PUBLICITATEA IMOBILIARĂ Curs 2

D. CĂRȚILE FUNCIARE ȘI PRINCIPIILE CARE LE GUVERNEAZĂCartea funciarăNoțiune. CF este registrul de publicitate imobiliară în care se înscriu, potrivit legii,

actele și faptele juridice referitoare la un singur imobil.Scopul și obiectul.

Art. 876. Scopul şi obiectul cărţii funciare. (1) Cartea funciară descrie imobilele şi arată drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri.

(2) În cazurile prevăzute de lege pot fi înscrise în cartea funciară şi alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, dacă au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.

(3) Prin imobil, în sensul prezentului titlu, se înţelege una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosinţă, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale şi care sunt identificate printr-un număr cadastral unic.

22. Drepturile tabulare.Art. 877. Drepturile tabulare. Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară

sunt drepturi tabulare. Ele se dobândesc, se modifică şi se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară.

Sunt toate drepturile reale imobiliare, principale și accesorii.

23. Obiectul drepturilor tabulare.Art. 878. Obiectul drepturilor tabulare. (1) Obiectul drepturilor tabulare este

imobilul, definit la art. 876 alin. (3), care după înscrierea în cartea funciară nu mai poate să fie modificat decât cu respectarea regulilor de carte funciară.

(2) Aceeaşi carte funciară nu poate cuprinde decât un singur imobil.(3) Mai mulţi proprietari nu pot fi înscrişi în aceeaşi carte funciară decât dacă se află

în coproprietate pe cote-părţi ori în devălmăşie.

Practic, în viziunea art.876 şi 878, imobilul este obiectul atât al cărţii funciare, cât şi

al drepturilor tabulare. În realitate, imobilul este obiect principal pentru drepturile tabulare.

În art. 878 alin.2 se consfinţeşte sistemul foilor reale adoptat pentru publicitatea

imobiliară şi de NCC. Numai în măsura în care parcelele de teren sunt alăturate, (şi dacă

există şi voinţa proprietarului lor) ele pot constitui un imobil. În caz contrar, fiecare parcelă

va constitui un imobil separat, obiect al unei alte cărţi funciare distincte.

Art. 879. Modificarea imobilului înscris în cartea funciară. (1) Imobilul înscris în cartea funciară se poate modifica prin alipiri, dacă mai multe imobile alăturate se unesc într-un singur imobil sau dacă se adaugă o parte dintr-un imobil la un alt imobil ori, după caz, se măreşte întinderea acestuia.

(2) De asemenea, imobilul înscris în cartea funciară se modifică şi prin dezlipiri, dacă se desparte o parte din imobil sau se micşorează întinderea acestuia.

(3) Alipirea sau dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face decât cu consimţământul titularilor acelor sarcini. Refuzul titularilor sarcinilor nu trebuie să fie abuziv, el putând fi cenzurat de către instanţa judecătorească.

(4) Dacă însă creditorii ipotecari consimt la alipirea sau, după caz, atât la dezlipirea, cât şi la alipirea imobilului grevat la un alt imobil, în lipsă de convenţie contrară, ipotecile vor lua rang după cele ce grevează imobilul la care s-a făcut alipirea.

(5) Operaţiunile de modificare a imobilului înscris în cartea funciară, prin alipiri sau dezlipiri, au caracter material şi nu implică niciun transfer de proprietate.

În ceea ce priveşte modul în care un imobil se poate modifica (în fapt în fiecare caz

el fie îşi măreşte, fie îşi micşorează suprafaţa) NCC preia vechile prevederi din Legea

nr.7/1996, afirmând că aceste modificări nu au un caracter translativ de proprietate (acest

lucru era imposibil devreme ce legea permite ca regulă alipirea numai a imobilelor ce

aparţin aceluiaşi proprietar; în mod excepţional se poate permite alipirea unor imobile în

cazul cărora unul este în coproprietate), ci numai unul material (tehnico-cadastral). În

ciuda acestui fapt, în practică operaţiunile de alipire sau dezlipire se efectuează numai

printr-un act autentic notarial (fiind însoţite de un proiect de alipire sau dezlipire, avizat de

un inginer cadastrist), deşi ele nu implică niciun transfer de proprietate.

Deşi nu au decât un caracter material, aceste operaţiuni sunt extrem de importante

atunci când au în vedere imobile afectate de garanţii ipotecare, deoarece ele (alipirile sau

dezlipirile) nu se pot efectua decât cu consimţământul creditorilor.

