modul curs 10 intretinerea cladirilor

53
3 MANAGEMENTUL INTRETINERII CLADIRILOR Modul de Curs no.10 CUPRINS 3 CAP.10.1 MANAGEMENTUL INTRETINERII CLADIRILOR 5 10.1.1 STRATEGIILE SI CRITERIILE DE INTRETINERE, ASTAZI 5 10.1.2 STRATEGII SI CRITERIILE INTRETINERE, IN VIITOR 7 10.1.3 EVALUAREA COSTULUI ANUAL 9 10.1.4 STRUCTURA DE PRINCIPIU IN CONTROLUL CONDITIEI (CC) 13 10.1.5 PROFESIA DE MANAGER DE INTRETINERE 17 CAP.10.2 INTRETINEREA CORECTIVA 19 10.2.1 DEFECTIUNI 19 10.2.2 PROCESUL INTRETINERII CORECTIVE (IC) 20 CAP.10.3 INTRETINEREA PREVENTIVA (IP) 36 10.3.1 CONFIGURAREA INTRETINERII PREVENTIVE 36 10.3.3 PLANIFICAREA IP 39 10.3.3 EFECTUAREA IP 43 10.3.4 CONTROLUL FUNCTIONARII 44 CAP.10.4 MODIFICAREA INTRETINERII 47 10.4.1 PLANIFICAREA LUCRARILOR DE CONSTRUCTII SI INTRETINERE 48 10.4.2 LUCRARILE DE CONSTRUCTII 48 10.4.3 CONTROLUL FUNCTIONARII 48 10.4.4 FEEDBACK – UN PROCES INTERMINABIL 49 CAP.10.5 ASPECTE LEGATE DE MEDIU 50 10.5.1 DE CE SA LUAM IN CONSIDERARE MEDIUL INCONJURATOR? 50 10.5.3 EVALUAREA SI INVENTARIEREA MEDIULUI 50 10.5.4 PROGRAM REFERITOR LA MEDIU 53 10.5.5 MANUAL DE MEDIU 54 10.5.6 SISTEMUL DE CONTROL INTERN 54

Upload: saniterm

Post on 30-Jul-2015

157 views

Category:

Documents


3 download

TRANSCRIPT

Page 1: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

3

MANAGEMENTUL INTRETINERII CLADIRILOR

Modul de Curs no.10

CUPRINS

3

CAP.10.1 MANAGEMENTUL INTRETINERII CLADIRILOR 5

10.1.1 STRATEGIILE SI CRITERIILE DE INTRETINERE, ASTAZI 5

10.1.2 STRATEGII SI CRITERIILE INTRETINERE, IN VIITOR 7

10.1.3 EVALUAREA COSTULUI ANUAL 9

10.1.4 STRUCTURA DE PRINCIPIU IN CONTROLUL CONDITIEI (CC) 13

10.1.5 PROFESIA DE MANAGER DE INTRETINERE

17

CAP.10.2 INTRETINEREA CORECTIVA 19

10.2.1 DEFECTIUNI 19

10.2.2 PROCESUL INTRETINERII CORECTIVE (IC) 20

CAP.10.3 INTRETINEREA PREVENTIVA (IP) 36

10.3.1 CONFIGURAREA INTRETINERII PREVENTIVE 36

10.3.3 PLANIFICAREA IP 39

10.3.3 EFECTUAREA IP 43

10.3.4 CONTROLUL FUNCTIONARII 44

CAP.10.4 MODIFICAREA INTRETINERII 47

10.4.1 PLANIFICAREA LUCRARILOR DE CONSTRUCTII

SI INTRETINERE

48

10.4.2 LUCRARILE DE CONSTRUCTII 48

10.4.3 CONTROLUL FUNCTIONARII 48

10.4.4 FEEDBACK – UN PROCES INTERMINABIL

49

CAP.10.5 ASPECTE LEGATE DE MEDIU 50

10.5.1 DE CE SA LUAM IN CONSIDERARE MEDIUL

INCONJURATOR?

50

10.5.3 EVALUAREA SI INVENTARIEREA MEDIULUI 50

10.5.4 PROGRAM REFERITOR LA MEDIU 53

10.5.5 MANUAL DE MEDIU 54

10.5.6 SISTEMUL DE CONTROL INTERN 54

Page 2: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

4

Page 3: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

5

CAP.10.1 MANAGEMENTUL INTRETINERII CLADIRILOR

10.1.1 STRATEGIILE SI CRITERIILE DE INTRETINERE, ASTAZI

Intretinerea este impartita in trei componente principale:

• intretinerea curenta, imprevizibila, sarcini (actiuni) urgente de intretinere

(reparatii)

• sarcini regulate si periodice avand ca scop mentinerea standardelor cladirii

(intretinerea preventiva - IP)

• inlocuirile (la sfarsitul duratei de viata)

Intretinerea preventiva, periodica, este conceptul central din grupul celor trei,

deoarece intretinerea regulata reduce aparitia urgentelor si amana necesitatea de

inlocuire a diferitelor componente, deci creste durata de viata. Cu alte cuvinte,

“durata de viata utila” este un concept central, desi este departe de a fi precis.

Se poate afirma ca durata de viata este determinata de cinci factori:

• materiale (proprietati)

• proiectare (proiectare detaliata)

• executie ( executia fizica a lucrarilor pe care constructia le implica)

• mediu (efecte)

• intretinere (scop preventiv)

In vederea cresterii duratei de viata a cladirii, materialele sale si proiectarea detaliata

trebuie sa fie selectate pe baza cunostintelor actuale privind efectele probabile

asupra mediului, in timp ce lucrarile de constructie trebuie executate pe baza

instructiunilor iar utilizatorul trebuie sa arate cum si cat de des ar trebui facuta

intretinerea preventiva.

Cand constructia este noua, primii trei factori sunt deja cunoscuti. Materialele (si

componentele cladirii) sunt supuse actiunilor mediului, iar procesul de deteriorare se

poate considera ca demarat. Acesta este de regula un proces ascuns (in materiale),

Page 4: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

6

dar dupa o vreme va incepe sa se observe si la exterior, prin consecintele sale.

Timpul necesar pentru a se ajunge la acest stadiu ar putea fi numit ‘’timp initial’’.

La inceput, consecintele sunt in general de natura estetica (fisuri, exfolieri, pete etc.).

Daca nu se iau masuri, urmatoarele consecinte ar putea sa se incadreze in categoria

‘’lucrari de intretinere dificile” (respectiv reparatii) sau, in cele din urma, ‘’avarii’’

(respectiv cele care reclama inlocuire).

Strategia si criteriile ar trebui incluse in premizele Managementului Intretinerii

Cladirilor (prescurtat in continuare MIC), chiar de la inceputul fazei de conceptie.

Acest document cuprinde:

• orientarea (conditii locale, strategii, definitii);

• organizarea lucrarillor de MIC in procesul de proiectare (responsabilitate,

calendar) (documentatie, instruire, contracte de service);

• evaluarea costurilor anuale (instruirea pentru efectuarea calculelor pe

durata fiecarei faze);

• cerinte de mediu pentru proiect (interne si externe).

Pentru stabilirea preturilor, sunt (ar trebui) incluse specificatii separate in domeniul

MIC, in toate documentatiile de licitatie. Predarea si aprobarea acestor specificatii

sunt definite in programul de activitati si sunt supuse taxelor curente, la fel ca si

celelalte obiective de predat.

Strategia prioritara trebuie sa faciliteze:

• evaluarile financiare pentru solutiile alternative (calculul costului anual);

• obtinerea celor mai bune conditii de operare spentru instalatii tehnice, evitand

astfel perioadele de stagnare;

• obtinerea duratei optime de viata pentru cladire si instalatii;

• pregatirea bugetelor MIC;

• prezentarea firmei operatoare, care dispune de instrumente eficiente pentru

indeplinirea sarcinilor de serviciu.

Experienta autorilor pana la aceasta data poate fi rezumata in urmatorii termeni:

• cel mai inalt nivel de interes si intelegere a nevoilor se afla in zona sectorului

public si al managerilor;

• procesul MIC incepe tarziu, in multe cazuri cand cladirea este deja data in

folosinta;

Page 5: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

7

• cerintele de documentare ale firmei de operare trebuie sa fie satisfacute intr-

un stadiu initial;

• cerintele referitoare la continutul si structura documentelor trebuie sa fie

formulate mai clar;

• oamenii trebuie sa vada necesitatea si importanta MIC la fiecare stadiu, insa

foarte putini dintre acestia fac vreun demers in aceasta privinta.

10.1.2 STRATEGII SI CRITERIILE INTRETINERE, IN VIITOR

La momentul predarii cladirea este o sinteza de cerinte functionale, pe de o parte si

de cerinte tehnice, pe de alta parte.

Cerintele functionale sunt un rezultat al obiectivelor (politice, financiare) si

mijloacelor (legi, reguli, norme) in timp ce sistemele tehnice sunt rezultatul efectelor

sau sistemelor (mediu, utilizator, organizatii) care sunt concepute sa rezolve

problema cerintelor functionale.

Daca ne imaginam cladirea reprezentata de-a lungul axei timpului, vor aparea noi

obiective, mijloace si modificari ale efectelor. Pentru a mentine situatia financiara

generala, respectiv calitatea cladirii, la un nivel optim, firma de management al

cladirilor trebuie sa fie capabila sa adapteze cladirea la conditiile in

schimbare/modificate, fara sa afecteze procesul care se desfasoara in interiorul

acesteia.Documentatia va avea un rol mai central. Cu toate acestea, nu este suficient

sa se argumenteze modul in care trebuie sa fie intretinute cladirea, partile sale

componente si materialele. Vor aparea termeni ca ‘’durabilitatea’’, ‘’schimbabilitatea”

(capacitatea de schimbare) si ‘’capacitatea de inlocuire’’ adica trebuie sa se

defineasca daca sau cum trebuie verificate, intretinute sau inlocuite elementele

componente si sa se stabileasca cerintele de proiectare, avand la baza durata de

viata utila prezumata.

Trebuie de asemenea sa se ia in considerare resursele, aratand ce urmeaza sa se

intample atunci cand durata lor de viata utila se va termina.

Pot componentele respective sa fie reciclate? Vor forma ele baza unui nou produs,

sau vor deveni deseuri care trebuie depozitate?

Durata de viata utila a principalelor componente poate fi:

Page 6: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

8

• structura principala (sistemele portante) 60-100 ani

• fatade/acoperis 40-60 ani

• sisteme tehnice principale 15-20 ani

• pereti interiori, mobilier si sisteme computerizate 5-10 ani

Daca aceste conditii nu sunt luate in considerare, eficienta cladirii sau constructiei va

scadea in decursul timpului. Cu tehnologia curenta de informare, documentarea

poate fi mult mai bine orientata spre obiective decat a fost pana in prezent.

Exista acum posibilitatea de a utiliza interfete grafice ca imagini pentru comunicare si

legarea intre ele a informatiilor necesare pentru o utilizare eficienta. Acesta cere

managerilor de proprietati si utilizatorilor sa defineasca clar ceea ce doresc sa fie

raportat la diferite niveluri, astfel incat informatia introdusa in sistem sa fie o reflexie a

obiectivelor lor.

Cu CAD integrat si ‘’imagini ale managementului’’ bine definite vom fi capabili sa

definim imaginile managementului la inceputul procesului de planificare si sa legam

informatiile cu imaginile grafice pentru a asigura baza unui MIC eficient. Legaturile cu

alte baze de date vor fi esentiale, deoarece nici una nu va mai putea sa aiba o

’’productie individuala’’ asa cum a fost posibil pana in prezent. Cand ‘’proiectul

digital’’ devine o necesitate, integrarea electronica va deveni si ea un proces

necesar.

In ansamblu, aceste conditii vor modifica continutul procesului de planificare si

executie, astfel incat acesta va mai include:

• MIC si premizele de mediu;

• Gandire financiara integrata, de la program la operare si intretinere, valoarea

pentru banii cheltuiti de-a lungul timpului;

• Responsabilitatea MIC in organizarea proiectului;

• Documenatatia proiectului care este adaptata la faza de utilizare;

• Planul de operare si intretinere;

• Instruirea personalului de operare inainte de a da cladirea in folosinta

Page 7: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

9

10.1.3 EVALUAREA COSTULUI ANUAL a) Introducere

1. Costul unei cladiri se calculeaza incepand din ziua in care demareaza planificarea

si se acumuleaza de-a lungul celor 5 faze:

- studii initiale

- programare,

- proiectare,

- constructie si

- darea in folosinta

pana la sfarsitul duratei sale de viata.

