EDUARD ANTOHIE

ECONOMIA LUCRRILOR DE CONSTRUCII

Editura Societii Academice Matei - Teiu Botez Iai - 2009

Refereni tiinifici: Prof.univ.dr.ing. Ion ERBNOIU

Conf.dr.ing. tefan CRLAN

Descrierea CIP a Bibliotecii Naionale a Romniei

ANTOHIE, EDUARD Economia lucrrilor de construcii / Eduard I. Antohie. - Iai : Editura Societii Academice "Matei - Teiu Botez", 2009 Bibliogr. ISBN 978-973-8955-63-9 65:624

Editura Societii Academice "Matei - Teiu Botez" B-dul Dumitru Mangeron nr. 43 Director: Prof.univ.dr.ing. Constantin Ionescu,

e-mail:cionescu@ce.tuiasi.ro

I

CUPRINS

1 GENERALITI 5 1.1 Participanii la realizarea unei lucrri de construcie 5 1.2 Etapele de realizare a unei lucrri de construcie 8 1.2.1 Pregtirea lucrrilor de construcie 10 1.2.2 Proiectarea lucrrilor de construcie 21 1.2.3 Etapa de execuie a lucrrilor de construcie 34 1.2.4 Etapa de recepie i punere n funciune a construciei 372 PREUL UNEI LUCRRI DE CONSTRUCIE 39 2.1 Generaliti privind noiunile de pre, cheltuial i cost 39 2.2 Pre estimat i pre realizat al unei lucrri de construcie 43 2.2.1 Scopul determinrii preului estimat 44 2.2.2 Scopul estimrii preului realizat 46 2.3 Structura preului unei lucrri de construcie 47 2.3.1 Definirea termenilor utilizai 49 2.4 Metode de evaluare a preului estimate 53 2.4.1 Studii preliminare 53 2.4.2 Stabilirea categoriilor de lucrri de construcie 55 2.4.3 Metode de evaluare a preului estimat 56 2.4.3.1 Metoda analizei de pre 56 2.4.3.2 Metoda statistic 59 2.4.3.3 Metoda pe baz de norme 59 2.4.4 Alegerea unei metode de evaluare a preului estimat 613 EVALUAREA PREULUI ESTIMAT PRIN METODA PE BAZ DE

NORME 63

3.1 Norma de deviz 63 3.2 Indicatorul de norme de deviz 71 3.3 Etapele pentru evaluarea preului estimate folosind metoda pe baz

de norme 77

3.3.1 Msurarea cantitativ a proceselor de construcie ce urmeaz a fi executate n antier i identificarea normelor de deviz

78

3.3.1.1 Antemsurtoarea lucrrilor de construcie 78 3.3.1.2 Msurarea (releveul) la teren a lucrrilor de

construcie 82

3.3.2 Calculul cantitilor de resurse care se vor consuma pentru execuia proceselor de construcie

83

3.3.2.1 Extrasul de materiale 83 3.3.2.2 Extrasul de manoper 86 3.3.2.3 Extrasul de utilaj 88 3.3.3 Estimarea costurilor directe de execuie 91 3.3.3.1 Devizul sintetic pe categorii de lucrri 91 3.3.3.1.1 Devizul de material 92 3.3.3.1.2 Devizul de manoper 93 3.3.3.1.3 Devizul de utilaj 94 3.3.3.1.4 Devizul de transport 95 3.3.3.2 Devizul analitic pe categorii de lucrri 98 3.3.4 Estimarea cheltuielilor de antier, a cheltuielilor generale ale

executantului i a preului estimat 102

II

4 EVALUAREA PREULUI REALIZAT 121 4.1 Activiti preliminare 123 4.1.1 Stabilirea formulelor de calcul 123 4.1.2 Adoptarea unitilor de msur 123 4.2 Alegerea categoriilor de lucrri pentru care se face estimarea preului

realizat 124 4.3 Structura preului realizat 125 4.4 Fia de calcul a preului realizat 126 4.5 Culegerea informaiilor 128 4.5.1 Rapoarte de ataament din antier 128 4.5.2 Informaii provenite de la serviciul de contabilitate 128 4.5.3 Informaii cu privire la preurile estimate 128 4.6 Analiza i interpretarea preului realizat 130

5 DEVIZUL GENERAL 131 5.1 Structura devizului general pe capitole de cheltuieli 1316 DOCUMENTAII ECONOMICE CE NSOESC PROIECTELE DE

CONSTRUCIE 141BIBLIOGRAFIE 159

5

1. GENERALITI 1.1. Participanii la realizarea unei lucrri de construcie

In realizarea unei lucrri de construcie sunt interesai, n mod indispensabil, trei factori: proprietar (investitor) executant (antreprenor) autoritatea public

Proprietarul este o persoan fizic sau juridic, care comand lucrarea, impune caracterul ei economic, fixeaz limitele realizrii practice ca dimensiuni, valoare, timp, procur fondurile necesare realizrii ei. Nu ntotdeauna proprietarul lucrrii este i cel care exploateaz respectiva construcie. n acest caz proprietarul are rolul de investitor iar cel care va utiliza construcia este cunoscut sub numele de beneficiar.

Exemplu: a. Persoana X n calitate de proprietar comand i

stabilete condiiile de realizare a unei locuine individuale tip vil, construcie de care va beneficia aceeai persoan mpreuna cu familia sa.

b. Persoana X comand si finaneaz construcia unei cldiri, construcie care va fi exploatat de ctre fundaia Y n scopul amenajrii unui muzeu de pictur

n mod obinuit, n vederea realizrii lucrrii, proprietarul este reprezentat de o persoan (sau o firma de specialitate), manager de proiect, creia i acord mputerniciri depline din punct de vedere tehnic, juridic i uneori economic, cu dreptul de a angaja i conduce. Verificarea calitii lucrrilor, a ncadrrii acestora n costurile contractate de execuie, respectarea condiiilor legale de realizare a lucrrilor de construcie, este

6

efectuat de ctre proprietar sau manager de proiect prin intermediul unor dirigini de antier. Din punct de vedere tehnic, dorinele proprietarului (beneficiarului) sunt concretizate de ctre proiectant (arhitect, ingineri de specialitate) care elaboreaz proiectul i planurile de execuie necesare, prescrie condiiile de execuie necesare, pregtete devizele i piesele scrise necesare contractrii execuiei, acord asisten tehnic proprietarului pe parcursul realizrii lucrrilor. Proprietarul asigur fondurile necesare realizrii lucrrilor fie din resurse proprii fie din resurse atrase de la instituii de finanare: bnci comerciale sau bnci de investiii, fonduri de investiii etc. Executant (antreprenor general), este o persoan fizic sau juridic, care se oblig a realiza lucrarea comandat de ctre proprietar (beneficiar), n condiiile prevzute de proiectele tehnice i caietele de sarcini ntocmite de ctre proiectant, n baza ofertei sale de pre i n termenul fixat. n realizarea obligaiilor sale antreprenorul general poate sub-contracta ctre antreprize de specialitate, furnizori (de echipamente, maini, material, tehnologii etc.), persoane fizice autorizate, pri din lucrarea de construcie contractat. Execuia unei lucrri de construcie poate fi fcut n regie sau n antrepriz. Prin execuie n regie se nelege cazul cnd proprietarul procur toate materialele necesare lucrrilor, angajeaz fora de munc de diferite categorii, execut singur diferitele lucrri pregtitoare i ajuttoare, ntr-un cuvnt se ocupa singur i pe propria sa rspundere de execuia lucrrii de construcie de la nceput i pn la terminarea ei. Evident proprietarul poate angaja specialiti ingineri, care s conduc lucrrile din punct de vedere tehnic, acetia ns vor rmne salariaii si, proprietarul asumndu-i singur toate rspunderile ce deriv din

7

angajarea lucrtorilor n regie, fa de furnizori, muncitori, precum i fa de teri. Proprietarul va trebui de asemenea s procure sculele i mainile necesare lucrrilor, baracamentele i materialele necesare organizrii antierului precum i s suporte toate taxele i cheltuielile legate de utiliti (ap, canalizare, energie electric etc.). La execuia n regie dispare posibilitatea de a urmrii executarea unor lucrri n baza unui deviz contractat, valoarea lucrrilor rezultnd din adiionarea sumelor cheltuite; de asemenea nu se poate obine o garanie asupra calitii lucrrilor i nici asupra termenului de execuie, acestea fiind n funcie de organizarea creat de nsui proprietarul. Execuia n regie are o serie ntreag de inconveniente: Nerespectarea condiiilor tehnice de execuie Durat de execuie prelungit Pierderi i furt de material Uneori cheltuieli exagerate

n cazul execuiei n antrepriz, antrepriza de specialitate se angajeaz i se oblig la a executa complet lucrarea ncredinat n conformitate cu proiectele tehnice, ntr-un termen precis delimitat i n limita unui deviz contractat; antrepriza va prelua toate obligaiile de furnizare a materialelor n antier, va furniza echipamentele i mainile necesare execuiei etc. Antrepriza va asigura capitalul necesar pentru a executa nti lucrrile i apoi a primii plata lor. n cazul execuiei n antrepriz rolul proprietarului este de asigura numai plata lucrrilor executate la intervale de timp bine stabilite, n baza verificrilor de cantiti fcute de ctre diriginii de antier. Autoritatea public, cuprinde ansamblul de instituii ale statului sau ale comunitilor locale, care autorizeaz i verific execuia lucrrilor de construcie numai cu respectarea prevederilor legislative naionale, regionale si locale n vigoare. Instituiile autoritii publice emit condiiile tehnice, urbanistice,

8

sanitare, de aprare civil pasiv, de protecie i stingere a incendiilor etc. prin intermediul unor regulamente. Autoritatea public acord dreptul de a construi (autorizeaz construirea) numai pentru acele lucrri de construcie care ndeplinesc toate cerinele solicitate de ctre instituiile autoritii publice.

Exemplu: Primria i Consiliile Locale emit Certificate de Urbanism

care conin ansamblu de condiii de urbanism care trebuie ndeplinite pentru execuia unor lucrri de construcie. Dac lucrrile de construcie satisfac aceste cerine se emite acceptul de construire prin intermediul Autorizaiei de Construire

Furnizorii de utiliti emit Avize care descriu condiiile ce trebuie ndeplinite de viitoarele construcii i modul cum pot beneficia acestea de respectivele utiliti

Inspectoratele pentru Situaii de Urgen verific i autorizeaz construirea i funcionarea unor construcii numai dac acestea respect prevederile legislative i normele tehnice cu privire la Aprarea Civil Pasiv i conformarea construciilor privind protecia la incendiu.

