MINISTERUL EDUCAŢIEI, TINERETULUI ŞI SPORTULUI AL REPUBLICII MOLDOVA

UNIVERSITATEA DE STAT DIN MOLDOVA

FACULTATEA DE DREPT

Cu titlu de manuscris

C.Z.U.:347.214.2[478][043] 332.2: 347.214.2[478][043]

MARIAN SILVIA

CADASTRUL ŞI PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

Specialitatea: 12.00.03 – Drept privat [drept civil]

AUTOREFERAT al tezei de doctor în drept

Chişinău – 2006

2

Teza a fost elaborată la Catedra Drept al Antreprenoriatului, Facultatea Drept, Universitatea de Stat din Moldova

Conducător ştiinţific: VOLCINSCHI Victor, doctor în drept, conferenţiar

universitar (Universitatea de Stat din Moldova) Referenţi oficiali: 1. Botea Gheorghe, doctor în drept, profesor

universitar, şef catedră Drept (Universitatea Romano – Americană, România);

2. Climov Ala, doctor în drept, conferenţiar universitar, şef catedră Drept patrimonial

(Universitatea Tehnică a Moldovei)

Susţinerea tezei va avea loc pe data de 1 aprilie 2006, ora 1000, la şedinţa Consiliului Ştiinţific Specializat DH 30.12.00.03-07 din cadrul Universităţii de Stat din Moldova (MD - 2009, Republica Moldova, mun. Chişinău, str. A. Mateevici 60, bloc 4, sala de conferinţe nr. 222).

Teza de doctor şi autoreferatul pot fi consultate pe pagina WEB a

Consiliului Naţional pentru Acreditare şi Atestare (http://www.cnaa.acad.md/teze), la Biblioteca Universităţii de Stat din Moldova şi la Biblioteca Naţională a Republicii Moldova.

Autoreferatul a fost expediat la 28 februarie 2006 Secretarul ştiinţific al Consiliului ştiinţific specializat doctor în drept, conferenţiar universitar BĂIEŞU Sergiu Conducătorul ştiinţific: doctor în drept, conferenţiar universitar VOLCINSCHI Victor Autorul: MARIAN Silvia

© Marian Silvia, 2006

3

I. Caracteristica generală a lucrării Necesitatea creării cadastrului general a devenit un imperativ al timpului, deoarece reabilitarea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor şi asupra altor mijloace de producţie a intensificat şi diversificat raporturile civile, punînd în seama legiuitorului noi sarcini în vederea concordării cadrului normativ relaţiilor obiective din societate. Crearea cadastrului imobiliar în Republica Moldova a început după adoptarea Legii cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25 februarie 1998, în continuare Legea nr. 1543/1998, care este corelată cu Declaraţia Congresului din Granada [Spania] asupra cadastrului în Europa, anul 2002, conform căreia informaţiile din cadastru trebuie să fie disponibile tuturor cetăţenilor, instituţiilor publice şi celor private. Potrivit Legii nr. 1543/1998, cadastrul bunurilor imobile, numit şi cadastrul general, este un sistem informaţional de stat, ce conţine înscrisuri despre terenuri, despre imobilele aferente lor şi despre drepturile asupra lor, constituit din cadastrul bunurilor imobile şi cadastre speciale. Altfel spus, Cadastrul bunurilor imobile reprezintă un sistem unic multifuncţional de înregistrare de stat a bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor. În contextul necesităţii creării cadastrului, este de remarcat faptul că Codul civil al Republicii Moldova nr. 1107-XV din 6 iunie 2002, în continuare C. civ., prevede reglementări ale unor noi instituţii juridice cum ar fi: dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz şi abitaţie, dreptul de servitute etc. care se referă, în fond, tot la bunurile imobile, acestea necesitînd o evidenţă strictă. Pentru a contribui la perfecţionarea cadrului normativ privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, în teză s-a analizat atît sistemul de drept socialist [chiar dacă acesta nega proprietatea privată asupra imobilelor], cît şi sistemele de drept ale unor alte ţări, unde proprietatea privată asupra terenurilor este dominantă şi este reglementată prin diverse sisteme de evidenţă şi publicitate. Astfel, investigaţiile sunt bazate pe studiul comparat al reglementărilor naţionale şi ale altor ţări. La baza studiilor s-au aflat atît reglementările cadastrului şi publicităţii imobiliare din dreptul Franţei şi al României, care fac parte din sistemul francez, cît şi al Germaniei, Rusiei, Olandei, promotoare ale sistemului de drept german. S-a ţinut cont şi de reglementările analogice din ţările sistemului de drept comun cum sînt Statele Unite ale Americii şi Marea Britanie. Studiul comparativ a fost efectuat din considerentul că o bună cunoaştere a reglementărilor regimului juridic al imobilelor din sistemele de drept ale ţărilor avansate va contribui la evidenţierea neajunsurilor din legislaţia naţională şi la propunerea celor mai bune soluţii de excludere a acestora pe măsura creării unui cadastru al imobilelor în ţara noastră. În lipsa totală a cercetărilor în domeniul cadastrului şi publicităţii imobiliare în literatura naţională de specialitate, investigaţiile în acest domeniu vor facilita atît înţelegerea esenţei cadastrului, cît şi înţelegerea esenţei publicităţii imobiliare, care îndeplinesc funcţii diferite. Ele vor arunca, de asemenea, o rază de lumină şi asupra multor noţiuni neînţelese şi interpretate controversat, precum sunt criteriile de includere a bunurilor în clasa celor imobile, regimul juridic care

4

prevede înscrierea acestora în registrul bunurilor imobile, rangul dreptului înscris, efectele juridice ale înscrierii drepturilor asupra imobilelor. Un factor important al dezvoltării pieţei imobiliare îl constituie protejarea proprietarilor de bunuri imobile şi ale investitorilor. Acest deziderat a devenit realizabil doar prin crearea cadastrului general al Republicii Moldova, al cărui scop este identificarea, descrierea, estimarea, reprezentarea pe planuri cadastrale a tuturor imobilelor din ţară, înregistrarea acestora precum şi a drepturilor asupra lor. Reintroducerea terenurilor în circuitul civil, cu excepţia terenurilor din domeniului public, a făcut posibilă exploatarea lor mai intensă de către proprietari sau, de exemplu, în cazurile bătrînilor neputincioşi, arendarea pămînturilor. Dintre convenţiile înscrise în registrul bunurilor imobile, cele mai răspîndite sînt vînzarea-cumpărarea şi arenda, litigiile imobiliare fiind axate, în mare parte, pe inconveniente ce decurg din aceste raporturi juridice. De exemplu, neînregistrarea convenţiilor cu bunurile imobile nu dă naştere dreptului respectiv sau actul juridic este nul etc. Evoluţia proprietăţii imobiliare a impus şi crearea unui mecanism de securizare a raporturilor juridice, al căror obiect este imobilul, care, la diferite popoare, funcţiona şi se numea diferit: grecii antici îl numeau „katasticon”; latinii „capitum registrum”. Cu sensul actual, cuvîntul, în forma „catastico”, a fost atestat într-un document din anul 1185, găsit la Veneţia, şi a fost preluat ulterior de alte state italiene ca „il cotastro”, de Franţa sub forma „le cadastre” şi de Germania ca „der [das] Kataster”. În R. Moldova, inventarierea şi înregistrarea imobilelor şi a drepturilor asupra lor este cunoscută sub forma de Cadastrul bunurilor imobile. Actualitatea temei investigate şi gradul ei de studiere Instituirea proprietăţii private în sistemul legislativ al ţării noastre a făcut necesară revenirea la reglementările ce aveau ca obiect imobilele, dreptul de proprietate privată asupra cărora a fost negat în perioada sistemului de drept sovietic. Pămîntul, principalul bun imobil, era exclus din circuit, inventarierea acestuia efectuîndu-se numai din raţionamente economice, nu şi în scopul apărării dreptului de proprietate şi securizării tranzacţiilor imobiliare. O asemenea stare de lucruri a devenit intolerabilă din momentul recunoaşterii pămîntului ca marfă şi includerii acestuia în circuitul civil, situaţie ce a intensificat dezvoltarea unor instituţii juridice ca vînzarea-cumpărarea imobilelor, arenda, şi a generat repunerea în sistemul legislativ a unor noi instituţii ca servitutea, superficia etc. care, la rîndul lor, au condiţionat crearea mecanismului de evidenţă a imobilelor, de înregistrare a acestora şi de înscriere a drepturilor asupra lor - Cadastrul şi publicitatea imobiliară. Publicitatea imobiliară, întemeiată pe sistemul de evidenţă a cadastrului general care are ca obiectiv înscrierea în Registrul bunurilor imobile a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobile, opozabilitatea înscrierilor, asigură accesul liber la informaţie. Publicitatea se realizează de către oficiile cadastrale teritoriale [OCT], deţinătoare de informaţii ale fostelor birouri de inventariere

