evaluarea terenurilor

Proiect de an

Developmentul terenurilor din intravilan

CUPRINSINTRODUCERE I. ANALIZA I CARACTERISTICA FONDULUI FUNCIAR DIN MUN.CHIINU 1.1 Fondul funciar al R.Moldova 1.2 Structura fondului funciar dup componena comunelor i oraelor i dup categorii de terenuri din mun. Chiinu la 1 ianuarie 2009 1.3 Componena fondului funciar dup forma de proprietate i deintorii de teren din mun. Chiinu la 1 ianuarie 2009 3 4 4 8

11

II. CARACTERISTICA PIEII FUNCIARE DIN SEC.RCANI 2.1 Solurile Republicii Moldova 2.2 Evoluia tranzaciilor privind fodul funciar 2.3 Preurile de ofert a terenurilor destinate construciei din municipiul Chiinu, sec.Rcani 2.3.1 Preurile de ofert a terenurilor cu destinaie agricol din extravilanul mun.Chiinu

14 14 19 21

27

III. ESTIMAREA VALORII DE PIA A LOTULUI DE TEREN CU DESTINAIE AGRICOL DIN MUN.CHIINU, COM.CIORESCU 3.1 Abordarea analizei comparative a vnzrilor 3.2 Abordarea veniturilor

32

32 36

CONCLUZIE BIBLIOGRAFIE ANEXE

2

Proiect de an


INTRODUCERECadastrul funciar este ntocmit n conformitate cu Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 24 din 11 ianuarie 1995 Pentru aprobarea Regulamentului cu privire la coninutul documentaiei cadastrului funciar" i modificrile ei aprobate prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova din 27 februarie 2007, nr. 222, n baza cadastrelor funciare similare ale unitilor administrativ-teritoriale de nivelul doi, prezentate de serviciile relaii funciare i cadastru ale consiliilor raionale, UTA Gguzia i direciile funciare ale municipiilor Chiinu i Bli, cu includerea informaiei funciare din raioanele situate n stnga Nistrului. Cadastrul funciar este un sistem unitar, de sinestttor i obligator pentru evidena tehnic, economic i juridic prin care se realizeaz stabilirea, nregistrarea, descrierea i marcarea pe hri i planuri cadastrale ale tuturor terenurilor de pe teritoriul republicii indiferent de destinaia i tipul lor de proprietate. Cadastrul funciar asigur autoritile administraiei publice centrale i locale, ntreprinderile, instituiile, organizaiile interesate i cetenii cu informaii despre: statutul juridic al terenurilor; titularii dreptului de proprietate i de folosin asupra terenului; parametrii cantitativi i calitativi ai terenurilor; alte date ce caracterizeaz resursele funciare n scopul impunerii fiscale, folosirii lor raionale i proteciei, reglementrii relaiilor funciare etc. Proiectul de an prezentat, include evaluarea terenului cu destinaie agricol din municipiul Chiinu comuna Ciorescu. Scopul lucrrii date este de a evidenia importana respectrii cerinelor fa de activitatea de evaluare, respectarea normelor internaionale i naionale de evaluare i de a determina valoarea de piaa a bunului evaluat pentru al expune spre vnzare. Proiectul de an este structurat n 3 capitole: Primul capitolul al lucrrii conine date despre fondul funciar din ar ct i din mun.Chiinu. Al doilea capitol cuprinde analiza despre solurile rii, date depre preurile de ofert pentru fiecare cartier din sec.Rcani. n al treile capitol am estimat valoarea de pia a terenului cu destinaie agricol din mun.Chiinu, com.Ciorescu. Proiectul de an este alctuit din 3 capitole, cuprinde 13 tabele, 12 figuri, are 19 date bibliografice i este expus n 45 pagini.

3

Proiect de an


I. ANALIZA I CARACTERISTICA FONDULUI FUNCIAR DIN MUN.CHIINU 1.1 Fondul funciar al R.MoldovaFondul funciar constituie totalitatea suprafeelor de teren cuprinse ntre hotarele rii, inclusiv cele de sub ape, construcii i ci de comunicaie, reprezentnd condiia de baz a existenei unui popor sau stat. n conformitate cu dispoziiile art. 2 din Codul Funciar Nr. 828-XII din 25.12.91, toate terenurile, indiferent de destinaie i de proprietate, constituie fondul funciar al Republicii Moldova. Fondul funciar, n funcie de destinaia principal, se compune din urmtoarele categorii de terenuri: cu destinaie agricol, din intravilanul localitilor, destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i alte destinaii speciale, destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenurile de valoare istorico-cultural, terenurile zonelor suburbane i ale zonelor verzi, ale fondului silvic, ale fondului apelor i ale fondului de rezerv. n anul 2008, suprafaa total a republicii constituia 3384,6 mii ha, inclusiv 2506,23 mii ha (74,04 la sut) terenuri agricole: din care 1821,72 mii ha (72,6 la sut) terenuri arabile, 302,76 mii ha (12,08 la sut) plantaii perene, 360,06 mii ha (14,37 la sut) fnee i puni, 21,69 mii ha (0,87 la sut) prloage. La 1 ianuarie 2009, fondul funciar era astfel repartizat pe categorii de terenuri: terenurile cu destinaie agricol - 1984,6 ha, fiind n cretere fa de anii 2007 i 2008 cu 10,5 mii ha i respectiv 5,7 mii ha. terenurile din intravilanul localitilor - 311,42 mii ha, n descretere fa de anii 2007 i 2008, cu 3,9 mii ha i respectiv 8,2 mii ha. terenurile destinate industriei, transportului, telecomunicaiilor i cu alte destinaii - 58,5 mii ha, ceea ce constituie o reducere neesenial a suprafeei fa de anul 2008 (0,1mii ha). terenurile destinate proteciei naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenuri cu valoare istorico-cultural, terenuri ale zonelor suburbane i ale zonelor verzi 3,95 mii ha. terenurile fondului silvic - 443,1 mii ha, fiind n cretere fa de anii 2007 i 2008, cu 7,7 mii ha i 3 mii ha. terenurile fondului apelor - 86,0 mii ha, fiind ntr-o uoar cretere fa de anii 2007 i 2008, cu 1,2 mii ha i 0,8 mii ha. 4

Proiect de an


terenurile fondului de rezerv - 497,0 mii ha, n descretere fa de anii 2007 i 2008 cu 11,6 mii ha i respectiv 5,1 mii ha. Tabelul 1.1 Repartizarea fondului funciar pe categorii de terenuri n perioada 1996 - 2010

Nr 1 2 Terenuri total Terenuri cu 3 destinaie agricol Terenuri ale 4 localitilor 5 Fondul de rezerv Terenuri destinate industriei, transporturilor, comunicaiilor i cu alte destinaii 6 speciale Terenuri ale fondului silvic i destinate ocrotirii 7 naturii Terenuri ale 8 fondului apelor Sursa: [14]

19963385 2033 441,7 462,5

19973385 2018 446,4 467,8

19983384 1994 447,1 487

FONDUL FUNCIAR, la 1 ianuarie, mii hectare 1999 2000 2001 2002 2003 2004 20053384 1981 449 498,4 3384 2087 299,8 548,1 3384 2017 299,6 620,6 3385 1947 309,9 655,8 3384,4 1951,1 307,8 603,8 3384,6 1950,9 309,3 578,7 3384,6 1951,8 308,6 553,8

20063384,6 1952,6 309,1 548,4

20073384,6 1974,1 319,6 508,7

20083384,6 1978,9 315,7 502,1

20093384,6 1984,6 311,4 497,0

20103384,6 2007,6 311,6 469,9

58,4

58,2

58,3

58,4

58,6

58,4

58,6

59,4

58,7

58,5

58,5

58,4

58,6

58,5

58,7

344,1

346,6

350,6

350,4

354,4

354,6

356,2

388,3

405,8

428,5

432,3

439,0

444,1

447,1

450,0

46

47,2

47

47,3

36,3

34,4

57,1

74,0

81,2

83,4

83,7

84,8

85,2

86,0

86,8

5

Proiect de an


Conform Hotrrii Guvernului RM Cu privire la aprobarea Cadastrului funciar[2], la 1 ianuarie 2009 din 3384625,55 ha de terenuri ale fondului funciar (2368178 deintori funciari), 782709,0664 ha se aflau n proprietatea public a statului (4392 de deintori funciari), 724809,892 ha n proprietatea public a unitilor administrativ-teritoriale (62588 de deintori funciari) i 1877106,592 mii ha n proprietate privat (2301198 de deintori funciari).

