evaluarea mijloacelor fixe clĂdiri

8/7/2019 EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE CLDIRI

1/47

EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE CLDIRI, CONSTRUCIISPECIALE sI MIJLOACELE FIXE GRUPA II-VI

CAPITOLUL I - GENERALITI

Evaluarea mijloacelor fixe este necesar a fi efectuata atunci cnd ntr-o economie de

tranzitie la economia de piata, fenomenul inflatio 919j91j nist modifica controlat, sau de maimulte ori necontrolat valoarea acestora. Agentii economici imobilizeaza capital n activecorporale care sunt supuse deprecierii prin utilizare n timp.

Activele corporale aferente capitalului imobilizat se mpart n 2 categorii si anume:

-a/ terenurile, inclusiv investitiile pentru amenajarea lor

-b/ mijloacele fixe*

*Mijloacele fixe sunt considerate obiectele, sau grupul de obiecte care :

1./ au o valoare de intrare mai mare de 15.000.000 lei

2./ au o durata normala de utilizare de minim 2 ani

H.G.R. 2.139 /2005 ( publicata n Monitorul Oficial 46 ianuarie 2005 ) prezintaclasificarea n 3 grupe principale si anume :

1- Grupa 1 Cladiri si constructii speciale

2- Grupa 2 Echipamente tehnologice ( masini si instalatii de lucru );

Aparate si instalatii de masura, control si reglare ;

Mijloace de transport ;

Animale si plantatii

3- Grupa 3 Mobilier, aparatura birotica, echipamente de protectie a valorilorumane si materiale si alte active corporale.

Prin noua abordare s-a apreciat ca se impune o apropiere de clasificarea mijloacelor fixe

promovata pe plan mondial, adica de reducere a numarului de grupe pentru o operare ct maiusoara a amortizarii.

De asemenea, H.G.R 2.139 a anulat drept criteriu de clasificare natura materialului dincare s-a realizat activul, aplicndu-se criteriul de performanta care stabileste ca un activ trebuiesa ndeplineasca o anumita functiune pe o anumita durata de functionare indiferent de nauramaterialului.


2/47

De asemenea n noul s-a anulat criteriul de selectare functie de material pentru conditiispeciale generice de mediu normal sau agresiv, trecndu-se la durate de functionare diferentiatepentru constructiile din mediu agresiv ( alimentara, materiale de constructii, metalurgica, sichimica ).

O noutate o constituie si posibilitatea pe care o are consiliul de administratie de a reduce

sau majora cu 20 % durata de viata a activului functie de situatia concreta a acestuia. Doarmentinerea peste durata de viata legala a mijloacelor fixe care pot crea prejudicii asuprasanatatii si mediului impune aprobari si avize de la organismele nationale de atestare.

n privinta evaluarii terenurilor care trec din adinistrarea statului n proprietateasocietatilor comerciale, prezentam elementele de baza din H.G.R. 834 / 1991 ( publicata nMonitorul Oficial nr. 54 din febr.1992 ), hotarre care impune o abordare unitara pentruntocmirea documentatiei care sta la baza obtinerii certificatului de proprietate asupra terenului.Valorile riesite din formulele de calcul au fost folosite doar pentru nscrierea n contabilitate.

Pentru terenurile din administrarea primariilor, care sunt scoase la licitatie n vederea

concesionarii s-au asocierii, s-a considerat ca trebuie aplicata Decizia 79 / 1992 a C.P.M.Bdecizie care a fost preluata si de alte orase ale tarii. Aceasta evaluare presupune din parteaevaluatorului cunoasterea zonarii teritoriale din localitate, precum si preturile propuse aferenteacestor zone. Acest mod de evaluare este acceptat pentru stabilirea unui pret tehnic, impozitaresau nchiriere,etc. Nu reprezinta niciodata valoare de piata

Pentru terenurile agricole, care trec din proprietatea statului catre alta proprietate astatului, pe care se fac culturi de paioase, modalitatea de abordare a evaluarii presupuneselectarea informatiilor tehnice promovate de Legea 18/ 1991 sI Legea 16 / 1994 ( LegeaArendei ).

Pentru aceste 3 situatii valorile pentru 1mp de teren se vor considera valori contabile

sau tehnice si niciodata nu pot fi considerate valori de piata.

Pentru abordarea evaluarii mijloacelor fixe, suportul de curs va prezentapasii pe care evaluatorul trebuie sa-i respecte la elaborarea raportului de evaluare patrimoniala,astfel nct acesta sa fie complet, justificat si explicit. Vor fi prezentate metode de calcul pentrustabilirea valorilor de nlocuire, criterii de abordare a deprecierii sau a uzurii efective, decontinut al descrierii cladirilor sau de prezentare a memoriului de evaluare patrimoniala.

Cursul asigura si un rezumat al Standardelor de Evaluare Patrimoniala, cu acele criteriide selectie a practicii de raportare pentru proprietatile supuse tranzactiilor imobiliare. Se impunedeasemnea a fi prezentate cteva dintre elementele codului deontologic al evaluatorului nlumina respectarii acestor standarde profesionale Europene.

EVALUAREA TERENURILORPENTRU NREGISTRARE

CONTABILA SAU TEHNICA


3/47

Terenurile din intravilan sau extravilan se supun evalurii fie ca acestea sunt terenurilibere fie ca sunt ocupate de cladiri sau alte constructii, agricole sau ocupate cu plantatii.

Terenul are valoare pentru ca el are utilitate ca amplasament pentru constructii, derecreere, de cultivare agricola sau de suport al cailor de comunicatii.

n literatura de specialitate din tara avem 3 metode bazate pe formule de calcul alpretului terenului si aceste metode sunt :

A./ Metoda de evaluare conform cu H.G.R. 834 / 1991

B./ Metoda de evaluare pe baza Decizie 79/II/1992 a CPMB

C./ Evaluarea terenurilor agricole

Evaluarea terenurilor care apartin societatilor comerciale cu capital majoritar de stat sefacefolosind criteriile din H.G.R. 834 / 1991 ( publicat in M.O .54 /1992 ), evaluare care seface n scopul dobndirii certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupraterenului si nscrierea acestor valori n contabilitate ( cont 2112 ).n prezenta expunere vompuncta elementele ce reprezinta interes in evaluarea propriuzisa a terenului. Documentatia deevaluare contine 2 piese principale

1./ piesele desenate ale documentatiei de evaluare

2./ piesele scrise care cuprind evaluarea propriuzisa

PIESELE DESENATEPlanurile obligatorii ce se ataseaza sunt :

a./ planul de ncadrare n zona a incintei, sau incintelor societatii

comerciale si se ntocmesc la scara 1: 10.000 pna la scara 1: 100.000 functie de marimeaincintei si cuprind caile de comunicatii, principalele retele edilitare si vecinatatile

b./ planurile topografice cu situatia planimetrica a incinteisocietatii

ntocmite la scara 1:500 pna la scara 1: 2.000. Aceste planuri au forma patrate

sau dreptunghiulare si nu trebuie sa depaseasca dimensiunile 80/65 cm.si cuprind n

mod obligatoriu urmatoarele: mprejmuirile incintei, cladirile, retelele edilitare, caile detransport, terenurile libere, elementele hidrografice. Sunt precizate:


4/47

Sc- suprafata construita ce reprezinta proiectia la sol a conturului exterior al cladirii

Sr- suprafata retelelor edilitare si reprezinta suma suprafetelor de retele exterioareamplasate subteran si suprateran

St- suprafata retelelor de transport ce reprezinta drumuri, cai ferate navale, aeriene,

tunele, parcari, poduriSl- suprafetele libere, adica altele dect cele mentionate mai sus -exemplu fiind spatiile

verzi

n anexa suportului de curs este prezentat un plan de incinta ntocmit conformmetodologiei H.G.R.834 /1991

PIESELE SCRISE

Piesele srise privind evaluarea propriuzisa porneste de la urmatoarea formula :

Vt = V b x ( 1 + N )

n care :

Vt = valoarea terenului

Vb = valoarea de baza determinata pe baza pretului de 495 lei/mp Aceastavaloare s-a determinat pornindu-se de la pretul de 5 lei/mp x 99 ani perioada de concesionare.

La aplicarea H.G.R. 500/1994 pretul de 495 lei /mp se multiplica cu coeficientul 8,873, iarpentru reactualizarea contabila conforma cu H.G.R. 983-1999 coeficientul de reactualizare este7, 352

( 1 + N ) reprezinta coeficientul de corectie a pretului de baza a terenului, n careN reprezinta suma coeficientilor pe baza criteriilor de localizare.

Criteriile pentru care N se poate selecta sunt :

1./ Categoria localitatii 2./ Amplasarea terenului 3./ Functiile economice sicaracterisiticele sociale ale localitatii 4./ Pozitia terenului fata de accesul la retelele de

transport -5./ Echipareatehnico-edilitara a zonei n care se afla terenul 6./ Caracteristicelegeotehnice ale terenului 7./ Restrictii de folosire a terenului conform planuluiurbanistic 8. / Terenuri poluate cu reziduuri

Valoare a terenului se va inregistra n patrimoniul societatilor comerciale n contul activ212 ,, alte fonduri n anexele prezentului suport de curs este atasata un exemplu de plancadastral de incinta, n care sunt promovate informatii privitoare la abordarea analizelor privindsuprafetele mentionate n expunerea teoretica.


5/47

METODA CONF. DECIZIEI 79 /II/ 1992

Metoda a fost propusa n anul 1992 de catre primaria municipiului Bucuresti pentrustabilirea unui pret de concesionare a terenurilor destinate constructiei pentru o perioada de 49

ani. Punctul 1 al deciziei nr. 79 aproba metoda de calcul si formula din anexa 1. Aceasta este:P = ( A + S + D + T + Tf + E + G ) x M x F x H x U

unde A = amplasamentul conform zonificarii din municipiu

S = instalatii sanitare apa-canal M = marimea terenului

D = drumuri F = natura terenului de fundare

T = termoficare H = regimul de naltime

Tf= telefonie U = utilizare

E = electricitate G = gaze

Pentru fiecare dintre acesti parametrii sunt stabilite valori n lei, coeficienti sau

procente care asigura valoarea corecta dupa localizarea terenului n cadrul localitatii.

Voi prezenta mai jos ctiva dintre acesti parametrii pentru a se putea opera pe exemplede evaluare ( Valoarea lui A este data pentru anul 1992 )

A zona ,,0 18.000 lei/mp zona I - 14.000 lei/mp zona II - 10.800 lei /mp

D 16,7 % din A drum asfaltat ,betonat 9,14 % drum pietruit

S 16,7 % retele la gard ; 14,20 % retele la 100 m ; 11,7 % pana la 200 m

T 16,7 % retea la gard ; 13,7 % retele la 100m ; 10,63 % pana la 200 m

Tf 3,4 % la gard ; 2,86 % pana la 100 m ; 2,31 % pana la 200 m

E 6,7 % la gard ; 5,63 % pana la 100 m ; 4,56 % pana la 200 mG 6,7 % la gard ; 5,63 % pana la 100 m ; 4,56 % pana la 200 m

M 1,0 suprafata < 300 mp 1,05 suprafata 300-500 mp 1,25 supr> 10.000

F 1,0 teren bun fundare 0,85 teren macroporic 0,5 terenuri cu umpluturi


6/47

H 1,0 pentru P+1-3 E ; 1,25 pentru P+4-6 E ; 1,40 pentru P+7-12 E

U 3= cladiri comerciale, hotel, birouri, mica industrie 2 blocuri locuinte

1 vile 0,5 pentru activitati non profit, caracter social cultural, umanitar

Aceasta formula a fost mbunatatita n anul 1998 de catre specialisti din cadrulCorpului Expertilor Tehnici si publicata n buletinul nr. 46 /1998, darincorect apreciata ca fiindformula care stabileste valoarea de piata pentru terenuri.

