disertatie investitii

Click here to load reader

Post on 14-Sep-2015

56 views

Category:

Documents

9 download

Embed Size (px)

DESCRIPTION

Disertatie Investitii

TRANSCRIPT

ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE

Disertaie

Bucureti2015

Pagina alba!!

CUPRINS

CAPITOLUL I.7Aspecte teoretice privind conceptul de evaluare a proprietilor imobiliare rezideniale71.1.Aspecte generale legate de evalularea proprietilor imobiliare rezideniale71.2. Necesitatea evalurii propritilor imobiliare rezideniale71.2.Tipuri de valori ataate proprietilor imobiliare rezideniale81.4. Principiile evalurii proprietilor imobiliare rezideniale81.5. Etapele procesului de evaluare a proprietilor imobiliare rezideniale9Capitolul II.11Riscul n evaluarea proprietilor imobiliare111.1.Riscul n evaluarea proprietilor imobiliare- o situaie uzual a zilelor noastre111.2.Tipologia riscurilor n evaluarea proprietior imobiliare rezideniale12CAPITOLUL III.14Prezentarea S.C. Piraeus Bank Romania142.1.Istoricul societii142.2.Piraeus Bank n Romnia152.3.Evoluia principalilor indicatori economico-financiari n perioada 2009-2013162.4.Structura organizatoric a bncii17CAPITOLUL IV.22Studiu de caz privind evaluarea investiiilor imobiliare rezideniale n scopul minimizrii riscului bancar.22Capitolul I. Generaliti241.1.Scopul realizrii prezentei evaluri241.2. Drepturi de proprietate evaluate241.3. Data estimarii valorii251.4. Moneda raportului251.5. Metodologia de evaluare (etape parcurse, metode folosite)25Capitolul. II. Prezentarea datelor proprietatii evaluate262.1. Identificarea proprietatii. Descriere juridica262.2. Date despre zona, oras, vecinatati si amplasare262.3. Descrierea constructiei262.3.1. Date generale262.3.2. Structura de rezisten272.3.3. Descrierea exterioara si interioara a imobilului282.4. Consideratii asupra starii tehnice a imobilului29Capitolul. III. Cea mai buna utilizare29Capitolul. IV. Evaluarea proprietatii imobiliare334.1. Estimarea valorii de piata a proprietatilor evaluate334.1.1. Abordarea prin costuri344.1.2. Abordarea prin capitalizarea veniturilor414.2. Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului44ANEXE46Bibliografie47

1.

CAPITOLUL I.Aspecte teoretice privind conceptul de evaluare a proprietilor imobiliare rezideniale

1.1. Aspecte generale legate de evalularea proprietilor imobiliare rezidenialeProprietile imobiliare rezideniale se constituie ca elemente ale activitii de natur economic ce genereaz plus-valoarea la nivel micro i macro- economic. n acest context devine esenial pentru orice agent economic s estimeze n mod corect valoarea proprietii imobiliare rezideniale i s analizeze n mod corect i eficace toate aspectele implicate n sensul fundamentrii corecte a deciziei privind folosirea respectivei proprieti. Estimrile caracterizate prin realism i corectitudine determin la nivel de economie schimbri de natur a influena nivelul creditelor i ritmul de dezvoltare al pieei imobiliare. Evaluarea, privit din perspectiva disciplinei tiinifice, a crecut n importan pe msura dezvoltrii economiei, rspunznd unor imperative legate de nevoia de informare din ce n ce mai pregnante. Amplificarea importanei tiinei evalurii a plecat din zona practicii, iar regulile i principiile au aprut ulterior ca urmare a nevoii de compara, defini, clasifica concepte aplicabile la nivel de afacere, proprietate, individ etc. Baza unitar, comun de practic axat pe principii solide, experiena i raionamentul evaluatorului i a tehnicilor moderne de analiz a informaiilor legate de valoarea proprietii imobiliare rezideniale genereaz ncredere la nivelul decidenilor individiuali sau de grup (persoane fizice, organizaii publice sau private, instituii de creditare, instituii bancare sau non-bancare etc.) n pertinena deciziilor prezente i viitoare. Conform unei definiii recunoscute n literatura de specialitate, evaluarea poate fi definit ca activitatea ce se finalizeaz prin estimarea valorii si este format din totalitatea metodelor, proceselor i activitilor unitare i structurate concretizat n generarea unui raport de evaluare ce conine valoarea estimat.1.2. Necesitatea evalurii propritilor imobiliare rezideniale

Evaluarea proprietilor imobiliare rezideniale este esenial ntotdeauna atunci cnd o proprietate este tranzacionat printr-un act de vnzare-cumprare, nchiriere sau orice alt situaie unde este necesar adoptarea unei decizii de estimare a valorii acesteia. Cu titlul de exemplu prezentm situaiile cele mai frecvente n care este necesar evaluarea proprietilor imobliare rezideniale: atunci cnd are loc transferul de proprietate sau dreptul de uzufruct; cnd apar probleme legate de impozitarea proprietii; cnd este necesar obinerea unor credite; n cazul acoperirii unor daune.

1.2. Tipuri de valori ataate proprietilor imobiliare rezidenialeLiteratura de specialitate are n vedere un numr de cinci caracteristici ale proprietilor imobiliare rezideniale, necesare pentru a fi considerate ca avnd valoare de pia: s fie util, s aib cerere efectiv, s aib cerere concret, s existe cerere relativ, s fie asigurat transferabilitatea s se asigure sigurana. 1.4. Principiile evalurii proprietilor imobiliare rezidenialeLiteratura de specialitate prezint o serie de principii aplicabile n cazul evalurilor proprietilor imobiliare de tip rezidenial, prezentate succint n continuare:a) Principiul cererii i ofertei, ce are n vedere faptul c valoarea de pia a proprietilor de tip imobiliar rezidenial este generat de corelarea dintre cerera i oferta de pe pia din momentlu evalurii. cererea si oferta. b) Principiul schimbarii are n vedere faptul c evaluarea trebuie s in cont de cauzele/efectele ce apar n condiiile cererii i ofertei.c) Principiul concurenei ce vizeaz faptul c evaluarea este influenat de competiia dintre stakholderii din piaa imobiliar rezidenial. d) Principiul substituiei (utilitii marginale) ce privete raionamentul prin care costul oricrei proprieti imobiliare rezideniale este influenat de costurile de achiziie ale unor proprieti asemntoare sau cu caracteristici apropiate. e) Principiul echilibrului relativ, potrivit cruia proprietatea imobiliar rezidenial genereaz maximum de eficien i eficacitate atunci cnd factorii de producie aferenei acesteia sunt n echilibru;f) Principiul productivii marginale, potrivit cruia valoarea factorilor productivi ai componentelor proprietii imobiliare rezideniale determin plus-valoare pentru ntreaga proprietate. g) Principiul celei mai bune utilizri, ce subliniaz faptul c evaluarea este influenat de ipoteza celei mai bune utilizari a proprietii imobiliare rezideniale. h) Principiul conformitii, ce statueaz faptul c proprietatea imobiliar rezidenial atinge maximum de valoare atunci cnd amplasarea acesteia este corect din punct de vedere economic, social, fizic etc. i) Principiul anticiprii, potrivit cruia valoarea de pia a proprietii imobiliare rezideniale este egal cu valoarea de satisfacie viitoare determinat de proprietate din punctul de vedere al cumprtorului i vnztorului acesteia. 1.5. Etapele procesului de evaluare a proprietilor imobiliare rezidenialeCel mai frecvent, etapele procesului de evaluare a proprietii sunt:1. Determinarea obiectului evalurii;2. Planificarea evalurii;3. Colectarea, analizarea si interpretarea datelor4. Estimarea valorii rezonabile a proprietii imobiliare rezidenialePrima etap urmrete s determine natura i misiunea evalurii, obiectul evalurii, modalitatea de utilizarea a acesteia, definirea valorii cerute de client etc. Cea de-a doua etap conine analiza iniial, colectarea informaiilor despre subiectul evalurii i ale altora comparabile, specificul pieei imobiliare rezideniale locale. De asemenea, se au n vedere analiza cererii i ofertei pe piaa local, indicatorii tehnici i economici ai obiectivului evaluat ai construciei, punctele forte/slabe ale proprietii etc.Etapele trei i patru se concentreaz asupra analizei celei mai bune utilizri prin prisma evalurii terenului folosind tehnicile evaluarea prin cost, prin comparaia vnzrilor sau capitalizarea veniturilor. Se analizeaz rezultatele obinute prin aceste metode alternative i se selecteaz o soluie considerat final.