Cazuri de modificări ale imobilelor ipotecate:

a. Alipirea unui imobil ipotecat: atunci când un imobil ipotecat se alipeşte altui

imobil neipotecat, creditorul trebuie să-şi dea consimţământul la operaţiunea materială de

alipire. Acest lucru este necesar, dar are numai caracter informativ, deoarece creditorul îşi

va păstra garanţia şi va continua să o exercite asupra noului imobil rezultat din

operaţiunea de alipire. Deşi nu există un text expres în materie care să consacre

extinderea ipotecii şi asupra imobilului rezultat din alipire (art.2382 NCC nu vorbeşte

expres de terenuri), totuşi un raţionament contrar ar duce la dispariţia ipotecii prin simpla

operaţiune materială a alipirii (deşi proprietarul nu se schimbă) aspect care ar echivala cu

o gravă atingere adusă securităţii circuitului civil şi a certitudinii creditului.

b. Dezlipirea unui imobil ipotecat: din nou consimţământul creditorului are un

caracter pur informativ, deoarece în virtutea principiului indivizibilităţii ipotecii, fiecare

imobil rezultat din operaţiunea materială a dezlipirii va fi ţinut ipotecar pentru tot. Totuşi, în

anumite cazuri, creditorul poate interveni cu ocazia dezlipirii şi poate face o remitere

parţială de ipotecă (ex. cazul în care dezlipirea de face în scopul vânzării imobilului dezlipit

către un terţ pentru acoperirea parţială sau totală a creditului acordat). În acest caz,

creditorul poate face o remitere de ipotecă pentru imobilul dezlipit, tocmai pentru a

maximiza rezultatele vânzării şi implicit pentru ca debitorul-vânzător să obţină un preţ cât

mai bun care să fie ulterior remis creditorului.

c. Alipirea unui imobil ipotecat la un alt imobil ipotecat: atunci când ambele

imobile ipotecate sunt alipite, creditorii pot conveni asupra rangului pe care sarcinile le vor

avea asupra noului imobil rezultat din operaţiunea de alipire (normele în acest sens sunt

supletive). În caz contrar, rangul ipotecilor asupra imobilului care se alipeşte se va

poziţiona în urma rangului ipotecilor care poartă asupra imobilului la care se face alipirea.

Astfel, în acest situaţii, consimţământul creditorilor imobilului alipit este extrem de

important, deoarece echivalează cu o notificare asupra unei (posibile) schimbări de rang.

Din nefericire, NCC nu conţine norme referitoare la modul în care imobilele ce intră în

operaţiunea de alipire vor fi considerate ca bunuri la care se face alipirea, respectiv bunuri

cu care se face alipirea. Acest aspect va trebui detaliat fie prin voinţa părţilor, fie prin

normele referitoare la regulile ce privesc înscrerea bunurilor în cartea funciară.

Textul nu precizează ce se va întâmpla atunci când mai multe imobile ipotectate

sunt alipite la un alt imobil ipotecat, în ceea ce priveşte rangul (între ele) al ipotecilor

imobilelor care sunt alipite. Dacă se păstrează regula generală referitoare la păstrarea

rangului ipotecii ce poartă asupra imobilului (principal) la care sunt alipite celelalte imobile,

atunci în privinţa acestor alte imobile se vor aplica regulile generale de prioritate,

consacrate de art.890 alin.3 NCC, astfel că dacă ipotecile vor fi reînscrise asupra

imobilului nou creat în aceeaşi zi, ele vor primi rang egal.

d. Dezilipirea unui imobil ipotecat şi alipirea sa ulterioară la un alt imobil

ipotecat: reprezintă operaţiunea materială cu cel ma iînalt grad de complexitate. Se vor

aplica mutatis mutandis, regulile anterior menţionate. În principiu, în ceea ce priveşte

operaţiunea dezlipirii, consimţământul creditorului nu este necesar din pricina principiului

indivizibilităţii ipotecii. Totuşi, în cazul alipirii, consimţământul este necesar din pricina

existenţei ipotezei schimbării rangului.

Art. 880. Înscrierile în caz de alipire sau dezlipire. (1) În caz de alipire sau dezlipire, imobilele rezultate se vor transcrie în cărţi funciare noi, cu menţionarea noului număr cadastral pentru fiecare imobil, iar cartea funciară sau, după caz, vechile cărţi funciare se vor închide, fără a se mai putea redeschide pentru alte înscrieri.

(2) Dacă întregul imobil înscris în cartea funciară a fost transcris, aceasta se va închide şi nu va mai putea fi redeschisă pentru noi înscrieri.