Fondul funciar la 1 ianuarie 2010 n R.Moldova13,3 1,7 13,9 2,6

59,3 9,2Terenuri cu destinaie agricol Terenuri ale localitilor Fondul de rezerv Terenuri destinate industriei, transporturilor, comunicaiilor i cu alte destinaii speciale Terenuri ale fondului silvic i destinate ocrotirii naturii Terenuri ale fondului apelor

Figura 1.1 Fondul funciar la 1 ianuarie 2010 n R.Moldova, (%) Sursa:[14] La 1 ianuarie 2009, terenurile cu destinaie agricol n Republica Moldova au cuprins o suprafa de 1984550,091 ha i au fost constituite din terenuri arabile 1661126,216 ha, livezi 119271, vii - 121918,811 ha, arbuti fructiferi - 483,21 ha, plantaii mam - 918,25 ha, pepiniere pomicole - 207,69 ha, alte plantaii multianuale - 522,25 ha, terenuri aflate n stadiul de ameliorare i restabilire a fertilitii - 1636,9 ha, terenuri ocupate de prloag - 19029,479 ha, fnee - 326,32 ha, 382 ha, plantaii de nuci - 4763,19 ha, plantaii de dud - 503,64 ha, terenuri ocupate cu plantaii forestiere - 8973,7992 ha, rpi - 445,1 ha, alunecri de teren - 325,15 ha, terenuri aflate sub ape 3104,38 ha, drumuri - 9906,283 ha, strzi i piee - 41,2359 ha, construcii i curi - 13295,8726 ha. Din aceste terenuri, sunt irigabile 225240,06 ha, din care 211399,25 ha sunt terenuri arabile. Efectiv, sunt irigate circa 50 mii de ha. La nceputul anului 2009, din 3384625,55 ha de terenuri ale fondului funciar (2368178 deintori funciari), 782709,0664 ha se aflau n proprietatea public a statului (4392 de deintori funciari), 724809,892 ha n proprietatea public a unitilor administrativ-teritoriale 6

Proiect de an


(62588 de deintori funciari) i 1877106,592 mii ha n proprietate privat (2301198 de deintori funciari). Terenurile cu destinaie agricol n Republica Moldova sunt repartizate unui numr de 1316253 beneficiari. n medie, unui beneficiar i revin 1,507 ha de teren cu destinaie agricol. Suprafaa arabil pe cap de locuitor n diferite ri europene este prezentat n figura 1.2 [3, p. 8].

Islanda Olanda Elv e tia Be lgia M .Britanie Italia Gre mania Portugalia Austria Albania Norv e gia Gre cia Irlanda Sue dia Franta Polonia Spania R.M oldov a Romania Bulgaria Dane marca Finlanda Ungaria

Suprafaa arabil pe cap de locuitor n diferite ri europene

0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

Figura 1.2 Suprafaa arabil pe cap de locuitor n diferite ri europene, ha/locuitor Sursa:[8] Dup suprafaa arabil care i revine unui locuitor, R. Moldova, cu 0,41 ha/locuitor, ocup unul din primele locuri n Europa, fiind devansat numai de Ungaria (0,466 ha/locuitor), Finlanda (0,424 ha/locuitor), Danemarca (0,422 ha/ locuitor), Bulgaria (0,422 ha/locuitor) i Romnia (0,422 ha/locuitor). Totodat, raportul dintre suprafaa arabil a R. Moldova la numrul de locuitori este aproape de 8 ori mai mare dect valorii ce-i revine unor state, cunoscute ca ri cu performane n agricultur, ca Olanda i Elveia. Referitor la suprafaa arabil care i revine unui locuitor, R. Moldova nregistreaz o valoare aproape dubl fa de media mondial, care constituie 0,26 ha/locuitor i dubl fa de cea european 0,236 ha/locuitor [3, p.8].

7

Proiect de an


1.2 Structura fondului funciar dup componena comunelor i oraelor i dup categorii de terenuri din mun. Chiinu la 1 ianuarie 2009Conform Hotrrii Guvernului nr.264 din 03.04.2009 cu privire la aprobarea Cadastrului funciar ,conform situaiei de la 1 ianuarie 2009 fondul funciar a mun. Chiinu are o suprafa de 12301,2 mii,ha de terenuri cu diferite destinaii. Tabelul 1.2 Repartizarea fondului funciar pe categorii de terenuri n mun. Chiinu

la 1 ianuarie 2009Nr 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Categoria 2 mun. Chiinu Terenuri cu destinaie agricol Terenurile satelor, oraelor, municipiilor Terenuri destinate industriei, transp. etc. Terenurile destinate proteciei naturii Terenurile fondului silvic Terenurile fondului apelor Terenurile fondului de rezerv Total Suprafaa, ha 3 651,52 8141,4 2777,7 412,7 1,68 134,01 182,26 12301,2 Ponderea, % 4 5,30 66,18 22,58 3,35 0,01 1,09 1,48 100

Sursa: [3] Analiznd tabelul 1.2 la situaia de la 1 ianuarie 2009 se observ c n mun. Chiinu cea mai mare pondere din fondul funciar dup categorii de terenuri o au terenurile satelor, oraelor i municipiilor cu o pondere de 66,18 % din suprafaa total a terenurilor municipiului Chiinu. La fel cu o pondere nu aa de mare ca a terenurilor destinate satelor, oraelor i municipiilor, dar totui semnificativ este i terenurile destinate industriei, transporturilor, etc. cu o pondere din suprafaa total de aproximativ 23%. Cea mai mic pondere din suprafaa total a municipiului Chiinu o are terenurile destinate fondului apelor i terenurile destinate fondului silvic cu o pondere de 0,01%. Conform Legii privind statutul municipiului Chiinu Nr.431-XIII din 19.04.95 Municipiul Chiinu este o unitate administrativ-teritorial divizat n 5 sectoare: Botanica, Buiucani, Centru, Ciocana i Rcani. La rndul su fiecare sector are n componena sa orae, comune i sate. Sectoarele au n componen o parte din teritoriul de baz al municipiului, precum i uniti administrativ-teritoriale autonome: orae sate (comune). n componena sectorului Botanica intr: oraul Sngera cu satele Dobrogea i Revaca, comuna Bcioi (satele Bcioi, Brila, Frumuica, Stristeni); n componena sectorului Buiucani: oraele Durleti i Vatra, satele Condria, Dumbrava, Ghidighici, Trueni; 8

Proiect de an


n componena sectorului Centru: oraul Codru; n componena sectorului Ciocana: oraul Vadul lui Vod, comunele Bubuieci (satele Bubuieci, Bc), Budeti (satele Budeti, Vduleni), Cruzeti (satele Cruzeti, Ceroborta), Tohatin (satele Tohatin, Bunei, Cheltuitori), satul Colonia; n componena sectorului Rcani: oraul Cricova comunele Ciorescu (satele Ciorescu, Fureti, Goian), Grtieti (satele Grtieti, Hulboaca), Stuceni (satele Stuceni, Goianul Nou). Tabelul 1.3 Repartizarea fondului funciar dupa componenta comunelor i oraelor din mun.Chiinu Nr 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Localitatea 2 com. Bcioi com. Bubuieci com. Budeti com. Ciorescu com. Cruzeti com. Grtieti com. Stuceni com. Tohatin com. Trueni mun. Chiinu or. Codru or. Cricova or. Durleti or. Singera or. Vadul lui Vod or. Vatra sat. Colonia sat. Condria sat. Ghidighici Total pe or. Chiinu Sursa: [3] Suprafata, ha 2 6 466,22 2 756,52 2 838,94 603,13 1 214,39 2 833,68 2 745,46 1 519,00 4 482,02 12 301,20 2 636,38 765,60 3 087,39 4 945,97 1 443,29 1 312,30 2 643,60 190,72 2 378,32 57 164,14 Ponderea 3 11,31 4,82 4,97 1,06 2,12 4,96 4,80 2,66 7,84 21,52 4,61 1,34 5,40 8,65 2,52 2,30 4,62 0,33 4,16 100,00

La fel cum am menionat mai sus conform Legii cu privire la statutul municipiul Chiinu, acesta cuprinde mai mute sectoare, orae, comune i sate, deci conform situaiei de la 1 ianuarie 2009 suprafaa total a oraului Chiinu este de 57 164,14 ha.

9

Proiect de an


Analizd datele cu privire la cadastrul funciar la data de 1 ianuarie 2009 se observ c suprafaa total a fondului funciar n Republica Moldova este de 3384,6 mii,ha, astfel vedem ca or. Chiinu ocup o pondere de aproximativ 1,7 % din suprafaa total pe ar. Din tabelul 1.3 se vede c dup mun.Chiinu care are cea mai mare pondere din suprafaa total a or.Chiinu urmeaz com.Bcioi cu o pondere de 11,31 %, urmat de or.Sngera i com.Trueni cu ponderele de 8,65 % i 7,84 %. O pondere de aproximativ 5 % din suprafaa total le revine comunelor Bubuieci, Budeti, Grtieti, Stuceni oraelor Codru, Durleti i satul Colonia. Celelalte orae, comune i sate au o pondere mai mic de 4% din suprafaa total a or.Chiinu Tabelul 1.4 Repartizarea fondului funciar agricol la data de 1 ianuarie 2009 n mun.Chiinu

Nr Destinaia 1 2 1 Arabil 2 Prloag Plantaii 3 multeanuale livezi 4 vii 5 6 Fnee 7 Puni Total teren 8 agricolSursa: [3]

Suprafaa, ha 3 697,41 0 35,08 7,44 6,64 0 0 746,57

Ponderea, % 4 93,42 0,00 4,70 1,00 0,89 0,00 0,00 100,00

Terenurile cu destinaie agricol se clasific n mai multe categorii cum sunt: arabil, prloag, plantaii multianuale, livezi, vii, fnee i puni. La situaia de la 1 ianuarie 2009 n mun.Chiinu din terenurile cu destinaie agricol cea mai mare parte ocup terenurile arabile cu o suprafaa de 697,41 ha respectiv au o pondere de aproximativ 94 %, suprafaa rmas de 6 % o ocup terenurile destinate plantaiilor multianuale, destinate livezilor i viilor. Celelalte terenuri cum sunt prloag, fnee i puni au o pondere de 0 % din suprafaa terenurilor cu detinaie agricol din mun.Chiinu.