CAPITOLUL II.Riscul n evaluarea proprietilor imobiliare

1.1. Riscul n evaluarea proprietilor imobiliare- o situaie uzual a zilelor noastreMediul economic actual, caracterizat prin incertitudine i teama de necunoscut genereaz efecte perverse la nivelul agenilor economici din sfera pieei imobiliare i are ca efect amplificarea vulnerabilitii companiilor n faa acestor evenimente. Factorii declanatori ai acestor fenomene sunt (n accepiunea mea):a) Amplificarea complexitii activitilor economice. Diversificarea, flexibilitatea i continua schimbare a cerinelor beneficiarilor (clienilor) pieei imobiliare genereaz dificulti de adaptare a organizaiilor economice la aceste procese. n acelai timp, viteza crescut cu care au loc schimbrile de natur tehnic i tehnologic (de ex. conceptul casei inteligente, al caselor de tip pasiv i care asigur o autonomie/independen energetic superioar) reduc efectul generat de experiena companiilor ce acioneaz pe aceast pia specific. b) Amplificarea concurenei. Piaa imobiliar se confruntat cu o concuren n cretere, att prin prisma adversarilor clasici ct i a noilor forme de concuren generat de accesul rapid la noile tehnologii de comunicaii, marketing i management. c) Probleme de moralitatea i etic. Ultimii ani au relevat existena unor probleme de etic n ceea ce privete att profilul moral al evaluatorului concretizat prin aplicarea unor criterii laxe de evaluare, ct i din partea firmelor de evaluare n ansamblul lor, care n goana dup atragerea de clieni au tendina de a nu respecta n totalitate principiile profesionale i ale propriilor criterii n procesul de evaluare a proprietilor imobiliare rezideniale. Acest lucru conduce pe de o parte la o relativizare a calitii evalurii ct i la o hiper-inflaie a concurenei cu efecte negative asupra meseriei i a dispariie companiilor corecte.d) Bula sau criza imobiliar. Aceast tendin manifestat preponderent n anii 2000-2008 a generat modificri n criteriile de evaluare neconforme cu realitile economice.e) implicarea unor stakeholderi de natur s influeneze n mod negativ evaluarea. Implicarea n procesul de evaluare a unor entiti de genul Uniunea Naional a Notarilor Publici ce practic grile de evaluare proprii influeneaz de o manier semnificativ calitatea procesului de evaluare.

1.2. Tipologia riscurilor n evaluarea proprietior imobiliare rezideniale

Riscurile specifice evalurilor proiectelor imobiliare rezideniale vizeaz situaia de nerealizare a obiectivelor stabilite de client. Considerm c doar specialitii n domeniul evalurii proprietilor imobiliare pot gsi rspunsurile conforme cu privire la identificarea riscurilor, determinarea cauzelor precum i identificarea recomandrilor de contracarare a efectelor negative ale acestora. Putem identifica o serie de criterii de clasificare a riscurilor, o clasificare sumar fiind prezentat n continuare:1. Conform frecvenei de apariie avem: a. Riscuri probabile. b. Riscuri improbabile. n practic constatm c adesea riscurile asociate evalurii proprietilor imobiliare este o operaiune de tip aleator, neexistnd un nivel de probabilizare ridicat. 2. Dup amploarea impactului asupra evalurii: a. Riscuri neglijabile - care nu genereaz pericole pentru existena evalurii. b. Riscuri catastrofice care genereaz modificri importante n obiectivele evalurii sau pun n pericol evaluarea n sine. 3. Dup nivelul de control: a. Riscuri dependente de voina factorilor implicai n evaluare.b. Riscuri independente de voina factorilor implicai n evaluare. 4. Dup nivelul percepiei identificm: a. Riscuri detectabile a cror apariie este cunoscut, documentat i clasificat. b. Riscuri nedetectabile a cror apariie este necunoscut i nu au semne prevestitoare, ceea ce le face foarte periculoase pentru procesul de evaluare. 5. Dup efectele produse asupra evalurii: scderea nivelului de satisfacie a beneficiarului evalurii; punerea n discuie a obiectivelor evalurii; ntreruperea sau abandonarea evalurii. 6. Dup natura lor riscurile pot fi: a. Riscuri tehnice sunt generate de dificulti generate de accesul la proprietate, lipsa sau degradarea documentelor tehnice aferente obiectivului de evaluat etc. b. Riscuri umane generate de lipsa de pregtire i/sau experien, lips de interes n pregtire i/sau perfecionare profesional etc.c. Riscuri organizaionale, generate de probleme de natur managerial, juridic, comercial etc. 7. n raport cu timpul de manifestare, vom avea: Riscuri latente, Riscuri curente, Riscuri trecute 8. Dup statutul lor avem: n urmrire, sub control, eliminate 9. Dup puterea de aciune: cu aciune limitat, intremediare riscuri majore.

