94906363 raport de evaluare a unui apartament
TRANSCRIPT
Facultatea de Ştiinţe Economice şi Administraţie Publică
Economia comerţului, turismului şi serviciilor, an III , Zi, Sem II
Raport de evaluare
(vânzarea unui apartament)
Cuprins
Partea I: Raport de evaluare
Capitolul 1. Introducere 1.1 Scopul evaluării 1.2 Date generale despre client 1.3 Certificarea expertului evaluator 1.4 Concluziile faptelor principale şi a datelor importanteCapitolul 2. Prezentarea datelor
2.1 Identificarea proprietăţii2.2 Descrierea juridică2.3 Informaţii privind localiatea şi zona2.4 Informaţii despre vecinătăţi2.5 Descrierea construcţiei de bază a imobilului2.6 Istoric2.7 Piaţa specifică oraşului Suceava
Capitolul 3. Premizele evaluării 3.1 Ipoteze şi condiţii limitative
3.1.1 Ipoteze de evaluare3.1.2 Condiţii limitative
3.2 Baza de evaluare .Tipul valorii estimate 3.3 Data raportului de evaluare3.4 Moneda raportului3.5 Inspecţia proprietăţii3.6 Riscul evaluării3.7 Surse de informaţii utilizate3.8 Clauza de nepublicare
Capitolul 4. Analiza datelor şi concluziile4.1 Etapele în stabilirea valorilor 4.1.1 Abordarea prin comparaţie 4.1.2 Abordarea prin metoda capitalizării veniturilor
Echipa de evaluare
Biliografie
2
Partea I: Raport de evaluare
Capitolul I. Introducere
1.1 Scopul evaluării
Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare în
vederea vânzării imobilului.Pentru orice alt scop decât cel declarat mai sus, proprietatea imobliară
poate avea o valoare diferită.
1.2 Date generale despre client
La data evaluării, proprietatea imobiliară, situată în oraşul Suceava, str. Măgurei, nr. 11,
bl.F7, sc. C, et.1, ap.7, judeţul Suceava, se află în proprietatea familiei Cuzenco Adriana şi
Cuzenco Florin- Virgil, dreptul de proprietate fiind complet.
Conform Extrasului de Carte Funciară, nr. 6206 asupra proprietăţii nu grevează în nici un fel
de sarcini şi nu s-au constituit garanţii bancare sau ipoteci, care să limiteze dreptul de proprietate.
În cazul vânzării, dreptul de proprietate poate fi transferat integral. Toate aceste informaţii au
fost considerate credibile şi corecte, neverficând autencitatea actelor deţinute.
1.3 Certificarea expertului evaluator
Afirmaţiile susţinute în prezentul raport sunt reale şi corecte. Analizele, opiniile şi concluziile
din prezentul raport sunt limitate la ipotezele şi condiţiile limitative şi se constituie ca analize
nepărtinitoare.
Evaluatorul nu are nici un interes actual sau de în prorprietatea ce face obiectul acestui raport
şi nu este părtinitor făţă de vreuna din părţile implicate. Remunerarea evaluatorului nu se face în
funcţie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinţa clientului de obţinere a
unui rezultat dorit sau de apariţia unui eveniment ulterior.
În deplină cunoştinţă de cauză, analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate în
conformitate cu cerinţele Standardelor A.N.E.V.A.R şi a Standardelor Internaţionale sau Europene
şi cu condiţiile “Codului Deontologic al Profesiei de avaluator”.
3
Evaluatorul certifică faptul că utilizarea raportului de evaluare întocmit de el poate fi însoţit
de verificarea lui în conformitate cu Standardele A.N.E.V.A.R, IVS1, GN1, SEV 808.Valorile
estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentă în raport.
Toate investigaţiile şi analizele necesare, inclusiv inspecţia proprietăţii sunt făcute personal
de evaluator. Nici o persoană cu excepţia celor specificate în raport nu a acordat asistenţă
profesională în elaborarea raportului.