5

tehnică [BIT], şi are ca scop securizarea raporturilor juridice imobiliare, atragerea investiţiilor străine, accelerarea reformelor demarate în ţară. Consecutivitatea subiectelor abordate în teză a fost inspirată de logica legiuitorului expusă în Legea nr. 1543/1998 şi în C. civ., acestea fiind principalele, dar nu unicele acte normative analizate la abordarea temei. Cercetarea are la bază realizările practice şi doctrinare din domeniu, anume acestea din urmă au permis evidenţierea momentelor importante, particularităţilor, problemelor nerezolvate, la care au fost propuse soluţii. Scopul şi obiectivele tezei Scopul lucrării constă în cercetarea aprofundată a esenţei şi conţinutului referitoare la: 1) bunurile imobile ca entităţi principale ale cadastrului bunurilor imobile şi ca obiecte ale înregistrării de stat în Registrul bunurilor imobile, 2) dreptul de proprietate şi alte drepturi reale asupra bunurilor imobile, 3) importanţa cadastrului general şi a publicităţii imobiliare, 4) conţinutul Registrului bunurilor imobile, 5) efectele şi valoarea juridică a înscrierilor, 6) înscrierea dreptului de proprietate asupra imobilelor, 7) particularităţile de înscriere a altor drepturi reale etc. Studiind literatura de specialitate naţională şi străină, a legislaţiei contemporane, a diferitelor aspecte teoretice şi practice ale temei abordate, avînd ca scop fundamentarea ştiinţifică şi elaborarea recomandărilor practice în vederea creării unui mecanism adecvat şi eficient de protecţie a drepturilor imobiliare în Republica Moldova, am conturat următoarele obiective:

efectuarea unei analize ştiinţifice a conceptului, bun imobil, în contextul creării cadastrului general;

cercetarea cadastrului general prin prisma originii, evoluţiei istorice, demonstrînd priorităţile sistemului cadastral actual în raport cu sistemul de evidenţă tehnică existent în perioada socialistă;

definirea şi evidenţierea particularităţilor cadastrului general şi a cadastrelor speciale;

analiza comparativă şi demonstrarea priorităţilor sistemelor de publicitate aplicabile;

elucidarea entităţilor de bază ale sistemului de publicitate adoptat de Republica Moldova;

cercetarea şi determinarea importanţei Registrului bunurilor imobile; cercetarea procedurii de formare a bunurilor imobile şi reflectarea

conţinutului dosarului cadastral; evidenţierea felurilor de înscrieri în Registrul bunurilor imobile; cercetarea şi determinarea efectului juridic al înscrierilor; determinarea temeiurilor, admisibilităţii şi procedurii efectuării

rectificărilor, modificărilor, completărilor, radierilor unor înscrieri din Registrul bunurilor imobile;

cercetarea şi clasificarea greşelilor tehnice, precum şi a căilor de corectare a acestora;

6

cercetarea şi demonstrarea specificului înregistrării drepturilor imobiliare în cazul înregistrării primare masive şi în cazul înregistrării selective;

stabilirea importanţei procedurii înregistrării drepturilor imobiliare; cercetarea şi demonstrarea specificului înscrierii drepturilor de

proprietate ale persoanelor fizice (proprietate comună în devălmăşie; proprietate comună în diviziune);

cercetarea şi demonstrarea specificului înscrierii drepturilor de proprietate ale persoanelor juridice (de drept privat şi de drept public);

cercetarea şi determinarea specificului înscrierii unor alte drepturi reale, [dezmembrăminte]: superficia, uzufructul, uzul şi abitaţia, dreptul de servitute, ipoteca;

definirea noţiunii de rang în contextul înscrierii cadastrale şi elucidarea efectului juridic al rangului dreptului înscris;

evidenţierea impreciziilor textuale, discordanţelor dintre dispoziţiile deferitelor legi şi alte acte normative, recomandarea unor soluţii pentru aplicarea coerentă a acestor dispoziţii, iar în unele cazuri, şi propuneri de perfecţionare a legislaţiei din domeniu;

elaborarea în baza investigaţiilor efectuate a recomandărilor de lege-ferenda.

Noutatea ştiinţifică a rezultatelor obţinute Prezenta lucrare este o primă încercare în literatura de specialitate naţională de a cerceta în mod sistemic evoluarea bunurilor imobile în circuitul civil, importanţa evidenţei lor în sistemul cadastral naţional şi efectele publicităţii imobiliare. Lucrarea întruchipează rezultatele obţinute în baza sistematizării legislaţiei, a practicii aplicării ei şi cercetării regimului juridic al bunurilor imobile, creării cadastrului şi înscrierii în el a drepturilor imobiliare. Sunt evidenţiate un şir de probleme, cărora li se dă soluţii interpretative ori se propune redacţia concretă a unor dispoziţii legale. În lumina reglementărilor legale, lucrarea este axată pe cercetarea unui spectru larg de probleme ce ţin de reglementarea regimului juridic al imobilelor, de formarea şi înregistrarea acestora şi a drepturilor imobiliare ale diferiţilor participanţi la circuitul civil. În procesul investigaţiilor s-au determinat principalele teze şi concluzii care, în opinia noastră, ar putea contribui la îmbogăţirea doctrinei şi la perfecţionarea legislaţiei. Propunem spre susţinere următoarele teze:

Definirea publicităţii imobiliare ca mijloc legal de constituire a drepturilor imobiliare, de informare privind drepturile constituite asupra bunurilor imobile opozabile erga omnes, precum şi ca instrument de garantare a legitimităţii operaţiunilor juridice cu imobilele, ambele îndeplinind funcţia de protecţie juridică a circuitului imobiliar [deducere din art. 499 alin. (1) al C. civ.].

7

Includerea în art. 2 din Legea nr. 1543/1998 a definiţiei rangului astfel: „Rangul dreptului prezumă prioritatea satisfacerii creanţelor şi este determinat de consecutivitatea înscrierii dreptului”. Consecutivitatea apariţiei dreptului se va stabili după ordinea înregistrării cererii în condica de cereri, ţinută de OCT, şi de prioritatea dreptului înscris. Ca rezultat al cercetărilor, am definit că rangul, în sens de publicitate imobiliară, întruchipează principiul priorităţii, care constă în faptul că rangul înregistrării cererii determină şi rangul dreptului subiectiv înscris. Este o prioritate a înscrierii pentru cazurile când mai multe persoane cer înscrierea ori satisfacerea unor drepturi similare. În acest caz, se vor înscrie drepturile solicitantului care a depus primul cererea.

În cazul superficiei, rangul semnifică prioritatea dreptului de superficie faţă de alte drepturi reale [cu excepţia dreptului de proprietate]. Aşadar, conform definiţiei propuse, primul care solicită înscrierea este şi primul titular al dreptului subiectiv înscris, chiar dacă titlul său ar avea o dată de eliberare posterioară titlului unui alt dobânditor, aplicându-se principiul qui prior tempore potior iure, excepţie făcînd dreptul de superficie.

Luarea în calcul retroactiv a curgerii termenului de 15 ani, în legătură cu includerea în C. civ. a instituţiei uzucapiunii.

Din dispoziţiile art. 332 alin (1) al Codul civil vor putea fi dobîndite prin uzucapiune doar bunurile imobile neînregistrate în registrul bunurilor imobile, dar pentru aceasta instituţiei uzucapiunii trebuie să i se dea forţă retroactivă, or legea civilă nu se aplică retroactiv.

Bunurile imobile vor fi dobîndite prin uzucapiune dacă solicitantul are dovezile stabilite de lege privind condiţiile uzucapiunii: posesiune de bună-credinţă; sub nume de proprietar; a posedat bunul timp de 15 ani; asupra bunului posedat să nu fie înscris în registrul bunurilor imobile vreun drept real [art. 335 C. civ.]. Deci dacă persoana întruneşte condiţiile enumerate la art.335 din C. civ. termenul începe să curgă nu din 12 iunie 2003 [punerea în vigoare a C. civ.], ci retroactiv. Soluţia este prevăzută la art. 281 alin. (2), lit. h) din CPC care prevede dobîndirea dreptului asupra unui bun imobil neînscris în Registrul bunurilor imobile în temeiul unei hotărâri judecătoreşti prin care s-a constatat faptul uzucapiunii. Pe această cale a mers legiuitorul rus prevăzând expres aplicarea retroactivă a legii civile situaţiilor de uzucapiune. Soluţia propusă ar reduce cu mult litigiile funciare la a căror bază se află posesiunea îndelungată, înscrierea dreptului de proprietate nefiind posibilă în lipsa titlului de proprietate.

Înscrierea drepturilor imobiliare în registrul de stat are efect constitutiv de drepturi, ele devenind opozabile faţă de terţi de la această dată. Raţionamentul îşi găseşte confirmare în dispoziţiile articolelor 320 alin. (2), 321 alin. (2), 499 alin. (1) din C. civ., conform cărora numai drepturile de proprietate înscrise au efect constitutiv şi, totodată, efectul opozabilităţii faţă de terţi.

