expertiza tehnica

Ministerul Educaţiei al Republicii Moldova

Universitatea Tehnică a Republicii Moldova

Facultatea Cadastru Geodezie şi Construcţii

Catedra: Evaluarea şi Managementul Imobilului

PROIECT DE AN

La disciplica: Evaluarea tehnică a imobilului

Tema: Evaluarea tehnică a casei de locuit din s.Cruglic r.Criuleni

A elaborat: st. gr. EI-1211 Batcu Diana

A verificat: conf. unif., dr. Albu Ion

Chişinău 2014

CUPRINS

INTRODUCERE ...................................................................................................3

1. NOȚIUNI GENERALE PRIVIND EXAMINAREA ȘI EVALUAREA

STĂRII TEHNICE A BUNURILOR IMOBILE ȘI ELEMENTELOR

CONSTRUCTIVE ..................................................................................................................4

1.1 Deprecierea – factor major de influenţă. Deprecierea funcţională şi economică

…...4

1.2 Sistemul informaţional în inspectarea și examinarea stării tehnice a construcției ….7

1.3 Fomarea şi înregistrarea bunurilor imobile..............................................................13

2. ISPECTAREA BUNULUI IMOBIL .........................................................................18

2.1. Metode și tehnici de inspectare a bunului imobil ...................................................18

2.2. Inspectarea propriu zisă și caracteristica elementelor constructive ........................22

2.3. Analiza inspectării bunului imobil și a elementelor constructive............................27

3. ESTIMAREA UZURII FIZICE A BUNULUI IMOBIL .................................33

3.1 Metode de estimare a uzurii fizice ..........................................................................33

3.2 Estimarea uzurii fizice a elementelor constructive a bunului imobil .......................37

3.3 Estimarea uzurii fizice a bunului imobil. .................................................................45

CONCLUZII ŞI RECOMANDĂRI ................................................................................47

BIBLIOGRAFIE ...................................................................................................................48

ANEXA 1 Planul cadastral al obiectului ………………………………………………………50

2

INTRODUCERE

Pe parcursul perioadei de exploatare orice construcţie acumulează o anumită uzură

inevitabilă, astfel, rezultă că, una din cele mai universale modalităţi de a înlătura aceste efecte

negative, de a mări stabilitatea şi durata de exploatare a construcţiei este de a realiza un control

complex.

Expertiza construcțiilor este una din cele mai importante probleme, care apare în timpul

procesului de exploatare a costrucțiilor. O mare parte din construcții nu-și ating durata normativă

de viață, aceasta datorîndu-se faptului că nu au fost depistate la timp defectele constructive și

deteriorările apărute în perioada de exploatare și astfel, s-a permis generarea degradărilor până în

măsura în care costrucția și-a pierdut capacitatea funcțională.

Scopul acestei lucrări este de a determina gradul de uzură fizică a tuturor elementelor în

parte, pentru a stabili cu precizie gradul total de uzură al costrucției.

Obiectivele care contribuie la îndeplinirea scopului sunt:

Examinarea și evaluarea stării tehnice a imobilului;

Inspectarea și caracteristica elementelor constructive;

Analiza inspectării bunului imobil și a elemntelor constructive;

Estimarea uzurii fizice a elementelor constructive și a bunului imobil.

Obiectul inspectării îl constituie o casă de locuit construită prin anii 1991-1993 din satul

Cruglic, raionul Criuleni, la moment fiind fucționabilă.

Lucrarea dată este structurată în trei părți, unde prima parte se bazează pe teorie legată de

examinarea și evaluarea bunului imobil și anume se descrie influența deprecierii și se expune

inspectarea si examinarea stării tehnice a construcției.

Partea a doua conține descrierea inspectării propriu zisă a obiectului selectat. Această

descriere conține caracteristica elementelor constructive și analiza rezultatelor obținute în urma

inspectării.

A treia parte se bazează pe calcule ale uzurii fizice a elementelor constructive, precum și

a uzurii totale a construcției prin toate metodele de estimare a uzurii. Fiind expuse patru metode

de determinare a uzurii în final se alege acea metoda prin care rezultatul obținut este cel mai

precis.

Lucrarea se finalizează cu expunerea concluziilor, recomandărilor și soluțiilor de reabiliatare a

elementelor constructive și a clădirii întregi pentru o utilizare îndelungată a acesteia.

Lucrarea dată conţine 51 pagini, sunt prezente 31 figuri și 13 tabele.

3

1. NOȚIUNI CONCEPTUALE PRIVIND EXAMINAREA ȘI

EVALUAREA STĂRII TEHNICE A BUNURILOR IMOBILE ȘI

ELEMENTELOR CONSTRUCTIVE

1.1 Deprecierea – factor major de influenţă. Deprecierea funcţională şi economică

Tipurile de depreciere ce pot apărea în timp

Deprecierea reprezintă reducerea calitaților de consum ale bunului imobiliar din punct de

vedere al investitorului potențial și se manifestă prin diminuarea valorii bunului în rezultatul

acțiunii diferitor factori. De regulă, deprecierea se exprimă în procente iar expresia ei valorică

poartă denumirea de depreciere acumulată a bunului imobiliar. Următoarele forme ale deprecierii

sunt specificate în Standardele Internaţionale de Evaluare 2001, figura 1.1 [15].

Figura 1.1 Formele deprecierii

Sursa: elaborat de autor [15]

Teoretic, deprecierea poate începe să se acumuleze de la finalizarea construcției, chiar

dacă reprezintă cea mai bună utilizare a amplasamentului. Avînd în vedere clasificarea în una din

categoriile de construcții necesară exploatării, construcție în afara exploatării, construcție în curs

de execuție sau construcție în curs de dezvoltare, deprecierile luate în calcul vor conduce la tipul

de valoare care corespunde fiecărui caz în parte (valoare de piață, valoare de utilizare, valoare de

investiție etc.). Cea mai complexă situație o prezintă construcțiile în afara exploatării, care se

evaluează la valoarea de piață și pentru care estimarea deprecierii va putea fi efectuată pe baza

aspectelor descrise în continuare.

Deprecierea este o pierdere de valoare a costrucției din orice cauză, reprezentînd

diferența dintre costul de reconstrucție sau de înlocuire a construcției și valoarea ei de piatță.

Uzura fizică se manifestă prin fisuri, căzături, rosături sau defecte de structură.

Deprecierea funcțională este data de demodare, neadecvarea sau supradimensionarea

clădirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalațiilor sau echipamentelor atașate.

Neadecvarea funcțională este similară cu uzura morală a mijloacelor fixe.

4

Formele deprecierii

Uzură fizică Depreciere economică

Depreciere funcţională

Deprecierea economică (din cauze externe) se datorează unor factori externi proprietății

imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietaților imobiliare în zonă, urbanismul,

finanțarea și reglementările legale.

Uzura scriptică este o noțiune contabilă ce se referă la valoarea imobilizărilor reținută de

proprietar. Uzura scriptică (amortismentul) nu este o mărime dată de piață, ci este reglementată

de autoritatea fiscală sau aprecierile profesioniștilor contabili și se raportează la costul istoric.

Durata de viață economică este perioada de timp în care construcțiile contribuie la

valoarea proprietății imobiliare. Durata de viață fizică poate depăși durata de viață economică,

dar reparațiile și modernizările aduse construcțiilor mai vechi pot extinde durata de viață

economică, care însă nu poate depăși durata de viață fizică.

Durata de viață economică rămasă este perioada de timp estimată, în care construcțiile

vor continua să contribuie la valoarea proprietății imobiliare. Evaluatorul va estima durata de

viață economică rămasă, interpretînd atitudinile și reacțiile cumpărătorilor de proprietăți

competitive.

Vîrsta scriptică sau vîrsta istorică sau calendaristică este numărul de ani trecuți de la

terminarea construcției. Vîrsta efectivă este dată de starea tehnică și utilitatea construcției. Vîrsta

efectivă poate diferenția de cea scriptică, în funcție de lucrările de întreținere realizate în trecut.

Uzura fzică este determinată de deterioarea bunului imobiliar sub influența diferitor

facori (factorii fizici, chimici, exploatarea incorectă a clădirii, întreținerea nesatisfăcătoare a

construcției, etc.). Pentru determinarea uzurii fizice pot fi aplicate mai multe metode. Unele

metode au drept scop calcularea sumei cheltuielilor necesare pentru îmbunătățirea stării fizice a

construcției, altele se bazează pe compararea obiectului evaluării cu alte bunuri imobiliare ce au

caracteristici imobiliare similare.

Deprecierea funcțională ține de dezvoltarea tehnologiilor contemporane care permit

crearea unor bunuri imobiliare noi cu capacități mai înalte de a satisface necesitățile pieții.

Tehnologiile noi ce pot contribui la deprecierea parțilă sau completă a valorii bunului imobiliar.

Deprecierea funcționlă sau învechirea funcțională este determinată de necorespunderea

caracteristicilor clădirii și construcțiilor standardelor contemporane ale pieții și cerințelor

consumatorilor (proiecte învechite, utilaj tehnologic învechit, etc).Deprecierea economică este

deteminată de influența unor facori externi bunului imobiliar.

Factorii externi includ: schimbările în economia țării, ce se răsfrînge asupra cererii pentru

mărfuri și servicii, și ca rezultat asupra rentabilității întreprinderii, schimbările pe piața

imobiliară, schimbările în legislația națională, modificarea condițiilor de finanțare, etc.

În procesul de analiză a caracteristcilor fizice ale obiectelui evaluării este important de

determinat deprecierea acumultă, care reprezintă reducerea valorii de reconstituire sau înlocuire

5

a bunurilor imobiliare, exprimată prin însemnarea uzurii fizice, deprecierii funcționale și

economice sau combinarea unora dintre ele.

Deprecierea este strîns legată de facorul timpului, ciclul de viață a bunului imobiliar și

reprezintă o pierdere continuă a calității de consum ale bunului imobiliar.

Uzura fizică și deprecierea funcțională pot fi recuperabile și nerecuperabile.

Deprecierea recuperabilă reprezintă deprecierea, recuperarea căreia este posibilă din

punct de vedere fizic și eficientă din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabilă include

mărimea cheltuielilor legate de înlăturarea unuia din elementele deprecierii și contribuie la

majorarea valorii bunului imobiliar.

Deprecierea nerecuperabilă este deprecierea, cheltuielile pentru înlăturarea căreia vor fi

mai mari decît creșterea probabilă a valorii bunului imobiliar în rezultatul înlăturării elementelor

deprecierii.

Uzura fizică poate apărea atît în rezultatul învechirii construcției cît și în rezultatul

acțiunii unor factori din exterior. Esența uzurii fizice este determinată de trecerea timpului în

care elementele construcției, utilajul și întreaga clădire pierd o parte din calitățile lor inițiale: se

reduce rezistența construcției în rezultatul căreia clădirea se învechește și se deteriorează. Înafară

de facorii de mediu și termenul de exploatare a construcției, uzura fizică poate apărea și în urma

nerespectării condițiilor de exploatare și menținere a bunului, înlocuirea și reparațiile diferitor

elemente de construcție. Elementele construcției au diferite grade de durabilitate și diferite grade

de exploatare. Pe parcursul perioadei de viață a construcției, intensitatea exploatării diferitor

elemente de construcție este diferită, de exemplu scările și pereții despărțitori.

