1

Tema 4. Abordarea prin pia la evaluarea bunurilor imobileObiective: 1. Particularitile utilizrii metodei analizei comparative a vnzrilor. 2. Algoritmul aplicrii metodei analizei comparative a vnzrilor. 3. Elemente de comparaie. 4. Formele coreciilor i metodele de determinare a mrimei lor.Bibliografie:1.Hotrrea Guvernului R.M. despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile nr. 958 din 04.08.2003. Monitorul Oficial al R.M. nr. 177-181 din 15.08.20032. Albu Svetlana. Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare: Practicum. Univ. Tehn. A Moldovei, Fac. Cadastru, Geodezie i Construcii, Catedra Evaluarea i Managementul Imobilului. Chiinu: Tehnica-UTM, 2014. 171 p.3. Buzu Olga. Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie i practic/Olga Buzu, Angela Matcov.-Ch.; 2003 (F.E.P. Tipogr. central). 258p. 1. Particularitile utilizrii metodei analizei comparative a vnzrilorn cadrul abordrii prin pia sunt utilizate urmtoarele metode de evaluare:pentru construciimetoda analizei comparative a vnzrilor pentru terenurimetoda analizei comparative a vnzrilor ;metoda alocaiei;metoda extraciei.(al. 52) Metoda analizei comparativ a vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a bunului imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul evalurii.Aplicarea acestei metode este posibil cnd:piaa bunurilor imobile este dezvoltat;exist acces la informaia despre condiiile i preurile tranzaciilor. Dac evaluatorul nu dispune de informaia despre preuri de vnzare, este posibil utilizarea preurilor de ofert pentru obiectele analogice din alte sectoare;

Abordarea prin pia Avantaje Dezavantaje Este facil n utilizare i ofer rezultate veridice;

Rezultatul final reprezint opinia vnztorilor i cumprtorilor tipici;

n preurile tranzaciilor se reflect modificarea condiiilor financiare i a inflaiei;

Rezultatul poate fi argumentat statistic;

Admite ajustarea la diferenierea factorilor de influien.Necesit o pia imobiliar dezvoltat;

Necesit acces la informaia despre bunurile analogice;

La utilizarea unui numr mare de ajustri scade veridicitatea valorii finale;

Utilizeaz informaia despre tranzaciile precedente i nu prevede utilizarea factorilot pentru viitor;

Dificultatea colectrii informaiei despre condiiile tranzaciei. 2. Algoritmul aplicrii metodei analizei comparative a vnzrilorNr.EtapaAciuni efectuate de evaluator1Colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii bunurilor imobile comparabileAnaliza teritorial a pieii Analiza tranzaciilor cu bunuri imobiliare similare (al.53)Analiza ofertelor bunurilor imobile analogiceSelectarea a 3-5 bunuri analogice (al.55)2Identificarea unitilor de msur i elementelor de comparaieSelectarea unitilor de msurAnaliza factorilor de influien i selectarea elementelor de comparaie (al.56)3Determinarea mrimii coreciilorAnaliza diferenelor de elementelor de comparaieSelectarea metodelor de determinare a mrimii coreciilor (al. 66)Aplicarea metodelor cantitative i calitative pentru a determina mrimea coreciilor4Comparaia bunului imobil evaluat cu obiectele analogice, n scopul corectrii preurilor lor de vnzare sau de ofertAplicarea ajustrilor asupra preurilor bunurilor analogiceAnaliza preurilor corectate5Analiza preurilor corectate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de pia a obiectului evaluriiAnaliza mrimilor ajustrilor totaleAcordarea ponderilor preurilor finaleReconcilierea valorii finale(Regulament provizoriu, cap. IV, al. 54)Surse informaionale electronice privind ofertele de bunuri imobile din Republica Moldova

Etapa 1.Colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii bunurilor imobile comparabileAnaliza teritorial a pieii Analiza tranzaciilor cu bunuri imobiliare similare (al.53)Analiza ofertelor bunurilor imobile analogiceSelectarea a 3-5 bunuri analogice (al.55)