Includerea în C. civ., art. 431 alin. (1), încă a unei modalităţii de constituire a servituţii. Reieşind din realiile legale ale Republicii Moldova, art. 431 al C. civ. îl propunem în următoarea redacţie: Servitutea poate fi constituită

8

prin lege, prin destinaţia stabilită de proprietar, prin acte juridice ori prin uzucapiune. Raţionamentul rezidă în dispoziţiile art. 443 alin. (3) din C. civ., art. 6 alin. (7) din Legea nr. 1525-XIII din 19.02.1998 cu privire la energetică [6], în continuare Legea nr. 1525/1998; art. 19-23 din Legea nr. 137-XIV din 17.09.1998 cu privire la energia electrică [7], în continuare Legea nr.137/1998; art. 19-23 din Legea nr.136-XIV din 17.09.1998 cu privite la gaze [8], în continuare Legea nr. 136/1998.

În cadrul înregistrării primare masive, ar fi oportun să se clarifice regimul juridic al bunurilor imobile în a căror privinţă posesorii nu dispun de documente. La identificarea, în procesul creării cadastrului bunurilor imobile a terenurilor, a imobilelor aferente, ar fi rezonabil de stabilit temeiul iniţial de obţinere a dreptului de proprietate, confirmat prin documente din arhiva oficiului cadastral teritorial, şi, în caz de coincidenţă şi legitimitate, se va definitiva planul cadastral, se va întocmi dosarul cadastral, ulterior registratorul urmînd să efectueze prima înscriere în registru a bunului imobil şi a dreptului asupra lui. În cazul imposibilităţii stabiliri regimului juridic al bunului imobil posesorul va apela la procedura specială de constatare a faptelor care au valoare juridică [art. 279 şi 281 alin. h) din CPC]. Temei de înscriere a dreptului va servi hotărîrea judecătorească irevocabilă.

Stabilirea expresă, prin art. 38 al Legii 1543/1998, a două categorii de greşeli: 1) greşeli tehnice esenţiale; 2) greşeli tehnice neesenţiale. În cele esenţiale ar putea fi incluse: numele titularului, dreptul înscris, numărul cadastral al obiectului, a căror modificare s-ar permite doar în temeiul hotărîrii judecătoreşti. La categoria greşeli tehnice neesenţiale, ar putea fi raportate: corectarea de litere, de cuvinte etc., care ar putea intra în atribuţiile registratorului

Legea [statul prin OCT] doar recunoaşte [confirmă] drepturi nu şi învesteşte pe cineva cu dreptul de proprietate asupra unui bun. De aceea, prin art. 321, C. civ. se stabileşte obligativitatea înscrierii dreptului de proprietate imobiliară în registrul bunurilor imobile cu efectul constitutiv şi cel al opozabilităţii;

Publicitatea imobiliară va contribui la consolidarea drepturilor imobiliare, va facilita transferul sigur de terenuri în proprietate şi va sprijini funcţionarea unui sistem de ipotecare axat pe dreptul de proprietate ca drept de garanţie

Semnificaţia teoretică şi valoarea aplicativă a lucrării poate fi estimată sub următoarele aspecte:

s-a realizat un comentariu sistemic al legislaţiei în domeniul cadastrului şi publicităţii imobiliare pentru a soluţiona mai multe probleme ce îşi găsesc sorgintea în ambiguitatea, discordanţele şi lacunele reglementărilor naţionale în domeniu;

9

s-a fundamentat teoretic şi practic necesitatea sistematizării legislaţiei naţionale vizavi de crearea în Republica Moldova a cadastrului şi publicităţii imobiliare al căror scop este protejarea drepturilor imobiliare;

s-a făcut o analiză comparativă a sistemelor de cadastru şi publicitate imobiliară existente în lume pentru a elucida eficacitatea sistemului adoptat de Republica Moldova;

s-au înaintat propuneri de lege ferenda ce vor contribui la perfecţionarea legislaţiei în domeniul cadastrului şi publicităţii imobiliare;

potrivit obiectivelor care denotă caracterul interdisciplinar, cercetarea este axată pe un areal de metode ştiinţifice cum ar fi metoda istorică, logică, comparativă, cantitativă. Prin metoda istorică s-a reconstituit dezvoltarea cadastrului şi publicităţii imobiliare din perioada timpurie pînă în prezent. Metoda logică stă la baza studiului şi a sintezei care a rezultat cu argumentarea concluziilor şi propunerilor de lege ferenda. Evidenţierea caracterelor şi particularităţilor diferitelor sisteme de cadastru şi publicitate imobiliară a fost posibilă prin aplicarea metodei comparative a diferitelor sisteme de drept. Una dintre metodele aplicate este şi metoda cantitativă care prezumă studierea şi sistematizarea bazei normative şi doctrinare, naţionale şi internaţionale, privind crearea cadastrului şi a publicităţii imobiliare, rezultată cu concluzii şi iniţiative de lege ferenda de perfecţionare a cadrului normativ existent;

rezultatele cercetării pot fi utilizate atît la dezvoltarea conceptului de cadastru, publicitate imobiliară, dobîndirii drepturilor asupra imobilelor, dezvoltarea conceptului de rang, cît şi la determinarea momentului de apariţie a drepturilor imobiliare, la stabilirea efectelor juridice a înregistrării dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale. Relevăm posibila contribuţie a rezultatelor obţinute în opera reglementării corecte de către stat a circuitului bunurilor imobile; invocarea, în teză, a unor situaţii practice analizate prin prisma reglementărilor curente şi creionarea unor inexactităţi, cu propuneri concrete de soluţionare, considerăm, vor fi propice la aplicarea adecvată şi uniformă a legislaţiei, prin care fapt se va asigura protecţia drepturilor imobiliare şi intereselor legale ale participanţilor la piaţa imobiliară. Aprobarea rezultatelor cercetării.

Teza a fost prezentată şi analizată la şedinţa catedrei Drept al antreprenoriatului, şedinţa comună a catedrelor: Drept civil, Drept al antreprenoriatului, Drept internaţional şi dreptul relaţiilor economice externe, ulterior susţinută în cadrul Seminarului de profil.

Principalele teze ale lucrării şi-au găsit reflectarea în 9 publicaţii, inclusiv în cadrul simpozionului internaţional cu tema Armonizarea legislaţiei naţionale la Legislaţia Uniunii Europene şi pot fi folosite la modificarea legislaţiei.

Concluziile făcute în lucrare pot fi aplicate şi la elaborarea şi perfecţionarea programelor de studii, cursurilor de lecţii şi manualelor la disciplinele de drept civil, drept funciar şi drept economic etc., precum şi la elaborarea de lucrări ştiinţifice, acte normative etc.

10

Fiind una de pionerat, lucrarea poate fi folosită în activitatea practică de către notari, avocaţi şi judecători.

Concluziile şi sugestiile elucidate în lucrare sunt aplicate în procesul didactic la Academia de Studii Economice a Moldovei.

II. Conţinutul lucrării Conceptual, lucrarea reprezintă un studiu monografic, în care sunt relevate

aspecte teoretico-istorice, se face analiza juridico-practică a legislaţiei unor alte ţări, racordată la mediul ţării noastre. Studiul finalizează cu unele concluzii şi propuneri în vederea consolidării instituţiei dreptului de proprietate, a altor drepturi reale, a instituţiei cadastrului şi publicităţii imobiliare, care au menirea de a securiza tranzacţiile imobiliare, adică de a apăra dreptul de proprietate imobiliară.

Structural, lucrarea este compusă din: introducere cu iniţiere în studiu; trei capitole, ce se succed logic şi organic; concluzii şi recomandări, bibliografie, adnotare, cuvinte-cheie, lista abrevierilor şi anexe.

Întroducerea include actualitatea, scopul şi obiectivele tezei, noutatea ştiinţifică, semnificaţia teoretică şi valoarea aplicativă a lucrării.

Capitolul întîi intitulat „Noţiuni generale privind bunurile imobile, sistemele cadastrale şi publicitatea imobiliară”, este dedicat aspectului teoretic al subiectelor abordate. În primul subcapitol, este analizat bunul imobil în aspect de entitate principală a cadastrului general, criteriile de clasificare şi tipurile bunurilor imobile, bunul imobil ca obiect al înregistrării de stat, sunt propuse completări ale legislaţiei.

Pornind de la dispoziţiile legii, distingem următoarele criterii de clasificare a bunurilor imobile: 1) prin natura lor; 2) prin determinarea legii; 3) prin obiectul la care se aplică; 4) prin destinaţie.

Subcapitolul doi conţine abordări doctrinare privind noţiunea de cadastru, originea cadastrului şi istoricul dezvoltării cadastrului bunurilor imobile în Republica Moldova. O atenţie deosebită s-a acordat analizei sistemelor progresiste de înregistrare a bunurilor imobile. Înregistrarea bunurilor imobile diferă de la un sistem la altul. Astfel, ţările care au instituit sistemul francez de înregistrare a imobilelor dau prioritate persoanei şi nu bunului. Acest sistem este considerat ineficient. Sistemul preferat de majoritatea ţărilor europene este cel de orientare germană, evidenţa cadastrală fiind axată pe imobil ca entitate de bază a cadastrului general. Acest sistem se implementează actualmente şi în Republica Moldova. Subcapitolul trei, intitulat Publicitatea imobiliară, reflectă esenţa tehnică, economică şi juridică a publicităţii imobiliare. Pentru a distinge actualul cadastru de sistemul sovietic de evidenţă a imobilelor [care, efectiv, era o inventariere a imobilelor], se face o analiză detaliată scopului înregistrării de stat a bunurilor/drepturilor, principiilor şi funcţiilor cadastrului şi publicităţii imobiliare. Se analizează, de asemenea, şi se determină particularităţile publicităţii imobiliare vizavi de cadastrul bunurilor imobile.