CAPITOLUL III.Prezentarea S.C. Piraeus Bank Romania

2.1. Istoricul societii

Fondat n 1916, Piraeus Bank a fost privatizat de statul elen n Decembrie 1991. Acesta a reprezentat momentul n care banca a nregistrat o evoluie constant ascendent n termeni de operaiuni, active, numr de salariai i profit. Piraeus Bank a preluat n anul 1998 banca Macedonia-Thrace Bank, ale celor de la Chase Manhattan din Grecia i Credit Lyonnais Hellas. De asemenea, n anul 1999, banca a achiziionat National Westminster Bank Plc i Xiosbank. n anul 2002, Piraeus Bank preia Hellenic Industrial Development Bank de la statul elen. n acelai an Piareus Bank Group i ING Group au semnat acordul de alian strategic referitor la piaa greceasc. n anul 2005 Piraues Bank preia banca bulgar Eurobank i banca srb Atlas Bank. Piraeus Bank desfoar activiti pe pieele de capital i investiii, leasing i finanarea sectorului de construcii navale, sprijinirea IMM-urilor i retail banking. Serviciile enumerate mai sus sunt oferite prin reeaua de sucursale ale bncii i prin reeaua de electronic bancar a Winbank care a fost lansat la nceputul anului 2002, ca serviciu bancar electronic complet n Grecia i care a reuit s ofere un set complet de servicii prin cele patru canale diferite de distribuie (internet, telefonie mobil, call centre i ATM-uri). Serviciile excelente ale Winbank au atras un numr important de premii i distincii, Winbank fiind singurul serviciu de e-banking din Grecia certificat cu ISO 9001:2000. Prezena internaional n plin cretere a Piraeus Bank Group , este concentrat n principal n Europa de sud-est, dar i n centrele financiare din New York i Londra. Ca o meniune particular putem aminti de prezena Grupului n Statele Unite prin Marathon Bank, cu sediul la New York . n ianuarie 2004 a absorbit Interbank New York cu 10 sucursale. Mentionm sucursalele Piraeus Bank din Londra, din Romnia prin Piraeus Bank cu 25 sucursale, din Albania prin Tirana Bank cu alte 25 de sucursale,din Serbia cu 11 sucursale ale Atlas Bank i n Bulgaria cu 13 sucursale ale Piraeus Bank i 50 uniti ale Eurobank.Privind dezvoltarea resurselor umane, direcia fundamental a politicii Grupului se bazeaz pe un management eficient al acestor resurse, ceea ce duce continuu la crearea unei echipe de personal pregtite i dedicate, capabil s funcioneze n mediul bancar competitiv al EU. La sfritul lunii septembrie a lui 2008, Grupul avea o echip de angajai care numra 14.376 oameni. Sfritul lui septembrie 2014 marca pentru Piraeus Bank Group existena unei reele de 868 sucursale (din care 355 n Grecia i 513 n strintate), a unui capital ce se ridica la 3,356 mil. Euro iar valoarea depozitelor clienilor i bonurilor de retail se ridicau la 31,597 mil. Euro, mprumuturi ce se ridicau la 38.936 mil. Euro i un total de active ce valorau 52,859 mil. Euro.

2.2. Evoluia principalilor indicatori economico-financiari n perioada 2009-2013

Tabelul 1Denumire indicator20092010201120122013

Numerar si echivalente de numerar13214285601321428560132142856013214285601244958548

Active financiare detinute in vederea tranzactionarii1235379021123537902112353790211235379021705178725

Active financiare desemnate ca fiind evaluate la valoarea justa prin profit sau pierdere00000

Active financiare disponibile in vederea vanzarii30620744306207443062074430620744395018590

Imprumuturi si creante49616529314961652931496165293149616529316203549983

Investitii pastrate pana la scadenta0000101359382

Imobilizari corporale194567666296884098262477632225111811255560484

Imobilizari necorporale1754039417113117122521701342220811950555

Titluri de participare detinute in filiale, in entitati asociate si in entitati controlate in comun00000

Datorii financiare detinute in vederea tranzactionarii499027349902734990273499027312361520

Datorii financiare desemnate ca fiind evaluate la valoarea justa prin profit sau pierdere00000

Datorii financiare evaluate la cost amortizat64770774126477077412647707741264770774128238706551

Provizioane2052822320830533211620632465357021769039

Capital social9508497201007135615100713561510579265581057926558

Rezerve567066285736624760098300266007410-212167089

Total profit sau pierdere din operatiuni continue inainte de impozitare930835671319237642057757-17033725914563131

Total profit sau pierdere din operatiuni continue dupa impozitare930835671319237642057757-9499270112824544

Profit sau pierdere din activitati intrerupte dupa impozitare93083567131923764205775700

Total profit sau pierdere aferenta exercitiului930835671319237642057757-9499270112824544

Tabelul 1. Evoluia principalilor indicatori economico-financiari n perioda 2009-2013

2.3. Structura organizatoric a bncii

Structura organizatoric a celor de la Piraeus Bank este evideniat pe 2 niveluri: Structur pe orizontal; Structur pe vertical.Structura pe orizontal este evideniat de cele 4 funcii principale care sunt ndeplinite i care se concretizeaz n compartimente distincte.Cele 4 funcii sunt urmtoarele: funcia de conducere general menit s asigure managementul bancar i orientarea de ansamblu a activitii acesteia; funcia comercial care asigur cadrul relaiilor cu clienii; funcia de execuie asigur finalizarea operaiunilor specifice activitii bancare generate de funcia comercial; funcia administrativ asigur buna realizare a tuturor celorlalte funcii.Corespunztor celor 4 funcii de mai sus la nivelul centralelor bncilor comerciale sunt prezente mai multe direcii, iar n cadrul acestora mai multe servicii care duc la ndeplinirea politicilor bncilor respective (ex. Direcia de credit i control intern, de credite i operaiunile de pia, comercial, de resurse umane, etc.).Structura pe vertical a unei bnci comerciale e asigurat de reeaua teritorial a acesteia i are n componena: sucursalele, ageniile i punctele de lucru.Relaiile ce au loc ntre unitile bancare ce aparin societilor bancare diferite se numesc decontri interbancare, iar relaiile ce au loc ntre unitile ce aparin aceleiai societi bancare privind operaiunile cu clientela se numesc decontri intrabancare.Decontrile interbancare pot fi evideniate cu ajutorul a 3 conturi distincte:111 = cont curent la Banca Naional121 = cont de corespondent la bnci =NOSTRO122 = cont de corespondent ale bncilor =LORO.Din punct de vedere organizatoric, banca poate fi tratat ntr-o tripl dimensiune: dimensiunea ierarhic - banca este structurat pe nivele ierarhice, organizarea viznd att conducerea bncii, ct i activitile executive, operaionale, care asigur realizarea produselor i seviciilor bncii; dimensiunea funcional - banca este organizat conform funciunilor bncii, atributele conducerii fiind ataate difereniat fiecrei funciuni (financiar, productiv, comercial, etc.); dimensiunea configuraional - banca este organizat pe centre operaionale (central, filial, sucursal, agenie, oficiu), n cadrul fiecrui centru realizndu-se selectiv funciunile bncii i atributele conducerii. Organizarea n aceast perspectiv genereaz reeaua bancar.

