evaluare apartament 2 camere

7/29/2019 Evaluare Apartament 2 camere

1/11

Raport de evaluare al proprietatii imobiliare: Apartament cu 2 camere

1.Evaluator: Ludovic Cosmin Trifu

Legitimatie ANEVAR: Nr. 10786/2012

Parafa: Nr. 10786 valabila 2012

Firma: SC TRIFU IMOB SA

Adresa evaluatorului: Orasul: Bucuresti

Strada: Veteranilor Nr. 6

Telefon: 0721544760

E-mail:[email protected]

2.Client: Persoana fizica: John Doe

Adresa: Orasul: Bucuresti

Strada: Partzanilor Nr. 1

Telefon: 0722333444

3. Proprietatea evaluata: Apartament cu 2 camere si dependinte situat la etajul 2 al

unui bloc cu regim de inaltime P+3E, in suprafata construita de 64mp.

Proprietari: John Doe asupra apartamentului si asupra cotei indiviza de 2% in suprafata de 17mp

reprezentand parcare.

Adresa proprietatii: Bucuresti, Bulevardul Mihail Kogalniceanu, Nr.10, Etajul 2, Ap. 10.

4. Declararea valorii

Valoarea de piata estimata prin abordarea prin comparatii:

57.500 EUR (251.580 RON)
mailto:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]


2/11

5. Baza de evaluare: Valoarea de piata

Scopul evaluarii: Garantare credit bancar

Data de referinta a evaluarii: 10.01. 2013

Cursul de schimb BNR la data de referinta: 4.3753 RON/ EUR

Data inspectiei proprietatii: Inspectia a fost efectuata de catre Ludovic Trifu in

prezenta solicitantului.

6. Date privind dreptul de proprietate, suprafata si cote indivize:

Dreptul de proprietate: cu titlu de drept de cumprare ca bun propriu n favoarea John Doeconform Contract de vanzare-cumparare autentificat cu nr. 426/26.03.2008 emis de BNP Ioana

Basescu;

Numr topografic : 220/3;39;

Un extras de carte funciara nu a fost pus la dispozitia evaluatorului;

Suprafata nscris n documentatia cadastrala: Su = 52mp

Proprietar asupra terenului: John Doe asupra terenului cota indiviza de 2% avandsuprafata de 17 mp cu scopul de parcare.

7. Date privind documentatia cadastrala: Evaluatorul nu a avut la dispozitie documentatiecadastrala, dar proprietarul va asigura dovada faptului ca apartamentul este liber de sarcini catre

banca in momentul evaluarii acesteia.

8. Situatia actuala a apartamentului: Apartamentul nu este ocupat , deasemenea estenemobilat.

9. Descrierea zonei de amplasare:

Zona de amplasare:

Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidential pe Bulevardul Kogalniceanu in centrulBucurestiului. n zon sunt amplasate preponderent blocuri cu regimul de nltime P+3E si

P+4E. Distanta fata de proprietati complementare (scoli, parcuri, institutii de invatamant, piete)este foarte mica. Accesul este facil, iar mijloacele de transport n comun sunt la distantmica. Strada la care are acces proprietatea este sistematizat superior, utilittileaferente existente pe amplasamente sunt cele uzuale necesare: ap - canalizare, energie electric,gaz metan, telefonie, TV cablu , Internet.


3/11

Artere importante de circulatie din zona:Auto si pietonal: Bulevardul Mihail Kogalniceanu, Bulevardul Regina Elisabeta, Splaiul

Independentei.Calitatea retelelor de transport: asfaltate cu una sau doua benzi pe sens.

Caracterul edilitar al zonei: Zona rezidentiala centrala, mijloace de transport in comun foarteapropiate (RATB in Piata Kogalniceanu si statia de metrou Izvor), unitati comerciale in zona

(Angst, diferite supermarketuri si magazine), unitati de invatamant mediu (Colegiul National

Gheorghe Lazar, Liceul de Muzica), sedii de banci, intitutii culturale (Teatrul Bulandra),institutii de cult (biserica la 5 minute de mers pe jos), parcuri (Cismigiu, Izvor).

Utilitati edilitare: Retea urbana de energie electrica/ apa/ termoficare/ gaze/ canalizare/telefonie/ cablu/ internet: Existenta

Ambient: Foarte civilizat.

Concluzii privind zona de amplasare: Zona foarte buna pentru orice gen de locatar. Este ozona atractiva datorita parcurilor foarte aproape si a aerului arhitectural vechi. In principiu media

de varsta a locatarilor este ridicata (in jurul a 56 de ani) lucru care duce la linistea in aceastaparte a Bucurestiului.

10. Descrierea constructiei de baza (blocul):

Amplasament: Bloc de locuite cu regim de inaltime P+3E (apartamentul este situtat la etajul 2)

Anul constructiei: 1938

Locuinte pe palier: 4

Orientare: Nord

Caracteristici: Fundatii de caramida, pereti portanti din caramida, acoperis cu panta medie,finisajul exerior cu tencuieli si zugraveli simple, usa de acces in bloc de metal, fara interfon,

aspect exterior/interior ingrijit.