EVALUAREA TERENURILOR AGRICOLE

Evaluarea terenurilor agricole care sunt n patrimoniul societatilor comerciale cu capitalmajoritar de stat si au profil agricol se bazeaza pe o analiza care se face pornind de la analiza

calitatii terenului agricol pe clase de fertilitate si dupa modalitatea de acces la aceste terenuriagricole pentru lucrarile de araturi si pentru strnsul recoltei.n scopul analizei corecte aconditiilor mentionate mai sus face recomandarea ca analiza fertilitatii solului pentru terenurileagricole sa se preia de la Institutele Pedologice din teritoriu. Acestea sunt informatiile date deLegea 16/1994 -Legea Arendarii. Aceasta lege considera ca potentialul de productie alterenurilor agricole se clasifica n functie de sol pe baza normelor de bonitare naturala pentruterenul arabil n 5 clase de fertilitate:

Clasa I-a ( 81-100 puncte ) - pentru terenurile cu soluri foarte fertile, profunde, cutextura mijlocie, permeabile, neafectate de fenomene de degradare si aflate pe suprafete planesau forte slab nclinate.

Clasa a II-a ( 61-80 puncte ) - terenuri cu soluri foarte fertile, profunde, cu texturamijlocie sau mijlociu-fina, cu permeabilitate buna sau mijlocie-mica, slab afectate de fenomenede degradare si aflate pe suprafete plane sau slab nclinate.

Clasa a III-a (41-60 puncte) - terenuri cu soluri mijlociu fertile, profunde sau moderatprofunde, cu textura mijlocie, mijlociu-grosiera sau fina, moderat afectate de fenomene dedegradare, situate pe suprafete plane sau mijlociu nclinate.

Clasa a IV-a (21-40 puncte) - terenuri cu soluri slab fertile, cu textura variata, puternicafectate de fenomene de degradare.

Clasa a V-a (1-20 puncte) - terenuri cu soluri foarte slab fertile, improprii pentrufolosinta arabila, foarte puternic afectate de fenomene de degradare.

Fiecare clasa de calitate a terenului se mparte n 3 categorii, n functie de grupareaparcelelor, forma si obstacole, distanta fata de centrul de localitate, de centrul de depozitare sivalorificare a produselor, de calitatea drumurilor si de alti factori, dupa cum urmeaza:


7/47

Categoria A - terenuri cu sol uniform, cu forme si dimensiuni optime pentru mecanizare,grupate, drumuri foarte bune, acces usor si distanta mica de centrul de localitate, de centrul dedepozitare si valorificare sau gara.

Categoria B - terenuri cu sol moderat, uniform, cu forme si dimensiuni ce asiguraconditii medii de mecanizare, moderat grupate, acces mediu, cu drumuri ntretinute.

Categoria C - terenuri cu sol neuniform, cu forme si dimensiuni ce au conditii diferite demecanizare, dispersate, drumuri necorespunzatoare si la distante mari fata de centrul delocalitate sau gara.

Clasele de fertilitate ale solului sunt stabilite de catre institutele pedologice din judet, iarcategoriile de teren sunt stabilite de evaluator.

n anexele Legii 16/1994 sunt stabiliti si coeficienti de bonitare functie de tipul culturiloragricole precum si coeficienti de convertibilitate pentru tipurile de produse si gru ca produs dereferinta. n Legea 18 sunt trecute preturi pentru tipurile de terenurile agricole .

METODE DE PIA PENTRU EVALUAREA TERENURILOR

Pentru terenuri, prezentam 6 metode de evaluare bazate pe principii de piata,la care sumaestimata de evaluator reprezinta o opinie bazata pe informatiile la zi pentru tranzactiile efectuatepentru terenurile considerate libere sau ocupate de cladiri. Aceste informatii precum si tehnicade evaluare va fi sustinuta de exemple de astfel de evaluari.

Se vor prezenta 6 procedee de evaluare :

1./ Metoda comparatiei directe

2./ Proportiei

3./ Extractiei

4./ Parcelarii

5./ Tehnica reziduala

6./ Capitalizarii rentei de baza

Metoda comparatiei directeSe utilizeaza evaluarea terenului liber sau care se considera liber pentru scopul

evaluarii. Metoda este cea mai utilizata si preferabila cnd exista date comparabile.

Prin aceasta metoda informatiile ce se fac pentru loturile similare sunt analizate, comparate sicorectate functie de asemanari si de diferentieri. Elementele de comparatie sunt :1./ drepturile de


8/47

proprietate 2./ restrictiile legale 3./ conditiile pietii ( data vnzarii )4./ localizarea 5./caracteristicele fizice ( vom reveni asupra lor ) 6./ utilitatile disponibile 7./zonarea 8./ cea maibuna utilizare.

Pentru caracteristicele fizice avem n vedere: suprafata, forma, lungimea la fatada,topografia, localizarea si vederea.

Pentru evaluare este indicat sa se coreleze rezultatele a 2 sau mai multe comparatii.Pentru ca preturile s-au schimbat relativ mult din 1990-1992 ncoace, loturile de terencomparabile trebuie sa fie alese cu date ct mai recente.n sistemul acesta de evaluare aterenurilor este importanta baza de date privitoare la aceste tranzactii. Uneori evaluatorul esteobligat sa aleaga informatiile despre tranzactii ntre proprietati situate n apropierea subiectului,dar ncheiate cu mult timp n urma si tranzactii recente cu terenuri situate n aprpriere dar cu osuprafata mult mai mare.De asemenea este cunoscut ca exista tendinta ca pretul terenului sascada. Se subntelege ca este logic sa se selecteze terenuri cu suprafete ct mai apropiate nsuprafata sI ct mai recent tranzactionate astfel ca evaluarea sa fie apreciata ca foarte corecta.Zonarea este unul dintre criterii si este recomandat sa se aleaga amplasamente din aceiasizona.cu terenul subiect.

Informatiile directe se pot obtine cu partile implicate n tranzactii, cu avocati, notari,agenti imobiliari. Preturile de analiza este ideal sa reprezinte, pentru terenurile n discutie,preturi tranzactionate, iar daca acest lucru este dificil se pot lua n consideratie preturilenenegociate. Pentru corectiile ce se impun asupra preturilor se recomanda ca acestea sa fiefacute functie de datele disponibile ( calitatea lor) si sa fie exprimate n moneda sau n procente.Se propune sa se nceapa cu aceste corectii de la dreptul de proprietate, conditiile pietii apoi cucele referitoare la localizare si caracteristicele fizice.

Este necesar sa avem n vedere n analiza terenurilor libere supuse tranzactiilor siaspectul legat de cea mai buna utilizare deoarece pot fi identificate utilizari care creaza valoaresi evaluatorul poate ncepe selectia proprietatii comparabile si apoi se estimeaza valoareaterenului.

Ca regula generala, cu ct sunt mai mici si mai putine deosebirile ntre subiect siterenurile comparabile cu att este mai mare precizia si posibilitatea de a pronunta valoricorecte.Toate corectiile trebuie prezentate ntr-o forma logica si usor de nteles.

n anexa suportului de curs este prezentat un exemplu de evaluare a terenului prin metodacomparatiei directe folosind procedeul comparatiei pe perechi de date.

n anexele atasate prezentului suport de curs este explicat principiul analizei pe principiluperechilor de date un caz de evaluare a terenului folosind aceasta metoda.

n anexele acestui suport de curs va este prezentat un model de evaluare prin metodaprocedeului bazat pe perechi de date.

Metoda proportiei


9/47

n localitatile urbane dezvoltate se gasesc foarte rar amplasamente libere si valoarea lornu poate fi estimata prin comparatie directa motiv pentru care se foloseste metoda proportiei.Metoda este bazata pe principiul echilibrului si pe conceptul contributiei, adica ntre diferitecomponente ale proprietatii exista o proportie adecvata si nici una nu conduce la o disproportiein raportul teren / cladire / proprietate. Se fac analize pe tipuri de proprietati si localizari ntrecare se stabileste un raport tipic. Metoda nu da o valoare determinanta proprietatii dar poate fi

folosita cnd este insuficient numarul de tranzactii de terenuri libere comparabile. Apreciereaprin aceasta metoda este grosiera pentru ca se pot ridica ( sau exista ) cladiri mai scumpe saumai ieftine pe loturi de teren de valoare egala.

Metoda extractiei

Metoda este o varianta a metodei proportiei, mai simpla, ntruct din valoarea

proprietatii se scade contributia constructiei evaluata prin costuri depreciate.

Analiza se face deasemenea pe baza unor date legate de localizarea proprietatilor de

implicarea unui specialist n evaluarea cladirilor. Valoarea data pentru teren prin metodaextractiei poate fi utilizata pentru comparatie cu preturile pentru terenurile libere si se potconsidera drept parametrii normalizati mai mult dect valori absolute.

Metoda parcelarii

Metoda se refera la terenurile libere cu suprafete mari sau foarte mari pentru care analizacelei mai bune utilizari propune ca prin parcelare sa se obtina terenuri obtime pentru cladirirezidentiale ntr-o combinatie favorabila. O astfel de analiza se face prin dimensionarea loturilordin punct de vedere fizic, legal si economic si n primul rnd sa ndeplineasca cerintele pietiilocale.

n aceasta metoda este necesara implicarea unor persoane de specialitate privinddezvoltarea proprietatilor imobiliare si n acelasi timp sa se asigure ca poate gasi prin analogie oparcelare pentru extragerea de informatii. n cele mai multe cazuri se face apoi o analizacomparativa cu loturile deja construite. Pentru loturile construite se vor scadea costurile directesi indirecte aferente dezvoltarii imobiliare, marketingului si vnzarii proprietatilor construite peloturi. Aceste costuri ar putea cuprinde si cheltuielile de eliberare, nivelare si finisare aterenului, de construire a strazilor, trotuarelor si a retelelor edilitare. Se vor lua n consideratie sitaxele, primele de asigurare, onorariile, comisioanelor si cheltuielile de publicitate. Se vordeduce sumele reprezentnd fructificarea capitalului investit pe perioada de dezvoltare siprofitul antreprenorului. Se obtin veniturile generate prin vnzarea proprietatilor din care seextrag valorile aferente constructiilor obtinndu-se valorile aferente numai terenului. Pentrucomparatie aceste fluxuri vor fi actualizate cu o rata de actualizare care tine totuti cont de risculaferent dezvoltarii.

Metoda parcelarii se utilizeaza si n studiile de fezabilitate si n zonele unde sunt putinetranzactii comparabile. Precizia metodei este determinata de precizia ratei de actualizare, a rateide actualizare, a ratei de absorbtie a costurilor indirecte si pentru servicii. n anexa suportului decurs va este prezentat un exemplu de analiza.


