generalizari privind caracteristica imobilului comercial
TRANSCRIPT
Generalizari privind caracteristica imobilului comercial
1. Bunurile imobile comerciale in Republica Moldova au aparut odata cu initierea procesului
de privatizare, in urma caruia s-a instituit un nou regim de proprietate, cea privata, fapt ce
presupunea transmiterea deplina a dreptului de proprietate( prin vanzare - cumparare, donatie sau
schimb) sau transmiterea partiala a dreptului de proprietate ( arenda terenurilor, locatiunea), astfel
fiind determinat caracterul comercial al bunurilor imobile. Segmentul imobilului comercial pe
piata este cu mult mai ingust decat cel locativ si corespunzator numarul tranzactiilor cu imobile
comerciale este mai mic, insa din punct de vedere a atractivitatii investitionale imobilul comercial
are intiietate. Imobilul comercial este permanent abordat prin prisma veniturilor pe care le
genereaza: fie din exploatarea comerciala propriu zisa, fie din darea acestora in arenda. Astfel
arenda sau locatia bunurilor imobile comerciale devine o forma a tranzactiei predominanta pe
piata bunurilor imobile.
Asadar bunurile imobile comerciale sunt bunurile imobile care nemijlocit aduc venit. Sunt
insa si bunuri imobile care constituie doar o parte a unui careva proces de obtinere a venitului si
acestea sunt de obicei bunurile imobile antrenate in producere, fiind catalogate drept
bunuri imobile industriale.
Comertul, ca sector al vietii economice, este mai putin suspus influentei negative a
factorilor economici si politici in comparatie cu alte ramuri ale economiei. Principalul indicator al
acestui fapt este cresterea continua a cererii pentru spatiile comerciale si de depozitare. Astfel daca
in anul 2002 in cadastrul bunurilor imobile erau inregistrate doar 50 000 de proprietati imobiliare
comerciale si industriale din numarul total de aproximativ patru mln.( vezi diagrama numarul
1), atunci in prezent sunt inregistrate in jur de 100 mii bunuri imobile comerciale si industriale
dintr-un numar total de aproximativ 5,5 mln. Este destul de greu de monitorizat componenta
bunurilor imobile comerciale si industriale in aspect cantitativ, asa cum asemenea informatii sunt
facute publice foarte rar.
Diagrama nr. 1 Componenta bunurilor imobile in anul 2002
Pe parcursul urmatorilor patru ani au avut loc un sir de modificari importante in legislatie,
fapt ce a influentat pozitiv asupra dezvoltarii activitatilor economice. A crescut treptat cererea
pentru spatiile comerciale, de depozitare si cu destinatie de oficiu, fapt pentru care au fost
modernizate majoritatea blocurilor administrative si alte spatii si incaperi care sa poata face fata
cererii in continua crestere. Edificiile in care au fost amenjate oficii ofereau spatii nu prea mari,
avand un grad de ocupare foarte inalt. La capitolul confort si comoditati aceste oficii erau slab
dezvoltate. In ceea ce priveste spatiile comerciale, acestea au fost amenajate mai intii in cadrul
fostelor magazine construite in perioada sovietica, iar mai apoi, odata cu dezvoltarea comertului,
au fost construite un sir de incaperi comerciale dupa standardele si tehnologiile moderne. Astfel in
componenta bunurilor imobile comerciale au fost incluse si spatii noi. Odata cu dezvolatrea
activitatii comerciale au crescut si exigentele fata de spatiile comerciale, astfel fiind incluse un sir
de servicii aferente tranzactiilor de vanzare - cumparare cum ar fi, de exemplu, amenajarea
centrelor de agrement in cadrul centrelor comerciale, instalarea caselor de schimb valutar sau chiar
filiale ale bancilor comerciale. Inca un segment important il constituie suprafetele de depozitare
aferente centrelor comeciale. Majoritatea lor au fost construite recent si repezinta constructii
usoare de tip sandwich pe schelet metalic. Dupa suprafata, inaltime si calitatea materialelor de
costructii aceste depozite sunt pe masura exigentelor fata de clasele cele mai inalte stabilite pe
piata. In prezent piata imobiliara din mun. Chisinau si segmentul de inchiriere al acesteia ofera
diferite categorii de bunuri imobile comerciale.