Factorul timpul, deasemenea joacă un rol important în determinarea mărimii uzurii fizice.

Uzura fizică depinde în mare măsură de vîrsta efectivă a construcției și termenul limită de

exploatare. Termenul limită de exploatare este definit ca perioada de timp în decursul căreia

elementele constructive ale clădirii își păstrează rezistența, în procesul estimării fizice

evaluatorul examinează vîrsta efectivă a construcției și durata de viață economică.

Acumularea uzurii fizice poate fi oprită sau încetinită în rezultatul efectuării reparației

capitale a construcțiilor, înlocuirii sau înnoirii elementelor constructive a obiectelor imobiliare

sub influenţa factorilor interni (fizici, chimici) şi externi (naturali) odată cu trecerea timpului se

majorează, proprietăţile consumatorii se micşorează, se reduce perioada de viaţă şi utilitatea

obiectului, se reduce valorea acestuia. Iată de ce este important de-a cunoaşte mărimea uzurii

fizice.

Aprecierea uzurii fizice constituie o actualitate din următoarele considerente:

1. Influenţa substanţială a uzurii fizice asupra valorii obiectului imobiliar al clădiri, maşini

şi mecanisme);

6

2. Sunt greutăţi în determinarea mărimii uzurii totale din cauza construcţiilor complicate şi

diversităţii tipurilor obiectelor imobiliare, precum şi diversitatea pronunţării uzurii fizice;

3. Perioade relativ scurte de viaţă a unor obiecte imobiliare.

În dependenţă de obiectul imobiliar şi scopurilor evaluării uzurii, utilizate în cadrul

evaluării, uzura fizică poate fi determinată prin diferite metode.

Deprecierea funcţională şi economică

Deprecierea funcţională poate fi de obicei observată în timpul inspecţiei proprietăţii.

Poate fi cauzată de neadecvarea sau supradimensionarea clădirii, stilului sau dotărilor.

Deprecierea economică este cauzată de factori din afara proprietăţii cum ar fi schimbările în

cerere, utilizările generale ale proprietăţilor din zonă, standardele locale, finanţările şi

reglementările locale. Deprecierea funcţională se realizează pe măsura modificării cerinţelor la

condiţiile funcţionale a obiectelor şi apariţiei noilor tehnologii. Valoarea deprecierii funcţionale

recuperabile, ce necesită înlocuire sau modernizare a elementelor obiectului evaluat, corespunde

cheltuielilor de înlocuire a utilajului învechit.

În cazul modificării factorilor macroeconomici sau microeconomici, mediului extern de

funcţionare a obiectului imobiliar, apare uzură externă sau economică. Aceasta este

irecuperabilă, deoarece mărimea cheltuielilor corespunzătoare de înlăturare, de regulă, este mai

mare decît majorarea valorii după lichidarea factorilor negativi din exterior. Costul deprecierii

economice în dependenţă de informaţia dispusă poate fi determinată prin diferite metode. În

practica evaluării tradiţional se realizează prin metoda comparaţiilor pare şi capitalizarea

pierderilor de rentă, precum şi prin metoda micşorării veniturilor. Metoda comparaţiilor pare

prevede, că se compară două obiecte identice prin prezenţa şi lipsa influenţelor factorilor externi,

unul din care are simptome de depreciere economică, iar altul nu. Prin utilizarea acestei metode

este necesar:

De a determina obiectele – analogice, identice cu obiectul evaluat;

De a petrece corecţiile la diferenţele pe obiecte, excluzând factorii externi;

De a determina diferenţa în preţurile de vânzare, care şi determină valoarea deprecierii

economice.

Utilizarea acestei metode necesită prezenţa unui număr mare de date despre preţul

vînzărilor obiectelor analogice.

Metoda capitalizării pierderilor de rentă – se compară veniturile de la plata de arendă a

obiectelor identice.Prin utilizarea acestei metode este necesar de a avea date despre rentă (plata

anuală de arendă) la obiectele identice.

1.2 Sistemul informaţional în inspectarea și examinarea stării tehnice a construcției

Un sistem reprezină un ansamblu de elemente (componente) interdependente între care se

7

stabileşte o interacţiune dinamică, pe baza unor reguli prestabilite, cu scopul atingerii unui

anumit obiectiv. Conform teoriei sistemelor orice organism economic este un sistem.

Sistemul informaţional reprezintă un ansamblu de mijloace și legături comunicaţionale

(circuite sau fluxuri), metode, tehnici şi proceduri destinate colectării, transmiterii, prelucrării,

stocării și securității datelor și a informațiilor externe și interne necesare unei mai bune

desfășurări a activităţii organizaţiei (managerii sunt interesaţi în a construi sisteme informatice

pentru colectarea informaţiei înregistrate, stocarea si procesarea lor).

Este un instrument indispensabil conducerii, avînd ca părţi componente mijloacele şi

procedeele ce asigură legăturile între elementele de execuţie şi elementele decizionale pentru

conducere şi organizare.

În felul acesta, prin sistemul informaţional se pot cunoaste la timp şi în cantități necesare

toate elementele de caracterizare a activităților desfășurate, el cuprinzînd fondul de informații,

tehnicile de colectare şi stocare, mijloacele şi metodele necesare în vederea prelucrării şi

transmiterii informaţiilor. [16]

Există 3 categorii de activităţi care produc informaţii:

activităţi de intrare a datelor;

de procesare;

de ieşire a rezultatelor.

Informaţiile produse sunt folosite pentru:

controlul operaţiilor;

analiza problemelor;

adoptarea deciziilor;

realizarea de produse şi servicii noi.

Informaţia cuprinde 6 caracteristici de bază:

să fie oportună (este legată de timp);

claritatea;

completitudinea (fond suficient de date pertinente);

concizia (cît mai comprimat, fără detalii inutile);

fidelitatea informaţiei (adevărul);

relevanţa (gradul de utilitate pragmatic a informaţiei).

8

Figura 1.2 Informaţia

Sursa: elaborat de autor

Sistemele informaţionale se clasifică:

sisteme informaționale formale - definirea și acceptarea datelor și a procedurilor pentru

colectarea, stocarea, procesarea, diseminarea și utilizarea datelor, sunt de obicei predefinite și

operează cu anumite reguli, modificările sistemului nefiind ușor de realizat;

sisteme informaționale informale – se bazează pe acorduri implicite și reguli de

comportament, care nu sunt redefinite.

Informaţia este importantă pentru:

luarea unor decizii cu scopul de a imbunătăţi organizarea serviciilor și facilităților;

realizarea planificării, implementării, monitorizării și evaluării participative.

Expertiza tehnică a construcțiilor prevede un complex de lucrări privind examinarea

detaliată a construcției la fața locului, studierea documentației de proiect și de execuție,

verificarea schemei și a soluțiilor de construcție din punct de vedere al cerințelor normative,

examinarea condițiilor geotehnice, constatarea neconformităților, evaluarea influenței acestora

asupra stării tehnice a construcției, efectuarea calculelor privind rezistența și stabilitatea ei,

elaborarea recomandărilor privind lichidarea neajunsurilor și consecințelor acestora, lucrări

grafice etc. Pentru aceasta expertul tehnic utilizează o diversitate mare de informaţie.

Datele necesare de evidenţiat sunt următoarele:

Perioada în care a fost proiectată şi executată construcţia;

Care este destinaţia construcţiei, amplasarea;

Descrierea construcţiei (număr de nivele, structura de rezistenţă, dimensiunile, sistemul

de compartimentare de închidere, materialele din care este executată construcţia.)

9

Categorii de activităţi care produc informaţii

- activităţi de intrare a datelor- de procesare- de ieşire a rezultatelor

Folosirea informației

- controlul operaţiilor- analiza problemelor- adoptarea deciziilor- realizarea de produse şi servicii noi.

Caracteristicile de bază a informației

- să fie oportună- claritatea- completitudinea - concizia - fidelitatea informaţiei - relevanţa

Intervenţiile suportate, reparaţiile şi modificările, careva abateri sau evenimente deosebite

produse pe perioada exploatării.

Măsura în care proiectul respectă prevederile prescripţiilor în vigoare referitoare la

conformarea şi alcătuirea construcţiilor.

Caracteristica materialelor din proiect şi a imobilului.

În urma efectuării examinării tehnice a clădirii, expertul elaborează raportul de expertiză,

în care analizează și toate documentele scrise şi desenate de care a dispus.

Din documentaţia stipulată fac parte:

proiectul construcției sau, în lipsă, releveele de arhitectură şi ale structurii de rezistenţă

întocmite în cadrul expertizei;

studiul sau referatul geotehnic şi modul cum a fost întocmit: pe baza unor foraje, sondaje

sau săpături efectuate în cadrul expertizei şi/sau date obţinute din studii geotehnice

elaborate pentru construcţii învecinate;

documente sau informaţii privind istoricul construcţiei, comportarea la cutremurele

trecute sau la alte acţiuni extraordinare, existenţa unor expertize elaborate cu alte ocazii,

date referitoare la modificările, reparaţiile sau consolidările efectuate;

releveele degradărilor construcţiei – pereţi, tavane, fundaţii, scări, stilpi, grinzi,

buiandrugi etc.;

notele privind rezultatele decopertărilor şi sondajelor efectuate la interiorul şi exteriorul

construcţiei pentru aflarea structurii de rezistenţă sau a unor vicii ascunse;

buletinele de analiză şi referatele cu rezultatele şi concluziile determinarilor şi

încercărilor experimentale;

tema cu modificările solicitate de beneficiar – daca este cazul – asupra funcţionalului,

faţadelor etc. construcţiei însoţită eventual de documente şi avize;

breviarul de calcul cu rezultatele analizei structurii în starea actuală, după efectuarea

eventualelor transformări cerute de beneficiar şi după realizarea măsurilor de

intervenţie/consolidare, dacă sunt necesare.

Conţinutul-cadru al expertizei tehnice trebuie să includă:

a) documentele în baza cărora a fost efectuată expertiza tehnică, scopul expertizei,

necesitatea acesteia etc.;

b) caracteristica construcţiei din punct de vedere arhitectural, funcţional şi structural;

beneficiarul, proiectantul, executantul, etapa la care se află construcţia;

c) schema şi soluţiile de construcţie, condiţiile geotehnice ale terenului, situaţia urbanistică;

d) starea tehnică a elementelor constructive şi a construcţiei în ansamblu, neconformităţile

depistate, cauzele şi consecinţele acestora, estimarea degradărilor;

10

e) concluziile şi recomandările de consolidare, fundamentarea şi optimizarea acestora din

punct de vedere tehnic, economic, tehnologic, funcţional etc.;

f) schiţe, detalii de execuţie şi alte materiale grafice.