Inspectoratul de Stat n Construcii verific respectarea legislaiei privind autorizarea execuiei lucrrilor de construcie precum i calitatea execuiei proiectelor i lucrrilor de construcie

1.2. Etapele de realizare a unei lucrri de construcie O construcie este un produs foarte complex care nglobeaz un volum foarte de mare de resurse. Exist anse foarte mari de eec n realizarea unei lucrri de construcie dac proprietarul sau beneficiarul nu expun de la nceput clar i fr echivoc condiiile cerute pentru viitoarea construcie i dac nu urmresc pe parcurs ndeplinirea acestora. Este unul din motivele principale pentru care realizarea unei lucrri de construcie este mprit n etape. Existena acestor etape permite ca procesul de realizare a unei lucrri de construcie s

9

fie monitorizat i controlat, oferind proprietarului/beneficiarului oportunitatea de a evalua rezultatele intermediare n realizarea lucrrilor de construcie i de a face ajustrile necesare.

Figura 1. Participanii la realizarea unei lucrri de construcie

AUTORITATEA PUBLIC

Primrie Consiliul Local Furnizori de utiliti Inspectoratul de Stat n Construcii Inspectoratul pentru Situaii de Urgen Direcia de sntate public Inspectoratul pentru Protecia Mediului Inspectoratul pentru Protecia Drepturilor Persoanelor

cu Handicap Inspectoratul pentru Protecia Monumentelor Istorice

PROPRIETAR (INVESTITOR) Beneficiar

EXECUTANT Antreprenor general

MANAGER DE PROIECT

DIRIGINTE DE ANTIER

ANTREPRIZ DE SPECIALITATE

FURNIZORI

PERSOANE FIZICE AUTORIZATE

PROIECTANT

INSTITUIE DE FINANARE

10

n general etapele de realizare a unei lucrri de construcie urmresc procesul de edificare a respective construcii i cuprind urmtoarele (vezi figura 2):

Etapa de pregtire a lucrrilor de construcie Etapa de proiectare a lucrrilor de construcie Etapa de execuie a lucrrilor de construcie Etapa de recepie i punere n funciune a

construciei 1.2.1. Pregtirea lucrrilor de construcie Etapa de pregtire a lucrrilor de construcie are drept scop evidenierea tuturor condiiilor de natur tehnic, economic, comercial, financiar, de marketing etc. care trebuie ndeplinite pentru ca viitoarea construcie s asigure o eficien ct mai mare n exploatare n conformitate cu destinaia acesteia.

a. Studiul de pia Studiul de pia evideniaz cerinele pe care trebuie s le ndeplineasc viitoarea construcie, funcie de nevoile de exploatare ale proprietarului/beneficiarului sau funcie de condiiile de pia aa cum rezult ele dintr-un studiu de marketing.

11

Figura 2 Etapele de realizare a unei lucrri de construcie

b. Studiul de prefezabilitate

Studiu de prefezabilitate este definit ca fiind documentaia tehnico-economic prin care se fundamenteaz necesitatea i oportunitatea realizrii unei lucrri de construcie-investiie, pe baz de date tehnice i economice. Pentru investiiile bugetare coninutul cadru al unui studiu de prefezabilitate, in conformitate cu Ordinul 597/01.09.2008 emis de ctre Ministerul Internelor i Reformei Administrative, cuprinde urmtoarele:

PREGATIREA LUCRRILOR DE CONSTRUCIE

studiu de pia studiu de pre-fezabilitate studiu de fezabilitate plan de afaceri

PROIECTAREA LUCRRILOR DE CONSTRUCIE anteproiect proiectare conceptual proiect tehnic proiect pentru autorizarea lucrrilor de construcie detalii de execuie documentaii economice

EXECUIA LUCRRILOR DE CONSTRUCIE pregtirea ofertelor, negociere, contractare lucrri

de construcie pregtirea execuiei execuia propriu-zis

RECEPIA LUCRRILOR DE CONSTRUCIE I PUNEREA N FUNCIUNE

12

A. PIESE SCRISE

I. Date generale: 1. denumirea obiectivului de investiii; 2. amplasamentul (judeul, localitatea, strada, numrul); 3. titularul investiiei; 4. beneficiarul investiiei; 5. elaboratorul studiului.

II. Necesitatea i oportunitatea investiiei 1. Necesitatea investiiei:

a) scurt prezentare privind situaia existent, din care s rezulte necesitatea investiiei;

b) tabele, hri, grafice, plane desenate, fotografii etc., care s expliciteze situaia existent i necesitatea investiiei;

c) deficienele majore ale situaiei actuale privind necesarul de dezvoltare a zonei;

d) prognoze pe termen mediu i lung.

2. Oportunitatea investiiei: a) ncadrarea obiectivului n politicile de investiii generale,

sectoriale sau regionale; b) actele legislative care reglementeaz domeniul investiiei,

dup caz; c) acorduri internaionale ale statului care oblig partea romn

la realizarea investiiei, dup caz.

III. Scenariile tehnico-economice prin care obiectivele proiectului de investiii pot fi atinse: 1. scenarii propuse - minimum dou; 2. scenariul recomandat de ctre elaborator; 3. avantajele scenariului recomandat.

13

IV. Date privind amplasamentul i terenul pe care urmeaz s se amplaseze obiectivul de investiie Informaii despre terenul din amplasament: 1. situaia juridic privind proprietatea asupra terenului care

urmeaz a fi ocupat - definitiv i/sau temporar - de obiectivul de investiii;

2. suprafaa estimat a terenului; 3. caracteristicile geofizice ale terenului din amplasament

determinate n baza studiului geotehnic realizat special pentru obiectivul de investiie privind: a) zona seismic de calcul i perioada de col;

b) datele preliminare asupra naturii terenului de fundare i presiunea convenional;

c) nivelul maxim al apelor freatice; 4. studiile topografice preliminare; 5. datele climatice ale zonei n care este situat amplasamentul.

V. Costul estimativ al investiiei 1. Cheltuieli pentru elaborarea documentaiei tehnico-

economice: a) cheltuieli pentru elaborarea documentaiilor de proiectare:

studiu de prefezabilitate, studiu de fezabilitate, expertiz tehnic, proiect tehnic i detalii de execuie, dup caz;

b) cheltuieli pentru activitatea de consultan i asisten tehnic;

c) cheltuieli pentru obinerea avizelor i acordurilor de principiu necesare elaborrii studiului de prefezabilitate;

d) cheltuieli pentru pregtirea documentelor privind aplicarea procedurii pentru atribuirea contractului de lucrri i a contractului de servicii de proiectare, urbanism, inginerie, alte servicii tehnice, conform prevederilor legale, cum ar fi instruciuni pentru ofertani, publicitate, onorarii i cheltuieli de deplasare etc.

14

2. Valoarea total estimat a investiiei.

VI. Avize i acorduri de principiu, dup caz

B. PIESE DESENATE: 1) plan de amplasare n zon (1:25.000 - 1:5.000); 2) plan general (1:2.000 - 1:500 sau, dup caz, la alte

scri grafice, n funcie de necesitile de redactare).

c. Studiul de fezabilitate

Studiul de fezabilitate este definit ca fiind documentaia tehnico-economic prin care se stabilesc principalii indicatori tehnico-economici afereni obiectivului de investiii, pe baza necesitii i oportunitii realizrii acestuia, i care cuprinde soluiile funcionale, tehnologice, constructive i economice ce urmeaz a fi supuse aprobrii. Pentru investiiile bugetare coninutul cadru al unui studiu de fezabilitate, in conformitate cu Ordinul 597/01.09.2008 emis de ctre Ministerul Internelor i Reformei Administrative, cuprinde urmtoarele:

A. PIESE SCRISE

I. Date generale: 1. denumirea obiectivului de investiii; 2. amplasamentul (judeul, localitatea, strada, numrul); 3. titularul investiiei; 4. beneficiarul investiiei; 5. elaboratorul studiului.

15

II. Informaii generale privind proiectul: 1. situaia actual i informaii despre entitatea responsabil cu

implementarea proiectului; 2. descrierea investiiei:

a) concluziile studiului de prefezabilitate sau ale planului detaliat de investiii pe termen lung, n cazul n care au fost elaborate n prealabil, privind situaia actual, necesitatea i oportunitatea promovrii investiiei, precum i scenariul tehnico-economic selectat;

b) scenariile tehnico-economice prin care obiectivele proiectului de investiii pot fi atinse, n cazul n care, anterior studiului de fezabilitate, nu a fost elaborat un studiu de prefezabilitate sau un plan detaliat de investiii pe termen lung, respectiv:

c) scenarii propuse - minimum dou; d) scenariul recomandat de ctre elaborator; e) avantajele scenariului recomandat; f) descrierea constructiv, funcional i tehnologic, dup

caz;

3. date tehnice ale investiiei: a) zona i amplasamentul; b) statutul juridic al terenului care urmeaz s fie ocupat,

care include att categoriile de folosin ale terenului, ct i amplasarea n intravilan i/sau extravilan;

c) situaia ocuprilor definitive de teren: suprafaa total, reprezentnd terenuri din intravilan/extravilan; situaia ocuprii definitive de teren privete, n principal, identificarea proprietarilor, precum i a suprafeelor de terenuri aparinnd acestora, afectate de investiie;

d) studii de teren: i. studii topografice cuprinznd planuri topografice cu

amplasamentele reperelor, liste cu repere n sistem de referin naional;

16

ii. studiu geotehnic cuprinznd planuri cu amplasamentul forajelor, fie complexe cu rezultatele determinrilor de laborator, analiza apei subterane, raportul geotehnic cu recomandrile pentru fundare i consolidri;

iii. alte studii de specialitate necesare, dup caz; e) caracteristicile principale ale construciilor din cadrul

obiectivului de investiii, specifice domeniului de activitate, i variantele constructive de realizare a investiiei, cu recomandarea variantei optime pentru aprobare;

f) situaia existent a utilitilor i analiza de consum: g) necesarul de utiliti pentru varianta propus pentru

promovare; h) soluii tehnice de asigurare cu utiliti; i) concluziile evalurii impactului asupra mediului;

4. durata de realizare i etapele principale; graficul de realizare a

investiiei.

III. Costurile estimative ale investiiei: 1. valoarea total, cu detalierea pe structura devizului general; 2. ealonarea costurilor coroborate cu graficul de realizare a

investiiei.

IV. Analiza cost-beneficiu:

1. Identificarea investiiei i definirea obiectivelor, inclusiv specificarea perioadei de referin Odat ce a fost identificat nevoia unei investiii sau o problem care necesit rezolvare prin realizarea unei investiii, obiectivele generale i specifice ale acesteia se definesc astfel nct s existe coeren cu obiectivele politicilor de investiii naionale, sectoriale, regionale i/sau locale relevante, inclusiv msura n care obiectivele specifice ale investiiei propuse contribuie la atingerea rezultatelor acestor politici.

17

Perioada de referin se refer la numrul maxim de ani pentru care se realizeaz previziuni n cadrul analizei cost-beneficiu. Previziunile se realizeaz pentru o perioad apropiat de viaa economic a investiiei, dar suficient de ndelungat pentru a permite manifestarea impactului pe termen mediu i lung al acesteia.