Efectele modificării imobilelor înscrise în cartea funciară: datorită faptului că în urma

alipirii sau dezlipirii vor rezulta imobile noi, pentru aceste imobile se va deschide câte o

cartea funciară nouă, în timp ce pentru imobilele vechi cărţile funciare se vor păstra (dacă

imobilele mai există sau se vor închide dacă imobilul nu mai există). Operaţiunea scriptică

prin care imobilele noi sunt trecute în alte cărţi funicare se numeşte transcriere. Vechile

cărţi funciare care se închid nu se distrug, ci se păstrează în arhiva O.C.P.I. (oficiul de

cadastru şi publicitate imobiliară) sau B.C.P.I. (biroul de cadastru şi ....) pentru verificări

ulterioare dacă va fi nevoie.

a. Alipirea: presupune închiderea cărţilor funciare pentru imobilele intrate în

operaţiunea materială a alipirii şi deschiderea unei cărţi funciare noi pentru imobilul nou

format.

b. Dezlipirea: presupune închiderea cărţii funciare pentru imobilul din care se

dezlipeşte o parte şi deschiderea a câte unei cărţi funciare noi pentru fiecare din imobilele

dezlipite. Înaintea NCC dezlipirea se efectua altfel: se păstra cartea funciară a imobilului

din care se efectua dezlipirea şi se deschidea o nouă carte funciară numai pentru imobilul

dezlipit.

24. Structura cărții funciareArt. 19, L. nr. 7/1996

(1) Cartea funciară este alcătuită din titlu, indicând numărul ei şi numele localităţii în care este situat imobilul, precum şi din trei părţi:A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului (după digitalizarea bazei de date a A.N.C.P.I. numărul de carte funciară al fiecărui imobil va fi identic cu numărul cadastral, pentru o mai bună identificare);b) suprafaţa imobilului, destinaţia, categoriile de folosinţă şi, după caz, construcţiile;c) planul imobilului cu vecinătăţile şi descrierea imobilului constituie anexa la partea I a cărţii funciare, întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenţiei Naţionale, care se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I.

B. Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde:a) numele proprietarului;b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;c) strămutările proprietăţii;d) servituţile constituite în folosul imobilului;e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la proprietate;f) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a cărţii funciare, cu privire la înscrierile făcute.

C. Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini, care va cuprinde:a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, concesiune, administrare, servituţile în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea

şi cesiunea de creanţă;b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această parte.

b. Principiile cărții funciareEnumerare. Cartea funciară este o instituţie complexă care funcţionează după

principii bine definite. Unele din aceste principii sunt consacrate legislativ, altele rezultă din

activitatea practică şi din efectuarea operaţiunilor de carte funciară. Sursa de inspiraţie a

acestor principii o constituie reglementarea din Decretul-lege nr.115/1938. Înainte de

intrarea în vigoare a NCC, aceste principii se găseau în Legea nr.7/1996. Ulterior intrării în

vigoare a NCC, aceste principii au fost transplantate "in corpore" în capitolul dedicat cărţii

funciare din NCC, Legea 7/1996 rămânând să reglementeze doar aspete generale ce sunt

legate d eînscrierea în cartea funciară.

1. Principiul publicității integrale. În CF se înscriu (cu efect de opozabilitate sau

cu efect constitutiv) toate drepturile reale imobiliare, principale și accesorii, numite și

drepturi tabulare (art. 877 NCC), astfel cum rezultă din 876, 877, 882, 887, 902-904, 906

NCC. Alături de aceste drepturi tabulare, în cartea funciară se mai înscriu (cu efect de

opozabilitate sau doar cu efect de informare) şi acele acte, fapte sau raporturi juridice care

au legătură directă sau indirectă cu imobilul (aspecte privind înscrierea unor probleme ce

privesc starea şi capacitatea persoanelor ex: minoritatea, tutela, interdicţia, se realizează

numai pentru că titularul dreptului înscris este arătat de cuprinsul cărţii funciare).

Art. 876. Scopul şi obiectul cărţii funciare. (1) Cartea funciară descrie imobilele şi arată drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri.

(2) În cazurile prevăzute de lege pot fi înscrise în cartea funciară şi alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, dacă au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.

Excepţie:

Art. 887. Dobândirea unor drepturi reale fără înscriere. (1) Drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege.

(2) Cu toate acestea, în cazul vânzării silite, dacă urmărirea imobilului nu a fost în prealabil notată în cartea funciară, drepturile reale astfel dobândite nu vor putea fi opuse terţilor dobânditori de bună-credinţă.

