Lector univ. dr. FLORIN MOIUFacultatea de Drept i tiine AdministrativeUniversitatea de Vest din TimioaraJudector la Curtea de Apel TimioaraCONTRACTELE SPECIALEN NOUL COD CIVILEdiia a II-arevzut i adugitUniversul JuridicBucureti-2011-

Editat de S.C. Universul Juridic S.R.L.Copyright 2011, S.C. Universul Juridic S.R.L.Toate drepturile asupra prezentei ediii aparinS.C. Universul Juridic S.R.L.Nicio parte din acest volum nu poate copiat fr acordul scris alS.C. Universul Juridic S.R.L.NICIUN EXEMPLAR DIN PREZENTUL TIRAJ NU VA FI COMERCIALIZATDECT NSOIT DE SEMNTURA I TAMPILA EDITORULUI, APLICATEPE INTERIORUL ULTIMEI COPERTE.Descrierea CIP a Bibliotecii Naionale a RomnieiMOIU, FLORINContractele speciale n Noul Cod civil /Florin Moiu. - Ed. a 2-a, rev. i adug. - Bucureti :Universul Juridic, 2011ISBN 978-973-127-624-3347.44(498)(075.8) REDACIE: tel./fax: 021.314.93.13 tel.: 0732.320.665 e-mail: redactie@universuljuridic.ro

DEPARTAMENTUL telefon: 021.314.93.15; 0733.673.555 DISTRIBUIE: tel./fax: 021.314.93.16

e-mail: distributie@universuljuridic.rowww.universuljuridic.roCOMENZI ON-LINE,CU REDUCERI DE PN LA 15%

ABREVIERIalin. alineatC. Apel Curtea de ApelCD Culegere de decizii ale Tribunalului SupremC. civ. Cod civilC. pr. civ. Cod de procedur civilC. pr. pen. Cod de procedur penalCSJ Curtea Suprem de JustiieCCJ nalta Curte de Casaie i JustiieJud. JudectorieL.P. Revista Legalitate PopularM. Of. Monitorul Ocial al Romniei, Partea IR.D.C. Revista de drept comercialR.R.D. Revista romn de dreptR.R.D.A. Revista romn de drept al afacerilorR.T.D. civ. Revue trimestrielle de droit civilTrib. TribunalTrib. jud. Tribunal judeeanTrib. Suprem Tribunal SupremU.E. Uniunea European15

Tendine actuale n dreptul contractelor specialeTENDINE ACTUALEN DREPTUL CONTRACTELOR SPECIALEDatorit dezvoltrii i evoluiei societii umane n general asistm la o continumultiplicare i diversicare a contractelor care se ncheie ntre diferite persoane zice saujuridice. Astfel, n prezent se pune tot mai des ntrebarea dac dreptul contractelor (civile icomerciale) reprezint dreptul special sau dreptul comun n materia contractelor.Noiunea de contracte speciale reprezint o verig intermediar ntre teoria generala obligaiilor, care xeaz regulile de formare i de executare a contractelor n maniergeneral i abstract i contractul individual care leag n mod concret dou sau mai multepersoane.1Cele mai multe reguli din Codul civil sunt supletive i prile pot deroga de la acesteapentru a-i construi propriile lor convenii. Evoluia din prezent este ns alta; astfel,reglementarea unor diferite contracte se impune din cauze economice i sociale i pentru aproteja prile, asistndu-se astzi la un adevrat recul al libertii contractuale.S-a armat despre evoluia contemporan a dreptului contractelor speciale c pare ceste supus la dou legi care guverneaz ansamblul dreptului contemporan: specializarea icomplicarea progresiv2.Totui, ntre teoria general a obligaiilor (care constituie dreptul comun n materie decontracte) i contractele speciale exist o interaciune i interdependen reciproc.Astfel, dreptul contractelor speciale se supune, n lipsa unor reglementri specice,regulilor generale n ceea ce privete condiiile de validitate ale contractelor (consimmnt,capacitate, obiect i cauz), interpretarea clauzelor contractuale sau executarea conveniilor(principiul forei obligatorii, principiul relativitii efectelor).Pe de alt parte, contractele speciale sunt creatoare ale dreptului comun; acesta dinurm nu este rigid, ci se construiete, zi de zi, de ctre doctrin i jurispruden, precumi de unele reglementri speciale pentru anumite contracte care sunt apoi generalizate ide practicile contractuale care devin abstracte. Astfel, sunt generalizate anumite principii(consensualismul), anumite tehnici (stipulaia pentru altul, subcontractarea) sau anumiteconcepte (fora creatoare a aparenei n drept, abuzul de drept, buna-credin, obligaia deinformare etc.).1 C. Mascala, C. Saint-Alary-Houin, Droit civil: les contrats civil et commerciaux, 4e d., Ed. LGDJ, Paris, 2003, p. 200.2 Ph. Malaurie, L. Aynes, Cours de droit civil. Contrats speciaux, 10e d., Ed. Cujas, Paris, 1996, p. 34.17

CONTRACTELE SPECIALE N NOUL COD CIVILIndependent de legturile existente ntre teoria general i contractele speciale se observn dreptul contemporan o tendin de a elabora reguli transversale care se aplic unor cate-gorii de contracte speciale, n special contractelor de furnizare de bunuri i de servicii.Se creeaz astfel un fel de drept comun al contractelor de origine legislativ, ntruct seadopt reglementri comune care vizeaz protecia consumatorului sau libera concuren,acestea ind aplicabile tuturor contractelor de furnizare de bunuri sau servicii.Evoluiile societii contemporane i faptul c vechiul Cod civil nu mai corespundea1realitilor prezente au determinat preocuparea legiuitorului romn de a adopta un nou Codcivil.Prin adoptarea noului Cod civil s-a urmrit crearea unui cadru legislativ modern, care srspund nevoilor de reformare a instituiilor i s reecte realitile i cerinele societiiromneti actuale. Acesta trebuia s rspund, n egal msur, exigenelor ce decurg dinangajamentele asumate de Romnia n cadrul procesului de integrare european i dinstatutul de stat membru n U.E.Noul Cod civil romn a fost adoptat, mpreun cu noul Cod penal, prin proceduraasumrii rspunderii Guvernului, ind adoptat n acest sens Legea nr. 287/20092. Ulterior,s-a adoptat Legea nr. 271/2011 pentru punerea n aplicare a noului Cod civil, data intrrii nvigoare a acestuia ind stabilit la 1 octombrie 20113.n noua reglementare, ca o consecin a abandonrii dualismului Cod civil Codcomercial4, s-a impus n mod logic includerea n cadrul su a ct mai multor contracte,inclusiv a celor considerate pn acum ca ind apanajul exclusiv al comercianilor. Astfel,au fost avute n vedere contractul de comision, de consignaie, de expediie, de transport, deagenie, de intermediere, de cont-curent, de report, de furnizare; de asemenea, contractulde societate constituie dreptul comun att pentru contractul societate civil, ct i pentrucontractul de societate comercial.Este de remarcat c, pe un plan mai larg, i la nivelul Uniunii Europene exist preocupripentru unicarea dispoziiilor din diferitele state membre cu privire la contracte n general5.Astfel, Comisia Uniunii Europene a adoptat n februarie 2003 Planul de aciunePentru un drept european al contractelor mai coerent6, care a avut ca scop principalameliorarea calitii acquis-ului comunitar existent n domeniul dreptului contractelor, cares constituie baza pentru un instrument opional viitor n acest domeniu.1 Vechiul Cod civil romn, avnd ca model Codul civil francez din 1804 (numit i Codul Napoleon), a fost adoptat nanul 1864, ind publicat la 26 noiembrie 1964 i pus n aplicare la 1 decembrie 1865.2 Legea nr. 287 din 17 iulie 2009 privind Codul civil a fost publicat n M. Of. nr. 511 din 24 iulie 2009 i republicat,urmare a modi crilor aduse prin Legea nr. 71/2011, n M. Of. nr. 505 din 15 iulie 2011.3 Legea nr. 71/2011 privind punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil a fost publicat n M. Of. nr. 409din 10 iunie 2011.4 Printre obiectivele noului cod s-a a at i principiul reglementrii raporturilor de drept privat ntr-un singur cod,prin ncorporarea reglementrilor privitoare la persoane, relaiile de familie i relaiile comerciale, precum i la dispoziiide drept internaional privat.5 A se vedea, pentru detalii, C. Macovei, Perspectivele unui drept european al contractelor, n R.D.C. nr. 7-8/2004,Ed. Lumina Lex, Bucureti, 2004, pp. 169-190.6 Pentru textul acestui plan i detalii privind activitatea Comisiei U.E. n acest sens a se vedea site-ul www.europa.eu.int18