2. Analiza opiunilor

Analiza opiunilor se realizeaz parcurgnd urmtoarele etape: i. stabilirea unei liste lungi de alternative care fac posibil

atingerea obiectivelor specifice; ii. analizarea listei lungi n funcie de o serie de criterii

calitative, care se stabilesc pe baza orientrilor politicilor de investiii i/sau a consideraiilor tehnice, i stabilirea unei liste scurte de alternative potrivite i fezabile;

iii. ierarhizarea alternativelor din lista scurt, utiliznd analiza economic sau metodologia celui mai sczut cost.

iv. analizarea faptului dac alternativele difer ntre ele n ceea ce privete impactul extern posibil asupra societii (de exemplu, perturbarea traficului la reabilitarea drumurilor);

v. dac sunt identificate diferene ale impactului extern al alternativelor, se ajusteaz metodologia celui mai sczut cost pentru a ncorpora externalitile identificate. Pentru a stabili o ierarhie final a alternativelor, impactul extern identificat trebuie monetizat.

Analiza opiunilor astfel realizat asigur atingerea obiectivelor stabilite la un cost total minim pentru societate.

3. Analiza financiar

Obiectivul analizei financiare este de a calcula performana i sustenabilitatea financiar a investiiei propuse pe parcursul perioadei de referin, cu scopul de a stabili cea mai potrivit

18

structur de finanare a acesteia. Analiza financiar trebuie s parcurg urmtoarele etape: 1. estimarea veniturilor i costurilor investiiei, precum i a

implicaiilor acestora din punctul de vedere al fluxului de numerar;

2. definirea structurii de finanare a investiiei i profitabilitatea sa financiar;

3. verificarea capacitii fluxului de numerar proiectat pentru a se asigura funcionarea adecvat a investiiei i ndeplinirea obligaiilor.

Determinarea performanei i sustenabilitii financiare se realizeaz prin calcularea indicatorilor de performan financiar, dup cum urmeaz:

1. valoarea financiar actual net; 2. rata intern de rentabilitate financiar; 3. raportul cost/beneficiu; 4. fluxul de numerar cumulat.

4. Analiza economic

Obiectivul analizei economice este de a demonstra c investiia are o contribuie pozitiv net pentru societate i, n consecin, aceasta merit s fie finanat din fonduri publice. Pentru alternativa selectat, beneficiile investiiei trebuie s depeasc costurile acesteia i, mai specific, valoarea actualizat a beneficiilor sale economice trebuie s depeasc valoarea actualizat a costurilor economice.

Punctul de start n analiza economic este fluxul de numerar calculat pentru analiza financiar, la care sunt introduse dou tipuri de corecii: a) corecia fiscal i corecia economic a preurilor; i b) monetizarea externalitilor.

Aceste corecii se reflect n fluxurile economice de numerar.

19

Fluxul costurilor i beneficiilor economice va fi actualizat i se vor determina indicatorii de performan economic pentru investiie:

a. valoarea economic actual net; b. rata intern de rentabilitate economic; c. raportul cost/beneficiu.

5. Analiza de senzitivitate Analiza de senzitivitate are ca obiectiv identificarea variabilelor critice i impactul potenial asupra modificrii indicatorilor de performan financiar i economic.

Indicatorii de performan financiar i economic relevani sunt rata intern de rentabilitate financiar a investiiei i valoarea financiar actual net. n cazul investiiilor publice majore, analizele trebuie s aib n vedere i rata intern a rentabilitii economice i valoarea economic actual net.

Pentru realizarea analizei de senzitivitate se parcurg paii urmtori:

a) identificarea variabilelor care sunt considerate critice pentru durabilitatea beneficiilor proiectului. Acest lucru se realizeaz prin modificarea procentual a unui set de variabile ale investiiei i apoi prin calcularea valorii indicatorilor de performan financiar i economic;

b) calculul "valorilor de comutare" pentru variabilele critice identificate.

6. Analiza de risc Analiza de risc vizeaz estimarea distribuiei de probabilitate a modificrilor indicatorilor de performan financiar i economic. Rezultatele analizei de risc se pot exprima ca medie estimat i deviaie standard a acestor indicatori.

V. Sursele de finanare a investiiei Sursele de finanare a investiiilor se constituie n conformitate

20

cu legislaia n vigoare i constau din fonduri proprii, credite bancare, fonduri de la bugetul de stat/bugetul local, credite externe garantate sau contractate de stat, fonduri externe nerambursabile i alte surse legal constituite.

VI. Estimri privind fora de munc ocupat prin realizarea investiiei:

1. numr de locuri de munc create n faza de execuie; 2. numr de locuri de munc create n faza de operare.

VII. Principalii indicatori tehnico-economici ai investiiei:

valoarea total (INV), inclusiv TVA (mii lei) (n preuri - luna, anul, 1= ....... lei),

1. din care: construcii-montaj (C+M); 2. ealonarea investiiei (INV/C+M):

1. anul I; 2. anul II; 3. ...............;

3. durata de realizare (luni); 4. capaciti (n uniti fizice i valorice); 5. ali indicatori specifici domeniului de activitate n care

este realizat investiia, dup caz.

VIII. Avize i acorduri de principiu: Avizul beneficiarului de investiie privind necesitatea i oportunitatea investiiei;

1. certificatul de urbanism; 2. avize de principiu privind asigurarea utilitilor (energie

termic i electric, gaz metan, ap-canal, telecomunicaii etc.);

3. declaraia autoritii pentru protecia mediului; 4. alte avize i acorduri de principiu specifice.

21

B. PIESE DESENATE:

1. plan de amplasare n zon (1:25.000 - 1:5.000); 2. plan general (1: 2.000 - 1:500 sau, dup caz, la alte

scri grafice, n funcie de necesitile de redactare); 3. planuri i seciuni generale de arhitectur, rezisten,

instalaii, inclusiv planuri de coordonare a tuturor specialitilor ce concur la realizarea proiectului;

4. planuri speciale, profile longitudinale, profile transversale, dup caz.

d. Planul de afaceri

Planul de afaceri este un document care face cunoscute resursele existente i perspectivele de dezvoltare a unei afaceri. Un plan de afaceri precizeaz inteniile iniiatorilor afacerii, cile i metodele prin care se dorete ca acestea s fie realizate i calculeaz rezultatele anticipate pentru o perioad de timp. Un plan de afaceri bun este o hart care indic o cale printr-o pia competitiv, plin de evoluii i schimbri, unele previzibile altele nu. Toate activitile i documentaiile ntocmite n etapa de pregtire a investiiei au ca scop formularea unei teme de proiectare clare, concise i explicite care s transleze cerinele proprietarului/beneficiarului, ateptrile, posibilitile i limitele acestuia ntr-un caiet de sarcini care s descrie cerinele, funciile, performanele, condiionrile tehnice i economice pe care trebuie s le ndeplineasc viitoarele lucrri de construcie (investiie n construcie) i participani la realizarea acesteia. 1.2.2. Proiectarea lucrrilor de construcie Odat tema de proiectare fixat, proprietarul/beneficiarul va solicita unor arhiteci i proiectani de specialitate, ntocmirea unui proiect care s materializeze cerinele formulate prin tema de proiectare.

22

Proiectul trebuie s includ toate soluiile arhitecturale, tehnico-structurale, de instalaii i de dotare, cuprinse n piese desenate i n piese scrise, care rspund la solicitrile funcionale, de amenajare i de echipare cerute de proprietar/beneficiar prin tema de proiectare, corelate i interpretate n conformitate cu exigenele profesionale, urbanistice i legislative n vigoare n momentul proiectrii. Realizarea proiectului va cuprinde urmtoarele: a. Proiectarea conceptual - anteproiectul Se definesc i descriu lucrrile de construcie de o aa manier nct sa se formuleze o reprezentare clar a soluiei de structur de rezisten, a soluiilor funcionale, a formei, dimensiunilor i gabaritelor construciilor, a modului de ncadrare a acestora n ansamblul construit din zon, se estimeaz costurile de execuie, se apreciaz durata de execuie i se prefigureaz un program de execuie. Proiectarea conceptual se materializeaz n schie la scar mic dar convenabil, scurt memoriu de prezentare, evaluare sumar a costurilor lucrrilor. Dup discuii i eventuale modificri se obine aprobarea din partea proprietarului/beneficiarului i se poate trece la realizarea urmtoarelor etape ale proiectului.

b. Proiectul tehnic P.T. Proiectul tehnic reunete totalitatea documentaiilor care cuprind concepia de realizare a unei lucrri de construcie, pe baza crora se autorizeaz, se poate pregti i desfura execuia lucrrilor de construcie, se urmrete i se controleaz calitatea acestora. Coninutul cadru al unui proiect tehnic este descris n exemplu de mai jos:

23

A. PIESE SCRISE

1. Date generale: denumirea obiectivului de investiii; amplasamentul (judeul, localitatea, adresa potal i/sau

alte date de identificare); titularul investiiei; beneficiarul investiiei; elaboratorul proiectului.

2. Descrierea general a lucrrilor 2.1. n cadrul seciunii "Descrierea lucrrilor" care fac obiectul

proiectului tehnic se vor face referiri asupra urmtoarelor elemente: amplasamentul; topografia; clima i fenomenele naturale specifice zonei; geologia, seismicitatea; prezentarea proiectului pe specialiti; devierile i protejrile de utiliti afectate; sursele de ap, energie electric, gaze, telefon i altele

asemenea pentru lucrri definitive i provizorii; cile de acces permanente, cile de comunicaii i altele

asemenea; trasarea lucrrilor; antemsurtoarea.

2.2. Memorii tehnice pe specialiti

3. Caietele de sarcini

Caietele de sarcini sunt documentele care reglementeaz nivelul de performan al lucrrilor, precum i cerinele,

24

condiiile tehnice i tehnologice, condiiile de calitate pentru produsele care urmeaz a fi ncorporate n lucrare, testele, inclusiv cele tehnologice, ncercrile, nivelurile de tolerane i altele de aceeai natur, care s garanteze ndeplinirea exigenelor de calitate i performan solicitate. Caietele de sarcini se elaboreaz de ctre proiectant pe specialiti, prin dezvoltarea elementelor tehnice cuprinse n plane, i nu trebuie s fie restrictive.

3.1. Rolul i scopul caietelor de sarcini: caietele de sarcini fac parte integrant din proiectul

tehnic; caietele de sarcini reprezint descrierea elementelor

tehnice i calitative menionate n plane i prezint informaii, precizri i prescripii complementare planelor;

planele, breviarele de calcul i caietele de sarcini sunt complementare; notele explicative nscrise n plane sunt scurte i cu caracter general, viznd n special explicitarea desenelor;

caietele de sarcini detaliaz notele i cuprind caracteristicile i calitile materialelor folosite, testele i probele acestora, descriu lucrrile care se execut, calitatea, modul de realizare, testele, verificrile i probele acestor lucrri, ordinea de execuie i de montaj i aspectul final;

caietele de sarcini mpreun cu planele trebuie s fie astfel concepute nct, pe baza lor, s se poat determina cantitile de lucrri, costurile lucrrilor i utilajelor, fora de munc i dotarea necesare execuiei lucrrilor;

elaborarea caietelor de sarcini se face de ctre proiectani - arhiteci i ingineri specialiti - pentru fiecare categorie de lucrare;

caietele de sarcini stabilesc responsabilitile pentru calitile materialelor i ale lucrrilor i responsabilitile

25

pentru teste, verificri, probe; redactarea caietelor de sarcini trebuie s fie concis i

sistematizat; caietele de sarcini prevd modul de urmrire a

comportrii n timp a investiiei; caietele de sarcini prevd msurile i aciunile de

demontare/demolare (inclusiv reintegrarea n mediul natural a deeurilor) dup expirarea perioadei de via (postutilizarea).