2. Trebuie remarcat faptul ca este aproape imposibil de identificat numarul bunurilor imobile
comerciale pe categorii, asa cum sistemul de inregistrare a bunurilor imobile este putin transparent
si inca nu prevede clasificarea minutiosa a acestor bunuri. Un prim pas in solutionarea acestei
probleme il constituie clasificarea bunurilor imobile comerciale si industriale in scopul evaluarii
masive conform destinatiei functionale, elaborata recent de catre Agentia de Stat Relatii Funciare
si Cadastru.
Este prima clasificare de acest fel si delimiteaza bunurile imobile nu doar pe categorii, dar si pe
subcategorii.
Clasificarea bunurilor imobile pentru evaluare masiva
Terenuri, incaperi izolate si constructiile pot fi divizate in urmatoarele grupe:
1.Comerciale
Denumir
ea
grupei
Componenta
1.1. Mag
azine
- supermarket
- magazin de produse alimentare
- magazin de produse nealimentare
- farmacie
- piata acoperita
- centru comercial
1.2. Alim
entatie
publica
- cantina
- restaurant
- bufet
- dugheana
- cafenea
- culinarie
1.3. Prest
ari de
servicii
- cizmarie
- frizerie
- baie
- sauna
- club internet
- servicii de inchiriere
- servicii de reparatie
- servicii medicale si veterinare
- parcaj
1.4. Hote
luri
- hotel
- motel
- casa de odihna
- han
- sanatoriu
1.5. Ofici
i si
- oficiu bancar
- companie de asigurari
finan
te
- oficii
- schimb valutar
- cladire administrativa (a intreprinderii
de
producere)
- oficiu postal
- oficiul companiei de telecomunicatii
- oficiul notarului, avocatului
1.6. Cent
re de
distra
ctie
si
recre
atie
- sala de jocuri
- cazinou
- parc de distractie
- centru de distractie
2. Industriale
2.1.Cladiri si edificii de
producere
- cladire de producere
- elevator
- uscatorie de cereale
- ferma
2.2. Producere si
distribuire a apei,
energiei, gazelor
- gospodarie comunala
- cazangerie
- obiect din sector energetic
- obiect din sector gaze
- obiect din sector apa
- obiect din sector energie termica
2.3.Gari - auto
- aeroport
- gara feroviara
- statie de pasageri si marfuri
2.4.Deservirea
transportului
- statii de alimentare cu carburanti
(peco)
- statie de deservire
- gospodarie rutiera
- depou
- garaj industrial
2.5.Telecomunicatii - centru de televiziune
- statie radio
- centrala telefonica
- exploatarea tehnica
- turn de telefonie mobila
2.6.Depozite - baza de comert
- depozit de comert
- depozit industrial
- hambar
In ceea ce priveste clasificarea bunurilor imobile in scopul inchirierii, aceasta este similara
clasificarilor de mai sus, cu exceptia faptului ca din punct de vedere al destinatiei functionale bunurile
imobile sunt analizate mai detaliat, deoarece fiecare proprietar( locator) urmareste obtinerea unui venit
maxim posibil de la darea in chirie, evidentiind cat mai multi factori de influenta asupra valorii chiriei.
De multe ori proprietarii grupeaza bunurile imobile nu dupa careva criterii de clasificare, ci pur si
simplu reiesind din careva factori de influenta cum ar fi suprafata obiectului si numarul de geamuri
raportate la aceasta suprafata, astfel de bunuri fiind numite imobile iluminate natural; accesul la obiect
care poate fi separat sau comun, din strada sau din curte, limitat sau nelimitat- in ofertele de inchiriere
aceste bunuri figureaza drept accesibile sau mai putin accesibile. Acestea sunt doar cateva exemple de
clasificare a bunurilor imobile pe piata inchirierilor, care desi s-a format, necesita o abordare
profesionista in ceea ce priveste formularea ofertelor si modalitatile de expunere a acestora.
3. Tipizarea bunurilor imobile comerciale si industriale dupa calitate
Calitatea bunurilor imobile este un indicator important al vietii economice si sociale ale unui stat.
In republica Moldova indicii calitativi ai bunurilor imobile difera de la o sursa la alta si pana in prezent
nu a fost stabilit inca un model de analiza calitativa. Calitatea bunurilor imobile din punct de vedere
constructiv este prevazuta in Legea calitatii in constructii, conform careia se stabilesc exigentele
constructive si sistemul calitatii cladirilor si edificiilor. Asadar, pentru obtinerea unor constructii de
calitate corespunzatoare sint obligatorii realizarea si mentinerea pe intreaga durata de existenta a
constructiilor a urmatoarelor exigente esentiale:
- rezistenta si stabilitate;
- siguranta in exploatare;
- siguranta la foc;
- igiena, sanatatea oamenilor, refacerea si protectia mediului inconjurator;
- izolatie termica, hidrofuga si economie de energie;
- protectie impotriva zgomotului.