10/47

Metoda reziduala

Metoda se utilizeaza acolo unde nu sunt disponibile date referitoare la laturi similare deteren liber. Exista informatii privitor la teren mna de lucru si capital de investit si se potcunoaste cu precizie urmatoarele :

a./ valoarea cladirilor este cunoscuta sau se poate estima cu mare precizieb./ venitul net anual generat de proprietate se poate estima cu precizie

c./ se pot extrage de pe piata ratele de capitalizare separat pentru cladiri si teren Cladirilese vor estima n conditiile celei mai bune utilizari, sunt noi si nu au deprecieri functionale sifizice. Pentru a se deduce valoarea terenului se procedeaza n primul rnd la determina valoareaconstructiei ( existenta sau ipotetica).Apoi se va determina sau estima venitul net obtinut dinexploatare, chirie si cheltuielile de operare estimate la data evaluarii .

Se determina ce parte din venituri se atribuie cladirii si se obtin veniturile pentru teren

pentru perioada de un an. Acest venit se capitalizeaza cu o rata de capitalizare obtinuta de pepiata imobiliara si se obtine valoarea terenului.

Metoda capitalizarii rentei de baza

Pentru folosirea acestei metode este util sa se cunoasca informatii de pe piata nchirierilorimobiliare Renta de baza este marimea platita pentru dreptul de utilizare si ocupare a terenuluin conformitate cu regulile de nchiriere a terenului

Daca renta curenta corespunde cu cea de piata atunci valoarea obtinuta prin capitalizareacu o rata de pe piata este echivalenta cu valorea de piata. n cazuri n care aceasta nu corespunde

cu conditiile contractuale sunt necesare corectii.Renta poate avea diferite clauze de escaladare si de plata si n acest caz trebuie reflectate nrenta de baza.

EVALUAREA CLDIRILOR

ntruct cursul de evaluare trebuie sa promoveze si modalitatea de abordare a evaluariide active, s-a impus necesitatea prezentarii cladirilor de toate tipurile, structura, finisajul siinstalatiile functionale. Sunt prezentate notiunile de baza despre infrastructura si suprastructuracladirilor, despre finisajul interior sI exterior, despre instalatiile functionale sI pentru fiecaredintre acestea informatii asupra modalitatii de apreciere a uzurii.

Cladirile ce se supun evaluarii sunt mpartite conform H.G.R. 964 /1998 n 9 categorii,functie de activitatea ce se desfasoara n ea. Vom metiona ca acestea sunt:

1.1. CLDIRI INDUSTRIALE


11/47

1.2. CLDIRI AGRICOLE

1.3. CLDIRI PENTRU TRANSPORTURI POsT sI

TELECOMUNICAII

1.4. CONSTRUCII HIDROTEHNICE1.5 CLDIRI PENTRU AFACERI, COMER, DEPOZITARE

1.6. CLDIRI DE LOCUIT sI CL. SOCIAL - CULTURALE

1.7. CONSTRUCII PENTRU TRANSPORTUL ENERGIEI

ELECTRICE

1.8. CONSTRUCII PENTRU ALIMENTARE CU AP, CANALIZARE sI

MBUNTIRI FUNCIARE1.9 CONSTRUCII PENTRU TRANSPORTUL sI DISTRIBUIA

PETROLULUI, GAZELOR, LICHIDELOR INDUSTRIALE, AERULUICOMPRIMAT sI

PENTRU TERMOFICARE

Standardele Europene de Evaluare promoveaza practica raportarii proprietatilor nscopul elaborarii documentelor financiare sau alte scopuri comerciale n patru categorii

principale dupa cum urmeaza:A Ocupate de proprietar -destinate a fi utilizate n afacere;

B Ca investitie -cu scopul de a genera venit sau cstig de capital ;

C n surplus fata de necesitatile de exploatare a afacerii

D Plasamente sau proprietasi pentru vnzare, detinute ca stocuri sinregistrate caactive circulante.

n finalul expunerii metodelor de evaluare care se folosesc pentru evaluarea cladirilor saua constructiilor speciale, dupa o prezentare a practicii de prelucrare a informatiilor, a modului definalizare printr-un raport de evaluare vom da amanunte legat de practica raportarii pentrufiecare dintre aceste patru cazuri prezentate mai sus.

Deocamdata este neceasara abordarea metodelor de evaluare patrimoniala a cladirilorindiferent de clasificarea lor abordata de H.G.R. 2.139/2005. Abordarea acestora presupune ca


12/47

datele primare, verificarile, prelucrarea si finalizarea sa fie efectuata de o persoana pregatitaspecial n acest scop.

Pentru evaluarea cladirilor putem folosi mai multe metode de evaluare care sa

permita obtinerea unor valori ct mai precise, capabile sa reprezinte valoric situatia reala din

teren la data evaluarii. Aceste metode pe care le putem folosi sunt :A./ Metoda costurilor

1./ metoda costurilor depreciate

2./ metoda costurilor de reconstructie / reconstruire

3./ metoda costurilor de inlocuire

4./ metoda costurilor segregate

5./ metoda costurilor folosind preturile barem

B./ Metoda indiciala

1./ aplicatii restrnse, la apartamente sau proiecte tip

Functie de importanta, marimea si cantitatile de informatii pe care evaluatorul le preia dinlista mijloacelor fixe a societatii pentru care face evaluarea se pot folosi oricare dintre acestemetode, dar important este calitatea raspunsului pe care l oferi beneficiarului lucrarii. Pentrucorectitudinea operatiei de evaluare a cladirilor este necesar sa fie respectate 5 etape distincte

n procesul evaluarii si anume:1./ Verificarea situatiei scriptice a societatii reale din teren

2./ Verificarea situatiei reale din teren

3./ Evaluarea propriuzisa

4./Prezentarea datelor evaluate si descrierea mijloecelor fixe cladiri si constructiispeciale.

5./ Memoriu de evaluare1./ Verificarea situatiei scriptice.

Aceasta operatie se efectueaza de catre specialistul n evaluarea cladirilor, inginerconstructor, care ajuns la sediul societatii solicita lista mijloacelor fixe grupa I-a din balantamijloacelor fixe. Preia aceasta lista si solicita deasemenea planul incintei, n copie, planuri


13/47

ntocmite la H.G.R. 834/1991 dupa care mpreuna cu o persoana desemnata de conducereefectueaza verificarea situatiei n teren.

2./ Verificarea situatiei reale din teren.

Sunt verificate pe rnd toate cladirile din incinta pe baza numerelor de inventar nscrise

n lista si eventual a celor gasite n teren pentru care nu exista numar de inventar. Este posibilca aceste cladiri sa fie nscrise pe o lista a mijloacelor fixe cladiri amortizate n functiune sau sanu fie nregistrate pur si simplu.

Obligatoriu aceste cladiri fara numar de inventar gasite n teren se vor evalua la stadiulfizic la care se gaseste la data verificarii. Operatiunea de verificare impune analiza sistemuluiconstructiv al cladirii, anul punerii n functiune, finisajul interior si exterior precum si instalatiilefunctionale existente n cladire. La verificarea instalatiilor se va consulta si lista de mijloace fixeconstructii speciale, pentru a verifica nscrierea separata pe numere de inventar a instalatiilortehnologice. n cazul n care ele sunt nscrise corect la grupa I-a se vor analiza pe numarul deinventar gasit, iar n caz contrar se solicita planuri sau se ntocmesc relevee pentru fiecare dintre

acestea ntruct va fi necesara evaluarea lor separata de cladire.n acest caz se vor propune numere de inventar noi, cu folosirea codului de ncadrare

asemanator celui din H.G.R. 964 /1998. Durata de viata scriptica si fizica a mijloacelor fixeconstructii speciale este mai redusa dect a cladirilor, au valori importante si ceea ce este maiimportant ca nlocuirea lor se poate face pe investitii si nu pe productie cum s-ar impune daca arramne nregistrate la cladiri.

Sunt situatii frecvente n care cladirile inventariate au anul real de punere n functiune( P.I.F. )diferit de cel nscris n actele contabile fie datorita preluarii de la o alta societate dupace au functionat o anumita perioada de timp, fie datorita nationalizarii ( 1948 ), fie datorita lipseide informatii. Inginerul constructor evaluator are obligatia sa tina cont de aceste date la analizagradului de uzura fizica real estimat. Verificarea tuturor mijloacelor fixe cladiri si constructiispeciale este corect sa se ncheie cu o discutie n cadrul societatii n care sa se lamureascadiferentele ntre listele mijloacelor fixe din balanta si situatia reala din teren, anii n care pentruo serie de mijloace fixe sau efectuat remedieri importante.

Se vor solicita pentru cladirile importante planurile de executie existente la carteatehnica, relevee pentru modificarile sau amenajarile efectuate, planuri de retele apa-canal, retelede instalatii electrice de forta si retele tehnologice exterioare.

Dupa finalizarea etapei de verificare a situatiei reale din teren se poate trece la etapa deevaluare propriu-zisa.

3./ Evaluarea propriu-zisa

Pentru fiecare dintre mijlocele fixe grupa I-a cladiri se alege metoda de evaluare si sedetermina valorile de nlocuire ( de nou ) pentru data la care s-a convenit cu beneficiarulraportului de evaluare. Se recomanda folosirea metodei costurilor de reconstructie sau segregate


14/47

pentru cladirile cu suprafete mari si pentru care exista planuri de executie, metoda costurilorpornindu-se de la preturile barem pentru cladirile de mai mica importanta

Pentru informatiile necesare obtinerii valorilor de nlocuire ( de nou ) prin metodacosturilor se vor studia Indicatoarele Republicane de consum pentru lucrarile de constructii,cunoscute sub denumirea indicatoarelor C ; Ts ; E ; I ; S ; Tf ; Ac ; Iz ; M ; V ; D etc.

publicate de catre I.N.C.E.R.C. Deasemenea pentru structura devizelor pe categorii de lucrarieste necesar sa fie consultate Normativele P187 /1987, C 140/1987 , I 18 / 1984 etc.

Aceasta propunere este facuta n ideea ca precizia determinarii valorii de nlocuirefolosind preturile barem este mai mica, iar n cazul suprafetelor mari de cladirii valorile suntdeformate substantial.

Operatia de determinare a gradului de uzura fizica real estimat este legata deinformatiile date de vechimea cladirii, mediul normal sau agresiv n care se gaseste cladireagradul de ntretinere, dimensiunile agabaritice ale cladirii precum si de zona seismica la care afost proiectata cladirea si zona seismica n care se gaseste acum.

n literatura de specialitate, n standardele internationale, denumirea gradului de uzurafizica real estimat este nlocuita de cuvntul depreciere sau uzura efectiva.