La evaluarea apartamentului a participat o echipă de evaluatori format din :
- Expert evaluator general: Condurachi Geanina
- Experţi evaluator tehnici: Popescu George, Alexa Ion
- Experţi evaluator de proprietăţi imobiliare: Cuzenco Irina , Grigoral Alina
1.4 Concluziile faptelor principale şi a datelor importante
Prezentul raport a fost întocmit în urma solicitării d-lui Cuzenco Florin-Virgil, domiciliat în
oraşul Suceava, Judeţul Suceava, str.Măgurei, nr.11, bl.F7, sc.C, et.1, ap.7.
Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliară (apartament) situată în oraşul Suceava,
Judeţul Suceava, str.Măgurei, nr.11, bl.F7, sc.C, et.1, ap.7, proprietatea familiei Cuzenco Adriana
şi Cuzenco Florin-Virgil.
Proprietatea imobiliară se compune din :
- sufragerie, suprafaţa de 18,37 mp;
- dormitor 1, suprafaţa de 9,96 mp;
- dormitor 2, suprafaţa de 11,49 mp + 0,27 mp;
- bucătărie, suprafaţa de 6,67 mp;
- baie, suprafaţa de 4,30 mp;
- cămară, suprafaţa de 1,44 mp;
- debara, suprafaţa de 0, 64 mp;
- hol 1, suprafaţa de 2,94 mp + 1,17 mp;
- hol 2, suprafaţa de 2,75 mp + 1.23 mp;
- hol 3, suprafaţa de 1,40 mp ;
- balcon , suprafaţa de 2,90 mp.
Proprietatea imobiliară a fost deţinută prin Contractul de vânzare- cumpărare nr. 5894/1991,
între Întreprinderea de gospodărie comunală şi locativă Suceava reprezentată prin ing. Chisăliţă
Doru în calitate de director şi economistul Creţu Ilie, contabil şef, pe de o parte Cuzenco Adriana şi
Florin-Virgil, pe de altă parte, în baza Decretului Lege nr. 61 din 7.02.1990.
4
În prezentul raport, evaluatorul va estima valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare folosind
metoda comparaţiei directe, valoarea de piaţă estimată pe baza capitalizării venitului calculului
ratei de capitalizare.
Bunul imobil (apartament) se constituie din 3 camere, având o suprafaţă totală de 65,53 mp şi
o suprafaţă utilă de 62,63 mp, de aici valoarea apartamentului la data de 15.04.2011 este de 40.000
euro, evaluat la cursul de schimb valuator actual 1 euro=4,0966 RON, echivalentul în lei de 163864
RON .
Documentele necesare:
-titlu de proprietate nr. 14509 din 17.07.1991
-contract de vânzare-cumpărare nr. 2897/1991
-decizia nr. 1530 din 22.02.1991
-releveu
-extras de carte funciară nr. 6206
-fişă tehnică de calcul, februarie 1991.
5
Capitolul II. Prezentarea datelor
2.1 Identificarea proprietăţii
În prezentul raport supunem evaluării o proprietate imobiliară, tip apartament, cu numărul
cadastral 478/11043 din 5 iunie 1991, înscris în cartea funciară nr. 6206, apartament nr. 7, situat în
blocul de locuinţe nr. F7, scara C, et .1 din mun. Suceava, str. Măgurei nr.11, compus din 3 camere
şi dependinţe şi se înscrie în dreptul de proprietate cu titlu de cumpărare în favoarea: Cuzenco
Adriana şi Cuzenco Florin-Virgil.
2.2 Descrierea juridică
Pentru proprietatea imobiliară ce face obiectul prezentului raport de evaluare s-au prezentat
următoarele acte ce atestă proprietatea lui Cuzenco Adriana şi Cuzenco Florin :
--titlu de proprietate nr. 14509 din 17.07.1991
-contract de vânzare-cumpărare nr. 2897/1991
-decizia nr. 1530 din 22.02.1991
-releveu
-extras de carte funciară nr. 6206
-fişă tehnică de calcul, februarie 1991.
