor parametri superiori de calitate, presupune o

cunoaştere detaliată a principalelor componente ale recoltei, respectiv nr.d plante/m2 multiplicate cu Nr.boabe/ m2 şi greutatea a 1000 de boabe, pentrufiecare componentă fiind dată o valoare optimă, (Nr.de spice fraţi/plantă/m2

=Nr.boabe/ m2 la grîu, orz, orzoaică,secară,triticale, Nr.ştiuleţi/Nr.rânduri/Nr.boabe=Nr.boabe/m2 la porumb, Nr.capitole/Nr.boabe=Nr.boabe m2 la floarea soarelui, Nr.păstăi /Nr.boabe =Nr.boabe m2 la fasole,mazăre, bob, linte ,năut etc) .

Tehnologiile curente de cultivare (densitatea la semănat, fertilizattratamente fitosanitare, etc) vor trebui să realizeze o densitate optimă d plante/ha (în funcţie de specie, soi sau hibrid) un număr mai mic conducâninevitabil la recolte mai mici. Chiar dacă în condiţii favorabile, un număr ma



de plante (spice,ştiuleţi, capitole, păstăi/ m2) poate conduce la orecoltă mai mareaceasta este nesigură deoarece riscul de cădere şi de apariţie a bolilor creşodată cu numărul de plante pe m2.

Faţă de condiţiile culturale curente productivitatea fiecărei culturi est

direct dependentă de potenţialul genetic al soiului sau hibridului, dar şi defactorii şi condiţiile de mediu pentru care au fost obţinute curbe de regres(folosind aproximarea liniară), manifestare reprezentată apoi sub formă numeri(coeficienţi de bonitare Anexa 3.1-3.20 MESP/1987).

Întrucât activitatea de producţie în agricultură se concretizează prinrezultate economice care diferă foarte mult de la o zonă la alta, variabilitatenivelelor de producţie la acelaşi nivel al cheltuielilor de muncă şi materialaduce după sine o diferenţiere puternică a venitului global şi net la hectar costurilor de producţie şi deci a rentabilităţii activităţii din agriculturăsilvicultură, etc.

Determinarea nivelelor indicatorilor economici se realizează pe căcontabile curente şi prin utilizarea datelor de evidenţă din dările de seamcontabile pornind, întotdeauna, de la devizul de lucrări din fişa tehnologică fiecăreia din culturile cultivate în zona de referinţă.

Calcularea cheltuielilor directe şi indirecte de producţie şi a venituluglobal din sectorul producţiei vegetale face posibilă calcularea venitului net lahectar, atât pe fiecare cultură în parte, cât şi pe ansamblul exploataţiei agricole.

Dintre indicatorii economici ce se pot calcula în producţia agricolă pentrlucrările de bonitare şi evaluare şi pentru interpolarea acestora, cu o importanmajoră sunt:

valoarea producţiei vegetale globale la hectar, costul producţiei la hectar, costul unei unităţi de produs, venitul net la hectar

După cum se ştie volumul de produs şi deci valoarea globală a producţiela hectar depinde atât de capacitatea productivă naturală a terenului (exprimat prin notele de bonitare pentru principalele culturi ori categorii de folosinţă şcantitatea de produs realizabilă la fiecare punct de bonitare şi de volumul decheltuieli suplimentare cu ameliorarea unor condiţii de sol, climă sub formă dinvestiţii (irigaţii, desecări, drenări, etc.).

Cheltuielile de producţie la o anumită cultură pot fi defalcate în cheltuieldirecte şi cheltuieli indirecte.

Cheltuielile directe se referă la: lucrările mecanice (arat, aplicat îngrăşăminte chimice şi transport

discuit+grăpat+nivelat, semănat, tăvălugit, erbicidat + transport apă, fertilizaretransport apă tratament foliar + transport apă, recoltat şi tocat resturi vegetale +transport), în cazul culturilor prăşitoare se execută lucrări cu sapa rotativă şi 1-3 praşile mecanice şi fertilizat şi tocarea resturilor vegetale.



cheltuieli materiale şi de aprovizionare referitoare la sămânţă,îngrăşăminte, amendamente, carburanţi şi lubrefianţi, etc.

cheltuieli cu forţa de muncă: salarii, CAS, ajutor de şomaj, ajutor desănătate, fond de sănătate, fond de solidaritate, fond de susţinere a

învăţământului, fond de pensii şi asigurări sociale ale agricultorilor. Cheltuielile indirecte se referă la: impozite şi taxe locale, dobânzi la credite, cheltuieli generale şi comune

asigurare calamităţi, etc.

Aceste informaţii por fi utilizate deasemenea la stabilirea zonelor de potenţial , a zonelor geografice şi marjelor brute de standard unitare pentru proiectele din cadrul masurii 3.1 “Investiţii în exploataţii agricole”, ICPA

Bucureşti,integrând Baza de date a sistemelor de monitorizare sol-teren pentruagricultură, realizată de OSPA teritoriale, în Sistemul naţional de monitorizaresol-teren şi realizează Banca de date pedologice pentru agricultură,datele actualizate, fiid puse la dispoziţia Ministerului Agriculturii şi DezvoltăriRurale, de către ICPA, anual sau la cerere.

Nivelul valoric al producţiei globale şi al venitului net (ha) oscilează, înansamblu, în funcţie de potenţialul productiv al terenurilor exprimat prin note d bonitare, înregistrând valori pozitive în intervale ale notelor de bonitare cuprinseîntre 52-100 puncte la cultura grâului (tabelul 3.2.5.), între 44-100 puncte lacultura porumbului (tabelul 3.2.6.) , între 72 –100 puncte atunci când pământuleste cultivat cu floarea soarelui (tabelul 3.2.7.) şi între 71-100 puncte când pământul este cultivat cu soia (tabelul 3.2.8.).

Tabelul 3.2.5.Valoriale rezultatelor economice ce pot fi obţinute la hectar în cazul

cultivării cu GRÂU Nota de bonitare

Clasa Kg/pct Kg/ha ValoareLei/kg

Valoare producţiei

(lei)

Cheltuieli(lei/ha)

Venit net(ha)

100 I 60 6000 0,48 2880 1480 140090 II 60 5400 0,48 2592 1480 111280 III 60 4800 0,48 2304 1480 82470 IV 60 4200 0,48 2016 1480 53660 V 60 3600 0,48 1728 1480 24852 VI 60 3120 0,48 1498 1480 1850 VI 60 3000 0,48 1440 1480 -4040 VII 60 2400 0,48 1152 1480 -32830 VIII 60 1800 0,48 864 1480 -61620 IX 60 1200 0,48 576 1480 -90410 X 60 600 0,48 288 1480 -1192



Tabelul 3.2.6.Valori ale rezultatelor economice ce pot fi obţinute la hectar în cazul

cultivării cu PORUMB Nota de bonitare


Valoare producţiei

(lei)

Cheltuieli(lei/ha)

Venit net(ha)

100 I 75 7500 0,46 3450 1515 193590 II 75 6750 0,46 3105 1515 159080 III 75 6000 0,46 2760 1515 124570 IV 75 5250 0,46 2415 1515 90060 V 75 4500 0,46 2070 1515 555

50 VI 75 3750 0,46 1725 1515 21044 VII 75 3300 0,46 1518 1515 340 VII 75 3000 0,46 1380 1515 -13530 VIII 75 2250 0,46 1035 1515 -48020 IX 75 1500 0,46 690 1515 -82510 X 75 750 0,46 345 1515 -1170


cultivării cu FLORII SOARELUI Nota de bonitare


Valoare producţiei

(lei)

Cheltuieli(lei/ha)

Venitnet(ha)

100 I 33 3300 0,95 3135 1900 123590 II 33 2970 0,95 2822 1900 92280 III 33 2640 0,95 2508 1900 60870 IV 33 2310 0,95 2195 1900 295

61 IV 33 2013 0,95 1912 1900 1260 V 33 1980 0,95 1881 1900 -1950 VI 33 1650 0,95 1568 1900 -33340 VII 33 1320 0,95 1254 1900 -64630 VIII 33 990 0,95 941 1900 -96020 IX 33 660 0,95 627 1900 -127310 X 33 330 0,95 314 1900 -1856




cultivării cu SOIA Nota de

bonitare

Clasa Kg/pct Kg/ha Valoare

Lei/kg

Valoare

producţiei(lei)

Cheltuieli

(lei/ha)

Venit

net(ha)100 I 35 3500 0,88 3080 1680 140090 II 35 3150 0,88 2772 1680 109280 III 35 2800 0,88 2464 1680 78470 III 35 2450 0,88 2156 1680 47661 IV 35 2135 0,88 1879 1680 19960 V 35 1820 0,88 1602 1680 -7850 VI 35 1750 0,88 1540 1680 -140

40 VII 35 1400 0,88 1232 1680 -44830 VIII 35 1050 0,88 924 1680 -75620 IX 35 700 0,88 616 1680 -106410 X 35 350 0,88 308 1680 -1372

Din datele prezentate reiese că nivelul venitului net depinde pe lângăcapacitatea de producţie a terenului şi de eficacitatea de utilizare a acesteia decătre planta cultivată la nivelul clasei a V-a (clasa a-III-a din 20 în 20 puncte),respectiv 55 puncte de bonitare pentru ARABIL înregistrându-se venituri mic

şi, deci nici pierderi, totuşi, sub acest nivel obţinându-se rezultate economicenegative (61 la floare soarelui, 61 la soia, 52 la grâu, şi 44 la porumb).Cele patru culturi au fost alese avându-se în vedere ponderea suprafeţelor

cultivate în România cu aceste plante în ultimele 4-5 decenii ale secolului XX(cheltuielile de producţie sunt rezultate din devizele de lucrări specificeculturilor menţionate la un nivel tehnologic mediu, iar valoarea producţiei estcea practicată sau estimată de producătorii semnificativi şi firme de asigurări de prestigiu din vestul României, în ultimii 5 ani).

Valoarea economică a notelor de bonitare şi notele în sine pot fi folositeîn fundamentarea tuturor măsurilor privind reglementările raportului stat – deţinător de pământ, proprietar – cultivator, a costurilor, a impozitelor agricole,etc.

Asupra cantităţii de produs (grâu, porumb, floarea soarelui, soia etc.) ce sobţine la unitatea de suprafaţă acţionează, după cum am putut constataansamblul de factori naturali sau modificaţi antropic care determină modul dcreştere şi rodire a plantelor. În ceea ce priveşte rezultanta finală a activităţomeneşti în producţia vegetală, respectiv venitul global şi venitul net la ha plângă factorii menţionaţi mai acţionează şi nivelul investiţiilor la unitate desuprafaţă cât şi raportul faţă de piaţa de desfacere (care generează diferenţierecheltuielilor de transport şi în final venitul net la ha).



Expresia cea mai elocventă a diferenţei de potenţial de producţie aterenului şi amplasamentul acestuia (apropiere faţă de gară, piaţă, bază drecepţie, căile de acces şi calitatea acestora, forma şi mărimea parcelelor pentrcare se acordă o serie de coeficienţi cu valori unitare sau supraunitare pentru

corecta nota de bonitare naturală) este dată de diferenţierea productivităţimuncii în agricultură, o oră sau o zi de muncă prestată de un lucrător agricol cacelaşi grad de calificare putând produce o cantitate de recoltă cu totul diferită un venit net puternic diferenţiat.

Astfel, pentru producerea unei recolte de 5000-6000 kg/ha grâu pe uncernoziom freatic umed, sunt necesare tot atâtea ore de muncă ca şi pentru recoltă de 2700-2400 kg/ha ce se pot obţine pe un luvosol tipic sau preluvosolstagnic. Astfel la acelaşi efort depus de către cel ce cultivă pământul (cheltuielidirecte şi indirecte cu producţia fiind egale), venitul net la hectar va fi de pest50 ori mai mare, respectiv de la 20 lei/ha (pe soluri cu un potenţial productiscăzut) la 1000 lei/ha (pe soluri cu o fertilitate ridicată, tabelul 3.2.5.).

Având în vedere diversitatea capacităţii de producţie a terenurilor cât şacţiunea foarte variată a celorlalte mijloace de producţie din agriculturăîngrăşăminte, mecanizare, material biologic, producţia agricolă pusă, într -oecuaţie, capătă următoarea expresie generală (D. Teaci, 1980):

Y = N x B x Mîn care:Y = recolta sau rezultatul economic final N = reprezintă capacitatea naturală de producţie a terenului B = reprezintă capacitatea biologică de fotosinteză a plantei M= reprezintă cantitatea şi calitatea muncii vii şi materiale din agricultură

şi din ramurile care participă la obţinerea recoltei. În această ecuaţie toţi termenii sunt variabili şi independenţi, recolta fiin

însă întotdeauna dependentă de variaţia oricăruia din termenii N, B şi M. Aportul materialului biologic poate juca un rol important în sporurile de

producţie, dar acestea nu depăşesc un procent de 15-20% în cazul unor soiuri şihibrizi folosiţi judicios pe zone pedoclimatice (D. Teaci şi colab. 2001). În privinţa celui din urmă factor, respectiv munca investită pentru obţinerea derecolte trebuie avut în vedere faptul că la realizarea acestora în ultimă, instannu concură doar agricultorii propriu-zişi, ci toţi cei care lucrează pentru făurireauneltelor necesare cultivării plantelor, tractoare, maşini, îngrăşăminte,insectofungicide, etc., calculele recente arătând că în statele industrializate undîn agricultură lucrează doar 4-6% din populaţia activă, ponderea celor carelucrează în ansamblul economiei naţionale pentru producerea hranei este 32-34%. Desigur cantitatea de muncă şi cheltuiala de energie la unitatea de produagricol diferă de la o epocă la alta şi de la o ţară la alta, recolta putând fi ma

scumpă sau mai ieftină sub aspectul nivelului de echipare tehnologică.



În ceea ce priveşte specificitatea pământului în ecuaţia menţionată estevidentă şi este dată de caracteristici precum: fertilitatea (naturală sau indusantropic), amplasarea, întinderea, etc., aceste caracteristici punându-şi amprenta pe însuşi valoarea pământului în sensul că o suprafaţă mai mult sau mai puţi

preţuită va fi plătită de fermier la un preţ mai mare sau mai mic. Pentreconomist orice factor de producţie deci şi pământul, are un cost ce reprezintvenitul pe care-l poate realiza deţinătorul într -o utilizare alternativă.

Valoarea pământului agricol, în genere, de-a lungul timpului, a fostabordată în mod diferit după cum a fost considerat un factor de producţiesenţial supravieţuirii sedentare sau doar un factor de interes conjuncturaloarecare. În procesul de producţie, conceptul derentă reprezentă una din primele noţiuni care au fundament gândirea economică, încă din primelînceputuri ale societăţii umane.

Conform unor definiţii, enciclopedice, renta reprezintă venitul, profitulregulat pe care-l poate obţine un proprietar ca rezultat al proprietăţilor naturaleale pământului (renta funciară) sau din proprietăţile unor resurse rare (rentminieră), sau dobânzi rezultate din diverse plasamente în împrumuturi public etc.

Evoluţia istorică a concepţiilor privind renta funciară este expresia ceamai elocventă asupra principalului mijloc al producţiei agricole, pământul.

Problema comensurării rentei funciare ca venit al pământului i-au preocupat pe oamenii de ştiinţă din cele mai vechi timpuri, încă din a doua jumătate a secolului XIX fiind emis conceptul că pământul are atât un comediu, cât şi un cost marginal, iar renta trebuie să depindă de costul marginal.

Formele de manifestare a rentei funciare au un istoricşi pentru România,ele apărând odată cu primele forme organizate de exploatare ale pământuluarendarea căpătând amploare odată cu Regulamentul organic (1831-1833), ca lasfârşitul secolului XIXmarea arendăşie să reprezinte forma principală deorganizare a pământului moşiilor din Ţara Românească şi Moldova.