10

Proiect de an


1.3 Componena fondului funciar dup forma de proprietate i deintorii de teren din mun. Chiinu la 1 ianuarie 2009Conform Legii nr.91 din 05.04.2007 privind terenurile proprietate public i delimitarea lor de proprietate public snt terenurile cu drept de proprietate al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale, dreptul de posesiune, de folosin i de dispoziie asupra crora ine de competena Guvernului sau a autoritilor administraiei publice locale. Tabelul 1.5 Repartizarea fondului funciar dupa forma de proprietate n mun.Chiinu la data de 1 ianuarie 2009 Nr 1 Tip de proprietate 2 Terenurile aflate n proprietate 1 publica total 2 inclusiv: Terenuri proprietate public a 3 statului Terenurile proprietate public a 4 UAT Terenurile aflate n proprietate 5 privat Total Sursa:[3] Suprafata, mii ha 3 10741,015 2556,2745 8184,7405 1560,185 12301,2 Ponderea,% 4 87,32 20,78 66,54 12,68 100

Analiznd tabelul 1.5 vedem ca ceam mai mare parte de terenuri fac parte din proprietate public i anume terenuri din proprietate public e unitilor administrativ teritoriale cu o pondere de aproximativ 67 % di suprafaa total a terenurilor din mun.Chiinu. Din datele tabelului 1.5 reiese c din terenuri cu drept de proprietate privat sunt doar 12,68 %, astfel piaa tranzaciilor cu aceste terenuri este foarte mic, putem spune c este slab dezvoltat. Proprietatea public asupra terenurilor poate fi: a) de interes naional, regim de drept n care proprietatea aparine statului (proprietate public a statului); b) de interes local, regim de drept n care proprietatea aparine satului (comunei), oraului (municipiului), raionului, unitii teritoriale autonome Gguzia (proprietate public a unitilor administrativ-teritoriale).

11

Proiect de an


Tabelul 1.6 Repartizarea fondului funciar dupa deintori n mun.Chiinu la data de 1 ianuarie 2009

Nr 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Forma de proprietate 2

Suprafaa, ha 3

Ponderea,% 4

Intreprinderea agricola de stat "SERELE" din Chisinau Intreprinderea de Stat "Vivaflora" .S. "Combinatul de Vinuri de Calitate "Milestii Mici" IC Porumb si Sorg plante aromatice si medic) AGS verzi a Primariei municipiului Chisinau Dep.inst. penitenciare al Ministerului Justitiei Loturi pomicole ne privatizate Intovarasirea pomicola "Sidev COOP"

24,579 9,27 57,75 218,782 215 63,371 20,182 20,182 6 0,4 1,18 1,16 7,468 7,468 7,468 26,378 26,378 8141,3963 598,1178 6527,5705 1015,708

0,200 0,075 0,469 1,779 1,748 0,515 0,164 0,049 0,003 0,010 0,009 0,061

S.A. "Vitecontract" Scoala speciala nr. 12 pentru copii 10 surdomuti 11 scoala internat nr. 2 de cultura generala scoala internat nr. 3 de cultura generala Societi cu rspundere limitat 13 agricole 14 Teren propriu12 15 16

"COMIDAVAX" S.R.L.

Deintori de loturi pomicole 17 "Sidev Coop" Terenurile satelor, oraelor, 19 municipiilor 20 Terenuri proprietate public a statului21 22

0,214 66,184

Terenurile proprietate public a UAT Terenurile aflate n proprietate privat

12

Proiect de an


23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37

Terenuri destinate industriei, transp. etc. Terenuri proprietate public a statului Terenurile proprietate public a UAT Terenurile aflate n proprietate privat Terenurile destinate proteciei naturii Terenuri proprietate public a statului Terenurile proprietate public a UAT Terenurile aflate n proprietate privat Terenurile fondului silvic Terenurile proprietate public a UAT Terenurile fondului apelor Terenuri proprietate public a statului Terenurile fondului de rezerv Terenurile proprietate public a UATSuprafata totalSursa:[3]

2777,6757 1043,0367 1224,388 510,251 412,665 192,356 219,929 0,38 1,675 1,675 134,012 134,012 182,256 182,25612301,2

22,581

3,355

0,014

1,089

1,482

100

13

Proiect de an


II CARACTERISTICA PIEII FUNCIARE DIN SEC.RCANI 2.1 Solurile Republicii MoldovaPe teritoriul Republicii Moldova sunt evideniate trei zone agropedoclimatice mari (de Nord, Central i de Sud) care, la rndul lor, se divizeaz n subzone i etaje verticale. Zona Moldovei de Nord, subzona Ia cuprinde Podiul Moldovei de Nord (raioanele Ocnia, Briceni, Edine i Dondueni). Zona propriu-zis a Moldovei de Nord (I) cuprinde Cmpia Moldovei de Nord i Dealurile Prenistrului (raionul Rcani, parial Glodeni, municipiul Bli, raioanele Drochia, Sngerei, Soroca, Floreti, oldneti i Rezina). Solurile zonale principale sunt cernoziomurile tipice i cenuii (pe Dealurile Prenistrului), cu textur preponderent argilo-lutoas. Relieful accidentat duce la formarea zonalitii verticale a solurilor. Pe terasele rurilor Nistru i Prut, situate la atitudini mai mici de 150 m, sunt rspndite i arii de cernoziomuri obinuite cu textur luto-argiloas sau lutoas. Aceste terenuri sunt pretabile pentru utilizare, n primul rnd, la irigare. Zona Moldovei Centrale (II) se mparte, de asemenea, n dou subzone. Totodat, pe teritoriul zonei se evideniaz pronunat o etajare vertical a solurilor. La altitudini de pn la 200 m predomin cernoziomurile obinuite, ntre 200 i 300 m cernoziomurile tipice i levigate, mai sus de 300 m solurile cenuii i brune. Subzona Codrilor (IIa) ocup Podiul Moldovei Centrale (raioanele Ungheni, Nisporeni, Streni i Hnceti) la altitudini preponderent de 300-400 m. Solurile zonale sunt cenuii i brune. Relieful este puternic fragmentat. Fertilitatea solurilor subzonei este medie i redus. Zona de Sud (III) ocup Cmpia Moldovei de Sud i dealurile Tigheciului la altitudini de 50- 250 m (raioanele Cueni, tefan Vod, Ceadr - Lunga, Taraclia, Leova, Cantemir, Cahul, Unitatea teritorial autonom Gguzia (Gagauz - Yeri) i partea de sud a raionului Cimilia). Solurile principale sunt cernoziomurile obinuite, carbonatice i sudice. Relieful este moderat fragmentat. Solurile se caracterizeaz printr-o fertilitate bun i medie i se recomand pentru soiuri preioase de vi de vie de tipul Cabernet, Moldova i altele, cereale pioase de toamn, livezi de smburoase, pajiti etc. Irigarea terenurilor reprezint principala msur pentru intensificarea agriculturii n aceast zon. Factorii restrictivi principali ai capacitii productive a solurilor Zonei de Sud sunt: seceta, eroziunea, soloneizarea, salinizarea i compactarea, dehumificarea etc. Suprafaa terenurilor erodate n ansamblu pe ar constituie 877644 ha, din care 504777 ha sunt slab erodate, 259332 ha mediu erodate i 114165 ha puternic erodate. n prezent, pe teritoriul Moldovei circa 40 la sut din terenurile agricole au soluri erodate de diferite grade: slab erodate - 23,2 la sut, moderat-erodate - 11,7 i puternic erodate - 4,9 la sut.

14

Proiect de an


Este necesar de menionat c unui numr semnificativ de uniti teritorial administrative n prezent le revine resurse financiare de o calitate redus n condiiile cnd nota medie ponderat de puncte de bonitate pe ar constituie 63, n unele raioane aceast abia depete 50 de uniti.

Figura 2.1 Solurile Republicii Moldova Sursa: [8]

15

Proiect de an


Sectorul Rcani este o unitate administrativ, economic i cultural a municipiului Chiinu, situat n partea de Nord - Est a capitalei pe o suprafa de 52,93 km2 n componena sectorului Rcani ntr cteva uniti administrativ - teritoriale autonome: oraul Cricova i Stuceni; comuna Ciorescu cu satele: Ciorescu, Fureti i Goian ; comuna Grtieti cu satele: Grtieti i Hulboaca.