Sistemul calitatii in constructii reprezinta ansamblul de structuri organizatorice, raspunderi,
regulamente, proceduri si mijloace, care concura la realizarea calitatii constructiilor in toate etapele de
concepere, proiectare, realizare, exploatare si postutilizare a acestora. Documentele normative in
constructii, elaborate de Organul national de dirijare in constructii, au ca obiect conceptia, calculul,
proiectarea, executia si exploatarea constructiilor. Prin documentele normative se stabilesc, in
principal, conditiile minime de calitate cerute constructiilor, produselor si procedeelor utilizate in
constructii, precum si modul de determinare si verificare a acestor. La lucrarile de constructii care
trebuie sa asigure nivelul de calitate conform exigentelor esentiale se vor folosi produse, procedee si
echipamente traditionale, precum si altele noi pentru care exista agremente tehnice corespunzatoare.
Lucrarile de constructii, precum si de modernizare, modificare, transformare, consolidare si de
reparatii se executa numai pe baza de proiect elaborat de catre persoane fizice sau juridice autorizate in
acest domeniu si verificat de specialisti verificatori de proiecte atestati. Elaborarea proiectelor se
efectueaza in modul stabilit cu respectarea documentelor normative in vigoare, regimului arhitectural-
urbanistic si regimului tehnic, indicate in certificatul de urbanism eliberat de autoritatea administratiei
publice locale. Verificarea proiectelor, in ceea ce priveste respectarea documentelor normative
referitoare la exigentele esentiale, se face numai de catre specialisti verificatori de proiecte atestati,
altii decit specialistii elaboratori ai proiectelor. Verificarea calitatii executiei constructiilor este
obligatorie si se efectueaza de catre investitori prin responsabili tehnici atestati sau agenti economici
de consultanta specializati. Expertizele tehnice ale proiectelor si constructiilor se efectueaza numai de
experti tehnici atestati. Proiectele de interes national, de importanta deosebita, de mare risc si alte
proiecte vor fi supuse expertizarii generale la nivel de studiu de fezabilitate.
Interventiile la constructiile existente se refera la lucrari de reconstruire, consolidare,
transformare, extindere, desfiintare partiala, precum si la lucrari de reparatii care se fac numai pe baza
unui proiect special, elaborat in modul stabilit si avizat de proiectantul initial al constructiei, sau a unei
expertize tehnice intocmite de un expert tehnic atestat si se consemneaza obligatoriu in cartea tehnica a
constructiei. Postutilizarea constructiilor cuprinde activitatile de dezafectare, demontare si demolare a
constructiilor, de reconditionare si de refolosire a elementelor si produselor recuperabile, precum si de
reciclare a deseurilor nefolosibile, cu asigurarea protectiei mediului inconjurator.
Toate aceste elemente ale sistemului calitatii sunt valabile pentru etapele de peoiectare,
constructie si dare in exploatare ale obiectelor. Pe piata imobiliara, in special pe piata inchirierilor
predomina alte aspecte calitative ale bunurilor imobile, punandu-se accent comoditatea exploatarii
bunului, diferite utilitati aferente obiectului. Pe piata chiriei in mun. Chisinau bunurile imobile
comerciale si industriale sunt clasificate si expuse haotic, fapt pentru care ar fi bine de cercetat
situatia pe peitile imobiliare ale tarilor cu experienta in domeniul afacerilor imobiliare. Astfel pe piata
chiriilor in Russia pedomina urmatoarele clase de bunuri imobile ce sunt supuse analizei calitative:
- oficiile,
- magazinele si centrele comerciale;
- depozitele;
- bunurile idustriale.