Acest flux de numerar este costul total al duratei de viata a cladirii.

2. Costurile proiectului, adica costurile angajate de proprietarul unei cladiri pana la

data finalizarii acesteia, sunt deseori singurul obiectiv asupra caruia se concentreaza

atentia. Acestea sunt urmarite cu atentie, in multe cazuri de manageri specializati in

proiectare si executie. Totusi, costurile care revin MIC, rareori beneficiaza de o

atentie profesionala similara. Ele sunt cel mai adesea considerate ca un ‘’rau

necesar’’, impotriva caruia n-ai ce sa faci.

3. Cerintele mai stricte privind mediul interior, functionalitatea si eficienta, au adus tot

mai multe echipamente si instalatii in cladiri. Relationat cu cresterea nivelului de

salarizare a personalului tehnic, aceasta tendinta a ridicat costul MIC. Costurile de

capital nu au avut de suferit de pe urma acestei abordari, partial datorita rationalizarii

tehnicilor in constructii si partial ca rezultat al dezvoltarii pietei. Acum 50-60 de ani, costurile MIC ajungeau la cca. 20% din costul total al ciclului de viata; astazi, s-

a ajuns la aproape 50%.

b) Evaluarea costului anual

Analiza costului anual se utilizeaza ca unul dintre diferitele mijloace in efectuarea

managementului cladirilor; aceasta se realizeaza facandu-se evaluari electronice

rational argumentate, pe termen lung. Cele mai obisnuite obiective ale acestora sunt:

- pregatirea cadrului costurilor pentru investitii si MIC si utilizarea acestuia

pe durata diferitelor faze de planificare, proiectare si operare;

Page 8: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

10

- evaluarea alternativa pe perioada:

- proiectarii cladirii,

- alegerii materialelor alternative, a componentelor si a sistemelor;

- evaluarea consecintelor asupra costului anual al reabilitarii

(reconstructiei) si a unor proceduri imbunatatite sau modificate de operare.

Sau, cu alte cuvinte:

• alegerea solutiei celei mai economice;

• formularea argumentelor pentru investitia in calitate;

• verificarea profitabilitatii masurilor care vizeaza reducerea costului de operare;

• crearea bazei pentru procesul de bugetare;

• calculul chiriei cerute pentru a acoperi costurile;

• adaptarea constructiei si a costurilor MIC la veniturile anticipate.

Cerinte legale, aspecte legate de mediu, estetica, exigente tehnice, traditie, factori de

sanatate etc. toate influenteaza costul anual. Reducerea costului la nivelul cel mai

scazut posibil nu este un scop in sine, dar calculul trebuie sa demonstreze

consecintele alegerilor care au fost facute. Costurile anuale sunt evaluate ca o suma

anuala fixa, in concordanta cu o forma data pentru calculul mediilor (metoda anuala).

Aceasta metoda include diferente in ceea ce priveste durata vietii utile, ceea ce o

face in majoritatea cazurilor mai adecvata decat evaluarea numai a valorii actuale

nete. Preconditia capabilitatii de a face o evaluare a costului anual este ca toate

componentele acestui cost sa fie exprimate in unitati monetare fixe (de regula

valoarea in anul in care se face evaluarea), care atrage dupa sine, in mod normal,

neglijarea inflatiei. Pentru a evalua care au fost costurile anuale ale unei cladiri,

costurile istorice trebuie sa fie recalculate cu valorile lor din anul in care se face

evaluarea.

Costul anual al unei componente de cost:

Produsul dintre valoarea neta prezenta a componentelor si factorul costului anual,

sau cu alte cuvinte, anuitatea anuala a costului componentelor.

Costul anual al unei cladiri:

Suma costurilor anuale de capital, management, operare si intretinere sau cu alte

cuvinte, costul duratei de viata distribuit de-a lungul durata sale de serviciu sau viata

utila a constructiei.

Page 9: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

11

Ecuatia este urmatoarea:

Costul anual, AC = b x c

unde:

( ) Trb −+−=

111

, si

( )[ ] ( ) TT

T

tt

to rRxBMMrCC −

=

− +−++= ∑ 111

unde:

b - factorul cotei anuale

C - costul duratei de viata

C0 - costul proiectului

t - numarul de ani de la data terminarii

T - durata perioadei de exploatare

r - dobanda

MIC - costul individual anual MIC

RT - valuarea reziduala la timpul T

(1+r)-t - factorul de reducere

Evaluarea costului anual poate fi facuta la diferite etape ale procesului de executie.

Gradul de detaliere depinde de materialul existent care sta la baza evaluarii, la fel ca

si la calculul investitiilor. Acest material poate fi divizat pe trei nivele ale detalierii, care necesita urmatoarele informatii:

Nivelul 1: Localizarea, categoria cladirii, suprafata, calcularea dobanzii, durata

timpului de utilizare (faza de planificare si programare).

Nivelul 2: Ca si la nivelul 1, suplimentat insa de schite, de programul de executie cu

standardele tehnice precizate si de alegerea sistemelor principale (programe, schite,

faza de planificare).

Nivelul 3: Un grad de precizie mai avansat comparativ cu nivelul 2, alegerea

constructiilor, materialelor si instalatiilor, cantitatea componentelor cladirii, preturi

relativ certe si detaliate, anticiparea intervalelor pentru intretinere periodica si

inlocuire, anticiparea firmelor de operare, evaluarea cerintelor de energie (proiect

pilot si faze principale ale proiectului).

c) Urmarirea costurilor anuale

Este important sa se urmareasca costul anual pentru:

Page 10: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

12

• a se valida daca nivelul bugetelor pentru MIC si chirie este corect;

• obtinerea unor cifre corecte din practica, ce vor putea fi folosite pentru a

evalua noi alternative;

• identificarea surselor potentiale de economii in operarea cladirii;

• punerea in evidenta a defectelor de proiectare sau executie care duc la costuri

nejustificat de ridicate pentru MIC, in perioada de garantie, cu alte cuvinte sa se

foloseasca instrumente financiare pentru a verifica tehnologia.care duce la

costuri nerezonabil de mari a MIC, fara perioada de garantie, cu alte cuvinte

folosirea mijloacelor financiale pentru a verifica tehnologia.

Pentru un control financiar eficient al obiectivelor MIC trebuie indeplinite urmatoarele

trei conditii:

1. Evaluari avansate ale costurilor anuale si a bugetului

2. Urmarire si inregistrare

3. Compararea cifrelor evaluate cu cele efective, insotite de analize adecvate ale

abaterilor.

Exista un potential foarte ridicat al economiilor care pot fi facute in operarea cladirilor,

de aceea nu exista nici un motiv pentru care sa se considere aceste costuri ca fiind

date care nu se pot schimba. Analiza abaterilor insotita de o evaluare a cauzelor si a

posibilelor mijloace de economisire, pot oferi raspunsul la cum pot fi influentate

costurile MIC inainte si dupa executarea cladirii. Modelul de urmat reclama costurile

efective, adica cifrele obtinute in contabilitate, care sa fie inregistrate si alocate in

acelasi mod ca si costurile anuale evaluate. La acest moment, este de o importanta

deosebita sa se faca deosebirea dintre costurile care pot fi considerate ca investitii si

costurile datorita activitatilor care au loc in cladire pe de o parte si costurile care

decurg din operarea cladirii pe de alta parte. Costurile datorita standardelor in

evolutie, reconstruirii, serviciilor de protectie, reparatiilor mobilierului sau a altor

obiecte de inventar etc., nu trebuie amestecate cu costurile MIC.

Sistemului contabil trebuie apoi sa i se dea posibilitatea de a pregati evidente

contabile separate care urmaresc structura costurilor anuale. Cifrele sunt exprimate

in valori curente ale unitatilor monetare daca trebuie sa fie comparate in mod direct

cu costurile anuale, dar ca baza pentru analiza abaterilor, pot fi comparate cifrele fara

Page 11: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

13

aceasta corectie. Costurile anuale si cifrele contabile trebuie sa constituie mijloace de

reprezentare vizuala (grafice, digrame) cu scopul de a face orice abatere mai clara.

Cand o constructie a fost terminata, costul anual estimat este reprezentat grafic pe o

diagrama la Nivelul 3, cu o curba reprezentand directia (orientarea) inflatiei

anticipate. Cifrele din contabilitatea anuala sunt reprezentate apoi pe aceeasi

diagrama. In cele mai multe cazuri vor fi suficiente detaliile la nivel de doua cifre,

conform standardului.

10.1.4 STRUCTURA DE PRINCIPIU IN CONTROLUL CONDITIEI1 (CC) 10.1.4.1 Structura principala a CC

Cadrul/structura de lucru va stabili care sunt fazele principale pe care trebuie sa le

includa CC si defineste continutul lor.

Principale faze sunt:

• Analiza privind necesitatea

• Planificare

• Examinare/Inspectie

• Evaluare

• Raportare

Se subliniaza faptul ca analiza privind necesitatea trebuie sa aiba un impact

insemnat. In aceasta faza trebuie stabilite conditiile si extensia CC.

CC trebuie sa fie generala, superioara (adica un constructor sau o cladire) sau

specifica (cladire/element de constructie sau un sub-element). In analiza de

necesitate trebuie enuntate obiectele care vor fi supuse CC si evaluarea nivelului de

performanta la care aceasta trebuie facuta.

Unele dintre componentele de baza ale CC sunt descrise in cele ce urmeaza.

10.1.4.2 Inregistrarea conditiei

Scopul CC este determinant pentru nivelul de precizie al monitorizarii/controlului in

general si deci pentru nivelul de precizie al inregistrarii insasi. Exista trei niveluri:

1 Denumire originala: CONDITION SURVEY

Page 12: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

14

Nivelul 1: Inregistrarea conditiei, cu caracter general/superior. Observatii vizuale,

combinate cu masuratori simple, inclusiv evaluari de volume - daca trebuie calculate

costuri.

Nivelul 1 se aplica daca scopul CC este sa furnizeze date informative pentru

intretinere, reparatii sau renovare. Acest nivel se poate aplica de asemenea pentru

evaluari (partea tehnica).

Nivelul 2: Inregistrarea conditiei cu caracter general, dar mai detaliat decat la Nivelul

1. Include revizuirea documentatiei cum sunt: planse, descrieri si alte documente.

Sunt posibile masurari mai detaliate pentru clarificarea constructiei si a obiectului in

functie de simptome sau scop.

Nivelul 2 se poate aplica daca activitatea de control trebuie folosita ca baza in

activitatea de proiectare si in documentatia pentru licitatii in scopul intretinerii,

reparatiilor si renovarii. Acest nivel se mai poate utiliza ca baza pentru planificarea

managementului si intretinerii si pentru analiza economiei de energie si a climatului

interior, precum si pentru documentatia de conservare2.

Nivelul 3: Inregistrarea conditiei cu caracter special si examinare detaliata. Va

include, in mod normal, numai anumite parti de cladire, elemente de constructii, sub-

elemente si probleme speciale. Include de asemenea teste de laborator. Poate

include masurari si incercari de laborator cu caracter distructiv.

Nivelul 3 se aplica daca analiza are ca scop obtinerea unei reprezentari (harta)

detaliate a extinderii si cauzei defectiunilor, de ex. Defecte ale betonului, ciuperci si

putrezire etc.

Se subliniaza ca analiza privind necesitatea trebuie sa aiba un impact puternic. In

aceasta faza trebuie stabilite scopul si extensia CC.

CC trebuie sa fie general, superior (de ex: o cladire sau o constructie), sau detaliat

(ex: un element de constructie sau un sub-element). In cadrul analizei de necesitate

trebuie sa se stabileasca precis obiectele care trebuie incluse in CC si trebuie facuta

o evaluare a nivelului la care se va face inregistrarea starii/conditiei constructiei.

Cateva dintre elementele cele mai importante ale evaluarii conditiei (CC) sunt

descrise in cele ce urmeaza.

2 In special in cazul cladirilor de patrimoniu.

Page 13: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

15

10.1.4.3 Exprimarea conditiei

Conditia se exprima in grade. Gradul conditiei se bazeaza pe evaluarea unuia sau

mai multor simptome, sau pe o evaluare totala a unui set de simptome. Simptomele

specifica conditia in legatura cu un nivel de referinta dat.