După Marea Unire, şi cu deosebire după reforma agrară din 1921 cca. 6milioane de hectare au trecut din suprafaţa marilor moşii în mica proprietate suformă de loturi de împroprietărire, utilizarea terenurilor agricole trecând de la proprietarii funciari rentieri către gospodăriile ţărăneşti ce au început să sorganizeze după modelul ţărilor mai avansate din vestul Europei, fie dupmodele specifice spaţiului fizico-geografic în care au luat fiinţă.

Transformările ce au avut loc după 1948 au condus practic laminimalizarea sau chiar negarea rolului rentei funciare.

Deşi existau preocupări în care încercau să explice rolul diferenţiat afertilităţii în producerea unei rente funciare, intensificarea producţiei agricole navea la bază aceste criterii, luându-se totuşi în considerare diferenţele defertilitate ale solului ce au fost materializate prin 5 zone între care diferenţele d

preţ erau destul de mici iar diversitatea acestora destul de limitată.



După 1990, transformările care au avut loc, respectiv reconstituirea proprietăţii private asupra pământului, liberalizarea preţurilor, reglementarearendei ca formă de exploatare a pământului, liberalizarea parţială a comerţulexterior cu produseagricole, subvenţionarea agriculturii prin diferite mecanisme

au avut o influenţă majoră în manifestarea rentei funciare. Pornind de la aceste considerente, în baza cercetărilor întreprinse în cadruAcademiei Agricole şi Silvice, Institutul de Economie Agrară şi Institutul dCercetări Pedologice şi Agrochimice Bucureşti au definit metodologimecanismul de stabilire a ratei diferenţiale I şi II, în condiţiile concrete alagriculturii din România, acţiune ce comportă următoarele operaţii:

stabilirea sortimentului de culturi; valoarea notei de bonitare naturală şi potenţială pe agroecosisteme

(fiind separate pe întregul spaţiu agricol românesc un număr de 23 unităţ

teritoriale naturale sau antropogene, cu un anumit grad de omogenitate, care au primit denumirea de agroecosisteme, D. Teaci şi colab., 1999); stabilirea valorii unui punct de bonitare în kg produs/punct şi deci a

stabilirii producţiei medii/ha; cheltuieli totale de producţie; valoarea venitului mediu din producţia agricolă într -o perioadă de timp

prestabilită (în cazul de faţă conform referirilor lui C. Ştefan, datele se referă perioada 1990 – 1997 şi se încadrează la un procent de maximum 10%)

Având la bază aceste considerente pentru întregul fond funciar agricol aRomâniei, au fost separat

e un număr de 23 unităţi teritoriale naturale, sauantropogene (D. Teaci, 1999), cu un anumit grad de omogenitate, care au fostdenumiteagroecosisteme.

În funcţie de criteriile folosite la constituirea acestora într -unagroecosistem se asociază una sau mai multe unităţi fizico-geografice, în care segăsesc aceleaşi condiţii cosmico-atmosferice şi telurico-edafice în care plantelecresc şi se dezvoltă la un nivel sustenabil asemănător.

La acestea se adaugă intervenţiile antropice pentru ameliorarea şi folosireaspecifică a terenurilor.

Identificarea celor 23 de agroecosisteme a fost făcută în funcţie defolosinţa dominantă, forma comună de relief, caracterul specific, clima, gradude fragmentare, energia şi densitatea fragmentării reliefului, solurile cu predominanţă, etc.



Determinarea rentei diferenţiale pe cele 23 agroecosisteme, aşa cum aufost ele caracterizate în tabelul 3.2.9 şi apoi sistematizate pe grupe de unităteritoriale, într-un număr de zece asemenea areale, s-a făcut luându-se înconsideraţie următoarele elemente: nota de bonitare potenţată, producţia medi

în raport cu nota de bonitare, cheltuieli de producţie (lei/ha, lei/kg), preţul dvalorificare (lei/kg), valoarea producţiei (lei/ha) venitul net şi media obţinut(lei/ha).

Fig. 6.2.1. Harta agroecosistemelor în România (D. Teaci, 1999)

În această concepţie, determinarea capacităţii de producţie a terenurilo precum şi fundamentarea tehnologiilor de ameliorare a acestora nu se pot realizdecât printr-o bună cunoaştere a învelişului de sol al unui anumit teritoriu luat înconsiderare, cu toate caracteristicile fizice, chimice şi biologice, respectiagroproductive ale factorilor favorizanţi şi restrictivi sau limitativi a productivităţii.

Fundamentarea pedologică a operaţiunilor de evaluare scot în evidenţăfaptul că pământul este extrem de diferenţiat, în teritoriu, datorită variaţieînsuşirilor factorilor şi condiţiilor de mediu.

De asemenea, plantele care cresc într-un anumit teritoriu sunt foartevariate şi fiecare dintre ele solicită anumite condiţii pentru a se dezvolta şi a drecolte acceptabile.

Determinarea ofertei de factori de vegetaţie şi condiţii de mediu de p

fiecare porţiune de teren pentru o anumită plantă sau folosinţă reprezintcapacitatea de a determina corect prin note de bonitare şi clase de favorabilitate (



sau pretabilitate) mai exact, capacitatea de producţie a acelei porţiuni omogende teren.

Pornind de la aceste considerente precum şi de la informaţia pedologicintegrată în Baza de date a sistemelor de monitorizare sol-teren pentru

agricultură, de către ICPA Bucureşi, astfel de calcule pot fi efectuate atât lanivelul celor 23 de agroecosisteme dar şi la nivelul fiecărei unităţiadministrativ teritoriale (UAT) prinagregarea informaţiilor obţinute la nivelulcomunelor ,calculul notelor mediilor ponderate de bonitare pentru fiecare cultura pentru terenurile aparţinind comunelor respective realizîndu-se prin utilizareatehnologiei SIG (Sisteme Informatice Geografice) prin care peste hartateritoriilor ecologic omogene (scara 1 :50.000) este suprapusă harta unitatiloteritorial-administrative (la nivelul SIRSUP-2003 :comune) informaţie ce poatefi folosită pentru fundamentarea tehnico-ştiinţifică a soluţiilor referitoare lafructificarea potenţialului agricol real al României, concomitent curevitalizarea zonelor rurale, alături de implementare Programului de acţiune

pentru zonele vulnerabile la poluare cu nitraţi din surse agricole, ori pentruderularea programelor PNDR şi PNDL la nivelul unităţilor administrativteritori ale din România.



80

5. Câmpia deVest

arabil Câmpierel. plană

Neirigat

113.2 7.2 10.0-11.5

550-650

slabfragmentat

Cernoziomuri

5.8-7.2

60 32 19 8

6. CâmpiaTransilvaniei

arabil pajişti

Câmpieondulată

Eroziunealunecări

345.6 2.3 8.0-9.0

550-600

moderatfragmentat

Cernoziomuri

6.4-7.2

42 30 8 7

8. Pod.Bârlad

arabil pajişti,vii

Podiş Eroziune

584.5 3.9 9.0-10.0

450-550

slabfragmentat

Cernoziomuri

6.4-7.2

35 25 6 4

9. Pod .Sucevei

arabil pajişti

Podiş Excesdeumiditate

117.2 0.8 6.0-8.0

600-700

nefragmentat

Soluricernoziomoide

5.4-6.4

40 45 8 7

10. CâmpiaGăvanu-Burdea

arabil Câmpieînaltă

Solurigreleneirigat

101.7 0.7 10.0-10.5

550-600

nefragmentat

Vertisolur i

5.0-6.0

45 25 7 5.

11. Platf.Cotmeana

arabil Câmpieînaltă

Solurigreleirigat

133.1 0.9 10.0-10.5

550-650

nefragmentat

Vertisolur i

5.8-6.8

62 30 17 1

12. Câmpie cudune denisip

arabil,vii

Câmpiede dune

Irigat 56.5 0.4 10.9-11.5

500-550

văluriteolian

Psamosoluri

5.8-6.4

35 10 7 4.



81

13. PiemontulGetic(Sudul)

arabil, pomi

Piemont Excesdeumiditate

5984.0 3.9 9.5-10.3

600-700

slabmoderatfragmentat

Bruneluvice

5.4-6.4

37 32 6 4

14. PiemontulGetic(Nordul)

arabil pomi

Piemont Eroziune,excesdeumiditate

373.9 2.5 8.0-10.0

700-800

moderatfragmentat

Luvisolurialbice

5.4-6.4

37 38 5 9.

15. Subcarpaţii decurbură+Piemon-tulRâmnic

viiarabil pajişti

Piemontdealuri

Eroziune

158.4 1.0 9.0-10.5

550-650

slab şimoderatfragmentat

Cernoziomuri

5.8-6.4

48 25 5 9.

16. PiemontulVestic

arabil, pajişti

Piemont Excesdeumiditateeroziune

1116.1 7.4 9.0-10.5

600-800

slab şimod.fragmentat

Bruneluvice

5.4-6.0

40 32 6 5



82

Nr.crt.

Zona Folosinţe

dominante

Formade reliefdomina

ntă

Caractere

specif ice

Suprafaţa mii/ha

% Clima Gradul defragmenta

real

reliefului

Soluriledominante

pH Capacitatea de produTm(˚C)

Pm(mm)

Nota de bonitare

Prod.estima pentru pajişt

Arabil Pajişti SU/ha

MUNha

17. Pod.Someşan arabil pajişti Podiş Eroziune 359 2.4 8.0-9.0 650-800 moderatfragmentat

Bruneluvice 5.4-6.0 35 27 5 4

18. Pod.Târnavelor

arabil pajişti

Podiş Eroziunealunecări

640.2 4.2 8.0-10.0

600-800

moderatfragmentat

Bruneluvice

5.4-6.4

38 30 6 4.

19. DealurileSubcarpaticetransilvănene+Depresiunile decontact

arabil pajişti

Dealuri Eroziune

639.8 4.2 7.9-9.0

700-800

moderatfragmentat

Bruneluvice

5.4-6.4

38 35 4.5 3



83

20. Pod.Moldovei+Subcarpaţii Orientali

arabil pajişti

DealuriPodiş

Eroziune

886.5 6.0 6.0-9.9

600-700

moderatfragmentat

Bruneluvice

5.4-6.4

40 31 4.9 3

21 SubcarpaţiiMeridionali

pomi pajişti

Dealuri Eroziunealunecări

343.2 2.3 7.0-9.0

700-800

moderatfragmentat

Bruneluvice

5.4-6.4

33 36 4 8.

22. Depresiunileintramontane

arabil pajişti

Depresiuni

Excesdeumiditate

347.6 2.3 5.0-5.5

600-800

nefragmentat şislabmoderat

Bruneluvicecernoziomoid

5.4-6.8

38 40 5 4

23 Zonă demunte

pajişti Munţi Eroziune

1966.1 13.3 2.0-7.0

800-1400

puternicfragmentat

Bruneacide podzoluri

4.0-5.8

20 25 2 1.

Grupa I agroecosistemele 1,2,4,5 (33, 9 % din arabil) Grupa VI agroecosistemele 13 si 14 (6,9 % din arabil)Grupa II agroecosistemul 2 (9,2 % din arabil) Grupa VII agroecosistemul 15 (0,7 % din arabil)Grupa III agroecosistemele 3 si 4 (9,1 % din arabil) Grupa VIII agroecosistemele 16, 17,18,19, 20, 21, 22Grupa IV agroecosistemele 6,7,8,9,10,11 (19,1 % din arab

(10,3 % din arabil) Grupa IX agroecosistemele 19 si 20 (6,9 % din arabil)Grupa V agroecosistemele 12 si 13 (0,6 % din arabil) Grupa X agroecosistemul 23 (3,3 % din arabil)



84

Fiecare grupă de agroecosisteme are o serie de factori favorizanţi dezvoltărunor structuri agricole profitabile, cât şi factori limitativi a căror acţiune se reflecîn rata profitului.

Renta diferenţiată totală (C. Ştefan, V. Bohoteret, 1999) a fost calculată duprelaţia:

Rdt = vcQ

10090

în care:Q = valoarea producţiei în lei/ha c+v = cheltuieli totale cu producţia

100

90Q = venitul mediu realizat la nivelul agriculturii României în perioada

1990-1997;Q = Pm NBP x P,

în care:PmBNP = producţia medie în raport cu nota de bonitare potenţată (kg/ha) P = preţul de valorificare (lei/kg)

În ceea ce priveşte renta diferenţială I (RD I) aceasta provine din diferenţa dfertilitate a solurilor, ea cuantificând rezultatul nivelelor de producţie mai ridicatecheltuielile mai reduse pe solurile fertile (61-100 puncte de bonitare), în condiţiileîn care preţul de vânzare este determinat de costul de producţie realizat pe terenucu fertilitate mai scăzută (1-60 puncte de bonitare).

În privinţa rentei diferenţiale II (RD II), aceasta reprezintă diferenţa drandament a două sau mai multe investiţii succesive de capital şi muncă careevidenţiază diferenţa de randament a două sau mai multe investiţii succesive dcapital şi muncă pe aceeaşi suprafaţă sau pe suprafeţe de teren diferite şi care poafi cuantificată (C. Ştefan, V. Bohoteret, 1999), după relaţia:

RD II =e

e P BN

a NB Rdt

expmin , în care:

RD II = renta diferenţială II, Rdt = renta diferenţială totală, NB min a = nota de bonitare cea mai mică din agroecosistemul pentr

culturile specifice zonei, NB exp = nota de bonitare a culturilor din exploataţia agricolă investigată P = producţia medie a culturii în exploataţia agricolăe = producţia medie a culturii în agroecosistemOdată obţinută rata diferenţială II (RD II) prin diferenţă poate fi determinat

şi RD I.



85

După aceeaşi autori (C. Ştefan, V. Bohoteret), rata difernţială I şi II, pot fdeterminate după relaţia:

RD I = RD (c+v)i;RD II = RD (c+v)s

RD = 100 svcivc Rdt

, în care:RD = rata rentei,(c+v)i= cheltuieli de producţie iniţiale (c+v)s cheltuielile de producţie suplimetareRD I = renta diferenţială I RD II = renta diferenţială II Valoarea rentei diferenţiale (RD), diferă practic de la o cultură la alta, în

funcţie de cerinţele pe care o anumită cultură le are faţă de condiţiile de mediu precum şi de posibilităţile tehnologice aferente, de aceea în evaluarea terenurilor, pe lângă elementele economice precum producţia şi valoarea acesteia, venitul neetc., un rol hotărâtor îl au notele de bonitare, solul de care dispune o exploataţagricolă putând fi apreciat, în măsura în care poate fi sau nu raţional folosit (SHartia, 1990) după următoarea relaţie:

Pn = Ng

PngNc ,

în carePn = profitul net al exploataţiei Png = profitul net general din cadrul unui sistem administrativ sau ecozona

(agroecosistem, microzonă, etc.) Nc = nota de bonitare a teritoriului (exploataţiei)pentru care se facecalculaţia

Ng = nota de bonitare pentru arabilFaţă de cele prezentate rezultă că evaluarea terenurilor în condiţiile une

economii de piaţă reprezintă unul din indicatorii siguri ai ofertei din domeniulresurselor funciare, iar cunoaşterea acestora de către fiecare deţinător se poate faîn urma investigaţiilor din teren şi laborator, notele de bonitare rezultate di prelucrarea datelor obţinute conform MESP- ICPA Bucureşti, 1987 constituindsingura metodă de aprecierea calitativă, valorică şi legală a acestora.

Evaluarea calitativă a solurilor şi terenurilor este deci o componentă esenţiaa fondului funciar agricol, fără de care nu se poate stabili valoarea de piaţă resurselor de soluri şi terenuri folosite în agricultură. Ca urmare a unei îndelungatradiţii, în prezent, în România, această evaluare se face în principal prin bonitarrespectiv în raport cu capacitatea de producţie de biomasă vegetală pentru diferifolosinţe şi culturi. Această abordare, deşi uşor de aplicat, este totuşi departe de asuficientă, deoarece are în vedere doar una (chiar dacă este cea mai important



86

dintre numeroasele funcţii ale solului în cadrul ecosistemelor naturale şi alserviciilor pe care acesta le poate aduce societăţii umane.