Figura 2.2 Harta sectorului Rcani, mun.Chiinu Sursa: [16] Pentru a face o analiz corect a situaiei privind preurile de ofert a terenurilor cu destinaie pentru construcie am analizat componena sectorului Rcani. Astfel acest sector este compus din patru cartiere: 1. Cartierul Rcani; 2. Cartierul Pota Veche; 3. Cartierul Petricani; 4. Cartierul Visterniceni; 5.Cartierul Bucovina.

16

Proiect de an


n continuare vom face o analiza a preurilor de ofert pentru fiecare cartier n parte pentru a putea observa care este situaie pentru sectorul Rcani privind ofertarea loturilor destinate construciei. 1. Cartierul Rcani Cartierul Rcani cuprinde principalele strzi ale sectorului Rcani. Analiznd piaa loturilor de terenuri destinate construciei observm c cele mai mari preuri de ofert sunt n acest cartier. Astfel preurile cele mai mici sunt de la 7500 euro pentru un ar pe str.Studenilor i str.N.Dimo la terenurile la care lipsesc reelele inginereti. Terenuri ofertate la intervalul de preuri 10000 euro/ar i 15000 euro/ar sunt amplasate pe strazile Doga, Studenilor, Dimo i Florilor. Cele mai scumpe terenuri n cartierul Rcani sunt pe strzile T.Vladimirescu, M.Costin, Kiev, G.Vieru i bd.Moscova cu preuri cuprinse ntre 19000 euro/ar i 110000euro/ar. 2. Cartierul Pota Veche Cartierul Pota Veche este un cartier unde asupra perurilor de ofert la toate tipurile de imobile este inflenat de civa factori i reputaie negativ. Cu toate acestea perurile de ofert la loturile destinate construcie sunt medii. Cele mai mici preuri sunt pe str.8. Martie de la 6500 euro/ar, preurile cuprinse ntre 10000euro/ar i 15000 euro/ar sunt pe strazile Socoleni, Ceucari, Iazului, Hotin etc. Cele mai mari preuri pn la 35000 euro/ar sunt pe str.Calea Orheiului i anume la terenurile pentru destinate obiectelor comerciale.

3. Cartierul VisterniceniTerenurile la care lipsesc reelele inginereti i cele destinate construciilor locative au cele mai mici preuri. n acest cartier preurile pentru loturile destinate construciilor locative ncep de la 8200 euro/ar pn la 15000 17

Proiect de an


euro/ar. Preurile de ofert la terenurilor destinate obiectelor comerciale variaz de la 25000 euro/ar pn la 45000 euro/ar.

4. Cartierul PetricaniCartierul Petricani este un cartier al sectorului Rcani mai mult destinat pentru spaii industriale i comerciale. Preurile n acest cartier variaz foarte mult, cele mai mici fiind pe strzile de la periferii unde sunt amplasate loturi de teren pentru vile de la 6500 euro/ar. Cele mai multe terenuri sunt ofertate pentru spaii industriale, comerciale i de producere. La aceste terenuri preurile de ofert variaz de la 10000 euro/ar pn la 18000 euro/ar, cele mai mare pre fiind pn la 35000 euro/ar.

5.Cartierul BucovinaCartierul Bucovina este cel mai nou cartier al sectorului Rcani. Acest cartier este n special destinat spaiilor locative, el este considerat cartier de elit. Preurile de ofer n acest cartier este de la 5000 euro/ar pn la 8500 euro/ar pentru terenurile la care lipsesc reelele inginereti sau pentru terenurile la care aceste reele sunt n apropiere. Pentru terenurile la care sunt prezente toate reelele preul de ofert variaz de la 9500 euro/ar pn la 15000 euro/ar.Preul mediu pentru un ar n sect. Rcani

Analiznd preurile de ofert n perioada de 01.09.2011 pn la 17.10.2011 n sectorul Rcani am observat c cele mai mici preuri medii ofertate la terenuri sunt n cartierul Bucovina i cartierul Petricani. Cele mai mari preuri sunt n cartierul Pota Veche, Visterniceni i respectiv cartierul Rcani unde sunt

11 000 29 500 18 500

12 500

14 500

Cartierul Rcani Cartierul Petricani Cartierul Bucovina

Cartierul Pota Veche Cartierul Visterniceni

amplasate principalele strzi ale sectorului Rcani.

18

Proiect de an


2.2 Evoluia tranzaciilor privind fondul funciarPiaa imobiliar cuprinde mai multe segmente de pia cum ar fi: piaa loturilor de teren, piaa imobilelor cu destinaie comercial, piaa imobilelor locative etc. La rndul su fiecare pia este repartizat n alte segmente de piee de examplu piaa loturilor de teren cuprinde: terenuri destinate construciilor, terenuri agricole, trenuri destinate transportului etc. Pe parcursul lunii septembrie anul curent, n registrul bunurilor imobile au fost efectuate 29 777 de nregistrri, ceea ce constituie cu 3 % (743 nregistrri) mai puin dect pe parcursul lunii similare a anului 2010 (29034). nregistrrile totale140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 31015 23751 33996 33740 30789 29777 30643 29078 30859 27852 29334 26108 30136 32723 29215 24536 29034 29112 29751 26945 26883 31373 38736

31198 21734 26127

33511

33449 30206

28852 31806 31363 31557 36708 31885 30724 30468

33441 23199 29706 32236 26398 30038 30043 27926m ar tie iu ni e ap ril ie iu lie m ai au gu s

ia nu ar ie fe br ua rie

2008

2009

2010

Figura 2.3 Numrul total de nregistrri Numrul tranzaciilor imobiliare (vnzare-cumprare, motenire, donaii, schimb) nregistrate n cadastrul bunurilor imobile n luna septembrie, 2011 constituie 22 723, sau cu 2% (529 nregistrri) mai puin dect n luna similar a anului 2010 (22 194). Numrul total de tranzac imobiliare ii25597 80000 22723 22639 21236 70000 22723 21499 22319 23457 60000 20502 22366 22194 21912 50000 22624 22177 21748 19516 40000 17467 18330 19611 18536 23209 28372 26220 30000 24939 23069 22351 22762 25641 20000 19364 25331 25264 22469 21037 10000 0

u fe arie br ua r m ie ar ti ap e ril ie m ai iu ni e iu l au ie se gu pt s em t oc bri to e m no bri ie e de mbr ce ie m br ie

ia n

t se pt em br ie oc to m br ie no ie m br ie de ce m br ie

2011

2011 2010 2009

19

Proiect de an


Figura 2.4 Numrul total de tranzacii imobiliare Numrul tranzaciilor de vnzare cumprare a bunurilor imobile nregistrate n luna septembrie, 2011 constituie 7968, sau cu 13 % ( 1177 nregistrri) mai puin dect n luna similar a anului 2010 (9145).Tranzac ii de vnzare cum re n 2 1 p ra 01

7968 6770 7484

9441 8326

9957 9345 8622 9287

ianuarie

februarie

m artie

aprilie

m ai

iunie

iulie

august

septem brie

Figura 2.5 Numrul tarnzaciilor de vnzare cumprare din 2011 Numrul ipotecilor nregistrate n luna septembrie, 2011 constituie 1430, sau cu 20 % mai multdect n luna similar a anului 2010 (1196).

Num ipot rul ecilor nregist e rat2500 2000 1694 1500 1000 500 0 1465 1123 1103 1183 1210 1420 1511 1226 1425 1697 1535 2352 2039 2073 1857 1895 1430 1261 1472 noiem brie

ianuarie

m artie

mai 2010

iulie 2011

septem brie

Figura 2.6 Numrul tarnzaciilor de vnzare cumprare din octombrie 2010 Din totalul ipotecilor nregistrate 46% i revine municipiului Chiinu este aproximativ 663 de nregistrri din totalul nregistrrilor din septemnrie 2011 din Republica Moldova.

1196

20

Proiect de an


2.3 Preurile de ofert a terenurilor destinate construciei din municipiul Chiinu, sec.Rcani

21

Proiect de an


Nr 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Adresa 2 str.Bucovinei str.Studenilor str.A.Doga str.Dimo str.Timosenco str.Studenilor str.Florilor str.Studenilor str.Bucovinei str.Bucovina str.Bucovinei 110 str.Bucovinei str.Bucovina str.Spartac str.Petricani str.Visticeni, 42 bd.Moscova

Suprafaa, ari 3 5,4 20 6,3 15 8 6 6,4 5 8 22 6 6 11 8,8 4,5 13,9 3

Amenajarea teritoriului 4 reele n apropiere toate reelele toate reelele reele n apropiere reele n apropiere toate reelele toate reelele toate reelele lips reele reele n apropiere toate reelele reele n apropiere reele n apropiere toate reelele toate reelele toate reelele toate reelele

Preul de ofert 5 50 000 300 000 85 000 112 500 46 000 78 000 66 000 95 000 50 000 180 000 90 000 45 000 95 000 132 000 37 000 450 000 135 000

Preul de ofert, 1ar 6 9 259 15 000 13 492 7 500 5 750 13 000 10 313 19 000 6 250 8 182 15 000 7 500 8 636 15 000 8 222 32 374 45 000