Se folosesc patru grade ale conditiei, avand urmatoarele semnificatii principale:

Conditie de gradul 0: Fara simptome

Conditie de gradul 1: Simptome slabe

Conditie de gradul 2: Simptome distincte

Conditie de gradul 3: Simptome puternice

Gradul conditiei trebuie validat cu fotografii si descrieri. Extinderea simptomelor poate

fi reprezentata prin desene si schite.

Semnificatia si stabilirea gradelor conditiei se poate baza pe descrierea simptomelor.

Astfel de descrieri pot fi elaborate sub forma de cataloage ilustrate. Utilizarea

descrierii simptomelor poate contribui la mai multa obiectivitate in ceea ce priveste

formularea conditiilor.

Fie ca gradul conditiei (starii) se bazeaza pe unul sau mai multe simptome singulare,

fie ca se bazeaza pe evaluarea totala a unui set de simptome, el depinde, printre

altele, de nivelul la care este efectuata observarea generala (survey) a conditiei/starii

cladirii. Gradele referitoare la conditie se pot aplica atat unui element de constructie

cat si constructiei in ansamblu.

Efectuarea intretinerii periodice poate sa asigure pastrarea calitatilor tehnice la

nivelul initial/original, cu conditia ca aceasta intretinere periodica preventiva sa fie

facuta inainde de aparitia defectiunilor (la starea de gradul 0). Fara o astfel de

intretinere, dupa un timp, devine necesara o intretinere cu un grad de complexitate

mult mai ridicat (renovare, modernizare). Noile exigente (normative, cerinte ale

utilizatorilor) pot sa reclame o aducere la zi, la standarde mai inalte in comparatie cu

nivelul celor de la data construirii cladirii.

10.1.4.4 Evaluarea starii/conditiei si a masurilor ce trebuie luate

Ca baza in vederea recomandarii masurilor care trebuie luate, este necesara

evaluarea consecintelor starii care a fost inregistrata. Acestea trebuie specificate cu

gradele aferente ale consecintelor.

Page 14: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

16

Gradul unei consecinte se bazeaza pe evaluarea unei sau mai multor

consecinte/efecte individuale, sau pe evaluarea completa a unui set de

consecinte/efecte.

Se folosesc 4 grade ale consecintelor, avand urmatoarele semnificatii:

Consecinta de gradul 0: – Fara efecte

Consecinta de gradul 1: numar redus de efecte

Consecinte de gradul 2: efecte medii

Consecinte de gradul 3: Efecte majore/severe

Gradul consecintelor poate, ca si cel al starii, sa fie stabilit individual pentru una sau

mai multe consecinte izolate/individuale, sau colectiv, pentru un set de

consecinte/efecte. In fiecare dintre cazuri trebuie specificat ce s-a folosit ca baza,

anume ce simptome si ce efecte.

Exemple:

● Siguranta (ex: capacitatea portanta, siguranta la incendiu);

● Sanatate/Mediu (calitatea aerului, nivelul de zgomot);

● Estetica (suprafetele);

● Costuri (intretinere, renovare).

Riscurile tehnice ale unui element sau subansamblu de constructie trebuie evaluate

si folosite ca baza pentru evaluarea si recomandarea solutiilor ce trebuie aplicate.

Riscul tehnic al elementului sau subansamblului de constructie se determina ca

raport intre:

1) Probabilitatea defectelor care apar sau se dezvolta (progreseaza) si

2) Consecintele/urmarile defectelor sau evolutia in continuare a defectiunilor.

Masurile ce trebuie intreprinse se stabilesc cu prioritati reciproce si costurile asociate

cu acestea. Cand se recomanda aceste masuri, trebuie sa se stabileasca si cand

anume trebuie aduse la indeplinire, calculandu-se si un buget conform legilor

contabile in vigoare.

Daca viitoarele actiuni in acest sens trebuie sa se bazeze pe un control periodic,

atunci trebuie elaborat un plan pe termen lung, stabilindu-se si cand anume trebuie

facuta inspectia.

Concluzie

Page 15: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

17

Evolutia in domeniu pare sa se directioneze tot mai mult inspre intretinerea si

renovarea cladirilor pe baza aprecierii conditiei lor. De-a lungul existentei constructiei

in exploatare, se pare ca acest tip de abordare tinde sa se materializeze in costuri

mai reduse si o durata mai mare de serviciu a elementelor si componentelor cladirii.

Un sistem standardizat pentru controlul conditiei unei constructii va contribui la mai

multa obiectivitate in evaluarea si exprimarea conditiei sale si la o mai buna calitate a

controlului starii acesteia. Inca o data, toate acestea vor forma o baza mai buna

pentru optimizarea costurilor de management si intretinere ale cladirilor si, in general,

vor asigura o calitate mai buna atat cladirii in sine cat si climatului interior.

10.1.5 PROFESIA DE MANAGER DE INTRETINERE

Sunt putine domeniile de activitate in care potentialul unor pierderi substantiale in

defavoarea beneficiarilor poate fi atat de ridicat ca in domeniul

monitorizarii/supravegherii deteriorarilor structurale. De aceea, aceasta activitate

reclama o atentie deosebita din partea ocupantilor (proprietari sau chiriasi),

executantilor, arhitectilor, inginerilor de intretinere si, in cele din urma, din partea

oricarui membru implicat in activitatea de constructii. Un diagnostic corect al

deteriorarii cladirilor asociat cu solutii corecte pentru reparatii constituie premiza

economica majora pentru o activitate de intretinere eficienta.

In acest scop, specialistul in monitorizare (inginerul de intretinere) sau orice persoana

angajata in acest scop, trebuie sa efectueze observatii pertinente si sa stabileasca

diagnosticul corect pentru orice avarie care pune in pericol structura unei cladiri.

Acest curs se adreseaza de asemenea studentilor din anii terminali care au nevoie

de cunostinte si experienta complementare in constructia de cladiri. Vor fi stabilite

anumite principii, acordandu-se o atentie speciala recomandarilor standardelor in

vigoare, in scopul de a asigura activitatii de monitorizare un cod de procedura unitar

si o calitate cat mai buna rapoartelor de care este insotita.

Inainte de a se implica in activitatea de monitorizare a cladirilor, inginerul trebuie sa

fie calificat atat din punct de vedere academic cat si prin experienta practica.

Oricine poate sa ajunga inginer de monitorizare si intretinere a cladirilor, dar o

persoana necalificata corespunzator isi va asuma un risc foarte mare. Decizia privind

faptul ca un astfel de inginer este sau nu calificat pentru a-si prelua indatoririle dificile

si complexe, nu este usor de luat.

Page 16: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

18

Specialistul/inginerul calificat in inspectia si intretinerea cladirilor trebuie sa aiba

abilitati de comunicare foarte bune, capacitatea de a se exprima corect si convingator

in rapoarte si, evident, de a intelege bine procesele de executie si modul in care

serviciile trebuie sa functioneze. El trebuie sa-si actualizeze in permanenta

cunostintele si sa se documenteze cu privire la solutiile si ideile noi din domeniul

activitatii de constructii. Este de asemenea foarte util sa fi coordonat/condus el insusi

lucrari simple, deoarece in multe situatii, cunostintele in meserii ca zidaria, dulgheria,

turnarea betonului, instalatii electrice si sanitare etc., pot avea o valoare inestimabila.

Profesia de monitorizare si intretinere de cladiri isi asuma un dublu rol in ceea ce

priveste monitorizarea structurala: aceea de a consilia beneficiarul si respectiv de a-l preveni. Multe cheltuieli si probleme neplacute pot fi evitate daca beneficiarul obtine

un raport asupra unei cladiri care ascunde defecte importante, care nu sunt vizibile

unui ochi neantrenat, dar evidente pentru specialistul in aceasta profesie, de

monitorizare si intretinere. Un alt rol asumat este acela de specialist din prima linie

care vine zilnic in contact cu fondul construit al unei tari/natiuni, contribuind la o mai

buna intretinere a acestuia, in beneficiul comunitatii.

Indubitabil, se poate conchide ca o profesie atat de importanta merita sa fie

incurajata.

Page 17: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

19

CAP.10.2 INTRETINEREA CORECTIVA

10.2.1 DEFECTIUNI

Defectiunile fac necesara intretinerea corectiva. Dar, ce sunt defectiunile?

In acceptiunea generala, notiunile de defectiune si rupere difera. Pentru cei care

lucreaza in domeniu, solutia unei probleme depinde de caracteristicile acesteia.

Consideram necesar, din acest motiv, sa dam explicatii referitoare la acele diferente

care pot avea importanta in activitatea de management al intretinerii. Toate aceste

tipuri de defectiuni genereaza necesitatea stabilirii unui sistem care sa gestioneze

intretinerea corectiva.

Se va utiliza urmatoarea terminologie:

- imbatranire

- oboseala

- coroziune

- defect

- defectiune

- deranjament

- oprire din functiune

Imbatranirea

Degradare a unui material ca un process natural care se desfasoara in timp, fiind si

in functie de temperatura, umiditate, radiatii solare etc.; imbatranirea este o reactie

devenita activa la suprafata sau in interiorul materialului. Efectul este o modificare

masurabila, care este acceptabila atata timp cat nu a fost afectata functionarea

elementului respectiv.

Oboseala

Diminuarea rezistentei materialului, fisurarea sau fragilitatea, ca urmare a incarcarilor

alternante la care este supus un element sau subansamblu de constructie poate

duce la deteriorari cauzate de oboseala. Exista trei tipuri de fisuri:

• fisuri in stadiul incipient

• retea de fisuri cu o viteza constanta (stabile) de dezvoltare/extindere

• stadiul final al oboselii - ruperea

Coroziune

Page 18: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

20

O reactie electrochimica, chimica sau fizico-metalurgica a unui material metalic,

produsa de umezeala, de un mediu acid sau echivalent din zona inconjuratoare.

Modificarea este masurabila si poate duce la degradarea unui element/component.

Defect

Neindeplinirea unei cerinte referitoare la o anumita utilizare sau o valoare

caracteristica.

Defectiune

Un fenomen care aduce un component la un nivel de uzura sub limita admisa.

Modificarea este masurabila si poate duce la schimbarea componentului respectiv.

Nota: cedarea este descrierea unei stari si nu este o functie de timp. Dupa

producerea defectiunii, componentul va avea un defect.

Deranjament

Un neajuns sesizabil al unui component protejat legal, care putea sa fie evitat. In

termeni legali denumirea de deranjament este data unei deteriorari si adeseori – dar

nu intotdeauna – apare ca rezultat al cedarii componentei insasi.

Nota: uzura este inevitabila si deci nu este un deranjament.

Oprirea din functiune

O intrerupere neintentionata a capacitatii unui element component, produsa de o

cedare si care are ca rezultat iesirea din lucru a acestuia.

10.2.2 PROCESUL INTRETINERII CORECTIVE (IC)

Studiind procesul de Intretinere Corectiva de la inceput si pana la sfarsit, se pot

constata o serie de aspecte. Inainte de toate, procesul de IC trebuie proiectat in

intreaga sa desfasurare. Apoi, trebuie intocmite diferite tipuri de registre, completate

cu termeni si coduri (de ex. cedari/defectiuni, activitati de intretinere etc.). Dupa

aceasta, trebuie organizat si instruit personalul, inainte de inceperea si functionarea

procesului urmator.

10.2.2.1 Raportarea si inregistrarea defectiunilor

Page 19: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

21

Date initiale:

Impulsurile sunt date de sistemul de service si de un semnal al defectiunii. Sistemul

de intretinere/service poate fi, de ex., sa se astepte 4 ore si sa se repare in 24 ore.

Semnalul de alarma al defectiunii poate veni de la diferite surse, in acelasi timp. Sunt

cateva metode curente, in aceste situatii:

- notă scrisa de mână

- notă scrisa de mână pe formular standard

- telefon sau fax

- e-mail

- sistem IT pentru managementul facilitatilor

- sistem de monitorizare al conditiei

Primele patru alternative sunt in prezent inlocuite mai mult sau mai putin cu ultimele

trei. Chiar daca este receptionat telefonic, mesajul trebuie materializat intr-un

document, cum ar fi o informatie redactata intr-o anumita forma. Aceasta

documentatie se combina cu date despre cladire si componentele sale, care se

gasesc in Registrul de Bunuri.

• Registrul de Bunuri include informatii de baza asupra obiectelor referitoare la

proprietate, date tehnice, contractuale, administrative, aspecte operationale si pozitia

lor, pentru a le defini in cadrul companiei. Aceste informatii provin fie din faza de

pregatire, fie din cea operationala. Prin obiect se intelege orice parte, componenta,

dispozitiv, subsistem, unitate functionala, instalatie/echipamente sau sistem care

poate fi luat in considerare in mod individual.