Bunurilor imobile comerciale enumerate mai sus, le sunt atribuite clase, fiecare clasa intrunind
un sir de caracteristici constructive si exploatationale. Specific acestei clasificari este faptul ca
diferenta dintre clase este determinata de una sau doua diferente nesemnificative ale obiectelor. O
clasa poate avea doua sau trei componente in in functie de trasaturile comune pe care le au unele
obiecte si nu pot fi catalogate la aceeasi clasa. Calitatea bunurilor imobile comerciale, in special a
oficiilor, este axata in primul rand pe confort si toate derivatele acestuia. Valoarea chiriei unor
asemenea bunuri este mai mare in comparatie cu alte obiecte expuse pe piata, dar nu este pe masura
investitiilor in asemenea imobile. La momentul actual nu este eficienta constructia imobilelor
comerciale exclusiv pentru darea acestora in chirie. Pentru inchiriere servesc incaperile ramase libere
dintr-o activitate sau alta.
1.2.1 Clasificarea oficiilor in functie de indicii calitativi
Pe piata chiriei oficiilor in Russia sunt delimitate urmatoarele clase, tinand cont de mai multi
indici calitativi(amplasamentul, calitatea constructiei in ansamblu, calitatea finisajului, calitatea
administrarii bunului imobil):
Clasa A1:
- amplasament in centru, acces direct;
- cladire recent construita;
- microclimat controlat de un sistem unic de ventilare, retea de termoficare si aer conditionat;
- solutiile arhitectural –constructive( tavan suspendat, inaltimea exterioara a etajului nu mai
mica de 3,6 m, reteaua de coloane cat mai eficienta, dar distanta dintre coloane nu trebuie sa
depaseasca 6 m.);
- parcare subterana cu mai multe cai de acces;
- sistem de alementare continua cu energie electrica;
- sisteme moderne de securitate;
- sistem de administrare a cladirii.
Clasa A2: - amplasament in centru, acces direct;
- cladire complet reconstruita sau cu o varsta de 8- 10 ani;
- microclimat controlat de un sistem unic de ventilare, retea de termoficare si
aer conditionat;
- solutiile arhitectural –constructive( tavan suspendat, inaltimea interioara a
etajului nu mai mica de 2,9 m);
- parcare cu locuri suficiente proportional suprafeltelor inchiriate;
- sistem de alementare continua cu energie electrica;
- sisteme moderne de securitate;
- sistem de administrare a cladirii.
Clasa B1: - amplasament in centru, acces direct;
- cladire reconstruita;
- sistem de incalzire autonoma;
- planificarea moderna a etajului;
- finisaj interior si exterior calitativ;
- locuri pentru parcare si acces direct la acestea;
- asscensoare moderne;
- asigurarea pazei timp de 24 ore;
- sistem deadministrare a ablocului;
Clasa B2: - amplasament in centru;
- cladire supusa reparatiei capitale;
- sistem de incalzire autonoma;
- planificarea moderna a etajului;
- finisaj interior si exterior calitativ;
- locuri pentru parcare si acces direct la acestea;
- asscensoare moderne;
- asigurarea pazei timp de 24 ore;
- sistem de administrare a ablocului.
Indicii calitativi sus mentionati sunt rezultatul modernizarii rapide a vietii economice si sociale.
Indicii respectivi se modifica destul de des, fapt pentru care intre unele clase de imobil comercial sunt
diferente nesemnificative.
Clasa C1: - intrare din strada prinicpala;
- reparatie cosmetica,
- posibilitate de replanificare a peretilor despartitori;
- prezenta pazei centralizate sau individuale;
- administrarea de catre locator (proprietar*);
- inregistrarea contractului de locatiune (mai mult de 3 ani);
Clasa C2: - intrare comuna sau din curte;
- oficii in blocuri administrative a unor institutii reorganizare ,
- realizarea finisajului interior la solicitarea locatarului (clientului);
- sistem de paza centralizat;
- asistenta juridica la incheierea tranzactiei de locatiune si administrarea de
catre locator;
Clasa D: - amplasament la etaj: suprafete nu prea mari in incinta blocurilor locative,
- administrative de deservire;
- intrare comuna;
- inaltimea incaperilor 2,40- 2,65;
- necesita reparatiea incaperilor;
- lipseste sistemul de administare, paza.
Pana in anul 2005 pe piata oficiilor din Russia persista o clasifcare mai generalizata, care
delimita doar cinci clase cu urmatoarele caracteristici:
Clasa A:
amplasarea bunului in centru orasului sau la intersectii mari cu flux continuu de populatie.
Cladire cu multe nivele destinata oficiilor recent construite
Asigurarea managmentului imobiliar de catre locator
Prestarea unui spectru larg de servicii
Asigurarea pazei la nivel de bloc
Clasa B:
Amplasament reusit in raport cu zona comerciala
Cladire cu multe nivele destinata oficiilor recent construite sau reconstruite
Principalele lucrari de finisare
Design interior individual
Sistem de administrare a blocului
Prestarea unui spectru larg de servicii
Asigurarea pazei la nivel de bloc.