Primele informatii legate de acesti coeficienti de uzura fizica se pot prelua dinNormativul P135 / 1995, care coeficientii de uzura sunt prezentati pe cod asemanator cu ceidin Legea 15/1994. Preluate primele informatii despre uzura fizica a cladirii pentru durata deviata scursa de la punerea n functiune si pna n prezent, acestia se pot corecta de evaluatorfunctie de toti ceilalti factori pe care i-am mentionat mai sus. Stabilirea deprecierii pentrufiecare dintre cladiri este o operatie de mare responsabilitate, are si un grad de subiectivitate sidin acest motiv trebuiesc gasite toate argumentele pentru cazul n care acest grad de uzura suferamodificari importante fata de normativ.

n acest sens sens aplicarea Normativelor sus mentionate se va face n strictaconcordanta cu starea de fapt din teren, constatata si consemnata detaliat n foi de lucru.Aprecierea cladirilor porneste de la structura de rezistenta, configuratia acesteia functie degradul seismic al zonei, de regimul de naltime si de existenta sau nu a subsolului. Pentru finisajse fac aprecieri asupra finisajului peretilor cladirii, asupra pardoselilor, tmplariei si a invelitorii.Se fac aprecieri asupra instalatiilor functionale ale cladirii, asupra modului n care a fostntretinuta cladirea, precum si asupra tipului de materiale folosite la aceste finisaje. Fac referirela duratele de viata fizica ale materialelor care participa la aceste finisaje. Ca exemplu as apreciaca una este sa ai o pardoseala din covor pvc cu durata de 8-10 ani durata de viata si alta este saai o pardoseala din parchet de stejar cu durata de viata fizica de 60 ani.

Operatia de modificare a valorilor de nlocuire cu ajutorul coeficientilor de uzura fizicareal estimati conduce la obtinerea pentru fiecare dintre cladirile evaluate la determinareavalorilor ramase actualizate pentru data la care s-a efectuat evaluarea acestor mijloace fixe.

Valorile ramase actualizate vor fi detaliat nscrise n foi de lucru, ntocmite separat pentruterenuri, separat pentru cladiri cuprinznd toate datele de identificare necesare ( nr. inventar,


15/47

denumire, valoare contabila, uzura -valoarea ramasa ; eventual plan de situatie) Foile de lucruastfel ntocmite n termenul prevazut vor fi predate colaboratorilor din echipa care determina ,,bilantul economic respectiv activul net contabil corijat.

4./ Prezentarea datelor evaluate si descrierea mijloacelor fixe cladiri si constructiispeciale

Dupa finalizarea evaluarii tuturor mijloacelor fixe cladiri si constructii speciale, seimpune prezentarea sumara a cladirilor din punct de vedere al sistemului constructiv, alfinisajului interior si exterior precum si elemente despre instalatiile functionale ale cladirii.Orice apreciere suplimentara este totdeauna bine venita, iar transmitrea de date aledimensiunilor, suprafetelor, gradului de utilizare si aprecierea uzurii efective face parte dincontinutul obligatoriu al raportului. Daca aceste informatii vor fi sustinute si de fotografii colorexplicative, calitatea informatiilor transmise beneficiarului lucrarii va apreciata ca superioara. ntoate rapoartele de evaluare efectuate se impune ca n capitolul de descriere a cladirilor sa sementioneze aprecierea evaluatorului privind stabilitatea structurii, supradimensionarile cladirilorpentru functiunile pe care le ndeplinesc, functiunile conforme procesului tehnologic, precum siuzura fizica si gradul de ntretinere.

5./ Memoriu de evaluare.

Ultima piesa a raportului de evaluare patrimoniala este Memoriu de evaluare propriuzis,unde evaluatorul prezinta concluziile, apreciaza corectitudinea balantei mijloacelor fixe preluatede la societatea comerciala, prezinta cladirile la care este necesar sa fie calculata si depreciereafunctionala ( uzura morala ). Orice informatie legata de surplusuri sau scapari ale balantei demijloace fixe este binevenita.

C./ Metoda indiciala

Metoda se poate aplica foarte bine n cazul cladirilor de locuit care au fost construite pebaza pretului ferm dat de H.C.M. 256 /1984. n acest caz pretul de construire pentru 1 mp desuprafata desfasurata construita a fost decis de regimul de naltime al blocului de locuinte,degradul de seismicitate al zonei n care este construit blocul, de etajul la care se aflaapartamentul. Coeficientii de reactualizare elaborati de M.L.A.P.T. sunt aceia care aduc la zivaloarea de nlocuire pentru cazul n cauza.

Procurarea acestor indici de reactualizare se recomanda a fi preluati din publicatiilelunare ale I.N.C.E.R.C., din Buletinul Informativ al Corpului Expertilor Tehnici ce apare lunar.Aceste evaluari se pot face si pentru o serie de cladiri de mica importanta, realizate pe baza deproiecte tip. Aceste ultime metode de evaluare se pot aplica n conditiile n care exista o bazade date apreciabila, cu tipuri diversificate de structuri cu localizari pe zone de seismice.Corectiile ce se impun de la caz la caz sunt obligatorii pentru ca subiectul ce se evalueaza prinaceasta metoda sa permita obtinerea unor date sigure.


16/47

n metodele prezentate mai sus nu au fost prezentate elementele de tehnica evaluariipentru obtinerea valorilor de nlocuire prin metoda costurilor, datorita gradului de specializareridicat. Totusi n anexele suportului de curs sunt atasate exemple prin care sunt promovatemetodele de obtinere a valorilor de nlocuire.

EVALUAREA CONSTRUCIILOR SPECIALE

Evaluarea constructiilor speciale se face pe aceleasi principii cu ale cladirilor, cumentiunea ca avem structurate aceste constructii pe coduri asemanatoare celor de la cladirile dinsocietate, pe baza profilului de activitate.Le vom prezenta pentru a fi posibila codificarea.

1.1.3. - 1.1.15. Constructii speciale industriale

1.2.3. - 1.1.10 Constructii speciale agricole

1.3.2. - 1.3.24 Constructii pt.transporturi posta si telecomunicatii1.4.1. - 1.4.6. Constructii hidrotehnice

1.5.4. - 1.5.11. Constructii pentru afaceri comert si depozitare

1.6.3. - 1.6.6. Constructii speciale pentru locuinte si social culturale

1.7.1. - 1.7.2. Constructii pentru transportul energiei electrice

1.8.1.- 1.8.14. Constructii pentru alimentarea cu apa, canalizare sI mbunatatiri funciare

1.9.1. - 1.9.3. Constructii pentru transportul si distributia petrolului, gazelor, lichidelorindustriale, aer comprimat si pentru termoficare.

n cele mai multe cazuri de evaluare numarul pozitiilor din lista grupei II-a pentrucladirile de tip industrial sunt foarte numeroase si de cele mai multe ori foarte greu deindentificat pe numere de inventar in cazul retelelor tehnologice, apa-canal si transport deenergie electrica. Din practica evaluarii se cunoaste ca pentru foarte putine dintre numerele deinventar se cunosc aspectele fizice ale fiecaruia dintre ele si deci este dificil de evaluat lundu-se n analiza fiecare numar de inventar separat. n cazurile concrete de evaluare pentru situatiide multiple numere de inventar nscrise n balanta de mijloace fixe se propune evaluarea globala

pentru acelasi tip de retea tehnologica existenta n incinta. Determinarea valorii de nlocuirepentru aceasta evaluare globala se efectuaeaza avnd la baza planul de retele din care se extraglungimile pe diametre ale conductelor. Se efectueaza evaluarea ntregii retele si apoi se obtinedeterminarea valorilor de nlocuire pe fiecare numar de inventar pe principiul raportului dintrevalorile de nlocuire contabileactualizate ( la H.G.R.500 /1993 ) pe numar de inventar sivaloarea de nlocuire totala nsumata pentru toate numerele de inventar. Valoarea astfel obtinutase va multiplica cu rezultatul evaluarii ntregii retele obtinut prin metoda costurilor si se v-aobtine astfel valoarea de nlocuire pentru acel numar de inventar. Pe acelasi principiu se va


17/47

obtine si restul valorilor de nlocuire. Functie de anul de punere n functiune, de gradul dentretinere si de mediul normal sau agresiv n care se gaseste reteaua si prelund primele datedin Normativul P135/1995 se vor aplica, in procente, uzurile fizice real estimate pentru fiecaredintre numere de inventar. Multiplicarea valorii de nlocuire cu uzura fizica exprimata nprocente va conduce la determinarea valorii ramase actualizate pentru

acel numar de inventar. Acelasi principiu se folosette si pentru celelalte numere de inventar, iarnsumarea valorilor ramase va determina valorea ramasa actualizata pentru data la care se faceevaluarea.

Prin folosirea tehnicii de calcul n evaluarea mijloacelor fixe aceasta solutie este foarterapida si precisa, cu conditia preciziei cu care se determina valoarea de nlocuire.

Vom prezenta un exemplu n care sa fie exprimata aceasta metod de analiza

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Nr. Nr. inv. Denumire mijloc fix An/Luna Val .inventar Val. inlocuire GradVal. ramasa

( contabila ) reactualizata uz.fiz. actualizata

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

1. 200064 Retele termice A25-A26 1984/10 42139 849* 127.512527 ** 54 %58.655.762

2. 200113 Retele termice A19-H4 1985/7 119148680 360.536.397 50 %180.268.198

3. 200145 Termice B10-A17 -G2 1987/11 33586112 101.629.458 31 %70.124.326

------ ,, ------ -------.. ----- 10. 200238

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

792.687.686 * 2.398.622.983.1.941.270.606

Exemplul - se va face cu nr.de inventar 200064 la care valoarea de inlocuire contabilaeste de:


18/47

42.139.849

------------------ = 0,0532 apoi 2.398.622.983 x 0,0519 = 127.512.527 **

792.687.686

Obtinerea informatiilor privitor la gradul de uzura fizica pentru mijloacele fixe de tipconstructii speciale se preiau din cadrul Normativului P135/1995 unde duratele de viata fizicaprecum si uzurile fizice pentru duratele de timp scurse de la punerea n functiune sunt selectatepe baza codurilor de recunoastere a mijloacelor fixe existente n Legea 15 / 1994. Este importantsa se retina selectarea facuta pe baza criteriilor de de repartizare pe coduri. Pentru HGR 964 /1998 se vor asimila codurile constructiilor speciale cu codurile echivalente din Legea 15- 1994.

Este totusi neceasr sa mentionez ca pentru multe dintre mijloacele fixe constructiispeciale avem coduri care se pot confunda ( ex. 2.5.8.2. -rezervoare din beton armat ) curezervoarele de depozitare apa din beton -cod 2.7.18. sau avem coduri la care uzura fizica seapreciaza n 2 pozitii ( ex. cod 2.4.1.1.1./Legea 15/1994 ) are n Normativul P135/1995 2 pozitiiadica infrastructura si suprastructura caii ferate.

Este deasemeni bine sa mentionam ca evaluarile mijloacelor fixe grupa I-a necesitamulta incisivitate din partea evaluatorilor deoarece ntr-o serie de cazuri ele nu suntinventariate, sunt n teren si este obligatoriu ca acestea sa fie separate si evaluate separat.

Se gasesc situatii n care s-a impus aprecierea unei uzuri totale pentru mijloace fixeprecum retele apa-canal, castele de apa sau silozuri care nu functioneaza fiind defecte cu toateca durata de viata scriptica nu s-a consumat.