Fucţiile sistemului informaţional sunt reprezentate în figura 1.3

Figura 1.3 Funcţiile sistemului informaţional


Fiecare raport de expertiză tehnică se finalizează cu concluzii şi recomandări privind

exploatarea în continuare a construcţiei, care trebuie să fie tehnologic realizabile. Recomandările

şi concluziile privind demolarea totală a construcţiei pot fi înaintate numai în cazul în care

construcţia nu poate fi reabilitată, nu asigură siguranţa în exploatare şi securitatea oamenilor sau

prezintă pericol, ce nu poate fi evitat, pentru mediu şi obiectele învecinate.

Pentru a efectua o expertiză tehnică calitativă se urmărește proiectul de rezistență și de

arhitectură a costrucției, iar în cazul lipsei acestora, pe baza releveelor care se execută odată cu

evaluarea. Sunt situații în care elementele structurale nu se văd pentru că sunt ascunse de finisaj

sau izolații. De aceea se efectuează decopertări sau desfaceri ale acestor protecții pe unele

porțiuni pentru a se recunoaște elementele structurale. Se studiază în special elementele verticale:

stâlpișorii și pereții din beton/ beton armat, zidării; elemente principale și secundare ale

planșeelor: plăci, centuri, grinzi, rigle; elemente de acoperiș; elemente prefabricate folosite și

modul de îmbinare; sisteme de contravântuire; scări, podeste; elemente de închidere și de

compartimentare; sistemul de fundare; elemente de finisaj și de izolare în măsura în care sunt

fixate de componentele structurale. [11]

Expertiza tehnică este o procedură de investigare tehnică a clădirii şi presupune cercetare,

studiere minuţioasă, la nivel tehnic efectuată sistematic, cu scopul general de a caracteriza starea

tehnică a construcţiei. Pentru aceasta expertul tehnic utilizează o diversitate mare de informaţie.

11

asigură informaţiile necesare

luării deciziilor

decizională

asigură operaţiona

lizarea deciziilor

şi metodelor mangeriale

operaţională

asigură informaţii necesare

îmbogăţirii cunoştinţelor şi pregătirii profesionale a salariaţilor

de documentare

În funcție de provenieță informațiile pot sa fie:

Figura 1.4 Clasificarea informaţiei după provenienţă


La realizarea unei lucrări de examinare și expertiză tehnică, expertul se ghidează

deasemenea de surse informaționale ca literatura de specialitate, legile și norme referitoare la

expertiza tehnică a costrucțiilor și modul de exploatare a acestora, unele din ele sunt:

- Legea Nr. 721 din 02.02.1996 privind calitatea în costrucții;

- Hotărârea Guvernului R.M. nr. 936 din 16.08.2006 pentru aprobarea

Regulamentului privind expertiza tehnică în contrucții;

- ВСН 53-86(р), ВЕДОМСТВЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ, Правила

оценки физического износа жилых зданий, 1987-07-01.

- ВСН 57-88(р), ВЕДОМСТВЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ, ПОЛОЖЕНИЕ

ПО ТЕХНИЧЕСКОМУ ОБСЛЕДОВАНИЮ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ , 1989-07-01.

- ВСН 61-89(р), ВЕДОМСТВЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ,

РЕКОНСТРУКЦИЯ И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЖИЛЫХ ДОМОВ, НОРМЫ

ПРОЕКТИРОВАНИЯ, 1990-07-01.

- și altele.

De asemenea un document important care e analizat de experții în domeniul examinării

tehnice este Cartea tehnică a construcției, care reunește ansamblul documentelor tehnice

referitoare la proiectarea, execuția, exploatarea și urmărirea comportării în timp a cosntrucției și

instalațiilor aferente acesteia și trebuie să cuprindă toate datele și informațiile necesare pentru

identificarea și evaluaea stării tehnice a evoluției ei în timp. [17]

La analiza documentului dacă expertul nu este de acord cu datele înscrise în el și îi par

suspicioase, este dator sa le verifice printr-o inspectare la fața locului. Expertul trebuie sa

respecte întocmai toate exigențele, doarece acesta poartă răspundere pentru soluţiile propuse în

raportul de expertiză, conform legislaţiei în vigoare. Pentru încălcarea legislaţiei în construcţii şi

12

Informaţii de la beneficiar

Informaţii de la proiectant

Informaţii din arhiva unor organisme împuternicite cu

dreptul de stocare a acestor tipuri de acte

Informaţii colectate în momentul

investigării de către specialistul expert

a prevederilor prezentului Regulament, organul central de specialitate al administraţiei publice în

domeniul construcţiilor poate retrage titlul de expert tehnic atestat.

Rezultatele expertizelor tehnice pot fi contestate la adresarea în scris a Inspecţiei de Stat

în Construcţii, autorităţilor administraţiei publice locale şi organelor de drept, organului central

de specialitate al administraţiei publice în domeniul construcţiilor. Concomitent cu adresarea, se

prezintă argumentele şi documentele necesare pentru contestarea rezultatelor expertizei tehnice.

În dependență de diversele metodologii de realizare a expertizei tehnice, rezultatele

analizelor se pot sistematiza, nota și consemna în diverse tipuri de documente sau formulare,

care cuprind sintetic constatările referitoare la elementele structurale și nestructurale. În final, în

funcție de importanță, construcția primește un calificativ prin care se apreciază capacitatea sa de

rezistență sau se caracterizează sub raportul riscului sau a siguranței.

1.3. Formarea şi înregistrarea bunurilor imobile

Formarea bunurilor imobile reprezintă un complex de lucrări executate în vederea

apariţiei unui nou bun imobil, ca obiect de drept independent în orice scop, care nu contravine

legislaţiei, inclusiv în scopul transmiterii terenurilor în proprietate sau folosinţă, efectuării

tranzacţiilor cu bunuri imobile, dezvoltării terenului (construirea unor construcţii şi altor lucrări),

împărţirii bunului imobil proprietate comună, schimbului de terenuri, separării sau comasării

bunurilor imobile, vânzării la licitaţie a unei porţiuni de teren şi/sau unei părţi de construcţie, etc.

Conform legislaţiei în vigoare, formarea bunului imobil se iniţiază de proprietarul

acestuia (bunului imobil), inclusiv statul sau unitatea administrativ-teritorială, prin intermediul

autorităţii împuternicite cu administrarea bunului, titularii de drepturi reale şi de alte drepturi

patrimoniale cu acordul proprietarului, instanţa de judecată şi organele fiscale, în cazurile

prevăzute de legislaţia în vigoare.

Lucrările ce ţin de formarea bunurilor imobile se execută de oficiile cadastrale teritoriale

ori de întreprinderi de stat sau private, care dispun de ingineri cadastrali certificaţi.

Formarea bunurilor imobile are loc în următoarea consecutivitate şi conţine următoarele

acţiuni: [19]

a) depunerea cererii de formare a bunului imobil;

b) efectuarea studiului privind posibilitatea formării bunului imobil;

c) elaborarea proiectului de formare a bunului imobil;

d) întocmirea planului cadastral;

e) emiterea deciziei de formare a bunului imobil;

13

f) înregistrarea bunurilor imobile nou formate;

j) evaluarea bunurilor imobile nou formate.

Conform Legii Republicii Moldova cu privire la formarea bunurilor imobile (art.9)

bunurile imobile se pot forma prin următoarele modalităţi reprezentate în figura 1.5 [5]

Figura 1.5 Modalităţi de formare a bunurilor immobile


În continuare se va prezenta fiecarea modalitate de formare a bunurilor immobile mai

detaliat.

1) Separarea bunului imobil

Formarea prin separare este o modalitate de formare a unui bun imobil independent prin

desprinderea unei părţi din bunul imobil înregistrat. Ca rezultat al formării bunurilor imobile prin

separare în schimbul unui bun se vor forma două sau mai multe bunuri imobile independente ale

aceluiaşi titular.

Prin separare se pot forma bunuri atît din bunul imobil proprietate a unei persoane fizice

sau juridice, cît şi din bunul imobil proprietate comună. În acest din urmă caz, după separare,

bunurile imobile formate vor rămîne în proprietate comună, respectîndu-se aceleaşi cote de

proprietate.

Înregistrarea bunului imobil format prin separare şi a drepturilor asupra lui se face în

temeiul actului ce confirmă drepturile asupra bunului imobil iniţial, al deciziei de formare a

bunului imobil şi al planului cadastral sau geometric al bunului imobil.

În continuare se va prezenta un exemplu de separare a bunului imobil:

14

separare divizare comasare combinare

Figura 1.6 Separarea bunurilor immobile

Sursa: [19]

2) Divizarea bunului imobil

Formarea prin divizare este o modalitate de formare a unor bunuri independente prin

împărţirea, la cererea coproprietarilor, a bunului imobil proprietate comună înregistrat şi

încetarea proprietăţii comune.

În caz de divizare a bunului imobil proprietate comună, coproprietarii, înainte de a

încheia contractul de împărţire, vor asigura elaborarea documentaţiei de formare a bunurilor

imobile.

Divizarea bunului imobil se face, de regulă, proporţional cotelor-părţi deţinute de fiecare

coproprietar. La solicitarea coproprietarilor această proporţie poate fi încălcată.

Tot procedura de divizare se va aplica şi în cazul în care împărţirea bunului imobil

proprietate comună pe cote-părţi nu duce la desfiinţarea totală a proprietăţii comune pe cote-

părţi. Înregistrarea bunurilor imobile formate prin divizare şi a drepturilor de proprietate asupra

lor se efectuează în temeiul Contractului de împărţire a proprietăţii comune, la care se anexează

planul cadastral sau geometric al bunurilor imobile formate. [19]

3) Comasarea bunurilor immobile

Comasarea este o modalitate de formare a unui bun imobil prin unirea a două sau mai

multor bunuri imobile înregistrate avînd hotare comune, inclusiv hotare ce trec pe peretele

comun, aparţinînd unuia şi aceluiaşi proprietar sau aflîndu-se în proprietatea comună a aceloraşi

persoane, la cererea lor. Spre exemplu, poate avea loc comasarea mai multor terenuri cu

destinaţie agricolă care au hotare comune, precum şi comasarea a două gospodării învecinate. Se

poate aplica, la cererea proprietarului, o modalitate simplificată de formare a bunului prin

comasare, concomitent cu înregistrarea dreptului de proprietate asupra bunurilor dobândite.

Pot fi comasate atît bunuri imobile proprietate individuală, cît şi bunuri imobile

proprietate comună. În cazurile bunurilor imobile proprietate comună pot fi comasate doar

bunurile imobile proprietate comună în devălmăşie sau numai bunurile imobile proprietate pe

cote-părţi. În cazul comasării bunurilor imobile proprietate comună în diviziune, cotele-părţi în

bunul comasat se calculează de executantul lucrărilor cadastrale în cooperare cu coproprietarii,

ţinându-se cont de cotele deţinute de coproprietari în bunurile imobile iniţiale. Cotele-părţi în

bunul imobil format prin comasare se indică în decizia de formare.

Înregistrarea bunului imobil format prin comasare şi a drepturilor asupra lui se face în

temeiul temeiul actelor ce confirmă drepturile asupra bunurilor imobile iniţiale, deciziei de

formare a bunului imobil şi planului cadastral sau geometric al bunului imobil format.

15

Figura 1.7 Comasarea bunurilor immobile

Sursa: [19]

4) Combinarea bunurilor imobile

Combinarea este o modalitate de formare a unui bun imobil prin separarea unei părţi din

bunul imobil înregistrat, fără a se forma un bun imobil independent, şi alipirea ei la un bun

imobil adiacent.