Clasa C:
Amplasare in diverse sectoare ale orasului
Bloc administrativ reconstituit sau blocul institutiilor reorganizate
Reparatie cosmetica
Administrarea de catre locatar (fiecare individual)
Diverse prestari servicii
Clasa D:
Oficii amenajate fara investitii suplimentare in blocuri administrative sau cladiri pe linga bazele
de producere, laboratoare.
Deoarece nu sunt strict determinate caracteristicile pentru clasa D este necesar de a specifica
factorii de influenta asupra valorii de locatiune pentru incaperile multifunctionale.
Factori pozitivi de influenta Factori negativi de influenta
- nivelul scazut al chiriei
- posibilitatea organizarii afacerii in cadrul
companii specializate mai mari
- posibilitatea utilizarii depozitelor de pe linga marile
intreprinderi
- posibilitatea supravegherii procesului de productie
- distanta mare pina la centrul orasului
- nivelul scazut al calitatii administrarii
- amplasarea in zone ecologic nefavorabile
- dependenta de o alta intreprindere in
privinta accesului, retelelor ingineresti.
1.2.2 Clasificarea spatiilor comerciale si hotelurilor
Republica Moldova este o tara in care businessul este in plina ascensiune si acest lucru determina
cresterea continua a cererii pentru spatiile comerciale si complexelor multifunctionale. Factorul
principal de influenta asupra valorii de piata si valorii chiriei a obiectelor sus mentionate il
constituie amplasamentul. Experienta marilor orase europene si din intreaga lume arata ca cel mai
reusit amplasament pentru centrele comerciale ar fi intersectia marilor automagistrale sau statiile
arterelor principale de transport, astfel incat sa fie asigurat un flux continuu de potentiali clienti. In
cazul spatiilor comerciale de realizare a marfurilor in proportii mari cel mai bun amplasament este in
afara orasului, dar in preajma unei artere importante de transport. Un asemenea amplasament
faciliteaza accesul la obiect a unitatilor mari de transport si asigura un numar impunator de clientela.
In ceea ce priveste Republica Moldova, la acest capitol pot fi specificate un numar mare de baze
comerciale din strazile Muncesti si Calea Basarabiei, dar cel mai impunator spatiu comercial recent
deschis este complexul METRO.
Un alt factor important abordat in cadrul startegiei de dezvoltare a retelei de magazine si centre
comerciale il constituie structura populatiei si nivelul de concentrare a acesteia in diferite sectoare ale
orasului. In dependenta de factorul uman ca potential client vor fi determinate numarul locurilor
pentru parcare, suprafetele centrelor de distractie din cadrul centrului comercial. Elemnetele de succes
ale unei afaceri:
- alegerea corecta a amplasamentului;
- analiza aspectelor functionale ale afacerii in dependenta de necesitatile potentialului client;
- prognozarea etapelor de dezvoltare si amenajare a teritoriului aferent obiectului investitiei;
- elaborarea criteriilor de selectare a locatarilor( chiriasilor) astefel incat sa fie asigurat cel mai inalt
nivel de ocupare a spatiilor si contracte de locatiune de lunda durata;
- instituirea unui sistem de administrare in vederea asigurarii calitatii managementului imobiliar.
In cazul inchirierii spatiilor comerciale pentru chiriasi sunt foarte importante conditiile de
deservire pe care le ofera proprietarul cum ar fi lucrarile de menaj, serviciile specialistului electrician
sau in telecomunicatii, serviciul de paza s.a.
Analiza calitativa a bunurilor imobile comerciale pe pietile externe permite evidentierea
diferentelor dintre acestea si imobilele comerciale autohtone. Trebuie specificat faptul ca situtia
economica difera foarte mult de la o regiune a tarii la alta. Corepunzator se dezvolta si activitatea
comerciala si daca e sa vorbim despre o piata a imobilului comercial, atunci aceasata piata s-a format
in mun. Chisinau. In acest context analiza pietei imobilului comercial poate fi efectuata pe diferite
sectoare sau zone comerciale ale orasului. La etapa actuala in mun. Chisinau sunt cateva complexe
comerciale cu caracter multifunctional care asigura deservirea clientilor la un nivel foarte inalt cum ar
fi Centrul Comercial Sun City, Centrul Comercial Elat, Centrul Comercial Plazza, Centrul Comercial
Jumbo, Centrul Grand Hall si Babby Hall. Aceste complexe prezinta atat spatii comerciale mari, cat si
diverse centre pentru odihna si distractii. Un sondaj de opinie realizat de catre canalul de televiziune
TVC21 arata ca majoritatea clientilor centrelor comerciale din mun. Chisinau sunt multumiti de
calitatea produselor si serviciilor oferite, de atitudinea personalului, dar se arata nemultumiti de
insufucienta de locuri pentru parcarea automobilelor. Aceasta problema persista in tot orasul din cauza
amenajarii urbane dense.