Aprecierea uzurii fizice real estimate este n cazul mijloacelor fixe grupa I-a, constructiispeciale este asociata cu analiza comparativa care trebuie facuta ntre conditiile STAS decalitate a lucrarilor si ceea ce se executa in fapt, cnd din conditii cunoscute de termene si mnade lucru necalificata se receptionau lucrari de foarte slaba calitate. Se impune deci caevaluatorul sa fie n posesia informatiilor privitoare la conditiile minime de acceptare alereceptiei unor astfel de lucrari. La anumite tipuri de constructii speciale se poate aprecia cadezvoltarea tehnologiilor impune analiza situatiei existente n teren si sub aspectul uzuriimorale.

Evaluatorul va lua n consideratie natura mijlocului fix ce este supus evaluarii, conditiilede mediu, tehnologia anilor n care se face evaluarea si apreciaza, cu justificarea acesteiaprecieri n foi de lucru speciale uzura suplimentara ce se impune.

PREZENTAREA sI INSPECIA CLDIRILOR SUPUSEEVALURII


19/47

Acest capitol al cursului s-a impus dat fiind dorinta noastra a C..E.C.C.A.R. de a daposibilitatea absolventului sa aiba capacitatea de ntocmi un raport de evaluare pentru un activ.Continutul raportului de evaluare pentru active

( proprietati ) impune un capitol obligatoriu de descriere a cladirii, ca parte posibila a uneiproprietati.

n literatura de specialitate termenul ,, activ ,, a fost adoptat pentru a reflecta accentulpus n standardele de evaluare pe documentele financiare. Se poate totusi ca evalatorul sanlocuiasca termenul activ cu termenul ,,proprietate ,, ca termen substitut cuvntului activ.

Vom da informatii despre structura de rezistenta a cladirilor pentru orice fel de functiuni,despre finisajul interior si exterior, despre terase si nvelitori, despre instalatiile functionale alecladirilor.

STRUCTURA DE REZISTEN

Cladirile asigura protectia oamenilor care desfasoara activitati socio-profesionale, asiguraprotectia utilajelor care participa la procesele de fabricatie, sunt pentru evaluatori mijloace fixecare mpreuna cu terenurile realizeaza o proprietate, dar singura realizeaza doar un bun.

Functie de scopurile pentru care sunt executate cladirile, structura de rezistenta arediferite forme, cunoscute sub denumirile :

1.-structura pe zidarie portanta

2.-structura pe cadre din beton armat sau metal

3.-structura pe diafragme din beton armat4.-structuri mixte

Pentru fiecare dintre aceste tipuri de structuri vom prezenta informatii suficiente astfel caevaluatorul sa aiba posibilitatea sa recunoasca, n urma verificarii din teren, care tip de structuraeste specifica cladirii supusa evaluarii.

Structura pe zidarie portanta

Structura pe zidarie portanta este structura care asigura stabilitatea cladirii avnd ca

elemente zidariile de nchidere si de compartimentare cu grosiuea mai mare de 24 cm grosime.Grosimea zidurilor poate ajunge pna la 75 cm grosime.

Cladirile construite pe acest sistem au inertie termica importanta, o sensibilitate redusafata de diferentele de temperatura noapte-zi.

Aceste tipuri de cladiri au si o buna izolare fonica fata de zgomotele exterioare provenitedin afara si din interiorul cladirii


20/47

Structura de rezistenta este rigida, elementele structurale au stabilitate considerabila

Durata de viata a materialelor este forte mare sau mare, implicit durata de viata a cladiriieste mare.

Structura pe cadre

Structura pe cadre din beton armat, beton armat prefabricat, sau pe cadre din profilemetalice la care elementele structurale sunt stlpii si grinzile care permit nchideri cu zidarie dediferite grosimi, care au mai multe deschideri si mai multe travei. Din punct de vedere alregimului de naltime cladirile cu structura pe cadre poate fi clasificata n 2 categorii importantefunctional.

cladiri pe cadre cu regim de naltime parter

cladiri pe cadre cu regim etajat.

Cladirile care au conceput un astfel de sistem constructiv, asigura flexibilitate ncompartimentarea interioara.

Durata de viata a materialelor este mare asigurndu-se stabilitatea atunci cnd sectiunileelementelor structurale stlpi si grinzi corespund ncarcarilor permanente si din sarcinidinamice.

Atunci cnd regimul de naltime este mare, pentru aceste tipuri de cladiri se impunconditii severe pentru ca n zonele seismice sa fie ndeplinite conditiile de rigiditate care sa

micsoreze deplasarea la vrful cladirii.Este important sa fie cunoscut ca majoritatea cladirilor de tip industrial au structura pe

cadre cu regim de naltime parter cu una sau mai multe deschideri.

Structura pe diafragme

Cladirile de acest sistem constructiv, au peretii structurali realizati din beton armatdispusi n 2 sisteme si anume :

sistem de diafragme dispuse n sistem fagure

sistem de diafragme dispuse n sistem celular.

Sistemul de diafragme dispuse fagure presupune ca toti peretii dintre camere suntrealizati din beton armat, cu exceptia peretilor de compartimentare situati ntre 2 diafragmeadiacente.


21/47

Sistemul de diafragme dispuse n sistem celular presupune ca peretii dintre apartamentesunt din beton armat, n rest peretii de compartimentare sunt realizati din pereti usori,autoportanti.

Industrializarea a impus sistemul constructiv al diafragmelor de beton armat prefabricat,multe dintre cladirile de tip bloc de locuinte cu regim de naltime P+4E si P+8 E.

Din punct de vedere al stabilitatii, structura de rezistenta pe diafragme din beton armateste considerata foarte sigura la actiunile seismice.

Structura pe diafragme are ca inconvenient inflexibilitatea compartimentarii.

Structura mixta

Pentru unele tipuri de cladiri, datorita functiunilor impuse prin proiectare, se regasescsisteme constructive considerate ca structuri mixte cum ar fi :

zidarie portanta cu cadre din beton armatcadre din beton armat cu diafragme din beton armat.

Pentru multe dintre cladirile de tip rezidential structura de rezistenta mixta este aceeacare asigura confortul si functiunile cele mai sigure.

Structura de rezistenta pentru blocurile de locuinte foarte nalte a impus sistemulconstuctiv cu diafragme din beton armat monolit ca un nucleu central si stlpi cu grinzi peexteriorul acestui nucleu de diafragme.

Deasemenea cladirile de birouri au conceput un astfel de sistem constructiv, dat fiindposibilitatea flexibilitatii zonelor de birouri.

Structura de rezistenta se poate mparti la rndul sau n 2 categorii si anume :

infrastructura cladirii

suprastructura cladirii

Infrastructura cladirilor este totdeauna acea parte a cladirii care se gaseste sub cota +-0,00 si este cunoscuta deobicei sub denumirea de fundatie a cladirii. Cladirile pot avea subsol,

cu pereti din beton , beton armat sau caramida, dar sub acesti pereti de subsol se gasescfundatiile cladirii.

FUNDAII


22/47

Fundatiile au rolul de a transmite ncarcarile cladirii asupra terenului. Pentru ndeplinireaacestei functiuni ele trebuie sa repartizeze ncarcarile terenului, care trebuie sa aiba suficientarezistenta pentru a suporta presiunile corespunzatoare, iar deformatiile sunt acceptabile pentrustabilitatea cladirii.

Fundatiile de sub cladiri sunt fundatii directe, iar prin aceasta se nteleg lucrarile

efectuate sub nivelul terenului pentru executarea corpului fundatiei care reazema direct pe patulde fundatie.

La alegerea sistemului de fundare, a adncimilor de fundare, a materialelor sI izolatiilor,se va tine seama de urmatoarele:

a- conditiile de seismicitate a regiunii;

b- natura terenului de fundatie, adncime, stratificatie, presiune admisibila,compresibilitate;

c- conditiile hidrologice ale terenului,apele subterane si cele de suprafata, posibilitatilepatrunderii acestora la fundatii, variatia sezoniera a nivelului apelor subterane;

d- caracteristicile structurii de rezistenta a constructiei ;

e- particularitatile functionale ale constructiei care pot influenta comportarea fundatiilor ;

f- conditiile locale care n unele cazuri determina materialele ce trebuie folosite nfundatii ;

n cazurile terenurilor macroporice, sensibile la nmuiere, sau al pamnturilor argiloase

cu contractii mari se vor prevedea obligatoriu masurile si detaliile suplimentare speciale pentruaceste cazuri.

Fundatiile unei cladiri se pot clasifica dupa cum urmeaza :

1./ fundatii continui sub ziduri

2./ fundatii izolate

3./ fundatii de tip radier general

4./ fundatii pe pilotiFundatiile continui din beton armat se promoveaza de catre proiectant atunci cnd terenul

are presiunea admisibila de calcul pentru sarcini fundamentale de calcul si prin armarea talpii defundare se va limita latimea acesteia. Asezarea armaturii pentru fundatie se face pe suprafataunui beton de egalizare de 3-5 cm grosime.


23/47

Fundatiile cladirilor cu subsol sunt dimensionate din punct de vedere al adncimiisubsolului, gradului de seismicitate si al naturii terenului de fundare.

Aceste fundatii sunt completate cu materiale hidroizolante si de protectie astfel nct safie realizata hidroizolarea acestor pereti. Pentru structurile concepute pe zidarie portanta la caresunt prevazuti stlpisori din beton armat, fundatiile subsolului au centuri la baza soclurilor si n

fundatii.Deseori problema etansarii subsolului poate fi promovata si cu ajutorul drenajului

perimetral dirijat spre exteriorul incintei proprietatii.

Alegerea tipului de fundare depinde de ncarcarea data de cladire, de calitatea terenului,precum si de dorinta viitorului proprietar de a avea subsol sau nu.

Pentru o informare prealabila asupra calitatii terenului de fundare se poate apela laproprietarii cladirilor nvecinate, care ne pot comunica asupra eventualelor dificultati avuteatunci cnd s-au executat fundatiile cladirii n care locuiesc.

Se preiau deobicei informatii privitoare la presiunea admisibila la nivelul temperaturiiminime de nghet, asupra nivelului pnzei de apa freatica, a caracterului agresiv al acestei ape.

Ca definitie tehnica prin adncime minima de nghet se ntelege nivelul cel mai cobort alizotermei 0 C. Adncimile de nghet din Romnia variaza ntre 70 cm si 110 cm fata de cotaterenului natural.

Prin prezentarea mai jos a hartii Romniei avnd zonate adncimile se vor putea preluaprimele informatii legate de aceste obligatii tehnice.

Adncimea de nghetDaca prin conditiile tehnice fixate pentru beton, apa rezulta a fi agresiva, trebuiesc luate masurispeciale care se stabilesc de la caz la caz cum ar fi:

*hidroizolatii

*marirea sectiunii elementelor fata de calculele de rezistenta.

Fundatiile izolate sunt executate ntotdeauna sub stlpii de rezistenta a cladirii, cudimensiunile calculate astfel nct sa poata prelua ncarcarile date de stlpul n cauza. Pentru

fundatiile izolate avem 3 tipuri distincte si anume:fundatie izolata bloc si cuzinet

fundatie izolata bloc armat - talpa rigida

fundatie izolata tip pahar- pt. stlpii prefabricati.


24/47

Fundatiile izolate sunt n majoritatea cazurilor fundatii capabile sa preia eforturiletransmise terenului prin intermediul structurii stlpului, au armare constructiv alcatuita sauarmatura calculata pentru cazul n care sunt posibile aparitii ale unor zone ntinse pe aceastatalpa.