(3) În cazurile prevăzute la alin. (1), titularul drepturilor astfel dobândite nu va putea însă dispune de ele prin cartea funciară decât după ce s-a făcut înscrierea.

În cazurile menţionate la art.887 se consideră că procedurile de dobândire a

imobilului sunt suficient de publice, astfel încât nu mai este necesară înscrierea modului

respectiv de dobândire în cartea funciară. Textul este însă incomplet şi oarecum confuz,

deoarece conţine mai multe situaţii de excepţie:

a. Înscrierea modului de dobândire arătat de art.887 NCC se va face oricum

ulterior dobândirii efective, atunci când titularul de carte funciară va dori să dispună de

respectivul bun, în conformitate cu principiul relativităţii înscrierilor de carte funciară care

presupune arătatea întregului istoric al dobândirii bunului de când a fost deschisă cartea

funciară şi până în prezent.

b. Excepţia se aplică (parţial) numai imobilelor care nu au carte funciară

deschisă încă la momentul dobândirii. Pentru imobilele care au deschisă carte funciară la

momentul dobândirii prin unul din modurile arătate de 887 NCC, în principiu este

obligatorie înscrierea modului de dobândire respectiv (cu excepţia accesiunii naturale şi

parţial a exproprierii).

În ceea ce privește drepturile de creanță, elemente privitoare la starea și

capacitatea persoanei, acestea se înscriu numai dacă au legătură cu imobilele intabulate,

având rol de informare1.

Art. 883. Cercetarea cărţii funciare. (1) Orice persoană, fără a fi ţinută să justifice vreun interes, poate cerceta orice carte funciară, precum şi celelalte documente cu care aceasta se întregeşte, potrivit legii. Mapa cu înscrisurile care au stat la baza efectuării înscrierilor în cartea funciară poate fi consultată de orice persoană interesată, cu respectarea dispoziţiilor legale cu privire la prelucrarea datelor cu caracter personal şi libera circulaţie a acestor date.

(2) La cerere, se vor elibera extrase sau copii certificate, conforme cu exemplarul original aflat în arhivă.

(3) Nimeni nu va putea invoca faptul că nu a avut cunoştinţă de existenţa vreunei înscrieri efectuate în cartea funciară sau, după caz, a unei cereri de înscriere înregistrate la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară.

Art.883 NCC consfinţeşte caracterul de document public al cărţii funciare, liberul

acees la cercetarea cuprinsului acesteia neputând să fie limitat decât respectându-se

cerinţele minime de securitate privind prelucrarea datelor cu caracter personal. Tarifele

pentru consultarea cuprinsului cărţilor funciare sunt cuprinse în Ordinul ministrului

Administraţiei şi Internelor nr.39/2009. Textul instituie, de asemenea şi o prezumţie

absolută de cunoaştere a cuprinsului cărţii funicare pentru operaţiunile ce s-au efectuat,

din moment ce întreg mecanismul de publicitate imobiliară este public.

2. Principiul relativității înscrierilor. Arată împotriva cui se face înscrierea: numai 1 A se vedea V. Stoica, p. 433.

împotriva posesorului sau antecesorului tabular, adică împotriva celui care este deja înscris în CF.

Art. 893. Persoanele împotriva cărora se poate face înscrierea drepturilor tabulare. Înscrierea unui drept real se poate efectua numai:

a) împotriva aceluia care, la data înregistrării cererii, este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută.

Ca regulă, înscrierea în cartea funciară se poate face numai cu concursul titularului

de carte funciară. Folosirea de text a prepoziţiei "împotriva" are darul de a arăta "lupta"

simbolică care se produce cu ocazia înscrierii, între fostul titular de carte funciară şi

actualul titular.

Excepții:

I. Art. 893 lit. b) împotriva aceluia care, înainte de a fi fost înscris, şi-a grevat dreptul, dacă amândouă înscrierile se cer deodată.

Ipoteza este următoarea: A înscris în cartea funciară, îi vinde lui B un imobil, însă B

nu are suficienţi bani cât să plătească preţul, motiv pentru care apelează la C pentru a

împrumuta de la acesta suma necesară achitării integrale a preţului către vânzător. În

schimbul sumei împrumutate, C solicită intabularea unei ipoteci asupra imobilului astfel

cumpărat. Ambele înscrieri (şi cea a lui B ca proprietar şi cea a lui C ca şi creditor ipotecar

se vor solicita în acelaşi timp).