3.2. Tipuri de caiete de sarcini 3.2.1. n funcie de destinaie, caietele de sarcini pot fi: a) caiete de sarcini pentru execuia lucrrilor; b) caiete de sarcini pentru furnizori de materiale,

semifabricate, utilaje, echipamente tehnologice i confecii diverse;

c) caiete de sarcini pentru recepii, teste, probe, verificri i puneri n funciune;

d) caiete de sarcini pentru urmrirea comportrii n timp a construciilor i coninutul crii tehnice.

3.2.2. n funcie de categoria de importan a obiectivului de investiii, caietele de sarcini pot fi: a) caiete de sarcini generale, care se refer la lucrri

curente n domeniul construciilor i care se elaboreaz pentru toate obiectivele de investiii;

b) caiete de sarcini speciale, care se refer la lucrri specifice i care se elaboreaz independent pentru fiecare lucrare.

3.3. Coninutul caietelor de sarcini

Caietele de sarcini trebuie s cuprind: breviarele de calcul, care reprezint documentele

justificative pentru dimensionarea elementelor de construcii i de instalaii i se elaboreaz pentru fiecare element de construcie n parte. Breviarele de calcul,

26

prezentate sintetic, vor preciza ncrcrile i ipotezele de calcul, precum i tipurile de programe utilizate;

nominalizarea planelor care guverneaz lucrarea; proprietile fizice, chimice, de aspect, de calitate,

tolerane, probe, teste i altele asemenea, pentru materialele componente ale lucrrii, cu indicarea standardelor;

dimensiunea, forma, aspectul i descrierea execuiei lucrrii;

ordinea de execuie, probe, teste, verificri ale lucrrii; standardele, normativele i alte prescripii care trebuie

respectate la materiale, utilaje, confecii, execuie, montaj, probe, teste, verificri;

condiiile de recepie, msurtori, aspect, culori, tolerane i altele asemenea.

4. Listele cu cantitile de lucrri

Acest capitol cuprinde toate elementele necesare cuantificrii valorice a lucrrilor i conine: centralizatorul cheltuielilor pe obiectiv; centralizatorul cheltuielilor pe categorii de lucrri, pe

obiecte; listele cu cantitile de lucrri pe categorii de lucrri; listele cu cantitile de utilaje i echipamente

tehnologice, inclusiv dotri; fiele tehnice ale utilajelor i echipamentelor tehnologice; listele cu cantiti de lucrri pentru construcii provizorii

OS (organizare de antier)

5. Graficul general de realizare a investiiei publice

Graficul general de realizare a investiiei publice reprezint ealonarea fizic a lucrrilor de investiii/intervenii.

27

B. PIESE DESENATE

Piesele desenate sunt documentele principale ale proiectului tehnic pe baza crora se elaboreaz prile scrise ale acestuia, cuprinznd toate informaiile necesare elaborrii caietelor de sarcini, i care, de regul, se compun din:

1. Plane generale

Sunt plane informative de ansamblu i cuprind: plana de ncadrare n zon; planele de amplasare a reperelor de nivelment i

planimetrice; planele topografice principale; planele de amplasare a forajelor i profilurilor

geotehnice, cu nscrierea condiiilor i a recomandrilor privind lucrrile de fundare;

planele principale de amplasare a obiectelor, cu nscrierea cotelor de nivel, a distanelor de amplasare, orientrilor, coordonatelor, axelor, reperelor de nivelment i planimetrice, a cotei 0,00, a cotelor trotuarelor, a cotelor i distanelor principale de amplasare a drumurilor, trotuarelor, aleilor pietonale, platformelor i altele asemenea;

planele principale privind sistematizarea pe vertical a terenului, cu nscrierea volumelor de terasamente, spturi-umpluturi, depozite de pmnt, volumului pmntului transportat (excedent i deficit), a lucrrilor privind stratul vegetal, a precizrilor privind utilajele i echipamentele de lucru, precum i a altor informaii i elemente tehnice i tehnologice;

planele principale privind construciile subterane, cuprinznd amplasarea lor, seciuni, profiluri longitudinale/transversale, dimensiuni, cote de nivel, cofraj i armare, ariile i marca seciunilor din oel, marca betoanelor, protecii i izolaii hidrofuge, protecii mpotriva agresivitii solului, a coroziunii i altele

28

asemenea; planele de amplasare a reperelor fixe i mobile de

trasare.

2. Planele principale ale obiectelor Sunt plane cu caracter tehnic, care definesc i expliciteaz toate elementele construciei. Se recomand ca fiecare obiect subteran/suprateran s fie identificat prin numr/cod i denumire proprii. Planele principale se elaboreaz pe obiecte i, n general, cuprind:

2.1. Plane de arhitectur Definesc i expliciteaz toate elementele de arhitectur ale fiecrui obiect, inclusiv cote, dimensiuni, distane, funciuni, arii, precizri privind finisajele i calitatea acestora i alte informaii de aceast natur.

2.2. Plane de structur Definesc i expliciteaz pentru fiecare obiect alctuirea i execuia structurii de rezisten, cu toate caracteristicile acesteia, i cuprind: planurile infrastructurii i seciunile caracteristice cotate; planurile suprastructurii i seciunile caracteristice

cotate; descrierea soluiilor constructive, descrierea ordinii

tehnologice de execuie i montaj (numai n situaiile speciale n care aceasta este obligatorie), recomandri privind transportul, manipularea, depozitarea i montajul.

2.3. Plane de instalaii Definesc i expliciteaz pentru fiecare obiect amplasarea, alctuirea i execuia instalaiilor, inclusiv cote, dimensiuni, tolerane i altele asemenea.

2.4. Plane de utilaje i echipamente tehnologice Cuprind, n principal, planele principale de tehnologie i

29

montaj, seciuni, vederi, detalii, inclusiv cote, dimensiuni, tolerane, detalii de montaj, i anume: plane de ansamblu; scheme ale fluxului tehnologic; scheme cinematice, cu indicarea principalilor parametri; scheme ale instalaiilor hidraulice, pneumatice, electrice,

de automatizare, comunicaii, reele de combustibil, ap, iluminat i altele asemenea, precum i ale instalaiilor tehnologice;

plane de montaj, cu indicarea geometriilor, dimensiunilor de amplasare, prestaiilor, sarcinilor i a altor informaii de aceeai natur, inclusiv a schemelor tehnologice de montaj;

diagrame, nomograme, calcule inginereti, tehnologice i de montaj, inclusiv materialul grafic necesar punerii n funciune i exploatrii;

liste cu utilaje i echipamente din componena planelor tehnologice, inclusiv fie cuprinznd parametrii, performanele i caracteristicile acestora.

2.5. Plane de dotri Cuprind plane de amplasare i montaj, inclusiv cote, dimensiuni, seciuni, vederi, tablouri de dotri i altele asemenea, pentru: piese de mobilier; elemente de inventar gospodresc; dotri PSI; dotri necesare securitii muncii; alte dotri necesare n funcie de specific.

30

c. Proiectul pentru autorizarea lucrrilor de construcie P.A.C.

Proiectul pentru autorizarea lucrrilor de construcie P.A.C. , este un extras din proiectul tehnic P.T. i are urmtorul coninut cadru:

C. PIESE SCRISE

1. Foaia de titlu a proiectului i lista cu semnturile proiectanilor 2. Borderoul pieselor scrise i desenate 3. Memoriu general

Cuprinde o prezentare sintetic a ntregului proiect, sub toate aspectele care caracterizeaz lucrrile de construcie, amplasamentul, arhitectura, structura de rezisten, instalaiile generale i tehnologice etc. cu precizarea principalilor indici i parametrii tehnico-constructivi i de funcionalitate ai construciei proiectate.

4. Memoriu de arhitectur Obiectul proiectului (titlu, amplasament), beneficiar, proiectant

etc. Caracteristicile amplasamentului Condiii de amplasare i realizare a construciilor conform

reglementrilor de urbanism aprobate (P.U.G, P.U.Z., P.U.D.) Caracteristicile construciei propuse Elemente de trasare cu precizarea retragerilor fa de

aliniament i celelalte limite de proprietate, precizarea cotei +/- 0.00

Precizarea categoriei i clasei de importan a construciei Analiza situaiei existente (n cazul interveniei la construcii

existente) Descrierea funcional Soluii constructive i finisajele Modul de ndeplinire a cerinelor de calitate

31

Note de calcul a coeficientului global de izolare termic Msuri de protecie civil n conformitate cu legislaia n vigoare Descrierea amenajrilor exterioare aferente construciei Msuri de urmrire a comportrii construciei pe toat durata de

existen a acesteia Msuri de protecia muncii i securitate la incendiu pe durata de

execuie i n exploatare Precizarea cerinelor de calitate pentru care este necesar

verificarea tehnic a proiectelor Cadrul legislativ general respectat n proiect

5. Memoriu tehnic pentru celelalte specialiti Aceste memorii se elaboreaz distinct pentru structura de rezisten, instalaiii generale aferente construciei, organizare de antier etc., i cuprind referiri la: Obiectul proiectului de specialitate Elemente de tem Prezentarea soluiilor prevzute n proiect pentru specialitatea

respectiv i principalii indici i parametrii tehnico-constructivi i tehnologici

Relaiile de vecintate cu construciile limitrofe Program de urmrire a calitii lucrrilor n faze determinante Descrierea lucrrilor provizorii pentru organizare de antier Msuri de protecia muncii i securitatea la incendiu Msuri de urmrire a comportrii construciei pe toat durata de

existen a acesteia, corespunztor specialitii respective Cadrul legislativ, normativele i prescripiile tehnice n vigoare,

prin care se impun condiii de proiectare, execuie i de exploatare a lucrrilor proiectate

6. Memoriu tehnic pentru dotri 7. Referatele verificatorilor de proiecte atestai (alii dect proiectanii)

i care sunt agreai de ctre beneficiar 8. Studiu geotehnic

32

9. Devizul general al lucrrilor

D. PIESE DESENATE 1. Planuri generale

Plan de ncadrare n zon sau/i n localitate (scara 1:10000, 1:5000 sau 1:2000 dup caz)

Planuri de situaie (scara 1:500, 1:200, 1:100 dup caz) Planuri cadastrale Planuri de trasare

2. Planuri de arhitectur Planurile tuturor nivelurilor Planul acoperiului Seciuni caracteristice (cel puin 2 seciuni) Toate faadele Desfurarea frontului stradal n care se

ncadreaz noua construcie 3. Planuri pentru structura de rezisten toate planele la scara

1:50, 1:20 sau 1:10 Planuri fundaii Detalii fundaii Detalii tehnologice Plan cofraj i armare perei subsol Plan cofraj i armare pentru toate planeele de beton Planuri de cofraj i armare pentru centuri, grinzi, stlpi

din beton armat Detalii armare zidrii, planee din lemn etc. Planul arpantei Detalii tehnologice privind executarea lucrrilor de

zidrie 4. Instalaii generale

Scheme funcionale 5. Dotri i instalaii tehnologice

33

6. Detalii privind modul de alctuire al mprejmuirilor 7. Detalii privind construciile anexe 8. Elemente privind organizarea de antier

d. Detalii de execuie proiect D.D.E.