Pentru fundatiile cladirilor cu subsol, la care terenul de fundare este compresibil,

dimensiunile grinzilor continui de fundare pot fi nlocuite cu fundatii de tip radier general.Aceste fundatii de tip radier general au grosimea variind de la 35 cm pna la 1,2 m . Fundatia detip radier general este realizata cu armare pe doua directii, cu pozarea armaturii la parteainferioara si superioara a radierului.

Fundatiile speciale sunt cele proiectate si executate pentru cazul n care terenul estedificil pentru fundare si se impune executarea de piloti prefabricati batuti n teren pna laatingerea terenului bun de fundare. Acest gen de fundatii se numesc fundatii pe piloti si pot fisub fundatii de tip izolat sau fundatii de tip radier general.

SUPRASTRUCTURA CLDIRILOR

Structuri pe zidarie portanta

Pentru cladirile de locuit de tip unifamilial ( rezidentiale ), sistemul structural cel mairaspndit este acel cunoscut sub denumirea de ,, structura pe zidarie portanta,, care poate ficonceput si dimensionat pentru structuri cu subsol sau fara, cu etaj sau fara etaj, pentru gradelede intensitate seismica 6,7,8 si 9.( scara Mercalli )

Prevederile generale de alcatuire, de calcul si de executie sunt promovate n NormativulP2-1985 pentru materiale precum caramizile pline, cu goluri, blocuri ceramice, blocuri din betoncelular autoclavizat.

Avnd n vedere importanta deosebita de asigurare a stabilitatii cladirii, structurile pezidarie portanta sunt de natura structurilor spatiale, cu pereti dispusi dupa forme geometriceregulate

Pentru peretii portanti functie de rolul pe care-l ndeplinesc n cladire ei se mpart n :

Pereti structurali portanti, n sensul ca acestia pot prelua sarcini verticale si orizontale ;

Pereti structurali de contravntuire n sensul ca pot prelua doar sarcinile orizontale sIgreutatea lor proprie ;

Pereti nestructurali care ndeplinesc rolul de compartimentare, greutatea lor fiindpreluata de plansee si de peretii portanti.

Structuri pe cadre din beton armat sau metal


25/47

Aceste sisteme structurale sunt copuse dintr-un ansamblu de bare verticale si orizontale( numite stlpi si grinzi ), mbinate rigid n noduri pe cele doua directii ortogonale corespunzatoraxelor principale ale constructiei.

La aceste tipuri de structuri peretii au rolul de nchidere si de compartimentare, asiguraprin grosimea lor izolarea fonica si termica. Acest gen de structuri dispune de lubertatea de

alegere a distributiei peretilor interiori. Planseele din beton armat reazema pe riglele cadrelor sipot avea diferite grosimi. Aceste sistem constructiv este folosit pentru un regim de naltime de4-10 etaje.

Odata cu modificarile aparute n harta zonelor de seismicitate a tarii, sistemul constructivpe cadre din beton armat capata atentie sporita n analiza evaluatorului doar atunci cnd s-aupetrecut modificari nsemnate de calcul la sarcini dinamice. Acest aspect va fi tratat cadepreciere suplimentara n cazurile trecerii structurii la un grad superior de calcul al stabilitatii.

Structuri pe diafragme din beton armat

Structurile din beton armat pe diafragme se mpart n 2 categorii, functie de modul n caresunt dispuse si anume:

1./ diafragme din beton armat dispuse n sistem fagure

2./ diafragme din beton armat dispuse n sistem celular

Deasemenea se poate face o clasificare pe baza sistemului constructiv folosit laexecutarea cladirilor cu structuri pe diafragme si anume:

1./ diafragme din beton armat executate monolit n cofraje

2./ diafragme din beton armat prefabricate

Executarea cladirilor folosind diafragmele din beton armat este indicata pentru zonele deintensitate seismica mare, care mpreuna cu diafragmele orizontale

( planseele ) realizeaza un sistem spatial rigid.

Acest sistem constructiv este un sistem avantajos din punct de vedere tehnico-economic,la cladirile cu un numar mare de nivele, la care cerintele functionale permit o distributie identicaa peretilor portanti la toate etajele.

Structuri mixte din beton armat

Structurile mixte se realizeaza la cladirile pe zidarie portanta, unde la camerele cudeschidere mare se impune prezenta unui stlp pe care reazema grinzi din beton armat. Este


26/47

deasemenea considerat ca structura mixta cladirea care are un nucleu central pe diafragme dinbeton armat, iar perimetral cldirea are structura realizata pe cadre din beton armat monolit.

Structura mixta este si acea structura la care parterul cladirii este un parter pe cadre dinbeton armat monolit, iar etajele au conceputa o structura pe diafragme din beton armat dispusen sistem celular sau dispuse n sistem fagure.

Pentru parterul acestor cladiri, functiunile cladirii sunt realizate mai usor dat fiindelasticitatea cu care se pot realiza compartimentarile.

Analiza efectuata de evaluator privitor la modul n care este alcatuita infra sisuprastructura unei cladiri se va descrie n partea de prezentare a activului.

INSPECIA STRUCTURILOR DE REZISTEN

Inspetia structurilor poate pune n evidenta trei tipuri de defectiuni functie de costurile cese pot implica pentru remediere:

defecte estetice

defecte functionale

defecte de stabilitate

Pentru inspectorul de cladiri este necesar sa fie prezentata o clasificare a avariilorstructurale.

1./ Avarii superficiale, care pot fi apreciate ca fisurile fine, usor de rectificat prinreparatii minore sau care produc nclinarea, sau umflarea unora dintre elementele structurale.

2./ Avarie problematica superficiala, care poate fi apreciata ca deschidere ncontinuare a fisurilor de la prima etapa, crapaturile existente devenind mai proeminente si aparnoi fisuri.

3./ Avarie problematica, apare o ngrijorare, iar stabilitatea cladirii este pusa landoiala. Se apreciaza ca structura pare vulnerabila.

4./ Avarie serioasa, presupune ca se impun masuri de evitare a unei eventualeprabusiri, integritatea si stabilitatea strucutrala prezinta un risc ridicat ,I se pune problemasigurantei pentru locatari.

5./ Prabusirea, este sitatia n care cladirea se poate prabusi n orice moment, fiindnecesar un program de reconstructie.

FINISAJUL INTERIOR sI EXTERIOR


27/47

Cladirile, indiferent de destinatia pe care o au, sunt finisate la interior si la exterior pentrua permite celor care o folosesc sa-si desfasoare activitatea de zi cu zi.

O clasificare a finisajelor se poate concepe avnd la baza elementele cladirii si anume:

peretii interiori si exteriori

tavanele

pardoselile

tmplaria

sarpanta cu nvelitoarea

terasa

TENCUIELI INTERIOARE sI EXTERIOARE

LA PEREI sI TAVANE

Pentru peretii interiori si exteriori finisajul implica n primul rnd executarea lucrarilorexecutate

cu scopul asigurarii planeitatii peretilor executati din zidarie sau din beton. Aceasta activitate implsuccesive

cunoscute tehnic sub numele de sprit, grund si tinci, iar grosimea medie trebuie sa fie de circa 2 cm. M

care se executa aceasta operatiune se numeste mortar si pentru ca se fabrica n consistente difcantitatii variabile

de ciment se recunosc dupa titulatura M10-T ; M25-T ; M50-T si M100-T.

n cazul n care pe suprafata peretilor se vor executa placaje ceramice sau placaje culambriuri tencuiala poate fi executata doar prin aplicarea a doua straturi succesive si anume spritsi grund.

Daca finisajul interior este umed atunci dupa aplicarea tinciului, la 24 ore, sa se execute ogletuire cu var pentru cazul zugravelilor executate n culori de apa si cu glet de ipsos n cazul ncare peretele va fi vopsit.

Zugravelile interioare la pereti se clasifica n trei categorii functie de calitate si anume :


28/47

zugraveli inferioare, zugraveli obisnuite, zugraveli superioare. Spoielile se pot considera zugravelzugravelile

n culori de apa cu aplicare a 2 mni de var, huma n amestec cu coloranti se pot aprecia ca obisnuite

aplicarea de coloranti n modele, calcio-vechio, strop sunt de tip superior.

Tot n categoria de finisaje superioare la pereti se introduc si placajele cu faianta, gresie,lambriuri, marmora.

La exterior tencuielile se din mortar de consitenta superioara mortarului de la tencuielileinterioare si anume M50-T sau M100-T.

Tencuielile exterioare sunt executate n grosime medie de 2,5 cm si se clasifica functie decalitate n tencuieli obisnuite si superioare. Ca si tencuieli obisnuite se recunosc tencuielile defatada driscuite zugravite n culori de apa, vinace, acrilice, tencuielile de fatada cu finisajulrealizat cu praf de piatra si ciment alb aplicat strop sau driscuit. Ca si tencuieli exterioare

superioare se pot aprecia cele executate cu terasit, similipiatra simplu sau n asize si placajele deceramica sau marmora. Pe fatada cladirilor pot fi executate si profile sau ancadramente floraren zona ferestrelor si a aticului.

Din punct de vedere al aprecierii duratei de viata fizica tencuielile interioare rezista circa70 ani si poate ajunge pna la 100 ani. Tencuielile exterioare driscuite sau stropite din varciment au durata de viata de circa 20 ani, tencuielile din praf de piatra 40-50 ani , tencuielile dinsimilipiatra, terasit, placaje ceramice, marmora de circa 70-100 ani.

Ca durate de viata zugravelile la pereti si tavane se apreciaza la 3-6ani, tapetele 9 ani,placajele de faianta si lambriurile 25- 30 ani, iar cele cu marmora 70-100 ani.

Evaluatorul poate aprecia uzura efectiva functie de gradul de ntretinere si de mediulnormal sau agresiv al ncaperii.

PARDOSELI

Pardoselile unei cladirii se clasifica n 2 categorii distincte n :

1./ pardoseli calde

2./ pardoseli reci

aceasta clasificare este data de senzatia pe care o da pardoseala piciorului gol ce calca peaceasta.

Functie de tipul materialului folosit pardoselile calde sunt:

pardoseli din covor p.v.c. pe suport textil


29/47

pardoseli din mocheta

pardoseli din parchet

iar pardoselile reci sunt :

pardoseli sclivisite sau rolatepardoseli din covor pvc fara suport textil

pardoseli mozaicate, sau placi mozaicate

pardoseli din mozaic venetian

pardoseli din gresie

pardoseli din marmora

Pardoselile reci sau calde existente ntr-o cladire se diferentiaza prin costurile diferitecare le implica, apreciere a calitatii materialelor si implicit a duratei de viata de la care seporneste n aprecierea uzurii efective.

Pardoselile din scndura 20-25 ani, pardoselile din parchet pe dusumea oarba, 25-45 ani,pardoselile din p.v.c. pe suport textil 10-15 ani, pardoselile din gresie, mozaic sau marmora 70-100 ani.

Evaluatorul apreciaza aceste durate de viata fizica n baza constatarilor de la inspectiacladirilor si aprecierii mediului normal sau agresiv.

Tehnologia de executie a pardoselilor este descrisa n manualele de specialitate, va fiexpusa detaliat cursantilor n timpul seminarului si vor fi date elemente de particularitate atipului de defectiune specifica fiecarui tip de pardoseala.