II. Art. 894. Înscrierea drepturilor reale în cazul actelor juridice succesive. În

cazul în care un drept supus înscrierii în cartea funciară a făcut obiectul unor cesiuni

succesive fără ca înscrierile să fi fost efectuate, cel din urmă îndreptăţit nu va putea cere

înscrierea dreptului în folosul său decât dacă solicită, odată cu înscrierea acestuia, şi

înscrierea dobândirilor succesive anterioare pe care le va dovedi cu înscrisuri originale sau

copii legalizate, după caz.

Este cazul tipic de excepţie pe cartea funciară de la relativitate şi un exemplu

potrivit pentru faptul că şi cartea funciară se bazează ca şi dreptul comun pe regula

"probatio diabolica" de probă a dobândirilor anterioare neînscrise. Cartea funciară trebuie

să reprezinte "oglinda" realităţii juridice, motiv pentru care ea nu poate scăpa formalismului

impus de proba dobândirii dreptului de proprietate.

III. Art. 895. Înscrierile întemeiate pe obligaţiile defunctului. Înscrierile

întemeiate pe obligaţiile defunctului se vor putea săvârşi şi după ce dreptul a fost înscris

pe numele moştenitorului, însă numai în măsura în care moştenitorul este ţinut de aceste

obligaţii.

Altă excepţie de la relativitate implică acel caz în care obligaţiile tabulare ale

defunctului titular de drept tabular, revin moştenitorilor săi universali, cu titlu universal sau

cu titlu particular. Cazul tipic pentru sistemele de publicitate cu caracter constitutiv de

drepturi este cel în care defunctul vânzător decedează ulterior vânzării dar anterior

intabulării dreptului pe numele cumpărătorului. Dacă moştenitorul va fi ţinut de obligaţiile

defunctului, atunci el va trebui să consimtă la intabularea cumpărătorului în cartea

funciară. Un alt caz, este cel al antecontractului în care promitentul-vânzător primeşte

întreg preţul vânzării, dar decedează înainte de a încheia vânzarea finală. Moştenitorul

său va fi ţinut de obligaţia de a încheia vânzarea finală.

3. Principiul neutralității (disponibilității). Înscrierile se fac numai la cererea părților interesate, nu din oficiu.

Art. 47 (5) Lg. 7/1996: Înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate, cu excepţia cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu; cererea de înscriere se îndreaptă la biroul unde se află cartea funciară în care urmează să se facă înscrierea.

Încălcarea principiului neutralității atrage nulitatea înscrierii, care poate fi înlăturată

pe calea plângerii (art. 50 din L. 7/96) sau prin acțiunea în rectificare (art. 907-910 NCC).

Înscrierile din oficiu pot fi făcute numai în cazurile prevăzute de lege: întocmirea, din oficiu,

a cărților funciare distruse etc (art. 52 L. 7/1996), înscrierea privilegiilor și ipotecilor legale

(art. 55 alin. 4 L. 7/96) etc.2

4. Principiul legalității înscrierilor. Are două componente:

a) Legalitatea formală: înscrierile se fac numai cu privire la actele și faptele juridice

cu privire la care legea permite acest lucru și numai la cererea celui îndreptățit și pe baza

înscrisurilor care trebuie să o însoțească şi numai după procedura specifică de înscriere în

cartea funciară.

b) Legalitatea materială: Registratorul este obligat să cerceteze dacă sunt

îndeplinite condițiile de fond și de formă ale actului sau faptului juridic supus înscrierii și să

verifice cuprinsul CF, pentru a identifica dacă înscrierea solicitată e posibilă (dacă nu

există piedici la înscriere).

Aceste principii garantează existența și valabilitatea drepturilor înscrise în CF3. Nu

este reglementat în mod expres.

2 A se vedea V. Stoica, p. 435.3 A se vedea V. Stoica, p. 435.

În literatura mai veche, acest principiu purta numele de principiu al oficialităţii

înscrierilor.

5. Principiul specialității înscrierilor. Înscrierile în CF trebuie să fie precise și

complete, pentru a înlătura orice dubiu cu privire la informațiile conținute. Încălcarea

acestui principiu se sancţionează cu acţiunea în rectificare bazată pe motivul calificării

greşite a dreptului înscris - art.908 alin.1 pct.2.

6. Principiul priorității înscrierilor. Aplicare a principiului qui prior tempore, potior iure.

Art. 891. Conflictul dintre terţii dobânditori de la un autor comun. În cazul în care două sau mai multe persoane au fost îndreptăţite să dobândească, prin acte încheiate cu acelaşi autor, drepturi asupra aceluiaşi imobil care se exclud reciproc, cel care şi-a înscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a săvârşit înscrierea în cartea funciară.