Data 8

Sursa 9

01.09.2011 www.999.md 01.09.2011 www.makler.md 02.09.2011 www.999.md 02.09.2011 www.999.md 02.09.2011 www.999.md 02.09.2011 www.999.md 02.09.2011 www.makler.md 03.09.2011 www.999.md 05.09.2011 www.makler.md 06.09.2011 www.999.md 07.09.2011 www.999.md 09.09.2011 www.999.md 09.09.2011 www.makler.md 09.09.2011 www.makler.md 11.09.2011 www.999.md 12.09.2011 www.999.md 14.09.2011 www.999.md22

Proiect de an


18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35

str.Primar Pntea German str.Primar Pntea German, 189 str.Ave Maria str.Podgorenilor str.N.Dimo str.Cornesti str.Primar Pntea German str.Vistriceni, 56 str.Petricani,17 str.Florilor str.Primar Pntea German str.Calea Orheiului str.Hotin str.A.Doga str.Corneti,11 str.Bucovina str.Kiev bd.Moscova

5 9 15 9 4 7 7 10 13 6 6 1,5 5 14 7 8,5 8 2

toate reelele toate reelele reele n apropiere lips reele toate reelele toate reelele toate reelele reele n apropiere toate reelele toate reelele toate reelele toate reelele reele n apropiere toate reelele toate reelele toate reelele toate reelele toate reelele

90 500 99 000 100 000 65 000 95 000 98 000 76 500 82 000 195 000 58 500 83 333 52 000 68 000 200 000 93 500 85 000 280 000 85 000

18 100 11 000 6 667 7 222 23 750 14 000 10 929 8 200 15 000 9 750 13 889 34 667 13 600 14 286 13 357 10 000 35 000 42 500

14.09.2011 15.09.2011

www.999.md www.999.md

15.09.2011 www.999.md 15.09.2011 www.makler.md 16.09.2011 www.makler.md 16.09.2011 www.makler.md 18.09.2011 www.999.md

20.09.2011 www.999.md 22.09.2011 www.999.md 22.09.2011 www.999.md 22.09.2011 www.999.md

22.09.2011 www.makler.md 22.09.2011 www.makler.md 23.09.2011 www.999.md 23.09.2011 www.999.md 23.09.2011 www.999.md 23.09.2011 www.999.md 23.09.2011 www.makler.md23

Proiect de an


36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53

str.Bucovina str.N.Dimo str.Petricani str.Studenilor str.Primar Pntea German Riscani dupa UTM str.Socoleni str.Petricani str.A.Doga str.8 Martie str.Spartac str.Constructorilor str.Bucovina str.Calea Orheiului str.Petricani str.Hotin str.A.Doga str.G.Vieru,16

6 7,8 5 9 11 5,6 11 8,25 6,3 2,6 9,5 15 8,5 4 10 5 6,3 3

toate reelele toate reelele toate reelele lips reele toate reelele toate reelele reele n apropiere lips reele reele n apropiere retele in apropiere toate retelele toate retelele teren comercial retele in apropiere teren comercial toate retelele constructie locativa teren comercial

93 700 125 000 147 500 62 000 165 000 70 000 110 000 68 000 75 000 16 000 380 000 180 000 85 000 35 000 100 000 68 000 75 000 330 000

15 617 16 026 29 500 6 889 15 000 12 500 10 000 8 242 11 905 6 154 40 000 12 000 10 000 8 750 10 000 13 600 11 905 110 000

23.09.2011 www.makler.md 24.09.2011 www.makler.md 25.09.2011 www.999.md 25.09.2011 www.999.md 26.09.2011 www.999.md

27.09.2011 www.999.md 27.09.2011 www.makler.md 27.09.2011 www.makler.md 27.09.2011 www.makler.md 28.09.2011 www.lara.md 30.09.2011 www.lumea.md 30.09.2011 www.lumea.md 04.10.2011 www.999.md 04.10.2011 www.999.md 06.10.2011 www.999.md 06.10.2011 www.makler.md 06.10.2011 www.makler.md 07.10.2011 www.999.md24

Proiect de an


54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71

str.T.Vladimirescu str.Spartacus str.Socoleni str.Spartac str.M.Costin str.Bucovina str.Petricani bd.Renasterii str.Kiev str.Spartacus str.Cornesti str.Kiev str.Bucovina str.Petricani str.A.Doga str.Bucovina str.Petricani str.Spartac

8 5 14 4 3 5 7,3 14 8 5 5 2 65 5 6,3 6,4 8,25 4,86

teren comercial toate reelele teren comercial constructie locativa toate retelele retele in apropiere retele in apropiere toate retelele teren comercial teren comercial toate retelele toate retelele retele in apropiere toate retelele toate retelele toate retelele retele in apropiere toate retelele

280 000 200 000 210 000 59 000 69 000 45 000 45 000 200 000 280 000 200 000 52 000 85 000 320 000 45 000 75 000 66 000 68 000 168 000

35 000 40 000 15 000 14 750 23 000 9 000 6 164 14 286 35 000 40 000 10 400 42 500 4 923 9 000 11 905 10 313 8 242 34 568

07.10.2011 www.999.md 07.10.2011 www.999.md 07.10.2011 www.999.md 10.10.2011 www.999.md 11.10.2011 www.makler.md 11.10.2011 www.makler.md 12.10.2011 www.999.md 13.10.2011 www.999.md 14.10.2011 www.999.md 14.10.2011 14.10.2011 14.10.2011 15.10.2011 www.999.md www.makler.md www.makler.md www.999.md

16.10.2011 www.999.md 16.10.2011 www.makler.md 17.10.2011 www.999.md 17.10.2011 www.makler.md 17.10.2011 www.lumea.md

25

Proiect de an


2.3.1 Preurile de ofert a terenurilor cu destinaie agricol din extravilanul mun.Chiinu

26

Proiect de an


Nr 1 1 Dumbrava 2 Durlesti 3 Gratiesti 4 Chisinau 5 Ghidighici 6 Dobruja 7 Dumbrava 8 Telecentru 9 Durlesti 10 Budesti 11 Durlesti 12 Truseni 13 Bacioi

Adresa 2

Suprafaa,ha 3 0,7 0,82 1 0,1 0,4 0,13 0,71 0,08 0,07 1,2 1,48 0,52 0,06

Suprafaa,ar

Preul de ofert,euro 5

Preul de ofert, 1ar 7 500 201 150 2 200 63 385 338 1 038 1 071 167 500 269 1 333

Data 8

Sursa 9

70 82 100 10 40 13 71 8 7 120 148 52 6

35 000 16 500 15 000 22 000 2 500 5 000 24 000 8 300 7 500 20 000 74 000 14 000 8 000

05.09.2011 www.999.md 07.09.2011 www.999.md 07.09.2011 www.999.md 10.09.2011 www.999.md 12.09.2011 www.999.md 12.09.2011 www.999.md 12.09.2011 www.999.md 13.09.2011 www.999.md 13.09.2011 www.999.md 13.09.2011 www.999.md 15.09.2011 www.999.md 17.09.2011 www.999.md 18.09.2011 www.999.md27

Proiect de an


14 Bacioi-Noi 15 Gratiesti 16 Gratiesti 17 Stauceni 18 Bubuieci 19 str.Bucovina 20 Bubuieci 21 Singera 22 Singera 23 Ciocana(industriala) 24 Durlesti (vie) 25 Ciocana(Milescu spataru) 26 Dumbrava 27 Bacioi 28 Bacioi 29 Stauceni

0,115 0,9 0,06 0,4 0,15 0,1 1,9 0,7 0,06 1,84 0,05 0,27 0,06 1 0,15 0,07

11,5 90 6 40 15 10 190 70 6 184 5 27 6 100 15 7

17 000 10 000 7 000 26 500 7 000 3 000 10 500 23 000 15 000 45 000 3 500 15 500 22 000 50 000 4 500 2 200

1 478 111 1 167 663 467 300 55 329 2 500 245 700 574 3 667 500 300 314

19.09.2011 www.999.md 20.09.2011 www.999.md 20.09.2011 www.999.md 20.09.2011 www.999.md 21.09.2011 www.999.md 21.09.2011 www.999.md 21.09.2011 www.makler.md 22.09.2011 www.999.md 22.09.2011 www.999.md 22.09.2011 www.999.md 22.09.2011 www.999.md 23.09.2011 www.999.md 24.09.2011 www.999.md 24.09.2011 www.999.md 24.09.2011 www.999.md 25.09.2011 www.999.md28

Proiect de an


PostaVeche(str.Constructorilor,47/cu 30 teplita,vie) 31 Hulboaca 32 Bubuieci 33 Singera 34 Bic 35 Colonita 36 Bubuieci 37 Gratiesti 38 Colonita 39 Durlesti(vie) 40 Gratiesti 41 Dobrogea 42 Bubuieci 43 Truseni 44 Dumbrava 45 Bubuieci

0,3 0,5 0,56 0,3 0,6 8 0,06 0,06 1,15 0,05 0,9 0,13 0,15 0,52 0,57 4,5

30 50 56 30 60 800 6 6 115 5 90 13 15 52 57 450

150 000 10 000 25 000 15 000 35 000 50 000 12 000 6 500 8 500 3 500 10 000 5 000 7 000 14 000 36 000 40 000