TMPLRIE INTERIOAR sI EXTERIOAR

Tmplaria interioara si exterioara pentru cladirile de locuit reprezinta n fapt usile siferestrele cladirii, clasificarea putnd fi efectuata functie de tipul materialului din care esteconfectionata.

Tmplarie din lemn* lemn de rasinoase

* lemn de stejar

Tmplarie de metal


30/47

* tmplarie din tabla ambutisata sau profile laminate

* tmplarie de aluminiu

Tmplarie din diverse materiale

* tmplarie din p.v.c.* tmplarie de beton.

Ferestrele se poate clasifica functie de numarul de canate n :

ferstre cu ochiuri fixe

ferestre cu ochiuri mobile avnd

1 canat

2 canate

3 canate

Usile interioare sau exterioare, indiferent de tipul materialului din care sunt confectionatese pot clasifica n :

1 canat

2 canate

glisante

tip rulou

Pentru fiecare dintre aceste elemente componente ale unei cladiri se vor prezentaelementele informative detaliate, precum si elemente informative cu precizari asupra modului ncare evaluatorul apreciaza prin inspectia efectuata gradul de depreciere. n datele tehnicepublicate n decizia 630-1980 se propun urmatoarele durate de viata :

ferestre si usi metalice vopsite la 3ani 70 ani

ferestre si usi de stejar la interior 70 ani

ferestre si usi de brad sau molid la interior 50 ani

ferestre si usi exterioare din stejar 50 ani

ferestre si usi exterioare din brad 40 ani


31/47

luminatoare metalice 35 ani

tmplarie de mase plastice 35 ani

usi celulare de tip Pipera 15 ani

Pentru cazurile n care evaluatorul constata ca n interiorul cladirii este un mediu agresiv,aprecierile legate de duratele de viata vor fi strns legate de gradul de ntretinere a acestorelemente.

TERAS, sARPANT sI NVELITORI

Cladirile sunt protejate de intemperii, prin aplicarea la partea superioara a unor sistemeconstructive promovate prin proiectare si care pot fi :

*terase circulabile sau necirculabile*sarpante si nvelitori

Terasele cladirilor sunt executate la nivelul planseului de peste ultimul etaj, cu aplicareaunor straturi succesive de hidroizolatie care n cele mai frecvente situatii asigura si protectiatermoizolatiei de acoperis.

Terasele de tip necirculabil sunt frecvente la cladirile de tip industrial, la blocurile delocuinte, cladirile de birouri sau spatii comerciale proiectate cu acest sistem de protectie.

Ca ordine de executie prpunem o descriere a acestor operatiuni, cu stratul de cartonperforat pozat ca bariera de vapori, cu stratul de termoizolatie montat avnd grosimi variabilefunctie de tipul termoizolatiei. Peste stratul de termoizolatie se toarna o sapa de egalizare pestecare se asterne stratul de hidroizolatie alcatuit din 2 straturi de pnza asfaltata ( PA55 ) si 3 debitum peste care se pozeaza un stat de carton asfaltat ( CA400 ). Pentru terasele de tipnecirculabil se impune asternerea unui strat de pietris de 5cm grosime, ca protectie mpotrivarazelor ultraviolete.

Pentru terasele de tip circulabile, se nlocuieste solutia de pietris cu asezarea pe sapa detip M100-T a dalelor din beton mozaicat. Aceleasi straturi de hidroizolatie se pastreaza la aticulcladirii, protectia racordului la atic realizndu-se cu un glaf de tabla zincata, iar pe naltimeahidroizolatiei cu mortar fixat pe plasa de rabit.

Pentru cladirile protejate cu sarpanta, se asigura fixarea sarpantei pe planseul ultimuluinivel, pe aceasta montndu-se nvelitoarea. nvelitorile se pot clasifica n 2 tipuri si anume:

* nvelitori de tip usor

nvelitoare din tabla zincata;


32/47

nvelitoare din azbociment ondulat, sau foi plane

nvelitoare din sita ( dranita )

nvelitoare din 2-3 straturi de carton asfaltat

nvelitori din tabla cutata sau ondulata* nvelitori de tip greu

nvelitori din tigla solzi sau profilata

nvelitori din olane ceramice

INSTALAIILE FUNCIONALE sI TEHNOLOGICE

Instalatiile unei cladiri sunt de 2 categorii si anume :

* instalatii functionale

* instalatii tehnologice

Instalatiile functionale sunt acele tipuri de instalatii care au sarcina de a deservi omul, fieca acesta se gaseste ntr-o cladire de locuit fie ca se gaseste ntr-o cladire n care si desfasoaraactivitatea profesionala. Vom aprecia pentru instalatiile electrice functionale, instalatiile deiluminat si prize, instalatia de paratraznet si instalatia de mpamntare.

Instalatiile functionale sanitare sunt instalatiile de la baie , bucatarie, instaltia de preluare

a apelor pluviale de pe terasa, nstalatiile de gaze la cladirile de locuit. Instalatia functionala dencalzire ar fi aceea de la calorifere sau aer cald, ventilatie interioara, gaze la sobe.

Ceea ce este bine de cunoscut si retinut este faptul ca aceste instalatii functionale intra npretul cladirii, pe linia evaluarii la mijloacele fixe cladiri.

Instalatiile tehnologice sunt acele tipuri de instalatii care participa la procesul deproductie, sau de servicii. Instalatiile de forta ( 380 V ), instalatiile de abur, lichide frigorifice,lichide tehnologice, precum si toate alte tipuri de instalatii care ndeplinesc rolul de sursa deenergie sau de transport al materialelor tehnologice se pot ncadra n categoria instalatiilortehnologice. Acestea este bine si corect sa fie evaluate separat de cladire.

Concluzie:

Evaluatorul trebuie sa stie ca n costul cladirii este cuprins:

costul structurii de rezistenta

costul finisajului interior si exterior


33/47

costul nvelitorii sau al terasei

costul instalatiilor functionale

Instalatiile tehnologice se evalueaza de regula separat, doar acceptul beneficiaruluipermite adaugarea acestor costuri la costurile cladirii. Trebuie sa fie explicate

beneficiarului dezavantajele cumularii costurilor la pretul cladirii.CATEGORII DE PROPRIETI sI METODELE DE EVALUARE

CONFORM STANDARDELOR EUROPENE - EVS

n continuare vom prezenta categoriile de proprietati imobiliare pe baza StandardelorEuropene de Evaluare si deasemenea practica raportarii acestor evaluari pentru fiecare dintreaceste categorii de proprietati.

A / Proprietatile ocupate de proprietar-destinat a fi utilizate n afacere.

n aceasta categorie de active sunt 2 clase:

1.- Proprietati specializate - Acestea sunt proprietati specializate sI carenu se vnd n mod curent ( daca se vnd vreodata ) , dect ca parte a unei afaceri. Exemple ampute da rafinariile,combinatele chimice,unde cladirea de cele mai multe ori reprezinta un suportpentru instalatii. Pot fi tratate la fel cladirile care prin localizarea lor,dimensiunile, designul sImarimea lor nu sunt nici vndute nici nchiriate.

2.- Proprietati nespecializate - Acestea includ tipuri normale de cladiri,cum ar fi magazinele, birourile, fabricile si depozitele care sunt deobicei vndute, sau nchiriate

pe piata.Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de piata pentru teren si

la valoarea de piata pentru utilizarea existenta pentru cladiri. Pentru cladirile specializatese poate aplica evaluarea prin metoda costului de nlocuire net ( CIN )

B /Proprietatile detinute ca investitii care pot genera venit sau cstig anual

Acestea sunt care sunt detinute pentru scopul de a obtine un venit financiar dintr-onchiriere normala unei terte parti.

Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de piata. Aceasta se faceatt pentru teren ct si pentru cladiri.

C / Proprietatile n surplus fata de necesitatile de exploatare a afacerii

n aceasta categorie este inclus terenul cu sau fara cladiri, care este n surplus pentruutilizarile de exploatare ale societatii previzibile n viitor sI, n mod normal, este desinut pentrua fi vndut.


34/47

Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de piata att pentruteren ct sI pentru cladiri.

D / Plasamente sau proprietati pentru vnzare.

Aceste proprietati pot fi cumparate pentru a fi revndute; ca urmare, n bilant nu sunt

clasificate ca active corporale , ci ca active circulante.Evaluarea pentru aceste tipuri de proprietati nu impun folosirea evaluarii prin

metode de piata.

n evaluarea proprietatilor am evidentiat permanent prezenta terenului si a cladirii.Standardele EVS promoveaza ideea promovarii unei defalcari pentru teren si cladiri necesaraunei contabilizari separate, pentru analiza deprecierii, deci pentru pregatirea documentelorfinanciare. n evaluarea proprietatilor se impune cunoasterea dreptului deplin de proprietate, iarapoi modelul de abordare care sa prezinte proprietatea reala. Proprietatea reala reprezinta toatedrepturile, beneficiile aferente detinerii unei proprietati fizice imobiliare. Un drept sau un

interes asupra proproietatii imobiliare este si un drept patrimonial.Pentru o proprietate imobiliara de tip rezidential, valoarea reala este data de satisfactia

pe care o ai datorita intimitatii si a relaxarii n perioada de timp n care locuiesti.

Pentru o proprietate comerciala sau industriala, valorea reala este data de totalitateabeneficiilor obtinute pentru o perioada de timp determinata.

Abordarea valorii de piata se poate analiza prin trei metode si anume :

1- Metoda costurilor ( metoda surogat ) unde valoarea de piata a proprietatii

este obtinuta prin nsumarea valorii de piata a terenului considerat liber sivaloarea cu uzura a cladirii.

2- Metode de randament ( capitalizarea veniturilor sau a actualizarii fluxurilorviitoare )

3- Metoda comparatiilor, unde valoarea de piata a unei proprietati estedeterminata comparnd proprietateasupusa evaluarii cu minimul 3 proprietatiasemanatoare din zone apropriate

ntruct metodele de randament vor fi explicate n celelalte module ale cursului deevaluare, n acest curs vom

prezenta metoda comparatiei, cu un exemplu de analiza calitativa, ce este capabil sa oferevaloare de piata unei proprietati analizate comparativ cu alte cinci proprietati.

METODA COMPARAIEI DIRECTE


35/47

Metoda comparatiei directe utilizeaza analiza pietii pentru proprietatile similare,compararea acestora cu proprietatea de evaluat si efectuarea corectiilor asupra preturilor devnzare pentru estimarea valorii de piata. Valoarea obtinuta reprezinta o suma estimata pentrudata la care se efectueaza evaluarea, pentru o piata imobiliara existenta la acea data, sau la odata foarte apropiata.

Metoda comparatiei directe se aplica tipurilor de proprietati imobiliare pentru care existasuficiente informatii privind tranzactiile.

Prin aplicarea acestei metode se transmit cele mai corecte informatii referitoare la :

* valoarea de piata a proprietatilor imobiliare care nu sunt cumparate n scopul obtineriide venituri ( locuinte )

* valoarea unor proprietati comerciale sau industriale exploatate de proprietar.