Tendine actuale n dreptul contractelor specialePentru ameliorarea calitii acquis-ului comunitar existent, acest plan a prevzut douetape. Prima etap vizeaz stabilirea unui cadru comun de referin, n care s se stabileascprincipii comune i o terminologie comun n materia dreptului european al contractelor.Acest cadru comun a fost proiectat s e structurat n trei pri. Prima parte ar urma sinclud un anumit numr de principii fundamentale pentru dreptul european al contractelor,aceste principii urmnd s serveasc drept baz pentru alte pri ale cadrului comun dereferin, ind comparabile cu considerentele unei directive.Celelalte dou pri ar putea constituite din deniii ale termenilor juridici abstraciai dreptului european al contractelor (de exemplu, termenii de contract, prejudiciu,daune-interese etc.) i de norme care s reprezinte regulile uniforme (acestea ar puteaprivi ncheierea, validitatea sau interpretarea contractelor, executarea sau neexecutarealor, ncetarea etc.). Aceste deniii i norme ar trebui nsoite de comentarii comparabilecu structura principiilor Lando, care s clari1 ce dispoziiile dreptului comunitar sau aledrepturilor naionale din care sunt derivate.Comisia Uniunii Europene a intenionat s pregteasc acest cadru comun de referinprin ase programe cadru de cercetare2, sursa acestor programe ind diferitele drepturinaionale ale rilor membre U.E. n domeniul contractelor. Astfel, prin comparareadiferitelor reglementri naionale se pot elabora denumiri comune i se pot deni cele maibune soluii pentru probleme similare.De asemenea, s-a stabilit importana analizrii jurisprudenei n domeniul contractelori, n special, a deciziilor instanelor supreme din ecare stat membru al U.E. O asemeneaanaliz este important pentru rile din sistemul de drept de common law, dar permite nacelai timp s e determinate acele soluii naionale care i-au dovedit valoarea n practici care au condus la rezultate satisfctoare. Un rol important l au i modelele i experienaavocailor i a camerelor de comer naionale i internaionale, n special n ceea ce privetecontractele standardizate.Bineneles, un rol important l are i dreptul comunitar existent, cadrul comun de refe-rin urmnd s amelioreze acest drept i s propun soluii pentru reducerea dicultilorde aplicare a acestui drept de ctre statele membre ale U.E., acest cadru urmnd s serveas-c drept baz pentru un instrument opional n materie de drept european al contractelor.A doua etap va reprezentat de utilizarea propriu-zis a acestui cadru comun de re-ferin. n acest sens, urmeaz s e utilizat de ctre Comisia U.E. acest cadru comun dereferin, dar n acelai timp aceasta va invita legislatorul comunitar, adic Parlamentul U.E.i Consiliul U.E. pentru a face amendamente la propunerile Comisiei.Planul de aciune menioneaz apoi oportunitatea i importana unui instrumentopional, care s pun la dispoziia prilor contractante un ansamblu independent de regulicare s constituie dreptul aplicabil contractului. Acesta nu ar nlocui dreptul contractelordin ecare ar membr a U.E., ci ar putea aplicat prin voina prilor unui contract,1 Pentru aceste principii a se vedea O. Lando, H. Beale, Principles of European Contract Law, Ed. Martinus NijhoffPublishers, Dordrecht Netherlands, 2000.2 Acestea au fost aprobate prin decizia nr. 1513/2002 a Parlamentului i Consiliului U.E. din 27 iunie 2002, publicatn JOCE din 29 august 2002.19

CONTRACTELE SPECIALE N NOUL COD CIVILdac el ar corespunde mai bine nevoilor lor economice i juridice dect dreptul determinabilprin regulile dreptului internaional privat.Acest instrument opional ar trebui s in cont de domeniile pertinente pentrupiaa intern a U.E., Planul de aciune menionnd n acest sens dispoziiile referitoare laformarea i validitatea contractelor, precum i la executarea sau neexecutarea obligaiilorcontractuale. Probleme concrete ar ridica exigenele formale de ncheiere a contractelor,regimul reprezentrii sau aplicarea transfrontalier a contractelor standardizate.O chestiune particular interesant este de a stabili dac instrumentul opional ar trebuis se refere i la anumite contracte specice sau numai la contracte n general. n acest senss-a susinut n doctrin c aceste contracte speci1 ce ar trebui s e reinute n msura ncare ele pot facilita tranzaciile pe piaa intern a U.E.. Astfel, instrumentul opional s-arorienta asupra contractelor transfrontaliere de o importan economic considerabil;asemenea contracte ar contractele de vnzare-cumprare, contractele de servicii (ntreacestea gurnd i contractele de intermediere), contractul de asigurare sau contractelecare privesc formele de distribuie transfrontalier de produse sau servicii.n acest fel, acest instrument opional ar contribui la construirea i consolidarea pieeiunice la nivelul Uniunii Europene, putnd constitui baza pentru adoptarea n viitorul nu preandeprtat a unui Cod european al contractelor.Fcnd pai nainte pe acest drum, Comisia UE a elaborat la 1 iulie 2010 Cartea Verdeprivind opiunile de politic n perspectiva unui drept european al contractelor pentruconsumatori i ntreprinderi.S-a constatat astfel c piaa intern a UE este construit pe o multitudine de con-tracte reglementate de legi naionale diferite n materie contractual, iar diferenele din-tre legislaiile naionale n materie contractual pot genera costuri suplimentare aletranzaciilor i incertitudine juridic pentru ntreprinderi, conducnd la o lips de ncredere aconsumatorilor n piaa intern.Scopul acestei cri verzi este de a stabili opiunile cu privire la modul de consolidare apieei interne, prin realizarea de progrese n domeniul dreptului european al contractelor is lanseze o consultare public n legtur cu acestea.n funcie de evaluarea rezultatelor consultrii, Comisia ar putea propune aciunisuplimentare pn n 2012, avnd n vedere c un instrument de drept european alcontractelor ar putea ajuta UE s i ndeplineasc obiectivele economice i s se redresezen urma crizei economice.Un instrument de drept european al contractelor ar putea avea forme diverse, de laun instrument cu caracter neobligatoriu, menit s mbunteasc coerena i calitatealegislaiei UE, la un instrument cu caracter obligatoriu care ar constitui o alternativ lapluralitatea de regimuri existente n materie contractual, oferind un singur set de norme nmaterie. Ca observaie general, instrumentul Uniunii ar disponibil n toate limbile ociale.Acest lucru ar aduce benecii tuturor prilor implicate, legiuitorilor care au nevoie dendrumare, judectorilor care aplic regulile i prilor care negociaz termenii contractului.1 D. Staudenmeyer, Un instrument optionnel en droit europeen des contrats, n R.T.D. civ. nr. 4/2003, pp. 633-634.20