5 000 200 446 500 583 63 2 000 1 083 74 700 111 385 467 269 632 89

25.09.2011 www.999.md 26.09.2011 www.999.md 27.09.2011 www.999.md 27.09.2011 www.999.md 27.09.2011 www.999.md 27.09.2011 www.makler.md 28.09.2011 www.999.md 28.09.2011 www.999.md 28.09.2011 www.999.md 28.09.2011 www.999.md 29.09.2011 www.999.md 29.09.2011 www.999.md 01.10.2011 www.999.md 03.10.2011 www.999.md 03.10.2011 www.999.md 04.10.2011 www.999.md29

Proiect de an


46 Dumbrava 47 Tohatin 48 Singera 49 Chisinau(aeroport) 50 Ghidighici 51 Hulboaca 52 Colonita 53 Singera 54 Stauceni 55 Budesti 56 Stauceni 57 Bubuieci 58 Bacioi(livada de prune) 59 Bubuieci 60 Chisinau(str.Grenoble) 61 Stauceni 62 Ghidighici

0,71 2,4 4,3 0,3 0,32 0,5 2,18 1,875 0,1 2,35 2,34 1,9 0,26 10 0,4 0,1 1

71 240 430 30 32 50 218 187,5 10 235 234 190 26 1000 40 10 100

24 000 130 000 200 000 15 000 16 000 10 000 35 000 15 000 6 000 16 900 10 500 10 500 5 000 53 000 27 000 8 000 4 200

338 542 465 500 500 200 161 80 600 72 45 55 192 53 675 800 42

04.10.2011 www.999.md 05.10.2011 www.999.md 06.10.2011 www.999.md 06.10.2011 www.999.md 07.10.2011 www.999.md 07.10.2011 www.999.md 07.10.2011 www.999.md 08.10.2011 www.999.md 09.10.2011 www.999.md 10.10.2011 www.999.md 10.10.2011 www.999.md 11.10.2011 www.999.md 12.10.2011 www.999.md 12.10.2011 www.999.md 12.10.2011 www.999.md 13.10.2011 www.999.md 14.10.2011 www.999.md30

Proiect de an


63 Bubuieci 64 Singera 65 Bic 66 Botanica 67 Bubuieci(livada mere) 68 Dumbrava 69 Danceni 70 Colonita 71 Stauceni 72 Singera 73 Truseni 74 Truseni 75 Ciocana(Milescu spataru)

1,34 1,07 0,52 3 1,9 6,3 1 1,09 0,19 0,6 0,71 0,52 0,27

134 107 52 300 190 630 100 109 19 60 71 52 27

7 000 69 000 20 000 300 000 11 500 11 000 15 000 34 900 10 500 80 000 16 500 14 000 15 500

52 645 385 1 000 61 17 150 320 553 1 333 232 269 574

14.10.2011 www.999.md 14.10.2011 www.999.md 14.10.2011 www.999.md 14.10.2011 www.makler.md 15.10.2011 www.999.md 15.10.2011 www.999.md 15.10.2011 www.999.md 16.10.2011 www.999.md 16.10.2011 www.999.md 16.10.2011 www.999.md 16.10.2011 www.999.md 17.10.2011 www.999.md 17.10.2011 www.999.md

31

Proiect de an


III ESTIMAREA VALORII DE PIA A LOTULUI DE TEREN CU DESTINAIE AGRICOL DIN MUN.CHIINU, COM.CIORESCU Tabelul 3.1 Descrierea obiectului evalurii Denumirea obiectului Amplasarea obiectului Suprafaa lotului de teren (ha) Forma lotului de teren Existena comunicaiilor Drumurile de acces Scopul evalurii Destinaia evalurii Data evalurii Sursa: ntocmit de autor Teren agricol mun. Chiinu, com. Ciorescu, extravilam 2,4901 neregulat electricitate drum de ar aprecierea valorii de pia pentru vnzare 19 decembrie 2011

3.1 Abordarea analizei comparative a vnzrilor Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a bunului imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul evalurii 1. Conform acestei metode valoarea obiectului evaluat este determinat n condiiile pieii la fel ca i pentru obiectele comparabile. Metoda este utilizat n cazul obiectelor vndute cu regularitate. Aceast metod permite determinarea mrimii celei mai probabile a preului de pia. Avantajul acestei metode const n faptul c ea reflect atitudinea vnztorului i cumprtorului fa de conjunctura pieei. Etapele principale ale evalurii prin metoda vnzrilor comparabile sunt urmtoarele: 1. 2. 3. 4. 5. Analiza pieei i colectarea informaiei necesare la tranzaciile curente, cererii i Selectarea informaiei cu scopul sporirii veridicitii i de obinerea confirmrii Determinarea elementelor comparabile corespunztoare i analiza comparativ a Compararea obiectului evaluat i obiectele comparabile vndute sau care se vnd la Estimarea valorii de pia a obiectului evaluat n baza analizei caracteristicilor ofertei obiectelor ce sunt comparabile proprietii evaluate. faptului c tranzaciile au avut loc n condiii libere de pia. fiecrei tranzacie selectate. pia, ajustarea preurilor terenurilor comparabile. comparabile i reducerea lor la un singur indicator de pre sau la un grup de indicat. Compararea vnzrilor este efectuat pe baza a 3-5 vnzri recente ale obiectelor similare i amplasate n apropierea obiectului evaluat. Ajustrile sunt efectuate la preul de vnzare ale obiectului comparabil cu care este comparat obiectul evaluat. 32

Proiect de an


n scopul identificrii bunurilor imobiliare similare obiectului evalurii au fost efectuate cercetri ale pieei imobiliare. Informaii despre preul real al tranzaciilor de vnzare-cumprare cu bunuri imobiliare, similare obiectului evalurii constituie, de cele mai dese ori, tain comercial, la care evaluatorii nu au acces. n conformitate cu art. 6 p.(1) a) a Legii cu privire la activitatea de evaluare Nr. 989-XV din 18 aprilie 2002, la estimarea valorii de pia prin metoda analizei comparative a vnzrilor, poate fi utilizat informaia despre oferta curent care exist pe pia. Tabelul 3.2 Estimarea valorii de pia a terenului din mun.Chiinu, com.Ciorescu prin metoda analizei comparative a vnzrilor Nr 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Indicii 2 Preul de vnzare, euro Suprafaa terenului, ha Preul de vnzare euro/ha Dreptul de proprietate Ajustrea pentru dreptul de proprietate Preul ajustat euro/ha Condiiile de finanare Ajustarea pentru condiiile de finanare Preul ajustat euro/ha Condiiile tranzaciei Ajustarea pentru condiiile tranzaciei Preul ajustat euro/ha Condiiile de pia Ajustarea pentru condiiile de pia Preul ajustat euro/ha de pia ordinare numerar Privat Terenul evaluat 3 2,4901 Terenuri analogice 4 23 500 2,34 10 043 Privat 1,00 10 043 numerar 1,00 10 043 ordinare 1,00 10 043 de ofert 0,95 9 541 Amplasarea 16 17 18 Amplasarea Ajustrea pentru amplasare Distana pn la drum cu nveli de piatr, km 0,35 com.Stuceni 0,96 0,8 com.Goian 1,03 1,5 com.Grtieti 0,98 0,5 5 17 000 4,16 4 087 Privat 1,00 4 087 numerar 1,00 4 087 ordinare 1,00 4 087 de ofert 0,95 3 882 6 10 000 0,9 11 111 Privat 1,00 11 111 numerar 1,00 11 111 ordinare 1,00 11 111 de ofert 0,95 10 556

33

Proiect de an


19 20 21 22 23 24 25 26 27

Ajustrea pentru distana pn la drum cu nveli de piatr Distana pn la localitate, km Ajustrea pentru distana pn la localitate Amenajri de mbuntiri funciare Ajustrea pentru amenajri de mbuntiri funciare Existena izvorului de ap Ajustarea pentru existena izvorului de ap Existena zonei sanitare Ajustarea pentru existena zonei sanitare

1,1 0,85 1,3 1,00 exist exist 1,00 exist exist 1,00 nu nu 1,00 Caracteristici fizice

1,1 4,5 1,00 lips 1,10 exist 1,00 nu 1,00

1 2,6 1,00 lips 1,10 exist 1,00 nu 1,00

28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41

Bonitatea Ajustrea pentru bonitate Forma sectorului Ajustrea pentru forma sectorului Eroziunea Ajustarea pentru eroziune Modul de folosin Ajustarea pentru modul de folosin Corecia general Corecia absolut, % Ponderea Valoarea de pia euro/ha Valoarea de pia a terenului evaluat, euro Valoarea de pia a terenului evaluat, lei Sursa: ntocmit de autor

65

73 0,90

65 1,00 neregulat 1,00 slab 1,00 agricol 1,00 1,18 18 1 9 584 23 870 368 520

65 1,00 regulat 0,90 mediu 1,10 agricol 1,00 1,01 1 3

neregulat

regulat 0,90

slab

mediu 1,10

agricol

agricol 1,00 0,89 11 2

La estimarea valorii de pia a terenului am efectuat urmtoarele ajustri la elementele de comparaie a terenurilor comparabile diferite de elemente terenurilor evaluat. 34