Prezentul raport nu validează din punct de vedere legal corectitudinea documentelor
prezentate şi nici dreptul de proprietate deplin asupra clădirii şi a terenului aferent, considerat ca
ipoteză de lucru în realizarea prezentului raport de evaluare.
2.3 Informaţii privind localiatea şi zona
Municipiul Suceava este situat în platforma Suceva-Bosanci , parte a Podişului Suceava şi
care face parte din Podişul Moldovei. Acesta este străbătut de la NV la SE de râul Suceava care-şi
are izvoarele din Obcinele Bucovinene.
Apartamentul este localizat în judeţul Suceava, în zona a III-a a municipiului Suceava, cartier
Obcini, cartier cu blocuri de locuinţe, din punct de vedere edilitar este o zonă dezvoltată.
6
Este prezentă energia electrică cu instalaţii de calitate medie, curenţi slabi, reţeaua de apă–
din reţeaua oraşului, instalaţii şi corpuri sanitare satisfăcătoare, de calitate medie, termoficare–
instalaţii de încălzire de calitate medie, gaze – din reţeaua oraşului, canalizare, telefonie,
televiziune, internet. Apartamentul evaluat este situat la etajul 1 a unui bloc cu regimul de înălţime
P+4, din releveu rezultă o suprafaţă utilă de 62,63 mp. Utilităţile edilitare de care dispune
apartamentul sunt specifice mediului urban. Apartamentul dispune de un sistem de încălzire
central. Finisajele sunt de calitate medie, aparatamentul are un aspect îngrijit .
2.4 Informaţii despre vecinătăţi
Zona este un cartier cu blocuri de locuinţe, comercială. În apropiere se află unităţi comerciale
cu magazine suficiente (Galleria Suceava, Danigry, Tacorom, Ambianţa, Domado), bine
aprovizionate cu mărfuri de bună calitate. La 100 m se află reţeaua de transport în comun; în
apropiere se mai află unitatea de învăţământ Şcoala generală cu cl. I-VIII Ion Creangă şi cabinete
medicale, saloane de înfrumuseţare, farmacii (Richter, Andu-Farm ), florăria Ruxandra, spălătoria
auto, pensiunea Santa-Fe, Oficiul Poştal nr. 4, sala de fitness Galaxy, biserici (Sf. Mina, Sf.
Parascheva). Traficul auto este mediu, reţelele de transport sunt asfaltate.
2.5 Descrierea construcţiei de bază a imobilului
Proprietatea imobiliară este un bloc cu numărul de etaje P+4, anul de construcţie 1989, având
4 locuinţe pe palier, şi faţada blocului se află în direcţia S-V. Structura blocului este din cadre de
beton armat, închiderile perimetrale sunt din plăci prefabricate din beton, acoperişul este tip
şarpantă învelitoare din ţiglă, are dotare cu interfon în funcţiune, nu este dotat cu lift, are aspect
exterior şi interior îngrijit. Unele apartamente sunt dotate cu centrală termică, restul având un
sistem de încălzire central.
Blocul în care este amplasat apartamentul are o vechime de 22 ani, cu utilităţi complete. Nu
s-au constatat fisuri la structura sau infrastructura şi nici în filtraţii de apă .
Apartamentul are o suprafaţă utilă de 62,63 mp conform releveului. Tâmplăria exterioară este
parţial PVC cu geam termopan şi parţial lemn cu geam simplu. Uşa de la intrare şi cea interioară
este din fier fără geam .
Pereţii sunt tencuiţi şi văruiţi cu var lavabil în camera şi bucătărie, cu var simplu în băi,
placaţi cu faianţă în bucătărie şi băi, şi lambriu pe hol. Pardoseala este format din parchet în
cameră, gresie pe hol, bucătărie şi băi .
7
Este dotat cu curent electric, fiind instalaţie de calitate medie, având curenţi slabi; instalaţii
de încălzire de calitate medie din reţeaua oraşului, dotările alimentare cu apă şi gaze sunt din
reţeaua oraşului. Utilităţile edilitare de care dispune apartamentul sunt specific mediului urban.
