DREPT I REGLEMENTRI N MSURTORI TERESTRE -note de curs-INTRODUCERE

Drept si regelementari in masuratori terestre reprezint o materie de confluen, ceea ce presupune studiul i nsuirea noiunilor, instituiilor i conceptelor din domeniul drepturilor reale, a dreptului funciar dar i cel al msurtorilor terestre.

Pentru a nelege de fapt materia n ansamblul su trebuie s o percepem ca pe o punte de cunoatere i analiz a tot ceea ce nseamn interpretarea celor trei domenii pintr-o interdependen dar si printr-o covergen care s duc la o cunoatere subtil a tot ceea ce nseamn patrimoniu, drepturi reale, proprietate privat, domeniu funciar, reglementrile Codului civil n materie, cadastru i legislaie cadastral etc.

Ca urmare, pornim prin a stabili i inelege, sub aspect introductiv, tot ceea ce ine de patrimoniu i drepturi reale patrimoniale.I. PATRIMONIUL I DREPTURILE REALE PATRIMONIALEI.1. Preliminarii. Pentru a defini patrimoniul trebuie s ncepem prin a aborda definirea raportului juridic civil i structura acestuia.

Raportul juridic civil relaia social, patrimonial sau nepatrimonial, reglementat de norma juridic de drept civil.I.2. Caracterele raportului juridic civil: Raportul juridic civil prezint trei caractere:a) este un raport social;b) este un raport volitional;c) partile au pozitie de egalitate juridica.2.1.Caracterul social al raportului juridic civil

Prin reglementarea relatiei dintre oameni de catre norma de drept civil, aceasta relatie nu isi pierde trasatura sa primordiala, anume aceea de a fi relatie sociala. Norma de drept civil se adreseaza numai conduitei oameilor, chiar si atunci cand aceasta conduita ar fi in legatura cu anumite lucruri (bunuri).2.2 Caracterul voliional al raportului juridic civil Primul aspect care evidentiaza caracterul volitional al oricarui raport juridic civil rezulta din norma de drept civil, norm ace exprima vointa de stat. Pe langa vointa exprimata in norma de drept civil, exista si vointa exprimata de autorul sau, dupa caz, de autorii actului juridic civil. Se spune ca asemena rap.jur.civ. au un character dublu volitional.2.3 Caracterul de raportului juridic civil n care prile au poziia de egalitate juridic.

Egalitatea juridic a prilor reprezint nu numai metoda de reglementare a dreptului civil, ci i un caracter propriu raportului juridic civil. Coninutul acestui caracter al raportului juridic civil se exprim n nesubordonarea unei pri fa de cealalt parte a raportului juridic civil. 2.4 Coninutul raportului juridic civil: subiecte, coninut i obiect

a.Subiectele raportului juridic sunt persoanele fizice sau juridice. b.Coninutul raportului juridic este reprezentat de drepturile i obligaiile corelative care se nasc n favoarea i respectiv n sarcina subiectelor sau prilor sale. c.Obiectul raportului juridic reprezint aciunea sau inaciunea (conduita sau prestaia) la care este ndrituit subiectul activ i la care este ndatorat subiectul pasiv. Drepturile i obligaiile subiectelor raportului de drept civil sunt susceptibile de diverse clasificri n funcie de anumite criterii. O important clasificre este cea n drepturi i obligaii patrimoniale i drepturi i obligaii nepatrimoniale. Drepturile i obligaiile patrimoniale sunt acelea care pot fi evaluate n bani, iar drepturile i obligaiile nepatrimoniale sunt lipsite de valoare economic neptutnd fi evaluate pecuniar. Termenul de patrimoniu este corelat intotdeauna cu sfera drepturilor i obligaiilor patrimoniale. Drepturile i obligaiile patrimoniale pot fi definite ca o totalitate sau universalitate juridic aparinnd unei persoane, fcnd abstracie de individualitatea fiecrui drept i a fiecrei obligaii n parte. Acest mod de abordare a drepturilor i obligaiilor ne conduce la noiunea de patrimoniu.I.1.2. Definiia patrimoniului. Ideea sau conceptul de patrimoniu

Noul Cod civil, n art. 31 Patrimoniul. Mase patrimoniale i patrimonii de afectaiune reine:

(1) Orice persoan fizic sau persoan juridic este titular a unui patrimoniu care include toate drepturile i datoriile ce pot fi evaluate n bani i aparin acesteia.

(2) Acesta poate face obiectul unei diviziuni sau unei afectaiuni numai n cazurile i condiiile prevzute de lege.(3) Patrimoniile de afectaiune sunt masele patrimoniale fiduciare, constituite potrivit dispoziiilor titlului IV al crii a III-a, cele afectate exercitrii unei profesii autorizate, precum i alte patrimonii determinate potrivit legii.Ca urmare, activul patrimonial este format din valoarea tuturor drepturilor patrimoniale iar pasivul patrimonial const n valoarea tuturor obligaiilor patrimoniale ale unei persoane. Deci drepturile (latura activ) a patrimoniului i obligaiile ( latura pasiv) se gsesc n interdependen, putnd fi asemnate cu un cont curent al unei persoane a crui valoare este supus unor fluctuaii succesive, prin naterea de noi drepturi i obligaii precum i prin modificarea celor existente, aceste schimbri valorice neafectnd existena i identitatea universalitii.I.1.3. Caracteristicile patrimoniuluiPornind de la definiia patrimoniulu, putem arta c exist mai multe teorii referitoare la patrimoniu, printre care teoria personalist a patrimoniului, teoria patrimoniului afectaiune sau teoria mixt (eclectic) a patrimoniului.I.1.3.1 Patrimoniul este o universalitate juridic. Patrimoniul reprezint o entitate juridic independent i distinct de elementele sale componente (activ i pasiv). Ca urmare, drepturile i obligaiile patrimoniale, privite n individualitatea lor, pot suferi modificri (natere, transformare, transmisiune, cretere, stingere, micorare). Urmare a acestor modificri iau natere efecte precum creterea sau micorarea activului i pasivului patrimonial, dar care nu afecteaz existena patrimoniului, ca entitate juridic de sine stttoare. n mod direct i corelativ, patrimoniul unei persoane, neles ca un ansamblu, rspunde de obligaiile ce l afecteaz; creditorii vor putea urmri bunurile dobndite de debitor posterior naterii creanelor lor. Pe de alt parte ns, putem analiza un alt efect direct al universalitii patrimoniului, anume subrogaia real.

Patrimoniul, neles ca o universalitate de drept sau juridic, nu se confund sau nu trebuie confundat cu universalitatea de fapt. Spre deosebire de universalitatea de drept, universalitatea de fapt este un ansamblu sau o grupare de bunuri a cror unitate se ntemeiaz pe o simpl legtur de fapt, neprevzut de lege

I.1.3.2 Orice persoan are necesarmente un patrimoniu. Att persoanele fizice, ct i cele juridice, ca subiecte de drept, au n mod obligatoriu aptitudinea permanent de a dobndi drepturi i de a-i asuma obligaii, existena lor neputnd fi conceput n lipsa unui patrimoniu, deoarece patrimoniul este indisolubil legat de personalitatea juridic, fiind o emanaie a acesteia. n aceeai manier existena patrimoniului nu poate fi conceput fr un titular.

I.1.3.3 Patrimoniul este inalienabil. Patrimoniul este strns legat de persoana creia i aparine, atta timp ct aceasta exist ca subiect de drept. n acest sens, persoanele fizice pot nstrina drepturi sau chiar obligaii (n anumite cazuri) ut singuli, dar nu pot transmite prin acte inter vivos, ntreg patrimoniul lor. Acesta va putea fi transmis numai prin succesiune, n momentul ncetrii din via a titularului lui

I.1.3.4 Patrimoniul este unic i divizibil. Spre deosebire de indivizibilitatea patrimoniului susinut de adepii teoriei personaliste conform creia universalitatea de drept nu poate fi divizat

La acest capitol putem analiza diferite aspecte. Astfel, patrimoniul unei persoane cstorite este divizat n masa bunurilor comune i n cea a bunurilor proprii. Prin urmare, dac un imobil nstrinat face parte de masa bunurilor proprii ale unui so, suma primit drept pre va intra prin efectul subrogaiei reale cu titlu universal n aceeai mas comun, deoarece principiul comuniti matrimoniale este c orice bun dobndit n timpul cstoriei este bun comun al soilor. n acelai sens, creditorii personali ai unuia dintre soi pot urmri doar bunurile proprii ale acestuia. n materia succesiunilor exist situaii n care aceeai persoan se regsete titular a dou mase patrimoniale. Ca urmare, la decesul unei persoane, patrimoniul defunctului se topete automat n patrimoniul succesorului care este inut astfel de datoriile lui de cujus chiar dac depesc activul succesiunii. Acest fapt poate ptoduce efecte radicale pentru erede, legea acordndu-i dreptul de a accepta succesiunea sub beneficiu de inventar. n urma acceptrii succesiunii sub beneficiu de inventar, cu toate c succesorul este proprietarul bunurilor devoluate, rezult n acelai timp o separaie ntre bunurile sale i cele ale lui de cujus. Prin urmare, motenitorul va fi inut de plata datoriile defunctului n limita activului succesoral. Fuziunea bunurilor defunctului cu cele ale succesorului poate fi de asemenea dezastruoas pentru creditorii succesiunii, deoarece ei risc s fie concurai n satisfacerea creanelor lor de creditorii unui succesor insolvabil. Pentru a evita aceast situaie, legea acord creditorilor defunctului dreptul de a cere separaia de patrimonii ntre cel al defunctului i cel al motenitorului ceea ce le confer un drept de preferin; n spe, ei vor fi pltii cu prioritate din bunurile defunctului naintea creditorilor personali ai eredelui. Un alt exemplu de afectare a unor grupe de patrimoniu apare i n cazul n care un comerciant i divide patrimoniul n masa drepturilor i obligaiilor care alctuiesc un fond de comer afectat desfurrii unei activiti comerciale i celelalte drepturi i obligaii.I.1.4 Funciile patrimoniului Patrimoniul, aa cum l-am definit, are trei funcii: a. patrimoniul constituie gajul general al creditorilor, b. realizeaz subrogaia real cu titlu universal i c. face posibil transmisiunea universal i cu titlu universal a drepturilor i obligaiilor.I.1.4.1.Gajul general al creditorilorPatrimoniul constituie singura garanie general a tuturor creditorilor titularului su, astfel nct acesta din urm rspunde, potrivit art.1718 C. civ., mai sus citat, cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Astfel creditorii chirografari vor urmri n comun i proporional oricare din bunurile aflate n patrimoniul debitorului lor pentru a-i satisface creanele, fr ns a l putea opri s le nstrineze. Deoarece obiectul gajului general nu l reprezint bunurile individual determinate, debitorul poate s ncheie acte de dispoziie juridic asupra acestora, opozabile creditorilor. Pe cale de consecin, n momentul execuiei silite, creditorul va putea urmri doar bunurile existente n patrimoniul debitorului precum i bunurile ce vor intra, ntre timp, n acelai patrimoniu. Dar spre deosebire de dreptul de gaj, care este un drept real accesoriu dreptului de crean, cu rol de garanie special a creditorilor asupra unor bunuri mobile determinate, gajul general al creditorilor ca funcie a patrimoniului nu beneficiaz de atributul de urmrire (posibilitatea de a urmri bunul gajat n mna oricrei tere persoane) i de atributul de preferin ( recuperarea creanei cu prioritate naintea creditorilor gajiti ulteriori sau a creditorilor chirografari), fiind aplicabil ntregului patrimoniu.I.1.4.2. Subrogaia real cu titlu universal. Subrogaia real cu titlu universal este de dou tipuri, real i personalSubrogaia personal este nlocuirea unuia dintre subiectele raportului de drept civil cu o alt persoan, cum ar fi n cazul delegaiei prin schimbare de debitor, a novaiei, a cesiunii de crean. Subrogaia real semnific nlocuirea unei valori cu o alt valoare i poate fi subrogaie real cu titlu universal sau subrogaie real cu titlu particular.I.1.4.2.1. Subrogaia real cu titlu universal reprezint schimbarea n cadrul unui patrimoniu a unei valori, privite din punct de vedere juridic, cu o alt valoareValoarea de nlocuire nou intrat n patrimoniu va avea regimul juridice al valorii nlocuite. Subrogaia real cu titlu universal este subordonat divizibilitii patrimoniuluiI.1.4.2.2. Subrogaia real cu titlu particular este o excepie, aplicndu-se numai n cazurile expres prevzute de lege. Ea const n nlocuirea unui bun individual determinat cu un alt bun individual determinat, privite izolat.