Acest principiu contribuie în mod esențial la asigurarea securității dinamice a

drepturilor tabulare. În mod evident, regula va soluţiona conflicte apărute între doi

dobânditori de bună-credinţă de la un autor comun a unor drepturi care se vor exclude

reciproc şi care nu au fost înscrise (aşadar, regula se va aplica atât în cazul conflictului

între 2 dobânditori ai aceluiaşi drept de la un autor comun indiferent de natura oneroasă

sau gratuită a dobândirii, cât în cazul contractelor de ipotecă încheiate de proprietarul

tabular cu 2 creditori ipotecari diferiţi sau a altor sarcini concurente: servitute - ipotecă,

uzufruct - ipotectă, servitute - uzufruct, etc.).

Art. 890. Data producerii efectelor înscrierilor. (1) Dacă prin lege nu se prevede altfel, înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de la data înregistrării cererilor, ţinându-se însă cont de data, ora şi minutul înregistrării acestora în toate cazurile în care cererea a fost depusă personal, prin mandatar ori notar public sau, după caz, comunicată prin telefax, poştă electronică ori prin alte mijloace ce asigură transmiterea textului şi confirmarea primirii cererii de înscriere cu toate documentele justificative.

(2) În cazul drepturilor de ipotecă, ordinea înregistrării cererilor va determina şi rangul acestora.

Excepții:

I. Art. 887. Dobândirea unor drepturi reale fără înscriere. (1) Drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege.

(3) În cazurile prevăzute la alin. (1), titularul drepturilor astfel dobândite nu va putea însă dispune de ele prin cartea funciară decât după ce s-a făcut înscrierea.

II. Art. 892. Situaţia terţului dobânditor de rea-credinţă. (1) Cel care a fost îndreptăţit, printr-un act juridic valabil încheiat, să înscrie un drept real în folosul său poate cere radierea din cartea funciară a unui drept concurent sau, după caz, acordarea de rang preferenţial faţă de înscrierea efectuată de altă persoană, însă numai dacă sunt întrunite următoarele 3 condiţii:

a) actul juridic în temeiul căruia se solicită radierea sau acordarea rangului preferenţial să fie anterior aceluia în baza căruia terţul şi-a înscris dreptul;

b) dreptul reclamantului şi cel al terţului dobânditor să provină de la un autor comun;

c) înscrierea dreptului în folosul reclamantului să fi fost împiedicată de terţul dobânditor prin violenţă sau viclenie, după caz.

(2) Radierea sau acordarea rangului preferenţial poate fi cerută şi dacă violenţa ori viclenia a provenit de la o altă persoană decât terţul dobânditor, dar numai dacă acesta din urmă a cunoscut sau, după caz, trebuia să cunoască această împrejurare la data încheierii contractului în baza căruia a dobândit dreptul intabulat în folosul său.

(3) Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii de către terţ a dreptului în folosul său.

Art.892 NCC consacră acţiunea în acordarea rangului preferenţial (substanţial

diferită faţă de acţiunea în prestaţie tabulară specială din art.897 NCC), acţiune ce

reprezintă o adevărată aplicaţie a acţiunii pauliene în materie de carte funciară. În cazul

acestei acţiuni, dobânditorul anterior ca dată, dar ulterior în ceea ce priveşte efectuarea

formalităţilor de publicitate, va solicita instanţei acordarea înscrierii sale rang preferenţial,

deoarece înscreirea iniţială a terţului a fost făcută cu rea-credinţă calificată (dol sau

violenţă), dreptul provenind de la un autor comun.

III. Art. 890. Data producerii efectelor înscrierilor de carte funciară (3) Dacă mai multe cereri s-au primit în aceeaşi zi prin poştă sau curier, drepturile de ipotecă vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor dobândi numai provizoriu rang egal, urmând ca instanţa să se pronunţe, la cererea oricărei persoane interesate, asupra rangului şi, dacă va fi cazul, asupra radierii înscrierii nevalabile.

(4) În cazul în care două sau mai multe drepturi au primit provizoriu rang egal, potrivit dispoziţiilor alin. (3), va fi preferat, indiferent de data certă a titlurilor aflate în concurs, cel care a fost pus în posesia bunului sau, după caz, cel faţă de care debitorul şi-a executat cel dintâi obligaţiile ce îi incumbă, cu excepţia drepturilor de ipotecă care vor avea acelaşi rang. În situaţia în care niciunul din dobânditori n-a fost pus în posesia bunului sau, după caz, debitorul nu şi-a executat obligaţiile faţă de niciunul dintre ei, va fi preferat cel care a sesizat cel dintâi instanţa de judecată în temeiul dispoziţiilor prezentului articol.