Noua modalitate de formare oferă posibilitatea de a resistematiza două proprietăţi

adiacente ale aceluiaşi proprietar, sau de a înstrăina o parte a unui bun imobil prin unirea acestei

părţi la bunul imobil adiacent.

În actul juridic de înstrăinare a unei părţi (contractului de înstrăinare cu combinarea

bunurilor imobile) obiect al vânzării nu va figura bunul imobil cu numărul cadastral, ci o

suprafaţă anumită a bunului imobil, în conformitate cu planul anexat la contract.

Modalitatea de formare a bunului imobil prin combinare poate fi aplicată numai pentru

bunurile adiacente cu aceiaşi destinaţie.

Modificările bunurilor imobile efectuate în legătură cu combinarea se consemnează în

Registrul bunurilor mobile:

a) în cazul în care bunurile aparţin aceluiaşi proprietar - în temeiul actelor ce confirmă

drepturile asupra bunurilor imobile iniţiale, al deciziei de combinare, al planurilor bunurilor

iniţiale şi al planurilor bunurilor imobile formate;

b) în cazul în care bunurile imobile aparţin diferiţilor proprietari - în temeiul contractului

de înstrăinare şi de combinare a bunurilor, al planurilor bunurilor imobile formate.

16

Figura 1.8 Combinarea bunurilor imobile

Sursa: [19]

Trasarea lotului în natură:

Stabilirea hotarelor lotului în natură conform coordonatelor punctelor de cotitură

înregistrate la OCT, folosind GPS-ul sau TS.

Figura 1.9 Trasarea lotului în natură

Sursa: [19]

Formarea bunurilor imobile prin separare, divizare, comasare sau combinare presupune

urmarea unor proceduri juridice şi efectuarea unor lucrări tehnice în privinţa bunurilor imobile

supuse formării. Cetăţenii care doresc să iniţieze formarea bunului imobil trebuie să se adreseze

la oficiul cadastral teritorial pentru a fi îndrumaţi cum să înceapă acest proces.

17

2. ISPECTAREA BUNULUI IMOBIL

2.1. Metode și tehnici de inspectare a bunului imobil

La etapa iniţială de desfăşurare a lucrărilor de evaluare, evaluatorul trebuie să studieze

minuţios toată documentaţia tehnică a obiectului evaluării, să determine parametrii de bază care

caracterizează obiectul la data evaluarii şi să inspecteze obiectul evaluarii. Inspectarea obiectului

evaluării trebuie să fie adecvată scopului evaluării. Evaluatorul urmează să stabilească din timp

limitele inspectării şi să le menţioneze ulterior în raportul de evaluare.

În practică există o distincţie clară între inspectarea bunului imobiliar şi expertiza tehnică

a clădirii. Spre deosebire de inspectarea bunului imobiliar, care este o condiţie obligatorie a

evaluării, expertiza tehnică este efectuată destul de rar şi doar în cazurile cînd evaluatorul nu este

în stare să estimeze singur starea tehnică a construcţiei sau a unor elemente constructive.

Expertiza tehnică este efectuată de specialişti calificaţi care dispun de autorizaţiile

corespunzătoare. Ea presupune analiza detaliată a stării clădirii în general şi a elementelor

constructive în parte, structurii, materialelor de construcţie, materialelor de finisare, terenului

(solului). Cunoştinţele evaluatorului pot să se limiteze doar la cunoştinte generale privind

expertiza construcţiei, la metodele de expertiză a stării construcţiilor şi la interpretarea corectă a

rezultatelor expertizei. Inspectarea, la rîndul său, poartă un caracter mult mai general şi

superficial şi reprezintă vizitarea şi examinarea bunului imobiliar în scopul obţinerii informaţiei

necesare pentru formularea unei opinii profesionale privind valoarea proprietăţii imobiliare,

necesitatea efectuării unor lucrări necesare pentru a aduce bunul imobiliar în conformitate cu

cerinţele pieţii sau privind alte aspecte.

Este recomandabil ca inspectarea bunului imobiliar să se desfășoare cu participarea

reprezentantului serviciului tehnic responsabil pentru întreţinerea bunului imobiliar.

În procesul de inspectare este necesar să fie remarcate toate deficienţele în construcţii şi

se recomandă să fie fotografiat întregul obiect, precum şi deficinţele remarcate, cum ar fi :

fisurile pereţilor, grinzilor şi a coloanelor, deficienţele finisajului, pereţii umezi, etc.

Unul din scopurile inspectării este şi verificarea corespunderii obiectelor indicate în

documentaţia tehnică şi cea de evidență cu situaţia reală de pe teren. Este important să fie

comparată denumirea bunurilor imobiliare conform Registrului Bunurilor Imobile şi conform

actelor evidenţei contabile (în cazul bunurilor imobiliare utilizate în activitatea economică). De

regulă, pentru bunurile imobiliare cu destinaţie industrială datele din Registrul Bunurilor Imobile

şi datele evidenţei contabile nu corespund. O astfel de analiză a corespunderii înscrierilor oficiale

şi a stării lucrurilor în realitate, va permite evitarea majorării sau diminuării neîntemeiate a

valorii proprietăţii imobiliare.

18

Este important să fie fixată data inspectării obiectului evaluării, deoarece conform

practicii

generale data evaluării, indicată în raport, este considerată data ultimei inspectări a

bunului imobiliar.

Expertul tehnic este un specialist cu cunoştinţe în domeniul construcţiei, exploatării

construcţiei sau economist în construcţii, recunoscut sau atestat oficial de către autoritatea

publică, el efectuează lucrări de verificare şi cercetare a stării unei construcţii.

Expertul tehnic este obligat:

a) să întocmească un raport de expertiză care să conţină consultările făcute, soluţiile

propuse cu justificările acestora;

b) să nu extragă şi să nu transmită, pentru a fi folosite în alte scopuri, elemente şi detalii

de execuţie verificate în cadrul expertizei şi considerate de proiectant confidenţiale;

c) să pună la dispoziţia organelor de control toate documentele necesare pentru

verificarea respectării prevederilor prezentului Regulament;

d) să întocmească şi să ţină la zi registrul de evidenţă a lucrărilor de construcţie şi

proiectelor expertizate;

e) să respecte condiţiile prevăzute în contract.

Unul din cele mai universale modalităţi de a mări stabilitatea şi durata de viaţă a oricărei

construcţii este de a realiza un control complex, inspectare complexă în rezultatul căreea se vor

realiza lucrările de reparaţie sau reconstrucţie.

Bunurile imobile pot fi supuse următoarelor tipuri de expertiză:

1. expertiza judiciara (aspectul legal) – constă în analiza dosarului cadastral; este

necesar de identificat dreptul de proprietate asupra terenului şi asupra construcţiilor identificate.

2. expertiza amplasării obiectului evaluării – constă în analiza factorilor de influenţă

asupra preţului în procesul de tranzacţionare a bunului imobil.

3. expertiza ecologică – investigarea şi analiza mediului ambiant.

4. expertiza terhnică – constă în inspectarea elementelor constructive şi a sistemelor

inginereşti pentru determinarea stării construcţiei şi formularea recomandărilor pentru beneficiar.

5. expertiza economică – analiza veniturilor încasate în urma exploatării sau

administrării bunurilor imobile, povara fiscală axată pe imobil şi rezervele existente ce pot fi

valorificate; cheltuieli de întreţinere, reparaţii capitale, reconstrucţie şi renovare.

6. expertiza managerială - constă în analiza sistemului managerial existent pentru

planificarea gestiunii eficiente a bunului imobil.

19

Figura 2.1 Tipuri de expertiză


Există mai multe cazuri când proprietarul, beneficiarul sau administratorul unei

construcții are obligația, necesitatea sau dorința de a cunoaște starea clădirii și de a evalua

capacitatea sa de a rezista la diverse acțiuni, din cauza unor degradări apărute în structura de

rezistență ca urmare a vechimii sale sau de diferite modificări funcționale sau tehnologice care

cer intervenții.

Sunt stabilite mai multe metodologii de apreciere a stării construcțiilor existente care se

bazează pe câteva principii comune:

1. Evaluarea stării unei construcții se face în etape succesive, din ce în ce mai complexe,

pentru o cunoaștere mai amănunțită și exactă a condițiilor în care se află și funcționează

elementele structurale și nestructurale ale clădirii;

2. Procesul de evaluare se decurge pe mai multe niveluri:

a) Stabilirea datelor inițiale din analiza documentațiilor existente privind construcția

și din prescripțiile tehnice valabile la data execuției;

b) Evaluarea preliminară calitativă, prin observări directe, analize vizuale și inspecții

la fața locului;

c) Evaluări calitative suplimentare, după necesitate și decopertări;

d) Evaluarea preliminară analitică;

e) Evaluarea analitică detaliată, care conține o complexitate sporită;

20

Tipuri de expertiză

Expertiza juridică

Expertiza amplasării obiectului evaluării

Expertiza ecologică

Expertiza tehnică

Expertiza economică

Expertiza managerială

3. Procedurile de evaluare menționate pot fi utilizate atât independent cât și mai multe, în

dependență de informațiile posedate.

Din cele expuse, procesul începe cu acumularea datelor inițiale și evaluarea calitativă

precum și cea analitică. Evaluarea calitativă presupune prezența datelor teoretice, pe când la

evaluarea analitica detaliată se utilizează metode de calcul spațiale, care evidențiază zonele

degradate din structura și comportarea materialelor de construcție. Expertiza unei construcții se

încheie cu raportul de expertiză, care conține toate datele și informațiile acumulate în procesul de

expertiză referitoare la contrucție, deasemenea concluzii și recomandări pentru îmbunătățirea

stării bunului imobil.

Pentru diagnosticarea stării construcțiilor este cunoscută și metoda evaluării de către

experți. Sunt parametri, care descriu starea tehnică, durata de viață, tipurile de uzuri care nu pot

fi identificați direct și concret în timpul inspectării bunului imobil. În acest caz pentru evaluarea

stării sunt atrași experți sau grupuri de experți care au experiență respenctivă în acest domeniu.

Specificul acestei metode constă în realizarea de către experți a unei analize intuitivă- logică a

problemelor determinate și în baza rezultatelor obținute și deciziilor acestora se hotărăsc

problemele apărute. Utilizarea acestei metode desigur are neajunsurile sale. Cele mai esențiale

fiind alegerea experților, interogarea experților, prelucrarea datelor obținute la interogarea

experților, organizarea procedurii de expertiză.

Decizia de interveneție, amplasarea și eșalonarea în timp a lucrărilor de reabilitare

aparține beneficiarului, proprietarului sau investitorului, care împreună cu autoritățile

publice,dacă este cazul, pun în aplicație recomandările obținute la finele procesului de expertiză

tehnică a construcției în cauză.

Structura construcțiilor este diversă din beton armat, din zidărie și metalică, astefel

evaluarea lor diferă și fiecare tip are metodele sale inspectare. Acestea pot fi nedistructive,

distructive, bazate pe analiza dinamică, fizico-chimice, electrice, geodezice.