Cele trei perspective organizatorice, avnd n interdependena lor constituie arhitectura bncii, evideniat prin organigrama, n cadrul creia sunt relevante nivelele organizatorice, centrele operaionale, compartimentele funcionale dar i relaiile dintre acestea (ex: de autoritate, de coordonare, de colaborare, de informare), precum i paramentrii definitorii ai fiecrui element organizatoric (responsabiliti, competene, atribuii).n funcie de perspectiva organizatoric luat n considerare, organigrama bncii poate evidenia prioritar o anumit categorie de relaii:1.Relaiile ierarhice, de subordonare, organizarea centrndu-se pe activitatea de conducere caracterizat prin coordonare, control i decizie. Administrarea, conducerea i controlul bncii sunt realizate printr-o ierarhie subordonativ a organismelor de conducere, crora le sunt ataai parametri specifici de conducere (atribuii, competene, responsabiliti), caracteristic fiind autoritatea de decizie.Elementele organizatorice ale organigramei ierarhice sunt urmtoarele:a) Consiliul de Administraie;b) Adunarea General a Acionarilor;c) Preedintele i vicepreedintele;d) Comitetul de direcie sau de conducere.La nivelul conducerii Piraeus Bank sunt constituite organisme specializate care asigur realizarea integrrii i armonizrii anumitor activiti, orientate pe obiective specifice (Comitetul de credit, Comitetul de risc, Controlul intern, Comisia de cenzori, etc.). Conducerea curent a bncii este exercitat de preedinte, vicepreedinte, dar de asemenea i de efii diviziilor, departamentelor i direciilor funcionale. Preedintele rspunde de desfurarea, n condiii optime i profitabile, a ntregii activiti a bncii. Vicepreedintele ndeplinete atribuii nsoite de competene i responsabiliti corespunztoare, referitoare la coordonarea unor departamente funcionale sau centre (uniti) operaionale sucursale, filiale, agenii.2.Relaiile funcionale, unde organizarea este centrat pe activiti specifice bncii, care genereaz produse i servicii, iar n acest sens se constituie anumite compartimente (servicii, birouri, direcii divizii, departamente) care realizeaz operaiuni bancare caracterizate prin interdependen, omogenitate i finalitate. n funcie de dimensiunile bncii i specialitatea acesteia, activitile i operaiunile pot fi realizate fie n cadrul unor direcii sau divizii, fie, n cazul bncilor mari, detaliate pe departamente, servicii sau birouri. Organigrama funcional difer de la banc la banc, chiar pentru aceeai banc ea putndu-se modifica n funcie de strategia bncii, de natura i volumul activitilor desfurate.Principalele compartimente funcionale din cadrul bncii sunt: de trezorerie, de coordonare, de casierie, de operaiuni comerciale, de control, de creditare, de informatic, de contabilitate, de relaii externe, de organizare, de dezvoltare, de resurse umane, juridic.Compartimentele funcionale la nivelul centralei bncii au atribuii n domenii precum: ndrumarea i controlul centrelor (unitilor) operaionale; elaborarea i avizarea normelor metodologice; realizarea de studii, analize, evaluri, etc.3.Relaiile configuraionale, unde organizarea se concretizeaz n reeaua teritorial a bncii, evideniind o structur n reea a bncii, n cadrul creia subordonarea este nsoit de autoritate, autonomie i responsabilitate. Reeaua de uniti a bncii n profil teritorial (naional i transnaional) are urmtoarea structur: centrala; sucursala; filiala (subordonat fie sucursalei, fie centralei); agenia (subordonat fie filialei, fie sucursalei);Centrele operaionale (filiala, sucursala, agenia) sunt uniti cu sarcini operative, cu competene i responsabiliti relative limitate, neavnd personalitate juridic. Acestea au relaii directe cu clienii din raza de activitate (att persoane juridice, ct i persoane fizice).Configuraia n reea a organizrii bncii scoate n eviden att autonomia centrelor operaionale, ct i convergena activitilor acestora n cadrul bncii ca ntreg.n acest sens, comparnd organigrama ierarhic, unde decizia este acordat prin delegare, cu organigrama funcional, unde deriv din specificul activitilor (competena profesional), n cadrul organigramei configuraionale competenele decizionale sunt distributive, viznd fie un anumit volum de activitate, fie o anumit dimensiune a responsabilitii.n perspectiva configuraional, centrala are aproape exclusiv atribuii de coordonare; treptat, prin deplasarea spre agenii i oficiu, ca centre oparionale exclusiv de execuie, atribuiile de coordonare se diminueaz.Perspectiva configuraional scoate n eviden rolul major al sucursalei, att n calitatea sa de coordonator al activitilor celorlalte uniti operaionale, ct i n cea de operator, n sfera creditrii, decontrii. Sucursala dispune, de regul, de o larg autonomie operativ i de gestiune, n cadrul acesteia activitatea bancar desfurndu-se ntr-o structur funcional adecvat dimensiunii teritoriale.Dac filialele reprezint uniti teritoriale operative ale bncii cu o relativ autonomie de gestiune, ageniile i oficiile sunt considerate puncte de lucru ale sucursalelor sau filialelor, direct subordonate acestora, constituindu-se n scopul apropierii de clieni.Una dintre activitile eseniale ale bncii, care reclam o organizare adecvat i eficient, este activitatea de creditare, aceasta fiind considerat o funcie distinct a bncii.Conform strategiei i principiilor manageriale, banca stabilete competenele ierarhice, funcionale i configuraionale n domeniul apropierii, avizrii i acordrii creditelor.innd cont de dimensiunile bncii, de reeaua acesteia, ofierii de credite vor realiza difereniat setul de operaiuni implicate n acordarea creditului.Totodat, n aceast perspectiv configuraional, sunt constituite compartimente sau organisme distincte implicate n diferitele etape ale procesului de creditare, precum: comitetul de credit, serviciul de credite, comitet de risc, departamentul de credit.Sarcinile i competenele acestor elemente organizatorice vizeaz activiti de analiz, rescadenare, ndrumare, revizuire, urmrire i control, informare.n cadrul organigramei, cele trei perspective organizaionale sunt reprezentate prin trei blocuri:A. A Relaiile ierarhiceB. B Relaiile funcionaleC. C Relaiile configuraionalePredominana unui anumit tip de relaii n fiecare bloc al organigramei nu nseamn eliminarea celorlalte, ansamblul de relaii din fiecare bloc cptnd caracteristicile celor predominante.Blocul C, al relaiilor configuraionale, scoate n eviden structura n reea a centrelor operaionale n profil teritorial, n cadrul fiecrui centru existnd relaii ierarhice, de conducere, i funcionale, prin compartimentele structurii organizatorice ale fiecrui centru (agenii, filiale, sucursale).De asemenea, ntre blocul C i blocul A sunt manifestate relaii iererhice de autoritate, caracterizate n actele de decizie i coordonare exercitate de elementele organizatorice ale blocului A (de la Adunarea general pn la vicepreedinte), precum i de elementele organizaionale de stat major (Comitetul de risc, Comitetul de credit, etc.).Pe de alt parte ntre blocul C i blocul B sunt manifestate relaii funcionale, prin care compartimentele funcionale, de specialitate, ale centralei bncii ndrum, coordoneaz metodologic, analizeaz centrele operaionale, teritoriale, care cuprind i acestea, n structura lor organizatoric, compartimente funcionale similare centralei bncii, ns mult simplificate, n funcie de dimensiunile unitii teritoriale.