Clasificarea hotelurilor
Proiectele investitionale in business-ul hotelier au un grad inalt de risc, deoarece pe linga riscul
afacerii sunt mai sensibile la schimbarile macroeconomice. Constructia hotelurilor noi sau
reconstructia celor vechi dupa standardele moderne de calitate, utilarea acestora si exploatarea acestora
reprezinta investitii greu de justificat din punct de vedere economic deoarece aceste proiecte sunt cu
mult mai costisitoare decit o investitie de alterantiva: oficii sau centre comerciale. Deasemenea trebuie
mentinat faptul ca perioada de recuperare a investitiei pentru hoteluri este cu mult mai mare in
comparatie cu investitiile de alternativa.
In mun. Chisinau la momentul actual sunt inregistrate in jur de 25 hoteluri predominant de trei si
patru stele. Hotelurile cu doua stele sunt putine la numar si sunt catalogate drept hoteluri cu nivel
minim de confort, avand insuficuente locuri pentru parcare, comoditati reduse, si foarte putine servicii
incluse. Suprafata camerelor nu depaseste 16 m.p. si nu toate sunt dotate cu baie, ci doar cu dus. Dintre
serviciile incluse in chiria zilnica poate fi specificat doar dejunul simplu. Aaceste hoteluri au
minirestaurant, sala de biliard, si cateva locuri pentru parcarea automobilelor.
Hotelurile de trei stele ofera un spectru mult mai larg de servicii. Camerele sunt dotate cu dus,
cablu de televiziune, telefon, balcon, minibar, posibil terasa. Hotelul dispune de bar, restaurant, sauna,
case de schimb valutar, locuri pentru parcare. Intreaga cladire beneficiaza de sistem de conditionare a
aerului. Suprafata numerelor single este cuprinsa intre 26-29 m.p. Camerele familiare au o suprafata de
22-26 m.p. Un hotel cu trei stele trebuie sa aiba cel putin o camera amenajata pentru invalizi.
Hotelurile de patru stele sunt cele mai solicitate pe piata hoteliera din republica Moldova,
deoarece asigura un nivel maxim de confort maxim, costul chiriei fiind destul de accesibil in
comparatie cu alte capitale europene. Aceste hoteluri au cate 250-300 camere dotate cu dus, cablu de
televiziune, telefon, balcon, minibar, terasa, pardoseli acoperite cu covoare sau ceramica. Chiria in
hotelurile cu patru stele este foarte avantajoasa deoarece presupune sistemul all inclusive, adica in
plata chiriei sunt incluse un numar mult mai mare de servicii sau bonusuri comparativ cu alte hoteluri.
Hotelurile cu patru stele sunt dotate cu restuarant, bar, sauna, jacuzzi, sali de conferinte, sali de
expozitie, disco club, bazin deschis, bazin pentru copii, casa de schimb valutar, fizerie, salon de
frumusete, serviciul rent car, locuri pentru parcare raportate la numarul camerelor, scuar, posibil cort
de tenis, sala de forta. Neaparat sunt amenajate cel putin patru camere pentru invalizi.
Trebuie specificat faptul ca pe piata hoteliera din republica Moldova predomina si alte tipuri de
hoteluri care presteaza servicii de calitate, dar sunt foarte diferite ca suprafata, amenajare, amplasare,
s.a., astfel incat nu se incadreaza in standardele internationale de calitate si sunt putin cunoscute pe
piata serviciilor. Aceste hoteluri au un cerc destul de restrans, dar permanent de clienti. Caracterul
specific al acestor hoteluri determina variatii considerabile ale platii chiriei, insa acest fapt nu
orienteaza nici intr-un caz cererea in directia descresterii. Practica internationala arata ca business-ul
hotelier este unul din cele mai riscante si greu de recuperat. Tinand cont de faptul ca piata serviciilor
hoteliere este saturata, la momentul actual nu sunt evidentiate proiecte investitionale in acest domeniu.