11

Capitolul al doilea este consacrat analizei Registrului bunurilor imobile ca document de bază al cadastrului bunurilor imobile.

În subcapitolul unu se dă definiţia legală şi doctrinară Registrului bunurilor imobile, este analizat conţinutul şi structura acestuia. De asemenea se cercetează şi elucidează felurile Registrului bunurilor imobile care sunt manual şi computerizat.

Subcapitolul doi este consacrat analizei, formării şi înregistrării bunurilor imobile efectuată prin două modalităţi: a) înregistrarea primară selectivă şi înregistrarea curentă şi b) înregistrarea primară masivă. Au fost evidenţiate deosebirile dintre aceste două modalităţi de înregistrare a bunurilor imobile. S-a analizat conţinutului dosarului cadastral. Punînd la bază dispoziţiile Legii nr. 354/2004, constatăm că formarea bunului imobil este precedată de lucrări cadastrale, care constau în stabilirea hotarelor unităţilor administrativ-teritoriale şi ale terenurilor, delimitării lor prin borne; în stabilirea şi marcarea pe teren a hotarelor intravilanului; în identificarea bunurilor imobile în baza documentelor ce confirmă drepturile; în măsurările pe teren pentru întocmirea sau actualizarea cadastrelor. Recunoscînd importanţa dosarului cadastral, remarcăm că în el sunt îndosariate actele doveditoare, în a căror bază titularii şi-au înscris drepturile în registrul bunurilor imobile.

Capitolul al treilea, „Specificul înscrierii drepturilor imobiliare”, reflectă scopul principal, prin care se justifică cheltuielile de creare a cadastrului general, şi anume: constituirea dreptului; securizarea raporturilor imobiliare, care este şi funcţia juridică a cadastrului de imobile.

Capitolul al treilea, de fapt, reprezintă o continuitate a subiectului abordat în capitolele întîi şi doi. Consecutivitatea se explică prin faptul că bunurile imobile, prin identificare şi luare la evidenţă [inventarierea şi evaluarea imobilelor], numite în doctrină funcţii [tehnică şi, respectiv, economică] ale cadastrului, sunt înregistrate în Registrul bunurilor imobile, prin care se asigură viabilitatea cadastrului şi se prezumă sistematizarea şi reînnoirea informaţiei cadastrale. Înregistrarea bunurilor imobile finalizează cu înscrierea drepturilor imobiliare [funcţia juridică].

Subcapitolul întîi conţine analiza legală şi doctrinară a felurilor de înscrieri, a înscrierilor efectuate în subcapitolele Registrului bunurilor imobile, a efectului şi valorii juridice ale înscrierilor, a temeiurilor de rectificare, modificare, completare şi radiere a înscrierilor, a condiţiilor de eliberare a extrasului din Registrul bunurilor imobile şi valorii juridice a extrasului.

Subcapitolul al doilea conţine analiza legală şi doctrinară a particularităţilor înscrierii unor drepturi; în temeiul contractului de schimb; în temeiul contractului de schimb în cazul în care bunurile imobile sunt amplasate în raze de activitate a diferitelor oficii cadastrale. Este analizată procedura de înscriere a dreptului de proprietate al persoanelor fizice [dreptul de proprietate în devălmăşie, dreptul de proprietate în diviziune]; de înscriere a dreptului de proprietate al persoanelor juridice [de drept privat şi de drept public].

Subcapitolul trei este dedicat particularităţilor de înscriere a unor alte drepturi reale [uzufructul, uzul şi abitaţia, servitutea, superficia, ipoteca].

12

Pentru realizarea scopului propus, în lucrare sunt cercetate şi analizate ştiinţific şi practic mai multe instituţii juridice, or, lăsarea lor în umbră ar face imposibilă elucidarea cercetării. Pentru a lua la evidenţă toate imobilele ţării [crearea cadastrului general], este necesară cunoaşterea naturii juridice a acestora, în funcţie de care se stabilesc criteriile de includere a bunului într-o clasă sau alta [imobile sau mobile].

Potrivit lui C. Hamangiu, patrimoniul are o faţă dublă: economică - lucrurile privite în materialitatea lor şi juridică – drepturile subiective ale omului care pot fi exercitate asupra bunurilor. Înscrise, drepturile conferă titularilor supremaţie în caz de litigiu obiect al cărora este imobilul. În urma cercetării, am creionat particularităţile regimului juridic al imobilelor, care sunt: 1) supunerea constituirii, modificării şi stingerii drepturilor reale publicităţii imobiliare, 2) în regimul comunităţii de bunuri: imposibilitatea dispunerii de bunurile imobile a soţului fără acordul celuilalt soţ, 3) dreptul proprietarului de a-şi revendica oricînd imobilul aflat în posesiunea nelegitimă a altuia [C. civ., art. 374 alin. (1)], 4) regimul juridic al imobilelor, în cadrul raporturilor cu element de extraneitate, fiind cel din locul amplasării bunului.

Atenţie deosebită este acordată în teză şi proprietăţii imobiliare, analizată prin prisma dispoziţiilor legale naţionale şi străine. Astfel, potrivit literaturii juridice naţionale, dreptul de proprietate este un drept subiectiv real [jus in re] ce conferă titularului exercitarea în putere proprie şi în interes propriu a atributelor de posesiune, folosinţă şi dispoziţie asupra bunurilor sale în limitele stabilite de lege.

Un subiect abordat detaliat în teză este cel dedicat cadastrului general. Elucidarea conceptului de cadastru, analiza originii şi evoluţiei dezvoltării cadastrului deducem că cadastrul bunurilor imobile este:

a) cadastrul general al ţării, în care se identifică, se descriu, se estimează şi se reprezintă pe planuri cadastrale toate bunurile imobile din ţară şi se înscriu drepturile titularilor asupra lor;

b) instrument în exercitarea împuternicirilor statului privind administrarea resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice şi private în raporturile juridice ce ţin de bunuri imobile;

c) un sistem de ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile;

d) un sistem deschis de informare a participanţilor la piaţa bunurilor imobile şi a autorităţilor publice, inclusiv a organelor fiscale.

Oficiile cadastrale teritoriale creează şi ţin cadastrul în raza lor de acţiune, stabilită de Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru.

Entităţile cadastrului general sunt: terenul - entitate principală, alte imobile ce au aderenţă fixă cu terenul, titularul drepturilor şi drepturile reale asupra imobilelor.

Crearea cadastrului general se efectuează în scopul: 1) de a identifica, descrie, estima şi reprezenta pe planuri cadastrale toate bunurile din ţară şi de a înscrie drepturile asupra lor; 2) de a crea un instrument de exercitare a

13

împuternicirilor statului privind administrarea resurselor funciare, 3) de a ocroti interesele publice şi private în raporturile juridice ce ţin de bunuri imobile; 4) de a crea un sistem de ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile; 5) de a crea un sistem deschis de informare a participanţilor la piaţa bunurilor imobile şi a autorităţilor publice, inclusiv a organelor fiscale [publicitatea imobiliară].

Cadastrului îi sunt caracteristice: 1) funcţia tehnică, ce constă în determinarea prin măsurări a poziţiei, suprafeţei şi configuraţiei terenurilor şi construcţiilor, pe destinaţii, categorii de folosinţă şi proprietari; 2) funcţia economică, ce constă în ţinerea evidenţei imobilelor potrivit destinaţiei, categoriilor de folosinţă şi elementelor necesare stabilirii valorii economice; 3) funcţia juridică, ce constă în identificarea proprietarilor în baza actelor de proprietate şi realizarea publicităţii imobiliare.

Funcţia juridică, exprimată prin înscrierea şi evidenţa drepturilor, precum şi prin publicitatea imobiliară, este constitutivă de drepturi imobiliare. Atât viabilitatea cadastrului, cât şi publicitatea se asigură prin Registrul bunurilor imobile.

Importanţa cadastrului general rezidă în coordonarea centralizării datelor şi informaţiilor privind regimul juridic al imobilelor din ţară. Cadastrul imobiliar, în varianta actuală, presupune: 1) obiectivitate – adică o realitate obiectivă, independentă de voinţa omului, indiferent de funcţia lui socială sau tehnică; 2) unicitate - adică executare după norme şi instrucţiuni unice. În evoluţia sa, cadastrul reflectă legile societăţii la fiecare etapă de dezvoltare a ei [formele de proprietate caracteristice fiecărei orânduiri social-economice existente la o etapa dată]. A treia particularitate este dinamismul, adică proprietatea de a exprima realitatea naturală în continuă schimbare [impunerea necesităţii unei continue reînnoiri].