CAPITOLUL IV.Studiu de caz privind evaluarea investiiilor imobiliare rezideniale n scopul minimizrii riscului bancar.

TIP PROPRIETATE EVALUAT :Proprietate rezidentiala- tip bloc,regim de inaltare: parter + 4 etaje.DATA EVALURII : Noiembrie 2014CLIENT I DESTINATAR :SC RM INTERNATIONAL SRLEVALUATOR : Cioc Mircea1.IDENTIFICAREA PROPRIETATII. DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATEReedinta evaluat este o proprietate imobiliar de tip proprietate rezidenial, situat n Municipiul Bucuresti, str. Trifeti, nr. 8. Proprietatea imobiliar se compune din : teren n suprafa de 1.170 mp; un corp de cladire cu o suprafa construit la sol de 577 mp i cu un regim de nlime parter +4 etaje+ mansard retras.Din extrasul de carte funciar CF nr. 2101/N Bucureti Sector 1 rezult c: nr. cadastral este 956/1; dreptul de proprietate asupra proprietatii imobiliare evaluate este detinut integral de SC RM International SRL; proprietatea imobiliara este libera de sarcini.In raportul de evaluare s-a luat n considerare dreptul deplin de proprietate al SC RM SRL asupra proprietatii.2. SCOPUL EVALURIIScopul evalurii este estimarea valorii de piata a proprietatii in vederea stabilirii garaniei in favoarea bancii.3. BAZA EVALURII. TIPUL VALORII ESTIMATEBaza evaluarii este reprezentata de valoarea de piata a proprietatii, asa cum este definita in Standardele Internationale de Evaluare IVS 1, editia a VIII-a 2011. 4. DATA EVALUARIIRaportul de evaluare a fost intocmit in perioada 01.09.2014-15.11.2014 care este si data raportului. Data de referinta care a stat la baza efectuarii calculelor este data de 01.09.2014, luandu-se in considerare cursul de schimb comunicat de BNR la aceasta data de 1 Euro= 4,3989 lei. Inspectia proprietatii s-a desfasurat cu acordul si in prezenta proprietarului in data de 01.09.2014. In conditiile in care principalele premize care au stat la baza evaluarii nu sufera modificari semnificative, exprimarea opiniei finale se va face atat in Euro cat si lei.5. METODOLOGIA EVALURIIMetodologia de estimare a valorii depiata a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatii si de recomandarile ANEVAR. Pornind de la datele avute la dispozitie, evaluatorul a aplicat 2 abordari de evaluare recomandate, obtinand urmatoarele valori : ABORDAREA PRIN COSTURI- valoarea de piata obtinuta : 7.474.150 lei respectiv 1.699.098 euro ABORDAREA PRIN CAPITALIZAREA VENITURILOR- valoarea de piata obtinuta : 3.628.864 lei respectiv 824.948 euroIn urma aplicarii metodologiei de evaluare mentionate, opinia evaluatorului referitoare laVALOAREA DE PIATAa proprietatii imobiliare evaluate este data de valoarea obtinuta in cazul abordarii prin capitalizarea venitului: 3.791.400 lei,respectiv 906.650 euro.Aceast valoare a fost obinut tinnd cont de urmtoarele meniuni : n evaluare s-a inut cont de valoarea terenului; Nu au fost luate n considerare aspecte ce in de mediu; Evaluarea ine cont de experiena i expertiza evaluatorului desemnat pentru acest caz i reprezint un punct de vedere profesional i personal al persoanei responsabile de acet act. Raportul de evaluare a fost elaborat respectnd Standardele Internationale de Evaluare (IVS /2007) i metodologiei de lucru ANEVAR.Capitolul I. Generaliti1.1.Scopul realizrii prezentei evaluri Obiectul evaluarii il constituie dreptul de proprietate asupra imobilului situat in Municipiul Bucuresti , str. Trifesti nr.8, inscris in cartea funciara a Sectorului 1 cu nr. 2101/N. Proprietatea imobiliara se compune din: teren cu o suprafata de 1.170 mp un corp de cladire cu un regim de inaltare parter + 4 etaje, avand urmatoarele caracteristici: suprafata construita Ac= 2885 mp suprafata utila Au = 2540 mp suprafata desfasurata Ad= 3100 mpPrezentul raport de evaluare se adreseaza SC RM International SRL in calitate de client si Piraeus Bank n calitate de destinatar. innd cont de Statutul ANEVAR si Codul Deontologic al profesiei de evaluator, profesionistul ce elaboreaz aceast lucrare i asum rspunderea doar fa de client i destinatar (fr alte ere persoane implicate).1.2. Drepturi de proprietate evaluateDreptul de proprietate asupra imobilului este inscris in Cartea Funciara a Municipiului Bucuresti, Sector 1 la nr. 2101/N. Proprietarul imobilului situat in Municipiul Bucuresti, str. Trifesti nr. 8, este SC RM International SRL cu sediul social in localitatea Bucuresti, CUI 21466845, nr. de inregistrare la Registrul Comertului J40/6366/2007. Documentele care certifica dreptul de proprietate sunt contractul de vanzare cumparare si extrasul de carte funciara.Proprietatea imobiliara este libera de sarcini. In raportul de evaluare a fost supus evaluarii dreptul deplin de proprietate al SC RM International SRLasupra proprietatii. Nu exist alte informaii, la data evaluarii, ca proprietatea ar fi supusa unor altor limitari sau restrictii care sa ingradeasca dreptul de proprietate .1.3. Data estimarii valoriiRaportul de evaluare a fost intocmit in perioada 01.09.2014 15.11.2014 care este si data raportului. La baza efectuarii raportului au stat informatiile privind nivelul preturilor si datele furnizate de client la data de 01.09.2014, luandu-se in considerare cursul de schimb comunicat de BNR la aceasta data de 1 EURO = 4,3989. 1.4. Moneda raportuluiOpinia final a evaluarii este prezentata in lei i euro.1.5. Metodologia de evaluare (etape parcurse, metode folosite)Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: documentare, pe baza informatiilor solicitate clientului; inspectia imobilului; stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului; selectarea tipului de valoare estimata in raport; deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice obiectivuluide care trebuie sa se tina seama la deruluarea tranzactiei; analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii; aplicarea metodei de evaluare considerate oprtuna pentru determinarea valorii si fundamentarea opiniei evaluatorului.Metodologia de estimare a valorii de piata a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatii si de recomandarile ANEVAR. Au fost utilizate ca si metode de evaluare: abordarea prin costuri abordarea pe baza de venitCapitolul. II. Prezentarea datelor proprietatii evaluate2.1. Identificarea proprietatii. Descriere juridicaDin extrasul de carte funciara CF nr. 2101/N rezulta ca: nr. cadastral este 966/1; dreptul de proprietate asupra proprietatii imobiliare evaluate este detinut integral de SC RM International SRL; proprietatea imobiliara este libera de sarcini.In raportul de evaluare a fost supus evaluariidreptul deplin de proprietate al SC RM International SRL asupra proprietatii. Evaluatorul nu are informatii, la data evaluarii, ca proprietatea ar fi supusa unor alte limitari sau restrictii care sa ingradeasca dreptul