Astfel, evaluarea numai prin bonitare prezintă o serioasă subestimare valorii reale a solului, prin neglijarea rolului acestuia în ceea ce priveşte mediambiant, biodiversitatea şi reglarea fluxurilor de energie şi materie pe suprafaterestră. Orientarea actuală în cadrul Uniunii Europene (de a pune accentul pe rolsolului în protecţia mediului ambiant – fără a neglija însă şi valoarea fitoproductivăa acestuia) oglindeşte o creştere a valorii economico-sociale şi ambientale aresurselor de sol, redată în sintagma „solul este piatra de boltă a mediului” (soil: tkeystone of the environment), formulată de Prof. Nortcliff, secretarul general IUSS, la Congresul Eurosoil de la Freiburg (2004).

Această situaţie impune regândirea concepţiei actuale folosită în evaluarecalitativă a terenurilor agricole, în sensul completării metodologiei existente cindicatori noi, care să răspundă mai bine cerinţelor actuale ale societăţii în ceea c

priveşte utilizarea şi conservarea resurselor de sol şi protecţia mediuluînconjurător, fapt pentru care I. Munteanu şi M. Dumitru ( ICPA Bucureşti, 2005au în vedere două moduri de abordare:

Completarea cu indicatori de mediu a metodologiei de bonitare actuală şiintroducerea de indicatori - criterii - specifici pentru evaluarea terenurilor agricolemarginale sau neproductive.

Indicatorii de mediu care se consideră necesari a fi introduşi sunt următorii:- Capacitatea de reţinere şi transmitere a apei (grupa hidrologică de sol);- Nivelul de încărcare şi capacitatea de reţinere şi eliberare a metalelor grele; - Capacitatea de reciclare a deşeurilor, reziduurilor petroliere, erbicidelor

fungicidelor şi insecticidelor; - Capacitatea de reţinere şi/sau transmitere a amoniului, nitraţilor şi alto

elemente nutritive;- Capacitatea de stocare (sechestrare) a carbonului organic, de contribuţie l

reducerea efectului de seră; - Emisia de compuşi organici volatili (VOC).

b) Indicatori pentru evaluarea terenurilor marginale sau neproductive(conform

principiului că nu există teren fără valoare)

b1 – Terenuri cu exces de umiditate (ex: mlaştini, smârcuri):- Nivelul biodiversităţii; - Producerea de oxigen;- Producerea de compuşi organici volatili (VOC); - Capacitatea de epurare;- Funcţia hidrologică şi microclimatică în raport cu terenurile vecine; - Valoarea cinegetică;



87

- Stocarea de carbon organic;- Valoarea ambientală-turistică.

b2 – Terenuri cu pante mari (coaste neerodate sau erodate):- Capacitatea de suport pentru viaţa sălbatică şi biodiversitate; - Valoarea cinegetică; - Efectul hidrologic asupra terenurilor vecine;- Capacitatea de stocare a carbonului organic;- Valorificarea pastorală; - Valorificarea ca resurse de materiale de construcţie (piatră, nisip, pietriş); - Pretabilitatea la amenajarea de situri de stocarea deşeurilor.

b3 – Terenuri cu salsodisoluri- Valoare ca teren de agrement pentru diferite activităţi turistice (ex. călărit); - Nivelul biodiversităţii (valoare biologică); - Valoare pentru creşterea în regim liber şi recreere a unor animale domestic

(ex. gâşte, raţe, porci); - Pretabilitate la amenajare de situri pentru depozitarea deşeurilor; - Capacitate de stocare a carbonului organic.

b4 – Terenuri cu stâncărie - Capacitate de suport pentru viaţa sălbatică; - Nivelul biodiversităţii; - Valoare cinegetică; - Valoare ca surse de materii prime (piatră, nisip); - Valoare pentru amenajarea de situri privind depozitarea deşeurilor de diferit

tipuri;- Valoarea turistică şi de agrement; - Amenajarea de capacităţi turistice.

Evident, toţi indicatorii enumeraţi mai sus necesită a fi graduaţi (scalaţi) ptrepte

în funcţie de folosinţa/destinaţia avută în vedere. Lipsa indicatorilor de mediu din actuala metodologie de evaluare calitativă

solurilor şi terenurilor -mai ales a celor aşa zis neproductive sau marginale pentru producţia agricolă conduce la subestimarea valorii acestora şi preluării la preţuri dnimic de către diferite organizaţii sau persoane fizice interesate de alte utilizădecât agricultura.

3.3. Evaluarea calitativă şi valorică a terenurilor, preţul pământului

Evaluarea terenurilor în general şi a celor agricole în special, ca partecomponentă a avuţiei naţionale, reprezintă unul din indicatorii siguri de cunoaştea potenţialului edafic al oricărui spaţiu geografic, o necesitate fără de care nu vo



88

putea fi concepute programe, strategii de dezvoltare sau integrare în structuragricole naţionale sau globale.

Bonitarea, ca parte componentă în evaluarea resurselor de sol, reprezintacea latură calitativă dar şi cantitativă prin care un teren, o exploataţie agricolă sateritoriu administrativ, etc. pot fi diferenţiate de alte suprafeţe, cu aceeaşi destinaţ prin punctajul acordat (de la 0 la 100) sau a clasei de calitate în număr de 10 (dzece în zece puncte) conform metodologiei de bonitare (ICPA Bucureşti).

Evaluarea terenurilor agricole se efectuează iniţial la nivel de unitate dteritoriu (UT) sau teritoriu ecologic omogen (TEO) urmând apoi a se calcula valormedii ale notelor de bonitare respective la nivel de parcelă cadastrală, folosinţ proprietate, teritoriu administrativ.

Aceste elemente stau la baza determinării profitului, a rentelor diferenţialearendelor şi a preţului pământului care va fi diferit în funcţie de fertilitatea naturaşi economică a terenurilor, valoarea terenurilor în general, şi a celor agricole

special, putând fi evaluate practic după mai multe considerente.Cel mai important, în acest sens, estevaloarea de randament, întrucâtaceasta se stabileşte având la bază clasele de bonitare. Urmează în ordine:valoareaimpozabilă, care ia în calcul atât valoarea de randament (aceasta fiind şi punctul d plecare), cât şi venitul net, urmată devaloarea de circulaţie, unde preţul pământului se apreciază după profitul realizabil.

Evaluarea agro-economică a oricărui teren porneşte, în primul rând, de lacunoaşterea parametrilor de caracterizare a condiţiilor de creştere şi rodire plantelor, dar şi de cunoaşterea unor parametri din amonte şi care necesită prelucrare ulterioară a informaţiei.

Solul deschide lista acestor parametri, notele şi clasele de bonitareconstituind exprimarea sintetică a tuturor însuşirilor pe care le are. Având în vedecaracteristicile specifice solului, preţul pământului este unul special, care sedetermină într -un mod aparte, în funcţie de:

prof itul agricol (adică acea parte din profit care reprezintă renta sauarenda proprietarului de pământ);

dobânda reală la capitalul de împrumut. Arendaeste un indicator al rentei funciare şi funcţionează în România printr-

o serie de reglementări, respectiv:legea 16/1996 (Legea Arendei), Ordinul MAA26/1994, precum şi a unor norme metodologice de calcul (183/1993). Mărimea profitului agricol este diferită, în funcţie de fertilitatea solulu(tabelul 3.2.5, 3.2.6., 3.2.7., 3.2.8.), bonitarea naturală a spaţiului agricol dinRomânia stabilind 10 clase de favorabilitate.

La determinarea profitului, a rentei (arendei), literatura de specialitaterecomandă a fi utilizate preţurile medii de vânzare a produselor agricole pe diferi pieţe şi să fie evaluate rezultatele pe mai mulţi ani (3-5 ani).



89

Dacă se consideră la nivelul anului de referinţă 2010, un venit net de1.990.000 lei/ha (tabelul 3.2.5., 3.2.6., 3.2.7., 3.2.8.) la un nivel mediu de fertilitaterespectiv 70 puncte de bonitare (la grâu, porumb, floarea-soar elui şi soia), iardobânda curentă la capitolul de împrumut în medie de 10%, atunci suma de bancare reprezintă preţul pământului ar fi de 4340 lei/ha, rezultat fiind din relaţia:

Renta/Dobândă x 100=434/10 x 100 = 4340 lei.

Prin urmare preţul pământului creşte odată cu sporirea profitului la hectar şscăderea ratei dobânzii şi scade odată cu scăderea profitului şi creşterea dobânzii.

Pentru determinarea valorii pământului în conformitate cu cele prezentate pentru întocmirea Raportului de evaluare vortrebui parcurse următoarele etape pregătitoare referitoare la caracterizarea generală şi la evaluarea propriu-zisă.

Datele generale vor cuprinde elemente referitoare la: localizarea bunului: judeţ, comună, tarla, parcelă; identificarea locului: referinţe din cadastru sau carte funciară; identificarea proprietarului: nume, prenume, adresă; scopul lucrării; vocaţia bunului: teren agricol sau construibil; descrierea bunului: forma, suprafaţa (referinţe la hărţi); situaţia juridică şi situaţia sa actuală de utilizare: liber, închiriat; caracterizarea condiţiilor fizico-naturale: relieful, geologia, litologia;

materialelor de suprafaţă, hidrologia şi hidrografia, clima, vegetaţia, modificăriantropice, procesele pedogenetice;

bonitarea terenului şi încadrarea suprafeţelor în clase de calitate(fertilitate).Evaluarea propriu-zisă va cuprinde următoarele elemente pregătitoare,

referitoare la: stabilirea structurii de culturi în funcţie de favorabilitatea zonei cercetat

sau tradiţia acesteia în cultivarea anumitor plante (cereale, plante tehnice, etc.); stabilirea tehnologiilor culturale curente adecvate zonei pentru obţinere

de producţii medii; stabilirea tehnologiilor culturale curente adecvate zonei pentru obţinere

de producţii medii; stabilirea producţiilor la hectar (număr de puncte de bonitare x kg/punct) cunoaşterea preţurilor de piaţă (actuale şi evaluarea lor în perspectivă

necesare la determinarea valorii producţiei şi a cheltuielilor); cuantificarea profitului net (Pn) anual, în medie, pe o structură de culturi

specifice pe zone (microzone) pedoclimatice; stabilirea coeficientului de capitalizare a profitului net (Pn).



90

Producţiile medii la hectar vor fi stabilite în funcţie de nota de bonitarenaturală obţinută (conform metodologiei) pentru o anumită suprafaţă, care va corectată în funcţie de forma şi dispersia parcelei, distanţele până la baza drecepţie sau piaţă, reţeaua de drumuri şi calitatea acestora, etc. Notarea punctului bonitare va fi făcută în funcţie de nivelul tehnologic practicat ,i datele furnizate de parcelele de referinţă amplasate în zone pedoclimatice specifice.

Tehnologiile de producţie (fişele tehnologice a culturilor) vor fi stabilite, încondiţii normale, potrivit posibilităţilor de mecanizare şi chimizare accesibile etapa actuală sau în viitorul imediat.

Preţul produselor va fi apreciat la nivelul celor practicate în zona în care saflă situat terenul.

Pentru mijloacele de producţie (sămânţă, îngrăşăminte, pesticide, erbicidealte materiale), a serviciilor de mecanizare, precum şi a celor de transport, vor filuate în considerare preţurile practicate în zonă la înfiinţarea culturilor. În cheltuie

vor fi incluse şi cheltuielile cu forţa de muncă. Nu vor fi incluse la cheltuieli cu producţia dobânzile la credite precum şcheltuielile accidentale, ele neavând legătură cu preţul pământului, fiind doar nişcheltuieli conjuncturale ce vor fi suportate din profit.

Devizul de cheltuieli se va face întotdeauna pe fiecare cultură separat şi îfuncţie de clasa de calitate.

Evaluarea terenurilor în ţara noastră este făcută de evaluatori atestaţiconform legii (Legea 18/1991, Legea 1/2000, Legea 169/2002, HG 362/2002) dcătre Ministerul Agriculturii, Alimentaţiei şi Pădurilor care folosesc, până lelaborarea unei metodologii unitare de către Asociaţia Evaluatorilor Funciari dinRomânia diferite metode de determinare a valorii pământului, în funcţie dcategoria de folosinţă şi situaţia cadastrală a acestuia.

În alte condiţii evaluarea se face potrivit unor reglementări specifice:Pentru terenurile situate în intravilanul localităţilorMetoda comparaţiei prin

bonitare Buletin documentar expertiza tehnică 46/martie 1998. Pentru terenurile forestiere, metodologia pentru calculul preţului terenulu

Ordinul 938/1998, MO nr. 498/23.XII.1998.Pentru terenurile amenajate pentru piscicultură, HG 672/1992. În cazul terenurilor agricole situate în extravilanul localităţilor sunt folosit

următoarele metode: 3.3.1. Metoda de determinare a valorii pământului pe bază de profit ,

respectiv:Vt = (Vp – Cp) x N,

în care:Vt = valoarea terenului, în extravilan (lei/ha)



91

Vp = valoarea producţiei(producţia principală + producţia şi sporurile d producţie din randamentul tehnologic)

N = numărul de ani care poate oscila între 25-30 (în situaţia de faţă 25 de ani,conform anexei nr. 1 din Legea 18/1991).

Pentru stabilirea valorii pământului prin această metodă suprafaţa solicitaturmează a fi încadrată într -o structură de asolament (porumb 50%, grâu 30%, soia10%, floarea soarelui 10%), în funcţie de favorabilitatea solului, respectiv nota de bonitareşi specificul zonei.

În funcţie de elementele referitoare la structura asolamentului şi elementelcuprinse în fişa tehnologică a culturilor a fost stabilită valoarea profitului lunitatea de suprafaţă, la care după ce se aplică rata de capitalizare pentru 25 de a(conform anexei 1 la Legea 18/1991) rezultă valoarea de circulaţie pe unitate d suprafaţă.

3.3.2. Metoda de determinare a valorii pământului pe baza normelor de venitagricol impozabil(O.U. 8/2001, privind modificarea Legii 34/1994), în care cazformula de calcul utilizată este următoarea:

Vt = Vai x 2 S,în careVt = valoarea terenuluiVai = venitul agricol impozabil (OUG 8/2001 pentru modificarea legii

34/1994 impozitul pe venitul agricol)

3.3.3. Metoda determinării valorii pământului în funcţie de valoarea de patrimoniu(HG 764/1991) modificată prin HG 59/1994

Conform actelor normative menţionate, valoarea de patrimoniu se calculeazaconform formulei:

Vt = Vp x K,în care:Vt = valoarea terenului,Vp = valoarea de patrimoniu conform HG 59/1994 (care este de 330 lei/ha

pentru clasa I, 264 lei/ha pentru clasa a II-a, 187 lei/ha pentru clasa a III-a, 11lei/ha pentru clasa a IV-a şi de 77 lei/ha pentru clasa a V-a)

K = 2,7973 lei/dolar (20.10.2006) /0,1667 lei/dolar =16,68 x 0,7 =11,68 lei3.3.4. Metoda determinării valorii pământului în vederea acordării

despăgubirilor către foştii proprietari (HG 1546/2004) Conform actelor normative menţionate pentru clasa a III-a de calitate ,respectiv

50 puncte de bonitare valoarea de circulaţie a terenului este de 1803,0 lei/haconform formulei de clacul:



92

Vt = Vp x R x Dobândă = 154,1 x 17% x100/10 =1803,0 lei/ha,în care:Vt = valoarea terenului, R = renta funciară, Vp = valoarea producţiei, D = rata dobânzii,

6.3.5. Metoda comparaţiei şi a stabilirii valorii medii

Prin această metodă stabilim valoarea de circulaţie a terenurilor ca mediaritmetică a valorilor obţinute prin metodele anterioare (sau după caz prin altmetode).

În cazul terenurilor situate sub construcţii în extravilanul sau intravilanuextins al localităţilor pot fi utilizate criteriile de aplicare a HG 834/1991 cu privirela terenurile obţinute de către societăţile comerciale cu capital de stat.