Oferta terenurilor destinate construciilor comerciale n martie 2015, or. ChiinuOferta terenurilor destinate construciilor comerciale n februarie mai 2014, or. ChiinuNr.Sursa informaionalAmplasareSuprafaa, ariReelePre ofert, Pre ofert 1 ar /ar1234567Sect. Botanica1http://999.md/10746349Decebal24Toate30000012 5002http://999.md/10720452Dacia10Toate15500015 5003http://999.md/8324010Grenoble6Toate10700017 8334http://999.md/6940821Costiujeni5Toate10500021 000Sect. Centru1http://999.md/9027463C. Moilor20Toate49000024 5002http://999.md/8972171Al. Cel Bun30Toate79000026 3333http://999.md/8931442Columna13Toate36500028 0764http://999.md/10505314Renaterii25Toate75000030 0005http://999.md/10575942Renaterii12Toate36000030 0006http://999.md/2302559C.Stere7Toate26000037 500Sect. Rcani1http://999.md/28298Socoleni14Toate21000015 0002http://999.md/10670011G. Pintea5,4Toate13500025 0003http://999.md/10785351G. Pintea7Toate18000025 7144http://999.md/30349C.Orheiului9Toate23500026 1115http://999.md/10645420Aerodrom.6Toate16000026 6706http://999.md/9140523N.Russo5Toate14000028 0007http://999.md/27207Kiev8Toate28000035 000Sect. Ciocana1http://999.md/8406792N.Sulac12Toate1000008 3332http://999.md/9851711Uzinelor15Toate15000010 0003http://999.md/9417426V.Vod5,5Toate65 00011 8104http://999.md/8830760Vaslui6Toate7100011 8335http://999.md/9972723M.Sptaru19Toate23500012 368Sect. Buiucani1http://999.md/9876287V.Belinschi6Toate12000020 0002http://999.md/4085990St.Neaga3Toate6500021 6663http://999.md/3307839V.Belinschi6Toate15500025 8334http://999.md/1833832Sucevita6Toate17000028 333

Oferta bunurilor imobile complexe (magazine) n martie 2015, or. Chiinu

8Oferta bunurilor imobile complexe (magazine) n februarie mai 2014, or. Chiinu

Oferta de arend a magazinelor n februarie mai 2014, or. Chiinu

Oferta de arend a magazinelor martie 2015, or. ChiinuAnaliza pieei bunurilor imobile comerciale (magazine) n sepembrieoctombrie 2014, or. Chiinu

Oferta pe piaa imobiliar comercial n perioada ianuarie-mai 2014, oraul ChiinuSectorulOferta terenurilor libere destinate construciilor comercialeOferta spaiilor comerciale (magazine)Preul mediu de ofert, /arNumrul mediu de ofertePreul mediu de ofert, /m.p.Numrul mediu de oferteBotanica21 200592014Buiucani20 17546188Riscani22 82059954Centru39 06081 43515Ciocana14 95041 1845Segmentul aplicriiUnitatea de msurLoturi de teren agricole, pentru construcii, parcele forestiere.1 hectar1 ar1 mpConstrucii n cadrul localitilor1 mp suprafa construit1 mcub suprafa construit1 lot, unitate a densitii construciilor.Pavilionuri comerciale, chioscuri amplasate pe lungimea strzii1 metru frontalncperi comerciale1 mp de suprafa comercialCldiri, ncperi, oficii, apartamente1 mp suprafa (total, util, locativ, arendat,)Cinematografe, teatre, terenuri sportive, parcri, garaje, cmine, hoteluriUnitatea generatoare de venit:1 loc1 loc spaiu de parcare1 numrImobil cu destinaie comercial, depoziteMultiplicatorul venitului brut efectiv (MBE)Rata de capitalizare (RC)Etapa 2. Identificarea unitilor de msur i elementelor de comparaieAlegerea unitilor de msurAnaliza factorilor de influien i selectarea elementelor de comparaie (al.56)Etapa 2. Identificarea unitilor de msur i elementelor de comparaieAlegerea unitilor de msurAnaliza factorilor de influien i selectarea elementelor de comparaie (al.56)Elemente de comparie ComponenteSursa informaional1. Drepturi de proprietate si alte drepturi transmise Grevarea obiectului cu contract de arend Servituturi si grevri administrative Grevarea bunului prin gaj Dreptul de proprietate asupra terenului Extras din dosarul cadastral Instituia bancar Mass-media 2. Condiiile de finanare Achitarea prin intermediul instrumentelor creditare; Faciliti acordate de vnztor cumprtorului; Achitarea n echivalent bnesc Contractul de vnzare cumprare Instituiile bancare Contractul de ipotec 3. Condiiile tranzaciei Existena presiunii financiare asupra tranzaciei Existena unor subsidii pentru development Lichidarea ulterioar Contractul de vinzare cumprare Informaia intern a ntreprinderii 4. Condiiile pieii Modificarea preurilor n timp Modificarea politicii de pre Mass-media , Datele BNS Price listurile firmelor de evaluare 5. Amplasarea Prestigiul sectorului Apropierea de centrele de interes social i comercial Accesul rutier i pietonal Calitatea anturajului Sondajele Planul urbanistic general Dosarul cadastral Mass-media 6. Caracteristicile fizice Caracteristica lotului de teren Calitatea construciei Uzura i starea obiectului Dosarul cadastral Documentele tehnice Devizul de cheltuieli 7. Caracteristicile economice Sigurana platei de arend Calitatea administrrii Raportul de expertiza tehnic Informaia intr. de evaluare 8. Modul de folosin Bunurile imobile care au un mod de folosin diferit de cel al obiectului evalurii Inspectarea bunului Proiectele tehnice 9. Componentele valorii ce nu sunt legate cu bunul imobilUtilajul tehnologicmobilierulInspectarea bunului Proiectele tehnice3. Elemente de comparaie a bunurilor imobile (al.56)14Factori macroeconomici i microeconomicii de influen asupra valorii bunurilor imobile comerciale