Contractul de vnzare-cumprareTITLUL IContractul de vnzare-cumprareCAPITOLUL INoiune. Caractere juridice1. NoiuneFr ndoial, cel mai frecvent contract utilizat n practic este contractul de vnzare-cumprare. Formele sale de manifestare sunt numeroase, iar, la rndul su, el este supusunor multitudini de inuene cu caracter economic i social.Contractul de vnzare-cumprare ocup o poziie important n dreptul civil romn,datorit faptului c, prin intermediul su, se realizeaz nstrinarea sau dobndirea dreptuluide proprietate sau a altor drepturi asupra bunurilor aate n circuitul civil.El este cel mai utilizat contract civil pentru c asigur circulaia juridic a bunurilor ia altor valori patrimoniale. n mod tradiional, contractul de vnzare-cumprare a fostconsiderat contractul-tip, ntruct o parte din preceptele sale se aplic, n principiu,icelorlalte contracte n care exist prestaii reciproce.n acest sens, noul Cod civil prevede expres n art. 1651 c dispoziiile privind obligaiilevnztorului se aplic, n mod corespunztor, obligaiilor nstrintorului n cazul oricrui altcontract avnd ca efect transmiterea unui drept, dac din reglementrile aplicabile aceluicontract sau din cele referitoare la obligaii n general nu rezult altfel.Consacrnd importana contractului de vnzare-cumprare, legiuitorul romn areglementat acest contract n Titlul IX, Capitolul I al noului Cod civil, existnd n acelaitimp i unele acte normative speciale cu inciden n acest domeniu.Potrivit art. 1650 din noul Cod civil, vnzarea este contractul prin care vnztorultransmite sau, dup caz, se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun nschimbul unui pre pe care cumprtorul se oblig s l plteasc. Poate , de asemenea,transmis prin vnzare un dezmembrmnt al dreptului de proprietate sau orice alt drept.21

CONTRACTELE SPECIALE N NOUL COD CIVILPrin aceast deniie legal se legifereaz o realitate unanim recunoscut de doctrini jurispruden, respectiv faptul c prin intermediul contractului de vnzare-cumprarese poate realiza transmiterea i a altor drepturi dect dreptul de proprietate, inclusivdezmembrminte ale dreptului de proprietate.12. Caractere juridiceContractul de vnzare-cumprare prezint mai multe caractere juridice:a) este un contract consensual;b) este un contract cu titlu oneros;c) este un contract sinalagmatic;d) este un contract comutativ;e) este un contract translativ de proprietate.a) Caracterul consensual al contractului de vnzare-cumprare rezult din prevederileart. 1178 din noul Cod civil, care prevede n acest sens, la modul general, c contractulse ncheie prin simplul acord de voin al prilor, capabile de a contracta, dac legea nuimpune o anumit formalitate pentru ncheierea sa valabil.Deci, n principiu, vnzarea ia natere prin acordul de voin al prilor, care i dauconsimmntul reciproc asupra condiiilor contractului; ea este perfect i deplin ncheiatprin manifestarea concordant a acordului de voin al prilor2.Nu este necesar pentru validitatea contractului de vnzare-cumprare ndeplinirea niciunei formaliti i nici nu se cere predarea lucrului ori plata preului n momentul ncheieriicontractului3.De la acest principiu, exist unele excepii cnd legea prevede cerina ncheierii actuluintr-o anumit form. Astfel, potrivit art. 1244 din noul Cod civil, trebuie s e ncheiateprin nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute, conveniile care strmut sauconstituie drepturi reale care urmeaz a nscrise n cartea funciar4.De asemenea, n cazul contractelor electronice, potrivit art. 1245 din noul Cod civil,contractele care se ncheie prin mijloace electronice sunt supuse condiiilor de formprevzute de legea special.1 Potrivit art. 1294 din vechiul Cod civil, vinderea este o convenie prin care dou pri se oblig ntre sine, una atransmite celeilalte proprietatea unui lucru i aceasta a plti celei dinti preul lui. Este de observat ns c, dei vecheareglementare se referea expres numai la transmiterea proprietii, n realitate att n doctrin, ct i n jurisprudens-a recunoscut c prin contractul de vnzare-cumprare se poate transmite i un alt drept dect dreptul de proprietate,respectiv un alt drept real, un drept de crean sau un drept din domeniul proprietii intelectuale, transmiterea proprietii ind numai de natura i nu de esena acestui contract.2 I.R. Blnescu, Al. Bicoianu, Drept civil romn, vol. II, Ed. Socec, 1943, p. 278.3 Totui, pentru prob, este necesar ncheierea contractului n form scris, nscrisul care constat ncheiereacontractului putnd sub semntur privat sau autentic i avnd fora probant prevzut de lege, conform art. 1241din noul Cod civil.4 Regimul nulitii absolute este prevzut de art. 1247 din noul Cod civil: este nul contractul ncheiat cu nclcareaunei dispoziii legale instituite pentru ocrotirea unui interes general. Nulitatea absolut poate invocat de orice persoaninteresat, pe cale de aciune sau de excepie. Instana este obligat s invoce din o ciu nulitatea absolut. Contractullovit de nulitate absolut nu este susceptibil de con rmare dect n cazurile prevzute de lege.22