Pentru construcțiile din zidărie expertiza se realizează prin metodele de laborator care se

clasifică în două categorii și anume metode nedistructive și distructive.

Metodele folosite pentru încercările nedistructive sunt:

metode acustice, bazate pe propagarea undelor elastice în elemente de zidărie sunt

metoda ultrasonică de impuls și metoda emisiei acustice;

metode mecanice sau de duritate superficială, bazate pe măsurarea proprietăților

mecanice ale stratului de suprafață a elementelor de zidărie: metoda reculului și

metoda prin penetrare sau smulgere;

Metodele folosite pentru încercări destructive sunt:

determinarea proprietăților elasto-dinamice ale zidăriei;

21

defectoscopia elementelor de zidărie prin punerea în evidență a zonelor degradate

structural (existență goluri, fisuri, crăpături);

determinarea rezistenței la compresiune a blocurilor de zidărie și respectiv, a

mortarului de zidărie.

Astfel, expertiza tehnică reprezintă rezultatul unor evaluări prin calcul a rezistenței la

cutremur a unei clădiri existente în raport cu cerințele normelor inginerești actuale, pornind de la

situația reală a clădirii și avariile precedente. Raportul de expertiză tehnică conține piese scrise și

desenate, soluția de intervenție – consolidare propusă și evaluări preliminare de cost al lucrărilor.

În cazul în care se dorește efectuarea expertizei tehnice pu un apartament, atunci se

expertizează și consolidează toată clădirea. În etapa urmatoare, pe baza expertizei, se întocmește

un proiect detaliat. În cazul în care s-a ajuns în etapa de proiectare a intervenției/consolidarii

(avizată de verificatori de proiecte atestati), există și antecalculații de preț de deviz mai detaliate.

Valorile cheltuielilor care revin fiecărui apartament pot fi departajate numai după

finalizarea etapelor de expertizare, respectiv de proiectare a intervenției (cel mai exact după

finalizarea tuturor lucrărilor de șantier, ținând seama și de cotele care revin părților comune,

precum și de costul refacerilor altor elemente - finisaje, instalații etc.).

Din cele expuse se concluzionează, că expertiza tehnică evaluează prin metode specifice

nivelul de protecție și starea tehnică a construcției existente comparând starea structurii de

rezistentță cu cea rezultată din prevederile reglementărilor tehnice în vigoare. Prin expertiză se

stabilește gradul de asigurare al unei construcții la actiuni seismice rezultate din exploatare

(riscul seismic) și se recomandă soluții tehnice care să asigure stabilitatea si fiabilitatea

construcției.

2.2 Inspectarea și caracteristica elementelor constructive

Construcția selectată pentru efectuarea expertizei tehnice cu scopul de a determinarea

uzura fizică a acesteia este amplasată în raionul Criuleni comuna Pascani și îndeplinește funcția

de construcție locativă. S-a presupus că construcția datează din anul 1994. Clădirea este cu un

nivel, și după modul tehnologic de execuție este un sistem de pereți portanți, pereți exteriori din

piatra tencuiţi cu ciment și sunt termoizolati cu polistiren pereți interiori la fel sunt din piatră cu

goluri verticale tencuiți cu ciment. Distanța dintre axe este de 11960 mm x 8970 mm cu o

suprafață de 56.6 m.p. Înălțimea costrucției este de 4400 mm iar înălțimea etajului pe interior

constituie 2400 mm. Stratul de protecție și de finisaj exterior a fațadei este executat din polistiren

, stratul de finisare cu vopsire lipseşte.

Fundația este din piatră brută si amestec de ciment.

Suprastructura este alcătuită din pereți portanți exteriori executați din piatră brută cu

22

amestec de ciment cu grosimea de 500 mm, pereții interiori portanți sunt la fel ca și cei exteriori

în care sunt goluri prevăzute pentru uși și ferestre. Pereții despărțitori sunt din piatră și amestec

de argilă cu goluri verticale și grosimea peretelui este de 300 mm.

Caracteristica elementelor constructive în urma inspectării

Fundația

Fundaţiile reprezintă ansamblul elementelor structurale care transmit încărcările la terenul

de fundare şi care vin în contact direct cu acesta. Obiectul analizat este o construcție cu subsol.

După adîncimea de fundare are o fundație de suprafață de tip continua axată sub pereții

construcției. Este executată din amestec de mortar cu piatră brută, cu aceeași lățime pînă la cota

0.00. Din cauza lucrarilor de finisare fundatia nu este vizibila. Putem analiza figura 2.2

Figura 2.2 Fundația

Pereții

Pereţii sînt elemente principale de construcţie ale clădirilor şi au rolul de a închide

construcţia spre exterior şi o compartimentează în interior, totodată izolarea termică şi fonică

necesară și pot fi elemente de rezistenţă, preluând încărcările altor elemente de construcţie

(planşee, grinzi) şi transmiţându-le fundaţiilor.

Construcția supusă expertizei are pereți portanți exteriori din piatră brută cu amestec de

ciment cu grosimea de 500 mm. Fațada exterioară este finisată cu polistiren, nu este vopsită si

fundatia este acoperită cu teracotă . Pereții interiori sunt finisați cu tapete, cu vopsea, și cu

teracotă la baie, sunt într-o stare bună, însă în unele locuri este mucegai din cauza umezelei.

Pereții interiori despărțitori sunt executați din zidărie de piatră cu goluri verticale. Pereții

fiind tencuiți cu ciment și stratul de finisare este efectuat cu tapete si vopsea ceea ce putem

vedea în figura 2.3.

23

Figura 2.3 Grosimea pereților portanți și despărțitori

Planșeele

Planşeele sunt elemente de construcţie orizontale

În cazul construcției date delimitarea este executată din planșee turnate din beton armat. Ca

material de finisaj este folosit lambriul, aceasta fiind într-o stare bună.

Figura 2.4 Planșee

Acoperișul

Acoperişul este un element de construcţie prevăzute la partea superioară a clădirii, în

scopul de a o proteja împotriva intemperiilor (ape din ploi şi zăpezi, vânt, soare, variaţii de

temperatură etc.). Acoperișul este de tip șarpantă, și învelitoarea din foi de ardezie, acest

lucru îl putem analiza din figura 2.5 de mai jos.

24

Figura 2.5 Acoperișul

Golurile

Pentru buna funcţionare a unei clădiri este necesar să se asigure comunicaţii, atît

interioare între diferite încăperi, cît şi între interior şi exterior. Aceste comunicaţii sînt necesare

circulaţiei, iluminării şi altor funcţiuni ale clădirii. În acest scop, în ziduri se lasă o serie de goluri

în care se fixează ulterior tâmplăria uşilor şi ferestrelor.

La construcția dată după efectuarea expertizei sau depistat 8 goluri pentru uși, 9 goluri pentru

geamuri, si 1 gol pentru geam+ușă cu următoarele dimensiuni:

Uși

1 – 2000mm x 980mm

1 – 1760mm x 980mm

1– 1840mm x 840mm

1 – 1800mm x 960mm

1 – 1270mm x 2100mm

1 – 1320mm x 2050mm

2 – 2050mm x 900mm

1 – geam (630mm x 1420mm) + ușă(950mm x 1970mm)

25

În figura 2.6 avem reprezentate cîteva uși, și anume de la intrare și interioare.

Figura 2.6 Golurile de la ușă

Din figură putem vedea că avem uși din lemn în interior și din metal la intrare. Ele sunt

într-o stare destul de bună căci au fost instalate cu 7 ani în urmă și gradul de uzură este destul de

mic.

Geamuri

2 - 1400mm x 980mm

4 - 1400mm x 1300mm

1 - 1950mm x 1300mm

1 - 1480mm x 1300mm

1 - 460mm x 600mm

Golurile de la geamuri le putem analiza din figura 2.7 în care putem vedea din ce sunt

efectuate și în ce stare se află.

Figura 2.7 Golurile de la geamuri

26

Deci putem spune că geamurile sunt intr-o stare bună și încă nu necesită schimbare, dar

trebuie o întreținere la nivel pt a le menține cit mai mult timp în această stare, unicul neajuns este

că în unele locuri apare mucegaiul din cauza că pe timp de iarnă este umezeala mare și se

formează picături de apa pe geam.

Pardoseala

Pardoseala este elementul de construcţie care formează o suprafaţă continuă, rezistentă la

uzură, necesară asigurării unei circulaţii potrivite conform destinaţiei clădirii.

La casa examinată pardoseala este din laminat si gresie, care sunt într-o stare destul

de bună, căci sa făcut reparație cu 8 ani în urmă și s-au păstrat destul de bine pînă acum,

acest lucru îl putem vedea în figura de mai jos.

Figura 2.8 Pardoseala

Rețelele inginerești

La construcția dată rețelele inginerești sunt într-o stare bună, casa dispune de apeduct,

canalizare, televizor, internet, gazificare, deci are toate condițiile necesare pentru un trai decent.

27

În figura 2.9 putem sa analizăm toate aceste lucruri.

Figura 2.9 Rețele inginerești

Deci putem spune pe baza figurii 2.9 ca casa întradevăr dispune de dotările necesare și sunt

într-o stare buna și uzura lor încă nu este atît de mare.

2.3. Analiza inspectării bunului imobil și a elementelor constructive

După cele expuse mai sus se stabilește că expertiza tehnică presupune o analiză detaliată

a stării clădirii în general și a elementelor costructive. În procesul de inspectare este necesar sa

fie remarcate toate deficiențele construcției și ale elementelor constructive, care vor fi motivate

pe baza fotografiilor realizate la fața locului.

Astfel, după inspectarea propriu-zisă a bunului imobil sunt scoase în evidență degradările

care au fost depistate.

Fundația

28

Figura 2.10 Fundația

Din motiv că nu am avut acces la fundație nu putem sa facem o analizare și o descriere

amănunțită, însă din cele inspectate putem spune că fundația este într-o stare bună, are 24 de ani

și nu sa făcut nici o reparație capitală, însă din cauza că nu este o hidroizolare bună în casă apare

în unele locuri mucegaiul.

Vfundație = L x l x h= 10,20 m x 7,20 m x 1,2 m = 88,128 m3

Vdet. = 26 m3 sau 20 %

Pondera fundației = 100%

Pereții

Pereții exteriori, încă se necesită de lucrat asupra lor, aici lipsește stratul de finisare, este

aplicată doar tencuiala de mortar și sau stopat lucrările din cauza financiară. Pereții sunt într-o

stare satisfăcătoare și necesită îngrijire, au apărut citeva fisuri și în unele locuri sunt mici

deteriorări.

Figura 2.11 Pereți exteriori

S-a determinat volumul pereților portanți exteriori în baza lungimii, lățimii, înălțimii și

grosimii peretelui:

Vp.p.ex = 91 m3 ;29

Vdet. = 23 m3 sau 25 %

Ponderea pentru pereții portanți exteriori se determină ca raportul dintre volumul lor și

volumul total al pereților.