Registrul Bunurilor poate sa cuprinda urmatoarele informatii:

No. Denumirea doc. Descrierea Formularele de date documentului

A.1 Indexul documentelor

Aspecte relevante privind livrarea fiecarui obiect si documentul de intretinere

- No. si titlul documentului; - Provenienta (proiectant, producator, linia de asamblare, operare, intretinere etc.); - Formatul (hartie, magnetic, electronic etc.); - data reviziei (data si nivel); - codul de localizare al obiectului (referinte „incrucisate”)

Page 20: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

22

A.2 Registrul de bunuri Datele de baza ale echipamentului referitor la aspectele tehnice, contractuale, administrative, de localizare sau operationale ale unui obiect, cum este disponibilitatea

- codul amplasamentului - pretul de achizitie - producatorul - data producerii si montajului/instalarii - model/tip/ seria no. - tipul sistemului (grupa din care face parte) - perioada de garantie - nr. de intregistrare contabila - serviciul de intretinere care raspunde - referinte la lista pieselor de rezerva si alte documentatii

• Datele referitoare la client pot sa fie, de ex:

- Cine are contract pentru spatiu (apartament sau birou)?

- Cine raporteaza defectiunile?

- Cand este cineva acasa?

- Se poate folosi cheia principala?

- Cine plateste reparatia – proprietarul sau clientul?

Activitate:

Indiferent de modul in care se livreaza mesajele despre defectiuni, este necesara

inregistrarea defectiunii si a cauzelor sale. Scopul inregistrarii defectiunilor este:

- sa se stie unde este localizata problema;

- sa se stie din ce cauza a aparut;

- sa se stie cand a aparut;

- sa se inteleaga ce fel de reparatii trebuie facute;

- sa se stabileasca ce specializari, piese de rezerva sau materiale sunt

necesare;

- sa se stie cand este oportuna o vizita din punctul de vedere al

ocupantului, sau daca se poate folosi cheia principala;

- sa se verifice daca problema a fost raportata in prealabil.

Aceasta inseamna ca este nevoie de:

- o forma denumita „formular de inregistrare a defectiunii”, cu spatiu

suficient pentru a introduce toate informatiile necesare de-a lungul

intregului proces;

- o firma de intretinere disponibila, care sa poata sa raspunda apelurilor

telefonice la ore stabilite;

Page 21: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

23

- posibilitatea efectuarii unui management, cel putin telefonic atunci cand

este nevoie de consultanta;

- o intelegere cu personalul calificat care sa duca la indeplinire activitatea.

Rezultat:

Formularul trebuie sa fie disponibil intr-un sistem computerizat, sau mai bine – sa

poata fi accesat via e-mail. In acest caz scade necesarul de personal de inregistrare.

Toare informatiile din formularul de inregistrare a defectiunilor trebuie sa poata fi citit

ca o data initiala a comenzii de lucrari.

10.2.2.2 Planificarea intretinerii

Date initiale:

Exista cel putin trei surse pentru planificarea intretinerii si anume:

- sistemul (politica) de intretinere,

- domentatia de intretinere si

- inregistrarea defectiunilor.

• Politica (sistemul) intretinerii poate sa se concentreze, la nivel inalt, asupra ambitiei

realizarii intretinerii corective (IC) care trebuie sa ofere o solutie pentru orice

problema sau disfunctie care apare sau este raportata de ocupanti, de personal sau

de vizitatorii ocazionali. De aceea managementul necesita formularea unei anumite

politici de intretinere care sa dea raspuns la un numar de intrebari ce ar putea apare.

Exista cateva intrebari, cum sunt:

- cat de rapid va fi solutionata problema, daca aceasta este o urgenta?

- Cat de repede va fi solutionata daca nu este o urgenta?

- Cat de profunda este de regula cercetarea privind analiza cauzei

defectiunii?

- Trebuie inlocuit bunul defect, sau trebuie reparat?

- Care este calitatea componentei care s-a defectat?

- Care sunt consecintele componentei respective asupra mediului?

- Ce produs urmeaza sa fie cumparat si instalat la proxima ocazie cand va

aparea o problema?

- Cat de departe trebuie sa se mearga cu testul de functionare dupa

relarare sau inlocuire?

Page 22: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

24

In cadrul raspunsului la unele dintre aceste intrebari, trebuie sa se apeleze la

meseriasi calificati. Altele reclama cunostinte si metode ingineresti, cum este analiza

de date sau Modul de Defectare si Analiza Efectelor.

• Documentatia de intretinere contine instructiuni de intretinere, lista de referinte

(incrucisate) la piesele de rezerva si alte documente care pot fi elaborate in faza

pregatitoare a cladirii si predata inainte de ce incepe faza operationala a cladirii, ori,

atunci cand este vorba despre cladiri reabilitate, in perioada de inregistrare si

renovare. Cateva dintre documentele care se cer au anumite caracteristici:

- includ fluxuri tehnologice (de lucru) sau figuri care rezulta din

desene/planse facute de consultanti;

- constau in descrieri primite de la producatori;

- sunt influentate de documentatia standard a cumparatorului;

- sunt adaptate la calificarea meseriasilor care le citesc.

Este foarte importanta utilizarea acestor documente, din urmatoarele motive:

- piesele desenate sunt deja platite;

- cumparatorul trebuie sa fi dat consultantilor instructiunile despre cum se

intocmeste documentatia in functie de standardul sau;

- standardul va fi influentat de cerintele personalului care se va ocupa de

intretinere;

- personalul nu doreste sa vada diferite standarde in cadrul sistemului de

documentare al cladirilor construite in diferiti ani sau locuri.

Unele dintre aceste documente sunt manualul IC si lista pieselor de rezerva:

No. Denumirea doc. Descrierea docum. Informatii ref. la: A.1 Lista de referinta

a pieselor de rezerva

Catalogul pieselor de rezerva si articolelor necesare

- No. si denumirea articolului - Descriere - Locul de amplasare - Principalul furnizor - Data - Pret - Unitate de masura - Unitatea de cumparare - Nivelul minim inainte de comanda - Cantitatea comandata

A.2 Lista componentelor

Lista obiectelor care constituie parti ale altor obiecte

- Obiectul de la nivelul superior (capitol, model, tip, seria no.) - Obiect no - Cantitatea

Page 23: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

25

A.3 Aranjamente Desene reprezentand planul componentelor de inlocuire ale unui obiect

- Codul si ID al desenului - Data predarii si reviziei - Dimensiuni - Localizarea si ID ale componentelor echipamentului - Spatiul necesar pentru dezasamblare si intretinere - Informatii relevante despre detalii de legatura - Daca sunt necesare dispozitive de ridicare, scari etc.

Toate informatiile din formularul de inregistrare a defectiunilor trebuie sa fie la

dispozitie pentru a completa comenzile de lucru (WO3).

La un nivel inferior, este necesara o strategie si de instructiuni de aplicare atasate

ordinului de lucru (comenzii), de ex. detalii despre cum se identifica un obiect si

amplasamentul sau.

Ca o alternativa, ar trebui sa fie suficient sa se ceara aceste documente atunci cand

lucratorul doreste.

No. | Denumirea doc. Descrierea document. | Informatii Procedura de

identificare a obiectelor, ID

Instructiuni pentru codificarea obiectelor si codul localitatii fabricii, precum si modul de a face legatura intre acestea

- Codul formatului obiectului - Codul formatului localizarii obiectului - Locul de depozitare/instalare - Formatul de referinta al catalogului furnizorilor

Proceduri de tractare

Instructiuni pentru inregistrarea codurilor localizarii unui obiect de-a lungul timpului

- Formatul inregistrarii codului de localizare a obiectului, timpul si managementul acelor inregistrari

Desene de detaliu Desen cu piesele de rezerva care trebuie asigurate pentru demontarea, repararea si asamblarea obiectelor

- Codul obiectului - Desen de ansamblu aratand pozitia partilor - ID al fiecarei parti a desenului: - numarul partii - descriere - numar de unitati - Alte informatii relevante pentru operatiile de asamblare si dezasamblare

Harta lubrificarii Desen care arata pozitia fiecarui obiect, punct de lubrificare, data lubrificarii si specificari

- Codul hartii si ID - Data livrarii (sau reviziei) - ID al obiectului (cod si nume) - Pozitia punctului de lubrificare - ID al punctului de lubrificare - Descrierea punctului de lubrificare - Specificari privind lubrificarea - Trasee (daca este necesar)

3 Denumire originala: WORK ORDER = COMANDAREA LUCRARII (sau: comanda de lucrare - CL)

Page 24: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

26

Localizare Desene cu pozitia tuturor obiectelor din cadrul zonei considerate

- Codul desenului si ID - Data livrarii - ID, codul si numele zonei - ID si codul locatiei obiectului - Desene sau simboluri ale obiectelor (fara detalii dimensionale)

Alte documente relevante depind de specializarea tehnica.

Toate informatiile valabile care apar la inregistrarea defectiunilor trebuie trecute pe

comanda de lucrare (WO4). Acesta este un document care cuprinde toate informatiile

referitoare la activitatea de intretinere se referintele de legatura cu alte documente

necesare pentru executarea lucrarilor de intretinere.

Cu ajutorul sistemului computerizat, ar trebui sa fie usor de scris intreaga descriere a

facilitatilor. Formularul pentru comanda lucrarii (WO)

Logo-ul si adresa

firmei

FORMULARUL DE INREGISTRARE A

DEFECTIUNII Data inregistrarii No. Seriei CL5 (WO6)

Petent (Numele persoanei care cere service) si no. de telefon

Timpul la care ocupantul este disponibil sau Utilizarea cheii principale

Simptom/Reclamatie

Proprietate Adresa

Prioritate Localitatea, codul postal

Regulament de mediu

Reguli de siguranta Proprietar/ Facilities manager

Justificarea retinerii Manager de intretinere

Data ultimei lucrari de intretinere preventiva Administrator-supraveghetor/Inginer

Cladirea Localizarea obiectului

Codul obiectului Constructia

Denumirea componentului/obiectului Sistemul de incalzire sau de racire

Orele de functionare ale obiectului Sistemul de alimentare cu apa si canalizare

Tipul de defectiune Sistemul electric

4 Idem 3 5 Comanda lucrarii 6 Idem 3 si 4

Page 25: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

27

Partea defecta Ascensoare

Cauze posibile ale defectiunii Alte sisteme electrice

Codul de procedura tehnica Codul documentatiei tehnice

Tipul activitatii de intretinere Anul instalarii, tipul, date tehnice

Descrierea operatiilor

Cod Resurse Cantitate Unitate a-pret Cost

B.23 B.24 Lista categoriei/lucratorilor B.22 ore

B.25 Lista pieselor de rezerva B.26 m/m2/

B.27 Munca externa

B.29 Alte servicii externe

Acceptare Data la care s-a activat ordinul de lucru

Semnatura Data la care s-a terminat lucrarea

In cadrul discutiei cu ocupantul sau cu oricine altcineva care a anuntat defectiunea,

este de dorit sa se consemneze intr-o nota date despre problema semnalata:

- Cand a aparut?

- Care ar fi posibilele cauze?

- S-a mai intamplat inainte?

- S-a mai raportat inainte?

Adeseori cauza defectiunii nu este cunoscuta de la inceput si trebuie asteptat pana

dupa efectuarea unei analize a defectiunii.

Persoana care raporteaza asteapta informatii si asupra a ceea ce urmeaza sa se

intample si cand anume.

Lucrarea terminata:

Partea inferioara a formularului ordinului de lucru (comanda de lucrare) trebuie sa fie

completata de catre personalul care executa lucrarea, pentru a consemna datele

despre forta de lucru mobilizata si piesele de rezerva utilizate.

Toate informatiile valabile care apar la inregistrarea defectiunii trebuie trecute pe

comanda de lucrare (WO).

Page 26: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

28

10.2.2.3 Efectuarea reparatiei

Date initiale:

Daca nu sunt vizibile imediat, defectiunile trebuie examinate pentru a stabili ce solutie

trebuie adoptata. Ca sursa de documentare, ar putea fi utile datele cuprinse in

formularul de mai jos:

No. Denumirea doc. Descrierea docum. Informatii Detalii tehnice Specificatiile

producatorului asupra obiectului

- Model/tip/seria no - Dimens/greutate/capacitate - Cerinte referitoare la energie si service - Alte date de natura fizica, - Detalii de asamblare si date referitoare la operare - Foaia de date referitoare la norme de siguranta - Instructiuni privind reciclarea

Manualul de operare

Instructiunile tehnice ating o functionare adecvata in functie de precizarile tehnice referitoare la obiecte si in functie de conditii

- Data livrarii - Descrierea sistemului de functionare - Proceduri pentru:

- pornire - incalzire - operare stationara - operare pe timp de vara, operare in timpul noptii - inchidere controlata - masuri de prevedere - situatii de urgenta - depozitarea deseurilor - reciclarea

- Limitari ale operarii - Masuri de prevedere

Registrul lucrarilor de intretinere in timp (istoric)

Lista ordinelor de lucru corespunzatoare unei anumite perioade de timp

- Denumirea si codul obiectului - Data livrarii - Perioada de timp - Lista ordinelor de lucru - List of failing part - Consecinte asupra mediului - Impactul asupra mediului

Trebuie sa se raspunda la intrebari cum sunt:

- Ce s-a intamplat de data aceasta?

- S-a mai intamplat inainte? Daca da, cat de des?

- Care este IMDD (Intervalul Mediu Dintre Defectiuni)?

- De ce s-a intamplat acum?

Page 27: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

29

- Este din cauza produsului in sine, a utilizarii sale, a climei, a personalului

de intretinere, sau din alte cauze?

- Este masurabila defectiunea sau efectul ei?

- Cat a durat pana la rezolvarea problemei?

- A fost o durata medie de asistenta (DMA), DM de reparare sau o DM in

care produsul n-a functionat?

Daca exista raspunsuri, va fi mai usor sa se stie ce va trebui facut la proximul

eveniment de acest fel sau, mai ales, cum sa se evite aparitia lui.

Foarte multe firme nu dedica timp suficient analizei defectiunilor. Este foarte usor sa

parasim cladirea dupa o reparatie, atunci cand ea functioneaza si sa ne grabim spre

urmatoarea. Poate ar fi mai bine sa fie lasat un personal anume pentru a se ocupa

de urmarire (v.”Controlul” mai jos).

Pentru a face feed-back-ul mai eficient, este necesar sa se foloseasca un sistem de coduri atunci cand se inregistreaza defectiunea si cauzele sale. Acest sistem de

coduri ar trebui sa provina din standardul national al cladirilor, daca acesta exista.

Executie:

Dupa stabilirea modului de desfasurare a lucrarilor si atunci cand toate piesele de

rezerva si materialele sunt aprovizionate, nu ramane decat sa se execute reparatia

sau sa se schimbe piesele, in functie de comanda lucrarii.

Reparatie inseamna o actiune asupra unui component care a devenit

necorespunzator, pentru a-l aduce in stare de functionare. Calificarea

lucratorilor/meseriasilor are o mare influenta asupra vitezei si calitatii cu care este

executata lucrarea – probabil mai mult decat orice instructiune referitoare la

intretinere.

Rezultat:

Daca piesele de rezerva sau materialele nu sunt procurate sau nu se gasesc in stoc,

trebuie initiat un alt proces, cel de cumparare. Modul in care este conceput acest

proces depinde de nivelul tehnologic (electronic sau nu) si nu face obiectul prezentei

descrieri.

Rezultatul efectuarii intretinerii corective este de dorit sa fie acela ca sistemul tehnic

sa functioneze din nou. Acest lucru trebuie sa fie consemnat pe comanda lucrarii de

intretinere:

Page 28: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

30

- timpul care a fost necesar;

- piese de rezerva sau materiale utilizate;

- cauza problemei;

- cum poate fi evitata o astfel de problema pe viitor.

10.2.2.4 Controlul functionarii

Date initiale:

Aici pot exista doua alternative in functie de firma de control:

Prima alternativa este ca mestesugarul insusi sa verifice functionarea sistemului

inainte de a parasi locul de munca. In acest caz initiativa7 vine de la el si rezultatul va

fi notat in WO8.

Cea de-a doua alternativa este ca personal separat sa efectueze verificarea

functionarii. In acest caz este nevoie de comanda lucrarii completata ca o baza de

pornire pentru personalul care verifica si efectueaza testul de functionare.

Activitate:

Din momentul in care problema este rezolvata si sistemul tehnic functioneaza din

nou, este necesara verificarea prin masuratori pentru ca functionarea sa fie

acceptabila.

Adeseori este ceruta evaluarea urmatoarelor aspecte:

- functionarea sa fie corecta in conformitate cu manualul

- lucrarea sa fie executata intr-un mod adecvat

- locul sa fie curatat si fara urme ale lucrarii

- locatarul (daca este interesat) sa fie informat despre rezultat

Rezultat:

Este nevoie sa se tina un registru al activitatilor si facturarilor. Aceasta inseamna

inregistrarea unor date despre lucrare, ca de ex:

- cine va plati lucrarea?

- timpul folosit si disponibil, ca o informatie pentru personalul de la facturari;

- ce cont trebuie incarcat?

- Deoarece descrierea este limitata la partile tehnice ale procesului, partea

economica se lasa de o parte [vezi totusi Rezultatul de la etapa de mi sus].

7 Denumirea originala: INPUT 8 Idem 3, 4

Page 29: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

31

10.2.2.5 Feedback9

Fiecare companie trebuie sa foloseasca o metoda functionala pentru inregistrarea

defectiunilor si a reclamatiilor. Asadar analiza defectiunii trebuie sa inceapa de indata

ce aceasta a fost raportata.

Dar aceast lucru nu este de ajuns. Daca cauza defectiunii este necunoscuta pana

dupa reparatie, este necesara inregistrarea statistica pentru analize ulterioare.

Rapoartele de mai sus includ informatii care sunt foarte valoroase pentru tot

personalul implicat. Intregul personal trebuie sa invete din statisticile defectiunilor

pentru a evita ca aceleasi defectiuni sa se repete.

Cel putin odata pe an sau mai des, un specialist cu cunostintele necesare trebuie sa

analizeze datele disponibile despre defectiune. Rezultatul acestui studiu trebuie

solicitat de consiliu.

Pentru a reusi este necesar sa se descopere cauza defectiunii din cadrul fiecarui

incident. Daca se procedeaza astfel, probabil se va gasi un model care va ajuta la

alegerea unei solutii permanente privind deficienta componentei.

Metodele de analiza au fost dezvoltate initial pentru industria aviatica si de aparare,

pentru spitale si echipele de salvare. Mai tarziu si alte industrii importante au folosit

aceste metodele. De asemenea industria de management a constructiilor si utilitatilor

poate beneficia de aceste tehnici.

10.2.2.6 Metode pentru analiza si evaluarea defectiunilor

Acestea constau din:

- test de rezistenta la imbatranire;

- studii de fiabilitate;

- studii de urmarire pe teren ;

- analiza datelor defectiunilor;

- Modul de Defectare si Analiza Efectelor (MDAE);

- Diagrama de cauza si effect.

Exista cel putin cateva metode disponibile in domeniul metodelor de masurare a

durabilitatii pentru a afla care va fi durata de serviciu:

- Metoda stiintifica: teste de rezistenta la imbatranire unde fiecare variabila este 9 Cuvand intraductibil cu sensul de: raspuns, reactie, efect etc.

Page 30: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

32

sub control, iar pe rand, cate una dintre ele este schimbata (dar clima viitoare nu este

cunoscuta dinainte). Aceste tipuri de teste sunt efectuate de decenii de catre

institutele de cercetare sau industriile producatoare si sunt concentrate pe cate un

material de constructii ca de exemplu lemn, piatra, beton dar nu pe combinatia a

doua materiale luate impreuna (sau daca se fac, atunci ele nu sunt facute cunoscute

publicului).

Nota: Rapoarte si lucrari disponibile se gasesc pe Internet sub titlul ISO 15 686

Service Life Planning

- Studii de fiabilitate bazate pe statistici privind perioada de timp dintre defecte

(MTBF10), timpul de intrerupere a functionarii (MDT) si timpul de reparatii (MTTR);

acestea nu prea au rost in cazul in care componentele recent fabricate sunt

reproiectate;

- Studii de urmarire pe teren, care dureaza ani, iar cand dau rezultate

componentele au fost probabil reproiectate sau fabricate dintr-un alt material

- Analiza datelor defectelor, proces care include cercetarea datelor disponibile

despre durabilitate prezentate intr-un grafic si care fac obiectul evaluarii calitatii.

Scopul este de a construi un model multiplu –variational reprezentand sistemul tehnic

urmat de procedura de fuziune (evaluarea unei durate de serviciu liber consimtite);

- Modul de Defectare si Analiza Efectelor, include o analiza structurala si

functionala pentru a cauta toate defectiunile premature potentiale survenite in timpul

procesului de constructie si/sau in timpul duratei de serviciu.

Urmatorul document poate sa fie util:

Nr. Numele documentului

Descrierea documentului

Informatii despre articole

A.6 Diagrama de cauza si efect

Diagrama care arata in ordinea importantei diferitele cauze care produc un efect dat (defect)

Descrierea efectului si codul lui Codul articolului/populatie analizata Model/tip/Nr. seriei/locatie Data livrarii Perioada de timp analizata (de la/pana la) Lista cauzelor in ordine descrescatoare, incluzand pentru fiecare cauză:

- codul cauzei - descrierea cauzei - importanta relativa a cauzei in %

(cost, timp de nefunctionare, numarul defectelor)

- importanta totala (cost, timp de nefunctionare sau numarul de defecte produs…)

10 Prescurtari din EN, care pot fi gasite ca atare in literatura de specialitate in limba engleza.

Page 31: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

33

Putine companii gasesc timp pentru construirea unui sistem statistic privind

defectiunile si cauzele lor. Pentru a face aceasta este nevoie de a codifica

clasificarea componentelor cladirilor si a instalatiilor, ca de altfel si activitatile de

intretinere preventiva. Nu este deajuns, de exemplu, sa se adune date despre cate

erori s-au raportat pe an la cererea locatarilor. Motivul este ca activitatea de

intretinere poate sa difere fata de defectiunea raportata.

Exista cel putin doua moduri de tratare a rapoartelor asupra lucrarilor efectuate:

Varianta 1: Unele intreprinderi lasa personalul de pe teren sa dea raportul imediat ce

misiunea a fost indeplinita, ceea ce ofera conducerii posibilitatea de a colecta

informatii valoroase despre punctele slabe ale sistemului.

Varianta 2: Unele companii presupun ca toate defectiunile inregistrate vor fi duse la

bun sfarsit conform politicii de intretinere a companiei. Daca nu – locatarul sau

personalul vor reclama sau raporta defectiunea din nou. In acest caz conducerea

pierde posibilitatea de a invata dintr-un model prezentat de unele defectiuni. In

schimb ei primesc o statistica despre cum au descris clientii avaria, care poate sa

difere fata de defectiunea reala si cauzele acesteia.

Inregistrarea trebuie sa includa defectul, cauza si solutia. Deci, este foarte necesara

inregistrarea informatiilor importante despre defecte, care sunt componentele

implicate, constructorul lor, ce a cauzat problema, timpul necesar reparatiei (TTR,

DT, WT, TTA, vezi nota de mai jos) s.a.m.d.

Toate aceste date vor fi folositoare in cazul cand se va analiza un model, daca

defectiunile au tendinta de a se repeta.

Nota: TTR – timpul necesar pentru reparatii, DT - timp de nefunctionare, WT – timp

de asteptare (pentru personalul de intretinere), TTA – timp (pentru departamentul de

intretinere) de asistenta.

OUTPUT: Inregistrarea istorica a intretinerii este foarte importanta pentru

intreprinderea de intretinere, a cumparatorului si a locatarului.

Motivele sunt enumerate si descrise in tabelul de mai jos:

Page 32: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

34

Asigurarea calitatii Conform ISO 9000 se impune ca intreprinderile acreditate sa inregistreze toate reclamatiile sau defectiunile pentru a le inlatura si pentru ca intreprinderea sa se dezvolte.

Certificat de mediu Conform ISO 14 000 se impune ca intreprinderile acreditate sa evite defectele care sunt daunatoare mediului inconjurator

Intretinere preventiva

Locatarul asteapta de la proprietar sau de la managerul de utilitati sa pastreze cladirea in conditii functionale, prevazute in contractul de inchiriere. Statistica defectiunilor sta la baza actiunilor de prevenire a acestora, pentru a evita necesitatea depanarii.

Costul ciclului de viata, (LCC) Proprietarul doreste sa mentina sistemul tehnic in functiune pe toata durata de viata a acestuia,fara prea multe reparatii la costul total cel mai scazut.