Contractul de vnzare-cumpraren aceste situaii de excepie, contractul de vnzare-cumprare nu va valabil dect dacva ncheiat n forma special prevzut de lege.b) Vnzarea-cumprarea este un contract cu titlu oneros ntruct ambele pri urmresc,la ncheierea contractului, anumite interese patrimoniale, respectiv primirea unui echivalentn schimbul prestaiei la care se oblig. Prin ncheierea contractului, vnztorul, ca echivalental prestaiei sale, urmrete s primeasc preul lucrului de vnzare, iar cumprtorul sprimeasc, n schimbul preului, bunul vndut.c) Contractul de vnzare-cumprare are caracter sinalagmatic, ntruct prin ncheierealui se nasc obligaii reciproce i interdependente n sarcina ambelor pri contractante:vnztorul are obligaiile de transmitere a proprietii bunului, de predare a bunului vnduti de garantare a cumprtorului (pentru eviciune i pentru vicii ascunse), iar cumprtorulde preluare a bunului cumprat i de plat a preului convenit, precum i de suportare acheltuielilor vnzrii, n lips de stipulaie contrar.d) Contractul de vnzare-cumprare este un contract comutativ, ntruct existena intinderea obligaiilor prilor, rezultate din nelegerea lor, sunt cunoscute din momentulncheierii contractului; ele nu depind de un eveniment viitor i incert, astfel nct nu exist,ulterior ncheierii contractului, anse de ctig sau de pierdere pentru una sau ambele pricontractante.e) Contractul de vnzare-cumprare este, n principiu, un contract translativ de proprietate.Astfel, potrivit art. 1674 din noul Cod civil, cu excepia cazurilor prevzute de legeori dac din voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de dreptcumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat oripreul nu a fost pltit nc.1Deci, n principiu, transferul dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor dinmomentul ncheierii contractului opereaz de drept. Acest principiu se aplic ns numaidac sunt mplinite anumite condiii:1) contractul de vnzare-cumprare trebuie s e valabil ncheiat. Dac, n modexcepional, legea prevede o anumit form pentru ncheierea contractului, acordulprilor trebuie s mbrace forma cerut de lege.2) vnztorul trebuie s e proprietarul lucrului vndut2. Aceast regul reprezintaplicarea principiului latin: nemo dat quod non habet.3) lucrul vndut trebuie s existe. Dac lucrul vndut nu exist n momentul ncheieriicontractului, transferul proprietii opereaz n momentul executrii sau individualizriibunurilor. Astfel, n cazul vnzrii bunurilor viitoare, transferul opereaz numaidin momentul n care au fost executate sau terminate (pentru bunurile individual1 La prima vedere, noul Cod civil pare a avea o abordare diferit cu privire la caracterul translativ de proprietate alcontractului de vnzare-cumprare. Astfel, potrivit art. 1650, vnzarea este contractul prin care vnztorul transmite sau,dup caz, se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun, iar art. 1673 indic printre obligaiile vnztoruluiaceea de a transmite proprietatea bunului vndut. n acest context, translaia proprietii ar aprea ca ind o etapdistinct de cea a ncheierii contractului de vnzare-cumprare, ind o aciune ce ar trebui nfptuit de vnztor. Cu toateacestea, caracterul translativ de proprietate al vnzrii-cumprrii este prevzut expres n art. 1674 din noul Cod civil.2 Vnzarea lucrului altuia va tratat n capitolul Varieti de vnzare-cumprare.23

CONTRACTELE SPECIALE N NOUL COD CIVILdeterminate) sau din momentul individualizrii (pentru bunurile de gen). Este cazul1lucrurilor care urmeaz a confecionate, al recoltelor viitoare etc.2.4) s e vorba despre lucruri individual determinate (certe).Dac este vorba despre bunuri determinate numai generic, transferul proprietii nuse poate produce din momentul ncheierii contractului, ci numai din cel al individualizriibunurilor. Astfel, potrivit art. 1678 din noul Cod civil, atunci cnd vnzarea are ca obiectbunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat, proprietatea se transfer cumprtoruluila data individualizrii acestora prin predare, numrare, cntrire, msurare ori prin orice altmod convenit sau impus de natura bunului.n cazul obligaiilor alternative3, ntruct vnzarea are ca obiect un lucru din dou saumai multe, trebuie distins dup cum este vorba despre lucruri individual determinate sau degen.Dac vnzarea are ca obiect un lucru din mai multe lucruri certe (determinate), propri-etatea se transmite numai n momentul alegerii, ntruct cumprtorul nu a individualizatbunul4.Dac cele dou obiecte sunt lucruri de gen, pentru transmiterea proprietii, pe lngalegere, este necesar s se procedeze la individualizarea propriu-zis a lucrului ales.5) prile s nu amnat transferul proprietii printr-o clauz special pentru unmoment ulterior ncheierii contractului.ntruct regula prezent n art. 1674 din noul Cod civil nu are caracter imperativ,ci supletiv, prile contractului de vnzare-cumprare pot stabili ca transmiterea proprietiis se fac ulterior ncheierii contractului.Astfel, prile pot amna transferul proprietii pn la mplinirea unui termen suspensiv(de exemplu, pn la data plii preului bunului vndut) sau pn la realizarea unei condiiisuspensive.Dac n cazul condiiei suspensive5, aceasta, prin ea nsi amn transferul proprietiipn la realizarea evenimentului, termenul suspensiv6 afecteaz transferul proprietiinumai dac prile au prevzut expres acest lucru.n caz contrar, dac termenul suspensiv a fost stipulat fr nicio clauz expres de genulcelei de mai sus, el afecteaz numai executarea obligaiilor din contract i nu transferulproprietii.1 A se vedea, pentru vnzarea bunului viitor, prevederile art. 1858 din noul Cod civil.2 D. Alexandresco, Explicaiunea teoretic i practic a dreptului civil romn, tom. VIII, Bucureti, 1925, p. 15.3 Potrivit art. 1461 din noul Cod civil, obligaia este alternativ atunci cnd are ca obiect dou prestaii principale,iar executarea uneia dintre acestea l libereaz pe debitor de ntreaga obligaie. Obligaia rmne alternativ chiar dac,la momentul la care se nate, una dintre prestaii era imposibil de executat.4 I. Rosetti Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vol. II, Bucureti, 1929, p. 685.5Potrivit art. 1400 din noul Cod civil, condiia este suspensiv atunci cnd de ndeplinirea sa depinde e cacitatea obligaiei.6 Art. 1412 din noul Cod civil prevede c termenul este suspensiv atunci cnd, pn la mplinirea lui, este amnatscadena obligaiei.24

Contractul de vnzare-cumprareCAPITOLUL IIPactul de opiune. Promisiuneade vnzare-cumprare. Dreptul de preempiuneAa cum s-a artat mai sus, vnzarea-cumprarea ia natere i produce efecte dinmomentul nvoielii, al acordului de voin al prilor asupra lucrului i preului, chiar daclucrul nu s-a predat i preul nu s-a pltit.Este posibil ns ncheierea unui contract n baza cruia prile s-i asume doarobligaia de a ncheia n viitor un contract de vnzare-cumprare, fr ca prin acel contracts se transmit dreptul de proprietate. Este cazul pactului de opiune, promisiunii devnzare-cumprare i dreptului de preempiune.1. Pactul de opiuneNoul Cod civil reorganizeaz materia nelegerilor prealabile vnzrii i introduce oinstituie nou, distinct de promisiunea unilateral de vnzare, i anume pactul de opiune.Potrivit art. 1278 din noul Cod civil, exist un pact de opiune atunci cnd prile convin1ca una dintre ele s rmn legat de propria declaraie de voin, iar cealalt s o poataccepta sau refuza, iar acea declaraie se consider o ofert irevocabil i produce efecteleprevzute la art. 11912.n capitolul referitor la vnzare-cumprare, art. 1668 din noul Cod civil prevede cn cazul pactului de opiune privind un contract de vnzare asupra unui bun individual de-terminat, ntre data ncheierii pactului i data exercitrii opiunii sau, dup caz, aceea a expi-rrii termenului de opiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului.Din deniia legal a pactului de opiune ar rezulta c principalele elemente caracteristi-ce ale pactului de opiune sunt: pactul de opiune este o specie de ofert; pactul de opiune nu poate revocat prin voina unilateral a obligatului; pactul de opiune trebuie s conin toate elementele viitorului contract; contractul poate ncheiat prin simpla exercitare de ctre beneciar a opiunii nsensul acceptrii.1 Acest text legal este prevzut n materia general a izvoarelor obligaiilor i nu la dispoziiile privind contractul devnzare-cumprare.2 Art. 1191 din noul cod se refer la irevocabilitatea ofertei i la lipsa de efecte a revocrii unei oferte irevocabile.25

CONTRACTELE SPECIALE N NOUL COD CIVILAstfel, dac pactul de opiune ar ntr-adevr o specie de ofert trebuie s presupunem cacesta constituie o manifestare unilateral de voin, irevocabil n condiiile art. 1191-1194din noul Cod civil, adic din momentul receptrii i pn la expirarea termenului prevzutde ofertant, iar n lipsa acestuia, care va expira de ndat dac persoana e prezent i nuaccept sau ntr-un termen rezonabil dup mprejurri, dac beneciarul e absent.Cu toate acestea, deniia legal a pactului de opiune se refer la o declaraie de voincu privire la care prile convin ca una din ele s rmn legat de propria declaraie.Exprimarea folosit de legiuitor implic cu necesitate existena unui act bilateral, a unuicontract, din moment ce se refer la pri, precum i la aciunea lor de a conveni cuprivire la obligativitatea declaraiei de voin, dar i a condiiilor n care trebuie fcutacceptarea.Deci beneciarul pactului de opiune are un rol activ n naterea acestuia, exprimndu-iconsimmntul n sensul a primi promisiunea ce i se face. Logica raionamentului ne n-deamn s concluzionm c pactul de opiune este un act bilateral, un contract, chiar dacacesta are caracter unilateral, nscnd obligaii doar n sarcina emitentului propunerii.Irevocabilitatea pactului de opiune poart amprenta caracterului su convenional, spredeosebire de instituia ofertei, care este irevocabil pentru c legea o calic astfel, din do-rina de a securiza circuitul juridic civil. Distincia fa de ofert transpare i din mprejurareac pactul de opiune are drept beneciar o anume persoan bine individualizat, care ac-cept ca dreptul s se nasc n favoarea sa, spre deosebire de ofert, care poate adresatpublicului n general.Prin urmare, putem identica n structura pactului de opiune, astfel cum este conguratn noua legislaie, dou elemente: un element care coincide cu oferta i n care regsim coninutul esenial al actuluiproiectat, inclusiv consimmntul emitentului propunerii, i cruia i mai lipsetedoar consimmntul beneciarului pentru a constitui un contract perfect; un al doilea element, de natur contractual, ce const n convenia dintre cei doi demeninere a propunerii pentru o perioad de timp, convenie din care se nate pentrubeneciar un drept potestativ privind opiunea de a ncheia sau nu contractul ce i-afost propus.Scindarea pactului de opiune n componentele sale relev similaritatea sa perfectcu promisiunea unilateral de vnzare. n aceste condiii, ne punem problema utilitii1instituirii reglementrii pactului de opiune n legislaia romn2. Din moment ce pactul deopiune nu este altceva dect o promisiune unilateral de vnzare, nici mai mult nici maipuin, de ce legiuitorul a simit nevoia sa creeze aceast categorie nou?O posibil explicaie ar ncercarea de a promova un mecanism de ncheiere n douetape a contractelor solemne, n cazul crora acceptarea ofertei nu este constitutiv deacord, ind necesar manifestarea voinelor concordante n forma solemn edictat de1 Cu privire la promisiunea de vnzare a se vedea I. Lul, Natura juridic a promisiunii unilaterale de vnzare, n Dreptulnr. 6/1998, pp. 43-50.2 ntr-un recent manual de contracte civile i comerciale, alctuit cu referine la nou adoptatul Cod civil, promisiuneaunilateral de vnzare mai este denumit i pact de opiune. A se vedea, n acest sens, S.D. Crpenaru, L. Stnciulescu,V. Neme, Contracte civile i comerciale, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2009, p. 14.26

Contractul de vnzare-cumprarelege. Cele dou voine ce concur la naterea conveniei corespund unor etape distincte:prima, n care i manifest consimmntul la ncheierea actului doar vnztorul, iar a doua,n care cumprtorul i exprim consimmntul n sens complementar.Deosebirea pe care o opereaz legiuitorul romn ntre pactul de opiune i promisiuneaunilateral de vnzare este strin dreptului francez, care a reprezentat i n prezent,ca i n trecut, o surs de inspiraie pentru codicarea n materie civil. n dreptul francez,promisiunea unilateral de vnzare, denumit i pact de opiune este un contract carepresupune acceptarea de ctre beneciar a angajamentului de vnzare al promitentului.1Dreptul de opiune se nate din ntlnirea voinelor lor, iar acceptarea promisiunii de ctrebeneciar xeaz obligaia ofertantului de a menine propunerea de contract, n timp ceridicarea opiunii (levee de loption) este o faz diferit ce const n manifestarea de voina beneciarului n sensul ncheierii contractului propus.Pactul de opiune se deosebete de oferta de vnzare, care este o manifestare unilateralde voin n termenul creia ofertantul se declar dispus a vinde un anume bun n condiiideterminate ctre destinatar, dac acesta va accepta2. De asemenea, este distinct de altemecanisme legale ce dau natere unor drepturi de opiune, cum ar dreptul de preempiunesau preferin, legal sau convenional.Dei nu putem identica n sistemul de drept romn nicio diferen, ca natur juridic,ntre promisiunea unilateral de vnzare i pactul de opiune, n noul Cod civil regimullor juridic, sub aspectul efectelor, nu este identic. Astfel, beneciarul semnatar al uneipromisiuni unilaterale de vnzare poate, potrivit art. 1699, dac cealalt parte refuzncheierea contractului promis din motive ce i sunt imputabile, s solicite instanei dejudecat pronunarea unei hotrri care s in loc de contract.n schimb, contractul de vnzare-cumprare la care se refer pactul de opiune se ncheieprin exercitarea opiunii n sensul acceptrii de ctre beneciar a declaraiei de voin aceleilalte pri, n condiiile convenite prin pact. E lesne de observat c legiuitorul acordun regim mai favorabil beneciarului pactului de opiune, cruia i este sucient s-imanifeste voina n forma prescris pentru a determina naterea contractului. Fr ndoialc o eventual opoziie la executare din partea vnztorului nu poate contracarat dectprin intervenia instanei de judecat, ns rolul acesteia va limitat doar la constatareancheierii sau nu a contractului prin exercitarea opiunii.Beneciile pactului de opiune nu mai sunt ns att de evidente n cazul nstrinriiimobilelor, procedur supus unui dublu formalism. Astfel, pe de o parte legea prevede naceast materie necesitatea exprimrii consimmntului n form autentic i, pe de altparte, obligativitatea nscrierii dreptului n cartea funciar, ca formalitate ce marcheaz,odat cu rentoarcerea la sistemul de publicitate cu efect constitutiv, dobndireadreptului real. Aceasta face ca n fapt, prin jocul celor dou instituii, contractul ncheiatvalabil prin acceptarea de ctre beneciar s i produc efectul translativ specic doar lamomentul nscrierii n cartea funciar. n lipsa concursului vnztorului n sensul efecturii1 Pentru detalii asupra situaiei din dreptul francez, a se vedea Ph. Malaurie, L. Aynes, P.-Y. Gautier, Contractelespeciale, Ed. Wolters Kluwer, Bucureti, 2009, p. 67 i urm..2 H. Mazeaud, J. Mazeaud, L. Mazeaud, Leons de droit civil, 11e d. par Fr. Chabas, Montchrestien, Paris, 1996, p. 56:att prin natura, ct i prin efectele sale, promisiunea unilateral de vnzare i gsete locul ntre oferta de vnzare icontractul de vnzare.27

CONTRACTELE SPECIALE N NOUL COD CIVILformalitilor de publicitate imobiliar, cumprtorul va avea la dispoziie aciunean prestaie tabular. Avantajele pactului de opiune fa de promisiunea unilateralsunt aadar estompate pn la dispariie dac nscrierea nu poate efectuat n bazaconsimmntului dat iniial de propuntor.Concomitent cu regimul special ce vizeaz efectele sale, pactul de opiune n materie devnzare este nsoit de o clauz de inalienabilitate legal a bunului, n sensul c ntre datancheierii pactului i data exercitrii opiunii sau, dup caz, aceea a expirrii termenuluide opiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului, dar i de opublicitate obligatorie prin sistemul de carte funciar, atunci cnd pactul are ca obiectdrepturi tabulare.1Inalienabilitatea ind temporar prin esena ei (orice alt soluie ar nfrnge principiulliberei circulaii a bunurilor i atributele dreptului de proprietate prevzute n art. 44 dinConstituie)2, pactul de opiune va n mod obligatoriu supus unui termen determinat nnsi coninutul su. Apare deci o alt distincie fa de ofert, care poate fcut i frprecizarea unui termen de acceptare, caz n care va trebui meninut un termen rezonabil.n ce privete publicitatea real, legiuitorul folosete o exprimare ce sugereaz cdreptul de opiune se noteaz din ociu n cartea funciar, ceea ce l calic drept o excepiede la principiul disponibilitii n materie de cereri de carte funciar. nscrierea va cdea nsarcina notarului public instrumentator al pactului avnd drept obiect transmiterea unordrepturi reale. ntruct o astfel de operaiune se poate realiza doar prin acte n formautentic (legea instituie pentru pactul de opiune simetria formei cu cea a actului promis),iar ntocmirea formalitilor de publicitate imobiliar este o sarcin a notarului public, sepoate asigura, n practic, publicitatea dreptului de opiune3.Supunerea opiunii formalitilor de publicitate imobiliar, precum i restrngereaatributelor dreptului de proprietate asupra bunului ridic problema naturii juridice adreptului de opiune. Pe de o parte, izvorul su l reprezint convenia i cele dou prisunt legate printr-un raport obligaional n care unul este creditor, iar altul este debitor,caracteristic drepturilor de crean.Pe de alt parte, opozabilitatea erga omnes a dreptului de opiune, precum i tirbireatemporar a dreptului de dispoziie a proprietarului sugereaz instituirea unei sarcini realece greveaz bunul sub durata termenului de opiune.n dreptul francez a fost recunoscut originalitatea dreptului de opiune ce a fostclasicat n rndul drepturilor potestative4. Caracteristica sa rezid n posibilitateatitularului dreptului de a declana prin unica sa dorin o situaie juridic nou, generatoarede drepturi i obligaii, iar, spre deosebire de drepturile reale, confer titularului un dreptasupra unei situaii juridice, nu asupra unui bun.1 Potrivit art. 1668 alin. (2) din noul Cod civil, atunci cnd pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de opiunese noteaz n cartea funciar.2 Cu privire la clauza de inalienabilitate, se vedea Gh. Comni, Despre clauza de inalienabilitate i efectele ei, n R.D.C.nr. 5/2007, pp. 56-63.3Potrivit art. 1668 alin. (3) din noul Cod civil, dreptul de opiune se radiaz din o ciu dac pn la expirarea termenuluide opiune nu s-a nscris o declaraie de exercitare a opiunii, nsoit de dovada comunicrii sale ctre cealalt parte.4 Fr.C. Dutilleul, Ph. Delebecque, Contrats civils et commerciaux, 6e d., Ed. Dalloz, 2002, Paris, p. 62.28

Contractul de vnzare-cumpraren aceast ordine de idei, nerespectarea de ctre proprietar a dreptului de opiune albeneciarului prin nstrinarea bunului ctre o ter persoan nu acord beneciarului undrept de urmrire, astfel c repararea prejudiciului pe care l-a suferit se poate face doar nechivalent, prin acordarea de daune-interese.n ceea ce privete sanciunea ce lovete ignorarea clauzei de inalienabilitate,art. 629 alin. (2) din noul Cod civil permite beneciarului s solicite anularea actului denstrinare ncheiat cu nerespectarea clauzei.2. Promisiunea unilateral de vnzare i de cumprarePromisiunea unilateral de vnzare este un contract prin care o parte (promitent) seoblig s vnd un bun, la un pre determinat, celeilalte pri (beneciar), care acceptpromisiunea, rezervndu-i facultatea de a-i manifesta ulterior acordul su la cumprareabunului.Trebuie artat c promisiunea unilateral de vnzare, spre deosebire de oferta devnzare, este un contract ntruct se ncheie prin acordul de voin al celor dou pri(promitent i beneciar). Dac oferta de vnzare este un act juridic unilateral, reprezentndmanifestarea de voin a unei singure pri, promisiunea unilateral de vnzare este uncontract unilateral, crend obligaii numai pentru una din prile contractante (promitent).Promisiunea de vnzare nu reprezint ns o vnzare-cumprare, ind distinct de aceas-ta, i nu poate avea efectele vnzrii, ind de fapt un antecontract. n practica judiciar s-a1decis c promisiunea de vnzare este un antecontract care d natere la un drept de creani la o obligaie de a face, una din pri ind obligat fa de cealalt s vnd n viitor unanumit bun, beneciarul promisiunii putnd opta n sensul de a-l cumpra sau nu2.Dac beneciarul va opta n sensul cumprrii bunului, dar promitentul va refuzancheierea contractului de vnzare-cumprare, el va avea dreptul s solicite executareaobligaiei de ctre promitent sau desinarea conveniei, cu daune-interese.Dac bunul care a fcut obiectul promisiunii de vnzare-cumprare a fost vndut depromitent altei persoane sau nu mai exist, beneciarul are dreptul la daune-interese.n situaia n care lucrul se mai gsete n patrimoniul promitentului, instana, n bazaprincipiului executrii n natur a obligaiilor, poate pronuna o hotrre judectoreasccare s in loc de contract de vnzare-cumprare3. Noul Cod civil consacr expres aceastposibilitate, prevznd un termen special de prescripie al dreptului la aciune de 6 luni de ladata la care contractul trebuia ncheiat [art. 1669 alin. (2)].1 Trib. Suprem, secia civil, decizia nr. 907/1989; Trib. Suprem, secia civil, decizia nr. 1604/1989; Trib. Suprem,secia civil, decizia nr. 95/1973, n R.I. Motica, F. Moiu, Contracte civile. Sintez teoretic i practic judiciar, Ed. LuminaLex, Bucureti, 1998, pp. 31 i 53-54.2 Potrivit art. 1279 alin. (1) din noul Cod civil, promisiunea de a contracta trebuie s conin toate acele clauze alecontractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea.3 Reglementnd la modul general promisiunea de a contracta, art. 1279 alin. (3) din noul Cod civil prevede c dacpromitentul refuz s ncheie contractul promis, instana, la cererea prii care i-a ndeplinit propriile obligaii, poates pronune o hotrre care s in loc de contract, atunci cnd natura contractului o permite, iar cerinele legii pentruvaliditatea acestuia sunt ndeplinite.29

CONTRACTELE SPECIALE N NOUL COD CIVILDeoarece promisiunea unilateral de vnzare d natere unei singure obligaii de a facen sarcina promitentului, aceasta nu transfer proprietatea asupra lucrului de la promitentla beneciar, riscul pieirii fortuite a bunului ind suportat de promitent, n calitate deproprietar, iar dovada ei se face potrivit regulilor generale n materie de prob.Dac ulterior se ncheie contractul de vnzare-cumprare vizat de pri, ea va aveacaracter translativ de proprietate din momentul ncheierii i numai pentru viitor.La fel se pun problemele i n cazuri n care se ncheie o promisiune unilateral decumprare, respectiv promitentul se oblig ca, n cazul n care beneciarul se va hotr svnd un anumit bun, de regul ntr-un anumit termen, el s-l cumpere. n cazul promisiuniiunilaterale de cumprare a unui bun individual determinat, dac, mai nainte ca promisiuneas fost executat, creditorul su nstrineaz bunul ori constituie un drept real asupraacestuia, obligaia promitentului se consider stins [art. 1669 alin. (3) din noul Cod civil].13. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprarePromisiunea bilateral (sinalagmatic) de vnzare-cumprare este acel contract princare una din pri (promitent) se oblig c va vinde, iar cealalt parte (beneciar) se obligc va cumpra un anumit bun la un pre determinat, contract care va perfectat n viitor2.Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare este un antecontract3, ambele priputnd cere ncheierea contractului. Ea nu are caracter translativ de proprietate, ci se natenumai obligaia de a se transmite proprietatea bunului n viitor.Pentru ncheierea valabil a acestui contract nu se cer formaliti speciale, ci estesucient simplul acord de voin al prilor, chiar dac pentru ncheierea contractului devnzare-cumprare legea prevede o anumit form4.n practica judiciar5 s-a decis c, n condiiile n care actul juridic ncheiat ntre pri nundeplinea condiiile prevzute de lege la data ncheierii lui, neind translativ de proprietate,actul respectiv era o promisiune de vnzare-cumprare, un antecontract, iar prile suntinute de ndeplinirea ntocmai a obligaiilor asumate, n baza principiului forei obligatoriia contractului.Astfel, dac prile antecontractului s-au obligat s vnd, respectiv s cumpere unteren, contractul de vnzare-cumprare privind acest teren nu este ncheiat ct timpcontractul nu s-a ntocmit n form autentic.Dac promitentul-vnztor nu-i respect obligaia stabilit, beneciarul-cumprtornu poate cere predarea bunului, ntruct nu a devenit proprietar. Nerespectarea din culpa obligaiei de ncheiere a contractului de vnzare-cumprare d dreptul celeilalte pri de1 Soluia i gsete sprijin n mecanismul condiiei: vnzarea ind afectat de o condiie suspensiv potestativ, dacrealizarea acesteia devine imposibil (chiar i n urma unei aciuni a persoanei n puterea creia st), obligaia se stinge.2 I. Zinveliu, Contractele civile instrumente de satisfacere a intereselor cetenilor, Ed. Dacia, Cluj Napoca, 1978, p. 49.3 Pentru detalii, a se vedea B. Dumitrache, Antecontractul de vnzare-cumprare i promisiunea sinalagmatic devnzare-cumprare, n Dreptul nr. 2/2002, p. 53.4 Potrivit art. 1670 din noul Cod civil, n lips de stipulaie contrar, sumele pltite n temeiul unei promisiuni devnzare reprezint un avans din preul convenit.5 CSJ, secia civil, decizia nr. 2376/1992; CSJ, secia civil, decizia nr. 22/1993; CSJ, secia civil, decizia nr. 765/1993;CSJ, secia civil, decizia nr. 879/1993 .a. n R.I. Motica, F. Moiu, op. cit., pp. 66, 74-79.30

Contractul de vnzare-cumprarea solicita rezoluiunea promisiunii de vnzare-cumprare i eventual despgubiri pentruprejudiciul cauzat (daune-interese).Nu este exclus nici posibilitatea ca, dac lucrul se mai gsete n patrimoniul vnz-torului i nu exist alte impedimente legale, instana sesizat s pronune o hotrre cares in loc de contract de vnzare-cumprare. n acest sens, potrivit art. 1669 alin. (1)1din noul Cod civil, cnd una dintre prile unei promisiuni bilaterale de vnzare refuz, ne-justicat, s ncheie contractul promis, cealalt parte poate cere pronunarea unei hotrricare s in loc de contract, dac toate celelalte condiii de validitate sunt ndeplinite.n ceea ce privete nscrierea n cartea funciar, potrivit art. 906 din noul Cod civil, pro-misiunea de a ncheia un contract avnd ca obiect dreptul de proprietate asupra imobiluluisau un alt drept n legtur cu acesta se poate nota n cartea funciar, dac promitentul estenscris n cartea funciar ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecon-tractul, sub sanciunea respingerii cererii de notare, prevede termenul n care urmeaz a ncheiat contractul2.Promisiunea se va putea radia, dac cel ndreptit nu a cerut instanei pronunareaunei hotrri care s in loc de contract, n termen de 6 luni de la trecerea termenuluixat pentru ncheierea lui sau dac, ntre timp, imobilul a fost denitiv adjudecat n cadrulvnzrii silite de ctre un ter care nu este inut s rspund de obligaiile promitentului.4. Dreptul de preempiuneNoul Cod civil unic dispoziiile legale cu privire la pactul de preferin i dreptul depreempiune, reglementnd n art. 1730-1740 dreptul de preempiune3 de natur conven-ional i de natur legal i prevznd c n condiiile stabilite prin lege sau contract,titularul dreptului de preempiune, numit preemptor, poate s cumpere cu prioritate un bun.El reprezint o variant a promisiunii unilaterale de vnzare; n acest caz proprietarullucrului nu se oblig s-l vnd, ci numai s acorde preferin unei anumite persoane dacse va hotr s vnd lucrul.Dreptul de preempiune reprezint o derogare de la principiul liberei circulaii a bunurilori de la principiul conform cruia proprietarul poate dispune n mod liber de bunul su.n privina caracterelor dreptului de preempiune, art. 1739 din noul Cod civil prevede cdreptul de preempiune este indivizibil i nu se poate ceda4.n situaia n care are loc vnzarea bunului cu privire la care exist un drept depreempiune legal sau convenional ctre un ter, vnzarea este valabil numai sub condiiasuspensiv a neexercitrii dreptului de preempiune de ctre preemptor. Astfel, pentruprotecia preemptorului, legiuitorul romn a ales s instituie cel mai ecient mecanism1 A se vedea, n acest sens, CSJ, secia civil, decizia nr. 1641/1993, n Dreptul nr. 7/1994, pp. 83-84; CSJ, secia civil,decizia nr. 2221/1993, n Buletinul Jurisprudenei, 1993, pp. 48-53.2 Notarea se poate efectua oricnd n termenul stipulat n antecontract pentru executarea sa, dar nu mai trziu de6 luni de la expirarea lui.3 Etimologic, termenul provine din cuvintele latine prae nainte i emptio-cumprare.4 Interdicia cesiunii pare a da expresie caracterului intuitu personae al dreptului de preempiune.31

