ANTECONTRACTUL DE VANZARE CUMPARARE A UNUI BUN IMOBIL

Rezumat: Antecontractul de vanzare cumparare arecasi obiect obligatia de a incheia in viitor un contract de vanzare cumparare in forma autentica si nu transfera dreptul de proprietate asupra imobilului.

Antecontractul de vanzare cumparare reprezinta conventia partilor, prin care una dintre parti numita promitent vanzator- se obliga fata de cealalta parte promitent cumparator sa incheie cu aceasta, in viitor, contract de vanzare cumparare in forma autentica, preciznd n coninutul promisiunii clauzele eseniale ale vnzrii viitoare, unele clauze accesorii (clauza penal, clauza de arvun, de dezicere etc.) si chiar clauze privind viitorul contract care se execut anticipat.

Este important a se retine faptul ca, antecontractul de vanzare cumparare nu transfera dreptul de proprietate asupra bunului, promitentii cumparatori nu devin o data cu incheierea antecontractului de vanzare cumparare proprietari asupra bunului obiect al conventiei. Bunul ramane in proprietatea promitentului vanzator.Pentru a se efectua transferul dreptului de proprietate este nevoie de exprimarea unui nou consimtamant de catre parti, prin incheierea in forma autentica a contractului de vanzare cumparare.

La incheierea antecontractului partile pot sa prevada predarea in posesie a bunului sau pot sa prevada ca predarea posesiei asupra bunului sa se efectueze la data incheierii contractului de vanzare cumparare in forma autentica.

Este important ca partile sa stie ca, predarea in posesie a bunului reprezinta o cauza de intrerupere a termenul de prescriptie privind executarea antecontractului (respectiv a dreptului material de actionare in instanta a promitentului vanzator in caz de neexecutare a obligatiilor din contract).

Antecontractul de vanzare cumparare poate fi incheiat ca si un inscris sub semnatura privata, poate fi atestat de catre un avocat sau poate fi incheiat la notarul public.

Promisiunea de a ncheia un contract avnd ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului se poate nota n cartea funciar, dac promitentul este nscris n cartea funciar ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sanciunea respingerii cererii de notare, prevede termenul n care urmeaz a fi ncheiat contractul. Notarea se poate efectua oricnd n termenul stipulat n antecontract pentru executarea sa, dar nu mai trziu de 6 luni de la expirarea lui. In acest sens fiind prevederile art. 906 dinNoul Codcivil.

Promisiunea se va putea radia din cartea funciara, dac cel ndreptit nu a cerut instanei pronunarea uneihotrri care s inlocde contract, n termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru ncheierea lui.

Este important ca, la incheierea antecontractului de vanzare cumparare sa fie verificata situatia de carte funciara a imobilului achizitionat, pentru a va asigura ca promitentul vanzator este proprietarul imobilului obiect al antecontractului. Nimeni nu poate promite spre vanzare bunul altuia, in acest caz antecontractul fiind lovit de nulitate absoluta.

Potrivit principiului relativitii efectelor actuluijuridiccivil, acesta d natere la drepturi subiective i obligaii numai pentru prile lui, fr a putea s profite ori s duneze terelor persoane. Motiv pentru care, numai partile care au incheiat antecontractul pot fi obligate una fata de cealalta nu si terte persoane. Fiind astfel necesar verificarea cartii funciare a imobilului.

In cazul in care, in termenul stabilit pentru incheierea contractului de vanzare cumparare in forma autentica promitentul vanzator nu se prezinte pentru incheierea contractului de vanzare cumparare , acesta poate fi actionat in instanta .

Potrivitart. 1669 din Noul Cod Civil (1) Cnd una dintre prile care au ncheiate promisiune bilateral de vnzare refuz, nejustificat, s ncheie contractul promis, cealalt parte poate cere pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, dac toate celelalte condiii de validitate sunt ndeplinite.

Dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia ncheiat.

Raportat la actiunea in instanta, in jurisprudenta[1] instantelor s-a considerat ca pentru a se pronunta o hotrre care s in loc de contract de vnzare-cumprare, condiia esenial este ca, la momentul judecii, partea din patrimoniul creia urmeaz a fitransmisdreptul de proprietate (promitentul-vnztor) s aib calitatea de proprietar exclusiv al lucrului vndut. Dac bunul obiect al antecontractului nu se afl n patrimoniul promitentului vanzator instana nu poate dispune transferul dreptului de proprietate ctre promitentul cumparator, deoarece nimeni nu poate da mai mult dect are.

Totodata, potrivit art. 2386 pct. 2 din NoulCodde Procedura civila promitentul cumparator beneficiaza de ipoteclegal pentru neexecutarea promisiunii de a contracta avnd ca obiect un imobil nscris n cartea funciar, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor pltite n contul acestuia.

In concluzie, la data stabilita in antecontractul de vanzare cumparare ca si data de incheiere a contractului de vanzare cumparare in forma autentica promitentul vanzator este obligat sa se prezinte la notarul public in vedere incheierii contractului si transferului dreptului de proprietate asupra imobilului, in caz contrar se poate inainta de catre promitentul cumparator actiune in instanta.[1] I.C.C.J., secia civil i de proprietateintelectual, decizia nr. 6242 din 11 noiembrie 2004Autor: Av. Costea Ionela

Adugat la:2015. 02. 19