(5) Dispoziţiile alin. (3) şi (4) se aplică şi atunci când, în aceeaşi zi, o cerere de înscriere a fost depusă ori comunicată în condiţiile alin. (1), iar alta primită prin poştă sau curier.

În materia cărţii funciare, ca regulă, pentru stabilirea momentului de la care

înscrierile vor produce efecte, nu se va lua în considerare data încheierii actului, ci data la

care a fost depusă cererea de înscriere la Oficiul sau Biroul competent de publicitate

imobiliară.

IV. Situaţia privilegiilor: art. 2334 NCC: privilegiile sunt opozabile fără înscriere; 2336: rangul privilegiilor se stabilește prin lege.

7. Principiul publicității materiale. Mai este numit și principiul forței probante absolute a înscrierilor în cartea funciară.

Art. 900. Prezumţia existenţei sau inexistenţei unui drept tabular. (1) Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei.

(2) Dacă un drept real s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există.

(3) Dovada contrară se poate face numai în cazurile prevăzute la art. 887 (adică în cazul dobândirii drepturilor tabulare fără înscriere), precum şi pe calea acţiunii în rectificare (art. 907-910).

Aceste două prezumții relative sunt numai baza principiului publicității materiale,

consacrat de art. 901 NCC:

Art. 901. Dobândirea cu bună-credinţă a unui drept tabular. (1) Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, oricine a dobândit cu bună-credinţă vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară.

(2) Terţul dobânditor este considerat de bună-credinţă numai dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiţii:

a) nu a fost înregistrată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare;b) din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea

acesteia în favoarea altei persoane; şic) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărţii funciare.(3) Dispoziţiile prezentului articol sunt aplicabile şi terţului care a dobândit cu

bunăcredinţă un drept de ipotecă în temeiul unui act juridic încheiat cu titularul de carte funciară ori cu succesorul său în drepturi, după caz.

(4) Dispoziţiile prezentului articol nu pot fi însă opuse de o parte contractantă celeilalte şi nici de succesorii lor universali sau cu titlu universal, după caz.

Principiul publicității materiale reflectă efectul achizitiv al înscrierii cu bună credință

în CF și constituie o excepție notabilă de la adagiile nemo plus iuris ad alium trasfere

potest quam ipse habet și resluto iure dantis resolvitur ius accipientis. Efectul achizitiv se

consolidează însă numai după expirarea termenelor de decădere de formulare a acțiunii în

rectificare, prevăzute de art. 909 NCC:

- pentru dobânditorii de bună-credință cu titlu gratuit (prin donație sau legat): 5 ani,

de la data înregistrării cererii lor de înscriere (alin. 2). Deşi textul art.901 nu vorbeşte în

mod expres decât de dobânditorii cu titlu oneros, din reglementarea acţiunii în rectificare

tabulară se deduce concluzia că principiul publicităţii materiale va primi aplicare şi în cazul

dobânditorilor cu titlu gratuit.

- pentru dobânditorii de bună-credință cu titlu oneros: 3 ani de la data înregistrării

cererii de înscriere formulate de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare

se cere, cu excepţia cazului când încheierea, prin care s-a ordonat înscrierea care face

obiectul acţiunii în rectificare, a fost comunicată celui îndreptăţit, caz în care termenul va fi

de un an de la comunicarea acesteia (alin. 3).

Deşi constată tot un efect achizitiv de drepturi, principiul publicităţii materiale nu se

identifică cu uzucapiunea tabulară din mai multe privinţe: condiţiile - uzucapiunea este

bazată pe posesie, publicitatea materială nu; termenul: la uzucapiunea tabulară termenele

sunt de prescripţie, în timp ce la publicitatea materială ele sunt de decădere. Asemănări:

ambele presupun curgerea de timp, ambele conţin un efect achizitiv de drepturi; ambele

pot avea situaţii-premisă identice - înscrierea în cartea funciară fără drept, ambele îl

avantajează pe terţul posesor, respectiv dobânditor dacă acesta este de bună-credinţă.

Evident, efectul achizitiv al principiului publicității materiale nu se produce în cazul

dobânditorilor de rea-credință. Publicitatea materială funcţionează doar faţă de terţii

dobânditori de bună-credinţă cu titlu oneros sau gratuit şi nu între părţile contractului sau

între succesorii lor universali sau cu titlu universal.