Profitul ciclului de viata, (LCP) Obiectivul proprietarului este de a maximiza veniturile si minimiza costul in decursul duratei de viata a cladirii.

Inregistrarile istorice descrise mai sus vor fi completate cu noi informatii dupa cum urmeaza:

Nr. Denumirea documentului

Descrierea documentului

Informatii despre articol

A.3 Monitorizarea operatiilor de intretinere a articolului

Informatii noi din ultimele lucrari referitoare la un anumit articol pe o perioada de timp data

- Codul articolului si numele - Data livrarii - Perioada de timp - Numarul WO si data - Cauza/ reclamatia - Partea defecta - Ore de functionare - Durata reparatiei - Timpul de nefunctionare - Costul manoperei si materiale

A.7 Monitorizarea parametrului

Setul de valori dat de parametrii oricarui articol inspectat/ monitorizat de-a lungul unei perioade date de timp

- Codul articolului si numele - Descrierea parametrului si unitatea de masura - Identificarea punctului de masurare (ID) - Data problemei - Perioada de timp analizata (de la/ pana la) - Pentru fiecare inregistrare:

- timpul - valoarea parametrului - identificarea punctului

de masurare - Trimitere la alte referinte la

Page 33: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

35

procedura tehnica (cand se solicita)

A.8 MTBF-MTTR diagrama de control

Documentul de informatii statistice contine valori referitoare la echipamentul considerat de interes major

- Codul articolului si ID - Data livrarii - Codul si cauza defectului analizat - MTBF - MTTR - (MTTA, MDT daca se solicita)

Nr. Denumirea

documentului Descrierea

documentului Informatii despre articol

A20 Procedura de revedere a cauzelor defectelor critice

Instructiuni cu privire la revederea periodica a cauzelor defectelor critice

- Monitorizarea defectelor critice pe sistem sau articol - Costul defectului - Cauzele defectului - Munca efectuata - Lista de repartizare a rezultatelor

A21 Metoda de evaluare MTTR, MTTM

Descrierea tehnicilor de masurare a muncii care se vor folosi pentru a evalua timpul de depanare pentru defectele critice

- Inregistrarea istorica a defectiunilor critice pe sistem sau articol - Timpul dintre defecte - Timpul necesar repararii fiecarui defect

A22 Metoda de verificare a depanarii, documente si date

Liste de verificare a punctelor care vor trebui verificate, data viitoare cand se va face revizie/actualizare

- Lista documentelor disponibile despre depanare - Periodicitatea reviziei/actualizarii - Lista punctelor care se vor verifica

Baza istorica de date este un rezultat, ca produs al Procesului de Intretinere

Corectiva (IC) si in acelasi timp al Procesului de Intretinere Preventiva.

Fara baza de date, cu datele istorice despre defectiuni si activitatea de intretinere,

aceste obiective ar fi aproape imposibil de realizat, anume:

- posibilitatea de a intelege cauza defectiunilor ar fi mai mica

- intreprinderea ar putea foarte usor sa continue sa schimbe piesele de

rezerva ale aceluiasi prefabricat fara sa realizeze necesitatea unei alte solutii

- planificatorul lucrarilor de intretinere ar omite date importante in

formularea deciziilor din programul de intretinere preventiva.

Page 34: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

36

CAP.10.3 INTRETINEREA PREVENTIVA (IP) Pe baza experientei unor sisteme tehnice similare, procesul de IP (intretinere

preventiva) va fi planificat de la bun inceput inainte de aparitia oricarei defectiuni.

Apoi, dupa obtinerea rezultatelor care decurg din IC (intretinerea corectiva), adica

inregistrarea ruperilor, este momentul de a realiza o a doua editie a IP.

Exista diferite tipuri de metode de IP, bazate pe diferite strategii si date existente, de

ex:

• monitorizarea bazata pe stare/conditie, ceea ce inseamna ca nevoia de IP sa

faca necesare masuratori prealabile, cu instrumente sau cu un sistem de

monitorizare computerizat;

• intretinere predeterminata, care inseamna ca nevoia de activitati de intretinere

se bazeaza pe experienta si poate fi planificata chiar daca necesitatea nu este

masurata/evaluata tot timpul.

Al doilea tip poate fi divizat in trei segmente:

A – curatire, intretinere

B – IP cu o frecventa de mai mult de o data la doi ani la sistemele de incalzire, racire,

aer conditionat, alimentare cu apa si canalizare;

C – IP cu o frecventa de mai putin de o data la doi ani, asupra cladirii sau a

sistemelor de alimentare.

Fiecare dintre aceste metode are propriul proces bazat pe diferite fapte, dar sunt

similare in ceea ce priveste planul de lucru.

10.3.1 CONFIGURAREA INTRETINERII PREVENTIVE

Configurarea mijloacelor IP in vederea creerii unui sistem pentru intregul proces, de

la statistica ruperilor pana la feed-back.

Datele initiale ale acestui proces pot sa aiba diferite cauze:

Var.1: politica/sistemul de management al intretinerii;

Var.2: inregistrarea defectiunilor care rezulta din procesul de IC;

Var.3: cerinte ale activitatii principale a firmei, ale clientului sau chiriasului;

Page 35: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

37

Var.4: experienta pe termen lung in activitatea de intretinere este foarte valoroasa

atunci cand se configureaza procesul IP. De asemenea, este o baza solida pentru

luarea deciziilor privind necesitatea IP pentru fiecare dintre sistemele tehnice.

Aceasta experienta poate sa provina de la diferite surse, ca de ex:

• Statistica defectiunilor rezultata din procesul de IC;

• Date privind activitatea de intretinere rezultate din sistemele de monitorizare a

starii/conditiei cladirii;

• Date privind activitatea de intretinere, de ex. date istorice si instructiuni aferente

unor procese prealabile de IP, in aceeasi firma, furnizate de colegi sau din literatura;

• Sfaturi si recomandari in instructiunile primite de la producator sau contractor

despre activitatile preventive care sunt cele mai eficiente pentru produsul lui;

• Cererile sau opiniile personalului din activitatea de baza a firmei, sau ale

chiriasilor/ocupantilor s-au dovedit adeseori foarte utile.

1) Var.1: Politica de intretinere

Politica de intretinere trebuie sa se bazeze pe experienta, cum ar fi statistica

defectiunilor – proprie sau cea a producatorilor. In functie de cat de completa este

documentatia de intretinere, sarcina de a concepe politica de intretinere poate sa se

dovedeasca a fi mai mult sau mai putin dificila. Trebuie trase concluzii asupra

posibilitatilor de reducere a defectiunilor cu ajutorul actiunilor preventive pentru

Operare si Intretinere (O&I), la un cost total mai scazut.

La sfarsitul duratei de viata/serviciu a constructiei, o alternativa este schimbarea unui

element component cu acelasi tip de fabricat, iar o alta ar fi schimbarea sa cu un alt

tip de fabricat.

Daca aceasta nu ajunge, s-ar putea sa fie necesar sa se reconstruiasca o parte a

sistemului tehnic/subansamblului. Este nevoie de instructiuni sau de un cod de

procedura, ca mijloace de a afla cand si ce anume trebuie facut.

In activitatea de conceptie a politicii de intretinere, scopul este de a elabora

instructiuni cu privire la:

• Posibilitatile de eliminare a acelor probleme care au tendinta sa se repete;

• gasirea relatiei optime dintre IC si IP;

• modul de stabilire a momentului propice pentru inlocuirea unui produs sau fabricat;

Page 36: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

38

• modul in care se stabileste ce fel de meserie/specialitate, parte sau material de

constructie sunt necesare la anumite intervale de timp;

• modul de evitare a materialelor care pot fi periculoase pentru sanatate, siguranta

sau mediu (acestea trebuie precizate intr-un manual);

• modul de tratare a relatiei cu chiriasul/ocupantul, respectiv cand este convenabila o

vizita in ceea ce-l priveste etc.

2) Varianta 2: Inregistrarea defectiunilor Atunci cand se extinde pe cativa ani, aceasta varianta trebuie sa fie cea mai viabila.

Din aceasta statistica trebuie sa poata fi desprinse concluziile privind actiunile

preventive care trebuie intreprinse in mod regulat. Dupa demararea unei astfel de

actiuni, este interesant de masurat si de aflat daca actiunea preventiva duce la o

descrestere in ceea ce priveste pericolul aparitiei defectiunii.

3) Var.3 & 4: Experienta in intretinere si cerintele provenite de la activitatea de

baza.

Acest tip de documentatie trebuie elaborata in timpul fazei de proiectare si sa fie

utilizabila atunci cand incepe faza de operare. Experienta constituie o baza solida

pentru elaborarea politicii de intretinere. Majoritatea producatorilor sunt astazi

capabili sa prezinte date despre durata de serviciu si despre intervalele recomandate

pentru IP. Daca o componenta este noua pe piata, este esential sa se obtina o

garantie pe termen lung privind functionarea acesteia. Uneori, ocupantii pot sa dea

managerilor informatii valoroase despre modul de functionare sau necesitatea

intreprinderii unor actiuni.

Activitatea: Scopul initial al configurarii IP este de a organiza metodele si personalul

de care este nevoie pentru indeplinirea acestei misiuni – aceea de a impiedica

aparitia defectiunilor si a defectelor, ceea ce inseamna ca este nevoie de:

• formulare ale documentelor standard (tip);

• descrierea de rutina privind modul de utilizare a formularelor;

• instructiuni de masurare a diferitilor parametri;

• instructiuni privind executarea diferitelor activitati preventive;

• personal disponibil la anumite ore pentru a executa lucrarile conform

programului, sau

Page 37: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

39

• o conventie cu personalul calificat care sa indeplineasca aceste sarcini, cu sau

fara instructiuni detaliate;

• mentinerea legaturii permanente, cel putin telefonic, pentru cazurile in care

este nevoie de consultanta sau de luarea unor decizii.

Datele referitoare la bunuri

Aceasta baza de date este aceeasi cu cea pentru IC si include:

• proprietati (terenuri)

• cladiri

• incaperi

• sisteme tehnice (constructive, instalatii)

• componente

precum si date tehnice despre componente.

Rezultatul: IP in functiune

Dupa configurarea procesului de IP, se presupune ca acesta trebuie sa functioneze.

10.3.2 PLANIFICAREA IP

Date initiale:

Toate informatiile adunate in etapa 1 de mai sus sunt utile atunci cand se planifica

activitatile IP. Procesele IP se bazeaza pe diferite informatii:

• analiza rezultatelor din procesul de IC;

• experienta acumulata din alte activitati;

• caracteristicile bunurilor;

• monitorizarea starii/conditiei (daca este in functie).

Activitatea:

Dupa faza de configurare descrisa mai sus, este necesar sa se combine aceste

informatii si sa se conceapa activitati de intretinere adecvate, cu frecventa necesara.

Problemele constau in a decide cand trebuie sa inceapa procesele repetabile pentru

fiecare bun, cum ar fi sistemul tehnic si componentele sale. Daca s-a instalat un

sistem de monitorizare a conditiei/starii, acesta va completa/acumula in mod cert

informatiile despre necesitatea activitatilor de intretinere.

Page 38: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

40

Planificarea trebuie facuta pentru fiecare dintre sarcini/activitati, cel putin pentru cele

care urmeaza sa se efectueze in luna urmatoare. Intervalele diferite pentru activitatile

de intretinere au ca rezultat o repartizare mai echilibrata a volumului de

munca/lucrarilor pentru restul anului.

Este bine ca la inceput sa se planifice fiecare sarcina separat, iar apoi sa se

coordoneze toate sarcinile impreuna, astfel incat necesarul de resurse sa ramana la

acelasi nivel cu personalul disponibil, pe cat posibil.

Activitatea de planificare contine urmatoarele puncte:

• identificarea bunurilor/obiectelor care urmeaza sa fie intretinute, din catalogul

de bunuri;

• definirea actiunilor de intretinere relevante;

• repartizarea actiunilor pe bunuri/obiecte;

• pregatirea programului de intretinere;

• demararea actiunii.

Exemple de actiuni:

• monitorizarea

• inspectia

• calibrarea/ajustarea

• inlocuirea unor parti

• lubrificarea

• vopsirea

• curatirea

Identificarea bunurilor de intretinut include identificarea legaturilor cu sistemul tehnic,

grupul de obiecte, partile obiectelor si componente, precum si amplasamentul/locatia.

Urmatoarele documente pot fi utile:

Page 39: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

41

No.crt. Denumirea documentului

Descrierea documentului

Informatii

1. Detalii tehnice Specificarea componentei de catre unitatea producatoare

- Codul si ID – ul obiectului - Data de fabricare - Model, tip, no.seriei - Dimensiuni, greutate, capacitateetc.