Detaliile de execuie completeaz la nivel de amnunt soluiile stabilite n proiectul tehnic, fr modificarea autorizaiei de construire i a costurilor prevzute prin devizul aprobat de ctre proprietar/beneficiar. Coninutul cadru i evaluarea fazei de detalii de execuie depinde de urmtoarele:

Complexitatea lucrrii Caracterul soluiilor din proiect, de unicat sau de

lucrri curente Tehnologiile specifice de execuie prevzute n

proiectul tehnic Specificaiile tehnice privind materialele de

construcie, utilajele i echipamentele prevzute i care impun ntr-o msur mai mic sau mai mare detalieri fa de proiectul tehnic

Elaborarea detaliilor de execuie se face practic n paralel cu execuia lucrrilor. Nivelul de elaborare a detaliilor de execuie depinde ntr-o mare msur de gradul de exigen a arhitectului i a celorlali colaboratori.

e. Documentaiile economice ce nsoesc proiectul Documentaiile economice ce nsoesc proiectul tehnic al unei lucrri de construcii se ntocmesc urmrindu-se dou aspecte:

I. Efectuarea unei estimri valorice a lucrrilor de construcie prevzute prin proiect Estimarea valorii lucrrilor de construcie are ca scop:

34

Verificarea modului n care proiectul realizat se ncadreaz n condiiile economice ale temei de proiectare formulate de ctre proprietar/beneficiar

Mijloc de comparaie pentru ofertele propuse de ctre executani

Proiectarea de ctre proprietar/beneficiar a unui program de finanare a execuiei lucrrilor de construcie

II. ntocmirea unor formulare tip pentru prezentarea ofertelor de ctre executanii ce doresc realizarea lucrrilor de construcie

Formularele de evaluare folosite de ctre proiectant pentru estimarea valorii lucrrilor de construcie, sunt utilizate ulterior ca formulare de ofertare, n care executanii completeaz (dup efectuarea propriilor estimri valorice) preurile de execuie oferite (propuse a fi contractate).

Aa cum s-a descris n coninutul proiectului tehnic al unei lucrri de construcie, principalele documentaii economice ce nsoesc un proiect sunt urmtoarele:

1. centralizatorul cheltuielilor pe obiectiv (vezi capitolul 6); 2. centralizatorul cheltuielilor pe categorii de lucrri, pe

obiecte (vezi capitolul 6); listele cu cantitile de lucrri pe categorii de lucrri (vezi capitolul 6);

3. listele cu cantitile de utilaje i echipamente tehnologice, inclusiv dotri (vezi capitolul 6);

4. fiele tehnice ale utilajelor i echipamentelor tehnologice (vezi capitolul 6); listele cu cantiti de lucrri pentru construcii provizorii OS (organizare de antier);

5. graficul general de realizare a investiiei (vezi capitolul 6).

1.2.3. Etapa de execuie a lucrrilor de construcie n aceast etap executantul realizeaz efectiv lucrrile de construcie, n conformitate cu specificaiile tehnice i economice ale proiectului tehnic i ale contractului de execuie,

35

proprietarul/beneficiarul verificnd respectarea n totalitate a acestor prescripii. a. Pregtirea ofertelor de ctre executant, negocierea i

contractarea lucrrilor de construcie

Orice proprietar/beneficiar este interesat ca execuia lucrrilor de construcie s fie efectuat n cel mai scurt timp posibil, la preul cel mai sczut i de ctre executantul care s garanteze lucrri de calitate. n cazul lucrrilor de construcie publice (lucrri finanate din resurse financiare provenind de la bugetul public al statului sau al Comunitii Europene) respectarea acestor cerine este impus prin lege n sensul c achiziia (contractarea) execuiei nu se poate face dect prin respectarea unor proceduri de achiziie care implic competiia (licitaie, cerere de oferte etc.). n cazul lucrrilor de construcie finanate din resurse financiare private nu este obligatorie respectarea unor proceduri de contractare, dar de multe ori criteriile de selectare a unor executani pentru acest tip de lucrri de construcie sunt mult mai dure. Pregtirea documentaiilor de ofert presupune n primul rnd evaluarea lucrrilor de construcie ce urmeaz a fi executate. In acest scop executantul (ofertantul) poate s utilizeze mai multe metode i tehnici de estimare:

Metoda statistic Metoda analizei de pre Metoda pe baz de norme

Evalurile pot fi fcute cu mijloace manuale sau utiliznd programe de calcul specializate. Dup estimarea valorilor de execuie i ntocmirea unui program de realizare a lucrrilor, executantul va complete formularele de ofert n conformitate cu structura acestora si indicaiile beneficiarului/proprietaului.

36

Contractul este documentul care prezint condiiile de execuie a lucrrilor de construcie drepturile i obligaiile prilor din contract i guverneaz din toate punctele de vedere realizarea acestor lucrri. Contractele de execuie a lucrrilor de construcie pot fi de mai multe feluri, dintre care putem aminti: Contract la cheie care presupune realizarea tuturor lucrrilor de construcie i predarea investiiei in stadiul de folosin conform proiectului. Contract forfetar care presupune contractarea unor preturi de execuie a lucrrilor de construcie pe unitate de msur. (pre pe mp arie util construcie; pre pe mc volum construcie; pre pe mc volum de sptur; pre pe mp suprafa cofrat etc.). Contract la pre fix care presupune angajamentul executantului de a realiza lucrrile de construcie la pre fix contractat indiferent ct l cost n realitate pe acesta execuia lucrrilor. Contract cu pre maxim garantat care presupune c beneficiarul/proprietarul va plti executantului n mod real lucrrile executate dar fr a depi o anumit valoare de referin (valoare maxim).

b. Pregtirea execuiei lucrrilor de construcie

Dup contractarea lucrrilor, executantul va trebui s pregteasc execuia acestora n condiiile stabilite prin contract. n acest sens executantul va realiza: Program de execuie a lucrrilor de construcie Stabilirea procedurilor de execuie

37

Evaluarea costurilor de execuie conforme cu procedurile de execuie

Estimarea costurilor totale de execuie n conformitate cu programul stabilit si procedurile de lucru alese

Compararea din punct de vedere economic i al duratelor de execuie a programului propus cu prevederile contractelor de execuie ncheiate

Efectuarea coreciilor la programul iniial pentru ncadrarea execuiei lucrrilor de construcie n termenele i valorile stabilite prin contractele de execuie i asigurarea unui profit al executantului

Pregtirea tuturor resurselor necesare pentru execuia lucrrilor de construcie n conformitate cu programul de execuie stabilit

c. Execuia propriu-zis a lucrrilor de construcie

Execuia lucrrilor de construcie presupune:

aplicarea n antier a procedurilor de lucru stabilite n etapa anterioar i asigurarea din punct de vedere tehnic a calitii lucrrilor de construcie

verificarea permanent a modului n care se respect duratele de execuie

verificarea permanent a costurilor efective de execuie stabilirea i aplicarea coreciilor necesare pentru

respectarea programelor de execuie stabilite de executant.

1.2.4. Etapa de recepie i punere n funciune a construciei Reprezint transferul formal al construciei realizate, de la executant ctre proprietar/beneficiar.

Se verific respectarea proiectului de execuie i a prevederilor contractului, completndu-se sau refcndu-se orice lucrri neterminate sau neconforme.

38

Se stabilesc condiiile de garanie a lucrrilor de construcie.

Se efectueaz toate plile conform nelegerilor contractuale

Se realizeaz corectarea oricror defecte care apar n perioada de garanie agreat de ctre executant i proprietar/beneficiar.

n practic separarea ntre diversele etape de realizare a unei lucrri de construcie este mai puin clar dect a fost prezentat anterior. Uneori unele etape se parcurg n paralel alteori unele etape se comaseaz. n situaia n care lucrrile de construcie se realizeaz ntr-un timp foarte scurt unele din etapele descrise mai sus ncep nainte de finalizarea etapelor precedente.

39

2. PREUL UNEI LUCRRI DE CONSTRUCIE 2.1. Generaliti privind noiunile de pre, cheltuial i

cost n teoria economic a costurilor n general i n particular pentru problemele legate de economia construciilor, una din primele preocupri este aceea de a defini i clarifica coninutul noiunilor specifice de cheltuial, cost i pre. Necesitatea i utilitatea unei astfel de ntreprinderi rezult din urmtoarele aspecte:

Este absolut necesar existena clar i bine conturat a unei terminologii unitare care s permit analiza i decizia corect pe baze economice a problemelor legate de realizarea i conducerea procesului de producie n construcii

n condiiile economiei de pia preul unei lucrri de construcie devine o mrime variabil a crei valoare este influenat de numeroi factori de cost i de cheltuial

Evaluarea economic a execuiei lucrrilor de construcie, pentru a fi corect i ct mai aproape de realitate, impune cunoaterea coninutului noiunilor de cheltuial i cost

Analiza economic a fenomenelor legate de procesul de producie, adoptarea unor decizii manageriale, impune cunoaterea clar i evaluarea corect a mrimilor legate de cheltuial, cost i pre

Desfurarea corespunztoare din punct de vedere economic al activitii la diverse nivele funcionale ale unei firme de construcii

Discuiile cele mai aprinse i confuziile cele mai dese se fac n legtur cu noiunile de cheltuial i cea de cost. Cheltuiala este expresia bneasc a bunurilor care se consum, se distrug sau se pierd pe socoteala firmei, cu sau

40

fr destinaie determinat n interiorul unei firme sau n afara acesteia.

Costul este o categorie economic care exprim n form bneasc consumul de valori de orice natur ocazionat de realizarea unui produs, al unei lucrri de construcie sau al unui serviciu.

Prin urmare noiunea de cheltuial are o sfer de cuprindere mult mai larg dect aceea de cost i de obicei nu se pot suprapune sau stabili o egalitate ntre ele. Aceasta deoarece costul, de regul, este echivalentul unui consum de resurse spre deosebire de cheltuial care este echivalentul unei transformri generate de obicei de o plat.