Proiect de an


Dreptul de proprietate - la obiectul supus evalurii dreptul de proprietate este absolut (drept de proprietate privat) astfel obiectele comparabile se afl n aceeai situaie fiind toate cu drept de proprietate privat, ajustarea pentru obiectele comparabile fiind 1,00 Condiiile de finanare - ajustarea pentru acest element este 1,00 deoarece la tranzacia obiectului evaluat, ct i pentru obiectele comparabile nu sunt prezente anumite credite sau mprumuturi ipotecare Condiiile tranzaciei - analiznd obiectul evalurii i obiectele comparabile obiectului evalurii rezult c nu exist anumii termeni restrni care ar influena tranzaciile n acest caz ajustarea fiind 1,00. Condiiile pieei - pentru acest element am aplicat ajustarea n mrime de 0,95 pentru terenurile comparabile. Mrimea acestei ajustri am determinat-o n urma analizei situaiei de pe piaa imobiliar i innd cont de situaia economic din ar (inflaie,deflaie, cererea i oferta). Amplasarea - este cel mai important element de comparaie, pentru elementul dat am analizat terenuri care se afla in apropierea terenului evaluat. Astfel terenul nr.1 i nr.3 sunt amplasate mai favorabil fa de terenul evaluat de aceea am aplicat ajustarea de 0,96 i respectiv 0,98, la fel i pentru terenul nr.2 care se afl n condiii mai rele fa de terenul evaluat deoarece este amplasat n satul care face parte din com. Ciorescu ajustare este 1,03. Ajustrile pentru elementele de comparaie: distana pn la drum cu nveli de piatr, distana pn la localitate, amenajri de mbuntiri funciare, existena izvorului de ap, existena zonei sanitare, bonitatea, forma sectorului i eroziunea au fost efectuate conform Notei 1 ,,Coeficienii de ajustare a valorii terenurilor n dependena factorilor de influen . Modul de folosin att terenul supus evalurii ct i terenurile comparabile sunt terenuri cu destinaie agricol astfel ajustarea la element este 1,00 pentru toate terenurile comparabile.

Valoarea de pia a terenului evaluat, determinat prin metoda analizei comparative a vnzrilor, la data de 19 decembrie 2011, constituie: 368 520 (trei sute asezeci i opt mii cinci sute douzeci) lei.

35

Proiect de an


3.2 Abordarea veniturilorMetoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil n baza venitului operaional net ce poate fi generat de acest bun n viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectueaz n dou etape: prognozarea veniturilor viitoare; determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare. n cadrul metodei veniturilor snt aplicate dou metode de estimare a valorii: capitalizarea direct; actualizarea fluxurilor de numerar. Pentru determinarea valorii de pia prin abordarea venitului in cazul nostru vom utiliza metoda actualizarea fluxurilor de numerar. Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaz pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioad de calcul determinat. Pe lng veniturile anuale obinute n urma exploatrii bunului imobil, metoda actualizrii fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfritul perioadei de calcul (reversia).n cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculat dup urmtoarea V =i =1 n

formul: unde: t - perioada de calcul; Y - rata de actualizare; R - reversia.

VON R + i (1 + Y ) (1 + Y ) n

(3.1)

Venitul operaional net se calculeaz dup urmtoarea formul: VON = VBE CO (3.2) unde: VON - venitul operaional net; VBE venitul brut efecitv; CO - cheltuieli operaionale. n scopul calculrii venitului operaional net este necesar de determinat urmtoarele tipuri de venituri i cheltuieli legate de funcionarea bunului imobil: venitul brut potenial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil n cazul folosirii tuturor spaiilor disponibile; venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obinut n urma funcionrii bunului imobil, innd cont de nivelul de ocupare a spaiilor i eventualele pierderi la colectarea plii de arend. Formula n baza creia se calculeaz venitul brut efectiv este: VBE = (VBP - DSL) + AV (3.3)

36

Proiect de an


unde: VBE - venitul brut efectiv; VBP - venitul brut potenial; DSL - deducerea pentru spaiile libere; AV - alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea n arend a spaiilor disponibile; Rata de actualizare - rat a rentabilitii utilizat pentru calcularea valorii prezente a veniturilor ce vor fi generate n viitor de obiectul evalurii. Rata de actualizare se determin conform metodei adiionrii care presupune nsumarea estimrilor individuale a fiecrei componente a ratei de actualizare: rata real a rentabilitii, rata inflaiei anticipate i rata riscului. 4 ra = 9,5 + 8,9 + 5,56 + 9,5 + 1 = 28,1% 12 Rata real a rentabilitii este determinat n baza analizei investiiilor financiare fr de risc sau care implic riscuri minime. Rata real a rentabilitii nu ine cont de inflaie i este similar pentru toate investiiile din economia naional. Conform datelor Bancii Nationale a Moldovei aceasta rata pentru luna decembrie 2011 este de 9,5 %. Rata inflaiei anticipate este determinat n baza prognozelor oficiale privind evoluia inflaiei n economia rii, este n mrime de 8,9 % pentru 2011. Rata riscului reflect recompensa pe care investitorul ateapt s o primeasc pentru banii investii n bunul imobil. Rata riscului include: riscul pieei imobiliare, riscul inflaiei neateptate (1-2%) i riscul lichiditii joase caracteristic pentru bunurile imobile. Prima pentru riscul lichiditii joase lichiditatea joas este caracteristic pentru toate bunurile imobile . Aceast prim poate fi calculat conform urmtoarei formule: Riscullich. joase = Rata f .r Pexp 12luniRiscul lich . joase = 9,5 4 = 3,14 % 12 l

Tabelul 3.3 Determinarea ratei risculuiNr 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Tipul i denumirea riscului Situaia economic financiar Majorarea numrului obiectelor competitive Modificri n legislaie Situaii excepionale naturale i antropogene Neachitarea plii de arend Management ne - efectiv Factori criminogeni Controale financiare ntocmirea incorect a contractelor de arend Numrul observaiilor Categoria riscului 1 Riscul sistematic Dinamic Dinamic Dinamic Riscul ne - sistematic Static Dinamic Dinamic Dinamic Dinamic Dinamic 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 2 3 1 1 0 0 2 3 4 5 6 7 1 1 1 8 9 10

37

Proiect de an


Suma ponderat Suma Numrul factorilor Rata riscului

0

0

3 4 50 9,00 5,56

10

18

7

8

0

0

Reversia reprezint preul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vndut la sfritul perioadei de calcul. Reversia se calculeaz prin capitalizarea venitului operaional net din anul imediat urmtor perioadei de calcul (VONn+1) : R= unde: R - reversia; r - rata de capitalizare estimat pentru anul imediat urmtor perioadei de calcul. Rata de capitalizare - rat a rentabilitii utilizat pentru determinarea valorii unui bun imobil prin capitalizarea venitului anual generat de el. In proiectul de an rata de capitalizare o vom determina prin metoda cumulativ: Metoda cumulativa conform acestei metode rata de capitalizare include 2 componente: Rata profitului pentru investiii - care reprezint mrimea compensaiei pe care un investitor ateapt s o primeasc pentru investiia efectuat i norma de restituire a capitalui amortizarea sumei investiiilor iniiale, acest element al ratei de capitalizare se utilizea numai pentru construcii. 1. Rata profitului pentru investiii se formeaz n baza : a. Rata real a rentabilitii fr risc (9,5%); b. Rata riscului (5,56%); c. Prima pentru riscul lichiditii joase (3,14%); d. Managementul investiional Include ntocmire declaraiilor fiscale, selectarea variantei optime de investiii, luarea deciziei privind vnzarea sau meninerea bunului imobil. Cu ct este mai mare riscul n imobil cu att este mai mare nevoie de un management investiional efectiv . n prezent rata este de 2%. 2. Norma de restituire a capitalui - numai pentru construcii. Tabelul 3.4 Determinarea valorii de pia a terenului evaluat prin metoda actualizarii fluxurilor de numerar Nr 1 1 2 3 4 5 6 Indicii 2 Suprafaa total, ha Floarea soarelui Cartof Struguri Venitul brut potenial lei/an (total) inclusiv pe culturi: Creterea Valoarea de baz 3 2,4901 1 0,3 1,1901 2012 4 2013 5 2014 6 Reversia 7 VON n +1 r (3.4)

31 767 35 492 (+18%)

39 700

39 700

38

Proiect de an


7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Floarea soarelui Creterea Cartof Creterea Struguri Celtuieli operaionale, lei/an (total) inclusiv pe culturi: Creterea Floarea soarelui Creterea Cartof Creterea Struguri Venitul operaional lei/an Rata de actualizare, % Coeficientul de actualizare Rata de capitalizare, % Reversia, lei Venitul operaional net actualizat, lei/an Reversia actualizat, lei Valoarea de pia a terenului, lei Valoarea de pia a terenului, euro Sursa: ntocmit de autor

7 196 (+9%) 11 985 (+10%) 9 284

8 491

10 019

11 823 15 520 12 357 10 328 14 4 797 2 1 908 16 3 623 29 372 0,4757

11 823 15 520 12 357 10 328

13 063 14 239 10 213 11 234 8 217 9 202

(45% * VBP) 3 238 (15% * VBP) 1 798 (25% * VBP) 2 321 28,1

14 14 3 691 4 208 2 2 1 834 1 870 16 16 2 692 3 123 23 549 26 290 0,7806 0,6094

4 797 1 908 3 623 29 372 0,3714 145 408

20,2 18 383 16 021 102 380 6 630 13 972 54 004

Principalele culturi luate n calcul pentru determinarea valorii de pia prin metoda actualizrii fluxurilor de numerar sunt: floarea - soarelui, cartoful i strugurii. Pentru determinarea venitului brut poteial (venitul brut efectiv) am luat n calcul recolta medie pentru fiecare cultur n parte i preurile medii de achiziie pentru fiecare cultur, aceti indicatori sunt stabilii conform ,,Ordinului cu privire la aprobarea Normativelor veniturilor nete mr.193 din 24 octombrie 2011. Creterea pentru venitul brut potenial am determinat-o conform analizei pe 8 ani a preurilor medii de vnzare formate efectiv la producia agricol. Creterea pentru cheltuielile operaionale am determinat-o conform analizei pe 8 ani a preurilor de cost al produciei n ntreprinderile agricole.