Condiţiile principiului publicităţii materiale:

1. înscrierea dobânditorului nemijlocit (Secundus) în cartea funciară să fie inexactă;

2. din cuprinsul cărţii funciare să rezulte o aparenţă a existenţei valabile a dreptului

înscris în favoarea lui Secundus (prezumţia relativă din art.900 alin.1 NCC);

3. dobânditorul nemijlocit (Secundus) să fi dispus în favoarea teţului subdobânditor

(Tertius) printr-un act valabil, cu titlu oneros şi cu titlu particular. Deşi regula vorbeşte

despre dobânditorul cu titlu oneros, legea conferă protecţie şi dobânditorului cu titlu gratui

dar nu pe principiul publicităţii materiale şi pe altă cale, termenul de 5 ani consacrat în

favoarea teţilor dobânditor de bună-credinţă cu titlu gratuit nefăcând parte din sfera de

aplicare a publicităţii materiale;

4. Tertius să fie de bună-credinţă şi să se înscrie în cartea funciară;

5. de la data înregistrării cererii de înscriere a lui Secundus să fi trecut 3 ani sau

prin excepţie 1 an, dacă încheierea de intabulare a lui Tertius a fost comunicată

proprietarului tabular originar îndreptăţit să exercite acţiunea în rectificare tabulară

(Primus).

Principiul publicităţii materiale funcţionează doar în relaţiile dintre Primus şi Tertius.

8. Principiul efectului constitutiv sau translativ / Principiul opozabilității față de terți.

Art. 885. Dobândirea şi stingerea drepturilor reale asupra imobilelor. (1) Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.

(2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenţei juridice a titularului, dacă acesta era o persoană juridică.

(3) Dacă dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în folosul unei terţe persoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei persoane, cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege.

(4) Hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii administrative va înlocui acordul de voinţă sau, după caz, consimţământul titularului.

Art. 886. Modificarea drepturilor reale asupra imobilelor. Modificarea unui drept real imobiliar se face potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea sau stingerea drepturilor reale, dacă prin lege nu se dispune altfel.

În același sens sunt art. 557 alin. 4, iar art. 565 NCC conferă valoare de probă a dreptului de proprietate extrasului de CF, soluție perfect valabilă în condițiile principiului efectului constitutiv.

Cu toate acestea, prin art. 56 al LPA a NCC a fost amânată „intrarea în vigoare” a acestui principiu:

Art. 56. (1) Dispoziţiile art. 557 alin. (4), art. 565, art. 885 alin. (1) şi art. 886 din Codul civil se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

(2) Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.

Legiuitorul a amânat intrarea în vigoare a sistemului cu caracter constitutiv de

drepturi până la finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-

teritorială în parte. Deşi textul poate primi 2 interpretări total diferite, este foarte probabil că

opţiunea legiuitorului se va îndrepta către aplicarea graduală, treptată a acestui sistem, pe

măsura finalizării lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială,

aspect ce va determina un regim neunitar de carte funciară la întregul teritoriu naţional.

9. Principiul răspunderii:

Art. 915. Răspunderea pentru ţinerea defectuoasă a cărţii funciare. (1) Cel prejudiciat printr-o faptă săvârşită, chiar din culpă, în păstrarea şi administrarea cărţii funciare va putea cere obligarea, în solidar, la plata de despăgubiri a oficiului teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară de la locul situării imobilului şi a persoanei răspunzătoare de prejudiciul astfel cauzat, dacă prejudiciul nu a putut fi înlăturat, în tot sau în parte, prin exercitarea acţiunilor şi căilor de atac prevăzute de lege.

(2) Dreptul la acţiune se prescrie într-un termen de un an, socotit din ziua în care cel vătămat a cunoscut faptul păgubitor, însă nu mai târziu de 3 ani de la data când s-a săvârşit fapta prin care s-a cauzat prejudiciul. Prescripţia este suspendată prin exercitarea acţiunilor şi căilor de atac prevăzute de lege pentru înlăturarea efectelor faptei păgubitoare.

Principiul răspunderii în ceea ce priveşte ţinerea cărţii funciare era o necesitate în

legislaţia funciară a României. Deşi este compatibil cu regimul de carte funciară cu efect

constitutiv, principiul răspunderii se va aplica (teoretic) şi în cadrul sistemului de publicitate

cu efect de opozabilitate, servind la protejarea drepturilor celor înscrişi în cartea funciară

sau servind ca mijloc juridic de sancţionare a celor care nu au păstrat în bune condiţii

cartea funciară şi au permis sacrificarea drepturilor celor valabil înscrişi în carte. În

practică, cel puţin până la introducerea sistemului cu caracter constitutiv, este puţin

probabil să fie incidente dispoziţiile art.915 NCC.