Exemplu: aprovizionarea unor material n valoare de 1.000 lei este

cheltuial deoarece are loc o transformare a mijloacelor bneti n valori materiale, transformare produs n aciunea de aprovizionare

dac din materialele aprovizionate mai sus se consum pentru execuia unor cantiti precise de lucrri de construcie, material n valoare de 600 lei, acestea devin costuri. Deci cheltuiala (de aprovizionare) este de 1.000 lei iar costul (de execuie) este de 600 lei.

Etimologic noiunea de cost provine de la verbul latinesc constare care nseamn a stabili, a fixa ceva, de la care s-a desprins noiunea de costa folosit pentru a exprima ct s-a consumat sau s-a pltit pentru un lucru sau un obiect. Deci costul are un caracter universal, datorit coninutului pe care l exprim legat de consumul de valori ocazionat de producerea unei lucrri sau a unui serviciu. Consumul de valori pentru realizarea unei lucrri mai este cunoscut sub denumirea de consumaiuni sau consum de resurse. Acestea sunt formate din materii prime i material, for de munc, utilaje ce sunt consumate ntr-un proces de producie n vederea obinerii unor valori, care se mai numesc i resurse ale procesului.

41

Considernd procesul de producie ca un sistem, legtura dintre consumul de resurse i costuri se poate prezenta ca in figura 3.

Figura 3. Sistemul de producie n construcii Corespunztor fiecrui tip de resurs Xj se consum o anumit cantitate i dependent de tipul, natura i volumul produciei realizate. Dac cantitatea de producie obinut este unitar consumurile de resurse sunt i ele unitare. Se definete astfel matricea consumurilor unitare de resurse.

Figura 4 Matricea consumurilor unitare de resurse

For de munc

Materiale

Materii prime

Utilaje

Combustibili

RESURSE

Lucrri de construcie

Produse de construcii

Servicii

PRODUSE

SISTEM DE

PRODUCIE

X11 X12 ............... X1m

X21 X22 ............... X2m

.

.

.

.

Xn1 Xn2 ............... Xnm

42

Din punct de vedere bnesc fiecrei resurse ce se consum i se poate asocia un pre unitar de achiziie pj . Se poate descrie astfel matricea preurilor unitare ale resurselor.

Figura 5 Matricea preurilor unitare ale resurselor Prin nmulirea celor dou matrici se obine matricea costurilor unitare de execuie care se poate calcula pentru fiecare proces de construcie. Preul reprezint suma de bani pe care o primete executantul produsului de construcie prin vnzarea acestuia ctre beneficiarul respectivului produs. Prin urmare preul este astfel stabilit nct executantul s poat recupera toate costurile i cheltuielile ocazionate de realizarea respectivului produs (lucrare de construcie) i s asigure i obinerea unui beneficiu. Sintetiznd putem spune c problema evalurii preului unei lucrri de construcie necesit n prealabil determinarea (calculul) costurilor i cheltuielilor generate de execuia respectivelor lucrri i apoi ca rezultat al negocierilor ntre beneficiar i executant stabilirea unui pre de execuie (vnzare).

p1 .............. 0

.... p2 .................

.

.

0 ............. pm

43

2.2. Pre estimat i pre realizat al unei lucrri de construcie

Aa cum au fost prezentate etapele de realizare a unei lucrri de construcie, rezult c problema estimrii unui pre al lucrrilor de construcii se poate pune n mai multe moduri.

n primul rnd nainte de execuia propriu-zis a lucrrilor de construcie, att beneficiarul/proprietarul ct i executantul i pun problema unui examen estimativ al structurii i valorii preului, definindu-se astfel preul estimat .

In acelai timp dup terminarea lucrrilor de construcie i recepionarea acestora, att beneficiarul/proprietarul ct i executantul sunt interesai s calculeze o sum a tuturor cheltuielilor ocazionate de execuia lucrrilor de construcie, definindu-se astfel preul realizat.

De asemenea ca rezultat al ofertrii i negocierii, ntre beneficiar/proprietar i executant se ncheie un contract care stipuleaz un pre contractat al lucrrilor de construcie.

Prin urmare preul realizat apare ca o valoare brut i exact a valorii de execuie a lucrrilor de construcie n timp ce preul estimat este o presupunere a acestei valori, rezultat adesea din experiena trecut, n scopul estimrii preului unor lucrri de construcie care se vor executa.

Dac n principiu preul realizat nu este subiect de discuie acesta avnd n cea mai mare parte un caracter obiectiv fiind n fapt o simpl constatare, preul estimat este discutabil deoarece la estimarea lui, chiar dac ne bazm pe nite experiene trecute, intervin numeroi factori arbitrari.

Preul contractat este rezultatul strict al negocierii dintre beneficiar/proprietar i executant, avnd ns la baz preurile previzionale stabilite de ctre cele dou pari contractante.

44

Legtura dintre aceste tipuri de preuri este prezentat schematic n figura 6.

Figura 6. Legtura dintre diferitele tipuri de preuri n construcii

n varianta 1 preul realizat este mai mare dect cel contractat, prin urmare executantul a realizat pierderi prin execuia contractului. n varianta 2, preul realizat este mai mic dect cel contractat, prin urmare executantul a realizat beneficiu suplimentar prin execuia contractului. n varianta 3, preul realizat este identic cu cel contractat, prin urmare executantul a realizat beneficiul programat prin execuia contractului.

2.2.1. Scopul determinrii preului estimat

Pentru executant scopul principal pentru care determin un pre estimat este acela de a determina preul pentru care consider oportun s se angajeze n contractarea i execuia

Valoare

Timp Pre estimat

Pre contractat

Pre realizat Var.1 Var. 2 Var. 3

Pierderi Beneficiu suplimentar

Beneficiu programat

45

lucrrilor de construcie. Dac preul estimat este corect determinat, atunci el va asigura executantului i alte avantaje: Servete ca baz pentru un sistem de urmrire a preului

realizat. Permite de a se stabili nainte de nceperea lucrrilor

previziunile privind ncasrile i cheltuielile, calculndu-se fondurile pe care trebuie s le asigure executantul pentru demararea lucrrilor (figura 7)

Figura 7. Schema teoretic a rezultatelor financiare cumulate la execuia unor lucrri de construcie (atunci cnd beneficiarul nu acord pli n avans pentru aprovizionare i organizarea antierului) Controlul asupra rentabilitii diferitelor faze de execuie

a lucrrilor de construcie comparnd preul realizat cu cel estimat.

Pentru beneficiar/proprietar/manager de proiect, determinarea preului estimat permite formarea unei imagini privind efortul financiar necesar realizrii unei investiii n lucrri de construcie i ntocmirea unui plan de buget. Aceast analiz poate, la o prim vedere, s fie neleas ca o simpl citire a preului total rezultat din devizele ofert primite de la executani.

Deschiderea antierului

Execuie Recepie Garanie

Cheltuieli

ncasri Pierderi

Beneficiu

46

n realitate beneficiarul/proprietarul/ managerul de proiect are tot interesul de a determina singur un pre estimat din cteva motive importante: n cazul, destul de rar, n care beneficiaru/proprietarul/

managerul de proiect solicit o ofert de la un singur executant, propriul calcul a preului estimat este n mod evident fundamental n scopul asigurrii unui pre contractat i implicit a unui pre realizat normal corespunztor pieei.

Dac mai muli executani prezint oferte, compararea preurilor propuse de acetia este n mod evident primul lucru pe care l face beneficiarul/proprietarul/managerul de proiect. Dar o analiz mai atent i o comparaie cu propriul pre estimat, poate permite evidenierea erorilor de interpretare a caietelor de sarcini sau de judecare a unei oferte, caz n care ofertele cu pre foarte sczut trebuie privite cu circumspecie.

De foarte multe ori pe parcursul derulrii unui contract, apar lucrri suplimentare sau modificri ale proiectului iniial. Acest fapt atrage de la sine o completare a contractului i o re-analizare a preului iniial. n astfel de situaii beneficiarul/executantul/managerul de proiect este interesat s aib propria analiz a preului estimat pentru a recalcula valoarea preului contractat.

Dac lucrrile de construcie se realizeaz n regie proprie, existena unui pre estimat este fundamental pentru stabilirea unui buget al lucrrilor.

2.2.2. Scopul estimrii preului realizat Calculul unui pre realizat este rezultatul principiului de a controla a posteriori costul real al unor lucrri de construcie pentru a verifica rentabilitatea. Dar n acelai timp cunoaterea preului realizat are i alte avantaje: Pentru executant , se asigur:

47

Verificarea corespondenei ntre costurile de execuie a proceselor elementare de construcie estimate i cele reale obinute n antier

Realizarea unei baze de date pentru fundamentarea studiului preurilor estimate pentru lucrri de construcie viitoare

Pentru beneficiar/proprietar/manager de proiect, se asigur: Compararea cu preurile estimate Realizarea unei baze de date pentru fundamentarea

preului estimat pentru viitoare afaceri.

Observm c preul estimat i preul realizat sunt dou noiuni diferite ntre ele, dar care se condiioneaz reciproc. Astfel: Preul realizat este realitatea tangibil, suma de bani

efectiv consumat pentru realizarea lucrrilor de construcie, care permite controlul preurilor estimate stabilite i corectarea acestora pentru afaceri viitoare.

Preurile estimate calculate cu rigurozitate, permit detectarea greelilor de execuie care conduc la producerea unor preuri realizate excesive.

Metodele i tehnicile de estimare folosite pentru cele dou tipuri de preuri, trebuie s fie similare, pentru a asigura compararea valorilor obinute i analiza reciproc.

2.3. Structura preului unei lucrri de construcie

Am vzut c preul, este suma tuturor cheltuielilor i costurilor generate de execuia unei lucrri de construcie. Pentru a calcula preul ct mai corect (fie un pre estimat fie un pre realizat) este necesar s identificm i s evalum precis toate tipurile de costuri i cheltuieli generate de execuia unei lucrri de construcie. n acest context este evident c structura preului unei lucrri de construcie este indisolubil legat de structura produciei de construcii, prin producie de construcii nelegnd toate aciunile i activitile de natur tehnic,

48

economic, financiar-contabil, social etc. legate direct sau indirect de execuia n antier a unor lucrri de construcie. Schematic structura produciei de construcii este prezentat n figura 8.

Figura 8 Structura preului unei lucrri de construcie

49

Dac analizm atent structura produciei de construcii vom observa urmtoarele: Obiectul de construcie reprezint rezultatul procesului

de producie. El se materializeaz de cele mai multe ori printr-o construcie (cldire, osea, pod, tunel, canalizare, aduciune de ap, instalaii aferente) independent.

Execuia obiectului de construcie presupune divizarea acestuia n categorii de lucrri de construcie (terasamente, betoane, finisaje, instalaii termice, organizare de antier etc.).

Execuia fiecrei categorii de lucrri de construcie presupune divizarea acesteia n lucrri elementare numite procese de construcie (sptur manual, sptur mecanic, transport cu roaba pmnt, execuie cofraj, confecionare i montare armturi, montare conducte, zugrveli, aternere strat de asfalt etc.).