a) Potrivit art.1721 C. civ., subrogaia real cu titlu particular se produce n cazul n care un bun ipotecat, gajat sau grevat de un privilegiu special a fost distrus sau deteriorat de un caz asigurat sau de o fapt ilicit, ipoteca, gajul sau privilegiul special se strmut de drept n baza normei de mai sus asupra sumei primit drept indemnizaie asigurare sau asupra sumei primit cu titlu de despgubire datorat de autorul prejudiciului.

b) Potrivit art.12 alin.4 din L.54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, n cazul schimburilor de terenuri, fiecare teren primit n schimb va avea situaia juridic a terenului pe care l nlocuiete, cu respectarea drepturilor i sarcinilor legal constituite anterior.

c) Potrivit art. 28 alin.2 din L.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, dreptul de ipotec i privilegiul special imobiliar care greveaz un imobil expropriat se strmut de drept asupra despgubirilor stabilite conform procedurii i n condiiile prevzute de lege.I.1.4.3. Transmisiunea universal i cu titlu universal

Transmisiunea universal intervine atunci cnd se transmite ntregul patrimoniu nefracionat de la o persoan la alt persoan. Aceast categorie de transmisiune apare n cazul persoanelor fizice doar n ipoteza decesului cnd ntregul patrimoniu este cules n totalitate de un singur motenitor care are vocaie universal legal sau testamentar. n cazul persoanelor juridice apare n situaia reorganizrii acestora prin absorbie sau fuziune. Transmisiunea cu titlu universal const n transmiterea fracionat al ntregului patrimoniu al unei persoane la dou sau mai multe persoane sau n desprinderea unei pri dintr-un patrimoniu pentru a reveni altei persoane. Prin transmisiunea universal se dobndete totalitatea valorilor active i pasive care alctuiesc ntregul patrimoniu iar prin transmisiunea cu titlu universal se dobndete doar o fraciune, o cot-parte matematic din aceste valori.I. 2. Drepturile patrimonialeI.2.1. Noiune i clasificareDrepturile patrimoniale se pot mpri astfel: drepturi reale, drepturi personale sau drepturi de crean i drepturi intelectuale. Diviziunea drepturi reale-drepturi personale, este de esena analizei care urmeaz, fiind susinut de doctrin.I.2.1.1. Drepturi reale i personale. Pentru analiza complet a acestor aspecte putem arta c drepturile reale sunt definite ca drepturi subiective patrimoniale care confer titularului lor anumite prerogative, recunoscute de lege, asupra unui bun, pe care el le poate exercita n mod direct i nemijlocit, fr a fi necesar, n acest scop, intervenia oricrei alte persoane. Pe de alt parte, toi ceilali au obligaia de a nu ntreprinde nimic de natur a mpiedica exerciiul netulburat al acestor drepturi de ctre titularii lor. Drepturile de crean (personale) sunt acele drepturi subiective patrimoniale n virtutea crora titularul lor sau subiectul activ, numit creditor, are posibilitatea juridic de a pretinde subiectului pasiv, numit debitor, persoan determinat, s dea ( dare), s fac (facere) sau s nu fac (non facere) ceva, sub sanciunea constrngerii de stat. Drepturile reale sunt drepturi absolute opozabile erga omnes, deoarece toi au obligaia general de a nu face nimic pentru a aduce atingere exercitrii libere i depline a acestor drepturi. Astfel, din punct de vedere al subiectelor, dreptul real presupune existena unui subiect activ determinat i a unui subiect pasiv nedeterminat, format din toi ceilali. Dar spre deosebire, drepturile de crean presupun subiecte (att creditor, ct i debitor) determinate, debitorul avnd obligaia, corelativ dreptului creditorului de a cere acest lucru, de a da, a face sau a nu face ceea ce ar fi putut face n lipsa acelei obligaii. Deci drepturile reale prezint comport dou specificiti fa de drepturile personale: ele comport dreptul de urmrire i dreptul de preferin.

Dreptul de urmrire prezentat ca un drept real d posibilitatea titularului su s urmreasc n orice mini s-ar afla bunul care i aparine sau care este grevat de un drept real n favoarea sa. Ca urmare, proprietarul unu imobil i-l poate revendica de la orice detentor; uzufructuarul poate s i reclame bunul pentru a-l folosi, i asta n faa oricrui proprietar al bunului. Pe de alt parte, dreptul de crean comport prin sine dreptul la urmrire. Deci creditorul va beneficia de un drept general de gaj asupra patrimoniului debitorului, neavnd un drept special de urmrire asupra unor bunuri determinate din patrimoniul acestuia. Un creditor chirografar nu poate urmri bunurile dect n minile debitorului su, pierznd aceast posibilitate n cazul nstrinrii ctre un ter. Deci dreptul de urmrire afecteaz de asemenea i executarea obligaiilor privind utilizarea unui bun. Dac, de exemplu, A i promite lui B c i va mprumuta autoturismul pentru o cltorie, dac acest autoturism este nstrinat B nu poate s i cear cumprtorului C s execute obligaia, A fiind singurul obligat.

Dreptul de preferin reprezint posibilitatea titularului de a-i realiza dreptul su cu prioritate la acelai bun, n raport cu titularii altor drepturi. Un exemplu n acest sens este urmtorul: dac un drept de crean este nsoit i garantat de un drept de gaj, titularul dreptului de gaj (creditorul gajist) are posibilitatea de a obine realizarea dreptului de crean cu prioritate, din preul bunului gajat, fa de ceilali creditori ai aceluiai debitor. ntr-o prim opinie drepturile reale sunt limitate, fiind expres reglementate de lege, n timp ce drepturile de crean sunt practic, nelimitate, deoarece se nasc din orice acte juridice valabile, din fapte juridice, licite sau ilicite ( adic din aciuni omeneti svrite fr intenia de a produce efecte juridice, efecte care se produc totui, n temeiul legii: plata nedatorat, mbogirea fr just cauz, distrugerea de bunuri care atrage rspunderea civil delictual, etc.) Dar conform teoriilor moderne, i alte drepturi reale se pot nate, deoarece nu exist un text expres de lege care s interzic acest lucru prin voina prilor, dac nu se ncalc ns dispoziii de ordine public.

I.2.1.2. Obligaiile reale

Obligaiile reale reprezint o categorie intermediar ntre drepturile reale i drepturile de crean. Ele se mpart n obligaii propter rem i scriptae in rem i se caracterizeaz printr-o opozabilitate mai restrns dect cea a drepturilor reale i de una mai extins dect cea a raporturilor de crean.

Obligaiile propter rem sunt ndatoriri pozitive (de a face) sau negative (de a nu face) care decurg din stpnirea unui bun i oblig numai n legtur cu acele bunuri pe titularii drepturilor reale asupra lor. Aceste obligaii se transmit oricror deintori ai bunului, odat cu acesta. Obligaiile propter rem sunt de dou categorii: legale (cele prevzute de art.74, art.80-83 din L.18/1991,, art.16 din L.103/1, obligaia de grniuire reglementat de art. 584 C. civ, obligaia de a contribui la cheltuielile de ntreinere i construire a zidului comun prevzut de art. 592 C. civ., precum i obligaiile reglementate de Codul civil ca fiind servitui naturale sau legale: servitutea distanei plantaiilor, servitutea negativ de vedere, servitutea izvorului, servitutea de scurgere a apelor naturale) i convenionale (care se nasc prin acordul prilor, cum ar fi obligaia prin care proprietarul unui fond aservit se oblig s efectueze lucrrile necesare constituirii unei servitui de trecere).

Obligaiile scriptae in rem corespund unor drepturi de crean, dar sunt intrinsec legate de stpnirea unor bunuri de ctre alt persoan dect proprietarul sau titularul unui drept real asupra acelor lucruri. Cel care dobndete proprietatea unui imobil nchiriat sau arendat este obligat s respecte contractul de locaiune sau de arendare ncheiat de proprietarul anterior pn la expirarea termenului pentru care a fost nchiriat/ arendat, dac nu exist o clauz contrar de ncetare a contractului n momentul nstrinrii. Ca urmare, proprietarul actual, ter fa de contractul ncheiat anterior, este obligat s respecte drepturile i obligaiile izvorte din acest contract n baza unei obligaii scriptae in rem.

I. 3. Sistemul drepturilor reale n RomniaI.3.1. ClasificareI.3.1.1 Din punct de vedere al naturii bunurilor asupra crora poart, drepturile reale se mpart n dou categorii: drepturi reale mobiliare (purtnd asupra bunurilor mobile corporale sau incorporale) i drepturi reale imobiliare (purtnd asupra bunurilor imobile).

I.3.1.2 Principala clasificare a drepturilor reale este: -drepturi reale principale i -drepturi reale accesorii. I.3.1.3 Drepturile reale principale sunt acele drepturi reale care au o existen independent, de sine stttoare, n raport cu alte drepturi reale sau de crean. La rndul lor, ele se mpart n dreptul de proprietate (public sau privat) i drepturi reale derivate din dreptul de proprietate. Din raiuni didactice, dreptul de proprietate se divide n drept de proprietate particular, care aparine persoanelor fizice i persoanelor juridice de tip particular, i drept de proprietate privat al statului, unitilor administrativ teritoriale (jude, municipiu, ora, comun), precum i altor persoane juridice nfiinate de ctre stat i autoritile locale, cum sunt regiile autonome sau societile naionale. Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate pot s fie la rndul lor desprinse din dreptul de proprietate privat sau constituite pe dreptul de proprietate public.