Apartamentul dispune de încălzire central. Finisajele sunt de calitate medie, apartamentul are un
aspect îngrijit.
2.6 Istoric
Evaluarea proprietăţii imobiliare (apartament) prin metoda comparaţiilor de piaţă îşi are baza
în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea
pieţei pentru a găsi proprietăţi similare, comparând apoi acele proprietăţi cu cea “de evaluat” .
Premiza majoră a metodei este accea că valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este în
relaţie direct cu preţurile de tranzacţionare a unor proprietăţi competitive şi comparabile .
Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi, între
elementele care influenţează preţurile de tranzacţie .
Proprietatea A Proprietatea B Proprietatea C
Zonă Obcini- (Şcoala
generală nr.9)
Obcini Obcini- (Blocul
Ireului)
Confort 1 1 1
Tip Decomandat Decomandat Decomandat
Etaj 4 Parter 4
Suprafaţă 65 mp 68 mp 65 mp
Nr. camere 3 3 3
Centrala Termica nu da nu
Utlităţi da da da
Finisaje Superioare Medii Medii
Preţ 53 000 euro 43000 euro 45 000 euro
2.7 Piaţa specifică oraşului Suceava
Situaţia actuală a pieţei imobiliare din Suceava este caracterizată de un număr redus de
tranzacţii şi un trend descrescător al ofertelor prezentate pentru toate tipurile de imobile. ”O piaţă
8
în suferinţă. Acesta este diagnosticul pe care experţii l-au pus pentru piaţa imobiliară suceveană.
Dacă acum câteva luni tranzacţiile se derulau într-un ritm ameţitor, de la începutul anului actele
perfectate pentru vânzarea unor apartamente sau vile s-a redus substanţial.” (Monitorul de Suceava)
Capitolul III Premizele evaluării
3.1 Ipoteze şi condiţii limitative
3.1.1 Ipoteze de evaluare
Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală care afectează fie
proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt cunoscute
de către evaluator. În acest sens se precizează ca n-au fost facute cercetări specifice la arhive, iar
evaluatorul presupune că: titlul de proprietate este valabil şi se poate tranzacţiona, că nu există
datorii care au legătură cu proprietatea evaluată şi aceasta nu este ipotecată sau închiriată. În cazul
în care există o asemenea situaţie şi este cunoscută, aceasta este menţionată în raport. Proprietatea
imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate
este valabil) şi responsabilă.
Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare,
din surse pe care le consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate şi
corecte. Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei informaţiilor furnizate de
terţe părţi.
Nu se asumă responsabilitatea faţă de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului
evaluării şi celor care au obţinut acordul scris şi nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel
de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube, rezultate în urma deciziilor sau acţiunilor
întreprinse pe baza acestui raport.
Dacă nu se arată astfel în raport, se înţelege evaluatorul nu are cunoştinţă asupra stării
ascunse sau invizibile a proprietăţii (inclusiv dar fără a se limita doar la acestea, starea şi structura
solului, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de funcţionare, fundaţia etc.). Se
presupune că nu există astfel de condiţii dacă ele nu au fost observate, la data inspecţiei, sau nu au
devenit vizibile în perioada efectuării analizei obişnuite necesară pentru întocmirea raportului de
evaluare. Evaluatorul nu oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării în care se află
proprietatea şi nu este responsabil pentru existenţa unor astfel de structuri şi a eventualelor lor
consecinţe şi nici pentru eventualele procese tehince de testare necesare pentru descoperirea lor.
Evaluatorul a fost de acord să-şi asume realizarea misunii încredinţate de către clientul
numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client şi în scopul precizat în raport.
9
3.1.2 Condiţii limitative
Prezentul raport este întocmit la cererea clientului, şi în scopul precizat. Nu este permisă
utilizarea raportului de către o terţă persoană fără obţinerea prealabilă a acordului scris al clientului,
al autorului evaluării şi al evalauatorului verificator.
Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care condiţiile de piaţă,
reprezentate de factorii economici, sociali şi politici rămân nemodificate în raport cu cele exitente
la data întocmirii raportului de evaluare.
Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind
documentaţiile de urbanism, legile de construcţie şi reglementările sanitare, iar în cazul în care nu
sunt respectate aceste cerinţe, valoarea de piaţă va fi afectată.
Proprietatea nu a trecut printr-o expertiză detaliată. Orice schiţă din raportul de evaluare
prezintă dimensiunile aproximative ale proprietăţii şi este realizată pentru a ajuta cititorul
raportului să vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante (măsurători de
cadastru, expertiză) acestea vor avea prioritate.
Conţinutul acestui raport este confidenţial pentru client şi destinatar, iar autorul nu îl va
dezvălui unei terţe persoane cu excepţia situaţiilor prevăzute de Standardele Internaţionale de
Evaluare şi/sau atunci când proprietatea a intrat în atenţia unui organism judiciar calificat.
Consimţământul scris al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din urmă este necesar)
trebuie obţinut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să poată fi utilizată în orice scop, de
către orice persoană, cu excepţia clientului şi a creditorului, sau a altor destinatari ai evaluării care
au fost precizaţi în raport. Consimţământul scris şi aprobarea trebuie obţinute înainte ca raportul de
evaluare (sau oricare parte a sa) să poată fi modificat sau transmis unei terţe persoane inclusiv altor
creditori ipotecari, alţii decât clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii,
publicitate, relaţii publice, informaţii, vânzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este
destinat asigurătorului proprietăţii evaluate, iar valoarea prezentată ăn raportul de evaluare nu are
legătură cu valoarea de asigurare.
3.2 Baza de evaluare .Tipul valorii estimate
Valoarea de piaţă (conform Standardelor Internaţionale de Evaluare/ 2007- IVS 1) este
suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată la data evaluării între un cumpărator decis
şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing
corespunzatoare în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză prudent şi fără
constrângere.
10
3.3 Data raportului de evaluare
Data la care valoarea estimată este valabilă -15.04.2011-, acesta fiind şi data raportului
de evaluare atunci când cursul BNR utilizat în calcule este de 1 euro= 4.0966.
3.4 Moneda raportului
Moneda evalării este EURO
1 euro= 4.0966 RON
1 dolar american= 2.8331
3.5 Inspecţia proprietăţii
În timpul evaluării imobilului, experţii tehnici, Popescu George şi Alexa Ion, au făcut
analiza blocului şi aprtamentului dat prin inspecţie la faţa locului în prezenţa proprietarului. S-a
observat faptul că structura blocului este din beton armat, cu partimentări din plăci prefabricate şi
zidite din BCA, acoperiş tip ţiglă, dotare cu interfon, nu este dotat cu lift, aspect exterior şi interior
aproximativ ăngrijit, număr de etaje P+4, anul construcţiei fiind 1989.
3.6 Riscul evaluării
Intervenţia bruscă a unor schimbări de tip monetar sau a situaţiei pieţei imobiliare.
3.7 Surse de informaţii utilizate
Actele de proprietate ale imobilului:
-titlu de proprietate nr. 14509 din 17.07.1991
-contract de vânzare-cumpărare nr. 2897/1991
-decizia nr. 1530 din 22.02.1991
-releveu
-extras de carte funciară nr. 6206
-fişă tehnică de calcul , februarie 1991
Piaţa imobiliară din zonă consultată prin intermediul site-urilor de specilitate şi mass-media
Cursul de la Evaluarea organizaţiilor
3.8 Clauza de nepublicare
Clientul se obligă să nu folosească prezentul raport decât pentru destinaţia precizată şi cu
acordul evaluatorului, pentru orice utilizare cu altă destinaţie se va face cu acordul evaluatorului.
11
O evaluare imobiliară începe cu o inspecţie a proprietăţii. Datoria evaluatorului este de a
inspecta proprietatea şi de a determina şi verifica acurateţea datelor cuprinse în documentele
tehnice şi juridice legate de aceastp proprietate. Inspecţia clădirilor se face de la exteriorul clădirii
spre interior şi de jos în sus. Inspecţia fizică a proprietăţii de evaluat constă în identificarea şi
analiza amplasamentului şi construcţiilor, aprecierea stării tehnice.