Pp.p.ex. = (91/140) *100% = 65 %;

Pereți interiori sunt într-o stare foarte bună căci s-a făcut reparatie capitală în urmă cu 10

ani, sau schimbat tapetele și sa prelucrat suprafețele de mucegai cu soluții speciale

S-a determinat volumul pereților portanți interiori:

Vp.p.in. = 38 m3;

Vdet. = 9 m3 sau 25 %

În baza volumului se calculează ponderea acestor tip de pereți din volumul total al

pereților.

Pp.p.in. = (38/140) * 100% = 27 %;

Volumul și ponderea pentru pereții despărțitori este următoarea:

Vp.d. = 11 m3 ;

Sdet. = 2 m3 sau 15 %

Pp.d. = (11/140 )* 100% = 8 %;

Planșee

Figura 2.13 Starea planșeelor

În urma inspectării acestui element constructiv, s-a depistat că tencuiala fină de var este

într-o stare bună, cu excepția unor suprafețe care sunt într-o stare mai satisfăcătoare, și anume

30

din cauza apelor atmosferice care au pătruns . Pătrunderea apei la planșee a dus la micșorarea

stratului de protecție. În concluzie, planșeele se află într-o stare bună în rezultatul cauzelor

enumerate anterior.

La determinarea volumului planșeelor s-a folosit suprafața construcției și grosimea

planșeului:

Vplanșee = 30 m3

Sdet = 8 m3 sau 25 %

Ponderea în acest caz este 100%.

Acoperișul

Figura 2.14 Starea acoperișului

În urma inspectării elemntelor acoperişului am depistat că este într-o stare satisfăcătoare,

însă oricum necesită întreținere pentru a evita pătrunderea apelor în interior.

Acesta are o suprafață de 111 m2. Ponderea acoperișului este 100%,

Golurile

La inspectarea ferestrelor s-a determinat că acestea au o stare bună și nu au fost găsite

deteriorări, toate sticlele sunt întregi, fără fisuri, precum la geamuri așa și la uși. Uşa de la intrare

care este din metal se află într-o stare bună, cele din lemn la fel sunt într-o stare bună,

geamurile sunt din termopan și deasemenea nu dețin deteriorări.

Se va determina volumul și ponderea pentru fiecare tip de gol în parte.

Astfel, volumul ferestrelor va fi următorul:

Vf. = 6 m3;

Sf = 16 m.p. Sdet = 2 m.p.

Volumul ușilor s-a determinat a fi:

31

Uși din fier exterioare : Vu.f.ex = 1 m3; Vdet. = 0,05 m3 sau 5 %

Uși din lemn: Vu.lemn = 5 m3; Vdet. = 0,75 m3 sau 15 %

Volumul total al ușilor: Vu = 6 m3 ;

Volumul golurilor în ansamblu este : Vg = 12 m3;

În baza volumelor determinate se calculează ponderea pentru ferestre și uși din volumul total al

golurilor.

Pf. = (6 / 12) * 100% = 50 % ;

Pu lem = (5/ 12) *100 % = 42 % ;

Puf ex = (1/ 12) *100 % = 8 % ;

Pardoseala

Figura 2.15 Starea pardoselilor

La pardoseli nu s-au depistat unele fisuri. Suprafața totală este de 136 m.p.

Vom calcula suprafețele la toate pardoselile și respectiv ponderea lor.

Sp.lamin. = 69 m.p

Sp.ter. = 67 m.p

Stot = 136 m.p

Ponderea

Plaminat = (69 / 136) * 100% = 51 % ;

Pter = (67/ 136) *100 % = 49 % .

32

3. ESTIMAREA UZURII FIZICE A BUNULUI IMOBIL

3.1 Metode de estimare a uzurii fizice

Deprecierea este o pierdere de valoare a costrucției din orice cauză, reprezentînd diferența

dintre costul de reconstrucție sau de înlocuire a construcției și valoarea ei de piață. Uzura fizică

se manifestă prin fisuri, căzături, rosături sau defecte de structură.

Exista mai multe metode de estimare a deprecierii acumulate. Oricare este acceptabila

dacă evaluatorul o aplică coerent și logic și dacă ea reflectă o reacție a unui cumpărător informat

și prudent față de situația construcției evaluate. Pentru a avea o estimare corectă și fundamentată

a deprecierii acumulate, prin oricare din metode, evaluatorul trebuie să ia în considerare toate

elementele ce ar putea diminua valoarea, dar să considere fiecare element numai o singură dată.

Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate folosi

normele de evaluare a constructiilor ce aparțin cetățenilor R.S.S. Moldovenești în scopul

33

asigurării de stat, ediția 1982, aprobate prin Hotărîrea Sovietului Miniștrilor al R.S.S.

Moldovenești nr.119 din 29 martie 1982.

Metodele de estimare a deprecierii acumulate sunt:

1. Metoda normativă presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării

tehnice a elementelor constructive de baza ale clădirii și se folosește pentru toate

elementele constructive în cazul cînd sunt respectate toate normele de exploatare și

întreținere a acestora.

Formula de calcul este următoarea:

U f=VR

DNE∗100 % ,(3.1)

Unde: Uf – uzura fizică;

VR- vârsta reală;

DNE – durata normativa de exploatare.

În urma reabilitării capitale durata normativă de exploatare a elementelor constructive va

fi corectată în raport cu intervențiile și investițiile făcute. Această durată în diverse surse poate fi

dată diferit, deoarece normativele sunt elaborate de diverse instituții și aprobate de diferite țări

(România, Rusia, Ucraina).

Există cazuri în care această metodă nu se aplică:

a) durata reală de exploatare este mai mare ca durata normativă de exploatare;

b) în caz de avarii, calamități, incendii, ș.a. ;

c) clădirea a fost recostruită sau adăugată o altă construcție;

d) cînd a avut loc schimbarea destinației.

Aplicarea metodei normative nu necesită inspectarea elementelor constructive și se aplică

atunci cînd nu este acces la un anumit element constructiv al clădirii.

2. Metoda vârstei efective , orice construcție în timp sub influența factorului timp

suportă modificări în afara normelor de întreținere și exploatare.

Formula de calcul pentru metoda dată este:

U f=VE

DVF∗100 % , sauU f =

VEVE+ DVFR

∗100 % (3.2)


VE- vârsta efectivă;

34

DVF- durata de viață fizică.

DVFR- durata de viață fizică rămasă.

În cazul în care construcția are destinație nelocativă și a suportat o exploatare mai

intensivă la metoda vîrstei efective se utilizează una din următoarele două formule:[ 13 ]

Uf = 100*VR(VR+VN) / 2*VN2 , (3.3) sau,

Uf = 100*VR (VR+VN) / 2,67 VN2, (3.4)


VR- vârsta reală;

VN – vârsta normativă.

Diferența între aceste două formule este că, formula (3.3) exprimă durata de viață a

clădirii până la uzura de 90%, iar a doua- limitează durata funcțională până la uzura de 75%.

3. Metoda ciclogramelor se aplică pentru un număr limitat de elemente constructive

pentru care în timp s-a efectuat monotorizare și s-a elaborat grafice de comportare a

uzurii fizice în timp.

Graficele elaborate sunt expuse în continuare:[7]

Figura 3.1. Физический износ слоистых конструкций

(срок службы 60-125 лет)

Figura 3.2. Физический износ слоистых конструкций

(срок службы 10-50 лет)

35

36

Figura 3.3. Физический износ системы внутреннего горячего водоснабжения

1 - стояки из оцинкованных труб; 2 - полотенцесушители всех видов,

магистрали из оцинкованных труб; запорная арматура латунная;

смесители всех видов; 3 - стояки и магистрали из черныхтруб; запорная арматура чугунная

Figura 3.4. Физический износ системы центрального отопления1 - радиаторы чугунные;

2 - стояки стальные, конвекторы;3 - магистральные трубы стальные

черные; 4 - калориферы всех видов;

5 - запорная арматура всех видов

Figura 3.5. Физический износ системы внутреннего водопровода

1 - трубопроводы оцинкованные;2 - бачки сливные керамические и чугунные;

3 - трубопроводы стальные черные, трубопроводы ПХВ,

краны и запорная арматура латунная;4 - краны и запорная арматура чугунные

Figura 3.6. Физический износ системы внутренней канализации1 - трубопроводы чугунные, ванны

чугунные;2 - мойки и раковины чугунные и из

нержавеющий стали;3 - трубопроводы стальные, ванны

стальные, унитазы,мойки, раковины керамические, трубопроводы асбоцементные;4 - мойки и раковины стальные

эмалированные;5 - трубопроводы ПХВ

Figura 3.7. Физический износ системы внутреннего электрооборудования1 - внутриквартирные сети скрытые; 2 - внутриквартирные сети открытые;

3 - ВРУ, магистрали; 4 - электроприборы

4. Metoda interpolării este o metodă de determinare a uzurii fizice cu o precizie mai

mare folosind normele în construcție și rezultatele inspectării în teritoriu.

Formula de calcul pentru această metodă este:

U f=umin+[ (umax−umin )∗Sdet

S tot];(3.5)


Umin - uzura minimă;

Umax – uzura maximă;

Sdet – suprafața deteriorată;

Stot – suprafața totală.

Precizia rezultatelor aplicării acestei metode depinde de corectitudinea segmentării pe tip

și calitate a elementelor constructive.

Utilizînd metodele expuse pentru a determina gradul de uzură a construcțiilor, ulterior

este mai simplu de a stabili măsurile de reabilitare a elementelor constructive sau a clădirii

întregi sau de a calcula valoarea acesteia în baza uzurii aflate.

3.2 Estimarea uzurii fizice a elementelor constructive a bunului imobil

Pentru a calcula uzura fizică a bunului imobil inspectat este necesar de a determina uzura

37

fizică a elementelor constructive în baza metodelor sus numite. Calcularea prin fiecare metodă în

parte va arata rezultate diferite, astfel se va selecta rezultatul cel mai veridic posibil.

Fundația

1) Metoda normativă

Se determină vîrsta reală a construcției în baza anului de construire:

VR = 2015 – 1991 = 24

Ufund. = 24100 x 100% = 24 %

2) Metoda vârstei efective

Ufund. = 2480

x 100% = 30 %

Uzura fizică a fundației după metoda vârstei efective este 30 %.

3) Metoda ciclogramelor

Conform ciclogramelor uzura fundației luînd în considerație grupa de capitalizare este de 32 %

3) Metoda interpolării

În urma inspectării fundației s-a stabilit că este deteriorată o suprafață de 20 %, astfel

conform BCH 53-86p tabelul 3 intervalul de uzură corespunzător este 0 – 20 %.

U f=umin+[ (umax−umin )∗Sdet

S tot]=0+[ (20−0 )∗20

11,96∗8,97∗1,2 ]=3 %

Pondera fundației fiind 100 % rezultă că uzura fizică după metoda interpolării este de 3

%.

Concluzie: Deoarece în cazul construcției inspectate fundația este un element ascuns se

presupune că cea mai reală uzură este cea determinată prin metoda normativă, astfel uzura fizică

a fundației este 24 %.

Pereții


Conform intervalelor orientative a duratei de viață normative a elemnentelor constructive,

este ca în cazul fundației, deci uzura fizică a pereților este de 24 %

Ufund. = 24100 x 100% = 24 %


Uperet. = 2480

x 100% = 30 %

38

Calculul după această metodă va fi identic cu cel de la fundație, rezultă că uzura fizică a

pereților este de 30 %.