În prevederile acestei hotărâri nu intră terenurile aparţinând domeniulu

public şi nici terenurile evaluate pe baza prevederilor HG nr. 591/1994.Revenind la HG 834/1991, art. 18 arată că respectivele terenuri vor fevaluate după următoarele criterii:

Vt = Vb x (1+N),în care:Vt = valoarea terenuluiVb = valoarea de bază a terenului determinând în baza preţului de 5 lei / m

corectat cuun număr de 99 de ani ai perioadei de concesionare, ajungându-se la495 lei / mp

1+N = coeficientul de corecţie a valorii de bază a terenului în care N reflectsuma notelor acordate pe baza unor criterii iar nivelul va fi mai mic sau cel mult 9

Aceste criterii sunt conform art. 18 din HG 834/1991, următoarele: a) Categoria localităţii: Nota acordată:

- sat 0,1- sat reşedinţă de comună 0,2- oraş 0,4- municipiu 0,6- municipiu reşedinţă de judeţ 1,0

- municipiul Bucureşti 1,5 b) Amplasarea terenului:

- teren în afara localităţii 0,0- teren în zona periferică a localităţii 0,5- teren în zona mediană a localităţii 0,8- teren în zona centrală a localităţii 1,0



93

c) Funcţiile economice şi caracteristicile sociale ale localităţii: - localităţi cu activitate preponderent agricolă 0,5- localităţi cu funcţie economică limitată în industrie şi prestări servicii

0,8

- localităţi cu funcţii economice complexe (industriale, prestări servicii, agricultură)

1,0

d) Poziţia terenului faţă de accesul la reţele de transport- transport rutier 0,2- transport feroviar 0,3- transport fluvial 0,5- transport maritim 0,5- transport aerian 0,5

e) Echiparea tehnico-edilitară a zonei în care se află terenul:

- reţele de apă-canal 0,5- reţele de energie electrică 0,5- reţele de energie termică 0,5- reţele de gaze naturale 0,5- reţele telefonice 0,5- reţele de transport urban 0,5

f) Caracteristicile geotehnice ale terenului:- terenuri normale 1,0- terenuri dificile de fundare care necesită îmbunătăţiri: compactări, perne de pământ sau balast;

-0,2

- terenuri care necesită desecări şi măsuri contrainundaţiilor

-0,4

- terenuri situate în zone instabile – alunecări versanţi,alunecări de talazuri, ruperi de maluri

-0,7

g) Restricţiile de folosire a terenului conform planului urbanistic general şregulamentele aferente:- funcţiune incompatibilă cu planul urbanistic -1,5- funcţiune compatibilă cu planul urbanistic cu restricţii -1,0- funcţiune compatibilă cu planul urbanistic 0,5

h) Terenuri poluate cu rezidii- gazoase -0,3- solide -0,5- lichide -0,7

*Se încadrează staţiunile şi zonele cu potenţial balnear climateric şi turistic.



94

Pentru cazurile de scoatere din circuitul agricol preţul pământului semultiplică cu o serie de coeficienţi (conform actelor normative în vigoare), în acestcaz preţul pământului putând să crească de mai multe ori.

În cazul reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenuriloragricole şicelor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991şiale Legii nr. 169/1997,cu modificările şi completările ulterioare, stabilireacuantumului despăgubirilor pentru persoanele îndreptăţite se face în conformitacu Hoărârea nr.1546/2004 pentru aprobarea ,, Normelor metodologice privindmodul de stabilire a valorii terenurilor arabile şi a celor forestiere, sursele financiare şi modalităţile de plată către foştii proprietari,,

Evaluarea terenurilor agricole are la bază următoarele elemente (Anexa 1,Art.2):

a) categoria de folosinţă a terenului la data preluării; b) clasa de calitate se stabileşte după nota de bonitare pentru condiţii naturale,

cazul în care folosinţa este agricolă, iar în cazul în care folosinţa terenului esteneagricolă, se stabileşte ca medie aritmetică a claselor de calitate a terenurilolimitrofe;

c) renta funciară ce corespunde pământului, ca mijloc de producţie, de 17%; d) rata normală a dobânzii pe piaţa bancară, apreciată ca fiind de 10%;e) preţul mediu al grâului de 4.500 lei/kg, conform cotaţiei la bursa din Chicago-

septembrie 2003.Valoarea terenurilor forestiere se diferenţiază în raport cu următoarele criteri

(Anexa 2, Art.3):a) clasa de producţie a arboretului situat pe terenul forestier -se utilizează clasele

de producţie relative, corespunzătoare sistemului românesc din biometria forestier b) specia forestieră majoritară, existentă în compoziţia arboretului evaluat-

speciile existente în fondul forestier din România se includ în 8 grupe: 1. răşinoase,2. fag, 3. stejar pedunculat şi gorun, 4. alte quercinee şi diverse specii de esentare, 5. diverse specii de esenţă moale, 6. salcâm, 7. sălcii şi plopi indigeni, 8. ploeuramericani;

c) vârsta medie a arboretului -din considerente de ordin practic, diferenţierea seface pe clase de vârstă de:

1. 20 de ani pentru grupele de specii gospodărite în regimul codrului- răşinoase,fag, stejar şi gorun, alte quercinee şi diverse specii tari, diverse specii moi. Clasa Ide vârstă 1-20 de ani; clasa a II-a de vârstă 21-40 de ani; clasa a III-a de vârstă 41-60 de ani; clasa a IV-a de vârstă 61-80 de ani; clasa a V-a de vârstă 81-100 de ani;clasa a VI-a de vârstă > 100 de ani;

2. 5 ani pentru grupele de specii gospodărite în regimul crângului sau al codruluiconvenţional- salcâm, sălcii şi plopi indigeni, plopi euramericani. Clasa I de vârstă1-5 ani; clasa a II-a de vârstă 6-10 ani; clasa a III-a de vârstă 11-15 ani; clasa a IV-a



95

de vârstă 16-20 de ani; clasa a V-a de vârstă 21-25 de ani; clasa a VI-a de vârstă >25 de ani.

Modul în care se încadrează terenul forestier pentru care se acordădespăgubiri în criteriile de diferenţiere prevăzute la art. 3 se stabileşte, dupidentificarea amplasamentului terenului respectiv, în funcţie de informaţiile dindescrierea parcelară existentă în amenajamentul silvic, actualizate pe bazlucrărilor efectuate în perioada trecută de la intrarea în vigoare a acestuia (Anex2, Art.4 ).

În situaţia în care pe terenul forestier nu există vegetaţie forestieră, valoaredespăgubirii (V(TF)) se stabileşte cu ajutorul relaţiei (Anexa 2, Art.5 ) :

V(TF) = S ● V(UTF), (1) unde:

S - suprafaţa terenului lipsit de vegetaţie forestieră pentru care se stabileşt

valoarea de despăgubire (ha); V(UTF) -valoarea unitară pentru terenul forestier lipsit de vegetaţie forestieră(lei/ha); valorile unitare sunt prezentate în tabelul nr. 1 şi au fost calculate priintermediul relaţiei:

CTE ● PML ● RPF V(UTF) = ------------------, (2)

R(AD)unde:C(TE) - creşterea medie a arboretului total până la vârsta exploatabilităţii

(mc/an/ha), adoptată în mod convenţional pentru specia molid, calculată diferenţi pe clase de producţie;

P(ML) - preţul mediu al unui mc de lemn, stabilit ca medie a preţurilor de pornire la licitaţie pentru parchetele scoase la licitaţiile organizate de Regi Naţională a Pădurilor- Romsilva şi adjudecate de agenţii economici.

Valoarea utilizată în metodologie este de 426.131 lei/mc şi a fost calculată pentru perioada 1 septembrie 2002-31 august 2003;

R(PF) -rata medie a profitului, corespunzătoare terenului pe care este instalatvegetaţie forestieră, ca mijloc de producţie; pentru uniformizar e s-a utilizat aceeaşi

valoare cu cea utilizată în evaluarea terenurilor agricole, respectiv 17%; R(AD) -rata medie anuală a dobânzii pe piaţa bancară, respectiv 10%. Încadrarea terenului în clasa de producţie se face utilizându-se media claselor

de producţie ale arboretelor din unităţile amenajistice limitrofe acestuia. În situaţia în care, prin excepţie, nu se poate stabili amplasamentul terenulu

forestier solicitat, în calculul despăgubirilor se vor utiliza indicatorii medii specificiai unităţii de producţie în a cărei rază se solicită terenul.



97

În contextul actual al economiei româneşti considerăm că aceste elemente pot constitui criteriile de bază în stabilirea valorii de circulaţie a terenurilor, cmenţiunea că operaţiunea respectivă nu trebuie să se limiteze la caracterizareterenurilor pe cele cinci clase, ci pe intervalul cuprins între 0 şi 100 puncte de bonitare, putând fi evitate, astfel, unele concepţii mai vechi sau mai noi despvariabilitatea condiţiilor naturale ale României şi despre capacitatea variată d producţie a pământului, luându-se de multe ori măsuri sau recomandându-se soluţiiuniforme sub aspect economic sau tehnologic pentru pământuri cu totul diferitSpre exemplu, în cazul încadrării terenurilor în cele cinci clase, în cadrul fiecăredintre acestea există o diferenţă de 19 puncte. Dacă este să socotim la un punct de bonitare doar 40 kg de grâu sau 52 kg la porumb, la un hectar, diferenţa de punct(de la 41 la 60 puncte) se traduce în 760 kg grâu sau 988 kg porumb, adică diferenţă de 364,8 lei, respectiv 454,5 lei )în medie 469,7 lei) în minus pentruterenul cu 41 puncte şi un plus pentru cel de 60 puncte, ambele terenuri încadrând-

se în clasa a III-a de calitate, conform normelor metodologice de aplicare a Legi16/1994 (Legea Arendei).De asemenea, dacă exagerările cu producţia agricolă a ultimilor ani înainte

de 1989 a implicat şi cercetarea pedologică prin ridicarea ştachetei mai cu seamă cazul potenţărilor fără discernământ, astăzi utilizarea a doar 40 kg/punct la grâu, 4kg/punct la orz, 52 kg/punct la porumb, 16 kg/punct la floarea soarelui, etc. par înconcordanţă cu producţiile obţinute în ultimii 5-10 ani, mult sub nivelul posibilităţilor reale din teritoriu, acestea (kg/punct) situându-se la nivelul anilor1945 – 1950.

Din cele prezentate rezultă clar faptul că documentaţia referitoare la calitateaterenului, folosit într-un anumit fel, impune determinarea cu precizie a însuşirilorsolului şi a celorlalţi factori de vegetaţie, relief, climă, hidrologie, care determincapacitatea de producţie agricolă sau silvică, cât şi vocaţia terenului de a fi folosit pentru diverse utilităţi, impune efectuarea de studii pedologice de teren şi analide laborator, pe baza cărora să fie întocmite hărţile de sol, mai exact dreprezentare a teritoriilor ecologice omogene (TEO), pe baza cărora să sestabilească notele de bonitare şi de caracterizare tehnologică pentru fiecare porţiude teritoriu definită sub acest aspect.

Privit sub aspectul strict al capacităţii de producţie şi al venitului net pe carîl poate aduce un hectar de teren agricol, preţul acestuia poate fi calculat conform procedurilor economice cunoscute în raport cu dobânda la capital (practicată îcazul unor perioade de stabilitate relativă a economiei unui stat) apreciată la 5-10%.Orice încercare de a stabili astăzi preţul unui hectar de teren agricol este riscandin cauza instabilităţii elementelor economice şi mai ales a celor financiar -bancare, pe fondul unei inflaţii fluctuante.



98

Aplicând însă un procedeu de comparare a preţului grâului din 1994, cânstatul asigura un preţminim garantat de 220 lei/kg, cu cel al terenului, am puteaspune că un hectar de fertilitate foarte bună (100 puncte) ar costa 6000 kg de grârespectiv:

100 puncte x 60 kg/punct = 6000 kg/ha6000 kg x 220 lei/kg = 1.320.000 lei/ha (valoarea producţiei)1.320.000 – 935.000 lei/ha (cheltuieli) = 385.000 lei (profit)385.000 x 25 de ani = 9.625.000 lei9.625.000 x 11,68 (k) = 112420000 (ROL) :10000 =11242(RON) (ha)k = raport leu/dolar şi rata de capitalizare NOTĂ: * Aprecierile (calculele) referitoare lacosturile presupuse de activităţile din

agricultură (costuri de producţie, tranzacţii în materie de proprietate funciară, etcsunt strict evaluate la realităţile anului 2013, ele trebuind reactualizate în funcţie

evoluţia social-economică a României în viitor.Astfel în literatura internaţională de specialitate în evaluarea terenurilor estutilizat frecvent conceptul de cea mai bună utilizare a terenului care reprezintă uelement de referinţă in analizele de evaluare.Importanta acestui concept esterecunoscută şi de menţionarea lui în standardul românesc de evaluare (standardeANEVAR -SEV 4.06 paragraful 6.8 şi subparagrafele 6.8.1 si 6.8.2), precum şi instandardele intemationale NSC şi europene EVS. Definiţia dată de InstitutuAmerican de Evaluare, care a fost reluată şi in standardele intemationale NSC,europene EVS şi cele naţionale de evaluare SEV arată căcea mai bună utilizare aterenuluieste cea mai profitabila varianta dintr-o continuă utilizare şi pentru care proprietatea este adaptată şi dorită .

În estimarea celei mai bune utilizări a terenului sunt avute in vedere şexistenta următoarelor conditii: utilizarea estef izic posibilă (in ceea ce priveştemărimea terenului, forma, localizarea şi topografia lui), utilizarea estepermisi bilălegal , utilizarea este fezabilă financiar (adică caracteristicile cererii şi ofertei pe piaţa indica un potential ridicat pentru utilizarea profitabilă a terenului), utilizarestemaxim productiva (ceea ce înseamnă că va aduce cel mai mare venit).

Există mai multe variante de determinare a celei mai bune utilizari aterenului, şi anume:

cea mai bună utilizare a terenului liberîn variantele deutilizare curentă şi utilizare previzionată.În analiză se au în vedere estimarea separată a terenului şicompararea acestuia cu terenuri libere similare din punctul de vedere alcaracteristicilor fizice, economice (preţuri de achiziţie, taxe, costuri cu îmbunătăţetc.), precum şi al considerentelor legale referitoare la tipul de proprietate şi aimpactului de mediu etc.



102

Documentele de referinţă şi documentele proprii de înregistrare aobservaţiilor sunt stabilite în funcţie de obiectivele de inspectat stabilite : titluri de proprietate, certificate de moştenitor, contracte de vânzare- cumpărare, contractede arendă , contracte de concesiune etc.

Dacă facem referire doar la construcţii, atunci se vor aduna toate datele cu privire la acestea, plecând în mod special de la cartea tehnică, iar în lipsa acestede la proiectul de execuţie, expertize tehnice sau orice alt document care pune înevidenţă construcţia ce face obiectul studiului.

De fapt,această operaţiune poate fi denumită infomarea prealabilă, avînd învedere următoarele aspecte :

1. Fiecare imobil din România ar trebui sa fie inregistrat în evidenţelecadastrale din punct de vedere tehnic, economic şi juridic. Instituţia care ar trebusă deţină o astfel de bază de date este Agenţia Naţională de Cadastru şi PublicitatImobiliară, prin structurile ei din teritoriu. Acest lucru nu este realizat, din păcate,

decât sporadic, existând la nivelul unor municipii sau entităţi administrative- bazede date de tip GIS, care sunt în diferite faze de elaborare şi câteodată oferă doa parţial numai anumite situaţii.

2. În cazul în care nu există aceste informaţii este extrem de important caacestea să poată fi culese. La culegerea datelor , se va proceda la o analiză cât macompletă a tuturor datelor ce pot fi luate în calcul, dar şi în acest caz se impunsitematizarea lor pe cele trei componente, după cum urmează:

- Tehnice: Informaţiile tehnice constau în procurarea planurilor de situaţiede orice fel, de amplasamnet şi delimitarea a bunurilor imobile, de încadrare îzonă, extrase din planurile urbanistice, schiţe etc. Aceste documente pot fi obţinude la proprietari, instituţii deţinătoare de arhive, administraţii publice etc.