Valoarea de pia a terenului evaluat, determinat prin metoda actualizrii fluxurilor de numerar, la data de 19 decembrie 2011, constituie: 102 380 (o sut dou mii trei sute optzeci) lei.

39

Proiect de an


3.3 RECONCILIEREA REZULTATELOR EVALURII I ESTIMAREA VALORII FINALE Principalul scop al procesului de evaluare respectiv este determinarea valorii de pia a bunului imobil evaluat. Pentru a obine o opinie veridica privind valoarea proprietaii imobiliare, evaluatorul aplica diverse metode de evaluare. Dar, este important de menionat, ca nici una din metodele de evaluare nu este universala si nu genereaz rezultate absolut corecte. Fiecare din metodele de evaluare conine elemente ale previziunii. Metoda vnzrilor comparabile este limitata de disponibilitatea datelor veridice despre vnzrile comparabile. Metodele venitului sunt bazate pe previziuni si estimri subiective ale veniturilor anticipate si a ratei rentabilitii. n rezultatul aplicrii diferitor metode pentru evaluarea unei proprieti imobiliare, evaluatorul obine mai multe rezultate. Ultimul pas este de a determina un indicator unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul unei analize a concluziilor obinute in procesul evalurii, aceasta etapa a evalurii se numete reconciliere. Procedura de reconciliere este constituita din doua etape: a. b. Reviziunea poziiilor tehnice si conceptuale ale analizei, care include explicarea Estimarea valorii finale. diferenelor intre valorile estimate si determinarea celei mai credibile valori; Revizuirea pozitiilor tehnice si conceptuale trebuie sa fie bazata pe urmatoarele aspecte: - corectitudinea bazei de evaluare selectate in raport cu scopul evaluarii; - corectitudinea metodelor aplicate; - profunzimea analizei elementelor pietei imobiliare; - veridicitatea datelor utilizate in analiza; - corectitudinea interpretarii si utilizarii datelor; - logica efectuarii ajustarilor individuale in cadrul diferitor metode; - consistenta datelor utilizate in evaluare. Estimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele mai complicate sarcini ale evaluatorului. Valoarea finala este o functie a scopului evaluarii , constringerilor de ordin legal si celor legate de disponibilitatea datelor. In procesul de reconciliere a valorilor, evaluatorul, mai mult decit pe parcursul celorlalte etape ale evaluarii se bazeaza pe experienta sa profesionala si perceperea proprie a fenomenilor de pe piata imobiliara. Urmatoarele criterii stau la baza reconcilierii: adecvarea; exactitatea; 40

Proiect de an


-

cantitatea evidentelor.

Aplicnd criteriul de adecvare, evaluatorul apreciaz cit de potrivita este fiecare metoda scopului evalurii si utilizrii ulterioare a raportului de evaluare. Adecvarea metodei este, de regula, legata de tipul imobilului si viabiliatea pieei. De exemplu, in procesul de estimare a valorii de piaa a unui centru comercial va fi aplicata in primul rund metoda venitului, deoarece acest tip de bunuri imobiliare este procurat pentru a obine ulterior venit. Chiar daca in procesul de evaluare sunt utilizate toate trei metode, mrimea valorii finale trebuie sa fie apropiata de valoarea generata de metoda cea mai adecvata pentru valoarea data. Tabelul 4.1 Reconcilerea rezultatelor Nr. or 1 1 2 3 4 Indicii 2 Metoda analizei comparative a vnzrilor, lei Metoda venitului, lei Valoarea de pia a terenului evaluat, lei Valoarea de pia a terenului evaluat, euro Sursa: ntocmit de autor Valoarea conform metodei, lei 3 368 520 102 380 Ponderea 4 0,90 0,10 341 910 22 140 Valoarea conform ponderii,lei 5 331 670 10 238

Valoarea de pia a terenului cu destinaie agricol evaluat, la data de 19 decembrie 2011, constituie: 341 910 (trei sute patruzeci i unu mii nou sute zece) lei.

41

Proiect de an


CONCLUZIE Republica Moldova este divizat n 32 de raioane, 3 municipii, Unitatea Teritorial Autonom Gguzia i unitile administrativ-teritoriale din stnga Nistrului crora li se pot atribui forme i condiii speciale de autonomie. Teritoriul Republicii Moldova este divizat n 978 de primrii, care includ 1679 de localiti. Dup tipul de proprietate categoriile de terenuri sunt divizate n: - terenuri proprietate public a statului; - terenuri proprietate public a unitilor administrativ-teritoriale; - terenuri aflate n proprietate privat. Evaluarea exprim o opinie asupra unei valori. Evaluarea imobiliar este o analiz, o opinie sau concluzie referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite interese sau aspecte, ale unei anumite proprietti imobiliare, exprimat de o persoan impartial specializat n analiza si evaluarea propriettilor (evaluatorul imobiliar). Evaluarea bunurilor imobiliare este o direcie n tiina i practica economic, aparut la noi relativ recent. Necesitatea de a determina valoarea de pia a bunurilor imobiliare a aprut n procesul formrii pieei imobiliare secundare, cnd s-au activizat i s-au intensificat operaiile de vnzare, cumprare, donaie, gajare a bunurilo imobile .a. La realizarea proiectului de an, am aplicat n practic cunotinele acumulate la leciile teoretice. Scopul lucrrii date este de a asimila i de a realiza necesitatea respectrii cerinelor fa de activitatea de evaluare, respectarea normelor internaionale i naionale de evaluare. n procesul de evaluare am respectat toat metodologia indicat n legislaia n vigoare: 1. Regulamentul povizoriu privind evaluarea bunurilor imobile; 2. Legea cu privire la activitatea de evaluare. Am efectuat un raport de evaluare n care conform scopului evalurii am determinat valoarea de pia a bunului imobil. n procesul evalurii am utilizat patru metode de evaluare, att din abordarea comparativ, ct i din abordarea veniturilor, alese n conformitate cu destinaia bunului imobil evaluat i destinaia evalurii. Am efectuat calculele i reconcilierea rezultatelor, am determinat c ponderea cea mai mare la evaluarea terenului cu destinaie agricol o are metodele analizei vnzrilor comparabile, prin metoda analizei fluxurilor de numerar am obinut valoare mai mic deoarece n procesul de calcul se ia n consideraie preurile i costurile medii la culturi. n rezultat am obinul valoarea de pia egal cu 341 910 (trei sute patruzeci i unu mii nou sute zece) lei sau 22 140 ( douzeci i dou mii o sut patruzeci) euro.

42

Proiect de an


BILIOGRAFIE 1. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr.989-XV din 18.04.2002. Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 102 din 16.07.2002. 2. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile. Monitorul Oficial al Republicii Moldova. 3. Hotrrea Guvernului nr.264 cu privire la aprobarea Cadastrului Funciar din 03.04.2009 4. Ordinului cu privire la aprobarea Normativelor veniturilor nete mr.193 din 24 octombrie 2011 5. TEGOVA: Standardele Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietilor Imobiliare Romnia 1998. 6. Buzu O., Organizarea activitii de evaluare, Tipografia Central, Chiinu, 2002. 7. Buzu O., Matcov A., Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie i practic, Tipografia Central, Chiinu, 2003. 8. Revist ,,Evoluia pieii funciare nr.4 2009 Viorel Chivriga 9. http://999.md/ 10. http://lara.md/main/analytics/ 11. http://arfc.gov.md/conferinte_seminare/studii 12. http://www.casa-ta.info 13. http://www.chisinau.md. 14. http://www.statistica.md 15. http://makler.md 16. www.wikimapia.org 17. http://999.md/ 18. http://cadastre.md 19. http://bnm.md

43

Proiect de an


ANEXE

44

Proiect de an


Fotografiile obiectului:

45

evaluarea terenurilor

Documents