Conform Figurii 1. Физический износ слоистых конструкций (срок службы 60 – 125

лет) s-a determinat că uzura fizică a pereților este de 32 %.


Tabelul 3.1 Rezultatele inspectării pereților

PerețiMaterialul de

construcțieStarea

Intervalul de uzură,

%

Gradul de deteriorare,

%

VSN 53-86 p

Portanți exteriori

Piatră cu amestec de

cimentbună 21 - 30 25 Tab. 10

Portanți interiori

Piatră cu amestec de

cimentbună 11 - 20 20 Tab.10

DespărțitoriPiatră cu

amestec de argilă

bună 11 - 20 20 Tab. 10

Sursa: elaborat de autor [7 tab.10]

Uf.p.p.ex = 21+[(30-21)*30/140] = 23 % ;

Uf.p.p.in = 11+[(20-11)*25/140] = 13 % ;

Uf.p.d. = 11+[(20-11)*15/140] = 12 % .

Calcularea uzurii conform ponderii fiecărui tip de perete:

Tabelul 3.2 Calculul uzurii fizice a pereților

Tipul pereților Ponderea, %Uzura pe

elemente, %Uzura conform

ponderii, %

Portanți exteriori 65 23 14,95

Portanți interiori 27 13 3,51

Despărțitori 8 12 0,96

Total uzură, % 100 - 19,42 Sursa: elaborat de autor [tab.3.1]

Prin metoda interpolării uzura fizică a pereților s-a obținut 19 %.

Concluzie: Conform calculelor prin cele trei metode de determinare a uzurii fizice s-a

constatat că prin metoda interpolării s-a determinat uzura cu cea mai mare precizie, pentru că s-

39

au folosit normele în construcție și rezultatele inspectării în teritoriu, astfel uzura fizică a

pereţilor portanţi şi de compartimentare este de 19%.

Planșeele


Conform intervalelor orientative a duratei de viață normative a elemnentelor constructive,

intervalul este de 15-100, rezultă că durata normativă de exploatare este ca în cazul fundației și

pereților și uzura fizică a planșeelor este de 24%.


Calculul după această metodă va fi identic cu cele anterioare, rezultă că uzura fizică a

planșeelor este de 30 %.


În cazul planșeelor va fi identica ca și la fundații și pereți, 32 %


În urma inspectării planșeelor s-a stabilit că este deteriorată o suprafață de 25 %, astfel

conform BCH 53-86p., tabelul 27, intervalul de uzură corespunzător este 21 – 30 %.

Uf = 21 + [(30-21)* 25/150] = 22,5 % ≈ 23 %

Pondera planșeelor fiind 100% rezultă că uzura fizică după metoda interpolării este de

23%.

Concluzie: În baza calculelor obținute prin cele trei metode s-a constatat că cel mai precis

rezultat este prin metoda interpolării, astfel uzura fizică a planșeelor este de 23%.

Pardoseli


La determinarea uzurii pardoselilor se va folosi informaţia expusă in tabelul 3.2, ce reflectă

starea acestui element constructiv.

Tabelul 3.3 Rezultatele inspectării pardoselilor

Materiale Ponderea, %Suprafața deteriorată,%

Intervalul de uzură,%

Sursa - ВСН 53-86

Laminat 51 10 0 - 20 Tabela 50Teracotă 49 15 0 - 20 Tabela 49

Total 100,00 Sursa: elaborat de autor

40

Informaţia din tabelul 3.2 se va folosi pentru calculul uzurii fizice a pardoselilor care este

efectuat în tabelul 3.3

Uf.lamin. = 0+[(20- 0)*10/136] = 1,47 % ;

Uf.terac = 0+[(20-0)*15/136] = 2,21 % .

Calcularea uzurii conform ponderii fiecărui tip de pardosea:

Tabelul 3.4 Calculul uzurii fizice a pardoselilor

Materiale Ponderea, % Uzura conform ponderii, %

Laminat 51 0,75Teracotă 49 1,08

Total 1,83 Sursa: elaborat de autor

Conform calculelor uzura fizică a pardoselilor constituie 1,83%, rezultat ce reflectă starea

acestui element.


VR = 2015 – 2007 = 8

Ulamin.. = 8

20 x 100% = 40 %

Uterac. = 8

15 x 100% = 53 %


Ulamin.. = 8

20 x 100% = 40 %

Uterac. = 8

15 x 100% = 53 %

4) Metoda ciclogramelor la pardoseli nu se utilizează.

Concluzie: S-a constatat că cel mai precis rezultat s-a obținut prin metoda interpolării, astfel

uzura fizică a pardoselilor este de 1,83 %.

Acoperișul


Pentru acoperiș vârsta normativă se încadrează în intervalul 15-80.

Uacop. = 8

50 x 100% = 16%

41

Uardez. = 8

15 x 100% = 53 %


Uacop. = 6

8+42 x 100% = 12%

Uardez. = 6

8+7 x 100% = 40 %


Conform normativelor [9] durata normativă de exploatare pentru structura de susținere la

acoperiș este de 50 de ani, iar pentru ardezie de 15 ani, astfel în baza fig.2 obținem că uzura

fizică a structurii de rezistență este de 25 %, iar pt ardezie este de 44 %.


Tabelul 3.5 Rezultatele inspectării acoperișului

Acoperișul Materialul StareaIntervalul de

uzură, %

Gradul de

deteriorare, %BCH 53-86p

Elemente Lemn Bună 21-40 30 Tabelul 38

Învelitoare Ardezie Satisfacătoare 21-40 35 Tabelul 44


Uf. str. de sustinere = 21+[(40-21)*30/111] = 26 %

Uf.învel. = 21+ [(40-21)*35/111] = 26,99 % ≈ 27 %

Conform ponderii se detrmină uzura fiecărui element:

Tabelul 3.6 Calculul uzurii fizice a acoperișului

Elemente Ponderea, %Uzura pe elemente,

%Uzura conform

ponderii, %

Structură de susţinere

65 26 16,9

Învelitoare 35 27 9,45

Total uzură, % 100 - 26,35

Sursa: elaborat de autor [tab. 3.5]

După metoda interpolării s-a obținut uzura fizică a acoperișului de 26 %.

Concluzie: Se presupune că cel mai veridic rezultat al uzurii fizice a acoperișului este cel

calculat prin metoda ciclogramelor și constituie 44 %

42

Goluri


Uf = 8/50 *100 = 16 %

Prin metoda normativă uzura fizică a golurilor s-a obținut 16%


Uf = 8/50 *100 = 16 %

În urma calculelor s-a stabilit o uzură fizică a golurilor de 16 %.

3) Metoda ciclogramelor nu se folosește pentru goluri.


Tabelul 3.7 Rezultatele inspectării golurilor

GoluriMaterialul

de construcție

StareaIntervalul de

uzură, %Gradul de deteriorare

VSN 53-86 p

Ferestre Steclopachet Bună 0-20 10 Tab. 56Uși din lemn Lemn Bună 0-20 5 Tab. 57

Uși din fier exterioare

fier Bună 0-20 2 Tab. 58


Uf.f.. = 0+[(20-0)*10/16] = 12,5 % ;

Uf.u.lemn. = 0+[(20-0)*5/13,35] = 7,49 %;

Uf.uf ex = 0+[(20-0)* 2/2,66] = 15,03 %;

Tabelul 3.8 Calculul uzurii fizice a golurilor

Goluri Ponderea, %Uzura pe

element, %Uzura conform

ponderii, %

Ferestre 50 12,5 6,25Uși din lemn 42 7,49 3,15

Uși din fier exterioare 8 15,03 1,20

Total uzură,% 100 - 10,6 Sursa: elaborat de autor [tab.3.7 ]

După metoda interpolării uzura fizică a golurilor este de 11 %.

43

Concluzie: Conform calculelor de determinare a uzurii fizice s-a constatat că prin metoda

interpolării s-a determinat uzura cu cea mai mare precizie, pentru că s-au folosit normele în

construcție și rezultatele inspectării în teritoriu, astfel uzura fizică a golurilor este de 11 %.

Finisarea

Lucrările de finisare interioare sunt executate pe o suprafață de 305,88 m2 și este formată

din:

1. Tapete – 104,12 m2 , Sdet = 4 m2; Pt = 104,12/305,88 *100% =34 %;

2. Teracotă – 38 m2 , Sdet = 10 m2; Pter = 38/305,88 *100 % = 12 %;

3. Vopsea decorativă – 163,76 m2 ; Sdet = 15 m2; Pvop = 163,76/305,88 * 100% = 53,53 %

Lucrările de finisare exterioare lipsesc.


Conform formulei (3.1):

Uf int = VR/ DVE * 100% = 2/5 * 100 = 40 %

Prin metoda normativă pentru finisare s-a obținut o uzură de 40 % pentru interior.


Uf int =2/8 * 100% = 25%

Prin metoda dată s-a obținut o uzură de 25 % pentru finisarea interioară.


Pentru a determina uzura prin această metodă s-a făcut segmentarea finisajului în modul

următor:

finisaj interior : tapete, teracotă, vopsea decorativă.

Tabelul 3.9 Rezultatele inspectării finisajului interior

FinisareSuprafața,

m2

Suprafața deteriorată,

m2

Intervalul de uzură, %

Gradul de deteriorare, %

VSN 53-86 p

Tapete 104,12 4 21 – 40 3,84 Tab. 61

Teracotă 38 10 21 – 40 26,31 Tab. 62

Vopsea 163,76 20 21 – 40 12,21 Tab. 59

Total, m2 305,88 - - - -

Sursa : elaborat de autor [7]

44

Uf.tapete = 21 + [(40 - 21)* 4/104,12] = 21,73 %;

Uf.teracotă = 21 + [(40 - 21)* 10/38] = 26 %;

Uf.vopsea = 21 + [(40 - 21)* 20/163,76] = 23,32 %;

Tabelul 3.10 Calculul uzurii fizice a finisajului interior

Finisarea Ponderea, % Uzura pe element, %Uzura conform

ponderii, %Tapet 34 21,73 7,38Teracotă 12 26 3,12Vopsea 54 23,32 12,59Total, % 100 - 23,09

Sursa: elaborat de autor [tab.3.9 ]

Concluzie: Efectuînd calcule prin metoda interpolării pentru lucrările de finisare

interioare s-a obținut o uzură fizică de 23 %.

Rețele inginerești


Tabelul 3.11 Calculul uzurii fizice a rețelilor ingenirești

ElementulGreutatea

specifică, %Durata de

exploatare,aniUzura pe

elemente, %

Uzura calculată,

%Apeduct 10 6 33 3,2Canalizarea 14 6 32 4,48Gazificare 7 6 29 2,03Sistemele electrice 30 6 32 9,6Telefon 4 6 21 0,84Televiziune 2 6 21 0,42Total 67 20,57


În urma calculelor uzura rețelelor inginerești este de 20,57%.

3.3 Estimarea uzurii fizice a bunului imobil.

În baza inspectării bunului imobil și calculelor efectuate pentru determinarea uzurii fizice

a elementelor constructive este nevoie de a estima uzura fizică pentru întreaga clădire, care se

efectuează după greutatea specifiă a elementelor constructive și uzurii fizice a acestora calculate

anterior.