Părţile componente ale cadastrului actual sunt: 1) planurile cadastrale ale teritoriului; 2) registrele cadastrale ale bunurilor imobile; 3) dosarele cadastrale.

Planurile cadastrale conţin informaţii despre hotarele, numerele cadastrale şi alte caracteristici ale terenului, de asemenea pot reprezenta construcţiile capitale amplasate pe el. Planurile cadastrale sunt axate pe baza geodezică existentă în ţară, precum ar fi: 1) reţeaua geodezică naţională de ordinul 0, 1, 2, [RGN]; 2) reţelele de îndesire.

Planul geometric este o parte componentă a planului cadastral şi se elaborează selectiv, la cererea titularului de drept, asupra bunului imobil.

Bază pentru întocmirea planului geometric servesc: punctele reţelei geodezice naţionale (RGN), punctele reţelelor geodezice de îndesire [RGÎ]. Elaborarea planului geometric este precedată de fixarea hotarelor terenului.

Registrul bunurilor imobile este un sistem de înscrieri, efectuate potrivit C. civ., Legii nr. 1543/1998, altor acte normative privitoare la bunurile imobile şi la drepturile patrimoniale asupra lor. Pentru ţinerea registrului, oficiul cadastral utilizează: a) planul cadastral şi/sau geometric; b) dosarul cadastral; c) condica de cereri; d) condica de intrare-ieşire a documentelor.

14

Documentaţia juridică cadastrală confirmă dreptul de proprietate, posesiune, folosinţă asupra terenurilor, obţinută la atribuirea de către stat a terenului cum ar fi: 1) titlul de autentificare a dreptului deţinătorului de teren; 2) proiectul de organizare a teritoriului sau planul cadastral al terenului, aprobate de autorităţile administraţiei publice locale ş. a.

Titlul de autentificare a dreptului deţinătorului de teren este eliberat în temeiul deciziei primăriei, oraşului, satului, privind atribuirea de teren în folosinţă sau proprietate.

Întreprinderilor înfiinţate pe terenurile aflate în proprietate de stat li se eliberează titlu de folosinţă.

Informaţia juridică şi tehnico-juridică se sistematizează în registrul cadastral al deţinătorilor de terenuri şi în registrul cadastral al terenurilor. Registrul cadastral al deţinătorilor de terenuri se întocmeşte pe unitate administrativ-teritorială. El include informaţia cadastrală despre toţi deţinătorii de terenuri înscrişi în ordinea înregistrării lor.

În lucrare, se menţionează distincţia dintre: 1) registrul deţinătorilor de terenuri care conţine informaţii despre toţi deţinătorii de terenuri; 2) registrul cadastral al terenurilor care conţine informaţii cantitative şi calitative despre toate terenurile aflate în hotarele satului, comunei, oraşului.

Dosarul cadastral conţine diverse documentele în a căror bază s-au făcut înscrieri cadastrale: privind delimitarea teritoriului cadastral; privind constituirea comisiei cadastrale şi procesele-verbale de comunicare şi respectare a diferitelor termene în decursul executării lucrărilor de constatare, de soluţionare a litigiilor; privind suprafeţele calculate; privind atribuirea de teren, actele administrative încheiate în cursul identificării posesorilor şi materializarea graniţelor între terenuri, alte documente.

Publicitatea imobiliară este introdusă de curînd în sistemul de drept naţional. Instituţia publicităţii imobiliare poate fi definită ca instrument juridic prin care, pe de o parte, se asigură accesul liber la informaţie al participanţilor la circuitul civil al imobilelor, iar pe de altă parte, securitatea circuitului civil, al cărui obiect sunt bunurile imobile şi, totodată, este instituţia ce confirmă constituirea drepturilor imobiliare înscrise în registrul imobiliar.

III. Concluzii şi recomandări În urma investigaţiilor efectuate, în teză sunt formulate următoarele: A. Concluzii 1. Deşi Legea cadastrului bunurilor imobile a fost adoptată cu opt ani în

urmă, în doctrina juridică naţională nu există cercetări şi analize detaliate ale diferitelor probleme din domeniu. De aceea unul dintre obiectivele de bază ale investigaţiilor constă în contribuţia la elaborarea unei practici moderne şi uniforme de aplicare a normelor juridice atît de organele de stat, cît şi de titularii drepturilor imobiliare.

15

2. Analizînd cadastrele existente în Europa şi evoluţia lor în timp, am concluzionat că ele diferă în funcţie de orînduirea social-economică. Dacă ţările de orientare capitalistă au dat şi continuă să dea prioritate înregistrării imobilelor şi a drepturilor asupra lor, ţările de orientare socialistă [actualmente postsovietice] au dat prioritate conţinutului economic al regimului juridic al bunului imobil, importanţă avînd indicatori ca: suprafaţa tuturor terenurilor, clasificarea acestora după folosinţă [terenuri agricole, livezi, vii, intravilan, extravilan, bonitate ş. a]. În condiţiile regimului socialist, evidenţa imobilelor era ţinută de diferite organe statale: a terenurilor - de Ministerul Agriculturii, de comitetele executive raionale, săteşti etc, iar evidenţa spaţiului locativ era în competenţa comitetelor executive, comitetelor sindicale de la întreprinderi etc. O parte a informaţiei privind imobilele o deţineau birourile de inventariere tehnică [BIT]. Pentru a putea fi folosită judicios, în contextul creării cadastrului general, informaţia stocată la toate organele indicate trebuia verificată, unificată şi pusă în responsabilitatea unui singur organ de stat, care să fie şi garantul veridicităţii acesteia. În acest scop, s-a decis formarea Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru.

3. Crearea cadastrului general în Republica Moldova a demarat cu elaborarea unui cadru normativ adecvat, motiv pentru care au fost adoptate: Legea nr. 1308-XIII din 25 iulie 1997 privind preţul normativ şi modul de vînzare-cumpărare a pămîntului, în continuare Legea nr. 1308/1997; Legea nr.1543/1998; Legea nr. 354-XV din 28 octombrie 2004 cu privire la formarea bunurilor imobile, în continuare Legea nr. 354/2004; Legea nr. 1320-XIII din 25 septembrie 1997 cu privire la registre, în continuare Legea nr.1320/1997 ş. a., care au fost supuse unei analize sistemice minuţioase în procesul cercetării. Aceste reglementări au fost analizate în plan comparat cu cele mai progresiste legi europene din domeniul cadastrului şi publicităţii imobiliare, cum ar fi cele din Germania, considerată promotoarea celui mai progresist sistem de publicitate, a cărui entitate de bază este imobilul, de asemenea Elveţia, Olanda, România, Rusia etc.

4. Dat fiind faptul că unul din obiectivele investigaţiilor consta în efectuarea unei analize a problemelor ce apar la crearea cadastrului general al imobilelor, în primul rînd s-au analizat: natura juridică a imobilelor, criteriile de clasificare a bunurilor imobile, ceea ce se explică prin faptul că entitatea de bază a cadastrului este terenul. Deoarece terenul este imobilul „veşnic”, toate operaţiunile [vînzare-cumpărare, schimb, donaţie, arendă, locaţiune etc.] derulează în „jurul” acestuia, operaţiunile fiind incluse în sistemul cadastral şi avînd caracter publicitar. Aceasta fiind situaţia, oricine se poate informa în privinţa regimului juridic al bunului: cine este proprietarul, posesorul, imobilul este sau nu grevat cu drepturi ale unor alte persoane, ceea ce asigură apărarea dobînditorului diligent împotriva vînzătorului de rea-credinţă. Aşadar, stabilirea prin acte normative a obligativităţii înregistrării contractelor şi/sau a drepturilor imobiliare este o garantare a exercitării drepturilor imobiliare la propria latitudine şi, ca efect general, dezvoltarea pieţei imobiliare, atragerea investiţiilor în ţară.

16

5. Înregistrarea de stat a imobilelor are la bază două principii. Primul este principiul integrităţii, care prevede formarea în integru a bunului imobil: terenul cu toate imobilele - anexe amplasate pe el. Al doilea prevede înregistrarea tuturor drepturilor privitoare la imobil în aceeaşi instituţie [oficiu cadastral teritorial]. Realizarea acestor principii rămîne şi astăzi dificilă din cauza faptului că, anterior, evidenţa imobilelor era ţinută de diferite instituţii statale, conlucrarea nefiind opţiunea lor. Din contra, fiecare instituţie urmărea propriile interese departamentale, nu transmitea informaţia către oficiile cadastrale teritoriale, reducînd substanţial dinamica procesului creării sistemului cadastral naţional, impunînd populaţia să solicite certificate în diferite instituţii, unde plăteşte taxe şi cheltuieşte mult timp. De aceea, oficiile cadastrale teritoriale trebuiau să fie amplasate cît mai aproape de imobilele, drepturile asupra cărora se înscriu.

6. Potrivit dispoziţiilor Legii nr.1543/1998 şi ale altor acte normative, cheltuielile de creare a cadastrului vor fi recuperate, inclusiv prin taxele stabilite pentru înregistrarea imobilelor şi a drepturilor asupra lor, precum şi pentru oferirea de informaţii la solicitare. Mijloacele financiare obţinute din astfel de încasări trebuie să fie cheltuite numai la dezvoltarea şi modernizarea sistemului de înregistrare. Astfel, crearea sistemului de cadastru şi publicitate imobiliară va finaliza în termenul preconizat – anul 2010.