Capitolul IV. Analiza datelor şi concluziile
4.1 Etapele în stabilirea valorilor
4.1.2 Abordarea prin comparaţie
Element de comparaţie Subiect Proprietăţile imobiliare comparabile
A B C
Preţ de ofertă/vânzare (EURO) 53 000 43 000 45 000
Tipul tranzacţiei Ofertă Ofertă Ofertă
Corecţie pentru tip tranzacţie (-10%) 5300 4300 4500
Preţ corectat (EURO) 47700 38700 40500
Drepturi de proprietate transmise Integral Integral Integral Integral
Corecţie pentru drepturi de proprietate 0 0 0
Preţ corectat (EURO) 47700 38700 40500
Condiţii de finanţare La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă
Corecţie pentru finanţare 0 0 0
Preţ corectat(EURO) 47700 38700 40500
Condiţii de piaţă 27.01.2011 5.05.2011 27.01.2011
Corecţie pentru condiţiile pieţei 0 0 0
Preţ corectat (EURO) 47700 38700 40500
Localizare Suceava- Obcini similar similar similar
Corecţie (%) 0 0 0
Preţ corectat (EURO) 47700 38700 40500
An construcţie 1989Corecţie pentru vechime (EURO) 0 0 0
Preţ corectat (EURO) 47700 38700 40500
Suprafaţa desfăşurată (mp) 65,53 65 68 65
Diferenţă suprafaţă 0,53 -2,47 0,53
Corecţie pentru dimensiunile construcţiei (EUR)
4240 -19760 4240
Preţ corectat (EURO) 43460 58460 36260
Finisaje medii superioare medii mediiCorecţie (%) 15% 0 0
Corecţie (EURO) 6519 0 0
Preţ corectat (EURO) 36941 58460 36260
Corecţie totală (EURO) 1060 24060 260
Corecţie totală (%) 2% 56% 0.57%
VALOARE PROPUSĂ 30000€
12
122898 RON
1 euro= 4.0966 RON la data de 15.04.2011
Comparabila A: ap. cu 3 camere, cu suprafaţa de 65 mp, în Suceava-Şcoala generală nr.9, 53000 € Comparabila B: ap. cu 3 camere, cu suprafaţa de 68 mp, în Suceava-Obcini, 43000 €; Comparabila C: ap. cu 3 camere, cu suprafaţa de 65 mp, în Suceava-Blocul Ireului, 45000 €.
Observaţia nr 1: Comparabilele A. B. C au fost tranzacţionate înainte de data evaluării, cu o
finanţare mai favorabilă decât condiţiile pieţei ceea ce au condus la un preţ mai mare decât cel al
ofertei, cu 10%. Astfel, preţurile comparabilelor trebuie aduse la preţul pieţei, suferind o corecţie
de -10%.
Observaţia nr. 2: A-C= 53000- 45000= 8000 euro/mp
A : 65.53- 65= 0,53 mp * 8000€/mp= 4240 €, similar pt proprietatea B si C B: 65.53-68= -2,47 * 8000€/mp= -19760 €
â C : 65,53- 65= 0,53 mp * 8000€/mp= 4240 €
Observaţia nr.3 Finisaje: A comparat cu C=53000 - 45000= 8000 €
53000…..100
8000….. x
X=8000*100/53000= 15%
Corecţie totală (EURO): A: 5300-4240= 1060
B: 4300-(-19760)= 24060
C: 4500- 4240= 260
Corecţie totală (%) A: 1060/ 53000 *100= 2%
B: 24060/ 43000* 100= 56%
C: 260/45000*100= 0.57%
Observaţia nr.4 : Pentru comparabila C s-au efectuat cele mai mici corecţii astfel că subiectul
preţului de evaluat este de 30000 de euro.