Tabelul 3. 12 Estimarea uzurii fizice a clădirii

Uzura fizică, % Greutatea specifică, %

45

Denumirea elementului

Uzura calculată, %

Valoarea medie ponderată a uzurii, %

Fundaţii 18 24 4,32Pereţi 19 19 4Planşee 7 23 2Acoperiş 6 44 3Goluri 9 11 1Pardoseli 8 1,83 0,15Finisaj 10 23 2,3Reţele inginereşti 17 20,57 4 Altele 6 -Total 100 20,47

Sursa : elaborat de autor

Tasări ale terenurilor de fundaţii, fisuri mari în pereţi, deformaţii constructive a

planşeelor şi acoperişurilor, alte degradări inadmisibile la data examinării nu s-au depistat.

Structurile de rezistenţă a construcţiilor în ansamblu se află în stare satisfăcătoare.

Gradul de uzură a construcţiei la data examinării conform calculelor constituie 21 %

În urma inspectării bunului imobil și determinării uzurii fizice a elementelor constructive

ale acestuia s-au prezentat în tabelul de mai jos concluziile și respective soluțiile de înlăturare a

degradărilor care s-au acumulat pe parcursul perioadei de exploatare a acesteia.

Tabelul 3.13 Concluzii și recomandări de reabiliatare

Elementul constructiv și concluzia Recomandare

Fundația – o stare bună, este nevoie de o reparație la suprafață, pe unele locuri afectată din cauza umezelii capilare care provine din pământ și de la scurgerile de apa în urma ploilor.

Repararea stratului de etanșare, executarea lui dintr-un ciment mai calitativ, efectuarea unei hidroizolări mai rezistente.

Continuare la tabelul 3.13

Pereții - stare funcțională bună, cei exteriori din piatra brută cu amestec de ciment au o stare bună cu excepția finisajului, acesta lipsește, cei interiori sunt într-o stare satisfăcătoare din cauza scurgerilor de apă de la acoperiș.

Pentru pereții exteriori se execută o reînoire a finisării, la fel din tencuiala ușoară de var. Mucegaiul trebuie înlăturat prin ștergere minuțioasă și înlăturarea cauzelor care îl produc.

Planșee - o parte sunt într-o stare satisfăcătoare din cauza lipsei sau deteriorării izolației hidrofuge a acoperișului fiind acoperite alocuri de pete.

De efectuat finisare nouă cu un strat ușor de var.

46

Acoperiș - are o stare bună, încă nu se necesită schimbarea foilor de ardezie.

Ar fi bine dacă sar efectua o hidroizolare mai calitativă, care nu ar permite patrunderea apei și s-ar evita apariția petelor de umezeala, mucegai pe planșee.

Golurile - ferestrele și ușile sunt într-o stare bună, și în timpul apropiat nu se necesită de efectuat nici o lucrare pentru întreținerea lor, cu excepția întreținerii zilnice.

Păstrarea și menținerea lor în starea existentă, și vor putea fi utilizate încă mult timp, vor deservi fără probleme.

Pardoseli - în general au o stare bună, în unele încăperi au fost depistate fisuri mici, însă nu este gravă situația, în rest sunt menținute și îngrijite foarte bine.

Menținerea lor în continuare la etapa care sunt, și de evitat deteriorarile accidentale și nu va fi nevoie înlocuirea lor încă cîțiva ani

Finisarea – este într-o stare bună însă se necesită lucrări asupra ei, în deosebi la finisarea exterioară care lipsește, iar la finisarea interioară starea este bună.

Finisarea exterioară trebuie efetuată integral pe toată suprafața, iar cea interioară trebuie de înlocuit doar suprafețele deteriorate, și de menținut în continuare să fie într-o stare cît mai bună.

Rețele inginerești – au un grad de deteriorare mic, ele au fost instalate cu 8 ani în urmă cînd sa efectuat reparație capitală și gradul de uzură este neînsemnat.

Menținerea lor la un nivel cît mai superior și se va evita repararea rețelelor pe o perioadă lungă de timp.

Sursa : elaborat de autor

Construcția este într-o stare funcționabilă și dacă s-ar realiza măsurile de reabilitare și

de întreținere menționate, atunci încă mult timp această casă va fi funcționabilă.

CONCLUZII ȘI RECOMANDĂRI

S-a constatat că creșterea în ultimii ani a avariilor în cazul construcțiilor are o serie de

cauze bine definite. În primul rînd aceasta se întâmplă din cauza micșorării cheltuielilor de

exploatare pentru clădire și elementele ei constructive, precum și încetarea treptată a efectuării

lucrărilor de repații. Astfel, durata de viață a construcției scade esențial.

Lucrarea dată are drept scop determinarea gradului de uzură fizică a unei construcții prin

modalitatea de a stabili gradul uzurii elementelor ei constructive prin patru metode, și anume

metoda normativă, metoda vârstei effective, metoda ciclogramelor și metoda interpolării.

Determinînd inițial uzura fiecăui element în parte rezultatul final se primește cu o precizie mai

47

mare. Calculele s-au făcut în baza măsurărilor efectuate și a schițelor realizate la fața locului.

Nu au fost depistate situaţii în care unele elemente structurale să fie subdimensionate sau

încărcările de exploatare să fie mult mai mari decît cele proiectate. De asemenea nu au fost

depistate construcţii sau tehnologii alaturate clădirii care ar putea cauza acesteia diverse

degradări, nici avarii importante care ar fi apărut în urma calamităţilor naturale.

În baza rezultatelor obținute s-a stabilit că casa este într-o stare bună, însă trebuie îngrijită

și întreținută pentru a o menține cît mai mult timp în această formă.

Cele mai uzate elemente structurale, la care uzura fizică se evidențiază din altele, este

acoperișul cu 44 %, în primul rând, care din cauza lipsei hidroizolației permite pătrunderea

apelor din exterior, inclusif deja și lucrările de finisare au avut de suferit. Deci se poate spune că

de la acoperiș pornește șirul de probleme.

În final s-a stabilit că uzura fizică a construcției examinate este de 19 %.

Pe baza concluziilor de mai sus se fac următoarele recomandări: pentru ca construcția să

fie în continuare funcționabilă este necesar de a se realiza măsuri de întreținere corespunzătoare,

astfel este nevoie de efectuat finisarea exterioară integral pe toată suprafața, de efectuat o

hidroizolare mai calitativă a acoperișului pentru a evita pătrunderea apei, înlăturarea

mucegaiului, de efectuat finisare nouă cu un strat ușor de vopsea.

Astfel, conform tab. 2.4 [11] cu intervalele de uzură și starea tehnică a construcțiilor,

bunul examinat face parte din intervalul 21-40, din care rezultă că elementele constructive sunt

predispuse pentru exploatare în continuare, doar că necesită menținere si reparații periodice, care

este cel mai potrivită la această etapă.

BIBLIOGRAFIE

1. Hotărârea Guvernului R.M. Nr. 936 din 16.08.2006 pentru aprobarea Regulamentului

privind expertiza tehnică în construcții;

2. Legea Nr. 721 din 02.02. 1996 privind calitatea în construcții;

3. Legea cu privire la cadastrul bunurilor imobile, Nr. 1543 din 25.02.1998, Monitorul

Oficial Nr. 44-46 din 21.05.1998

48

4. Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, Nr. 989-XV, din 18.04.2002, Monitorul

Oficial al RM Nr. 102 din 16.07.2002;

5. Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile. În:

„Monitorul

Oficial al Republicii Moldova”, 2004, nr. 233-236.

6. Instrucţiune cu privire la înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor din

22.06.2005 nr. 112, Monitorul Oficial nr. 142 art nr : 487 din 28.10.2005

7. ВСН 53-86(р), ВЕДОМСТВЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ, Правила оценки

физического износа жилых зданий, 1987-07-01.

8. ВСН 57-88(р), ВЕДОМСТВЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ, ПОЛОЖЕНИЕ

ПО ТЕХНИЧЕСКОМУ ОБСЛЕДОВАНИЮ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ , 1989-07-01.

9. ВСН 58-88(р), ВЕДОМСТВЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ, ПОЛОЖЕНИЕ

ОБ ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИИ РЕКОНСТРУКЦИИ, РЕМОНТА И

ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ ЗДАНИЙ, ОБЪЕКТОВ

КОММУНАЛЬНОГО И СОЦИАЛЬНО-КУЛЬТУРНОГО НАЗНАЧЕНИЯ, НОРМЫ


10. ВСН 61-89(р), ВЕДОМСТВЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ,

РЕКОНСТРУКЦИЯ И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЖИЛЫХ ДОМОВ, НОРМЫ


11. Budescu Mihai „Reabilitarea construcțiilor”, ed. Vesper 2001, pag.210;

12. Zamfirescu Dan, Postelnicu Tudor „Durabilitatea betonului. Sinteza elementelor de bază”

, ed.Matrix Rom, București 2003, pag. 75;

13. Ушаков И.И , Бондарёв Б.А. “Основы диагностики строительных конструкций”

Учеб.пособие, Феникс, Ростов-на-Дону 2008, стр. 205;

14. Комков В.А. , Рощина С.И. , Тимахова Н.С. “Техническая эксплуатация зданий и

сооружений” Учеб. пособие, Дом РИОР, Москва 2007, стр. 248;

15. https://ru.scribd.com/doc/96271512/P-C-tipuri-de-Deprecieri accesat la data de 02.12.14

16. http://blogu.lu/kassak/sistem-informational-sistem-informatic/ accesat la data de 22.12.14

17. www. nzarh.ro (legislație, acte) accesat la data de 25.12.14

18. https://www.google.md/url?

sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=7&ved=0CEsQFjAG&url=http%3A%2F

%2Fwww.apubb.ro%2Fwp-content%2Fuploads

%2F2011%2F02%2FTeorii_Org_tema_5.ppt&ei=N3uYVNrbIs7baP_UgJAG&usg=AFQ

jCNFET6lWnKi53PSOKpofR9rs6_UEvg&bvm=bv.82001339,d.d2s accesat la data

22.12.14

49

https://www.google.md/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=7&ved=0CEsQFjAG&url=http%3A%2F%2Fwww.apubb.ro%2Fwp-content%2Fuploads%2F2011%2F02%2FTeorii_Org_tema_5.ppt&ei=N3uYVNrbIs7baP_UgJAG&usg=AFQjCNFET6lWnKi53PSOKpofR9rs6_UEvg&bvm=bv.82001339,d.d2s



http://blogu.lu/kassak/sistem-informational-sistem-informatic/

https://ru.scribd.com/doc/96271512/P-C-tipuri-de-Deprecieri

19. http://www.slava-gps.md/index.php/ro/cadastru.html accesat la data de 22.12.14

20. www.lexjustice.md (legislație) accesat la data de 27.12.14

ANEXA 1 Planul cadastral al obiectului

Nivelu 1

50

http://www.lexjustice.md/

http://www.slava-gps.md/index.php/ro/cadastru.html

Nivelul 2

51

expertiza tehnica

Documents