7. Este foarte important că Legea nr. 1543/1998 nu a anulat înregistrările efectuate anterior şi nu a stipulat înregistrarea lor conform noilor prevederi. Mai mult decît atît, legiuitorul a stabilit înregistrarea la voinţa titularilor în cazul încheierii unor acte juridice al căror obiect este bunul imobil, ca, de exemplu, ipotecarea imobilului.

8. Registrul bunurilor imobile se va completa pe măsura schimbării proprietarilor de imobile. Problema ce se impune a fi soluţionată rezidă în considerarea drepturilor imobiliare ca fiind înregistrate pînă la adoptarea şi punerea în vigoare a Legii nr.1543/1998 şi a C. civ. actual. Legiuitorul nu a stabilit mecanismul de reverificare a valabilităţii acestor înregistrări.

9. Actualul sistem cadastral şi publicitatea imobiliară dă răspunsuri operative privind amplasamentul imobilului, identifică proprietarul şi titlul proprietăţii. Conceptul instituirii cadastrului general naţional rezidă în identificarea tuturor bunurilor imobile, a proprietarilor funciari şi a imobilelor - anexe, înscrierea drepturilor asupra obiectelor înregistrării de stat.

Toată informaţia este acumulată de Întreprinderea Specializată în Cadastru, inclusiv filialele acesteia, care sunt responsabile de sistematizare şi păstrare. Documentele ce servesc temei de înscriere a drepturilor imobiliare sunt îndosariate în dosarul bunului imobil, care se deschide după formarea bunului imobil şi atribuirea numărului cadastral. Legea nr. 1543/1998, art.22, stipulează ţinerea manuală a cadastrului bunurilor imobile [pe fişiere de hîrtie] şi, paralel, a evidenţei electronice, prioritate atribuindu-se registrului manual. Dublarea evidenţei asigură o mai bună păstrare a informaţiei, exprimă grija statului faţă de titularii drepturilor imobiliare şi facilitează dezvoltarea economică a ţării.

17

10. Un loc aparte în lucrare este atribuit analizei efectelor juridice ale înscrierii drepturilor imobiliare. Analizînd cadrul normativ existent, considerăm că înscrierea are efect constitutiv de drepturi, acestea creîndu-se şi fiind opozabile terţilor din momentul înscrierii în Registrul bunurilor imobile.

11. Recunoaşterea dreptului de proprietate privată asupra bunurilor imobile a generat şi unele dificultăţi privind exercitarea şi apărarea lui. Analizînd practica judiciară s-a constatat că instanţele judiciare repun solicitanţii în termen în cazul omiterii termenului de înscriere a drepturilor imobiliare, dar nu recunosc că posesiunea îndelungată ar putea fi generatoare de drepturi imobiliare.

12. În sistem de publicitate imobiliară sunt pasibile de înregistrare: a) terenul şi bunurile imobile amplasate pe el [construcţii, încăperi izolate ş. a.]; b) proprietarul: persoana fizică, persoana juridică, statul şi unităţile administrativ-teritoriale; c) drepturile reale [dreptul de proprietate, uzufructul, uzul şi abitaţia, superficia, servitutea, ipoteca] şi drepturile de creanţă [arenda, chiria ş. a.].

13. Sistemul cadastral, acceptat spre implementare în Republica Moldova, este cel de orientare germană, a cărui entitate de bază constituie terenul, persoana şi drepturile imobiliare. Considerăm că este cel mai performant sistem de publicitate, dar racordarea unui sistem european la realitatea ţării noastre rămîne problematică din cauze acumulate de sistemul de evidenţă din vechiul regim, care nega proprietatea privată. Înlăturarea acestor cauze întîlneşte dificultăţi, care vor fi depăşite în termenul scontat, adică pînă în anul 2010. Reglementările actuale permit acest lucru.

14. Potrivit naturii juridice, înscrierea provizorie nu produce efecte juridice. Ea se face numai spre informarea terţilor că în privinţa bunului există anumite pretenţii. Terţul, informat fiind despre existenţa menţiunilor în privinţa imobilului interesat, va lua măsurile de rigoare spre excluderea situaţiilor litigioase. Înscrierea provizorie se transformă în intabulare la cererea celui înscris provizoriu cu condiţia prezentării documentelor justificative [exemplu: prezentarea hotărârii judecătoreşti irevocabile etc]. Înscrierea provizorie justificată produce efecte juridice asupra tuturor înscrierilor condiţionate de justificarea ei [C. civ., art. 502].

15. Rangul dreptului înscris, în viziunea noastră, ar fi titulatura pe care o primeşte înscrierea în Registrul bunurilor imobile în funcţie de ziua, ora înscrierii, dat fiind că, în situaţii ambigue şi litigioase, importanţă are şi minutul. Considerăm că prima înscriere va avea rangul întâi, a doua – rangul al doilea ş. a. m. d. excepţie făcînd dreptul de superficie, care este înscris în registrul bunurilor imobile numai cu rangul întîi. Efectul juridic al înscrierii dreptului imobiliar este marcat de rangul atribuit.

16. Legea nr. 1543/1998, prin art. 37, statuează: Consecinţele juridice ale înregistrării apar după efectuarea înscrierii despre drepturile asupra bunului imobil în Registrul bunurilor imobile, fără a se face distincţie între felul înscrierilor. Aplicându-se principiul ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus, potrivit căruia, unde legea nu distinge, nici noi nu trebuie să distingem. Însă coroborat cu cel potrivit căruia excepţiile sunt de strictă

18

interpretare şi aplicare, deducem că intabularea are ca efect constituirea dreptului şi opozabilitatea faţă de terţi.

17. Conform prevederilor C. civ., art. 501, în Registrul bunurilor imobile, în afară de drepturile patrimoniale asupra bunului imobil, se înscriu provizoriu drepturile reale în următoarele cazuri:

a) în cazul în care dreptul real este afectat de o condiţie suspensivă sau rezolutorie. Pentru a efectua înscrierea provizorie este necesar ca în actul juridic să fie expres indicată condiţia care suspendă naşterea dreptului sau care va „rezolva” dreptul. Condiţia se înscrie în registru la rubrica: Termenul; Condiţia;

b) în cazul unei hotărîri judecătoreşti care este executorie, dar încă nu este irevocabilă;

c) în cazul în care debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca.

18. Notarea în Registrul bunurilor imobile [în continuare Registrul] a drepturilor de creanţă, faptelor, raporturilor juridice ce au legătură cu bunul imobil are ca efect opozabilitatea acestora din momentul înregistrării [C. civ., art. 508]. Se notează în Registru:

a) cererea de înregistrare [Legea nr.1543/1998]; b) punerea sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei măsuri; c) locaţiunea, arenda, cesiunea fructelor pe mai mult de 3 ani; d) interdicţia de înstrăinare sau grevare a unui drept înscris, e) sechestrul, urmărirea imobilului şi a fructelor sale [urmărirea imobilului se realizează prin notarea sechestrului aplicat de organul fiscal, prin notarea preavizului creditorului ipotecar despre începerea exercitării dreptului de ipotecă şi în alte cazuri]; f) antecontractul; g) dreptul de preemţiune constituit din act juridic; h) schimbarea rangului ipotecii; i) poprirea creanţei ipotecare; j) creanţele ipotecare; k) declararea insolvabilităţii persoanei juridice; l) pornirea procedurii de reorganizare sau dizolvare a persoanei juridice; m) amînarea partajării bunului aflat în coproprietate [C. civ., art.359 alin(1)]; n) acţiunile în justiţie ce au legătură cu bunul imobil sau dreptul înscris; o) alte cazuri prevăzute de lege. B. Recomandări Cercetările efectuate au rezultat cu următoarele recomandări de lege

ferenda prin care se cristalizează valoarea teoretico-practică a tezei. Astfel, se recomandă

1. Concretizarea în art. 5 al Legii nr. 1543/1998 a cazurile de înscriere a drepturilor imobiliare dobîndite pînă la punerea în aplicare a Legii menţionate. Înscrierea drepturilor constituite sub regimul legislaţiei anterioare ar fi oportună

19

pentru cazurile de grevare a drepturilor reale. Raţiune dedusă din prevederile art. 321 al Codului Civil care dispune: În cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobândeşte la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege. Articolul 499, alin. (1) din Codul civil prevede: Drepturile reale asupra imobilelor supuse înscrierii potrivit legii se vor dobîndi atât între părţi, cât şi faţă de terţi numai prin înscrierea în Registrul bunurilor imobile a constituirii sau strămutării lor în temeiul acordului de voinţă dintre părţi. Este cazul interpretării extensive a prevederilor normei şi deducem că vor fi recunoscute drepturile înscrise anterior în cazul constituirii drepturilor reale; nu vor fi recunoscute şi vor trebui înscrise în cazul transferului unor drepturi [grevări]. Concluzia se întemeiază pe principiul consecutivităţii înscrierii drepturilor: mai întîi se înscrie dreptul de proprietate apoi grevările. Un drept inexistent nu poate fi grevat.