Concluzii: Starea generala a blocului este buna si nu este incadrat la niciun grad de rismseismic in ciuda anului in care a fost construit

11. Descrierea apartamentului:

Suprafata: Suprafata totala construita=64mp, Suprafata utila=52mp


4/11

Tamplarie: Tamplarie PVC la exerior, usi de lemn la interior si usa de la intrare metalica.

Finisaje: Parchet, gresie, lavabila alba, renovat nou.

Instalatii si dotari electrice: In stare foarte buna.

Instalatii si dotari de incalzire: Prin centrala termica proprie.

Instalatii si dotari de alimentare cu apa: In stare foarte buna.

Instalatii si dotari de alimentare cu gaze: In stare foarte buna.

Necesar de investit: Nu este cazul

Concluzii privind starea apartamentului: Stare tehnica generala foarte buna.

12. Analiza pietei imobiliare:

Definirea pietei si subpietei: Piata de apartamente de 2 camere situate la bloc pe o raza de500 de metri fata de Piata Kogalniceanu.

Natura zonei: Zona rezidentiala in proportie de 85%.

Oferte de locuite similare: In crestere.

Cererea de locuite similare: In crestere.

Preturi in zona pentru apartamente de 2 camere: Minim: 1200 EUR/mp*au fost excluse blocurile noi de apartamente Maxim: 1450 EUR/mp

Chirii in zona pentru apartamente de 2 camere: Minim: 245EUR/luna*au fost excluse blocurile noi de apartamente Maxim: 340EUR/luna

Concluzii privind piata proprietatii: Trend ascendent al pietei in aceasta zona datoritaparcurilor Cismigiu si Izvor si a stilului arhitectural, precum si a usurintei cu care se poate ajunge

in zonele de interest ale orasului.

13. Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea maii buna utilizare reprezint alternativa de utilizare a propriettii selectata dindiferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru

necesare aplicrii metodelor de evaluare in capitolele urmtoareale lucrrii.


5/11

Cea mai buna utilizare - este definit ca utilizarea rezonabil,probabil si legal a unui terenliber sau construit care este fizic posibila, fundamentat adecvat, fezabil financiar si are carezultat cea mai mare valoare.

Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situa tii:

-cea mai bun utilizare a terenului liber-cea mai bun utilizare a terenului construit.

Cea mai bun utilizare a unei proprietti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii. Eatrebuie sa fie:

-permisibil legal-posibila fizic-fezabil financiar-maxim productiv

Practic, tinnd cont de tipul cldirii si de amplasarea acesteia, cea mai bun alternativ posibil

pentru proprietatea evaluateste cea de proprietate imobiliar rezidential.Prin prisma criteriilor care definesc notiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:-este permisibil legal;-ndeplineste conditia de fizic posibil.-este fezabil financiar.-este maxim productiv se refera la valoarea propriettii imobiliare in conditiile celei mai buneutilizri (destinatii).

14. Evaluare

14.1 Abordarea prin comparatii

S-a aplicat ca metod analiza comparativ prin exprimarea unor corectii cantitative pentru fiecareelement de comparatie. Evaluatorul a analizat astfel vnzrile si ofertele comparabile pentru a

determina dac acestea sunt superioare, inferioare sau egale propriettii de analizat.

Corectiile au fost exprimate procentual sau n valoare absolut. Criteriul de selectie a valorii afost corectia totala brut ca procent din pretul de vnzare cea mai mic.

Sursele de informatii pentru imobilele de comparatie au fost baza de date a agentiilor impbiliare

(programul Pitagora), de pe site-urile de profil si partial de la institutiile si persoanele directimplicate n tranzactii.


6/11

Propriettile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:

Nr.

crt.

Criterii si elemente de

comparatie

Proprietatea de

evaluat Proprietati comparabile

1 2 3

0 Pretul EUR 59500 69500 64900

1 Tipul comparabilei oferta oferta oferta

2

Dreptul de proprietate

transmis integral integral integral integral

3 Conditii de finantare facile facile facile facile

4 Conditii de vanzare la piata peste piata sub piata la piata

5Cheltuieli imediate dupacumparare fara fara fara fara

6 Conditiile pietei prezent prezent prezent prezent

7 Localizare centrala

centrala-

similara

centrala-

similara

centrala-

similara

Adresa

Bd. Mihail

Koglaniceanu

Str. Ion

Campineanu

Bd. Regina

Elisabeta

Str. Ion

Brezoianu

8 Caracteristici fizice

Tip apartament decomandat

semidecoman

dat

semidecoman

dat

semidecoman

dat

Numar camere 2 2 2 2

Etaj 2/3 2/8 p/2 4/8

Finisaje medii simple medii simple

Incalzire/ apa calda

proprie centrala termica

nu-retea

municipala

nu-retea

municipala

nu-retea

municipala

Vechime(anul

constructiei) 1938 1969 1940 1990

Suprafata utila 52 43 58 55

9 Cea mai buna utilizare rezidential rezidential rezidential rezidential

10 Pret/ mp Su (EUR) 1380 1200 1180


7/11

Abordarea prin comparatii directe:

Nr.

crt.