I.3.1.4 Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate public sunt, potrivit reglementrilor actualmente n vigoare:

a) dreptul real de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor din domeniul public.

b) dreptul de concesiune asupra bunurilor din domeniul public.

c) dreptul real de folosin asupra unor bunuri imobile constituit n favoarea unor persoane juridice fr scop lucrativ.

Aceste drepturi reale se constituie prin acte administrative, n cadrul unor raporturi juridice de putere. De aceea, ele nu dezmembreaz proprietatea public, fiind inopozabile proprietarului pe cale administrativ, fiind ns opozabile pe cale civil erga omnes.

I.3.2.1 Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate privat (denumite i desmembrmintele dreptului de proprietate) sunt opozabile erga omnes, inclusiv proprietarului.

Dezmembrmintelor dreptului de proprietate le lipsesc unele din atributele proprietii, titularul lor avnd posesia, folosina, dispoziia material sau (parial) juridic, n timp ce proprietarul va avea ntotdeauna dispoziia juridic asupra bunului.

Desmembrmintele dreptului de proprietate sunt:

a) Dreptul de uzufruct.

b) Dreptul de uz i dreptul de abitaie.

c) Dreptul de servitute.

d) Dreptul de superficie

f) Dreptul real de folosin funciar recunoscut de L.18/1991.I.3.2.2 Drepturile reale accesorii sunt acele drepturi reale care se constituie pentru a nsoi i garanta alte drepturi de crean fr a avea independen sau existen de sine stttoare. Ele sunt: dreptul de gaj, dreptul de ipotec, privilegiile speciale i dreptul de retenie. Ca o regul, drepturile reale accesorii beneficiaz de atributele de urmrire i preferin, aceasta nsemnnd c un creditor garantat prin gaj, ipotec sau privilegiu special are dreptul de a urmri bunul obiect al garaniei n mna oricui s-ar afla i de a fi pltit cu prioritate din preul acelui bun, naintea creditorilor chirografari sau ai altor creditori garantai ulteriori.

a) Dreptul de gaj este dreptul real constituit n favoarea unui creditor asupra unui bun mobil sau bunuri mobile determinate ale debitorului sau ale unui ter pentru a garanta executarea obligaiei asumate de debitor. Poate fi cu deposedare sau fr deposedarea debitorului de bunul gajat. Dreptul de gaj beneficiaz de atributele de urmrire i preferin.

b) Dreptul de ipotec este dreptul real constituit asupra unui imobil sau imobile determinate, fr deposedare, care i confer titularului su, denumit creditor ipotecar, posibilitatea de a urmri bunul n mna oricui s-ar afla i de a fi pltit cu prioritate din preul acelui bun.

c) Privilegiile speciale sunt drept reale aparinnd unor creditori care datorit calitii creanelor lor, au posibilitatea de a fi pltii cu prioritate din valoarea unor bunuri mobile sau imobile determinate ale debitorului, chiar n faa unor creditori gajiti sau ipotecari posteriori.

d) Dreptul de retenie

I.4. Dezmembrmintele dreptului de proprietate

I.4.1. Noul Cod civil (Legea 287/2009) a intrat in vigoare, potrivit Legii 71/2011 pentru punerea in aplicare a Codului civil, de la 1 octombrie, iar efectele aplicarii acestuia vor fi deosebit de complexe, existand atat modificari si completari aduse legislatiei deja existente, cat si institutii fundamental noi.

Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt reglementate n Noul Cod civil n titlul III, art. 693-772 i sunt urmtoarele: dreptul de superficie; dreptul de uzufruct; dreptul de uz; dreptul de abitaie; dreptul de servitute.

Noul Cod civil nu cuprinde i o definiie a ceea ce nseamn dezmembrmintele dreptului de proprietate, dar potrivit doctrinei ele reprezint drepturile reale principale, derivate din dreptul de proprietate privata asupra unui bun proprietatea altei persoane, care se constituie sau se dobndesc prin transferarea unor elemente ale continutului juridic al dreptului de proprietate asupra bunului respectiv ctre o alt persoan, sau prin exercitarea acestor elemente de catre proprietarul bunului i o alt persoan.

I.4.2. Dreptul de uzufructI.4.2.1. Reglementare Dreptul de uzufruct este reglementat in art. 703-748 C. civ.I.4.2.2. Definiie Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane si de a culege fructele acestuia intocmai ca proprietarul, insa cu indatorirea de a-i conserva substanta.I.4.2.3. Dobandirea dreptului de usufruct Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevazute de lege, dispozitiile in materie de carte funciara fiind aplicabile. Uzufructul se poate constitui numai in favoarea unei persoane existente.I.4.2.4. Obiectul dreptului de usufruct

Orice bunuri mobile si imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o masa patrimoniala, o universalitate de fapt ori o cota-parte din aceasta. Nu pot face obiectul dreptului de uzufruct bunurile din domeniul public. In N.C.Civ. au fost introduse, n mod expres, dispozitii speciale privind uzufructul asupra creantelor, inclusiv asupra unei rente viagere, asupra actiunilor sau a partilor sociale, precum si uzufructul asupra fondului de comert (art. 737-745 NCC).

e)Apararea dreptului de usufruct Acest drept poate fi aparat printr-o actiune confesorie, in aceleasi conditii in care aceasta poate fi exercitata si in cazul superficiei.f)Durata uzufructului Uzufructul in favoarea unei persoane fizice este cel mult viager. Uzufructul constituit in favoarea unei persoane juridice poate avea durata de cel mult 30 de ani. Atunci cand este constituit cu depasirea acestui termen, uzufructul se reduce de drept la 30 de ani. Daca nu s-a prevazut durata uzufructului, se prezuma ca este viager sau, dupa caz, ca este constituit pe o durata de 30 de ani. Uzufructul constituit pana la data la care o alta persoana va ajunge la o anumita varsta dureaza pana la acea data, chiar daca acea persoana ar muri inainte de implinirea varstei stabilite.g)Drepturile uzufructuarului sunt:- de folosinta exclusiva a bunului, inclusiv dreptul de a culege fructele acestuia (naturale, industriale, civile si chiar productele); - de a cere si de a obtine predarea bunului; - de a dispune, ca un bun proprietar, de bunurile care, fara a fi consumptibile, se deterioreaza rapid prin utilizare. In acest caz, la sfarsitul uzufructului, uzufructuarul va restitui valoarea pe care ar fi avut-o bunul la aceasta din urma data; - de cesiune a uzufructului; - de a inchiria sau, dupa caz, de a arenda bunul primit in uzufruct;- de a exploata partile de paduri inalte care au fost destinate taierii regulate, fie ca aceste taieri se fac periodic pe o intindere de pamant determinata, fie ca se fac numai pentru un numar de arbori alesi pe toata suprafata fondului; - de a lua din paduri araci pentru vii; - de a lua produsele anuale sau periodice ale arborilor, cu respectarea folosintei obisnuite a proprietarului, in limitele dispozitiilor legale; - dreptul asupra pomilor fructiferi care se usuca si a celor cazuti accidental;- dreptul asupra carierelor de piatra si de nisip aflate in exploatare;- in cazul unei creante: dreptul de a incasa capitalul si de a percepe dobanzile creantei, dreptul de a spori capitalul, dreptul de vot, dreptul la dividende.

h)Obligatiile uzufructuarului Acestea constau fie intr-o obligatie generala, la un loc cu toti cei care formeaza subiectul pasiv, de a respecta dreptul la nuda proprietate, fie in anumite obligatii ale uzufructuarului, care dau expresie raporturilor speciale dintre uzufructuar si nudul proprietar:- de a inventaria bunurile mobile si de a constata starea in care se afla imobilele, cu exceptia cazului in care uzufructul unui bun mobil este dobandit prin uzucapiune; - de a respecta destinatia data bunurilor de nudul proprietar, cu exceptia cazului in care se asigura o crestere a valorii bunului sau cel putin nu se prejudiciaza in niciun fel interesele proprietarului; - de a despagubi pe nudul proprietar pentru orice prejudiciu cauzat prin folosirea necorespunzatoare a bunurilor date in uzufruct; - de a depune o garantie pentru indeplinirea obligatiilor sale; - de a efectua reparatiile de intretinere a bunului; reparatiile mari sunt in sarcina uzufructuarului atunci cand sunt determinate de neefectuarea reparatiilor de intretinere; - de a suporta toate sarcinile si cheltuielile culegerea fructelor ori incasarea veniturilor; - de a aduce de indata la cunostinta nudului proprietar orice uzurpare a fondului si orice contestare a dreptului de proprietate, sub sanctiunea obligarii la plata de daune-interese.

i)Drepturile nudului proprietar Obligatiile mentionate ale uzufructuarului devin, in raporturile juridice, drepturi de creanta ale nudului proprietar. Astfel sunt, de exemplu, dreptul de a cere intocmirea inventarului, conservarea lucrului, efectuarea reparatiilor de intretinere, dreptul de a cere despagubiri, dreptul de a cere restituirea lucrului si altele asemenea.j)Obligatiile nudului proprietar n general, nudul proprietar are o obligatie generala negativa de a nu tulbura exercitarea dreptului de uzufruct. Proprietarul nu poate prin faptul sau nici cu orice chip vatama drepturile uzufructuarului. I.4.2.5. Stingerea uzufructuluiModurile de stingere a uzufructului, prevazute in art. 746-748 NCC sunturmtoarele:- moartea sau, dupa caz, incetarea personalitatii juridice a uzufructuarului;- expirarea termenului pentru care a fost constituit uzufructul; - consolidarea (cand una si aceeasi persoana dobandeste atat calitatea de proprietar cat si pe aceea de uzufructuar); - neuzul timp de 10 de ani, iar in cazul creantelor, 2 ani; - pieirea totala a lucrului supus uzufructului; - abuzul de folosinta; - renuntarea uzufructuarului.

I.4.3. Dreptul de uz si dreptul de abitaieI.4.3.1 Reglementare Drepturile de uz i de abitaie sunt reglementate n art. 749-754 N.C.Civ.I.4.3.2 Definiie Uzul este dreptul unei persoane de a folosi lucrul altuia i de a-i culege fructele naturale i industriale numai pentru nevoile proprii i ale familiei sale. Abitaia este dreptul unei persoane de a locui n locuina nudului proprietar mpreun cu soul i copiii si, chiar dac nu a fost cstorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitaia, precum i cu prinii ori alte persoane aflate n intreinere.I.4.3.3 CaracteristiciCele dou dezmembrminte ale dreptului de proprietate se deosebesc de uzufruct deoarece, pe lang faptul c ele nu sunt cesibile, este interzis i cesiunea emolumentului (beneficiile titularului rezultate din exercitarea dreptului). Titularul dezmembrmntului respectiv nu ii poate exercita dreptul dect pentru nevoile lui i ale familiei sale.

Diferena dintre dreptul de uz i dreptul de abitatie rezult din obiectul acestor dezmembrminte. Astfel, dreptul de abitaie se constituie asupra unei locuine, iar dreptul de uz asupra unor bunuri mobile sau imobile, cu excepia locuinei.

Dreptul de uz i dreptul de abitaie se supun, cat privete constituirea, exercitarea i stingerea lor, regulilor din materia uzufructului.

I.4.4. Dreptul de servitute (servituile)I.4.4.1ReglementareDreptul de servitute este reglementat de art. 755-772N.C.Civ.