- Economice:Aici pot fi încadrate datele care se regăsc în expertize sauevaluări mai vechi, date înscrise în statistici, în documentele de vânzare-cumpărare sau orice alt document care poate defini din punct de vedere economicimobilul.

- Juridice: din acest punct de vedere analiza constă în modul de deţinerea proprietăţii, respectiv actul de proprietate, starea lor, vicii de formă etc.

Toate datele obţinute vorfi înregistrate în formulare astfel concepute încât

datele tehnice ce influenţează fundamentarea valorii să poată fi uşor citite. Fişcentralizatoare a datelor va fi analizată în cadrul fazei următoare de execţie privind inspecţia la faţa locului.

În activitatea de pregătire o importanţă deosebită trebuie acordată culegerii preluării şi sistematizării materialului documentar referitor la zona ce urmează a studiată.



103

În acest sens trebuie studiate toate materialele care se referă la zona studiatcât şi la zonele învecinate, inclusiv datele analitice, precum şi materialelereferitoare la condiţiile naturale ale zonei ce urmează să fie studiată (geologialitologia materialelor de suprafaţă, relieful, hidrografia şi hidrologia, vegetaţiaclima etc.).

Pe baza prelucrării şi sistematizării materialelor documentare se întocmeşto sinteză şi se stabilesc corelaţii, elemente care urmează a fi verificate şcompletate în teren de către evaluator.

4.1.2. Faza de terenDin cele prezentate, mai sus, rezultă că în procesul de studiu şi cercetare a

imobilelor în teren deosebim o serie de momente, care toate conduc la culegerea dmaterial documentar, necesar pentru a stabili cât mai precis componentele tehniceşi economice utiliyate în stabilirea valori de circulaţie.

Culegerea datelor de acest tipse face de la: proprietar, administraţie publicăsau orice altă sursă care poate furniza elemente care pot defini situaţia obiectivuluanalizat.

În cazul în care analizăm separat terenurile şi separat construcţiile, pot fiîntâlnite următorle situaţii :

Terenurile au fost sau pot fi dobândite sau deţinute în proprietate de persoane fizice sau juridice în urma aplicării prevederilor legale sau dobândirdreptului de proprietate, după cum urmează:

- Legea nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare; - Legea nr. 1/2000, cu modificările şi completările ulterioare;- Prin acte juridice între vii şi pentru cauză de moarte; - Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridică a terenurilor, art. 12 si 13

privind schimburile de terenuri ;- Legea nr. 247/2005;- Prin asocierea liber-consimţită a proprietarilor individuali.Se mai pot întâlni situaţii prin care terenurile sunt deţinute în proprietate

comună ( deţinute în devălmăşie), în proprietate comună( pe cote- părţi , adică înindiviziune), în arendă sau concesionate.

Construcţiile, de asemenea, pot fi dobândite prin moştenire, vânzare-

cumpărare, edificare, hotărâri judecătoreşti, retrocedări etc. , sau pot fi închiriatconcesionate sauîn folosinţă.

4.1.2.1. Inspecţia la faţa locului Programul de inspecţie este stabilit prin convocarea beneficiarului (persoan

fizice, juridice, asociaţii de proprietari, arendaşi etc.) la faţa locului, unde se vor



104

comparate datele culese la birou şicompletate cu cele noi identificate în urmainspecţiei.

Analiza imobilului se efectuează prin compararea datelor culese în faza d pregătire cu situaţia de la faţa locului (planul de situaţie, documente care atest proprietatea şi alte elemente care pot fi verificate şi preluate ca informaţii pentrîntocmirea raportului sintetic de evaluare).

Pentru construcţii se vor efectua poze, măsurători pentru completareareleveelor, analiza modificărilor intervenite în timp, se va menţiona starea acestorşi orice alt indiciu ce poate conduce la definirea valorii construcţiei.

Verificarea din punct de vedere tehnic are la bază:- planurile de situaţie, planurile de amplasament şi delimitare a bunulu

imobil sau planul de amenajarea teritoriului din zonă, pentru verificareaamplasamentului, respectiv corelaţia dintre înscrisuri şi realitatea din teren;

- pentru terenuri se va verifica dacă există studiul pedologic al terenului, ia

categoria de folosinţă înscrisă este cea din teren; -sistemul de delimitare(borne,ţăruşi, nemarcat, gard etc.), pe baza căruia seface analiza.

În cazul existenţei unor planuri în coordonate sau existenţa inventarului dcoordonate, se poate face apel la tehnologia modernă tip GPS etc., care poate sasigure o identificare exepeditivă a amplasamentului.

O analiză detaliată a imobilelor nu se limitează doar la cunoaşterea acestorca elemente de sine stătătore ea urmărind să stabilească şi condiţiile fizico-geografice în care acestea sunt localizate , căutând, în acelaşi timp şi alte aspectece vor fi luate în considerare, precum :

Aşezarea geografică . La acest punct se vor face referiri la localizarea terenului studiat şi situare

acestuia în cadrul judeţului, aşezarea faţă de reşedinţa acestuia sau faţă de altlocalităţi mai importante şi la căile de comunicaţie (şosele, drumuri judeţene, căferate) care înlesnesc accesul în zonă. De asemenea, se vor evidenţia veciniteritoriului comunal, în ordinea punctelor cardinale, precum şi distanţele medii fade localităţi şi centrele de producţie.

Condiţiile de amplasare şi resursele naturale .

Amplasamentul imobilului va fi analizat ţinând cont de modul lui deamplasare, având în vedere: Limite naturale: cursuri de ape, fire de văi, versanţi, păduri în masive. Limite construite: reţeaua drumurilor, căile ferate, canalele, folosinţele

agricole perene (plantaţii viticole şi pomicole), perdelele de protecţie, limitelsectoarelor de udare.



105

Limite convenţionale:hotarele dintre teritoriile cadastrale, hotarele dintreexploataţiile agricole şi societăţile agricole pe acţiuni.

Locul unde se află amplasat imobilul.Intravilan, intravilan extins sauextravilan.

În cazul în care imobilul este situat în zone afectate de inundaţii, se vaurmării dacă acesta respectă următoarele condiţii:

- Este situat în cadrul intravilanului şi dacă limita acestuia a fost stabilită înfuncţie de condiţiile hidrologice şi hidrogeologice locale;

- Dacă imobilul nu se află în zonele inundabile cu interdicţie temporară deconstruire;

- Dacă imobilul nu se află în cadrul zonelor frecvent inundabile cuinterdicţie definitivă de construire;

- Dacă construcţia respectă condiţiile elementare de realizare şi deconformare în raport cu gradul de inundabilitate (sisteme constructive şi fundaţ

specifice);- Dacă există infrastructura tehnico-edilitară în zona inundabilă; - Dacă construcţia nu este unitate poluantă în zona inundabilă;În zonele afectate de alunecări de teren se va urmări:- Modul de zonificare a terenurilor a fost făcut în funcţie de condiţiile

geotehnice şi hidrogeologice stabilite prin studii de fundamentare de specialitate;- Dacă se respectă instituirea interdicţiei temporare de construire în zone în

care s-au produs alunecări de teren;- Dacă imobilul are instituită interdicţia definitivă de construire; - Dacă s-au respectat condiţiile elementare de amplasare şi conformare a

construcţiilor şi amenajărilor în funcţie de potenţialul de producere a alunecărilode teren;

- Starea reţelelor tehnico-edilitare amplasate în zone cu potenţial mare de producere a alunecărilor de teren;

- Dacă s-a făcut informarea populaţiei asupra riscului producerii alunecărilorde teren.

Pentru zonele afectate de cutremure de pământ se va urmări: - Dacă la realizarea construcţiilor s-au respectat condiţiile geotehnice ale

terenului;

- Dacă au fost respectate prevederile privind modul de utilizare aterenurilor din intravilan (construcţii, spaţii plantate amenajate), suprafeţe destinaamenajărilor spaţiilor verzi, locuri de joacă pentru copii, parca je necesare locuirii,dăcă pot servi ca loc de refugiu în caz de seism;

- Dacă s-au respectat condiţiile de amplasare şi conformare a construcţiilorîn raport cu gradul de seismicitate (POT), distanţe între clădiri, regim de înălţim



106

sistem tehnic constructiv privind structura de rezistenţă a clădirii, sisteme defundare;

- Dacă s-au respectat prevederile cu privire la proiectarea şi construireaantiseismică, ce se regăsesc în cadrul prevederilor actelor normative în vigoare 100/92 şi Ordonanţa Guvernului nr. 20/1994 privind măsuri pentru reducereriscului seismic al construcţiilor existente, republicată;

- Starea infrastructurii tehnico-edilitare depreciate din punct de vedere fizicşi moral.

Un alt aspect care influenţează valoarea terenurilor agricole este modul cumeste organizat terenul arabil în asolamente, în corelare cu notele de bonitare,respectiv clasele de calitate ale terenurilor şi factorii limitativi ai producţieagricole.

După amplasarea şi delimitarea masivelor de asolamente şi a reţelei principale de drumuri, în cadrul masivelor de arabil se organizează masivele d

asolamente.În cazul terenurilor care fac parte din exploataţii agricole esenţa acesto analize constă în menţionarea succintă a câtorva aspecte cu privire la masivele deasolamente, respectiv dacă au fost respectate procedurile de stabilire aasolamentelor, dacă departajarea terenurilor a fost făcută pe masive în funcţie dforma principală de relief , caz în care por fi întâlnite următoarele situaţii:

- masive ale terenurilor din lunci;- masive ale terenurilor de pe terase şi platouri; - masive ale terenurilor de pe versanţi. Asolamentele vor fi astfel concepute încăt acestea să poată asigura o

distribuire raţională a culturilor pe teritoriu în strânsă corelare cu factorii limitativiai producţiei agricole vegetale, respectiv în funcţie de pretabilitatea terenurilo pentru anumite categorii de folosinţă sau faforabilitatea acestora pentru anumitculturi, respectiv în funcţie de clasele de calitate ale solurilor stabilite în bazanotelor de bonitare.

În conformitate cu Ordinul MADR 278/2011 şi cu Metodologia de Elaborara Studiilor Pedologice (ICPA Bucureşti 1987) prin termenii menţionaţi , mai suse înţelege :

Calitatea terenurilor (terenului) – repr ezintă totalitatea însuşirilor şi particularităţile esenţiale, definite din punct de vedere: topografic, geologicgeomorfologic, pedologic, agrochimic etc., prin care o anumită porţiune de terende la suprafaţa Terrei, se deosebeşte de celelalte.

Capacitatea de producţie a terenurilor (sau potenţialul de producţie alacestuia), cuprinde, deci, atât fertilitatea solului (care este determinată de o seamde însuşiri precum: reacţia, starea de aprovizionare cu elemente nutritiveconţinutul în săruri etc.), cât şi modul de manifestare faţă de plante a celorlalţ



107

factori şi condiţii de mediu (climă, relief, hidrologie etc.) având ca efec productivitatea diferenţiată a diferitelor sisteme de agricultură . Din acest punct dvedere, terenurile agricole pot fi grupate pe baza notelor de bonitare în clase decalitate.

Relieful (panta şi expoziţia, forma majoră sau minoră etc.) reprezintă situaţiamorfologică a locului în care plantele rodesc şi în esenţă al vieţii terestre, fiind undintre ,,divizorii’’ de teritoriu foarte stabil atât în definirea formelor majore oriminore de relief, cât şi în ceea ce priveşte rezistenţa acestora la procesele dmodificare naturală sau antropică.

Bonitarea terenurilor agricole reprezintă o operaţiune complexă decunoaştere aprofundată a condiţiilor de creştere, dezvoltare şi rodire a plantelor de determinare a gradului de favorabilitate (pretabilitate) a acestora pentru anumitculturi (sau categorii de folosinţă), prin intermediul unui sistem de indici tehnici şinote de bonitare.

Desasemenea la delimitarea masivelor de asolamente un rol deosebit seacordă limitelor obligat determinate de elemente naturale, construite sauconvenţionale.

Tot în aceste situaţii, se vor avea în vedere dacă reţeaua de drumuri agricolse integrează reţelei generale de drumuri din zonă, care asigură circulaţia şitransporturile din toate domeniile activităţii sociale şi economice.

Rolul principal al reţelei de drumuri agricole constă în asigurarea accesulula toate obiectivele şi terenurile agricole, pentru efectuarea transporturilor demateriale şi produse, deplasarea utilajelor agricole şi a tractoarelor, pentruexecutarea lucrărilor de orice natură în tehnologiile pe culturi.

Reţeaua de drumuri agricole în cadrul teritoriilor administrative trebuie sţină seama de normativele tehnice în vigoare, care să asigure accesul direct atractoarelor, maşinilor agricole şi al mijloacelor de transport la fiecare tarla, solsau parcelă, prevenirea şi combaterea eroziunii sau a alunecărilor de terenasigurarea exploatării şi a întreţinerii sistemelor de irigaţii şi desecări pentrufolosirea agregatelor şi echipamentelor de udare , scurtarea distanţelor de transpo pentru reducerea cheltuielilor aferente, operativitate în transportul personaluluactiv la executarea lucrărilor tehnologice, transportul materialelor şi al producţievegetale obţinute.

La analiza drumurilor agricole se va avea în vedere existenţa în teritoriu aurmătoarelor categori de drumuri : Drumuri de exploatare agricolă (D.e.) care tre buiesc să asigure legatura

dintre masivele de terenuri agricole, deplasarea spre centrele de producţie şunităţile prestatoare de servicii şi accesul în reţeaua drumurilor comunale ş judeţene. Potrivit Legii nr. 43/1975 pentru stabilirea normelor privind proiectarea,



108

construirea şi modernizarea drumurilor, cu modificările ulterioare, drumurile dexploatare agricolă se clasifica în 3 categorii:

- categoria I -drumuri care au ca funcţionalitate legătura dintre masivele deterenuri cu suprafeţe de peste 10.000 ha sau pentru un trafic de peste 50.000 toneanual;

- categoria a II-a -drumuri care asigură legătura dintre masivele de terenuriagricole cu suprafeţe de peste 1.000 ha sau pentru un trafic mai mare de 5.000 tonanual;

- categoria a III-a -drumuri pentru masive de terenuri agricole cu suprafeţesub 1.000 ha sau pentru un trafic mai mic de 5.000 tone anual.

Drumuri tehnologice agricole (D.e.t.) careasigură procesul de producţieagricolă în cadrul fiecărei categorii de folosinţă (arabil, păşuni, plantaţii viticole pomicole), în centre sau în complexele agrozootehnice şi industriale, precum şi î perimetrele sistemelor de îmbunătăţiri funciare pentru exploatarea şi întreţinere

acestora, care pot fi caracterizate prin următoarele elemente tehnice de sintezreferitoare la acestea:Categoriadrumurilor

Latimea (m)Partea de expl.

agr.car.Acostament Totala

I 5.50 0.750 7.00II 4.00 0.500 5.00III 2.75 0.375 3.50

Reţeaua de drumuri trebuie să asigure legături bune cu toate tarlalele ş parcelele de lucru, să fie practicabilă în tot cursul anului şi să deservească suprafaţă cât mai mare.

În funcţie de zona pe care o deservesc şi de volumul transporturilor,drumurile pot fi:

- principale -cu lăţimea de 5-6 m;- secundare -cu lăţimea de 3-4 m;- poteci cu lăţimea de 2 m.

Zonelor de întoarcere, umbrire şi influenţă, sunt amplaseaza lacapetele tarlalei, servind la întoarcerea utilajelor, având lăţimi care variază între 3-8 m, în funcţie de mijloacele de lucru folosite.Zonele de umbrire şi influenţă se amplasează în imediata apropiere a plantaţiilor de protecţie sau a masivelor de pădure pentru a feri primele rânduri, îspecial de vie, de influenţa negativă a umbrei, având lăţimea variabilă de 3-8 m, înfuncţie de speciile componente din perdelele de protecţie şi de orientarea terenulu

Făcând referire la analiza terenului destinat păşunilor trebuieşte menţionafaptul în cazul acestei analize se urmăreşte:



109

Dacă sunt respectate dimensiunile minime pentru exploatarea păşunilornaturale sau cultivate şi a culturilor furajere, care sunt de minim 25 ha.

Dacă organizarea terenului păşunilor a avut ca scop asigurarea unui păşunaraţional şi o folosire completă a fondului funciar prin:

- repartizarea păşunilor pe specii şi categorii (vârstă, productivitate) de animale(bovine, oi şi capre) cu respectarea actelor normative în vigoare referitoarela încărcătura de animale eeprimată în unităţi vită mare (UVM) la unitate dsuprafaţă (ha) ;

- dimensionarea şi amplasarea tarlalelor (parcelelor) de păşunat – se fac înscopul coordonării păşunatului, astfel încât acesta să respecte calendarul de păşunşi dacă forma parcelelor este compactă, pe cât posibil rectangulară, reprezentată îspecial de dreptunghi.

4.1.2.2 Influenţa lucrărilor de îmbunătăţiri funciare (combaterea

eroziunii , a excesului şi a deficitului de umiditate) şi ale altor amenajăriasupra valorii terenurilor

Cunoaşterea importanţei lucrărilor de îmbunătăţiri funciare determină înmod fundamental valoarea terenurilor.

Astfel, amenajările terenurilor prin lucrări de îmbunătăţiri funciare ridicvaloarea patrimonială a respectivelor terenuri în primul rând prin valoarea de piaţa proprietăţiilor construite, la care trebuie avut în vedere creşterea randamentuluacestora datorită producţiilor agricole care devin sigure, independent de evoluţiclimatică , creşterea lor valorică fiind estimată de 1,5 ori la terenurile amenajate clucrări de desecare-drenaj şi de 2-3 ori la terenuri amenajate cu lucrări de irigaţii.

Aceste lucrări se execută pe terenurile cu exces sau deficit de umiditatecare sunt în general şi slab productive, iar după amenajare ele devin productive valoarea lor schimbîndu-se foarte mult. Pe aceste terenuri influenţa precipitaţiilorsau a secetei devine mai mică.

Infrastructura din extravilan cuprinde toate amenajările de îmbunătăţirfunciare: îndiguiri, regularizări de râuri, amenajări de desecare – drenaj, irigaţii,combaterea eroziunii solului, amenajări piscicole şi stuficole, drumuri de exploatare, construcţii şi ferme agrozootehnice, alte construcţii cu folosinţ

agricole, silvice, depozite de deşeuri etc. Amenajările de îmbunătăţiri funciare aîn componenţă staţii de pompare şi evacuări gravitaţionale, reţele de canale, reţelde drenaj, reţele de conducte, stăvilare, poduri şi podeţe, subtraversări, sifoaneapeducte etc.

- Lucrările de îmbunătăţiri funciare (sau hidroameliorative) sunt elementede dezvoltare rurală cu o istorie consacrată, datorită importanţei pentru economi



110

naţională, prin contribuţia la asigurarea hranei populaţiei şi protecţia mediuluînconjurǎtor.

În principiu la analizarea acestor lucrări se va avea în vedere dacă terenurilesunt amenajate pentru :

- asigurarea protecţiei terenurilor de orice fel şi a oricărorcategorii deconstrucţii faţă de inundaţii, alunecări de teren şi eroziuni, precum şi protecţielacurilor de acumulare împotriva colmatării şi regulărizarea cursurilor de apă;

- asigurareaunui nivel corespunzător de umiditate a solului, care să permităsau să stimuleze creşterea plantelor, incluzând plantaţiile viticole şi pomicoleculturile agricole şi silvice;

- asigurarea ameliorării solurilor acide, sărăturate şi nisipoase, precum ş protecţia împotriva poluării.

Amenajarile de îmbunătăţiri funciare ca lucrări hidrotehnice complexe şagropedoameliorative se realizează în scopul prevenirii şi înlăturării acţiun

factorilor de risc, ceea ce se va avea în vedere la inspecţie dacă se vor încadra înzone cu: secetă, exces de apă, eroziunea solului şi inundaţii, precum şi poluare. Acestea contribuie la valorificarea capacităţii de producţie a terenurilor şi

plantelor, precum şi la introducerea în circuitul economic a terenurilorneproductive, aspecte care nu pot fi neglijate.

Amenajările de îmbunătăţiri funciare cuprind următoarele categorii delucrări:

- îndiguiri şi regularizări ale cursurilor de apă de interes local prin care seasigură, în principal, protecţia terenurilor şi a oricăror categorii de construcţîmpotriva inundaţiilor, surse locale de apă şi emisari pentru scurgerea apelor;

- amenajări de irigaţii şi orezării prin care se asigură aprovizionareacontrolată a solului şi a plantelor cu cantităţile de apă necesare dezvoltăriculturilor şi creşterii producţiei agricole. Aceste amenajări cuprind lucrări dcaptare, pompare, transport, distribuţie şi evacuare a apei şi, după caz, lucrări dnivelare a terenului;

- amenajări de desecare şi drenaj, care au drept scop prevenirea şiînlăturarea excesului de umiditate de la suprafaţa terenului şi din sol, în vedereasigurării condiţiilor favorabile de utilizare a terenurilor. Aceste amenajări cuprinlucrări de colectare, de transport şi de evacuare în emisar a apei în exces;

- lucrări de combatere a eroziunii solului şi de ameliorare a terenurilorafectate de alunecări, prin care se previn, se diminuează sau se opresc procesele ddegradare a terenurilor. Aceste amenajări cuprind lucrări pentru protecţia soluluregularizarea scurgerii apei pe versanţi, stingerea formaţiunilor torenţialestabilizarea nisipurilor mişcătoare;

- lucrări de redarea în circuitul agricol a unor terenuri degradate;



112

4.1.3 Faza de bir ou Faza de birou constă în prelucrarea, interpretarea tuturor informaţiilor ş

datelor, elaborarea raportului de evaluare.Pentru prelucrarea şi interpretarea unitară a tuturor elementelor culese în

primele etape, vor fi avute în vedrere prevederile Standardelor Internaţionale dEvaluare -Editia a şaptea 2005 , care la ar t. 3.3 din Codul evaluatorului acesa estedefinit ca fiind„... o persoană care are pregătirea profesională necesară,capacitatea şi experienţa de a efectua o evaluare .... cunoaşte, înţelege şi poate pune în aplicare în mod corect acele metode şi tehnici recunoscute care suntnecesare pentru efectuarea unei evaluări credibile”

De aici rezultă că evaluatorul este obligat să cunoască în întregime prevederile Standardelor Internaţionale de Evaluare, şi nu numai, să la aplice îîntregime, şi nu să se rezume doar la texte care îl favorizează într -o situaţie punctuală, să respecte legislaţia naţională din domeniu în vigoare, raţiune care

trebuieşe abordată de către evaluator în: definirea problemei; planificarea activităţilor necesare rezolvării problemei; culegerea, ordonarea, analiza, interpretarea datelor/informaţiilor şi

transformarea acestora în estimarea rezonabilă a valorii. Astfel pentru eliminarea oricărei ambiguităţi în evaluarea proprietăţilo

agricole este necesară definirea exactă a problemei şi clarificarea dreptului de proprietate, utilizarea evaluării, definirea valorii solicitate, data şi sfera evaluării alte condiţii limitative, activităţile necesare rezolvării problemei trebuie să fi

planificate împreună cu beneficiarul evaluării, mai ales data inspecţiei proprietăţagricole unde trebuie să fie prezenţi toţi cei implicaţi în activitatea de evaluare.

Pentru a putea rezolva cu succes aceste aspecte, în etapa de analiză preliminară, culegerea şi selectarea informaţiilor, evaluatorul trebuie să culeagurmătoarele informaţii:

date generale; date specifice; analiza cererii şi ofertei competitive.

Datele generale conţin informaţii referitoare la forţele sociale,economice, legislative şi ale mediului, care afectează valoare proprietăţii agricolele fiind necesare evaluatorului pentru că :

asigură o bază în care se încadrează specificul proprietăţii agricoleevaluate;

constituie informaţii din care se pot extrage tendinţele ce influenţeazăvaloarea terenului şi a corelării cu valoarea construcţiilor;



113

reprezintă o bază pentru aprecierea celei mai bune utilizări, explicarearezultatelor şi estimarea valorii finale a proprietăţii agricole.

În acest sens datele generale vor cuprinde următoarele elemente referitoarla:

localizarea bunului: judeţ, comună, tarla, parcelă; identificarea locului: referinţe din cadastru sau carte funciară; identificarea proprietarului: nume, prenume, adresă; scopul lucrării; vocaţia bunului: teren agricol sau construibil; descrierea bunului: forma, suprafaţa (referinţe la hărţi); situaţia juridică şi situaţia sa actuală de utilizare: liber, închiriat; caracterizarea condiţiilor fizico-naturale: relieful, geologia, litologia;

materialelor de suprafaţă, hidrologia şi hidrografia, clima, vegetaţia, modificăril antropice, procesele pedogenetice;

Datele specificeoferă informaţii despre proprietatea agricolă evaluată şidespre proprietăţi agricole comparabile, vândute sau închiriate, precum şi altcaracteristici relevante ele pieţei proprietăţilor agricole locale privind descriereaterenului şi a construcţiilor, care ajută evaluatorul să selecteze date comparabillegate de vânzări, închirieri sau alte caracteristici ale pieţei locale, precum şi celreferitoare la:

bonitarea terenului şi încadrarea suprafeţelor în clase de calitate(fertilitate);

stabilirea structurii de culturi în funcţie de favorabilitatea zonei cercetatesau tradiţia acesteia în cultivarea anumitor plante (cereale, plante tehnice, etc.);

stabilirea tehnologiilor culturale curente adecvate zonei pentru obţinereade producţii medii;

stabilirea tehnologiilor culturale curente adecvate zonei pentru obţinereade producţii medii;

stabilirea producţiilor la hectar (număr de puncte de bonitare x kg/punct) cunoaşterea preţurilor de piaţă (actuale şi evaluarea lor în perspectivă

necesare la determinarea valorii producţiei şi a cheltuielilor); cuantificarea profitului net (Pn) anual, în medie, pe o structură de cultur

specifice pe zone (microzone) pedoclimatice; stabilirea coeficientului de capitalizare a profitului net (Pn).

Analiza cererii şi ofertei competitive ajută pe evaluator să extragă preţurilede vânzare specifice, condiţiile de închiriere/arendare, veniturile şi cheltuielileindicele de recuperare a investiţiei, costurile de construcţie, durata de viaţeconomică estimată a construcţiilor şi gradul de depreciere ale acestora. Acest



114

date sunt folosite în calculele ce pot da o indicaţie referitoare la valoarea proprietăţii agricole analizate.

Datele referitoare la oferta competitivă şi la cerere sunt informaţii necesar pentru a înţelege poziţia competitivă a proprietăţii agricole pe o piaţă viitoare.

Datele referitoare laofertă cuprind componentele proprietăţii agricolecompetitive (atât existente, cât şi propuse), gradul de ocupare/exploatar e sau puterea de absorbţie a pieţei,iar cele referitoare la cerere, includ: populaţiaveniturile, ocuparea forţei de muncă şi rezultatele sondajelor privind utilizator potenţiali. Gradul de ocupare/exploatare şi preţurile oferite indică punctele tari sau punctele slabe ale cererii.

Din analiza acestor date se poate estima cererea viitoare pentru utilizarea prezentă sau de perspectivă a proprietăţii agricole, cât şi analiza celeimai buneutilizări.

Cea mai bună utilizare se va considera atât pentru teren, în ipoteza că ar f

liber, cât şi pentru proprietatea agricolă existentă (teren şi construcţiile de pe eliar concluziile trebuiesc să fie coerente. Pentru a fi luată în consideraţie, cea ma bună utilizare trebuie să îndeplinească patru condiţii: să fie legal permisă, fizi posibilă, financiar fezabilă şi maxim profitabilă. Cea mai bună utilizare a terenulşi a construcţiilor se alege din mai multe alternative.

După parcurgerea acestor etape referitoare la caracterizarea generală şi laevaluarea propriu-zisă,în conformitate cu actele normative în vigoare ,evaluatorulva întocmi Raportul de evaluare.

Raportul de evaluare cuprinde conc1uziile la care ajung evaluatorii/experţîn urma procesului de evaluare.

Acestea sunt comunicate beneficiarilor sub forma unui raport de evaluare,care trebuie să-l conducă pe cititor de la definiţia problematicii evaluării, la oanumită concluzie.

Raportul de evaluare reprezintă, totodată, un document care înregistreazăinstrucţiunile pentru o anumită misiune de evaluare, baza de evaluare şi scopuevaluării precum şi rezultatele analizei care au condus la opinia privind valoarea.

Standardele internaţionale de evaluare tratează problema raportului deevaluare în mod detaliat şi încearcă să reglementeze la modul principial majoritateaelementelor care trebuiesc să le conţină un raport de evaluare, precizând expres cacesta nu trebuie să aibă un format specific.Dimensiunea, tipul şi conţinutul rapoartelor de evaluare sunt dictate deutilizarea propusă şi de scopul evaluării, de natura şi complexitatea problemei dsoluţionat precum şi de nevoia de informaţii a utilizatorului (sau utilizatorilorcăruia (carora) le sunt destinate.



115

Raportul de evaluare trebuie să explice procesele analitice care au fost parcurse în cursul evaluării şi să prezinte principalele informaţii care au fostfolosite în analiză.

Raportul de evaluare va trebui să facă o descriere clară şi precisă a ariei deaplicabilitate a misiunii, a scopului şi destinaţiei acesteia, prezentând orice ipotez scenarii sau condiţii limitative care afectează în mod direct evaluările şi, acolunde este cazul, să arate efectul lor asupra valorii.

Este esenţial ca evaluatorii sa elaboreze şi să comunice analizele, opiniile şconcluziile lor către utilizatorii serviciilor prestate de ei, prin rapoarte corecte carevor dezvălui orice informaţii ce ar putea afecta obiectivitatea.

Raportul de evaluare trebuie să furnizeze suficiente informaţii pentru adescrie activitatea desfăşurată, concluziile obţinute şi contextul în care s-auformat, acesta fiindun document scris care asigură evaluatorului oportunitatea de afundamenta şi explica opiniile şi concluziile şi de a demonstra soliditatea valor

estimate.Forma,conţinutul şi dimensiunile raportului de evaluarediferă în funcţie de cerinţele solicitantului, de cerinţele legale, de tipul proprietăţii şi a valorii ceurmează a fi determinată, de naturaşi complexitatea misiunii de evaluare, cel mai bun raport de evaluare fiind acela care dă posibilitatea beneficiarului să înţeleag problema şi datele faptice şi să urmărească logica evaluatorului până la concluzfinală.

Analiza rezultatelor este acea parte din procesul de evaluare în careevaluatorul analizează concluziile alternative şi selectează în final o valoare, etapîn care evaluatorul se bazează pe experienţa, expertiza şi logica sa profesională pentru a explica şi rezolva diferenţele între rezultatele obţinute prin aplicarea unometode de evaluare diferite, fundamentând concluzia pe adecvarea, precizia şicantitatea tuturor faptelor şi evidenţelor colectate în procesul de evaluare.

Estimarea valorii terenului se face prin aplicarea mai multor metode deevaluare, însă se recomandă aplicarea metodei comparaţiei cu vânzările anterioarca fiind cea mai de încredere. Astfel, vânzările unor terenuri libere, similare cu ceaevaluată se vor analiza, compara şi referi la terenul evaluat.

În cazul în care nu sunt suficiente date pentru comparare sau dacă corecţiilse dovedesc a fi prea mari, evaluatorul poate utiliza alte metode de evaluare a

terenuluiPentru a determina o astfel de valoarea evaluatorul trebuie să prezinte cadrude reglementare şi orice deviere cerută faţă de aceste Standarde, pentru acorespunde cu legislaţia existentă, naţională sau locală, cu reglementările (inclusinormele contabile) sau cu uzanţele în vigoare.



116

4.2 Tipuri de valoare, Raportul de evaluare

Existenţa diferitelor tipuri de valoare nu trebuie să-i deruteze pe evaluatorisau pe utilizatorii rapoartelor de evaluare. Valoarea de piaţă, care este tipul devaloare cel mai des solicitat, este diferită de toate celelalte tipuri de valoareFiecare tip de valoare are un cadru conceptual propriu şi o modalitate specifică daplicare, care trebuie înţelese în mod adecvat.

Evaluator ul asigură credibilitatea evaluărilor prin raportarea corectă, princlarificări şi comentarii adecvate, precum şi prin asigurarea că tipul de valoarmenţionat în raportul de evaluare corespunde scopului propus şi destinaţieevaluării.

Standardul 2 din Standardele Internaţionale de Evaluare, Tipuri de valoarediferite de valoarea de piaţă (Revizuit în 2007) ţinând cont de Principiile deEvaluare General Acceptate, la art. 7.4 precizează „ Evaluatorul trebuie să prezinte

cadrul de reglementare şi orice deviere cerută de la aceste standarde pentru a seconforma cu legislaţia locală, reglementările (inclusiv normele de contabilitate) sau cu uzanţa (IVS 3, 7.3)”.

Tipurile de valoare (Baza de evaluare) reprezintă o prezentare a principiilofundamentale de cuantificare a valorii, la o dată specificată, StandardeleInternaţionale de Evaluare definind următoarele tipuri de valori:

Valoarea de utilizare. Valoarea pe care o anumită proprietate o are pentru outilizare specifică şi pentru un anumit utilizator şi de aceea nu este în relaţie c piaţa. Acest tip de valoare se referă strict la valoarea cu care o anumită proprietacontribuie în întreprinderea din care face parte, fără a avea în vederecea mai bunăutilizare a proprietăţii sau suma de bani ce poate fi obţinută în urma vânzării saleDefiniţia dată de contabilitatevalor ii de uti li zare este valoarea actualizată a

fluxurilor viitoare de numerar, ce se aşteaptă să fiegenerate din utilizareacontinuă a unui activ şi din cedarea lui la sfârşitul duratei de viaţă utilă.

Valoare de investiţie sau subiectivă. Este valoarea proprietăţii pentru unanumit investitor sau pentru o categorie de investitori sau pentru obiective(scopuri) de investiţii identificate. Acest concept subiectiv face legătura dintre proprietate anumită şi un anumit investitor, grup de investitori sau entitate care auobiective de investiţii şi/sau criterii identificabile pentru efectuarea investiţiei

Valoarea de investiţie sau valoarea subiectivă a unui activ al proprietăţii poate fimai maresau mai mică decâtvaloarea de piaţă a acelui activ. Conceptulvaloareade investiţie sau valoarea subiectivă nu trebuie confundat cuvaloarea de piaţă aunei investiţii imobiliare. Totuşi,valoarea de piaţă poate să reflecte o plajă deestimări individuale a valorii de investiţie sau valor ii subiective , a unui activ particular.Valoarea de investiţie sau valoarea subiectivă este asociată cuvaloareaspecială .



117

Valoarea de exploatare continuă. Valoarea unei întreprinderi în ansamblulei. Conceptul presupune evaluarea unei întreprinderi care-şi va continua activitateaşi a cărei valoare de exploatare continuă poate fi alocată pe părţile salecomponente, reflectând astfel contribuţia acestora la valoarea totală; dar valoareunei componente, astfel determinată, nu reflectăvaloarea sa de piaţă .

Ca urmare, conceptulvaloare de exploatare continuă poate fi aplicat numai pentru proprietatea care reprezintă o parte a unei întreprinderi sau entităţi.

Valoarea de asigurare. Valoarea proprietăţii dată de unele definiţiiconţinute într -o poliţă sau contract de asigurare.

Valoarea de impozitare, de impunere sau valoarea impozabilă este ovaloare care se bazează pe definiţiile conţinute în legile ce se referă la evaluareaaprecierea şi/sau impozitarea proprietăţii. Deşi unele jurisdicţii pot citavaloarea de

piaţă ca bază de evaluare, metodele prin care se estimează valoarea pot producerezultate diferite devaloarea de piaţă , aşa cum aceasta este definită în IVS 1. Ca

urmare, valoarea de impozitare, de impunere sau impoz abilă nu poate ficonsiderată ca fiind aceeaşi cuvaloarea de piaţă , aşa cum aceasta este definită înIVS 1, dacă nu se indică în mod explicit contrariul.

Valoarea de recuperare. Valoarea unei proprietăţi, cu excepţia terenului,dată mai degrabă de valorile materialelor pe care le conţine decât de continuareutilizării, fără a necesita reparaţii sau adaptări speciale. Poate fi redată în form brută sau netă, în a doua situaţie prin scăderea costurilor de vânzare din valoarea drecuperare brută. În ultimul caz, aceasta poate fi egală cuvaloarea realizabilănetă . În orice situaţie, elementele incluse sau excluse trebuie să fie identificate.

Valoarea de lichidaresauvaloarea de vânzare forţată. Suma care ar puteafi primită, în mod rezonabil, din vânzarea unei proprietăţi, într -o perioadă de timp prea scurtă pentru a fi conformă cu perioada de marketing necesară, specificată îdefiniţiavalorii de piaţă . În unele ţări, valoarea de vânzare forţată , în particular poate implica, de asemenea, un vânzător obligat să vândă şi un cumpărător sanişte cumpărători care cumpără, fiind conştienţi de dezavantajul vânzătorului.

Valoarea specială. Un termen legat de un element extraordinar al valorii, pestevaloarea de piaţă . Valoarea specială poate proveni, de exemplu, ca urmare aasocierii fizice, funcţionale sau economice a proprietăţii cu orice altă proprietatede exemplu cu una învecinată. Este un supliment de valoare care poate fi aplicabunui anumit proprietar sau utilizator, sau unui potenţial cumpărător sau utilizator al proprietăţii, mai degrabă decât pieţei în general; cu alte cuvinte, valoarea specialăeste aplicabilă numai unui cumpărător cu interese speciale.Valoarea din fuziune , adică valoarea suplimentară rezultată din contopirea a două sau mai multe par ticipaţii la proprietate, reprezintă o formă particulară avalorii speciale .Valoarea specială ar putea fi asociată cu elemente alevalori i de exploatarecontinuă şi cu valoarea de investiţie , sau subiectivă . Evaluatorul trebuie să se



118

asigure că şi criteriile utilizate pentru evaluarea unor astfel de proprietăţi sundiferite de cele utilizate pentru estimareavalorii de piaţă , prin prezentarea clară aoricărei ipoteze speciale utilizate.

Valoarea de garantare a creditului ipotecar. Valoarea proprietăţiideterminată de evaluator printr -o estimare prudentă a vandabilităţii viitoare a proprietăţii, prin luarea în considerare a aspectelor mentenabile pe termen lung a proprietăţii, condiţiilor normale şi locale de piaţă, utilizării curente şi utilizăriloalternative adecvate ale proprietăţii. La estimarea valorii de garantare a credituluipotecar nu vor fi luate în considerare elementele speculative. Valoarea degarantare a creditului ipotecar trebuie fundamentată într -o manieră clară şitransparentă.Valoarea de garantare a creditului ipotecar este definită în DirectivaUniunii Europene 89/647/ECC şi aprobată prin Directiva 98/32/EC. Acestdirective sunt corelate cu reglementările bancare şi stabilesc rata minimă asolvabilităţii pentru creditorii implicaţi în credite garantate cu proprietăţi.Valoarea

de garantare a creditului ipotecar este o componentă a tehnicii analizei riscului,cu care poate fi calculată mărimea riscului aferent unei garanţii deţinute de bancă, în conformitate cu aceste directive. Aceasta este o tehnică de estimare riscului pe termen lung şi nu o bază pentru stabilirea valorii la un anumit momenCa urmare, diferă în mod esenţial de alte baze de evaluare din aceste standarde.

Valoarea justă. Suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunăvoie,între două părţi interesate, aflate în cunoştinţă de cauză, într -o tranzacţie în care preţul este determinat în mod obiectiv.

Valoarea sinergiei. Un element suplimentar de valoare care este creat înurma combinării/fuziunii a două sau mai multe proprietăţi, în urma căreia valoare proprietăţii rezultată din combinare este mai mare decât suma valorilo proprietăţilor individuale înainte de combinarea lor.

Valoarea de expropriere de utillitate publică. Un termen legat de unelement extraordinar al valorii, pestevaloarea de piaţă . Valoarea de expr opri erede utlitate publică este rezultanta caracterului de excepţie conferit de ConstituţiaRomâniei şi de Codul civil în vederea cedării prin expropriere a dreptului d proprietate privată drept a cărui protecţie se realizează, de altfel, prin garantarea ocrotirea sa de către lege, în mod egal, indiferent de titular. Exproprierea dimobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauza de utilitate publicădupa o dreapta si preala bila despagubire, prin hotărâre judecatorească.Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauz proprietarului sau altor persoane îndreptătite. La calcularea cuantumuludespăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care svând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială,la data intocmirii raportului de expertiza, precum şi de daunele aduse proprietarul



119

sau, dupa caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de acestia.

Experţii vor defalca despăgubirile cuvenite proprietarului de cele ce secuvin titularilor de alte drepturi reale. In cazul exproprierii parţiale, dacă partea dimobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrărilorce se vor realiza, experţii, ţinând seama de prevederile alineatului precedent, vo putea propune instanţei o eventuală reducere numai a daunelor. Evaluatorul trebusă se asigure că şi criteriile utilizate pentru evaluarea unor astfel de proprietăţi sundiferite de cele utilizate pentru estimareavalorii de piaţă , prin prezentarea clară aoricărei ipoteze speciale utilizate.

Valoarea de patrimoniu.Este valoarea proprietăţii pentru diferite tiupuri deimobile identificate şi reprezintă totalitatea drepturilor şi obligaţiilor cu valoareeconomică ce aparţin unei persoane juridice sau fizice, precum şi bunurileconomice la care se referă, fundaţiile de infrastructură, racordarea clădirilor l

reţeaua de apa, gaze, electricitate etc.Valoarea de patr imoniu a proprietăţii poatefi mai mare sau mai mică decâtvaloarea de piaţă a acelui activ.Conceptulvaloarea de patrimoniu nu trebuie confundat cuvaloarea de

piaţă a unei investiţii imobiliare. De regulăvaloarea de patrimoniu se determinatăadministrativ prin metode bazate pe norme legislative guvernamentale şi sîncadrează în valorile de tip special.

Făcînd referire la proprietăţilor agricole, care se caracterizează prin diferitetipuri de producţie de mărfuri şi metode de exploatare, în evaluarea acestora esterecomandă,de către standardele de evaluare, utilizarea celor trei abordări clasice:

- abordarea prin cost;- abordarea prin comparaţia vânzărilor; - abordarea prin capitalizarea veniturilor.Pentru a realiza aceste abordări evaluatorul trebuie să facă inspecţia

proprietăţii agricole în prezenţa beneficiarului evaluării (clientul), pe care să prezinte în raportul de evaluare şi să evalueze ca funcţionalitate şi depreciereînainte de a lua o decizia de prezentare a valorii finale.

Inspecţia proprietăţilor agricole permite identificarea stărilor fizice şi deamplasament, trăsăturile sociale şi economice ale perioadei în care se exercit procesul de evaluare şi influenţelor asupra evaluării proprietăţii.

La metoda costurilor, inspecţia efectuată permite transferul de informaţii privitoare la costul amenajărilor, construcţiilor etc., deprecierea efectivă a unoelemente structurale sau nestructurale, precum şi a instalaţiilor funcţionale.

La metoda comparaţiei directe, inspecţia proprietăţii permite să se facăaprecierea costurilor elementelor comparabile între proprietatea de evaluat ş proprietăţile comparabile.



120

În cazul metodei de evaluare prin capitalizarea venitului, inspecţia permite să se facă aprecieriasupra cauzelor pentru care chiriile/arenda etc. proprietăţilor comparabile sunt diferite faţă de chiria/arenda etc. proprietăţii devaluat.

Astfel, inspecţia proprietăţilor permite evaluatorului să prezinte corecstadiul fizic al amenajărilor, clădirilor, starea tehnică ale acestora, funcţionalitate pe fluxul de circulaţie sau modul de amplasare a construcţiilor pe teren.

Inspecţia începe prin analiza documentelor referitoare ladreptul de proprietate privată asupra proprietăţii agricole, care conferă titularilor dreptul defolosinţă, posesie şi dispoziţie, atribute ce se exercită perpetuu în condiţiile legii.

Este important să existe o copie a planului proprietăţii agricole, a planuluconstrucţiilor şi amenajărilor, inclusiv anumite detalii de execuţie, care au fostfolosite la construcţia proprietăţii. Pe aceste desene pot fi identificate elementelstructurale ale construcţiilor, instalaţiilor, echipamentelor şi materialele folosite l

realizarea acestora.Este important de a fi stabilită ce vechime are proprietatea agricolă şi când fost pusă în funcţiune.

În ipoteza când nu există planuri, evaluatorul trebuie să execute relevee alclădirilor, amenajărilor etc. Aceste planuri sunt documente importante al inspecţieşi reprezintă piese obligatorii la întocmirea actelor care certifică tranzacţia.

În vederea efectuării inspecţiei, evaluatorul trebuie să aibă următoareleinstrumente: o lanternă, o şurubelniţă, un binoclu, o scară, un aparat de verifica prize electrice, o nivelă, un dreptar de 2,0 m, o ruletă, un carnet, un magnet, cameră de luat vederi sau un aparat de fotografiat şi lista principală pentruinspecţie.

De asemenea evaluatorul trebuieşte să aibă acces în toate componentele proprietăţii agricole (terenuri, lucrări de artă, amenajări, clădiri de orice tip etc.),iar instalaţiile de orice fel trebuiesc să fie pornite şi să funcţioneze, pentru a puteverifica sistemele electro-magnetice.

Aceste abordări trebuiesc să fie aplicate funcţie de specificul proprietăţiloagricole, dar din aceste a bordări trebuie să aplice cel puţin două metode deevaluare înscrise în două abordări diferite.

De asemenea, aceste proprietăţi pot reprezenta diferite combinaţii dintreterenuri, clădiri, echipamente si plantaţii, principiile de Evaluare GeneraAcceptate (GAVP) aplicîndu-se proprietăţilor agricole la fel ca şi în cazulevaluărilor altor forme de proprietate imobiliară.

Valoarea de piaţă trebuie sa fie recunoscută ca bază fundamentală deevaluare (IVS 1).



121

Evaluatorul va obţine valoarea de piaţă pentru(construcţiile ce deservescactivităţile şi proprietăţile agricole), asigurându-se că evaluarea este derivată din piaţă.

Când sunt utilizate alte baze de evaluare, acestea trebuiesc diferenţiate devaloarea de piaţă, ca bază de evaluare.

În estimarea altorvalori, diferite de valoarea de piaţă, aşa cum se solicită pentru raportarea financiară, pentru regimurile de amortizare sau în scopuri dimpozitare, evaluatorul trebuie să se asigure că distincţia este definită şi prezentatclar.

Rămânând la definiţia valorii de piaţă, evaluatorul ar trebui să efectuezeîntotdeauna o analiza a celei mai bune utilizări a proprietăţii pentru a garanta că vfi utilizată în continuare, din punct de vedere agricol, mai ales când se dovedeşte co altă sistematizare a terenului, de exemplu o subdivizare cu ocazia creşteriexpansiunii urbane/suburbane, ar putea fi mai indicată şi pentru a stabili dac

utilizarea agricolă specifică trebuie continuată. Din datele prezentate rezultă căprocesul de evaluare include toate

cercetarile, informaţiile, raţionamentele, analizele şi concluziile necesare pentru ajunge la valoarea estimata iarraportul de evaluare face comoscut aceste procese şi concluziile.

Deşi cerinţele diferă de la o ţară la alta, una dintre cerinţele acestorStandarde Internaţionale de evaluare referitoare la ,, pastrarea documenteloradecvate pentru a demonstra că procesul de evaluare a fost parcurs şi deci,concluziile sunt credibile şi de incredere,, este comună tuturor tipurilor deevaluare,fapt pentru care indiferent de modul de întocmire a unui raport deevaluare, acesta trebuieşte să îndeplinescă următoarele aspecte:

- să prezinte clar şi cu acurateţe concluziile evaluării într -o manierăneechivocă;

- să identifice clientul, destinaţia evaluării şi informaţiile relevante,referitoare la:

data la care valoarea estimată este valabilă ; data raportului şi data inspecţiei;

- să specifice tipul de evaluare, incluzând definiţia acestui tip de valoare;- în cazul în care orice componentă a proprietăţii este evaluată pe baza ma

multor tipuri de valoare, este necesar să se facă o distincţie clară între tipurile dvaloare.

- să identifice şi să prezinte: drepturile de proprietate sau participaţiile care trebuie evaluate;



122

caracteristicile fizice şi legale ale proprietăţii şi clasele de proprietateincluse în evaluare, altele decât categoria principală de proprietate;

- să descrie sfera/extinderea misiunii de evaluare;- să specifice orice ipoteze şi condiţii limitative care condiţionează

concluzia asupra valorii;- să identifice ipotezele speciale, neobişnuite sau extraordinare şi să

prezinte probabilitatea în care aceste condiţii ar putea să apară;- să includă o descriere a informaţiilor şi datelor analizate, a analizelor de

piaţă efectuate, a abordărilor şi procedurilor de evaluare aplicate, ca şraţionamentul care susţine analizele, opiniile şi concluziile din raport;

- să conţină, în mod expres, o clauză care să nu permită publicareaintegrală sau parţială a raportului, sau oricărei referinţe sau valori incluse în raport,sau numelui şi afilierii profesionale a evaluatorului, fără aprobarea scrisă evaluatorului;

- să conţină o declaraţie de conformitate care să certifice că evaluarea afost făcută în concordanţă cu respectarea legislaţei naţionale în vigoare şî cuStandardele Internaţionale de Evaluare, să prezinte o eventuală deviere de lcerinţele specifice ale Standardelor şi să prezinte o explicaţie pentru o astfel dabordare;

- să includă numele, calificarea profesională şi semnătura evaluatorului;- atunci când raportul de evaluare este transmis în variantă electronică

evaluatorul trebuie să ia măsurile necesare pentru a proteja integritateadatelor/textelor din raport şi să se asigure că nu apar erori de transmitere. Softwar-ul trebuie să asigure siguranţa transmisiei;

- trebuie identificate originea, data şi ora transmisiei, precum şi destinaţiadata şi ora recepţionării. Software-ul trebuie să permită confirmarea că există ocorespondenţă între cantitatea de date/texte transmise şi recepţionate,iar raportultrebuie să fie salvat într -o variantă care permite numai citirea de către beneficiari(mai puţin pentru autor);

- evaluatorul trebuie să se asigure că semnătura digitală este protejată şi seaflă sub controlul complet al evaluatorului prin par ole (coduri PIN), elemente de

hardware (carduri de securitate) sau alte mijloace. O semnătură aflată pe un rapoelectronic este considerată autentică şi implică acelaşi nivel de responsabilitate, cşi o semnătură pusă pe un raport scris;

- o copie electronică şi/sau listată a raportului, transmis electronic, trebuie păstrată de evaluator pe perioada cerută prin lege, dar nu mai puţin de cinci an



123

Fişierele cu înregistrarea raportului de evaluare transmis electronic se pot păstra psuport electronic, magnetic sau alte variante;

- modul de prezentare a raportului de evaluare este stabilit de evaluator şde client în funcţie de instrucţiunile şi specificaţiile misiunii de evaluare.

- tipul raportului, conţinutul şi mărimea acestuia sunt în funcţie dedestinatarul raportului, de reglementările existente, de recomandările legale, dtipul proprietăţii şi de natura şi complexitatea problemei de evaluare.

- pentru toate rapoartele de evaluare trebuie reţinute şi îndosariatedocumentele pe baza cărora au fost stabilite rezultatele şi concluziile evaluării,acestea trebuind să fie păstrate pentru o perioadă de cel puţin cinci ani de la datfinalizării misiunii de evaluare.

În funcţie de mărimea şi complexitatea evaluării, vor fi adăugate materialsuplimentar e pentru a susţine informaţiile ce fundamentează raportul, cum sunt:

Planul parcelei;Planurile şi elevaţiile clădirilor; Fotografii ale proprietăţilor la care s-a făcut referire în raport;Diagrame şi grafice; Informaţii istorice despre venituri şi cheltuieli;Specificaţii legate de clădiri;Estimări detaliate ale costurilor de reconstrucţie sau de înlocuire a clădirilo Date despre vânzări şi cotaţii;Date despre analiza de vandabilitate (de exemplu, informaţii despre

tendinţele de evoluţie în domeniul construcţiilor, a gradului de neocupare şnivelurile competitive ale chiriei).



125

16. Cristian A.,Terenuri, juridic, legal, urbanistic, zărări, evaluări,intra şi extravilane, preţuri în bucureşti şi în ţară, Ed. Matrix Rom, Bucureşti,1997,

17. Deak Fr.,Tratat de drept civil- Contracte speciale,Universul Juridic, Bucuresti, 2001.

18. Doandeş V., Racovicean M.,....Ţărău D., .. Radoslav R.,…., GhidulEvaluatorului Funciar din România Vol.III, Editura Marineasa , Timişoara,2009,

19. Dumitru M şi colab,Monitoringul stării de calitate a solurilor dinRomânia,Ed. GNP, Bucureşti, 2000,

20. Filip F. N., Vasu Alexandra,Regimurile ecologice fundamentale aleagroecosistemelor şi unele relaţii de inter şi intracondiţionare reciprocăimpuse agrotehnic cu importanţa lor agroproductivă, Lcr. şt. S.N.R.S.S..,Bucureşti, 26 B, 1989,

21. Filipescu I.P., Dreptul de proprietate si alte drepturi reale, Ed.ACTAMI, Bucuresti,1996,22. Florea N., Untaru Georgeta, Berbecel O., Teaci D., Tudor Ana, Răuţă

C., Canarache A.,Microzonarea pedoclimatică a teritoriului României, AnaleleI.C.P.A. Bucureşti, vol. XLIX, 1989,

23. Florea N., Rîşnoveanu I., Jalbă Marcela, Munteanu I., Popescu E.R.,Gruparea terenurilor în funcţie de cerinţele (managementului) gospodăririiunei ferme agricole, Lcr. şt. S.N.R.S.S. Bucureşti, nr. 23B, 1989,

24. Florea N., Dumitru M,Ştiiţa solului în România secolului al XX-lea, Ed. Cartea pentru toşi, Bucureşti, 2002,

25. Florea N., Bălăceanu V., Munteanu I.,Solul şi îmbunătăţirilefunciare, Ştiinţa solului, Seria a III-a, XXIX, nr.1, Bucureşti, 1995,

26. Florea N., Untaru Georgeta, Vespremeanu Rodica, Motelică D.,Distribuţia cantitativă a solurilor în principalele unităţi de relief din România,Ştiinţa Solului, Seria a III-a, vol. XXXI, nr. 1, 1997,

27. Furdui C., Ignaton E., Construcţii agrozootehnice,Litografia IPTVTTimişoara 1984,

28. Furdui C., Ignaton E., Complexe agricole,Litografia IPTVTTimişoara 1987,

29. Furdui C., Ignaton E.,Construcţii agricole – elemente deproiectare pentru studenţi, Litografia IPTVT Timişoara 1984,30. Georgescu S.,Evidenţa funciar – calitativă şi estimarea cadastrală

a terenurilor agricole, Rev. de Geodezie şi Org. Terit. Nr. 1, Bucureşti, 1964, 31. Hartia S.,Aprecierea economică a terenurilor agricole, Ed. Agro-

Silvică Bucureşti, 1966,



126

32. Hartia S.,Determinarea indicatorilor economici, Prob. de ec. agr.,Analele vol. III, Bucureşti, 1966,

33. Ignaton E, Management şi marketing, Editura EUROBITTimişoara, 1996,

34. ManT.E., Exploatarea şi întreţinerea lucrărilor de îmbunătăţirifunciare, Îndrumător pentru lucrări practice şi de laborator, lito, Timişoara, 1991,

35. Man T.E. Exploatarea sistemelor de îmbunătăţiri funciare,Universitatea Politehnica Timişoara, 1993,

36. Man E.T., Otiman, I.P.,Dezvoltarea rurala in Judetele Timis, Aradsi Bihor,Publicatiile SNRSS: Lucrarile celei de a XVII Conferinta Nationala deStiinta Solului, vol I, nr.34A, 2004,

37. Mihalache M., Andrieş N., Teaci D.,Bonitare, Favorabilitate şiEvaluarea Agronomică, Ed. Corvin, Deva, 2001,

38. Munteanu I., Solurile României în sistemele de clasificare

internaţională, Ştiinţa solului nr. 3-4, Bucureşti, 1994, 39. Munteanu I., Raţionalitatea Ştiinţei Solului (adevăr şi neadevăr) în)Ştiinţa Solului nr. 2, vol XXXIII, 1999

40. Otiman P.I.,Agricultura României la cumpăna dintre mileniile IIşi III, Ed. Helicon, Timişoara, 1994,

41. Otiman P.I., Dezvoltarea rurală în România, Ed. Agroprint,Timişoara, 1997,

42. Otiman, I.P. şi colab.Dezvoltarea rurală durabilă în România, Editura Academiei Române, 2006.

43. Racovicean M., Ţărău D., Doandeş V., Bojincă M., GhidulEvaluatorului Funciar din România Vol.I, Editura Marineasa , Timişoara, 2007,

44. Racovicean M., Ignaton E., Rujescu C.,Ţărău D., GhidulEvaluatorului Funciar din România Vol.II, Editura Marineasa , Timişoara,2007,

45. Răuţă C., şi colab.,Gospodărirea raţională a fondului funciar şicreşterea capacităţii productive a solurilor agricole, Ştiinţa solului nr. 3,RăuţăC., 1986, Sistemul de monitoring al calităţii solului, Ştiinţa solului nr. 4, 1984,

46. Răuţă C., Cârstea S.,Asigurarea protecţiei şi reproducţiei lărgite afertilităţii solului, condiţie esenţială pentru obţinerea de recolte ridicate sigureşi stabile, Ştiinţa solului nr. 1, 1987, 47. Răuţă C., Cârstea S.,Prevenirea şi combaterea poluării solului, Ed.Ceres, Bucureşti, 1994,

48. Răuţă C., Cârstea S.,Solul resursa esenţială a dezvoltării durabile,Ştiinţa Solului, Seria a III-a, vol. XXIX nr. 1, 1995,

49. Răuţă C.,Agricultura durabilă în România, Ştiinţa Solului Seria aIII-a, vol. XXXI, nr. 1, 1997,



127

50. Răuţă C., Toti M., Dumitru M.,Experienţa României în utilizareafondului funciar al ţării, Lcr. şt. S.N.R.S.S. filiala Timişoara, 1997,

51. Şchiopu C,. Inspecţia proprietăţilor în scopul evaluării, EdituraIROVAL Bucureşti 2006,

52. Teaci D., Consideraţiuni asupra bonitării economice şi aclasificării solurilor pe clase de fertilitate, Probl. agricole nr. 12, Bucureşti,1960,

53. Teaci D., Burth M., Schuster M.,Cercetări privind legăturilecorelative între condiţiile pedoclimatice şi producţia de grâu şi porumb peteritoriul României, Analele I.S.C.P., 1971,

54. Teaci D., Capacitatea de producţie actuală şi cea potenţială aterenurilor agricole din România pentru principalele culturi, Probl. veget.cercet. şi pl. teh. nr. 1, 1977,

55. Teaci D.,Bonitarea terenurilor agricole ca expresie parametrică a

relaţiilor sol–climă-plantă, în agricultura României, Probl. de ecologie terestră,Ed. Academiei Române, Bucureşti, 1978, 56. Teaci D., Canarache A.,Caracterizarea tehnologică a terenurilor

agricole şi implicaţiile ei în problemele de agrotehnică teoretică şi aplicată,vol. I, Bucureşti, 1979,

57. Teaci D., Bonitarea terenurilor agricole (Bonitarea şicaracterizarea tehnologică a terenurilor agricole), Ed. Ceres Bucureşti, 1980,

58. Teaci D., Neacşu Marcela, Munteanu Maria, Canarache A.,Resurselede terenuri de pajişti din România şi problemele principale ale productivităţiiactuale şi de perspectivă, Lcr. şt. I.C.P.C.P. Măgurele-Braşov, vol. VI, 1980,

59. Teaci D.,Transformarea peisajului natural al României, Ed. Şt. şiEncicl. Bucureşti, 1983,

60. Teaci D., Concepte moderne pentru definirea şi determinareacapacităţii de producţia a terenurilor agricole prin modelare matematică şimatematico-euristică, Lcr. şt. S.N.R.S.S. România, nr. 26 B, 1989,

61. Teaci D., Toncea I., Hartia S., Tudor Ana, Ciorlăuş A., Vlăduţiu I.,Georgescu D., Ionescu E., Lup A., Călugăru Magda,Modele ecologice şieconomico-tehnologice în ecosisteme naturale şi agroecosistemele intensivezonale, Analele I.C.P.C.P.I. Fundulea vol. L VII, Bucureşti, 1989,

62. Toma M., Drept civil-Teoria generala a obligatiilor,Ed.ARGUMENT, Bucuresti, 2000,63. Ţărău D., Ianoş Gh., Treta D., Goian Maria, SPED-3,Sistem

informatic pentru stabilirea lucrărilor agro-pedo-hidro-ameliorative pesolurile cu exces de umiditate ca bază pentru determinarea necesităţilor şiposibilităţilor de sporire a capacităţii de producţie, Lcr. şt. U.S.A.B. Timişoaravol XXIV, 1992,



64. Ţărău D., Teaci D.,Condiţiile ecopedologice naturale şi capacitateade producţie a terenurilor pentru pajiştile din Banat, Lcr. şt. a XV-a Conferinţă Naţională a S.N.R.S.S. Bucureşti 26-30 august, 1997,

65. Ţărău D., Borza I., Ţărău Irina, Racovicean M.,Resursele funciaredin sud-vestul României, elemente definitorii ale dezvoltării durabile, Lcr. Şt.Seminar International 21-22 oct. 2005,

66. Ţărău D., Marton Gh., Racovicean M., Treta D.,Impactultehnologiilor informatice asupra activităţilor de cartare, actualizare şimodernizare a studiilor pedologice, Lcr. Şt. USAMVB Timişoara,2004, SesiuneOmagială Ioan Munteanu Timişoara, Ştiinţa Solului vol. XXXIV, nr. 1-2, 2005 ,

67. Ţărău D., Bonitarea şi Evaluarea terenurilor cu elemente defundamentare pedologică, Ed. Agroprint Timişoara,2009,

68. Vlad V., Proposal for an integrated expert system for landevaluation in România, Ştiinţa Solului, Seria a III-a, vol. XXX, nr. 2, 1996,

69. Vlad V., Evoluţia evaluării terenurilor spre sisteme suport dedecizie pentru managementul terenurilor, Lcr. şt. a XV-a C.N. a S.N.R.S.S.Bucureşti, 26-30 august, 1997,

70. Vlad V., O schiţă de sistematizare a domeniului evaluăriiterenurilor, Ştiinţa Solului nr.2, 2000,

71. Vlad V.,Model general de evaluare a amplasamentului terenuriloragricole, Ştiinţa Solului nr. 1-2 vol XXXV, 2001,

72. XXX ANEVAR – IROVAL, Evaluarea proprietăţii imobiliare. 73. XXX,Sistemul român de clasificare a solurilor, I.C.P.A. Bucureşti,

1980,74. XXX, Metodologia elaborării studiilor pedologice, vol. I,II,III,

B ti 1987

note curs evaluarea proprietatilor imobiliare

Documents