Dac ne referim la obiectul de construcie, vom identifica sume de bani care corespund execuiei diferitelor categorii de lucrri de construcie, pe care le vom numi costuri de execuiei i cheltuieli care nu corespund direct cu execuia lucrrilor de construcie, pe care le vom numi cheltuieli generale. Dac ne referim la procesele de construcie, vom identifica costuri pentru execuia efectiv a acestora, pe care le vom numi costuri directe (costuri pentru material, costuri pentru manoper, costuri pentru utilaje) i cheltuieli care afecteaz execuia tuturor proceselor de construcie, pe care le vom numi cheltuieli de antier . 2.3.1. Definirea termenilor utilizai Costul direct, reprezint sumele de bani consumate n mod efectiv pentru execuia proceselor de construcie. Aceste sume de bani se cheltuie pentru asigurarea resurselor necesare

50

execuiei procesului de construcie. Aceste resurse se mpart n 4 categorii: Materiale, definindu-se costul materialelor respectiv

contravaloarea n bani a cantitilor de material, materii prime, semi-prefabricate, prefabricate care se consum sau se utilizeaz pentru execuia procesului de construcie;

Manoper, definindu-se costul manoperei respectiv contravaloarea n bani a timpului de munc consumat de fora de munc pentru execuia procesului de construcie;

Utilaj, definindu-se costul utilajelor, respectiv contravaloarea n bani a duratelor de funcionare a echipamentelor, instalaiilor, utilajelor, mainilor etc., folosite pentru execuia procesului de construcie.

Transport, respective costul transportului, respectiv contravaloarea n bani a folosirii mainilor i echipamentelor pentru transportul:

o materialelor, prefabricatelor, confeciilor, utilajelor i echipamentelor de la furnizor(productor) funcionale (incluse n obiectul de construcie), la locul de punere n oper

o transporturi tehnologice (transport pmnt, transport beton) n cazul cnd nu au fost considerate procese de construcii independente

o transporturi de echipamente, utilaje, instalaii, maini etc. care sunt folosite pentru execuia proceselor de construcie, de la furnizorul de utilaje la punctual de lucru i napoi

Cheltuieli de antier, definite ca fiind cheltuieli care se fac de ctre executant indispensabile realizrii diferitelor categorii de lucrri, dar care nu pot fi ataate anumitor procese de construcie. Din aceast categorie fac parte: Cheltuieli de personal

o Cheltuieli cu personalul din antier neproductiv: conducerea antierului

51

conducerea lucrrilor de construcie personal pentru trasare i verificare

dimensiuni i cote o Cheltuieli cu personalul tehnic din antier:

ataamentiti de antier normatori desenatori planificarea i pregtirea lucrrilor i

proceselor de construcie contabilitate-decontare

o Cheltuieli cu personalul de ntreinere din antiere electricieni, mecanici etc. curenie servicii la cantin paznici

Cheltuieli materiale o Ateliere de antier o Instalaii i material de curenie o Echipamente de mic mecanizare n antier o Cheltuieli cu echipamente i utilaje de deservire a

antierului Cheltuieli cu utilajele

o Personalul de deservire a utilajelor i echipamentelor

o Material consumabile Cheltuieli generale sau cheltuieli indirecte, definite ca fiind ansamblu de cheltuieli efectuate de ctre executant pentru asigurarea execuiei la nivelul antierului a lucrrilor i proceselor de construcie. (coninutul acestor cheltuieli va fi detaliat la capitolul referitor la recapitulaia devizului). n figura 9 este prezentat schematic compoziia preului unei lucrri de construcie.

52

Figura 9. Compoziia preului unei lucrri de construcii

PRE

PRO

CES

DE

CO

NST

RU

CI

E Cost materiale

Cost manoper

Cost utilaj

Transporturi

AN

TIER

COSTURI DIRECTE

COSTURI DIRECTE

CHELTUIELI DE ANTIER

COSTURI DE EXECUIE

FIR

M

DE

EXEC

UI

E

COSTURI DE EXECUIE

CHELTUIELI GENERALE

BENEFICIU

53

2.4. Metode de evaluare a preului estimat n conformitate cu structura preului unei lucrri de construcie, evaluarea preului estimat va presupune: Estimarea costurilor directe Estimarea cheltuielilor de antier i a cheltuielilor

generale Aprecierea unui beneficiu

n general metodele de evaluare utilizate pentru determinarea unui pre estimat se refer la modaliti de calcul a costurilor directe. n ce privete cheltuielile de antier i cheltuielile generale acestea sunt estimate de ctre conducerile firmelor de execuie avnd n vedere att complexitatea lucrrilor de construcie n discuie ct i activitatea general a firmei, alte contracte n curs de derulare i alte consideraii. 2.4.1. Studii preliminare Premergtor aplicrii unei metode de evaluare a preului estimat sunt necesare o serie de studii i analize preliminare, n scopul evidenierii clare a condiiilor de execuie a lucrrilor de construcie ce se evalueaz.

a) Studiul tehnic Lucrrile de construcie care urmeaz a fi executate sunt descrise printr-un proiect cuprinznd plane i detalii de execuie, condiiile de execuie fiind descrise prin caietele de sarcini ataate. Studiul tehnic este necesar pentru: nelegerea lucrrilor de construcie care urmeaz a fi

executate Stabilirea soluiilor de execuie Stabilirea mijloacelor i resurselor necesare pentru

execuie

54

Calculul cantitilor de lucrri care urmeaz s fie executate

Estimri simplificate ale costurilor directe pentru compararea diferitelor soluii de execuie posibile i selectarea acelora care ulterior vor fi analizate aprofundat

b) Studiul caietului de sarcini Examinarea detaliat a caietului de sarcini, permite determinarea condiiilor generale de execuie legate de durata de realizare a lucrrilor de construcie, termene de pariale i finale de punere n funciune, calitatea materialelor ce urmeaz a fi puse n oper etc.

c) Stabilirea datelor tehnice de execuie Aceast etap a studiului tehnic, definete n detaliu mijloacele de execuie, modul de organizare a antierului, i cuprinde: ntocmirea programului de execuie. n mod obinuit

caietul de sarcini impune o durat de execuie a lucrrilor de construcie. Respectarea acestor termene presupune stabilirea duratelor de execuie alocate diferitelor procese de construcie innd cont de mijloacele de execuie disponibile. n mod obinuit acest studiu se finalizeaz cu ntocmirea unui grafic de ealonare a execuiei lucrrilor Gannt sau P.E.R.T.

Stabilirea mijloacelor tehnice pentru punerea n oper. Aceste mijloace trebuie astfel alese nct s asigure condiiile pentru obinerea unui pre realizat minim.

Exemplu: terasamente funcie de volumul de terasamente necesar de

realizat zilnic se stabilesc numrul i capacitatea utilajelor alocate lucrrilor betonare se stabilete tipul instalaiei ce se va utiliza pentru

prepararea betonului cofraj cantitatea i tipul de cofraj ce se va utiliza, numrul

de refolosiri etc.

55

Studiul preliminar are un caracter primordial, deoarece acum se fixeaz n linii mari organizarea execuiei lucrrilor de construcie. Bineneles c nu este ntotdeauna posibil de a prevedea nc din acest moment care va fi cel mai economic mod de realizare a unor procese de construcie i prin urmare va trebui s se analizeze aprofundat pentru unele dintre ele mai multe soluii de execuie i s se aleag cea convenabil. 2.4.2. Stabilirea categoriilor de lucrri de construcie Se poate realiza evaluarea preului estimat pentru fiecare proces de construcie n parte. n acelai timp se poate remarca c unele procese de construcie folosesc acelai material principal sau un acelai echipament tehnologic sau realizarea lor se face de ctre echipe de muncitori avnd aceeai specializare. n astfel de situaii este n general mai avantajos s se analizeze toate aceste procese de construcii mpreun definindu-se categorii de lucrri de construcie. n general o categorie de lucrri de construcie se refer la o parte a obiectului de construcie foarte bine definit avnd un rol bine definit n alctuirea obiectului de construcie, cunoscut sub denumirea de ansamblu.

Exemplu: Pentru o cldire principalele categorii de lucrri de construcii

sunt: o Terasamente o Construcii o Instalaii nclzire o Instalaii termice o Instalaii sanitare o Izolaii

Evaluarea preului estimat se poate face la nivelul fiecrei categorii de lucrri, ns atunci cnd obiectul de construcie este unul complex, implicnd execuia a numeroase procese de

56

construcie, este recomandabil ca aceste categorii de lucrri s fie divizate n capitole de lucrri i subcapitole de lucrri. Un capitol de lucrare corespunde la un subansamblu de obiect de construcie iar un subcapitol de lucrare de construcie corespunde la un element sau proces complex de construcie.

Exemplu: Categoria de

lucrri Capitol de lucrare Sub-capitol de lucrare

Sptur general Sptur mecanizat Terasamente mbuntirea

terenului Execuie pern de pmnt Betoane Cofraje Infrastructur Armturi Betoane Cofraje

Construcii

Suprastructur Armturi

2.4.3. Metode de evaluare a preului estimat

Pentru evaluarea preului estimat, 3 metode sunt cunoscute: Metoda analizei de pre Metoda statistic Metoda pe baz de norme

2.4.3.1. Metoda analizei de pre Aceast metod const n a imagina pentru fiecare proces de construcie: Care sunt echipele de muncitori necesare

o Numr de muncitori o Calificarea muncitorilor

57

o Operaiile tehnologice i organizatorice ce trebuie executate

o Normele de munc pentru fiecare operaie/proces simplu de construcie n parte

Care sunt utilajele, echipamentele i instalaiile tehnologice necesare

o Tip de echipament o Numr de echipamente identice o Operaii tehnologice i organizatorice ce trebuie

executate o Normele de producie specifice

Care sunt materialele folosite o Tip i cantitate de material o Modul de livrare a materialelor o Particulariti n prelucrarea materialelor

Pe baza acestor date preliminare se poate determina prin calcul pentru fiecare proces de construcie consumul cantitativ pe tipuri de resurse (material, manoper i utilaj) i apoi implicit se evalueaz un pre estimat.