Figura nr. 6 Tipologia hotelutilor in R.Moldova
1.2.3 Clasificarea depozitelor dupa indicii calitativi
Pe piata chiriilor din mun Chisinau sunt expuse in general depozite cu o varsta medie de 25-
30 ani aferente unor intreprinderide producere, care si-au redus volumul de lucru sau care s-au
reprofilat. Astfel majoritatea depozitelor prezinta constructii cu un grad inalt de uzura fizica si
functionala. Unele depozite au fost supuse reconstructiei sau reparatiei capitale si sunt cotate pe
piata pe masura utilitatii lor. In ceea ce priveste constructia depozitelor noi, numarul acestora este
destul de mic. Constructiile de acest fel sunt concentrate in zonele industriale si comerciale
periferice sectoarelor administrative ale orasului si reprezinta constructii usoare de tip sandwich pe
fundatii din beton armat. Asemenea depozite se bucura de o cerere deosebita. Depozitele capitale
mai vechi pot fi clasificate dupa indicii calitativi pe care-i au dupa cum urmeaza:
Clasa A. Depozitele din clasa respectiva reprezinta constructii moderne care fac fata tuturor
cerintelor de calitate. Amplasarea, lucrarile de finisare si utilarea acestor depozite sunt selectate
dupa principiile logisticii: departarea pina la arterele principale de tansport, posibilitatea de
adaptare pentru diferite categorii de marfuri, dotarea cu utilaje de incarcare- descarcare, asigurarea
accesului liber la obiect. Specifice depozitelor din clasa A sunt urmatoarele caracteristici:
· amplasarea depozitelor in apropierea automagistralelor presupune accesul direct pe
teritoriul depozitului nemijlocit de pe artera de transport sau de pe drumuri special amenajate ce
deriva din automagistrala;
· din punct de vedere constructiv aceste depozite reprezinta cladiri cu un nivel, cu inaltimea
etajului mai mare de 5 metri, astfel incit sa fie posibila instalarea diferitor stilaje in dependenta de
marfa depozitata;
· pardoseala depozitelor din aceasta clasa este maxim posibil de neteda, pentru a asigura viteza
maxima de deplasare a unitatilor de transport si a utilajelor de incarcare-descarcare;
· la etapa de proiectare calculul se face astfel incit elementele constructive de baza sa reziste la
sarcini foarte mari in cazul in care marfa depozitata necesita instalarea unor utilaje speciale;
· distantele in reteaua de coloane trebuie sa fie cit mai mari pentru a asigura montarea mai
multor rinduri de vitrine reesind din principiul utilizarii eficiente a spatiului. Totodata este
optimizata organizarea lucrarilor mecanismelor tehnice si a angajatilor;
· dupa cerintele noi de calitate in constructii pentru depozite este necesar de montat cite o
poarta sau o usa la fiecare 1000 m.p. de suprafata. De asemenea o asa suprafata trebuie dotata cu
masini individuale de incarcare-descarcare;
· este obligatorie instalarea sistemei antiincendiare si de semnalizare, precum si butelii de
stingere a incendiului;
· sistemul de incalzire este ales in dependenta de marfa depozitata si graficul lucrarilor.
Sistemul de incalzire si alimentare cu apa trebuie sa fie autonome;
· suprafata terenului aferent depozitului trebuie sa constituie nu mai putin de 40% din
suprafata constructiei. Pe terenul aferent trebuie amenajate cai de acces interne si locuri pentru
parcari. Restul teritoriului constituie spatii verzi;
· un factor important ce determina clasa A este finisajul exterior, indeosebi pentru depozitele
accesibile potentialilor cumparatori (care realizeaza marfa cu amanuntul).
Clasa A-. Depozitele din aceasta clasa reprezinta incaperi cu o virsta de 20-30 ani, complet
reconstruite cu utilizarea materialelor si tehnologiilor moderne de constructii. Dupa caracteristici
sunt similare clasei A, cu exceptia amplasamentului: majoritatea depozitelor sunt amplsate in
zonele industriale din intravilan. Anul constrcutiei a acestor obiecte nu depaseste anul 1980.
Obiectele reprezinta constrcutii capitale cu un nivel (in unele cazuri doua nivele) din beton armat
sau constrcutii pe schelet metalic.