Din considerentele expuse mai sus este necesar de a înscrie şi transferul de drepturi apărute în temeiul unei hotărâri judecătoreşti [irevocabile].

2. Atribuirea efectului retroactiv articolului 332 din C. civ. în cazul uzucapiunii imobiliare, adică calcularea termenului de 15 ani nu din data punerii în vigoare a C. civ. [12.06.2003], ci din momentul cînd posesiunea a întrunit prevederile art. 332 din C. civ. [retroactiv].

3. Stabilirea expres, prin art. 38, a două categorii de greşeli: greşeli tehnice esenţiale şi greşeli tehnice neesenţiale. În cele esenţiale să fie incluse: numele titularului, tipul dreptului înscris, numărul cadastral al imobilului, denaturarea mărimii cotelor în proprietatea comună, coordonatele hotarelor modificările asupra cărora s-ar permite doar în temeiul actelor justificative. La categoria greşeli tehnice neesenţiale să fie incluse: corectarea de litere, omisiuni de cuvinte, cifre etc., ale căror modificări ar putea intra în atribuţiile registratorului.

4. Modificarea art. 32 din Legea 1543/1998 în următoarea redacţie: (1). Oficiul cadastral teritorial este obligat să verifice dacă documentele prezentate pentru înregistrare corespund exigenţelor prezentei legi şi ale altor acte normative. (2) Termenul de examinare a cererii este de 20 de zile din data înregistrării ei. (3) Termenul poate fi prelungit la decizia oficiului cadastral teritorial pînă la 40 de zile, în cazul în care este necesară înlocuirea documentelor sau primirea unor documente suplimentare.

5. Completarea articolului 431 din C. civ. cu încă un temei de constituire a servituţii, şi anume prin lege. Raţionamentul este fundamentat pe dispoziţiile C. civ. la art. 443 alin. (3) alte acte normative.

6. Completarea Instrucţiunii nr. 487/2005 [Capitolul IV] cu textul: La înregistrarea primară masivă a bunurilor/drepturilor imobiliare în a căror privinţă posesorul nu dispune de acte justificative se va întocmi un proces-verbal de constatare a regimului juridic al imobilelor care, fiind confruntat cu documentele din arhiva OCT, ar servi temei pentru înscrierea drepturilor imobiliare. Temei de înscriere a drepturilor imobiliare poate servi şi Hotărîrea Guvernului R. Moldova privind constituirea, de exemplu, a persoanelor juridice de drept public şi transmiterea în posesiune şi folosinţă a bunurilor imobile. Refuzul OCT de a înscrie

20

[în astfel de cazuri] drepturile imobiliare şi solicitarea actului de predare – primire a imobilelor poate fi calificată ca fiind în contradicţie cu prevederile legii.

7. Completarea art. 4 din Legea nr. 1543/1998 cu următorul text: servitutea se va înregistra ca grevare a drepturilor patrimoniale ale proprietarului fondului dominat şi ca favor al proprietarului fondului dominant; dreptul de servitute se notează în partea I a subcapitolului III la rubrica Grevări, se indică grevarea şi numărul cadastral în favoarea căruia este stabilit dreptul de servitute.

8. Completarea art. 498 alin. (4) cu un alineat în următoarea redacţie: Sunt înscrise provizoriu şi notate: incapacităţile totale sau parţiale de exerciţiu ale titularului dreptului real înscris; instituirea curatelei, modalităţile juridice care afectează dreptul înscris în cartea funciară, acţiunile în justiţie; interdicţia de înstrăinare, contractul de locaţiune sau cesiunea de venituri; dreptul de preemţiune, promisiunea stabilită prin convenţie.

9. Completarea Legii nr. 1543/1998, art. 6 cu alin (4) în următoarea redacţie: Informaţia eliberată de OCT conţine obligatoriu date privind: identitatea obiectului, amplasamentul, proprietarul, grevările.

10. Completarea C. familiei cu a) art. în care s-ar prevedea înscrierea drepturilor de uz şi abitaţie a soţilor

şi membrilor familiei acestora. b) art. în care s-ar prevedea constituirea drepturilor reale în temeiul

Contractului matrimonial 11. Completarea art. 28 din Legea nr. 1543/1998 cu un nou aliniat (4) în

următoarea versiune: În toate cazurile cînd se solicită înregistrarea drepturilor dobîndite în baza legislaţiei anterioare, registratorul este obligat să confrunte datele [îndeosebi planurile cadastrale] cu realitatea. Suntem de părerea că prevederea conform căreia determinarea necesităţii ieşirii pe teren pentru confruntarea înregistrărilor precedente cu realitatea, fiind lăsată la discreţia registratorilor, este incorectă.

12. Completarea art. 288, alin (2) din C. civ. cu încă o categorie de bunuri imobile - întreprinderea ca un complex patrimonial unic. Recomandarea în cauză îşi găseşte temeiul în dispoziţiile art. 288, alin (4) din C. civ., potrivit căruia la categoria de bunuri imobile pot fi raportate, prin lege, şi alte bunuri

13. Sistematizarea în Legea 1543/1998 a reglementărilor privind regimul juridic al imobilelor [de exemplu, din C. funciar, C. apelor, C. silvic, din Legea cu privire la condominium etc.] prin includerea sumară şi uniformă a acestor reglementări în Legea nr. 1543/1998, Lege specială a sistemului cadastral naţional.

14. Sistematizarea în Codul civil, art. 288 a clasei bunurilor imobile care diferă în funcţie de actul normativ [C. funciar, Cod silvic etc.]

15. Definirea criteriu individual - modalitatea de formare a bunului imobil în temeiul cererii

proprietarului: persoană fizică, persoană juridică de drept privat/public [înregistrarea primară selectivă].,

21

criteriu sistemic - modalitatea de formare şi înregistrare primară masivă a bunurilor imobile dîndu-i acestuia efect prioritar, în comparaţie cu criteriul individual de înregistrare, deoarece acesta prevede recunoaşterea tuturor titlurilor juridice de proprietate şi înregistrarea, în temeiul acestora, a drepturilor reale. Aplicarea unui sau altui criteriu este prerogativa organelor abilitate, dar considerăm că cel individual de formare/înregistrare a bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor poate deveni unicul numai după crearea totală a cadastrului, când dreptul trebuie înregistrat sub sancţiunea nulităţii valabilităţii actului juridic.

16. Definirea Rangul dreptului înscris astfel: Rangul dreptului înscris este titulatura pe care o primeşte înscrierea în Registrul bunurilor imobile în funcţie de ziua şi ora înscrieri.

17. Folosirea termenului ipotecă [nu gaj] în raporturile juridice al căror obiect sunt grevările imobiliare.

18. Substituirea din actele normative a noţiunii de gestiune economică care contravine dispoziţiilor C. civ. cu noţiunea posesiune şi folosinţă

19. Excluderea din C. subsolului [art.4] a prevederilor potrivit cărora subsolul este proprietate a Republicii Moldova, care îl posedă, îl foloseşte, dispune de el şi îl protejează ce contravine C. Civ. actual.

20. Excluderea din C. apelor a prevederii conform căreia apele constituie proprietatea exclusivă a statului şi pot fi date numai în folosinţă. Norma contravine Constituţiei, care, la art. 127 alin. (4), dispune: Apele folosite în interes public fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice. Prin urmare, apele care nu cad sub incidenţa regimului public aparţin proprietarilor acestora.

21. Excluderea alin (3), art. 10 din Legea 198/2003 conform căruia neînregistrarea contractului de arendă în termen de 3 luni de la data încheierii acestuia are ca efect inopozabilitatea faţă de terţ. Efectele neînregistrării actelor juridice obiect al cărora sunt imobilele î-şi găsesc reglementare în C. civ., Legea nr. 1543/1998.

PUBLICAŢII ALE AUTORULUI LA TEMA TEZEI 1. Marian, Silvia. Dreptul de proprietate asupra imobilului, documentarea şi

garanţiile acestuia. În: „Drept, Economie şi Informatică”, 2000, nr. 4, p. 139-148.

2. Marian, Silvia. Unele aspecte ale reformei funciare. În: „Economica”, 2002, nr. 3-4, p. 92-97.

3. Marian, Silvia. Sarcini stabilite în interesul particularilor. În: „Economica”, 2002, nr. 6, p.67-71.

4. Marian, Silvia. Consideraţii generale privind bunurile imobile (potrivit Codului civil în vigoare. În: „Economica”, 2003, nr. 2, p. 43-46.

5. Marian, Silvia. Mijloace juridico-civile de apărare a dreptului de proprietate imobiliară. În: „Economica”, 2003, nr. 4, 86-89.

6. Marian, Silvia. Particularităţile înregistrării drepturilor reale imobiliare. În: „Economica”, 2004, nr. 3, p. 87-93.

22

7. Marian, Silvia. Armonizarea legislaţiei Republicii Moldova în domeniul cadastrului bunurilor imobile la legislaţia Uniunii Europene. În: „Simpozionul Internaţional cu tema: Armonizarea legislaţiei la Legislaţia U.E.”, 2004, volumul III.