Amplasarea obiectului supus evalurii (geoportal.md harta)

Fotografiile obiectului evaluat18

Descrierea proprietii imobiliare (Buzu O., p.36)

4. Formele coreciilor i metodele de determinare a mrimei lorCoreciile snt aplicate pentru majorarea sau deminuarea preurilor bunurilor imobile comparabile i pot fi exprimate n mrimi absolute sau relative.Corecia poate fi efectuat n dou forme:Independent (valoric sau procentual);Dependent (prin coeficient).

Corecia independent cnd fiecare caracteristic de diferen se introduce independent de celelalte. n calculul coreciei generale coreciile se adun. Corecia valoric independent modific preul obiectului analogic vndut cu o sum anumit care estimeaz diferena ntre caracteristicile obiectului analogic i de evaluare.Corecia procentual independent se introduce prin intermediul nmulirii preului de vnzare a obiectului analogic cu coeficientul, ce reflect mrimea diferenei fiecrei caracteristici. Corecia dependent cnd evidena fiecrei caracteristici de corectare se efectueaz cu consideraia altor caracteristici de deosebire. n calculul coreciei generale coreciile cumulative se nmulesc ntre ele.30Exemplu 1. De corectat preul lotului de pmnt cu evidena urmtoarelor condiii:Elementele de comparaieCaracteristica terenului analogic vndutIndependent