Criterii si elemente de

comparatie

Proprietatea de

evaluat Proprietati comparabile

1 2 3

0 Pretul EUR 59500 69500 64900

1 Tipul comparabilei oferta oferta oferta

Corectie unitara sau

procentuala -5% -5% -5%

Corectie totala pentru

comparabila -2975 -3475 -3245

Pret corectat 56525 66025 61655

2

Dreptul de proprietate

transmis integral integral integral integral


procentuala 0% 0% 0%


comparabila 0 0 0

Pret corectat 56525 66025 61655

3 Conditii de finantare facile facile facile facile




comparabila 0 0 0

Pret corectat 56525 66025 61655

4 Conditii de vanzare la piata peste piata sub piata la piata

Corectie unitara sauprocentuala -10% 10% 0%


comparabila -5652.5 6602.5 0

Pret corectat 50872.5 72627.5 61655

5

Cheltuieli imediate dupa

cumparare fara fara fara fara




comparabila 0 0 0

Pret corectat 50872.5 72627.5 616556 Conditiile pietei prezent prezent prezent prezent




comparabila 0 0 0

Pret corectat 50872.5 72627.5 61655

7 Localizare centrala centrala- centrala- centrala-


8/11

similara similara similara

Adresa

Bd. Mihail

Koglaniceanu

Str. Ion

Campineanu

Bd. Regina

Elisabeta

Str. Ion

Brezoianu



Corectie totala pentrucomparabila 0 0 0

Pret corectat 50872.5 72627.5 61655

8 Caracteristici fizice

Tip apartament decomandat

semidecoman

dat

semidecoman

dat

semidecoman

dat




comparabila 2543.63 3631.38 3082.75

Pret corectat 53416.13 76258.88 64737.75

Etaj 2/3 2/8 p/2 4/8Corectie unitara sau



comparabila 0 3812.94 0

Pret corectat 53416.13 80071.82 64737.75

Finisaje medii simple medii simple


procentuala 2.40% 0% 2.55%


comparabila 1290 0 1650

Pret corectat 54706.13 80071.82 66387.75

Incalzire/ apa calda

proprie centrala termica

nu-retea

municipala

nu-retea

municipala

nu-retea

municipala


procentuala 1.90% 1.25% 1.50%


comparabila 1000 1000 1000

Pret corectat 55706.13 81071.82 67387.75

Vechime(anul

constructiei) 1938 1969 1940 1990


procentuala -5% 0% -10%


comparabila -2785.31 0.00 -6738.78

Pret corectat 52920.82 82071.82 60648.98

Suprafata utila 52 43 58 55


procentuala 15% -10% -5%


9/11


comparabila 7938.12 -8207.18 -3032.45

Pret corectat 60858.94 73864.64 57616.53

9 Cea mai buna utilizare rezidential rezidential rezidential rezidential


procentuala 0% 0% 0%Corectie totala pentru

comparabila 0 0 0

Pret corectat 60858.94 73864.64 57616.53

10 Pret/ mp Su (EUR) 1380 1200 1180

Corectia Totala (%) 9% 11% -6%

OPINIE 57500 EUR 251579.75

1105 EUR/mp Curs=4.375310 ianuarie

2013

Corectiile au fost aplicate astfel:- S-au corectat cu 5% preturile comparabilelor din start intrucat cam aceasta este marja de

negociere pe piata reprezentata.

- S-au corectat cu 10%, respectiv -10% valorile primelor 2 apartamente comparate intrucatprimul se vinde sub piata (se va da mai repede si de aceea adaugam la valoarea

apartamentului), iar al doilea deasupra pietei (va ingreuna un pic vanzarea si astfel

scadem din valoarea estimata).- S-au corectat cu 5% valorile tuturor apartamentelor intrucat erau semidecomandate in

comparatie cu cel de evaluat.- S-a corectat cu 5% valoarea comparabilei 2 intrucat este situata la parter ceea ce este un

dezavantaj.

- Pentru apartamentele 1 si 3 s-a aplicat o corectie de 30 EUR/mp intrucat au finisaje deslaba calitate in comparatie cu apartamentul de evaluat (s-a calculat procentual in tabel).

- S-au corectat toate cele 3 apartamente cu suma de 1000 EUR intrucat nu au centralatermica (sume calculate procentual in tabel).

- S-au aplicat corectii pentru vechimea si suprafata apartamentelor.Valoarea de piata a apartamentului de evaluat a fost estimata ca fiind comparabilacu cea de-a treia proprietate intrucat acesteia i-au fost aduse cele mai mici corectii

avand in vedere caracteristicile analizate. Avand in vedere acestea valoarea

apartamentului este estimata la 57500 EUR (echivalent 251580 RON).


10/11

ANEXE (fotografii ale apartamentului analizat)


11/11

evaluare apartament 2 camere

Documents