I.4.4.2 Definiie Servitutea este sarcina care greveaz un imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar. De regul, servitutea presupune doua imobile aparinnd unor proprietari diferii, dintre care unul (dintre imobile) este fondul dominant, iar cel care suporta servitutea este fondul aservit. Pot fi ns i situaii n care servitutile sa aib caracter reciproc. In art. 755 alin.(2) N.C.Civ se menioneaza c fondul dominant poate, prin constituirea servituii, s-i sporeasc utilitatea economic sau confortul.I.4.4.3 Constituire Servitutea se poate constitui numai pe temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune.I.4.4.4 Clasificare- servituti aparente i servitui neaparente, dupa cum ele sunt determinate printr-un semn vizibil (o ua, o fereastr, etc.), sau nu (servitutea de a nu construi peste o anumit nlime);- servitui continue i servitui necontinue, n funcie de modul de exercitare, care poate fi continuu, fr fapta omului (servitutea de vedere) sau necontinuu, unde este necesar faptul actual al omului (servitutea de trecere);- servitui pozitive si servituti negative, cele pozitive implicand exercitarea partiala a unor prerogative ale dreptului de proprietate asupra fondului aservit, iar servitutile negative fiind acelea potrivit carora proprietarul fondului aservit este obligat sa se abtina de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului sau de proprietate (de exemplu, servitutea de a nu construi).

I.4.4.5 Obligaiile n sarcina proprietarului fondului aservit sunt, n principal, cele care privesc respectarea obligaiilor asumate pentru asigurarea uzului si utilitii fondului dominant precum i notarea n cartea funciar, iar obligaia se transmite, pe aceast cale, dobanditorilor subsecventi ai fondului aservit. Ct privete abinerea proprietarului fondului aservit de a mpiedica exercitarea servituii, aceasta nu poate mpiedica pe proprietarul fondului aservit de a schimba locul prin care se exercita servitutea, n msura n care exercitarea servitutii ramane la fel de comoda pentru proprietarul fondului dominant.

I.4.4.6 Drepturile si obligaiile proprietarului fondului dominant, sunt, n principal:

- dreptul de a lua toate msurile i de a face pe cheltuiala sa toate lucrrile pentru a exercita i a conserva servitutea; - obligaia de a nu agrava situaia fondului aservit i de a nu cauza prejudicii prin exercitarea servituii.

I.4.5 Dreptul de superficieI.4.5.1ReglementareDreptul de superficie este o institutie reglementata expres in Noul Cod civil, respectiv n art.693-702.

I.4.5 b)Definiie Dreptul de a avea sau de a edifica o construcie pe terenul altuia, deasupra ori n subsolul acelui teren, asupra cruia superficiarul dobndeste un drept de folosin (art.693).

I.4.5 c)Caracteristicile dreptului de superficieDrept real principal (se poate constitui numai asupra bunurilor imobile), drept derivat (este rezultatul dezmembrarii dreptului de proprietate asupra terenului), drept temporar (durata maxima a termenului de superficie este de 99 de ani, cu posibilitatea rennoirii la expirarea termenului, conform art.694 N.C .civil).

Dobandirea dreptului de superficie, potrivit reglementarii din noul Cod civil, se poate face prin act juridic (act unilateral, precum testamentul, sau conventie), precum si prin uzucapiune sau prin alt mod prevazut de lege. In toate cazurile se aplica dispoziiile privind cartea funciar.

I.4.5 d)Intinderea si exercitarea dreptului de superficie Dreptul de superficie se exercita in limitele si in conditiile actului constitutiv. In lipsa unei stipulatiicontrare, exercitarea dreptului de superficie este delimitata de suprafata de teren pe care urmeaza sa se construiasca si de cea necesara exploatarii constructiei sau, dupa caz, de suprafata de teren aferenta si de cea necesara exploatarii constructiei edificate [art. 695 alin. (1) NCC].Prevederi speciale privesc interdictia modificarii constructiei de catre titularul dreptului de superficie, acesta avand obligatia, in cazul reconstruirii, sa respecte forma initiala. In cazul nerespectarii acestor dispozitii, proprietarul terenului poate sa ceara, in termen de trei ani, incetarea superficiei sau repunerea in situatia anterioara.

I.4.5 e)Apararea dreptului de superficie Dreptul de superficie poate fi aparat prin actiunea confesorie de superficie, actiune ce poate fi intentata impotriva oricarei persoane chiar si impotriva proprietarului terenului, daca ea impiedica exercitarea dreptului. Dreptul la actiune este imprescriptibil.I.4.5 f)Constituirea cu titlu oneros a superficiei Evaluarea prestaiei superficiaruluiIn cazul in care superficia s-a constituit cu titlu oneros, daca partile nu au prevazut alte modalitati de plata a prestatiei de catre superficiar, titularul dreptului de superficie datoreaza, sub forma de rate lunare, o suma egala cu chiria stabilita pe piata libera, tinand seama de natura terenului, de destinatia constructiei in cazul in care aceasta exista, de zona in care se afla terenul, precum si de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosintei. In caz de neintelegere intre parti, suma datorata proprietarului terenului va fi stabilita pe cale judecatoreasca (art.697).

I.4.5 g)Incetarea superficieiDreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciara pentru una dintre urmatoarele cauze:

- la expirarea termenului; - prin consolidare, daca terenul si constructia devin proprietatea uneia si aceleiasi persoane; - prin pieirea constructiei, daca exista o stipulatie expresa in acest sens; - in alte moduri prevazute de lege.

I.4.5 h)Efectele incetarii superficiei In lipsa unei stipulatii contrare, proprietarul terenului devine proprietarul constructiei edificate de superficiar, prin accesiune, cu obligatia de a plati constructia la valoarea de circulatie de la data expirarii termenului. Exista si posibilitatea, in cazul in care constructia are o valoare mult mai mare decat terenul, ca proprietarul terenului sa-l oblige pe superficiar sa cumpere terenul la valoarea de piata.

II. ASPECTE DE DREPT FUNCIAR I PUBLICITATE IMOBILIARII.1 Corelnd aspectele teoretice nsuite pn acum cu noiuni i instituii de Drept funciar se poate nelege fundamentul materiei pe care o studiem. De aceea vom continua prin a defini domeniul Dreptului funciar, izvoarele acestei ramuri de drept, regimul juridic al terenurilor n Romnia dar i aspecte ce in de cadastru, carte funciar etc.

II.1.1 Definiia Dreptului funciar

Dreptul funciar reprezint un ansamblu de norme juridice care reglementeaza relatiile sociale privitoare la terenurile ce constituie fondul funciar al Romniei , indiferent de detinatori si de forma de proprietate asupra acestora.

Relaiile sociale cu privire la terenuri care fac obiectul de reglementare al dreptului funciar au loc ntre particulari persoane fizice si persoane juridice de tip privat , ntre persoanele juridice de tip public , precum si ntre acestea din urma si particulari . De aceea , unele norme juridice cu privire la terenuri apartin dreptului public , iar altele apartin dreptului privat .

Obiectul sau de reglementare este complex , ceea ce impune o anumita sistematizarea normelor sale juridice . Normele juridice care formeaza ramura dreptului funciar se pot clasifica , dupa obiectul lor de reglementare , n mai multe categorii, astfel : - norme juridice care reglementeaza formele proprietatii asupra terenurilor si regimul lor juridic ; - norme care reglementeaza folosirea , protectia li ameliorarea terenurilor ; - norme juridice care reglementeaza modul de exploatare a terenurilor n Romnia ; - norme care reglementeaza sistemul de evidenta si publicitate imobiliar.II.1.2. Izvoarele Dreptului funciar i Pubicitii imobiliare Prin izvor de drept civil ntelegem forma specifica de exprimare a normelor de drept civil ; norma de drept civil poate fi definita ca fiind regula generala si abstracta care reglementeaza conduita subiectelor n raporturile juridice civile . Constitutia este cel mai important izvor al dreptului funciar , ntruct cuprinde norme care configureaza cadrul general al reglementarii n domeniul proprietatii , precum si norme care reglementeaza , in mod expres , anumite aspecte legate de proprietate , cum ar fi formele proprietatii n Romnia , bunurile ce fac obiectul exclusiv al proprietatii publice , regimul juridic al acestora , garantarea proprietatii .Cele mai importante legi speciale n domeniul dreptului funciar sunt : - legea nr. 18/1991 privind fondul funciar publ. n M.Of. nr. 37/1991 si republ. n M.Of. 1/1998 , republicata n baza legii nr. 169/1997 care a fost publ. n M.Of. nr. 299/1997, - legea nr. 1/2000 publ. n M.Of. nr. 8/2000 de modificare si completare a legii nr. 18/1991 , - legea nr. 247 din 19 iulie 2005 privind reforma n domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente, publ. n M. Of. nr. 653 din 22 iulie 2005.- renta viagera agricola reglementata prin legea nr. 247/2005 - titlul XI. - legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele juridice straine, publ. n M.Of. nr. 1.008 din 14 noiembrie 2005 - Hotarrea de Guv. Nr. 1172/2001 pentru aprobarea Regulamentului de aplicare a legii nr. 18/1991 , publ. n M.Of. nr. 829/2001,- Legea administratiei publice locale nr. 215/2001 publ. n M.Of. nr. 204/2001, asa cum a fost modificata si de legea nr. 286/2006, publ. n M.Of. nr. 621/2006. - Legea nr. 16/1994 legea arendarii , publ. n M.Of. nr. 91/1994 , asa cum a fost modificata prin legile nr. 223/2006 si 276/2005. - Legea proprietatii publice si regimul juridic al acesteia nr. 213/1998 , publ. n M.Of. nr. 448/1998 , , - Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996 care reglementeaza sistemul de evidenta a tuturor terenurilor si a celorlalte bunuri imobile de pe ntreg cuprinsul tarii , publ. n M.Of. nr. 61/1996 , - Decretul lege nr. 115/1938 privitor la cartile funciare ce se aplica n Transilvania , Banat si Bucovina , pus n aplicare prin legea nr. 241/1947 , - Codul silvic aprobat prin legea nr. 26/1996, publ. n M.Of. nr. 93/1996. - Ordinul nr. 2371/C/1997 al Ministrului Justitiei de aprobare a Regulamentului de organizare si functionare a birourilor de carte funciara ale judecatoriilor publ. n M.Of. nr. 84/1998 , - Codul civil .

II.2. Regimul juridic al terenurilor proprietate privat Terenurile proprietate privat, indiferent de titularul lor, se afl n circuitul civil, adic ele pot fi dobndite i nstrinate potrivit dispoziiilor legii nr.247/2005.

Subiectele dreptului de proprietate privat pot fi persoanele fizice, persoanele juridice, statul i unitile administrativ teritorial , cnd apar n calitate de proprietare ale unor bunuri aparinnd domeniului privat. Dreptul de proprietate privat este alienabil, imprescriptibil i sesizabil.

Indiferent c sunt situate n intravilanul sau extravilanul localitilor i indiferent de ntinderea suprafeei, terenurile pot fi nstrinate prin acte juridice ncheiate n form autentic.

Legea instituie unele limitri ale nstrinrii i, respectiv, dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor, astfel :

1.- terenurile atribuite prin constituirea dreptului de proprietate nu pot fi nstrinate prin acte juridice ntre vii , timp de 10 ani , socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii asupra lor art. 32 din legea nr. 18/1991, republicat . Actul de nstrinare ncheiat cu nerespectarea acestui termen este lovit de nulitate absolut . Constatarea nulitii poate fi cerut n justiie de ctre primar , prefect , procuror , precum i de orice persoan interesat .

Pe data intrrii n vigoare a Legii nr. 247/2005 (Titlul X) s-a abrogat Legea nr.54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, O.U.G. nr.226/2000 privind circulaia juridic a terenurilor cu destinaie forestier, precum i orice alte dispoziii contrare.

Art.1 din Legea nr.247/2005 prevede: Terenurile proprietate privat, indiferent de destinaie i titularul lor, sunt i rmn n circuitul civil. Ele pot fi nstrinate i dobndite liber prin oricare din modurile prevzute de lege.

Publicitatea drepturilor reale imobiliare este strns legat de evidena fondului funciar. Potrivit art.7 din Legea nr.18/1991, fondul funciar, i n mod corespunztor, dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale trebuie nregistrate n documentele de eviden funciar i publicitate imobiliar prevzute de lege.

Fondul funciar cuprinde totalitatea terenurilor de orice fel din Romnia indiferent de destinaie, de titlul pe baza cruia sunt deinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte.

Evidena fondului funciar se realizeaz prin cadastrul general, iar evidena drepturilor reale imobiliare se face prin sistemele de publicitate imobiliar.

Dac n vechea reglementare se fcea distincie ntre regimul juridic al terenurilor cu vegetaie agricol i cel al terenurilor cu vegetaie forestier, din cuprinsul dispoziiilor mai susmenionate, terenurile proprietate privat, att cele cu destinaie agricol ct i cele cu destinaie forestier vor putea fi nstrinate i dobndite prin oricare din modurile prevzute de lege i n aceleai condiii, avnd acelai regim juridic.

Categoria de terenuri la care se refer Legea nr.247/2005 este una foarte larg, cuprinznd: terenuri din intravilan, terenuri din extravilan, terenuri cu sau fr construcii, indiferent de destinaia lor sau de ntinderea acestora, singura condiie fiind aceea ca ele s fie proprietate privat.

Noua lege privind circulaia juridic a terenurilor, menine dispoziia conform creia pot fi nstrinate i dobndite terenurile din intravilan i extravilan, prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic, ns aduce ca noutate, faptul c, n categoria terenurilor la care se refer, intr att terenurile cu construcii ct i cele fr construcii, indiferent de destinaia sau ntinderea acestora (art.2 alin.1 din Legea nr.247/2005).

Dac n vechea reglementare proprietatea funciar dobndit prin acte ntre vii, nu putea depi 200 ha de teren agricol n echivalent arabil, de familie, noua lege privind circulaia juridic a terenurilor nltur aceste limitri ale nstrinrii, artnd c terenurile proprietate privat pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii indiferent de destinaia sau de ntinderea lor.

Acte juridice ntre vii prin care se realizeaz nstrinarea i dobndirea acestor terenuri se ncheie n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute.

Respectarea formei autentice se cere i n cazul n care, asupra unui astfel de teren se constituie, prin acte juridice ntre vii, un drept real, potrivit art.2 alin.2 din Legea nr.247/2005(titlul X) Dac legea nr. 54/1998 n art.3, instituia o interdicie de dobndire a dreptului de proprietate de ctre cetenii strini, persoane fizice i juridice, i apatrizi, Constituia revizuit n 2003, n art.44 alin.2 teza a 2-a statueaz: Cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal.

Dup aderarea Romniei la Uniunea European cetenii strini i apatrizii, domiciliai pe teritoriul statelor membre vor putea dobndi proprietatea asupra terenurilor, iar modalitatea de dobndire va fi reglementat prin lege organic i chiar nainte de aceasta dac asemenea prevederi apar n tratatele internaionale la care Romnia este parte.

De asemenea dup revizuirea Constituiei, cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor i prin motenire legal.

Dispoziiile constituionale au fost preluate i n art.3 din Legea nr. 247/2005 astfel c: Cetenii strini i apatrizii precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate, asupra terenurilor din Romnia n condiiile prevzute de legea special. (legea nr.312/2005 cu privire la dobndirea dreptului de proprietate de ctre cetenii strini, legea nr. 276/2005).

Dac sub imperiul Legii nr.54/1998 era interzis nstrinarea, sub orice form, a terenurilor cu privire la titlul crora existau litigii la instanele judectoreti, pe tot parcursul soluionrii acestor litigii, noua reglementare statueaz n art.4 c existena unui litigiu cu privire la un teren cu sau fr construcii nu mpiedic nstrinarea acestuia i nici constituirea altor drepturi reale sau de crean, instituind ns de la aceast regul dou excepii: prima const in existena unui litigiu privind reconstituirea dreptului de proprietate privat, iar cea de-a doua n existena unui litigiu privind legalitatea titlului de proprietate.

Dac titlurile de proprietate ale nstrintorilor i respectiv dobnditorilor erau lovite de nulitate, ca urmare a nclcrii dispoziiilor legale n vigoare la data ncheierii lor, nstrinrile realizate sub orice form, n temeiul Legii nr.247/2005, nu conduce la validarea acestor titluri.

Atunci cnd s-a ncheiat un antecontract cu privire la un teren, cu sau fr construcii, iar ulterior una din pri refuz ncheierea contractului, partea care i-a executat obligaia poate sesiza instana competent care poate pronuna o hotrre care s in loc de contract, potrivit art.5alin.2 din titlul X al legii nr. 247/2005.

Un alt element de noutate introdus prin aceast reglementare l reprezint posibilitatea nstrinrilor fcute pe baza schielor care au stat la baza titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicrii legilor fondului funciar, n cazul n care se dorete comasarea parcelelor i loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate care s cuprind suprafee continue, indiferent de destinaia lor sau atunci cnd nstrinrile sunt efectuate de ctre persoane ndreptite s obin rent viager agricol. De asemenea aceste nstrinrii sunt scutite de taxe de timbru i de timbru judiciar.

3.- art.52 din Codul silvic prevede : Statul, prin autoritatea public central care rspunde de silvicultur, are drept de preemiune la toate vnzrile de bunvoie sau silite, la pre i condiii egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate public i terenurile limitrofe acestuia, precum i pentru terenurile acoperite cu vegetaie forestier. Proprietarul vnztor este obligat s ntiineze, n scris, unitatea silvic teritorial n raza creia se afl terenul respectiv, n legtur cu intenia de nstrinare . Unitatea sesizat i va manifesta opiunea n termen de 30 de zile , dup care dreptul de preemiune nceteaz. Vnzarea fcut cu nclcarea dispoziiilor de mai sus este nul de drept.

Textul legal instituie un drept de preemiune la cumprarea unor terenuri forestiere n favoarea statului , n calitate de persoan juridic de drept civil .

Ca urmare, dreptul de preemiune se nate numai n cazul n care titularul dreptului de proprietate al unui astfel de teren se hotrte s-l nstrineze prin vnzare cumprare i exist numai la pre i condiii egale .

Deci domeniul de aplicare a acestui drept de preemiune se refer la urmtoarele categorii de terenuri: terenurile care constituie enclave ale fondului forestier proprietate public a statului ( nconjurate de fondul forestier proprietate public ), terenurile limitrofe fondului forestier proprietate public i terenurile acoperite cu vegetaie forestier, dac sunt proprietate privat .

Pentru exercitarea dreptului de preemiune, proprietarul vnztor este obligat s ntiineze, n scris , unitatea silvic teritorial n raza creia se afl terenul respectiv , n legtura cu intenia de vnzare. Unitatea silvic teritorial este Direcia silvic judeean a Regiei Naionale a Pdurilor. Aceast ntiinare are valoarea unei oferte de vnzare i trebuie s cuprind elementele eseniale ale viitorului contract de vnzare cumprare, adic i un pre minim. Numai astfel statul este n msur s aprecieze dac este sau nu cazul s-i exercite dreptul de preemiune la cumprare.

Dac statul accept oferta de vnzare n termenul de mai sus , i exercit dreptul de preemiune i deci se ncheie un antecontract de vnzare-cumprare. Prile sunt obligate s perfecteze vnzarea-cumprarea n form autentic .

Sanciunea contractului de vnzare cumprare ncheiat cu nclcarea dreptului de preemiune al Statului este nulitatea absolut , cu regimul su juridic .

Persoanele crora li s-a constituit dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, au obligaia de a-i stabili domiciliu i de a-i ntemeia gospodrii n localitile n care este situat terenul. Nerespectarea acestei condiii atrage pierderea dreptului de proprietate asupra terenului i a construciilor de orice fel realizate pe acesta. Pentru teren nu se vor acorda despgubiri, iar pentru construcii proprietarul va primi o despgubire egal .

II.3 Renta viager agricol Renta viager agricol reprezint suma de bani pltit rentierului agricol care nstrineaz sau arendeaz terenurile aflate n proprietatea sa, avnd sigurana unei surse viagere de venituri garantate de stat ( art.2 din Legea nr. 247/2005, titlul XI).

Condiiile ce trebuie s fie ndeplinite pentru ca o persoan s beneficieze de renta viager:

- rentierul agricol s fie o persoan fizic n vrst de peste 62 de ani, s dein n proprietate pn la 10 ha de teren agricol,

- s nstrineze prin acte ntre vii sau s arendeze terenurile agricole dup intrarea n vigoare a prezentului titlu.

Renta viager agricol este instituit n scopul concentrrii suprafeelor agricole n exploataii eficiente impuse de necesitatea modernizrii agriculturii.

Dovada nstrinrii se face prin actul de nstrinare, ncheiat n form autentic, iar dovada arendrii se face prin contractul de arend ntocmit cu respectarea Legii arendrii nr. 16/1994 (art.11 din Legea nr. 247/2005, titlul XI).

Potrivit art. 3 din Legea nr. 247/2005, titlul XI, cuantumul rentei viagere agricole reprezint echivalentul n lei a 100 euro/an pentru fiecare h de teren agricol nstrinat i echivalentul n lei a 50 euro/an pentru fiecare h arendat.

Pentru suprafeele mai mici de 1 ha suma pltit va fi proporional cu suprafaa nstrinat sau arendat (art.5).

Renta viager agricol se pltete ntr-o singur rat anual n primul trimestru al anului urmtor celui pentru care aceasta este datorat (art.6).

Rentierul agricol poate rmne proprietar pe o suprafa de teren agricol de pn la 0,5 ha pentru folosin personal.

Potrivit art. 7 din Legea nr. 247/2005, renta viager agricol este personal, netransmisibil i nceteaz la data decesului rentierului agricol. n cazul arendrii, renta viager agricol nceteaz n termen de 30 de zile de la data ncetrii contractului de arend, dac n acest interval rentierul agricol nu face dovada ncheierii unui nou contract de arend. Dup decesul rentierului, motenitorii vor ncasa ultima rat scadent la data decesului, n cel mult 3 luni dup deces pe baza certificatului de motenitor i a carnetului de rentier agricol.II.4.Rspunderea juridic n dreptul funciar

Nerespectarea normelor juridice privind folosirea i protecia terenurilor atrage rspunderea civil , contravenional sau penal , dup cazart.106 din legea nr. 18/1991 , rep. .

a)Faptele ce constituie infraciuni sunt :

- fapta persoanei fizice care are calitatea de membru al comisiei locale sau judeene de aplicare a legii fondului funciar, de a mpiedica n orice mod reconstituirea dreptului de proprietate sau eliberarea titlului de proprietate ctre persoanele ndreptite constituie abuz n serviciu i se pedepsete cu nchisoare,

- declararea unor suprafee de terenuri mai mici dect cele obinute sau nedeclararea unor suprafee de teren deinute efectiv, n vederea inducerii n eroare a comisiilor locale, constituie infraciunea de fals n declaraii,

- ocuparea n ntregime sau n parte a terenurilor de orice fel, nfiinarea sau mutarea semnelor de hotar i a reperelor de marcare, fr aprobarea primit n condiiile legii, constituie infraciune i se pedepsete cu nchisoare,

- degradarea terenurilor agricole i silvice, a mprejmuirilor acestora, distrugerea i degradarea culturilor agricole, a lucrrilor de mbuntiri funciare, a bornelor i semnelor topografice sau geodezice, a monumentelor istorice, ansamblurilor i siturilor arheologice, ori mpiedicarea lurii msurilor de conservare a unor astfel de bunuri, precum i nlturarea acestor msuri, constituie infraciunea de distrugere.

b)Constituie contravenie urmtoarele fapte :

- efectuarea de schimburi de terenuri i a schimbrii categoriei de folosin, precum i folosirea definitiv sau temporar a terenurilor agricole i silvice n alte scopuri dect pentru producia agricol i silvic, cu nclcarea dispoziiilor legale.

- neluarea msurilor de ctre posesorii de terenuri i de ctre persoanele autorizate pentru pstrarea n bune condiii a bornelor geodezice, topografice, reperelor metalice de nivelment, a piramidelor i balizelor de semnalizare a punctelor geodezice, precum i degradarea sau distrugerea lor din culp,

-amplasarea obiectivelor de orice fel , fr avizele i aprobrile prevzute de lege,

- degradarea terenurilor i culturilor prin depozitarea de materiale ori deeuri de pietri, moloz, nisip, prefabricate, construcii metalice, reziduuri i altele asemntoare

- nedeclararea la organele judeene de cadastru funciar de ctre posesori, n termen de 30 de zile de la aprobare, a schimburilor de terenuri i a schimbrii categoriei de folosin a acestora, precum i a datelor cu privire la mrimea suprafeelor i categoria de folosin a acestora ,

- neluarea unor msuri corespunztoare de ctre persoanele fizice sau juridice pentru evitarea afectrii terenurilor limitrofe prin reziduurile provenite din activitatea de producie i prin scurgerile de orice fel .

Constatarea contraveniilor i aplicarea sanciunilor se fac de ctre specialitii mputernicii, n acest scop, de ctre Ministerul Agriculturii i Alimentaiei , precum i de ctre Ministerul Apelor, Pdurilor i Mediului, de mputerniciii prefectului, ai organelor agricole i silvice judeene, precum i de ctre primari.

Contraveniilor prevzute mai sus li se aplic i dispoziiile legii nr. 180/2002 privind constatarea i sancionarea contraveniilor .

Folosirea terenurilor pentru producia agricol i silvic .

Potrivit Legii nr.18/1991, republicat, toi deintorii de terenuri agricole au obligaia s asigure cultivarea acestora i protecia soluluiart.74. Cei care nu i ndeplinesc aceste obligaii vor fi somai, n scris, de ctre primarul comunei sau oraului pentru intrarea n legalitate. Dac nici dup primirea somaiei, deintorii de terenuri nu i execut obligaiile n termenul stabilit de primar din motive imputabile lor, ei vor fi sancionai anual cu plata unei amenzi potrivit legii. Obligarea la plata sumei respective se face prin dispoziie motivat a primarului, iar suma ncasat se face venit la bugetul local.

Legea prevede o sanciune mai sever pentru deintorii de terenuri atribuite n folosin care nu dau curs acestei somaii, n sensul c ei pierd dreptul de folosin asupra terenurilor la sfritul anului n cursart.76al.2.

Putem arta c schimbarea categoriei de folosin a terenurilor aparinnd persoanelor juridice se poate face numai cu respectarea condiiilor prevzute de legeart.7 i 78.

Persoanele fizice care au schimbat categoria de folosin a terenurilor agricole pe care le dein n proprietate sunt obligate s comunice, n termen de 30 de zile de la data la care a avut loc aceast operaiune, modificarea intervenit oficiului de cadastru agricol i organizarea teritoriului agricol judeean , care are obligaia s o nregistreze. III. Despre cadastruIII 1. Ce este cadastrul i la ce servete?

III.1.1 Definiia cadastrului o regsim la ntretierea domeniilor, regulilor i principiilor generale care fac referire la dezvoltarea societii, a relaiilor interumane, a implicrii Romniei n procesul dezvoltrii durabile dar i ale proteciei mediului nconjurtor.Actuala calitate a Romniei de membru al Uniunii Europene vizeaz,o dat n plus, interesul statului romn pentru acest domeniu.

Lato sensu, registrul in care se tine evidenta bunurilor imobile, poarta denumirea de "cadastru". Originea cuvntului cadastru, ar fi compus din prefixul de origine greaca "kata", care inseamna de "sus in jos" si din cuvantul neo grec (bizantin) "stikon", care inseamna: registru de impunere, carte de insemnari, carte de comert. Dupa alti autori, el deriva din cuvantul vechi medieval "capitastrum", care ar fi in stransa legatura cu "capitions registrum" sau " capitum registrum" si care la origine inseamna impozitul pe capul familiei.Conform DEX, cadastrul reprezint totalitatea lucrrilor tehnice de determinare exact a unor proprieti funciare, cu toate caracteristicile lor. Registru de cadastru = registru n care sunt trecute datele de identificare a proprietilor funciare pe un anumit teritoriu. tiin aplicat care se ocup cu lucrrile de cadastru.

III.1.2. Organizarea i conducerea cadastrului n RomniaLegea nr.7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare actualizat reglementeaz, n cadrul aceluiai act normativ, ambele instituii, att instituia tehnic a cadastrului, ct i instituia juridic a noilor cri funciare.

III.1.2.1.Cadastrul general este un sistem unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic a bunurilor imobile de pe ntreg teritoriul rii. Cadastrul general se ntocmete la nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale: comun, ora, municipiu sau jude, i la nivelul ntregii rii, de unde rezult c aceast sintagm acoper att cadastrul naional ct i cadastrele locale i judeene, care numai mpreun prin nsumarea lor, alctuiesc ceea ce se cheam cadastrul general. Entitile de baz ale acestui sistem sunt parcela, construcia i proprietarul. Prin imobil, n acest caz, se nelege una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar, iar prin parcel se nelege suprafaa de teren cu aceeai categorie de folosin.

Prin sistemul de eviden a cadastrului general se realizeaz: identificarea, nregistrarea i descrierea n documentele cadastrale a imobilelor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale, precum i stocarea datelor pe suporturi informatice, identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori legali de imobile, n vederea nscrierii n cartea funciar cu caracter definitiv, furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea corect i echitabil a obligaiilor fiscale ale contribuabililor, la solicitarea organismelor abilitate.Organizarea i conducerea cadastrului general la nivel central sunt ncredinate Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar (ANCPI), instituie public aflat n subordinea Ministerului Administraiei i Internelor. La nivel local, n fiecare jude i n municipiul Bucureti activitatea de cadastru este organizat i condus de Oficiile de cadastru i publicitate imobiliar, instituii publice cu personalitate juridic aflate n subordinea ANCPI. De asemenea, la nivelul unitilor administrativ-teritoriale funcioneaz birouri de cadastru i publicitate imobiliar, ca uniti fr personalitate juridic, organizate n cadrul oficiilor teritoriale de cadastru i publicitate imobiliar.

III.1.2.2. Atribuiile principale ale Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar sunt:a) coordoneaza si controleaza executarea lucrarilor de cadastru si asigura inscrierea imobilelor in registrul de publicitate imobiliara la nivelul intregii tari; b) controleaza executarea lucrarilor de cartografie, topografie, geodezie, fotogrammetrie si teledetectie la nivelul intregii tari; c) elaboreaza Regulamente si norme, promoveaza tehnici, procedee si metodologii de specialitate compatibile cu cele ale Uniunii Europene, conform progreselor stiintifice si tehnice in domeniul cadastrului, geodeziei, cartografiei si publicitatii imobiliare;d) autorizeaza persoanele fizice si juridice care pot executa lucrari de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei si cartografiei, pe teritoriul Romaniei, in conditiile Legii speciale care reglementeaza infiintarea uniunii profesionale a acestora; e) organizeaza si administreaza fondul national de geodezie si cartografie, precum si baza de date a sistemului de cadastru general;f) asigura, in conditiile Legii, executarea, completarea, modernizarea si mentinerea in stare de utilizare a retelei geodezice nationale; g) asigura executarea si actualizarea hartilor oficiale; h) Avizeaza continutul topografic al hartilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor si al altor documente cartografice destinate uzului public; i) pune la dispozitia autoritatilor publice si a altor institutii interesate, in conditiile Legii, situatii statistice de sinteza privind terenurile si constructiile; j) indeplineste sarcinile ce rezulta din angajamentele internationale in domeniul sau de activitate; k) participa la organizarea si coordonarea masuratorilor in vederea aplicarii legilor funciare; l) Avizeaza tehnic expertizele efectuate de catre expertii judiciari in specialitatea topografie, geodezie si cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la solicitarea instantelor de judecata. Avizele mentionate mai sus vor fi date de oficiul teritorial in baza unui Regulament comun, elaborat de Agentia Nationala si Ministerul Justitiei; m) asigura inscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifica sau se sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate; n) asigura inscrierea cailor de atac impotriva inregistrarilor de carte funciara; o) asigura inscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale, interdictii, incapacitati si litigii judiciare in legatura cu bunul imobil; p) asigura formarea si specializarea personalului de specialitate in publicitate imobiliara prin intermediul Institutului National al Registratorilor; structura, organizarea si modul de administrare ale institutului se stabilesc si se aproba prin Hotarare a Guvernului, in termen de 90 de zile de la intrarea in vigoare a prezentei legi; r) indeplineste si alte atributii ce au legatura cu activitatea specifica.