DependentValoricProcentualCoeficient1. Preul de vnzare, euro120 0002. Data2 luni n urm (preurile au crescut cu 1,5% lunar)+ 3 600+ 3%1,033. AmplasareaCu 7% mai favorabil- 8 400- 7%0,934. Lanaft nconjurtorCu 8% mai ru+ 9 600+ 8%1,085. ReliefCu 10% mai ru+ 12 000+ 10%1,106. VecintateCu 6% mai bun- 7 200- 6%0,94Corecia total+ 9 600+ 8% (1+0,08)1,0697Eroarea rotungirii+0,0103Preul corectat, euro120 000+9 600= 129 600120 000*(1+0,08)=129 600120 000*1,0697 = 128 364Nr.IndicatoriCaracteristica terenului-analogCoreciaIndependentDependentValoric, euroProcentual, %CoeficientPreul de vnzare, euro150 0001.Data vnzrii5 luni n urm(preul a sczut cu 1% lunar)- 7 500- 50,952.AmplasareaMai nefavorabil (8%)+ 12 000+ 81,083.Acces de transportMai bun (4%)- 6 000- 40,964.Starea tehnicMai rea (10%)+ 15 000+101,105. SuprafaaMai mare cu 84 mp (6%)+ 9 00061,066.Alunicri de terenMai favorabile (5%)- 7 500- 50,95Corecia total+ 15 000+ 101,0910Preul corectat, euro150000 + 15000 = 165 000150000*(1 +0,10) = 165 000150000*1,0910= 163 650Exemplu 2. Determinai valoarea terenului prin metoda analizei comparative a vnzrilor, utiliznd coreciile n form independent i dependent. Estimarea valorii terenului prin metoda analizei comparative a vnzrilor, utiliznd coreciile n form independent i dependentNr.Elemente de comparaieCaracteristicaCorecia independentCorecia dependent1 Condiiile de finanareObiect-analog mai favorabile cu 20%- 200,802.AmplasareaObiect evaluat mai favorabil cu 10% + 101,103.Acces de transportObiect-analogmai nefavorabil cu 7% + 71,074.Starea ecologicObiect-analog mai favorabil cu 12%- 120,885. ReliefObiect evaluat mai favorabil cu 5% + 51,056. SuprafaaObiect-analog mai mare cu 15% - 150,857.Infrastructura socialObiect evaluat mai favorabil cu 10% +101,10Corecia total- 150,81Valoarea terenului evaluat, euro168000*(1-0,15) = 142 800168000*0,81 = 136 080Exemplu 3. Determinai valoarea de pia a bunului imobil. Obiect-analog a fost vndut la preul 325 000 euro. Evaluatorul a selectat informaia necesar despre obiect analogic: Estimarea valorii de pia a bunului imobilExemplu 4. Determinai valoarea terenului cu suprafaa 28,2 ari, este sistemul de irigare, valoarea de pia a cruia cconstituie 20000 euro. Pentru evaluarea este selectat un teren-analog cu suprafaa 23,4 ari, amplasarea mai nefavorabil (10%), starea ecologic mai favorabil (15%), este reea de electricitate, valoarea de pia 31 000 euro. Analog a fost vndut la preul 275000 euro.V=(275000*1,10*0,85 - 31000)*26,4/21,08 +20000=226 125*1,21 + 20000=293611 euroExemplu 5. Determinai valoarea de pia a terenului cu suprafaa 18,6 ari. Terenul-analog cu suprafaa 12,7 ari amplasat n zona mai favorabil (7%), cu infrastructura bine dezvoltat (10%), cu acces de transport mai nefavorabil (5%) a fost vndut 3 luni n urm cu preul 185000 euro, creterea preurilor n perioada dat constituie 4%.

V = 185000*1,04*0,93*0,90*1,05*18,6/12,7 = 246872 euro

Pentru determinarea mrimii ajustrilor se aplic urmtoarele metode:

Metoda comparaiei pare;Metoda analizei datelor secundare;Analiza statistic.

1. Metoda comparaiei pare const n analiza a dou vnzri comparabile pentru a determina mrimea ajustrii pentru un element de comparaie. n acest caz bunurile imobile care au participat n tranzacie trebuie s posede caracteristici identice, cu excepia caracteristicii pentru care este estimat ajustarea.Utilizarea limitat a acestei metode este condiionat de dificultatea alegerii obiectelor vnzrilor pare, analizei i prelucrrii unui volum mare de informaie.

2. Metoda analizei datelor secundare presupune determinarea mrimii ajustrilor n baza informaiei din rapoartele analitice privind tendinele de dezvoltare a pieii imobiliare, articolele i publicaiile de specialitate.

3. Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economico matematice de analiz, n special analiza de regresie i corelare. Elemente de comparaieTerenulevaluatTerenurile analogice1234Preul de vnzare, euro167 000184 000181 600159 400Data vnzrii2 luni n urm6 luni n urm4 luni n urm1 lun n urmAcces de transportEsteNu esteNu esteNu esteEsteElectricitateEste EsteNu esteEsteNu esteApeductNu esteNu esteEsteEsteNu estePreul de vnzare n ultimii 6 luni a sczut cu 12%Ajustarea0,960,880,920,98Preul corectat160 320161 920167 072156 212Exemplu 6. Determinai mrimea ajustrilor pentru acces de transport, electricitate, apeduct i estimai valoarea de pia a bunului imobil. Evaluatorul a selectat informaia necesar despre 4 bunuri imobile analogice:C electricitate (3-2) = 167 072 161 920 = 5 152 euroC apeduct (3-1) = 167 072 160 320 = 6 752 euroC acces de transport (4-1+C electricitate) = 156212 160 320 + 5 152 = 1 044 euro2. Determinm valoarea de pia a terenuluiV(1+Aj acces de transport) = 160320 + 1 044 = 161 364 euro

1. Determinm mrimea coreciilor: