Universitatea Lucian Blaga Sibiu

Facultatea de Drept Simion Barnuțiu

Specializarea Drept

Centru tutorial Miercurea-Ciuc

Drept Funciar

Circulația Juridică a Terenurilor

Asist. drd. Circa Adrian

Student:

Szálasy Ferenc

Anul II

Introducere, scurt istoric și aspecte generale:

De-a lungul istoriei, regimul nostru juridic legat de circulația juridică a terenurilor a fost afectat de foarte multe schimbări majore, determinat de schimbări legislative de-a lungul timpului. Studiind istoria regimului juridic menționat trebuie luat în evidență regimul politic aflat la putere în perioada studiată.

Perioada socialistă din România poate fi caracterizat printr-o restricţionare progresivă a dreptului de-a dispune de bunurile imobile-terenuri. De-a lungul instaurării comunismului au fost impuse severale restrictii la circulația juridică a terenurilor și imobilelor, aceasta culminând cu interdicția totală a vânzării-cumpărării. În perioada menționată putem observa și procesul de trecere proprietății private în proprietate de stat. Acest schimbare era efectuată în mai multe moduri diverse, precum exproprierea, trecerea în proprietatea statului a unor bunuri considerate fără stăpân, preluarea abuziv de către stat sau de către cooperativele agricole de producţie a unor terenuri. Restricţia proprietăţii private a atins punctul culminant prin adoptarea Legii 58/1974 privind sistematizarea teritoriului şi a localităţilor urbane şi rurale şi a Legii 59/1974 privind fondul funciar. Scopul celor două acte normative menţionate a fost limitarea proprietăţii private şi extinderea proprietăţii funciare a statului, întrucât, toate terenurile proprietate privată a persoanelor fizice au fost considerate ca fiind scoase din circuitul civil.

După desfășurarea revoluției, schimbarea regimului politic de la socialism la democrație a avut efecte majore și la reimul juridic a terenurilor. Au fost adoptate o serie de acte normative cu scopul de-a restaura starea terenurilor anterioare de preluarea abuzivă de către statul. Aceste măsuri normative, au produs mai multe consecinţe juridice, cu o deosebită importantă pentru regimul juridic al terenurilor. Astfel, terenurile proprietatea persoanelor fizice au reintrat în circuitul civil general, exista posibilitatea înstrainrii atâta a dreptului de proprietate în ansamblul său cât şi a dezmembramintelor acestuia, iar accesiunea putea duce la dobândirea dreptului de proprietate. Legea 18/1991, a stabilit procedura de reconstituire a dreptului de proprietate în favoarea proprietariilor îndreptățite. În cursul anului 1998, a fost adoptată o lege specială ce reglementa circulaţia juridică a terenurilor, respectiv Legea 54/1998. Dispoziţiile noii legi au înlocuit capitolul V din Legea 18/991 ce reglementa circulaia juridic a terenurilor. Legea specială a menţinut unele dispoziţii din legea 18/1991, referitoare la circulaţia juridict a terenurilor, în sensul că toate terenurile proprietate privată se afla în circuitul civil, iar pentru înstrăinarea acestora prin acte juridice inter vivos era necesară forma autentică, însa a introdus şi unele dispoziii speciale referitoare la instituirea dreptului de preemţiune în cazul înstrăinării prin vânzare-cumprare a terenurilor agricole situate în extravilan. Legea 1/2000, se adresează proprietarilor deposedaţi, cetăţeni români, indiferent dacă aceştia domiciliază în ţară sau în străinătate, precum şi moştenitorilor legali şi testamentari ai foştilor proprietari, care au formulat în termen cereri de reconstituire a dreptului de proprietate. Regimul contemporan este reglementat de Titlul X din Legea 247/2005.

Circulația terenurilor se poate desprinde în tre principii majore;1. Principiul liberei circulații juridice a terenurilor2. Principiul potrivit căruia înscrisul autentic este o condiţie de validitate a

înstrăinării terenurilor,3. principiul potrivit căruia înstrăinarea terenurilor prin vânzare se va face cu

respectarea dreptului de preemţiune. În acest sens Legea nr. 54/1958

stabileşte: „Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preemţiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendaşilor”.

Clasificarea terenurilor

Fondul funciar al României este constituit din terenurile de orice fel, indiferent dedestinaţie, de titlul pe baza căruia sunt deţinute, respectiv, de domeniul public ori privat dincare fac parte.

Relaţiile sociale cu privire la terenuri care fac obiectul de reglementare al dreptului funciar au loc între particulari –persoane fizice şi persoane juridice de tip privat , între persoanele juridice de tip public , precum şi între acestea din urmă şi particulari . De aceea , unele norme juridice cu privire la terenuri aparţin dreptului public , iar altele aparţin dreptului privat .

În funcţie de destinaţie, terenurile sunt: a) terenuri cu destinaţie agricolă, şi anume: terenurile agricole productive -

arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, plantaţiile de hamei şi duzi, păşunile, fâneţele, serele, solariile, răsadniţele şi altele asemenea -, cele cu vegetaţie forestieră, dacă nu fac parte din amenajamentele silvice, păşunile împădurite, cele ocupate cu construcţii şi instalaţii agrozootehnice, amenajările piscicole şi de îmbunătăţiri funciare, drumurile tehnologice şi de exploatare agricolă, platformele şi spaţiile de depozitare care servesc nevoilor producţiei agricole şi terenurile neproductive care pot fi amenajate şi folosite pentru producţia agricolă;

b) terenuri cu destinaţie forestieră, şi anume: terenurile împădurite sau cele care servesc nevoilor de cultură, producţie ori administrare silvică, terenurile destinate împăduririlor şi cele neproductive - stâncării, abrupturi, bolovănişuri, râpe, ravene, torenţi -, dacă sunt cuprinse în amenajamentele silvice;

c) terenuri aflate permanent sub ape, şi anume: albiile minore ale cursurilor de apă, cuvetele lacurilor la nivelurile maxime de retenţie, fundul apelor maritime interioare şi al mării teritoriale;

d) terenuri din intravilan, aferente localităţilor urbane şi rurale, pe care sunt amplasate construcţiile, alte amenajări ale localităţilor, inclusiv terenurile agricole şi forestiere;

e) terenuri cu destinaţii speciale, cum sunt cele folosite pentru transporturile rutiere, feroviare, navale şi aeriene, cu construcţiile şi instalaţiile aferente, construcţii şi instalaţii hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice şi gazelor naturale, de telecomunicaţii, pentru exploatările miniere şi petroliere, cariere şi halde de orice fel, pentru nevoile de apărare, plajele, rezervaţiile, monumentele naturii, ansamblurile şi siturile arheologice şi istorice şi altele asemenea.

Pentru ca cetățenii să poată avea dreptul la terenuri, există in acest sens dreptul de proprietate.

Dreptul de proprietate este acel drept real care conferă titularului său posesia, folosinţa şi dispoziţia asupra unui bun, exclusiv şi perpetuu, în putere proprie şi în interes propriu cu respectarea normelor juridice în vigoare . Dreptul de proprietate asupra terenurilor,

precum şi celelalte drepturi reale se înregistrează în documentele cadastrului general şi de publicitate imobiliară prevăzute de lege. Titlul de proprietate se emite de către Comisia judeţeană de aplicare a Legii fondului funciar , pe baza documentelor înaintate de către comisiile locale , după validarea propunerilor înaintate de către comisii .

Titlul de proprietate , pentru cetăţenii în viaţă , se emite persoanelor îndreptăţite ( soţ , soţie ) , iar pentru moştenitori se emite un singur titlu de proprietate pentru terenurile ce au aparţinut autorului lor , în care se nominalizează toţi solicitanţii îndreptăţiţi , urmând ca pentru ieşirea din indiviziune , aceştia să procedeze potrivit dreptului comun.

Regimul juridic a terenurilor publice

Prin denumirea terenuri cu proprietate publică se înțelege că acestea aparțin la o societate publică. Astfel, aparţin domeniului public terenurile pe care sunt amplasate construcţii de interes public, pieţe, căi de comunicaţii, reţele stradale şi parcuri publice, porturi şiaeroporturi, terenurile cu destinaţie forestieră, albiile râurilor şi fluviilor, lacurilor de interespublic, fundurile apelor maritime interioare ai al marii teritoriale, ţărmurile Marii Negre, inclusiv plajele, terenurile pentru rezevatii naturale şi parcuri naţionale, monumentele, ansamblurile şi siturile arheologice şi istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile apărării sau pentru alte folosinţe, care potrivit legii, sunt de domeniu public care, prin natura lor, sunt de uz sau de interes public.

Terenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile. Inalienabilitatea unui teren înseamnă imposibilitatea de-a fi înstrăinat, deoarece nu aparțin la circuitul civil. Sunt insesizabile, adică creditorii statului sau unităţilor administrativ-teritoriale nu pot urmări, în vederea îndestulării creanţelor lor, terenurile care fac parte din domeniul public, întrucât bunurile ce aparţin domeniului public, fiind inalienabile, sunt implicit şi insesizabile.

Regimul juridic a terenurilor private

Terenurile cu proprietate privată aparțin circuitului civil, asta însemnând că pot fi cumpărate, vândute în conformitate cu prevederile legii 247/2005. Proprietarii terenurilor private pot fi de mai multe feluri, anume persoane fizice și juridice. În unele cazuri proprietarul poate să fie și statul sau organizări administrativ-teritoriale, dacă apar în calitate de proprietar al unui teren din domeniul privat. Terenuri cu proprietate privată sunt, similar cu terenuri cu dreptul de proprietate publică, sunt inalienabile, inprescriptibile dar sunt sesizabile, asta însemnând că pot fi sesizate de către creditori.

Trebuie precizat, că terenurile cu proprietate privată pot fi intravilane sau extravilane. Terenuri intravilane apartin la localități si cele extravilane sunt situate în afara localităților. Terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia

sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică.

În cazul nerespectarea prevederilor legate de terenuri private se poate aplica nulitatea absolută ca sancțiune.

Regimul juridic al circulației a terenurilor cu proprietate privată

Terenurile proprietate privată, indiferent de destinaţie şi titularul lor, sunt şi rămân în circuitul civil. Ele pot fi înstrăinate şi dobândite liber prin oricare din modurile prevăzute de lege. Înstrăinarea terenurilor şi constituirea dezmembramintelor acestui drept, prin acte juridice între vii, trebuie să îmbrace forma autentică, fără a fi însa necesară vreo autorizaţie administrativă.

Obligaţia de a constitui dezmembramintele dreptului de proprietate în forma autentică constituie un regres şi va crea mari dificultăţi în practică. Avem în vedere situaţiile în care proprietarul terenului şi-a dat consimţământul ca o altă persoană să construiască pe terenul sau7 şi mai ales ipoteza în care ambii soţi construiesc pe terenul proprietatea unuia din ei, cunoscut fiind că până în prezent şi doctrină şi practica judiciara iau recunoscut constructorului neproprietar al terenului dobândirea unui drept de superficie.

Nu exista diferenţa de regim juridic, sub aspectul formei actului de înstrăinare, după cum se înstrăinează terenuri situate în intravilan sau în extravilan sau în funcţie de categoria de folosinţă a acestora. Ca urmare şi actul de înstrăinare a unui teren construibil sau pe care exista o construcţie va trebui încheiat în forma autentică.

Este stabilită și o excepție în principiul liberei circulației a terenurilor, în sensul că prin lege se poate stabili prohibirea înstrăinării anumitor bunuri , care sunt scoase din circuitul civil.Aceste prohibiţii pot fi absolute , când anumite bunuri , care prin natura lor sau printr-o declaraţie a legii sunt de uz public şi deci inalienabile, sau relative, care se referă la bunuri, care deşi nu sunt declarate inalienabile , pot fi vândute doar numai de anumite persoane sau numai în anumite condiţii. Deoarece a fost instituita printr-o lege specială apreciem că se menţine interdicţia înstrăinării terenurilor care au făcut obiectul constituirii dreptului de proprietate în condiţiile art. 19 alin. 1, art. 21 şi art. 43 din Legea nr. 18/1991 republicata. Conform art. 32 din aceeaşi lege, aceste terenuri nu pot fi înstrăinate prin acte între vii timp de 10 ani, socotiţi de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare, acţiunea în nulitate putând fi formulată de către primărie, prefectura, procuror, precum şi de către orice persoană interesată. Fiind o inalienabilitate propter rem, în cazul morţii titularului împroprietărit, nici moştenitorii acestuia nu vor putea înstrăina terenul înainte de expirarea termenului de 10 ani.