Exemplu: Execuia unui buiandrug din beton armat, avnd forma i dimensiunile din figur:

4 10

30 30 2,50

6

40

25

58

1 mc de beton la buiandrug, conine: o Ciment: 225 kg x . lei/kg lei o Balast: 1,20 mc x .. lei/kg lei o Ap: 0,20 mc x lei/mc lei

Srm neagr: 0,55 kg x lei/kg lei Bare din OL : 60 kg x .. lei/kg lei Material lemnos din cofraj care se pierde: 0,2 mc x ..lei/mc

lei Manoper preparare beton la faa locului

o 3 betoniti x 8 ore x lei/or lei Manoper confecionare i montare armturi

o 2 fierari x 2 ore x . lei/or lei Manoper confecionare, cofrare i decofrare

o 2 dulgheri x 5 ore x . lei/or lei TOTAL lei Regia antierului, impozite, taxe etc.: 20% lei Cheltuieli generale i beneficiu: 15% lei TOTAL BUIANDRUG LEI

Aceast metod este n principiu foarte exact. Metoda permite s se in cont de aspectele particulare ale fiecrui antier i ofer posibilitatea utilizrii celor mai ingenioase metode de execuie pentru fiecare proces utiliznd mijloacele de producie cele mai adecvate. Pe de alt parte, metoda impune un studiu foarte amnunit i detaliat a modalitii de execuie a fiecrui proces de construcie. Din acest punct de vedere metoda prezint inconvenientele: Aplicarea metodei nseamn un interval mare de timp, o

analiz tehnic foarte exact privind procedeele de execuie i materialele folosite ceea ce nseamn un volum mare de munc i deci implicit costuri de aplicare a metodei ridicate

59

Metoda nu poate fi aplicat dect de personal bine pregtit i cu mult experien, capabil s rezolve sarcinile de acest tip

2.4.3.2. Metoda statistic Consultnd preurile realizate, efectiv obinute n trecut pentru procese de construcie similare, executate n condiii asemntoare, se poate determina un pre estimat fr a avea nevoie s identificm tipurile de resurse i s calculm cantitile de resurse ce se consum.

Metoda este rapid i practic i poate fi aplicat de personal care nu are nevoie de multe cunotine tehnice sau o experien deosebit. Metoda are ns o serie de inconveniente: Este deseori imposibil de gsit un proces de construcie

de referin cu adevrat identic n ce privete structura sa i condiiile de execuie. Acest fapt conduce spre realizarea de asimilri introducnd implicit aproximri ale calculelor preului estimat

Estimarea preului folosind aceast metod nu precizeaz operaiile de executat i mai ales resursele care trebuie folosite pentru execuie.

Aplicarea acestei metode nu permite analiza i alegerea procedeelor de execuie convenabile pentru situaia concret a antierului de construcii.

Aceste inconveniente devin neglijabile atunci cnd se estimeaz preul unor lucrri de construcie care prezint numeroase similitudini. 2.4.3.3. Metoda pe baz de norme Normele sunt procese de construcie pentru care sunt calculate consumurile de resurse i implicit preurile de realizare. Metoda prezint bineneles numeroase analogii cu metoda statistic. Trebuie ns fcute urmtoarele precizri:

60

ntre momentul cnd o norm a fost calculat i momentul cnd ea este utilizat pentru estimarea preului unei lucrri de construcie, se scurg n general perioade lungi de timp (uneori de ordinul anilor). n acest timp se modific cu siguran caracteristicile mijloacelor de producie utilizate

n intervalul de timp indicat mai sus se modific cu siguran i caracteristicile i tipurile de materiale folosite pentru execuie.

Aplicarea acestei metode nu permite s se in cont de fluctuaiile locale ale productivitii muncii i mai ales de sistemele particulare de execuie

Pentru eliminarea acestor inconveniente multe firme de construcii actualizeaz periodic normele, adaptndu-le la modificrile de material, de tehnologii, de echipamente de execuie. Aceste trei metode de evaluare prezint deci caracteristici foarte diferite, dar trebuie s avem n vedere c totui ele au un punct comun respectiv toate se fundamenteaz pe observaii din trecut privind execuia unor procese de construcie. n cazul primei metode folosind experiena din trecut se rein acele elemente pariale care permit punerea la punct a unei noi metode de execuie adecvate condiiilor reale din antier. n cazul celei de a doua metode se utilizeaz rezultatele observate pentru un proces de construcie similar realizat n trecut. n cazul celei de a treia metode se utilizeaz observaii asupra unor procese de construcie i se accept s se utilizeze nite rezultate care se consider rezonabile i cu mare probabilitate s se repete, privind consumurile de resurse pentru execuie.

61

2.4.4. Alegerea unei metode de evaluare a preului estimat n practic funcie de necesitile avute se adopt una sau alta dintre metode n vederea evalurii preului estimat. Trei aspecte trebuie avute n vedere atunci cnd se pune problema alegerii unei metode de evaluare: Nivelul de precizie al rezultatelor obinute

Nivelul de precizie al rezultatelor obinute este variabil. Acesta depinde de numeroi factori. Este clar c n perioade de concuren acerb pe piaa construciilor, cnd beneficiarii/proprietarii caut s realizeze lucrri de construcie la preul cel mai mic posibil, este recomandabil s cunoatem preurile previzionale cu o exactitate i precizie ct mai mare. Este recomandabil n aceast situaie s se utilizeze metoda analizei de pre. La unele construcii exist categorii de lucrri care au o pondere foarte mare n ansamblu obiectului de construcie. (de exemplu la lucrrile de geniu civil 70%-75% din valoarea total o reprezint lucrrile de betoane). n astfel de situaii trebuie s asigurm la estimarea acestor categorii de lucrri o acuratee i exactitate sporit calculului. Pentru categorii de lucrri de construcie care au o pondere de 5% - 10% din total, estimarea preului poate avea un caracter grosier. Timpul disponibil pentru realizarea estimrilor de pre

Dac nu se dispune de suficient timp pentru realizarea unei evaluri i/sau se apeleaz la personal cu mai puin experien i pregtire, atunci este clar c se recomand utilizarea fie a metodei statistice fie a celei pe baz de norme. Competena i pregtirea profesional a personalului de

evaluare Metoda analizei de pre necesit pentru aplicare personal foarte bine pregtit i care s aib suficient experien. Folosirea

62

acestei metode utiliznd personal mai puin competent conduce cu siguran la obinerea unor rezultate departe de realitate. Dac n practic se folosete astfel de personal este recomandabil s se aplice pentru estimare metoda statistic sau pe baz de norme. Soluii de compromis

Soluiile de compromis constau n folosirea simultan a celor trei metode. Astfel iniial se stabilesc categoriile de lucrri cu pondere important n structura preului previzional care se trateaz prin analiz de pre iar pentru lucrrile mai puin importante se aplic una din celelalte metode.

63

3. EVALUAREA PREULUI ESTIMAT PRIN METODA PE BAZ DE NORME

Aa cum s-a prezentat n capitolul anterior aceast metod de evaluare a preului estimat se fundamenteaz pe noiunea de norm. n ara noastr acestea se numesc norme de deviz. Normele de deviz au un caracter republican n sensul c ele nu in cont de particularitile antierului, a firmei de execuie sau de specificul local. Prin urmare ele sunt astfel calculate nct marea majoritate a influenelor acestor factori asupra preului estimat s fie luate n considerare. Exist i firme de execuie care i elaboreaz propriile norme de deviz care in cont, n acest caz, de toate particularitile executantului (dotare cu echipamente, caracteristicile forei de munc utilizate, tehnologiile folosite pentru execuie etc.) i ale pieei locale. 3.1. Norma de deviz Norma de deviz se definete ca un proces de construcie simplu sau complex pentru care, corespunztor unor condiii tehnologice i organizatorice foarte bine stabilite, sau identificat i calculat cantitile de resurse, pe sorto-tipo-dimensiuni, care se consum pentru realizarea unei cantiti unitare din respectivul proces de construcie. Normele de deviz au o structur unitar, fiind definite urmtoarele elemente componente:

a) Simbolul normei de deviz Simbolul normei de deviz este un cod format din cifre i litere care au rolul de identificare a normei de deviz. (vezi figura 10). Semnificaiile simbolului normei de deviz sunt urmtoarele:

Indicator de norme de deviz culegere de norme de deviz (a se vedea capitolul 3.2.)

64

Capitol din cuprinsul indicatorului de norme de deviz ( a se vedea capitolul 3.2.)

Numrul de ordine a normei de deviz n cadrul capitolului din indicatorul de deviz ( a se vedea capitolul 3.2.)

Variant tehnologic/organizatoric de execuie Cod numeric de identificare

Figura 10. Structura simbolului unei norme de deviz

b) Denumirea normei de deviz Este o descriere detaliat a procesului de construcie la care se refer norma, precizndu-se: condiiile de execuie; tehnologia de execuie; caracteristici ale resurselor folosite. n multe cazuri denumirea normei cuprinde i o descriere a succesiunii de operaii tehnologice/organizatorice specifice execuiei respectivului proces de construcie n antier.

Simbol indicator de norme de deviz

Exemplu: A; B; .... E;

Exemplu: 01;02;.....;11;12;

Numr de ordine n cadrul capitolului din indicatorul de norme de deviz

Exemplu: A1; B2;

Variant tehnologic/organizatoric de execuie

Cod numeric de identificare

Capitolul din cuprinsul indicatorului de norme de deviz

Exemplu: C; Ac; Iz; RpC; RpD

65

Denumirea normei este recomandabil s fie ct mai clar i amnunit, pentru a uura munca de identificare a unei norme corespondente la un proces de construcie pentru care se face o evaluare a preului estimat folosind metoda pe baz de norme.

c) Unitatea de msur Corespunztor fiecrei norme de deviz se precizeaz unitatea de msur fizic specific, conform creia s-au calculat consumurile de resurse pentru execuie. Atunci cnd se calculeaz preul estimat aplicnd metoda pe baz de norme, este obligatoriu ca s se calculeze cantitile de procese ce urmeaz s se execute n antier folosind aceste uniti de msur.

d) Tabelul consumurilor de resurse Pentru fiecare norm de deviz se precizeaz pe tipuri de resurse, respectiv material, manoper i utilaj, precum i pentru fiecare sorto-tipo-dimensiune caracteristic fiecrei resurse, cantitile maxime admise a se consuma pentru execuia cantitii unitare de proces de construcie. Exemplul 1: SIMBOL CC01A DENUMIRE Fasonare i montare armaturi din oel beton

diametru pn la 8 mm la fundaii Cuprinde:

pentru fasonare n antier a armturilor o descolcirea i ndreptarea cu troliul de mn a

barelor furnizate n colaci sau ndreptarea barelor furnizate n legturi

o tierea la dimensiuni a barelor cu tana de mn

o executarea ciocurilor i ndoiturilor prin fasonare manual

66

o gruparea barelor fasonate n pachete o manipulri manuale pentru montare o nsemnarea poziiei barelor pe o direcie i

aezarea lor o nsemnarea barelor pe cealalt direcie i

fixarea lor o introducerea i legarea barelor o nsemnarea i fixarea mustilor de legtur a

celorlalte elemente de beton o introducerea i fixarea distanierilor i a caprelor

de susinere a barelor ridicate o transporturi manuale

UNITATE DE MSUR

Se msoar la kg

TABEL CONSUM DE RESURSE

Materiale Otel beton OL 37 diametru 8 mm kg 1,025 Srm oel neagr kg 0,010 Distanieri plastic buc 0,150 Manoper Fierar betonist 4.1. ore 0,043 Muncitor deservire 2.1. ore 0,004 Utilaje Troliu electric ore 0,0006 tan electric ore 0,0013

Exemplul 2:

SIMBOL DB01A DENUMIRE Pavaje din calupuri cu rosturi nebitumate

Cuprinde: o trierea materialelor de pavaj, sortarea i

depozitarea alturi

67

o strngerea n grmezi a sfrmturilor de piatr o ndeprtarea i aplanarea pe zon a materia