13
4.1.2. Metoda capitalizării venitului
Suprafaţa utilă (mp) cca. 65,53
Chiria lunară (EUR/lună) 250
Venituri brute potenţiale VBP (EUR/an) 3000
Total VBP (eur/an) 3000
Grad de ocupare 90%
Venituri brute efective VBE (EUR/an) 2700
Total VBE (EUR/an) 2700
Cheltuieli de exploatare 5% 135
Costuri reamenajare (reparaţii) -
Venit net efectiv (EUR/an) 2565
Total VNE (EUR/an) 2565
Rata de capitalizare conform anexei 4%
Multiplicator 25
Valoare randament (EUR) 64125€
rotund 65000
1 euro= 4.0966 RON la data de 15.04.2011 266279 RON
VBP= chiria lunară*nr.luni=250*12luni= 3000€/an
VBE= VBP*Grad de ocupare= 3000*90%= 2700
Cheltuieli de exploatare=5%*VBE=5%*2700€/an= 135
VNE= VBE- Cheltuieli de exploatare- costuri de reamenajare=2700- 135= 2565€
Multiplicator= 1/rata de capitalizare=1/4% = 25
Valoare randament= VNE/rata de capitalizare=2565/4% = 51300€
COMPARABILE A B C D E
Chirie lunară solicitată 170 200 220 130 150
Venit brut potenţial(EUR/an) 2040 2400 2640 1560 1800
Grad de neocupare (15% din VBP) 306 360 396 234 270
Venitul brut efectiv (EUR/an) 1734 2040 2244 1326 1530
Cheltuieli aferente proprietarului(10% din
VBE)
173,4 204 224,4 132,6 153
14
Venit Net din Exploatare(EUR/an) 1560,6 1836 2019,6 1193,4 1377
Valoarea solicitată a proprietăţii (EUR) 40000 43000 45000 35000 38000
Rata de capitalizare(%) 3,9 4,27 4,49 3,4 3,62
Rata de capitalizare medie(%) 3,94~4
Se alege rata de capitalizare
VBP (euro/an)= A: 170* 12 luni= 2040
NOTA: Se vor anexa datele de identificare ale comparabilelor.
VBE= VBP- gr.de neocupare =2040- 306 = 1734 (A)
=2400-360 = 2040 (B)
=2640- 396 = 2244 (C)
=1560- 234 = 1326 (D)
=1800- 270 = 1530 (E)
Venit Net din Exploatare= VBE- cheltuieli aferente proprietarului= 1734- 173,4 = 1560,6 (A)
= 2040- 204 = 1836 (B)
= 2244- 224,4 = 2019,6 (C)
= 1326- 132,6 = 1193,4 (D)
= 1530-153 = 1377 (E)
Rata de capitalizare= VNE/valoarea solicitată a proprietăţii x 100= 1560,6/ 40000= 3,9 (A)
4.2 Valoarea estimată propusă, opinia şi concluziile expertului evaluator
În urma evaluării efectuate de noi, a analizei informaţiilor aplicablile şi a factorilor relevanţi,
opinia noastră este că valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare descrisă este de 65000 de euro.
Valorea de piaţă recomandată este 65000 euro echivalentul a 266279 RON.
Valorea de piaţă a fost estimată la 65000 de euro prin metoda capitalizării venitului.
Valoarea prin altă metodă, metoda comparaţiei este de 30000 euro.
Echipa de evaluare a apartamentului este formată din:Condurachi Geanina-Elena şi Cuzenco
Irina-Raluca.
Scrisoare de transmitere către beneficiatul raportului de evaluare
Bunul supus evaluării a fost aprtamentul situat in Obcini, proprietatea persoanei, Cuzenco Florin-Virgil. Inspecţia bunului evaluat a fost efectuată de experţii evaluatori Condurachi Geanina şi Cuzenco Irina
Scopul evaluării a fost determinarea valorii de piaţă a apartamentului în vederea vânzării acestuia.
15
Documentaţia evaluării se regăsesşte în anexă.
Semnătura experţilor evaluatori
Bibliografie
1. Hlaciuc E, Curs, Evaluarea organizaţiilor, 2011
2. www.imobiliaresuceava.ro
3. www.scritube.com
16
17