CONTRACTELE SPECIALE N NOUL COD CIVILposibil i anume substituirea preemptorului n poziia terului cu care vnztorul a ncheiatcontractul.n ceea ce privete condiiile exercitrii dreptului de preempiune, potrivit art. 1732din noul Cod civil, vnztorul este obligat s notice de ndat preemptorului cuprinsulcontractului ncheiat cu un ter. Aceast noti1 care va cuprinde numele i prenumelevnztorului, descrierea bunului, sarcinile care l greveaz, termenii i condiiile vnzrii,precum i locul unde este situat bunul.Titularul dreptului de preempiune (preemptorul) i poate exercita dreptul prin comuni-carea ctre vnztor a acordului su de a ncheia contractul de vnzare, nsoit de consem-narea preului la dispoziia vnztorului.Dreptul de preempiune se exercit, n cazul vnzrii de bunuri mobile, n termen de celmult 10 zile de la comunicarea ctre preemptor a noticrii, iar n cazul vnzrii de bunuriimobile, n termen de cel mult 30 de zile de la comunicare2.n ceea ce privete efectele exercitrii preempiunii, art. 1733 din noul Cod civil prevedec prin exercitarea dreptului de preempiune, contractul de vnzare se consider ncheiatntre preemptor i vnztor n condiiile cuprinse n contractul ncheiat cu terul, iar acestdin urm contract se desineaz retroactiv3.Dac exist concurs ntre mai muli titulari care i-au exercitat preempiunea asupraaceluiai bun, conform art. 1734 din noul Cod civil, contractul de vnzare se considerncheiat:a) cu titularul dreptului legal de preempiune, atunci cnd se a n concurs cu titulariai unor drepturi convenionale de preempiune;b) cu titularul dreptului legal de preempiune ales de vnztor, cnd se a n concurscu ali titulari ai unor drepturi legale de preempiune;c) dac bunul este imobil, cu titularul dreptului convenional de preempiune care a fostmai nti nscris n cartea funciar, atunci cnd acesta se a n concurs cu ali titulariai unor drepturi convenionale de preempiune;d) dac bunul este mobil, cu titularul dreptului convenional de preempiune avnddata cert cea mai veche, atunci cnd acesta se a n concurs cu ali titulari ai unordrepturi convenionale de preempiune4.n situaia pluralitii de bunuri vndute, atunci cnd preempiunea se exercit n privinaunui bun cumprat de ter mpreun cu alte bunuri pentru un singur pre, vnztorul poatepretinde de la preemptor numai o parte proporional din acest pre.n cazul n care s-au vndut i alte bunuri dect acela supus preempiunii, dar care nuputeau desprite de acesta fr s l pgubit pe vnztor, exercitarea dreptului de1 Este valabil i noti carea poate fcut chiar de ctre ter.2Aceste reguli nu sunt valabile n cazul executrii silite, art. 1738 din noul Cod civil prevznd c, n cazul n care bunulface obiectul urmririi silite sau este scos la vnzare silit cu autorizarea judectorului-sindic, dreptul de preempiune seexercit n condiiile prevzute de Codul de procedur civil.3 Cu toate acestea, vnztorul rspunde fa de terul de bun-credin pentru eviciunea ce rezult din exercitareapreempiunii.4 Aceste dispoziii legale sunt imperative, astfel nct orice clauz care contravine prevederilor art. 1734 este consi-derat nescris.32

Contractul de vnzare-cumprarepreempiune nu se poate face dect dac preemptorul consemneaz preul stabilit pentrutoate bunurile vndute.Art. 1737 din noul Cod civil prevede reguli speciale n cazul dreptului convenional depreempiune n legtur cu un imobil, acesta urmnd s e notat n cartea funciar.Dac o asemenea notare a fost fcut, acordul preemptorului nu este necesar pentru caacela care a cumprat sub condiie suspensiv s i poat nscrie dreptul n cartea funciar,n temeiul contractului de vnzare ncheiat cu proprietarul.Totui, nscrierea se face sub condiia suspensiv ca, n termen de 30 de zile de lacomunicarea ncheierii prin care s-a dispus nscrierea, preemptorul s nu notice birouluide carte funciar dovada consemnrii preului la dispoziia vnztorului. n temeiul acesteinoticri, preemptorul poate cere radierea din cartea funciar a dreptului terului inscrierea dreptului su.Dac preemptorul nu a fcut noticarea n termen, dreptul de preempiune se stinge ise radiaz din ociu din cartea funciar.Potrivit art. 1740 din noul Cod civil, dreptul convenional de preempiune se stinge prinmoartea preemptorului, cu excepia situaiei n care a fost constituit pe un anume termen.n acest din urm caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dac a fost stipulatun termen mai lung.Legiuitorul romn a prevzut dreptul de preempiune n cteva acte normative speciale,1domeniul i condiiile de aplicare ale acestuia determinndu-se n funcie de bunul care for-meaz obiectul su, de actul juridic ce urmeaz a ncheiat i de dreptul care se nstrineaz2.n acest sens, chiar noul Cod civil reglementeaz n art. 1746 dreptul de preempiune alcoproprietarilor i vecinilor n cazul vnzrii terenurilor forestiere, prevznd c terenuriledin fondul forestier aate n proprietate privat se pot vinde cu respectarea, n ordine,a dreptului de preempiune al coproprietarilor sau vecinilor.De asemenea, Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public3,n art. 37, prevede un drept special de preempiune. Astfel, n cazul n care lucrrile deutilitate public pentru care s-a dispus exproprierea nu se realizeaz, iar expropriatoruldorete s nstrineze imobilul, fostul proprietar expropriat are un drept de preempiunela dobndirea acelui bun la un pre ce nu poate mai mare dect despgubirea pe care aprimit-o, actualizat n raport cu rata inaiei.n acest scop, expropriatorul l va notica pe fostul proprietar, iar dac acesta nuopteaz pentru cumprare n termen de dou luni de la primirea noticrii, imobilul poate nstrinat n mod liber.Dac dreptul prioritar de dobndire este nclcat, fostul proprietar se poate substituin drepturile cumprtorului pltind acestuia preul, precum i cheltuielile ocazionate de1 Prevederile din noul Cod civil privind dreptul de preempiune constituie dreptul comun n aceast materie,n art. 1730 alin. (2) artndu-se c dispoziiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempiune sunt aplicabile numaidac prin lege sau contract nu se stabilete altfel.2 Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I, ed. a IV-a, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2006, p. 41.3 Legea nr. 33/1994 a fost publicat n M. Of. nr. 139 din 2 iunie 1994; ea i gsete aplicarea numai la exproprierileintervenite dup intrarea sa n vigoare (CSJ, secia contencios administrativ, decizia nr. 102/1998, n Dreptul nr. 11/1998,p. 147).33