de proprietate dupa vanzare.2.2. Date despre zona, oras, vecinatati si amplasareStrada Trifesti este situata intr-o zona rezidentiala a capitalei, fiind formata doar din cladiri rezidentiale si de birouri (sediu local BCR, sediu spital privat, 5 gradinite, 2 scoli, 4 magazine de desfacere). Vecinatatile proprietatii evaluate sunt reprezentate de spatii comerciale si de rezidenta, strada fiind una linistita si neafectata de traficul greu. Caile de acces sunt facile, atat pentru transportul auto cat si cel al mijloacelor de transport (liniile RATB 301 si 112).2.3. Descrierea constructiei2.3.1. Date generaleConstructia evaluata se compune dintr-un corp de cladire cu un regim de inaltime parter + etaj, avand urmatoarele caracteristici: suprafata construit Ac= 2885 mp suprafaa util Au = 2540 mp suprafaa desfaurat Ad= 3100 mpImobilul a fost construit n anul 2012 i se compune din: parter, care este compartimentat astfel: 2 spatii de expunere pentru afaceri comerciale (decoratiuni interioare si mobile/parchet). 4 etaje, compartimentate in 5 apartamente/etaj (apartamente cu 2 si 3 camere). Finisajele sunt superioare si constau in pardoseli din parchet laminat in camere, gresie in rest, placari faianta in baie, usi din lemn si zugraveli lavabile. Apartamentele sunt dotate si utiliate la categoria mediu-lux conform agentiilor imobiliare. 2 nivele subsol cu destinaia locuri parcare. Mansard retras2.3.2. Structura de rezistenConstructia evaluata are o structura de rezistena format din planee de beton, calitate beton B200 cu protecie la inundaii. Are o fundatie de 7.00 m latime si 9,00 m adancime. Fundatia este realizata din beton pana la suprafata pardoselii cu sistem de bile pentru susinere n caz de cutremur. Peretii constructiei sunt din beton celular autoclavizant iar centurile interioare i pereii de rezisten sunt construite din beton B 150 . Materialele care au fost folosite la constructia imobilului sunt considerate ca fiind peste nivelul STAS-ului la momentul construciei. Imobilul evaluat beneficiaza de urmatoarele utilitati : alimentare cu energie electrica de la reeaua public de alimentare; alimentare cu apa din reeaua public i sistem de rezervoare proprii ale imobilului cu autonomie total pentru 48 de ore; racord la reteaua de canalizare proprie si a strazii; sistem de incalzire cu centrala proprie/apartament; racord la linia de telefonie a RDS; racord la reteaua de televiziune prin cablu RDS ; internet banda larg furnizat de RDS; parcare subterana pe 2 nivele cu 40 de locuri de parcare; paza si supraveghere video prin televiziune cu circuit inchis; 2 instalatii de aer conditionat/apartament. sistem de boxe pentru fiecare apartament sistem de protecie anti-incendiu propriu i rezervoare de ap cu autonomie total de 48 ore.2.3.3. Descrierea exterioara si interioara a imobiluluiConstructia are acces direct la strad. Sistemul de acoperi este din tabl plan TEGOLA cu acoperire de zinc i roc vulcanic. Tamplaria exterioara este din profile PVC cu geam termopan marca VEKA iar fatada constructiei este realizata cu vopsea decorativ marca CAPAROL . Legat de finisajele interioare acestea sunt realizate astfel: pardoseala este din parchet triplu stratificat marca Egger in camere; pardoseal din gresie vopsit n mas marca Marazzi in bucatarie, bai, holuri; placaje din faianta in baie si bucatarie marca Marazzi; peretii sunt zugraviti cu vopsea lavabila marca Caparol in toate incaperile; ferestre tripan din profile PVC marca Veka cu geam termopan; usile din interior sunt din lemn marca Pinum.Fiecare incapere este prevazuta cu corpuri de iluminat, prize TV, interet si intrerupatoare. Imobilul este racordat la reteaua de apa si la reteaua de canalizare stradala. n fiecare apartament exist o central de apartament cu tiraj forat marca Buderus ce asigur repartizarea corect i exact a costurilor de ntreinere per apartament. De asemenea, n funcie de dimensiunea apartamentelor, locuinele sunt dotate cu 1-2 uniti de aer condiionat cu inverter, clasa A de eficien energetic, marca Hitachi. Colectarea apelor pluviale se face prin canalizarea proprie si cea municipala. Colectarea resturilor menajere se face cu ase pubele de gunoi amplasate in faa imobilului (loc special amenajat), pe care o firma specializata le ridica de dou ori pe saptamana. 2.4. Consideratii asupra starii tehnice a imobiluluiIn urma inspectiei facute de catre evaluator acesta apreciaza starea cladirii ca fiind foarte buna deoarece nu exista fisuri sau crapaturi ale imobilului, nu s-a constatat prezenta igrasiei in nici una din incaperi, finisajele sunt superioare, imobilul are un aspect placut. Evaluatorul considera ca imobilul indeplineste toate conditiile necesare pentru destinata sa.Capitolul. III. Cea mai buna utilizarePentru estimarea valorii terenului aferent proprietatii am folosit metoda comparatiei directe. Metodase utilizeaza la evaluarea terenului liber sau care se considera liber pentru scopul evaluarii. Prin aceasta metoda preturile si acele informatii referitoare la loturi similare, sunt analizate, comparate si corectate in functie de asemanari sau diferentieri.FISA TERENULUI EVALUAT suprafata teren 1.170 mp proprietar SC RM International SRL amplasare intravilanul Municipiului Bucuresti zona semicentrala sarcini asupra proprietatii nu sunt utilizare teren construit poluare nu este cazul vecinatati civilizat, se invecineaza pe o parte cu strada de acces iar in celelalte 3 cu proprietati private utilitati energie electrica, apa, canalizare, gaze, telefon, cablu TV deschidere la strada 25 ml data evaluarii 01.09.2014FISA TERENULUI COMPARABILA 1 adresa Bucuresti, Bd. Ficuslui nr. 22 suprafata teren 591 mp amplasare intravilanul Municipiului Bucuresti zona semicentrala sarcini asupra proprietatii nu sunt acces la proprietate din Bd. Ficusului, nr.22 utilitati energie electrica, apa, canalizare, gaze, telefon, cablu TV oferta agentia imobiliara Colliers International 1200 eur/mp deschidere la strada 12 mlFISA TERENULUI COMPARABILA 2 adresa Bucuresti, str. Zeletin suprafata teren 1300 mp amplasare intravilanul Municipului Bucuresti zona semicentrala sarcini asupra proprietatii nu sunt acces la proprietate din strada Zeletin utilitati energie electrica, apa, canalizare, gaze, telefon, cablu TV oferta agentia imobiliara Euro Est 800 eur/mp deschidere la strada 40 mlFISA TERENULUI COMPARABILA 3 adresa Bucuresti, str. Constantin Dobrogeanu Gherea nr 89 suprafata teren 1000 mp amplasare intravilanul Municipiului Bucuresti zona periferica sarcini asupra proprietatii nu sunt acces la proprietate din strada Constantin Dobrogeanu Gherea utilitati energie electrica, apa, canalizare, gaze, telefon, cablu TV oferta agentia imobiliara Colliers International 500 eur/mp deschidere la strada 17 ml