Clasa B+. Depozitele din aceasta clasa reprezinta incaperi construite dupa anul 1990, deosebindu-
se de clasele precedente dupa 2-3 parametri, anume: accesul limitat, planificarea neeficienta a
etajului, suprafata terenului aferent foarte mica si insuficienta utilajelor de incarcare-descarcare.
Clasa B. Depozitele din clasa B reprezinta constructii edificate dupa normativele economiei
planificate si in majoritatea cazurilor necesita investitii capitale suplimentare pentru a satisface
cerintele moderne de calitate. De obicei aceste depozite necesita lucrari de finisare sau reparatie
cosmetica si montarea sistemelor noi de paza. Caracteristicile de baza ale depozitelor clasa B sunt:
§ anul constructiei – 1970-1980;
§ constructie capitala din beton armat cu unu sau mai multe nivele;
§ sistemul de incalzire centralizat;
§ inaltimea etajului: 6-8 metri;
§ pardoseala realizata din beton armat;
§ sistem de paza si sistem antiincendiar;
§ rampa pentru incarcarea-descarcarea marfurilor din unitatile de transport.
Clasa C. Depozitele din clasa C reprezinta costructii cu destinatia initiala de producere, parcuri
de transport sau baze auto, reorganizate mai apoi in incapri de depozitare. Aceste depozite necesita
modificari constructive si tehnice semnificative: modificarea cailor de acces, instalarea mai multor
usi reiesind din suprafata incaperilor, instalarea rampelor, modernizarea stratului de finisare a
pardoselei, sistemului de incalzire si antiincendiar. In majoritatea cazurilor este necesara
demontarea utilajului vechi. Depozitele clasa C au urmatoarele caracteristici:
§ anul constructiei: 1950-1990;
§ constructie capitala din beton armat cu unul sau doua nivele;
§ inaltimea etajului: 7-9 m;
§ pardoseala- asfalt sau beton armat;
§ semnalizare antiincendiara si butelii antiincendiare;
§ lipsa rampelor;
§ accesul limitat;
§ amplasare in zonele industriale atat din intravilan, cat si din extravilanul orasului.
Clasa C-. Reprezinta costructii vechi sau foarte uzate construite incepand cu a. 1930. Aceste
obiecte nu fac fata normelor contemporane in ceea ce priveste sistemele antiincendiare, starea
ecologica ( in special depozitele amplasate in zonele industriale de prelucrare chimica). Aceste
depozite necesita investitii capitale suplimentare pentru reparatie si modernizare. Specificul
depozitelor clasa C- consta in:
§ anul constructiei- 1930-1980;
§ constructii capitale din beton armat cu un nivel sau cu etaj soclu;
§ sistem de incalzire centralizat;
§ inaltimea etajului: 4-5 m;
§ pardoseala realizata din asfalt sau beton;
§ utilaj de incarcare- descarcare, unele depozite sunt dotate chiar cu cantare de tonaj mare;
§ insufucienta de spatiu pentru parcare si manevrare a autocamioanelor;
§ sisteme invechite de paza.
Clasa D. Depozitele din clasa D sunt amenajate in cadrul unor garaje invechite, subsoluri, diferite
constructii auxiliare din cadrul complexelor industriale, care necesita a fi complet reconstruite si
modernizate. Deseori este mai eficient din punct de vedere economic de a demola aceste
constructii si de a edifica altele dupa tehnologii noi. Asemenea depozite sunt utilizate pentru
pastrarea materialelor care nu necesita conditii speciale de intretinere cum ar fi obiecte din metal
uzate, cauciuc, materiaale plastice s.a.
O categorie aparte a depozitelor pe pita vanzarilor si chiriilor depozitelor din mun. Chisinau
o constituie depozitele frigorifice. Acestea pot fi atat constructii capitale pe fundatii din beton cu
straturi de izolare din agregat mascat, cat si constructii usoare de tip sandwich, a caror profil
variaza in functie de nivelul temperaturii pe care trebuie sa-l asigure. Aceste depozite sunt foarte
practice, deoarece pot fi folosite atat sezonier, cat si permanent prin schimbarea compresoarelor in
functie de natura produselor ce urmeaza a fi pastrate. Depozitele frigorifice sunt foarte diferite ca
suprafata, inaltime si capacitate de inghetare, fapt pentru care este stabilit un domeniu de variatie a
valorii chiriei destul de mare.