2. Manual de operare

Instructiuni privind modul de obtinere a performantei de functionare in functie de prescriptii si de conditiile de siguranta

- Tipul modelului - Data livrarii - Descrierea modului de functionare- Procedura de pornire, operare, oprire - Limitari si masuri de prevedere

3. Manual de intretinere

Instructiuni menite sa mentina o componenta sau sa o reabiliteze la o stare in care poate sa-si indeplineasca functiunea.

- Actiuni de IP - Proceduri de executare a acestor actiuni - Diagrama cauzelor si efectelor - Instrumente speciale necesare - Exigente de siguranta

4. Aranjamente Desen reprezentand pozitiile componentelor de inlocuire ale unei componente.

- Codul desenului si ID - Data livrarii/predarii - Dimensiuni, pozitie, spatiu - Legaturi

5. Foaie de planificare

Lista succesiunii operatiilor in functie de prioritatea stabilita.

- Data livrarii - ID ale componentelor - Perioada programata - Activitati de intretinere

6. Foaia de programare

Planul de lucru si programarea alocarii resurselor

- Data inceperii, timpul necesar - Resursele necesare

No. | Denumirea Crt. documentului

Descrierea documentului

Instrumente ale informatiei

1. Inregistrarea evolutiei in timp (biografia lucrarilor)

Lista tuturor activitatilor efectuate de fiecare meserias

- Lista comenzilor de lucrari

2. Costuri de intretinere

Inregistrarea cheltuielilor cu intretinerea de-a lungul timpului

- Perioada de timp - Elemente ale structurii costurilor

3. Proceduri de verificare

Lista criteriilor care trebuie verificate la materialele achizitionate si specificarea procedurii de verificare

- Comenzi de achizitionare (Ordine de plata) - Cataloage ale furnizorilor - Instructiuni de intretinere

Page 40: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

42

Rezultat:

Rezultatul poate fi prezentat in forma unui program (v. Schema 2).

Schema 2 corespunde unui program de Intretinere Preventiva

Programul IP Proprietate imobiliara: ...................... Data: ...................... Simbolul: ...................... Cladirea: ......................

Locul, incape-rea

Sistemul tehnic, componen-tul

Coduri

STEC11

Activita-tea de intretinere

Sugestii legate de mediu

Catego ria

Timpul [ore]

Sapt. no

Interval, sapta-mani

Documen-tatia, registrul bunului etc

Formularul programului necesita mai mult spatiu decat cel de mai sus, pentru a da

informatii referitoare la:

- identitatea spatiala care este determinata de locul in care sunt amplasate

proprietatea, cladirea, nivelul, apartamentul sau biroul, incaperea sau

bunul, ca si componenteale unui sistem tehnic, precum si de datele de

identificare ale bunului respectiv (codul elementelor cladirii);

- o legatura la registrul bunului, cu datele tehnice aferente acestuia, de ex.

nr., seria, capacitatea, producatorul, cel care il monteaza si instaleaza

etc.;

- o legatura la celelalte bunuri care trebuie intretinute simultan;

- daca este necesara inchiderea sistemului;

- ce actiuni de intretinere trebuie facute si codul actiunii care va face mai

simpla analiza registrului istoric;

- sugestiile referitoare la mediu, sunt de ex: “Cum putem sa realizam

activitatea de intretinere intr-un mod care sa tina seama de mediu?”

- ce categorii de activitati sunt necesare si la ce nivel de pregatire

profesionala?

- Cand trebuie sa inceapa si cand sa se termine?

11 Resursele in fazele de lucru sunt de cel putin patru tipuri diferite, denumite STEC, care in varianta standard

includ: S = rezerve, mijloace materiale pentru componente (ca de ex: curele si filtre) – toate din materii prime si

componente consumabile; T = instrumente E = echipamente C = consum.

Page 41: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

43

- Cat timp este necesar pentru fiecare actiune si cate cladiri vor fi finalizate

pe zi?

- De ce materie prima si instrumente trebuie sa se dispuna?

- Cum se poate reduce la minimum traseul de transport?

- O legatura la instructiunile referitoare la cum se face o nota despre ceea

ce a fost executat;

- O legatura la documentatia despre aspectele legate de mediu ale

diferitelor materiale.

10.3.3 EFECTUAREA IP

Date initiale:

In anumite firme este un obicei sa se scrie programul fiecarei activitati ca un ordin de

lucru – in acelasi sistem ca si in cazul IC. Un program sub forma unei liste care sa

includa diferite activitati este suficient in majoritatea cazurilor. Trebuie sa existe

spatiu suficient pentru toate informatiile care se cer in formularul de program sau in

filele cu care acesta are legatura.

Nota: In ceea ce priveste conceperea succesiunii lucrarilor – a se vedea partea

referitoare la IC de mai sus.

Resursele in fazele de lucru sunt de cel putin patru tipuri diferite, denumite STEC,

care in varianta standard includ:

S = rezerve, mijloace materiale pentru componente (ca de ex: curele si filtre) – toate

din materii prime si componente consumabile;

T = instrumente

E = echipamente

C = consum

Consumul include diferite tipuri de resurse:

• personal de diferite categorii cu tot felul de competente, daca nu este angajat,

sa fie cel putin pus la dispozitie de catre un contractor;

• instructiuni despre cum trebuie indeplinite sarcinile;

• energia si apa consumata;

• vehicule de transport.

Page 42: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

44

Tot ce nu este disponibil, trebuie comandat sau cumparat de la ateliere, producatori

sau alti furnizori.

Activitate:

Atunci cand toate resursele sunt accesibile si in concordanta cu programul, executia

lucrarilor de intretinere va fi incredintata uneia sau mai multor categorii de personal

sau departamente/sectii. Apoi, lucrarile pot sa inceapa.

Nota: Tehnicile de intretinere sunt descrise in capitolele urmatoare, referitoare la

nivelul operational. Se mai gasesc si in documentatia de intretinere data de furnizorii

sistemelor tehnice.

Rezultat:

Stadiul lucrarii

Este de dorit sa se cunoasca in orice moment situatia curenta a lucrarii, de ex:

• asteptarea materialelor, instrumentelor sau a personalului;

• executarea;

• terminarea completa;

• inregistrarea dupa terminare.

10.3.4 CONTROLUL FUNCTIONARII

Date initiale:

Cand sarcina a fost indeplinita, personalul de intretinere va efectua mai intai teste

referitoare la functionare si performanta. Daca exista abateri de la rezultatele

asteptate ale masuratorilor, se va face o corectie (inainte ca acestea sa fie remarcate

prin activitatea de management).

Activitate:

Activitatea de intretinere va fi notificata si se vor furniza informatiile legate de aceasta

managerului de intretinere. El poate sa aleaga intre a face o inspectie, un test de

functionare pe cont propriu sau sa aiba incredere in personalul sau de intretinere fara

vreo alta verificare.

Rezultat:

Page 43: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

45

Daca lucrarea este inclusa intr-un contract de intretinere, s-ar putea sa fie necesar sa

se inregistreze verificarea masuratorilor care s-au efectuat. Verificarea se face, in

mod obisnuit, in special imediat dupa ce sistemul a fost introdus in exploatare pentru

prima oara, ori dupa un an sau doi.

Activitati administrative

Dupa acceptarea lucrarii, pasul final este inregistrarea si salvarea/pastrarea datelor

celor mai interesante. Timpul de lucru consumat, materialul si echipamentele trebuie

notate in contabilitatea fiecarei cladiri. Cantitatile vor fi traduse in costuri. Daca este

posibil, - conform contractului – lucrarea va fi facturata catre managementul activitatii

de baza sau catre ocupant – altfel, trebuie sa fie doar inregistrata.

Feedback

Inainte de toate este esential sa se mentina buna intentie a companiei de a informa

reprezentantul activitatii de baza nu numai atunci cand incepe activitatea de

intretinere, dar si la terminarea ei. Acest lucru poate fi facut cand personalul de

intretinere paraseste utilitatile. Aceasta are o importanta deosebita in cazurile cand

incalzirea, apa sau alte sisteme de alimentare sunt inchise pentru o perioada.

Toate informatiile tehnice de orice interes pentru viitor trebuie furnizate administratiei

lucrarilor de intretinere ca date de intrare in sistemul informativ. O alternativa este ca

personalul de intretinere sa se ingrijeasca chiar el de acest lucru.

Daca in urma controului rezulta o malfunctie de orice fel, este necesar sa se trimita

informatia la meserias sau chiar la personalul de planificare – daca lucrarile iau mai

mult timp. Uneori feedback-ul trebuie sa ajunga la managerul care formuleaza

politica de intretinere – in cazul in care este nevoie ca aceasta sa fie schimbata.

Informatiile referitoare la timpul consumat sunt necesare managerului care concepe

planificarea pentru necesarul de personal pentru anul urmator sau in perioadele de

vacanta/concedii.

Alte informatii relevante:

• cine a efectuat lucrarea,

• cine a controlat lucrarea efectuata,

• ce rezerve si materiale s-au folosit,

• cate ore s-au folosit pentru realizarea lucrarii.

DT (timpul de oprire), TTR (timpul pentru reparatii), TTA (timpul de asteptare) – si,

daca este relevant pentru aceasta sarcina, costul total al lucrarii.

Page 44: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

46

Este important sa se pastreze inregistrarile de-a lungul timpului (istorice) nealterate,

pentru analizele viitoare. Apar mai multe intrebari:

• unde se afla componentele care reclama cea mai substantiala intretinere?

• care sunt alternativele?

• care sunt consecintele diferitelor alternative?

• ce alternative preferam si de ce?

• cine isi va asuma raspunderea pentru schimbare?

• cat timp va dura?

Aceasta analiza poate fi facuta in mai multe moduri:

• Din cand in cand, sau cel putin o data pe an, inregistrarile legate de IC si IP trebuie

centralizate si analizate;

• In fiecare an trebuie sa se faca o investigare de catre ocupanti sau cel putin de

catre reprezentatul fiecarei activitati de baza, pentru a afla daca exista reclamatii care

nu au fost inaintate administratiei de intretinere;

Ca rezultat al acestor analize, este timpul sa urmator, poate cu un alt

fabricat/produs, daca este posibil?

• Care parti ale sistemelor tehnice ar trebui reproiectate pentru reducerea

cheltuielilor?

• Raspunsurile la acele tipuri de intrebari ar putea influenta programul IP sau chiar

politica de intretinere din timp in timp. Acest rezultat poate la randul sau sa fie o data

de intrare in procesul de modificare.

Page 45: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

47

CAP.10.4 MODIFICAREA INTRETINERII

Modificare poate fi considerata oricare dintre urmatoarele actiuni:

• mutarea unui perete in interiorul unei incaperi;

• extinderea unei cladiri;

• renovarea si modernizarea unei cladiri vechi;

• inlocuirea sistemului de aer conditionat;

• modificarea unui obiect, menita sa reduca necesarul lucrarilor de intretinere.

Textul urmator este in general util in orice situatie.

Propunere de modificare:

Date initiale:

Cerintele de modificare vin adeseori de la ocupanti (sau activitatea de baza):

• mai mult spatiu,

• mai multe incaperi,

• mediu interior imbunatatit,

• aparitia unei legi noi care recklama reconstructie.

Politica cladirii:

Pentru a fi pregatit, proprietarul cladirii trebuie sa aiba formulata o politica despre

cum sa trateze un proiect atunci cand devine necesara intretinerea. Este nevoie de o

decizie in ceea ce priveste modul in care lucrarea de intretinere se va adapta la

cerinta viitoare, incepand inca din stadiul de proiectare.

Aceasta politica include spatiu pentru lucrarile de intretinere, standarde pentru

documentare etc., conform stadiilor/etapelor descrise mai sus.

Inainte de a face desene/planse noi, este bine sa se adune cele vechi, impreuna cu

toata documentatia referitoare la cladire care mai este valabila.

Activitate:

Prima propunere referitoare la cum trebuie rezolvata necesitatea modificarii trebuie

aratata clientului si managerului de intretinere.

Cand toti cad de acord asupra celei mai bune solutii, se trece la pasul urmator.

Page 46: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

48

Rezultat:

Prima propunere este rezultatul, care devine data initiala pentru faza urmatoare.

10.4.1 PLANIFICAREA LUCRARILOR DE CONSTRUCTII SI INTRETINERE

Date initiale:

Propunerea de la stadiul 1 este data initiala pentru acest stadiu. Daca sunt necesare

noi planuri/desene, ele trebuie elaborate de constructorii din fiecare disciplina in

cauza. Un manager de intretinere trebuie de asemenea sa raspunda la

intrebarile/cererile personalului de intretinere, inclusiv celor referitoare la spatiu si

documentele necesare pentru lucrarile de intretinere.

Activitate:

Planificarea lucrarilor de constructii si intretinere trebuie sa mearga mana in mana.

Rezultatul trebuie verificat de catre cumparator/client.

Rezultat:

Dupa obtinerea avizelor, rezultatul consta in planuri/desene si descrieri tehnice in

concordanta cu care vor fi facute lucrarile de modificare.

10.4.2 LUCRARILE DE CONSTRUCTII

Data initiale:

Comanda de lucrare (WO) din etapa a doua.

Activitate:

Modificarile se executa conform planului.

Rezultat:

Cladirea modificata

10.4.3 CONTROLUL FUNCTIONARII

Date initiale:

Mesajul privind lucrarea, care rezulta din etapa a treia.

Page 47: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

49

Activitate:

Se controleaza daca toate lucrarile au fost efectuate, daca s-au utilizat toate

materialele si au fost incluse toate componentele etc. De asemenea, se verifica

functionarea, inclusiv masurarea efectelor daca este posibil. In final, se verifica daca

toate documentele referitoare la intretinere au fost predate conform cererii initiale.

Rezultat:

O cladire in stare de functionare, gata sa fie livrata clientului. Documentatia de

intretinere corespunde standardelor interne. Sunt predate facturile, contabilitatea si

se aduc la zi registrele cu noi date tehnice.

10.4.4 FEEDBACK – UN PROCES INTERMINABIL

Toate informatiile tehnice privind modificarea pot fi de interes pentru viitor. De aceea,

toate desenele si celelalte documente trebuie predate administratiei intretinerii pentru

a le pastra in sistemul informativ.

In prezent este mai uzual ca datele sa fie pastrate de catre ambele parti, intr-o baza

de date reciproc accesibila.

Cand lucrarile de reconstructie s-au terminat, documentatia referitoare la acestea

este de asemenea pregatita. Altfel, personalul de intretinere trebuie sa se ingrijeasca

el insusi de datele de intrare – ceea ce este adeseori cazul, deoarece poate fi dificil

sa-i inveti pe consultanti cum trebuie sa arate exact manualul de operare &

intretinere. Fiecare consultant pare sa aiba propriul sau standard – atata timp cat nu

exista un standard oficial care sa reglementeze aceste operatii.

Adeseori este nevoie de educarea personalului de intretinere, mai ales daca

componentele sunt nou proiectate (de conceptie noua).

Dupa o perioada de saptamani sau luni, este nevoie de urmarirea modului in care

functioneaza modificarea efectuata. Rezultatul duce de multe ori la schimbari in

documentatie si la noi instructiuni adresate personalului de intretinere.

Page 48: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

50

CAP.10.5 ASPECTE LEGATE DE MEDIU

10.5.1 DE CE SA LUAM IN CONSIDERARE MEDIUL INCONJURATOR?

Sunt multe cauze care motiveaza interesul deosebit acordat cerintelor mediului

inconjurator. Un director al unei companii care vrea sa faca acest pas, trebuie sa stie

cum sa faca acest lucru.

In continuare vor fi expuse cateva idei despre acest subiect. La inceput trebuie sa se

incerce gasirea raspunsurilor la urmatoarele intrebari:

- care sunt cerintele legale din partea guvernului si a autoritatilor?

- care sunt cerintele evidente/clare din partea clientilor, personalului si a

publicului?

- care vor fi in viitor efectele deciziilor de azi asupra mediului

inconjurator?

- care vor fi oportunitatile de afaceri avand un sistem ecologic

sistematic?

- ce sistem ar trebui sa alegem – ISO 14 001 sau EMAS?

10.5.2 CUM SA RECOMANDAM SISTEMUL DE MANAGEMENT AL MEDIULUI?

ISO 14 001 este un instrument international folosit pentru obtine atestarea intregii

companii printr-o metoda standardizata.

EMAS este prescurtarea de la Management Ecologic si Plan de Verificare. Din iulie

2000 exista si EMAS II care include toate tipurile de intreprinderi.

ISO 14 001 Inainte de a deveni atestati conform ISO 14 001 trebuie parcurs un proces intern

indelungat.

10.5.3 EVALUAREA SI INVENTARIEREA MEDIULUI

Date initiale:

Ideea de afacere

Un presupus client poate formula anumite cerinte cu privire la standardele de mediu.

Aceste cerinte reprezinta contributii la evaluarea mediului inconjurator.

Page 49: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

51

Activitatea:

Exista cel putin doua cai/variante de a verifica statutul de mediu al unei companii:

Varianta 1: Se efectueaza un control al starii generale privind mediul, de catre

ingineri cu competenta in materiale de constructii, sisteme de instalatii si instalatii

electrice.

Dupa ce au studiat cateva mostre de materiale din exteriorul si din interiorul

obiectivului se face o evaluare personala despre starea intregii cladiri.

Rezultatele sunt prezentate intr-un raport care da cel putin o idee generala si un

punct de vedere asupra politicii de mediu a intreprinderii.

Varianta 2: Se efectueaza un inventar amanuntit al materialelor, de catre ingineri cu

aceeasi calificare in toata cladirea. Aceasta cere un timp mult mai indelungat.

Rezultatul va fi un raport amanuntit despre cladire, continand toate cantitatile de

materiale si chimicale periculoase si interzise. Raportul este necesar atunci cand se planifica o schimbare a unei parti sau

demolarea constructiei, de exemplu cand este nevoie de intretinere sau

reconstructie.

Se pot strange documente disponibile din urmatoarele surse:

- facturi

- statistici de consum

- declaratiile de material de la producatori

- listele de materiale de la consultanti

- lista de materiale de la inspectia chimica (autoritati oficiale)

- Persoanele care efectueaza acest inventar trebuie sa fie calificate in acest

scop. In unele tari, de exemplu Suedia, aceste cerinte pentru investigatorii

acreditati sunt scrise si sunt puse la dispozitie de catre organizatiile centrale

(www.swefast.se)

Rezultat:

Rezultatele acestui inventar sunt date tehnice de tip informativ (informatie/anunt)

despre statutul cladirii fata de cerintele de mediu.

Page 50: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

52

10.5.4 PROGRAM REFERITOR LA MEDIU

Date initiale:

Atat politica de inventariere cat si politica ecologica sunt platforme pentru programul

de mediu. Cunoasterea stiintifica, legile federale, rolul comunitatii si opinia publica

sunt platforme pentru politica de mediu intr-o companie de management al utilitatilor

(FM).

Activitate:

Politica de mediu trebuie sa includa obiective generale, permanente si operationale

pentru a realiza imbunatatirea mediului inconjurator, pentru oameni si animale.

Exemple de factori care trebuie luati in considerare sunt:

- ciclul natural al vietii materialelor folosite in reciclare;

- energia efectiva si consumul de apa;

- minimizarea irosirii de energie si apa;

- minimizarea altor risipe;

- evitarea poluarii aerului si a marii;

- evitarea materialelor si chimicalelor interzise sau cu utilizare limitata ;

- evitarea transporturilor care nu sunt necesare;

- cerintele sa fie aceleasi pentru toti antreprenorii;

- formularea in detaliu a obiectivelor.

Pentru a ajunge la esenta subiectului este necesara luarea deciziei de a incepe

masurarea si a obtine inregistrarea consumurilor in intreprindere. Pentru realizarea

fiecarui obiectiv trebuie initiat un program. Trebuie sa se incerce pas cu pas

reducerea consumului: de exemplu cu 5% pe an.

Obiectivul este de a realiza:

- o mai buna folosire a materiilor prime;

- pierderi mai putine;

- folosirea mai eficienta a energie si a apei;

- mai putina toxicitate in natura.

Asadar compania trebuie sa evite folosirea materialelor interzise sau restrictionate si

a chimicalelor daca nu a facut acest lucru pana in prezent.

Page 51: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

53

Metodele cu care trebuie sa se inceapa sunt:

- instalarea unui sistem de inregistrare a consumului de energie si apa;

- initierea unui inventar al materialelor si chimicalelor folosite in constructii.

Daca competenta necesara nu este disponibila in organizatia proprie, sunt destui

consultanti care pot fi angajati. Chiar si cel mai bun consultant trebuie sa aiba

referinte.

Rezultat:

Politica ecologica trebuie scrisa sub forma unor obiective de realizat, ca de exemplu

diminuarea consumului de energie si apa, precum si a volumului de deseuri, evitand

producerea de distrugeri in natura s.a.m.d. Aceasta politica trebuie sa fie disponibila

nu numai pentru personalul companiei dar chiar si pentru presupusii locatari.

Programul de mediu este rezultatul pasului 2 si trebuie sa fie insusit atat de

personalul companiei cat si de locatari.

10.5.5 MANUAL DE MEDIU

Date initiale:

Programul de mediu contribuie la intocmirea manualului de mediu.

O alta contributie sunt declaratiile privind substantele chimice obtinute de la

producatori. Conform cerintelor UE toate produsele pentru constructii trebuie sa fie

insotite de descrierea materialului.

Activitatea:

Rezultatul inventarierii trebuie prezentat intr-o lucrare despre starea mediului sau

preferabil intr-un raport de inventariere cu sugestii privind abordarea subiectelor

neconvenabile. Pe baza acestui raport este hotarata politica de mediu si produsele

disponibile pentru fiecare companie de management al utilitatilor FM. Aceasta trebuie

sa se concretizeze intr-un standard de material de companie incluzand aspecte

ecologice. Acest manual arata intregului personal ce sa cumpere si sa foloseasca la

intretinere, renovare sau reconstruire (cand se ajunge la alegerea materialelor de

constructie pe care compania a hotarat sa le accepte).

Peste tot in Europa exista un numar din ce in ce mai mare de manuale de mediu

disponibile pe piata, mai cu seama cele ale unor fundatii ecologice. Aceste manuale

sunt redactate pentru a ajuta in luarea deciziilor, atunci cand se hotaraste politica

unei intreprinderi sau intr-o faza timpurie a procesului de constructie.

Page 52: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

54

Substantele chimice interzise sau limitate sunt deja listate si publicate gratuit pentru

utilizatori, desi aceste liste difera de la tara la tara.

Aceasta insa nu este de ajuns.

La nivelul intreprinderii este nevoie de informatii mai detaliate despre:

- fabricantii de produse si materialele sau substantele chimice pe care le

folosesc;

- produsele recomandate de specialisti.

Desi listele acestor solutii se pot gasi la cativa manageri de utilitati, standardele

companiei de regula nu sunt de vanzare. Adunarea, tiparirea si prezentarea acestor

informatii dureaza ani si costul e ridicat. De aceea unele companii lucreaza impreuna

pentru a imparti cheltuielile. Inainte de toate ei se concentreaza asupra substantelor

chimice din vopsele, cleiuri si materiale de umplutura.

Rezultat:

Cand decizia privind materialele si metodele dorite a fost luata, este momentul sa se

faca informarea sau instruirea personalului pentru a urmarii noile reguli. Chiar si

consultantii si antrepenorii trebuie constransi sa respecte cerintele ecologice pentru a

primi aprobarea de a lucra din nou pentru client.

10.5.6 SISTEMUL DE CONTROL INTERN

Date initiale:

Performanta de intretinere, standardele interne ale materialelor, sistemul de

management al mediului si manualul de mediu trebuie verificate cel putin o data pe

an.

Activitate:

In fiecare an se va evalua folosirea produselor si materialelor in lucrarile de

intretinere. Personalul implicat trebuie sa raspunda cel putin la urmatoarele intrebari:

- care sunt rezultatele muncii in probleme de mediu obtinute in anul precedent?

- care sunt exemple bune?

- care sunt activitatile care pot fi imbunatatite?

- sunt atinse obiectivele de mediu ale companiei?

- sau este timpul schimbarii politicii de mediu a companiei?

Page 53: Modul Curs 10 Intretinerea Cladirilor

55

Rezultat:

Date statistice despre folosirea diferitelor materiale. Acest rezultat trebuie sa fie

disponibil in cifre-cheie (indicatori), rapoarte si alti indicatori de performanta in

probleme de intretinere si mediu, in contabilitatea anuala. Dupa aceasta este

momentul de a decide daca unele materiale sau metode de lucru vor trebui

schimbate in viitor.