În cazul unui antecontract legea prevede că dacă unul dintre părți refuză încheierea contractului, fie vorba de un teren cu sau fără construcții aflate pe terenul menționat, una dintre părți care și-a îndeplinit obligațiile poate cere în instanță încheierea contractului. Există și o excepție în cazul menționat sus, accea fiind să nu fie terenul vândut, deoarece dacă contractul terenului vândut este valabil, partea prejudiciată putând cere promitentului  vânzător doar daune interese pentru prejudiciul creat.

Dreptul de preemțiune nu mai există în reglementarea actuală legat de proprietăți extravilane, asta însemnând, că nu mai este obligat să respecte dreptul de

preeemtiune al coproprietarilor, vecinilor ori arendaşilor în cazul în care doresc să înstrăineze, prin vânzare,  terenurile respective. Dreptul de preemțiune însă există în cazuri legate de proprietăți forestiere, anume terenurile care constituie enclave ale fondului forestier proprietate publică a statului, terenurile limitrofe fondului forestier proprietate publică şi terenurile acoperite cu vegetaţie forestieră, dacă sunt proprietate privată. Dreptul menționat mai se naște în cazul în care proprietarul a unui teren aflat în stare mai sus enumerat hotărăște să vânda terenul numai cu contract de vânzare-cumpărare și există numai condiții și prețuri egale.

Vânzarea de terenuri

Legea actuală prescrie, că toate terenuri intra sau extravilane, terenuri forestiere pot fi înstrăinate cu contract de vânzare-cumpărare, încheiat sub formă clasică, indiferent de destinația, întinderea lor. Legea prevede, dacă în cazul încălcării cerinţei formei autentice pentru actele prin care se înstrăinează şi dobândesc terenuri, este nulitatea absolută. Legea 247/2005 are referiri numai la cazuri prin acte între vii, per a contrario, înstrăinarea şi dobândirea de terenuri prin acte mortis causa, se poate face în formele prevăzute de art. 858 Cod Civil.

Schimbul de terenuri

Legea nr. 247/2005, în Titlul X nu mai reia dispoziţiile din vechea lege referitoare la schimbul de terenuri; în aceste condiţii, referitor la schimbul de terenuri, se aplică dreptul comun.

Situația cetățenilor străine legat de dreptul de proprietate privată asupra terenurilor

În legea 247/2005 titlul X, la art 3 se prevede că cetăţenii străini pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România în condiţiile prevăzute de legea specială ( legea nr. 312/2005 cu privire la dobândirea dreptului de proprietate de către cetăţenii străini, legea nr. 276/2005); însă trebuie avute în vedere şi prevederile art. 44 alin. 2 din Constituţia României care arata ca: “cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute de legea organică, precum şi prin moştenire legală”. Mai mult, trebuie amintit şi faptul că pentru a preveni speculaţiile cu terenuri, în negocierea la capitolul “Libera circulaţie a capitalurilor”, România a obţinut două perioade de tranziţie, după data aderării la UE: 7 ani perioada de tranziţie pentru achiziţionarea de teren agricol, păduri şi teren forestier de către cetăţenii UE şi din Spaţiul Economic European (SEE), respectiv 5 ani perioada de tranziţie pentru dobândirea dreptului de a cumpăra teren pentru reşedinţa secundară de către cetăţenii UE. Aceasta înseamnă că, din 2014, cetăţenii din UE şi SEE vor putea cumpăra liber teren agricol în România, iar din 2012 îşi vor putea cumpăra teren pentru a construi o a doua casă (reşedinţa secundară).

Concluzia

Din ansamblul legislaţiei în vigoare, privind terenurile, rezulta intenţia legiuitorului de a statua principiul liberei circulaţii a bunurilor, inclusiv în spaţiul european. Se poate constata de asemeneasi intenţia legiuitorului de a stimula comasarea terenurilor pe proprietari şi destinaţii, în concordanţă cu structurile de proprietate şi cu formele de cultivare a pământurilor.

Bibliografie:1. Codul Civil2. Legea Nr. 247/20053. A. Circa, Curs Drept Funciar4. Constituția României