8. Marian, Silvia. Particularităţi privind înregistrarea drepturilor reale imobiliare. În: „Legea şi Viaţa”, 2005, nr. 3, p. 39-45.

9. Marian, Silvia. Unele aspecte ale cadastrului şi publicităţii imobiliare. În: „Legea şi Viaţa”, 2005, nr. 10, p. 43-48.

Cuvintele – cheie ale tezei Cadastru al bunurilor imobile, teren funciar, construcţie, hotar, plan cadastral, registru de imobile, dosar cadastral, monitoring al imobilelor, înscriere a drepturilor imobiliare, publicitate imobiliară, drept de proprietate, alte drepturi reale, grevare a drepturilor, intabulare, înscriere provizorie, notare, extras din Registrul bunurilor imobile, uzufruct, uz şi abitaţie, servitute, superficie, ipotecare a imobilelor, registrator, radiere, Agenţia Resurse Funciare şi Cadastru, Oficiul Cadastral Teritorial.

The key words of dissertation

Real estate survey and value, ground, landed, construction, boundary, cadastral plan, the register of the real estate, the survey brief, the real estate monitoring, the recording of the real estate rights, publicity of real estate, entailing of the rights, the right of ownership, other real rights, extract, life interest, usage and occupancy of a house, servitude, superficies, registrar, erasure, state Agency of Landed Resources and Cadastre, Territorial Cadastral office, mortgage of real estates, tabulation, provisional registration.

Ключевые слова диссертационной работы

Кадастр недвижимого имущества, земельный участок, здания, граница, кадастровый план, реестр недвижимого имущества, кадастровое дело, мониторинг объектов недвижимого имущества, регистрация, публичность, обременение, право собственности, другие имущественные права, выписка, иные права, регистратор, исправление ошибок, Государственное агентство по кадастровым и земельным ресурсам, территориальный кадастровый отдел, залог недвижимости, предварительная запись.

23

ADNOTARE la teza pentru conferirea titlului ştiinţific de doctor în drept

cu tema Cadastrul şi publicitatea imobiliară

Lucrarea este dedicată unei probleme de actualitate incontestabilă, generată de crearea cadastrului imobiliar în Republica Moldova.

Autorul şi-a propus scopul de a analiza evoluţia şi dinamismul caracteristic atât creării cadastrului imobilelor, cît şi implementării sistemului de publicitate imobiliară existent în alte ţări cum ar fi: România, Franţa, Rusia, Germania etc.

Analiza instituţiei cadastrului şi a publicităţii imobiliare tratate în doctrină, sinteza regimului juridic al imobilelor în alte ţări, cercetate şi evoluate prin prisma legislaţiei naţionale şi internaţionale, a servit temei în finalizarea lucrării cu propuneri de lege ferenda, a căror aplicare ar duce la o mai bună reglementare a circuitului civil cu bunuri imobile şi la micşorarea numărului de litigii imobiliare.

Investigaţia a fost direcţionată spre dezvăluirea rolului şi importanţei Cadastrului şi publicităţii imobiliare şi a entităţilor cadastrului general care sunt: 1) imobilul; 2) titularul dreptului persoană fizică sau persoană juridică; 3) drepturile asupra imobilului.

Conformat, în fond, sistemului de evidenţă şi publicitate german, cadastrul de imobile al Republicii Moldova are menirea de a securiza circuitul civil prin înscrierea în Registrul bunurilor imobile a imobilelor şi a drepturilor asupra lor. Această procedură este reglementată prin mai multe acte normative, cum ar fi: Codul civil, Legea nr. 1543/1998, Lega nr. 354/2004 etc.

Înregistrarea drepturilor imobiliare în Republica Moldova se bazează pe un sistemul real, conform căruia dreptul de proprietate se dobîndeşte la data înscrierii în Registrul bunurilor imobile. În opinia noastră, sistemul de înregistrare a bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor, adoptat de Republica Moldova, a preluat cele mai bune realizări ale sistemelor de drept continental şi anglo-saxon. În sistemele de drept cunoscute, sînt înregistrate ori numai tranzacţiile imobiliare [sistemul anglo-saxon], ori numai drepturile imobiliare [sistemul continental].

Folosind conceptele doctrinare la interpretarea legislaţiei naţionale autorul s-a străduit să contribuie la elaborarea unei practici moderne de aplicare a normelor juridice în toate sferele tangenţiale procesului de creare a cadastrului general .

24

ANNOTATION of the Dissertation for the Degree of Doctor of Law on the topic

Real Estate Survey and Publicity

This work is dedicated to an actual unchallenged problem generated by the creation of real estate survey in the Republic of Moldova. The author's aim was to analyze the evolution and dynamism characteristic both for creation of real estate survey and for implementation of the system of real estate publicity that exists in other countries like: Romania, France, Russia, Germany etc. Analysis of establishment of real estate survey treated in the doctrine, the synthesis of juridical system of real estate in other countries under investigation, which studied and evolved by means of national and international legislation served to be the basis. The investigation was directed to reveal the importance and the role of general survey of entities: 1) real estate; 2) the holder of the right – a natural person or legal entity; 3) the rights on real estate. Complied mainly with the German system of evidence and publicity, the real estate cadastre of the Republic of Moldova has the mission to secure the civil usage being registered in the Real Estate Register of real estates and of rights on them. Registration of the rights on real estate in the Republic of Moldova is based on a real system, according to witch the right on real estate is obtained on the date of registering in the Real Estate Register with some exceptions (when the act of registering is asked under sanction of nullity of legal document). In our opinion the system of registration of real estate and the rights on real estate adopted in the Republic of Moldova, assumed the best achievements of Anglo-Saxon and Continental system of law. What is registered in these systems of law is either real estate transactions (Anglo-Saxon system), or only the rights on real estate (continental system). Being the first work of this kind in our native doctrine, we consider that the analysis, the conclusions and the proposals will be of a real usage to scientists, parishioners, students and to all those who are interested in this matter. Using the doctrinaire concepts while interpreting the national legislation, we tried to contribute to the elaboration of a modern practice of applying the legal documents in al the spheres tangent to the process of creation of general cadastral survey. We hope that the tackled problem may raise interest and at the same time a desire for further research.

25

АННОТАЦИЯ к диссертации на соискание ученой степени доктора права на тему Кадастр недвижимостей и транспарентность

информации относительно их

Диссертация посвящена одной из самых актуальных проблем - создание земельного кадастра Республики Молдова. В работе автор проанализировал генезис и эволюцию характеризующие как создание кадастр недвижимости, так и воплощение информационных систем существующие в других странах как Румыния, Франца, Россия, Германия. На основании анализа института кадастра недвижимости, синтеза правового режима недвижимости в других странах, исследования и оценки с точки зрения национального и международного законодательства, по данной работе были предложены изменения и дополнения de lege ferenda. Предложенные изменения в действующем законодательстве будут способствовать улучшению правового регулирования гражданского оборота и сокращению судебных споров с недвижимостью. Исследование было направлено на раскрытие роли и важности составных частей основного кадастра: 1) недвижимость; 2) обладатель прав: физические или юридические лица; 3) права на недвижимое имущество. Соответствующий, в основном, германской системе учета и публичности, Кадастр Республики Молдова, регистрируя объекты недвижимого имущества и имущественных прав в Реестре недвижимого имущества, обеспечивает уверенность и безопасность участников гражданского оборота с недвижимостью. Регистрация прав на недвижимость в Республике Молдова основывается на реальной системе, в соответствии, с которой право собственности приобретается на момент регистрации в Реестр недвижимого имущества за некоторыми исключениями (когда запись требуется в виду санкционирования недействительностью юридического акта). По нашему мнению система регистрации недвижимости и прав на нее используемая в Республики Молдова переняла наилучшие достижения англосаксонской и континентальной систем. В указанных правовых системах регистрируются или сделки с недвижимостью (англосаксонская правовая система) или только права на недвижимость (континентальная правовая система). Будучи первой работой, в национальной доктрине считаем, что анализ, сделанные выводы и предложения будут иметь реальную научно-практическую значимости, как для научных работников, так и для практиков, студентов и интересующихся данной проблематикой. Используя, теоретические понятия при толковании национального законодательства, мы постарались содействовать разработке современной практике применения юридических норм во всех сфер имеющие отношения к процессу внедрения общего кадастра и надеемся, исследуемая тема пробудет интерес, а также желание к новым исследованиям.

26

MARIAN Silvia

CADASTRUL ŞI PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

Specialitatea – 12.00.03: drept privat [cu specificarea: drept civil, drept familial, drept procesual civil, drept al afacerilor,

drept informaţional, drept internaţional privat, drept al muncii, drept al protecţiei sociale, notariat]

AUTOREFERAT al tezei de doctor în drept

Semnat pentru tipar 6 februarie 2006 Formatul 60x84 1/16

Coli de tipar 1,25. Coli editoriale 1,5 Tirajul 50 ex.

Centrul Editorial Poligrafic al USM

Chişinău, MD 2009, str. A. Mateevici, 60