Elemente de comparatieSubiectComparabila 1Comparabila 2Comparabila 3

Suprafata117059113001000

Pret (ofera) euro/mp1200800500

Drepturi de proprietateintegralintegralintegralintegral

Valoare corectie (%)0%0%0%

Valoare corectie (euro/mp)000

Pret corectat1200800500

Conditiile de vanzarefaraoferta vanzareoferta vanzareoferta vanzare

Valoare corectie (%)-5%-5%-5%

Valoare corectie (euro/mp)-60-40-25

Pret corectat1140760475

Conditiile pieteiSept. 2014Sept. 2014Sept. 2014Sept. 2014

Valoare corectie (%)0%0%0%

Valoare corectie (euro/mp)000

Pret corectat1140760475

Destinatia (utilizarea terenului)ResidentialResidentialResidentialrezidential

Valoare corectie (%)0%0%0%

Valoare corectie (euro/mp)000

Pret corectat1140760475

Localizaresemicentralsemicentralsemicentralperiferie

Valoare corectie (%)0%0%10%

Valoare corectie (euro/mp)0047,5

Pret corectat1140760427,5

Categoria de folosintaintravilanintravilanintravilanintravilan

Valoarecorectie (%)0%0%0%

Valoare corectie (euro/mp)000

Pret corectat1140760427,55

Utilitatitoatetoatetoatetoate

Valoare corectie (%)0%0%0%

Valoare corectie (euro/mp)000

Pret corectat1140760427,5

Suprafata117059113001000

Diferenta de suprafata-578131-169

Valoare corectie (%)-5%0%0%

Valoare corectie (euro/mp)-5700

Pret corectat1083760427,5

CMBUteren construitsimilarsimilarsimilar

000

Pret corectat1083760427,5

Total corectie bruta1174072,5

Valoare unitara (euro/mp)60

Valoare teren (euro)70,140

Valoare teren ( lei)293,300

Tabel nr.1 Metoda comparatiilor directeIn urma aplicarii metodei comparatiilor directe s-au facut urmatoarele corectii: la drepturi de proprietate nu au fost necesare corectii pentru elementele de comparatie; la conditii de vanzare s-au aplicat corectii negative de -5% pentru toate comparabilele deoarece pretul din oferta permite o marja de negociere; la conditiile pietei nu s-au facut corectii deoarece toate comparabilele sunt oferte existente in present; la destinatia terenului nu au fost necesare corectii; la localizare s-a aplicat o corectie pentru comparabila 3 deoarece aceasta are un amplasament inferior fata de proprietatea evaluata (10%); la suprafata s-a facut corectie pentru comparabila 1 (5%) deoarece s-a tinut cont ca o parcela de teren cu o suprafata mai mica de 1000 mp se vinde la un pret mai mare fata de unul ce depaseste 1000 mp; la utilitati nu s-au facut corectii pentru elementele de comparatii deoarece acestea sunt similare cu cele ale terenului evaluat;Comparabila 2 are corectia bruta cea mai mica.Ca urmare, valoarea de piata a terenului obtinuta prin aceasta metoda este :Vteren = 760 euro/mpValoarea terenului estimata prin aceasta metoda este:1.170 mp * 760 euro/mp = 889.200 euroValoarea terenului estimata prin metoda comparatiei directe este : = 889.200 euro = 3.911.502 lei (curs leu/euro= 4,3989 lei)Capitolul. IV. Evaluarea proprietatii imobiliare4.1. Estimarea valorii de piata a proprietatilor evaluateValoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii, intre un vanzator decis si un cumparator hotarat, intr-o tranzactie, cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing adecvata,incare fiecare parte aactionatin cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri'. Conform acestei definitii, valoarea de piata prezinta urmatoarele caracteristici mai importante: -valoarea este estimata, in sensul ca reflecta pretul cel mai probabil; -cumparatorul si vanzatorul sunt motivati specific; -ambii parteneri sunt bine informati si actioneaza in cel mai bun interes al lor; -oferta a fost expusa pietei deschise o perioada de timp rezonabila; -pretul nu a fost influentat de concesii facute de partile implicate.Metodologia de estimare a valorii de piata a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatii si astfel au fost utilizate 2 metode de evaluare si anume: abordarea prin costuri abordarea prin capitalizarea veniturilorAbordarea prin metoda costurilor porneste de la ipoteza de a construi o replica a constructiei cu aceeasi utilitate, in aceleasi conditii de amplasament si cu materiale identice sau substituibile. Se aplica in special la proprietati recent construite (informatiile de piata fiind relevante) sau la proprietati speciale (este dificil de identificat proprietati comparabile, daca nu chiar imposibil).Abordarea pe baza de venit este si ea larg utilizata, fiind preferata mai ales cand clientii sunt investitori care doresc sa cunoasca ce profit pot scoate din exploatarea proprietatii evaluate. Aceasta metoda consta in estimarea valorii unei proprietati imobiliare in functie de veniturile pe care aceasta le poate genera. Si aceasta abordare se bazeaza pe date extrase de pe piata imobiliara (chirii, cheltuieli de administrare, etc.).4.1.1. Abordarea prin costuriPrin abordarea prin costuri se prezinta evaluarea constructiei aflata pe amplasament luand in considerare costurile unitare actuale de refacere a constructiei si dimensiunile fiecarui element constructiv analizat. Valoarea proprietatii determinata prin cost este abordarea comparativa ce ia in considerare ca substitut, pentru cumpararea unei anumite proprietati, alternativa de a construi o alta proprietate, fie ca o proprietate, fie ca o copie identica a originalului, fie ca o proprietate cu aceeasi utilitate. In contextul proprietatii imobiliare, o persoana nu ar plati mai mult pentru o proprietate decat costul pentru achizitia terenului echivalent si pentru construirea unei cladiri alternative, fara sa fie implicate timpul, riscul si neadecvarea. In practica, abordarea presupuneo estimare a deprecierii pentru proprietatile mai vechi si cu deficiente functionale, cand o estimare a costului de noua r depasi nepermis pretul cel mai probabil platibil pentru proprietatea evaluata. Fundamental pentru metoda costului este principiul substitutiei, care arata ca nici un cumparator prudent nu va plati pentru o proprietate imobiliara un pret mai mare decat costul necesar pentru a obtine imediat un teren si a construi o cladire, cu o utilitate si atractivitate similara.Metoda costului poate fi aplicata pentru estimarea valorii de piata pentru: constructii noi sau relativ noi, care reprezinta de regula si cea mai buna utilizare constructii cu vechime mare daca exista date suficiente pentru estimarea corecta a deprecierii constructii cu destinatii speciale, care se tranzactioneza rar.Costul de inlocuire reprezinta costul estimat pentru a construi, la preturile curente la data evaluarii, o cladire cu utilitate echivalenta celei de evaluat, folosind materiale moderne, normative si planuri actualizate.Costul de reconstructieeste costul estimat pentru a construi la preturile curente de la data evaluarii, o copie, o replica a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de constructie, arhitectura, planuri, calitate, ingloband toate deficientele, supradimensionarile si deprecierea cladirii evaluate.Se cunosc trei metode de estimare a costului unei cladiri: metoda comparatiilor unitare; metoda costurilor segregate; metoda devizelor.Pentru proprietatea evaluata, evaluarea constructiei se realizeaza prin metoda costurilor segregate. In aceasta metoda se utilizeaza costuri unitare pentru diferite componente ale cladirii si exprimate in unitati de masura adecvate. Utilizand acesta metoda, evaluatorul calculeaza un cost unitar bazat pe cantitatea reala de materiale utilizate in constructie plus manopera, utilaje si transporturi legat de tehnologia lucrarilor de constructii, pentru fiecare metru parat de suprafata. Costurile estimate se bazeaza pe costurile normate pentru diferite componente ale constructiei. Regia si profitul constructorului pot fi incluse in costul unitar sau pot fi calculate separat.Pentru determinarea valorilor unitare si totale a constructiei ce se evalueaza s-au parcurs urmatoarele etape : documentare privind obiectul evaluarii prin studierea documentelor puse la dispozitie de catre proprietar si stabilirea caracteristicilor tehnice constructive ale cladirii ; cercetarea constructiei la fata locului si stabilirea starii tehnice a cladirii si subansambelor componente ; incadrarea cladirii in fisele tehnice de evaluare imediata la pretul zilei la nivel de preturi februarie 2014 (din Indreptarul tehnic pentru evaluare imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte) ; elaborarea fazei de evaluare si determinarea valorilor unitare de reconstructie ;La preul unitar a fost introdus manopera i profitul investitorului si nu include TVA.Baza valorilor estimate a fost ndreptarul tehnic pentru evaluarea costurilor elementelor i constructiilor de locuinte editat de catre Editura Matrix Rom Bucuresti. Prin aceasta procedura s-a estimat un deviz general orientativ, pe categorii de lucrari, in functie de caracteristicile tehnico constructive si gradul de dotare a diverselor categorii de cladiri. Folosind metoda costurilor segregate se poate alcatui fisa tehnica de evaluare imediata la pretul datei evaluarii ale imobilului, prin care se determina costul de reconstructie sau inlocuire al acestuia. Pentru acesta s-a folosit fisa nr. 33 din Indreptarul tehnic pentru evaluare imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte .

37

4.2. Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatoruluiLa evaluarea imobilului s-au aplicat 2 abordari de evaluare in urma carora s-au obtinut urmatoarele rezultate:- abordarea pe baza de costuri 17.089.289 lei respectiv 3.884.901 euro- abordarea pe baza de venit 3.628.864 lei respectiv 824.948 euroReconcilierea valorilor consta in analiza rezultatelor alternative obtinute prin abordarile utilizate pentru a ajunge la estimarea finala a valorii. Pentru reconcilierea rezultatelor s-a facut o revedere a intregii lucrari de evaluare, pentru a avea siguranta ca datele disponibile sunt autentice, pertinente si suficiente, iar tehnicile, rationamentul si logica aplicate au condus la judecati consistente. Avand in vedere pozitia imobilului, destinatia, vechimea constructiei si tinand cont de scopul evaluarii, opinia evaluatorului este ca valoarea imobilului este cea estimata prin metoda capitalizarii directe a veniturilor respectiv 3.628.864 lei respectiv 824.948 euro.

5. ConcluziiIn prezentul raport de evaluare s-a estimat valoarea de piata a proprietatii imobiliare cu destinatie rezidenial, asa cum este definita in standardele ANEVAR si in Standardele Internationale de Evaluare, in vederea determinarii valorii ajustate ce se poate constitui ca si garantie in favoarea bancii. Valoarea imobilului a fost determinata in conformitate cu standardele aplicabile acestui tip de valoare, tinandu-se cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea, respective Standarde ale Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania care sunt conforme cu Standardele Internationale de Evaluare, editia a opta, 2007: GN 1 Evaluarea proprietatii imobiliare IVA 2 Evaluarea pentru garantarea imprumuturilor.Raportul a fost structurat in cinci capitole care cuprind principalele elemente cu caracter specificare delimiteaza modul de abordare al evaluarii, informatii referitoare la proprietar, date despre zona in care este amplasat imobilul, date privind aspectul interior si exterior al constructiei, metodele care au fost utilizate pentru a estima valoarea imobilului, anexe ce contin elemente care sustin argumentele prezentate in raport.Pentru stabilirea valorii proprietatii imobiliare s-au folosit 2 metode de evaluare si anume: abordarea prin costuri si abordarea prin capitalizarea venitului.La abordarea prin costuri s-a ales metoda costurilor segregate iar pentru a determina valoarea de reconstructie a imobilului s-a folosit fisa nr. 33 din Indreptarul tehnic, editia februarie 2014. Dupa stabilirea costului de reconstructie au fost calculate deprecierile iar apoi a fost stabilita valoarea proprietatii (cladire + teren) de 17.089.289 lei respectiv 3.884.901 euro.La abordarea prin venituri s-a ales metoda capitalizarii directe a veniturilor. Venitul net obtinut din exploatare a fost impartit la rata de capitalizare si astfel s-a obtinut valoarea proprietatii imobiliare. Rata de capitalizare s-a calculat in functie de informatiile ce au fost furnizate pe piata imobiliara privind si s-a obtinut o valoare a proprietatii de 3.628.864 lei respectiv 824.948 euro.Avand in vedere zona de amplasament a imobilului (zona de nord a Capitalei), problemele grave ale pieei imobiliare naionale, consider ca valoarea de piata a imobilului este cea obtinuta prin metoda capitalizarii directe a venitului si anume33.628.864 lei sau 824.948 euro la cursul valutar comunicat de BNR la data analizei de 4,3989 lei-eur.Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerentele avute in vedere la determinarea acestei valori sunt: valoarea a fost exprimata tinand seama exclusive de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile economice si juridice mentionate in raport; valoarea estimata se refera la un imobil rezidenial; valoarea este valabila numai pentru destinatia precizata in raport; valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a imobilului.

Bibliografie1. Stan V. Sorin Evaluarea Intreprinderii, Editura IROVAL, Bucuresti 20062. Schiopu Corneliu Inspectia proprietatilor in scopul evaluarii, Editura IROVAL, Bucuresti 2007