Evaluatorul va trebui sa parcurga obligatoriu urmatoarele etape:

a/ sa verifice datele de piata obtinute si sa nteleaga motivatiile, comportamentul sipreferintele partilor implicate n tranzactiile imobiliare;

b/ sa analizeze un numar suficient de tranzactii efectuate pe acel tip de proprietate ;

c/ sa accepte informatiile obtinute de la terti cu conditia verificarii acestora ;

d/ sa nu se bazeze doar pe datele statistice fara sa efectueze si o analiza acomportamentului pietii.

Ca surse de informatii evaluatorul poate folosi date despre tranzactiile ncheiate, oferteoferite prin publicatiile de specialitate, informatii verificabile ale agentiilor imobiliare,administratorii de blocuri de locuinte, antreprenori de constructii, firme de evaluare dinlocalitatea n care se gaseste proprietatea. Statistic, evaluatorul selecteaza informatiile functie dezona geografica, de tipul proprietatii evaluate, de data la care s-a efectuat tranzactia.

Pentru o corecta aplicare a metodei se impun a fi parcurse 5 etape si anume :

I - Cercetarea pietii, etapa n care evaluatorul culege informatii privitoare latranzactiile de proprietati imobiliare de acelasi tip cu proprietatea evaluata, cu dimensiuni sicaracteristici fizice ct mai asemanatoare si pe ct posibil cu datele tranzactiei ct mai recente.

II - Verificarea informatiilor, etapa cnd prin investigatii efectuate la fata loculuisi prin discutii purtate cu partile implicate se apreciaza corectitudinea datelor.

III - Analiza comparativa, presupune ca evaluatorul va alege criteriile decomparatie ntre proprietati.


36/47

IV-Compararea si corectiile, se efectueaza comparatia cu proprietatea evaluata sise ajusteazacorespunzator pretul de vnzare al acestora.

V - Alegerea valorii, dupa analiza rezultatelor si stabilirea la o valoare dinintervalul de valori obtinut.

Criteriile si elementele de comparatie

Criteriile

Pretul de vnzare al proprietatilor poate fi exprimat n functie de niste criterii decomparatie stabilite dupa scopul si natura proprietatii, de exemplu:

apartamentele se analizeaza la pret / mp construit sau pret / camera;

depozitele la pret / mp sau mc;

hotelurile la pret / camera;restaurantele pret / loc;

casele de locuit la pret/ mp util sau la pretul total de vnzare.

Elementele

Definitie. Elementele de comparatie sunt acele caracteristici ale proprietatilorsitranzactiilor imobiliare care determina variatiile preturilor de vnzarepe piata imobiliara.Elementele de comparatie care vor face corectile preturilor sunt urmatoarele:

1. drepturile de proprietate transmise

2. conditiile de finantare

3. conditiile de vnzare

4. conditiile pietii

5. localizarea

6. caracteristicile fizice7. caracteristicile economice

8. utilizarea

9. componentele non-imobiliare ale valorii


37/47

1. Drepturile de proprietate transmise sunt elemente preliminare pentru evaluator nparcurgerea procesului de evaluare. n toate cazurile evaluatorul trebuie sa se asigure caproprietarul este detinatorul legal si ca este posibila sau nu aceasta transmitere.

2. Conditiile de finantare. La definitia valorii de piata s-a facut afirmatia ca valoarea de piatase refera la plata n cash facuta integral. Daca chiriasul a obtinut o finantare sub nivelul pietii, el

la cumparare va plati probabil un pret mai mare pentru aceasta proprietate. Este firesc dat fiindobligatia de a folosi n analiza valorile culese de pe piata pentru mai multe tranzactii ncheiate.Pretul tranzactiei pentru o tranzactie imobiliara poate diferi deci, functie de aranjamentelefinanciare stabilite

3. Conditiile de vnzare. Aceasta reflecta motivatia cumparatorului sau a vnzatorului privindproprietatea care se tranzactioneaza.

4. Conditiile pietii. Aceasta apreciere se refera la evolutia pietei n intervalul de timp scurs ntremomentul tranzactionarii si data evaluarii, ( inflatie, comportamentul investitorilor, modificarilegislative, fluctuatiile cererii si ofertei )

5. Localizarea Daca o proprietate difera prea mult n ceea ce priveste amplasarea ntr-o zona,ea poate fi eliminata dintre proprietatile comparabile. Cu ale cuvinte se apreciaza corectlocalizarea proprietatii ntr-un cartier, sau ntre 2 cartiere foarte asemanatoare.

6. Caracteristicile fizice. La evaluarea cladirii comparatia se face referindu-se la diferente ntredimensiunile cladirii, calitatea si aspectul constructiei, materialele de constructie utilizate,dotarile, vechimea cladirii, starea fizica, compartimentarea interioara, numarul de nivele alecladirii, localizarea casei pe lot.

7. Caracteristicile economice. Aici sunt cuprinse toate atributele unei proprietati imobiliarecare pot influenta profitul net cum ar fi : cheltuielile de exploatare, managementul, chiriileconditiile de nchiriere.

8. Utilizarea. Se face analiza comparativa ntre utilizarea existenta si cea mai buna utilizareaunei proprietati comparabilesi utilizarea proprietatii de evaluat.

9. Componentele non-imobiliare. Acestea cuprind toate elementele care afecteaza valoareaunei proprietati, dar nu se constituie n parti componente ale acesteia ( situatia econnomica,garantiile, etc. )

Tehnica uzuala este aceea de aplicare a metodei comparatiei directe pe principiulperechilor de date, este o tehnica numita cantitativa si se aplica n evaluarea unei proprietati cu 2sau mai multe proprietati tranzactionate. Prin acest sistem se stabilesc marimile corectiilorpentru fiecare dintre elementele supuse analizei comparative. Pentru aceasta , evaluatorultrebuie sa analizeze o serie de perechi de proprietati comparabile care difera numai sub

aspectul unei singure caracteristici cu proprietatea de evaluat.

Problema se aplica tipurilor de proprietati pentru care exista o piata a tranzactiilorimobiliare, la noi ar fi spre exemplu o piata a tranzactiilor pentru apartamente, terenuri si spatii


38/47

comerciale. Mai rar dar se pot aprecia si proprietatile de tip rezidential cu limitarea unora dintreinformatiile implicate. n anexe este prezentat un exemplu de evaluare pentru cladiri folosindcomparatia relativa.

Analiza s- efectuat pentru cinci proprietati asemanatoare sitate n acelai cartier cuproprietatea supusa evaluarii, aceste cinci proprietati fiind vndute sau expuse pe piata libera de

transferuri. Dupa analizarea fiecarei proprietati comparativ cu proprietatea supusa evaluarii dupacriteriile prezentate mai sus, apreciem avantajele sau dezavantajele proprietatilor comparabile,apoi pentru fiecare dintre ele ne pronuntam ; este inferioara proprietatii supuse evaluarii sau estesuperioara. Daca este inferioara atunci pentru a atinge valoarea proprietatii supuse evaluarii seimpune un aport financiar pozitiv. Daca proprietatea comparabila este superioara proprietatiisupuse evaluarii, va trebui sa acceptam ca facem o economie, sau altfel spus proprietatea arscadea la pret daca ar fi asemanatoare cu proprietatea supusa evaluarii.

Pentru evaluator se impune aprecierea proprietatii financiar, cu suprafata cunoscuta sipretul cunoscut. Se va obtine un pret/ mp. pentru fiecare dintre ele. Pretul de piata aferentproprietatii supuse evaluarii va fi obtinut ca o medie a valorii cele mai ridicate de la proprietatilecu corectii pozitive cu valoarea ce mai mica din cadrul proprietatilor cu corectii negative.

Pentru aceste analize se pretinde de la evaluator cunoasterea precisa a elementelor decorectie si starea reala a fiecareia dintre proprietati.

Agentiile imobiliare pot ajuta evaluatorii n cunoasterea acestor date, dar datele desprecartier sau starea de venit se obtin prin verificari ale zonei.

Tabelul de analiza comparativa se prezinta sub aceasta forma :

Nr.

cr.

Localizare

proprietate

Apreciere

calitativa

Pret

tranzactie$

Suprafete

Teren+cl.

Pret /

mp.$

Observatii

1 Str. Greaca nr.16 pozitiva 53.000 358 mp. 148,042 Str. Gripescu

nr. 1

negativa 150.000 780 mp. 192,30

3 Str. Moara Rosienr.1

negativa 92.000 490 mp. 187,75

4 Str. Suhaia nr.40 negativa 76.000 336 mp. 226,19Str. soseaua Viilor

nr.34

pozitiva 57.000 402 mp 141,79

Pret mediucorectie pozitiva /

negativa

167,89

Suprafataproprietate

416 mp

5 Pret proprietate 69.845 $


39/47

EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE GRUPA II-III

Pentru mijloacele fixe grupele 2 - 3, se vor prezenta criterii de abordare a elementelor deevaluare n ideea obligatiei de a se stabili valoarea de nlocuire a mijlocului fix. Tehnica

folosita, criteriile de apreciere a uzurii fizice si morale sunt formulate astfel nct sa fie posibilaselectarea datelor primare, a duratei de folosire viitoare pe criteriul eficientei mijlocului fix.

Evaluarea mijloacelor fixe ce fac parte din grupele 2-6 au regim de evaluare fata demetodele de evaluare a mijloacelor fixe cladiri si constructii speciale. Conform H.G.R. 2.139 /2005 aceste mijloace fixe avem urmatoarea repartizare:

2.1- 2.27 MAsINI, UTILAJE sI INSTALAII DE LUCRU

3.1- 3.9. APARATE sI INSTALAII DE MSUR, CONTROL, REGLARE

4.1.-4.7. MIJLOACE DE TRANSPORT5.1-5.2 ANIMALE sI PLANTAII

6.1.- 6.4. UNELTE, DISPOZITIVE, MOBILIER, APARATUR BIROTIC

Pentru evaluare avem 2 metode distincte de evaluare :

- A./ Metoda informatiilor de piata

- B./ Metoda procedeelor specifice

A./Metoda informatiilor de piata presupune ca numarul mijloacelor fixe este relativmic, sau numarul pozitiilor asemenea este relativ mic. Din punct de vedere al preciziei, metodase recunoaste a fi cea mai precisa, dat fiind obligatia evaluatorului de a prelua informatiile de laproducatori. n conditiile n care se regasesc preturi diferite pentru un produs cu aceleasiperformante, evaluatorul va alege pe cel mai mic. Acesta va fi trecut ca valoare de nlocuirepentru mijloacele fixe evalate prin aceasta metoda.

Pentru mijloacele fixe care au fost procurate din import este important sa se extragainformatiile legate de tara de provenienta, caracteristicile utilajului din cartea tehnica,informatiile privind denumirea uzinei si localitatea n care se afla amplasata. Pentru precizia

informatiei se poate apela la agentia comerciala a tarii din care provine utilajul respectiv. Acesteinformatii se pot obtine direct prin corespondenta cu aceste agentii comerciale.

Trebuie sa fie cunoscut faptul ca n afara pretului de produs aici sunt incluse taxelevamale, comisonul importatorului, taxe si impozite ale Guvernului Romaniei, cheltuielile cutransportul de la frontiera. Evaluarea exclude cheltuielile pentru transportul utilajelor de la vamapna la hala de montaj.

evaluarea mijloacelor fixe clĂdiri

Documents