III.1.2.3 Oficiile de Cadastru i Publicitate Imobiliar judeene i al municipiului Bucureti funcioneaz n subordinea Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar i au urmtoarele atribuii:

a) nscriu imobilele n evidenele de cadastru i publicitate imobiliar;

b) asigur nscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modific sau se sting, la cererea titularului dreptului, a notarului public ori a celorlalte persoane interesate;

c) nscriu alte raporturi juridice, drepturi personale, interdicii, incapaciti i litigii judiciare n legatur cu bunul imobil; asigur nscrierea cilor de atac mpotriva nregistrrilor de carte funciar;

d) nscriu radierea drepturilor reale, la cererea titularului dreptului sau a celorlalte persoane interesate;

e) avizeaz tehnic, nainte de depunerea lor n instana de judecat, expertizele topo-cadastrale ntocmite de experii judiciari, n baza unui regulament elaborat n comun de Agenia Nationala i de Ministerul Justiiei;

f) avizeaz planul urbanistic general;

g) avizeaz documentaiile de scoatere din circuitul agricol al terenurilor;

h) autorizeaz persoanele fizice care execut lucrri tehnice de cadastru;

i) organizeaz, coordoneaz i execut msurtorile pentru punerea n posesie a titularilor prevzui de Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, i de Legea nr. 1/2000, cu modificrile i completrile ulterioare;

j) verific periodic starea fizica a punctelor din reelele de sprijin, conform normelor i regulamentelor emise de Agenia Nationala;

k) pune la dispoziia autoritilor publice i a altor instituii interesate, n condiiile legii, situaii statistice i de sintez privind terenurile i construciile;

l) furnizeaz persoanelor fizice i juridice, contra cost, servicii i informaii conform tarifelor n vigoare;

m) avizeaz mpreun cu instituiile de specialitate de la nivelul judeean i local proiectele de organizare a teritoriului pe categorii de folosin agricol i stabilirea reelei de drumuri agricole;

n) ndrum activitatea desfurat de serviciile comunitare pentru cadastru i agricultur, constituite la nivelul unitilor administrativ-teritoriale;

o) asigur evidena documentaiilor de schimbare a categoriei de folosin a terenurilor i a suprafeelor aferente.IV.1. Cum definim publicitatea imobiliar

Prin publicitate imobiliar se nelege totalitatea mijloacelor juridice prin care se evideniaz situaia material i juridic a imobilelor n mod public pentru a se ocroti circuitul lor civil.

IV.2. Obiectivele publicitatii imobiliare

Deoarece cuprinde un ansamblu de tehnici juridice menite s in evidena bunurilor imobile, s dea sigurana actelor juridice prin care se constituie, se transmit, se modific sau se sting drepturile reale imobiliare, pentru a le face opozabile terilor, este imperios necesar ca organizarea publicitii imobiliare s rspund urmtoarelor obiective mai importante:

- s apere drepturile imobiliare ale celor nscrii n registrele publice (securitate static);

- s confere tansmisiunilor imobiliare o ct mai mare corectitudine, s aduc la cunotina tuturor situaia juridic a imobilelor aflate n circuitul civil (securitate dinamic);

- s dea sigurana ciculaiei creditului prin garantarea lui prin nscrierea ipotecii n registrele publice;

- s permit organelor statului exercitarea unui control asupra schimbrilor ce se produc n situaia material a imobilelor, conform cu normele de sistematizare, i n situaia juridic a acestora prin nstrinri, grevare de sarcini etc., n interesul ntregii societi.V.1 Ce este cartea funciar Cartea funciar reprezint cartea de identitate a unui imobil. Terenul, contrucia ntreag sau o component dintr-o construcie (un apartament, de exemplu) au n acest fel un paaport unic care rmne valabil pe toat durata existenei imobilului, indifferent de faptul c proprietarii se schimb n timp prin vnzare, donaie, motenire sau hotrri judectoreti.De lege lata nu exist o definiie legal a crilor funciare. Astfel, potrivit art. 17 alin.1: ,,Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilelor din acelai teritoriu administrativ se realizeaz de ctre oficiile de cadastru i publicitate imobiliar pentru imobilele situate n raza teritorial de activitate a acestora.

Prin imobil, n nelesul legii cadastrului i publicitii imobiliare, se nelege una sau mai multe parcele alturate, indiferent de categoria de folosin, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar, situate pe teritoriul aceleiai localiti i identificat printr-un numr cadastral unic (art.1 alin. 3 i art.17 alin.2).V.2.Rolul crii funciare

Aceast carte de identitate ndeplinete un dublu rol prin:

1. activitatea de cadastru: identificarea n mod unic i constant n timp imobilul,indiferent de proprietary,2. publicitate imobiliar: asigurarea informrii celorlalte persoane care nu fac partedin clasicele dou pri ale unui contract (find astfel teri) cu privire la forma deproprietate sau actele i faptele juridice care privesc imobilul.V.3. Noul regim juridic al crilor funciare este reglementat cu caracter general, n urmtoarele acte normative:

- Legea nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare, republicat n M. Of. Nr. 201 din 03.03.2006;

- Ordinul nr. 633/2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare i funcionare a birourilor de cadastru i publicitate imobiliar;

- Ordinul nr. 634/2006 pentru aprobarea Regulamentului privind coninutul i modul de ntocmire a documentaiilor cadastrale n vederea nscrierii n cartea funciar;

- Hotrrea Guvernului nr. 1210/2004 privind organizarea i funcionarea Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar.

- Instruciuni de organizare i funcionare a oficiilor de cadastru i publicitate imobiliar pentru furnizarea serviciilor de publicitate imobiliar;

- Regulamentul de organizare i funcionare al Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar.

V.4. Obiectul cri funciare

Obiectul cri funciare const, potrivit legii, n nscrierea dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale care se transmit, se constituie, modificri sau sting, ca urmare a actelor i faptelor juridice referitoare la un bun imobil, precum i n nscrierea, dup caz, a actelor i faptelor privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar (art.20, 21 i 38).

Toate crile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti alctuiesc, mpreun, registrul cadastral de publicitate imobiliar al acestui teritoriu care se ntregete cu un registru special de intrare, cu registru cadastral al imobilelor, cu un index alfabetic al proprietarilor, precum i cu o map n care se vor pstra cererile de nscriere i cte un exemplar al nscrisurilor cadastrale ale actelor sau faptelor juridice supuse nscrierii (art.17 alin.3 i 4).

Ct privete efectele juridice ale nscrierilor fcute n cartea funciar, ele se efectueaz, dup caz, fie n scopul opozobilitii dobndiri sau modificrii drepturilor reale imobiliare nscrise n cartea funciar (art.25 i 38), fie n scopul stingerii drepturilor reale imobiliare nscrise asupra bunului altuia, fie n scopul informrii terelor personale interesate asupra anumitor drepturi reale (art. 26), fie n scopul opozabilitii fa de teri a unor drepturi personale, acte sau fapte juridice n legtura cu imobilele cuprinse n cartea funciar (art.38). Pentru aceasta, legea prevede c orice persoan interesat va putea cerceta cartea funciar i celelalte documente cu care se ntregete cartea funciar, cu excepia evidenelor care privesc sigurana naional (art.41).VI.1.Cadastrele de specialitate Cadastrele ntocmite la nivelul unitilor administrativ-teritoriale alctuiesc baza tehnic a crilor funciare, deoarece acestea se ntocmesc, se numeroteaz i se in pe aceste uniti. n acest scop la nivelul fiecrei comune, ora sau municipiu se efectueaz operaiuni de cadastru care se materializeaz n documente cadastrale cuprinznd date referitoare la imobile, la proprietile asupra acestora i la proprietari, pe baza crora se ntocmesc ulterior crile funciare. Pentru facilitatea operaiunilor de cadastru s-a dispus nfiinarea, organizarea i funcionarea la nivelul unitilor administrativ-teritoriale a serviciilor comunitare pentru cadastru i agricultur.

La nivelul unitilor administrative-teritoriale: comun, ora sau municipiu, lucrrile tehnice de cadastru constau n:

- stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unitii administrativ-teritoriale i a limitelor intravilanelor componente;

- identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau n lipsa acestora pe baza posesiunii exercitate sub nume de proprietar i determinarea formei i dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecrei uniti administrativ-teritoriale;

- consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanelor judectoreti;

- ntocmirea documentelor tehnice cadastrale.

Delimitarea i marcarea hotarelor administrative ale comunelor, oraelor i municipiilor, precum i limitele intravilanelor localitilor, se vor face, potrivit legii, de ctre o comisie stabilit n acest scop prin ordinul prefectului. n vederea realizrii lucrrilor cadastrale, toi deintorii de imobile sunt obligai s permit accesul specialitilor pentru executarea acestor lucrri, s admit, n condiiile legii, amplasarea la sol sau pe construcii a semnelor i semnalelor geodezice i s asigure protecia i conservarea lor.

Primarii au obligaia s ntiineze deintorii imobilelor, n scris, prin afiare sau prin alte mijloace de publicitate, s permit accesul specialitilor pentru executarea lucrrilor de cadastru sau dup caz s se prezinte personal (sau prin mandatari) pentru a da lmuriri privitoare la identificarea imobilelor i a participa la identificarea i marcarea limitelor acestora. In cazul n care acetia, dei ncunotinai, nu se prezint, identificarea i marcarea limitelor proprietilor nvecinate se va face i n lipsa lor.

Dac se constat unele diferene ntre suprafeele nscrise n actele de proprietate i situaia real din teren, rezultat din msurtorile executate pentru ntocmirea cadastrului general, consiliile locale vor ntiina pe proprietarii interesai. Plusurile i minusurile de teren de pe aceiai unitate administrativ-teritorial se compenseaz ntre proprietarii n cauz. Plusurile i minusurile de teren se stabilesc de ctre persoanele autorizate s execute msurtorile i se comunic celor n cauz i proprietarilor. Orice nenelegeri cu privire la identificarea i msurarea parcelelor de teren, precum i cu privire la proprietarii acestora, se vor soluiona de ctre instanele judectoreti.

Dup finalizarea lucrrilor de teren pentru fiecare unitate administrativ-teritorial (comun, ora sau municipiu), datele obinute se prelucreaz, se nregistreaz n documentele tehnice ale cadastrului, se recepioneaz i se introduc n baza de date cadastrale. Datele definitorii ale fiecrui imobil se transmit de ctre oficiul teritorial, consiliului local, care are obligaia s le aduc la cunotina deintorilor. Dac datele comunicate nu sunt exacte, cei interesai pot face contestaie n termen de 60 zile. Contestaiile, nsoite de documente doveditoare, trebuie formulate n scris la Oficiul judeean sau al municipiului Bucureti de cadastru i publicitate imobiliar, care este obligat s le soluioneze n termen de 30 zile. Cei nemulumii de modul de soluionare a contestaiilor de ctre oficiul teritorial de cadastru i publicitate imobiliar pot face plngere la judectoria n a crei circumscripie se afl imobilul, n termen de 30 zile de la comunicarea rezultatelor contestaiei formulate.

Dup soluionarea tuturor litigiilor, a contestaiilor i a plngerilor privitoare la modul de identificare, msurare i delimitare a parcelelor de teren i definitivarea lucrrilor de cadastru pe o unitate administrativ-teritorial, oficiul teritorial va transmite, n termen de 90 de zile de la finalizarea acestor lucrri, evidena privind partidele cadastrale ale tuturor proprietarilor de pe teritoriul fiecrei localiti din circumscripia acestora n vederea ntocmirii din oficiu a crilor funciare ale imobilelor de pe raza acestor localiti.

Pn la definitivarea lucrrilor cadastrale i punerea n aplicare a cadastrului general n fiecare unitate administrativ-teritorial, toate actele i faptele juridice privind terenurile i construciile situate pe un teritoriu administrativ, pentru care nu s-au finalizat documentele cadastrului general, se vor nscrie n cte o carte funciar nedefinitiv, urmnd ca nscrierea definitiv s fie efectuat la punerea n aplicare a cadastrului general i pe acel teritoriu. n aceleai condiii se vor nscrie i titlurile de proprietate emise n temeiul legilor funciare. n toate cazurile, la cererea de nscriere se va ataa documentaia cadastral la care se refer nscrierea, ntocmit de o persoan fizic sau juridic autorizat de ANCPI sau de OCPI dup caz. Aceast soluie temporar nscrierea sporadic i selectiv (adic numai la cererea persoanei interesate) n noile cri funciare este tehnic posibil i reprezint singurul mijloc juridic care s permit punerea imediat n aplicare a dispoziiilor Legii nr. 7/1996.

Din punct de vedere tehnic, n vederea nscrierii cu caracter nedefinitiv, la cererea de nscriere trebuie s se ataeze documentaia cadastral la care se refer nscrierea, care va cuprinde i numrul cadastral atribuit imobilului respectiv.

Rezultatele obinute n urma executrii lucrrilor tehnice de cadastru sunt transpuse n nscrisuri, planuri, registre, hri cadastrale i alte documente tehnice.

Entitile de baz ale evidenei cadastrale i de publicitate imobiliar care trebuie s se regseasc i n cartea funciar sunt urmtoarele: parcela, construcia i proprietarul.

VI.1.1 Cum definim parcela

Parcela reprezint un imobil - teren cu sau fr construcii, determinat n hrile topografice i individualizat printr-un numr cadastral, nscriindu-se n partea I a fiecarei cri funciare. Entitatea principal este ns terenul, construcia fiind entitatea accesorie, deoarece deschiderea oricrei cri funciare se face pornind de la parcela de teren. Pentru a constitiu o parcel n sensul publicitii imobiliare, suprafaa de teren trebuie s aib aceeai categorie de folosin. VI.1.2. Cum definim construciaConstrucia reprezint imobilul realizat prin edificare, care se nscrie n aceeai carte funciar n care se nscrie terenul, pe care aceasta a fost ridicat. Cadrul legal al edificrii oricrei construcii l reprezint legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii, indiferent dac respectiva construcie este compus dintr-un singur apartament sau mai multe. Pentru nscrierea n cartea funciar nu are relevan destinaia construciei, ns, aceasta trebuie menionat. nscrierea n cartea funciar se va efectua numai dac se face dovada existenei sale materiale i a dreptului solicitantului asupra acelei construcii. Aceast dovad se face prin autorizaia de construire i procesul-verbal de predare-primire, acte nsoite de documentaia cadastral a imobilului.VI.1.3. Cum definim proprietarulProprietarul imobilului poate fi o persoan fizic sau juridic de drept public sau drept privat. Numele proprietarului se va nscrie n cartea funciar astfel nct s se elimine orice dubiu cu privire la identitatea acestuia. Dac este persoan fizic se va scrie: numele su i al prinilor sau eventual, codul numeric personal; dac este persoan juridic se va nscrie denumirea i sediul acesteia sau eventual, codul fiscal, codul unic de nregistrare ori numrul de nmatriculare n registrul comerului.

Aceleasi norme tehnice stabilesc si documentele obligatorii care trebuie realizate:

la nivelul fiecarui bun imobil din intravilan se va ntocmi:

a.- schita cadastrala: perimetrul bunului imobil cu parcelele din interior, categoriile de folosinta ale parcelelor si cladirile cu caracter permanent si cu o sageata se indica directia nord;

b.- fisa bunului imobil: cu date referitoare la teren, la constructii si la proprietar.

- la nivelul fiecarui bun imobil din extravilan se ntocmeste de asemenea:

a.- schita cadastrala: pe grupuri de bunuri imobile, in cazul terenurilor agricole si silvice, ori pe trupuri de padure sau pe bunuri imobile ale marilor detinatori( triaje, depouri, cariere );

b.- fia bunului imobil.

VI.1.4. Documentele tehnice ale cadastrului general sunt:

- registrul cadastral al imobilelor,

- indexul alfabetic al proprietarilor,

- registrul cadastral al proprietarilor,

- planul cadastral i anexele la partea I a crii funciare (art.12 alin. 1).

Operaiunile tehnice de cadastru se materializeaz n documente cadastrale ce cuprind date referitoare la imobilele dintr-o unitate administrativ-teritorial, precum i la proprietarii acestora.

Registrul cadastral de publicitate imobiliar al unui teritoriu reprezint totalitatea crilor funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti, n fiecare birou cadastral; nu aste vorba de un registru n materialitatea sa, ci despre un sumuum al tuturor crilor funciare deschise ntr-o localitate.

Spre deosebire de acest registru, crile funciare se ntregesc cu o serie de alte registre privind activitatea de publicitate imobiliar, acestea din urm fiind veritabile registre, n sensul strict material al cuvntului. VI.1.5. Registrele specifice biroului teritorialRegistrul cadastral de publicitate imobiliar este alctuit din crile funciare ale unei uniti administrativ-teritoriale, nglobnd foile de carte funciar pentru fiecare imobil fr ca acestea s fie cusute ca registre.

Registrul cadastral de publicitate imobiliar se ntregete cu:

a) registrul general de intrare;

b) planul cadastral de identificare a imobilelor, precum i cu hrile de carte funciar, acolo unde exist;

c) registrul cadastral al imobilelor (index cadastral);

d) indexul alfabetic al proprietarilor pe localiti (opis alfabetic);

e) mapa actelor care se arhiveaz dup numrul de intrare din registrul general de intrare;

f) registrul numerelor de carte funciar inut pe uniti administrativ teritoriale, n care se va meniona numrul crii funciare i numrul/data cererii nregistrate n registrul general de intrare, n baza creia s-a deschis cartea funciar;

g) registrul cadastral al proprietarilor.

Dispoziiile din Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar prezint aceste registre:

- Registrul special de intrare are urmtoarele rubrici: numrul de intrare; data nregistrrii, cu menionarea orei; numele i prenumele prilor; natura i cuprinsul actului; localitatea i numrul crii funciare; numrul anexelor; data rezolvrii; taxe; observaii.

- Registrul opis alfabetic al registrului special de intrare are urmtoarele rubrici: dosarul, numrul i anul; numele i prenumele prilor; natura cauzei.

- Repertoriul imobilelor este format din urmtoarele rubrici: numrul parcelei; numrul crii funciare; observaii.

- Opisul alfabetic al proprietarilor pe localiti are urmtoarele rubrici: numele, prenumele i domiciliul proprietarilor de imobile nscrise n cartea funciar; numrul de carte funciar.

Fiecare registru, nainte de a fi utilizat, va fi numerotat, parafat i sigilat de conductorul de carte funciar. Pe ultima fil se va ntocmi un proces-verbal de deschidere, semnat de conductorul de carte funciar, aplicndu-se i sigiliul biroului de carte funciar.

Daca la sfritul anului calendaristic registrul nu este consumat n ntregime, se va ncheia, sub ultima nregistrare a anului expirat, un proces-verbal semnat de conductorul de carte funciar i judectorul de carte funciar, cu aplicarea sigiliului oficial, menionndu-se c registrul va fi ntrebuinat n continuare i n anul urmtor, artndu-se de unde vor ncepe noile nregistrri.

Pentru nchiderea opisului alfabetic, la finele anului se trage o linie sub ultima nregistrare fcut la fiecare liter, menionndu-se dedesubt anul care urmeaz. Dup aceast meniune se fac apoi nregistrrile curente pe anul urmtor.

La terminarea registrului se va ncheia un proces-verbal de nchidere a registrului, sub ultima nregistrare, artndu-se numrul i data acestei nregistrri. Procesul-verbal va fi semnat de conductorul de carte funciar, aplicndu-se sigiliul legal.

Procesul-verbal prevzut la alineatul precedent se va ntocmi n opisul alfabetic, sub ultima nregistrare fcut la litera Z, iar la celelalte litere se va trage o linie, sub ultima nregistrare la fiecare liter (art 74 - 78 din Regulament).

Arhiva biroului teritorial se va ine n mape de cte 100 de acte, pe ani, n ordinea numeric a nregistrrilor.

Cererile ctre biroul teritorial vor avea ataate, ca anexe, nscrisurile pe care s-au bazat, documentaiile tehnico-cadastrale, precum i ncheierile prin care acestea s-au rezolvat.

VII.1. Cuprinsul crii funciare Titlul crii funciare cuprinde numrul crii funciare i denumirea unitii administrativ-teritoriale n care este situat imobilul. n acest sens, documentaiile cadastrale se ntocmesc cu atribuire de numr cadastral unic pe unitatea administrativ-teritorial respectiv. Titlul crii funciare al imobilului pe care s-au constituit drepturi de superficie va cuprinde i meniunea acestui drept. De asemenea, n titlu, se va face meniune i despre crile funciare colective, individuale, de concesiune, dup caz. Crile funciare se numeroteaz pe fiecare unitate administrativ-teritorial, ncepnd cu numrul 1 pn la ultimul numr necesar, fr separare pe ani. Numerele de carte funciar se atribuie dintr-un registru special destinat acordrii de numere de carte funciar, numai n momentul admiterii cererii de nscriere de ctre registrator sau n baza hotrrii judectoreti, definitiv i irevocabil ca urmare a plngerii mpotriva ncheierii, prin care s-a dispus nscrierea.

Acest registru va purta denumirea de Registrul numerelor de carte funciar i se va ntocmi pe fiecare unitate administrativ-teritorial care aparine respectivului birou teritorial.

Cartea funciar are trei pri: A, B, C.

Partea A cuprinde descrierea imobilului cu indicarea numrului de ordine (exemplu: A.1) i a numrului cadastral al imobilului (exemplu: 100 dup planul cadastral al imobilelor), suprafaa, anexa la partea Aplanul imobilului cu vecinti, descrierea imobilului, inventarul de coordonate. Dac intervin dezlipiri sau alipiri de parcele, imobilele nou create vor primi alte numere cadastrale, pentru care se vor deschide cri funciare noi. Partea A se va completa cu anexa la aceast parte, care va cuprinde geometria parcelei. Meniunile privind terenul i categoria de folosin sunt cele prevzute n Normele tehnice pentru introducerea cadastrului general.

Suprafaa terenului se exprim n unitile de msur legale actuale: ha, m2, n care se vor transforma unitile de msur anterioare: jugre, stnjeni, pogoane, prjini, ocoale etc. Ct privete categoria de folosin, destinaia i descrierea construciilor, acestea se preiau din documentaia cadastral i se nscriu n cartea funciar.

n rubrica observaii se vor nscrie meniuni sau trimiteri la celelalte pri ale crii funciare sau la alte cri funciare, ca de exemplu referitoare la numrul crii funciare din care s-a transcris imobilul sau la numru