58493293 teza de licenta evaluarea proprietatilor sechestrate

8/13/2019 58493293 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate

1/70

CUPRINS Introducere

Capitolul I Sechestrul proprietilor n Republica Moldova

1.1 Concepte privind sechestrul bunurilor imobile..4 1.2 Particulariti i specificul sechestrrii bunurilor imobile101.3 olul evaluatorului !n evaluarea bunurilor sechestrate1"

Capitolul II Specificul evalurii bunurilor sechestrate

2.1 #valuarea imobilelor sechestrate242.2 $alori de estimare a imobileleor sechestrate..2%2.3 &etode de determinare a valorii bunurilor sechestrate...41

Capitolul III Aspecte practice a evalurii imobilului sechestrat

3.1 Condiii i date 'enerale privind evaluarea ...(33.2 )plicarea metodelor de evaluare(*3.3 #stimarea valorii finale...+*

Conclu ii !i recomandri

"iblio#rafie

Ane$e

UTM 529.1 031 MEMod. Coala Nr. document Semnt. DataElaborat

Evaluarea proprietilorsechestrate

Litera Coala Coli

Conductor 1 85ConsultantContr. norm.

Aprobat


2/70

Introducere

, parte important a patrimoniului din ar noastr o constituie bunurile imobile. Ca i orice alt

activ ele necesit o conducere adecvat- care ar duce la modul de folosire cel mai eficient a acestuactiv. Conducerea eficient cu bunurile imobile fr determinarea valorii lor de pia sau a altvaloi/ !n condiiile economiei de pia este imposibil.

#valuarea proprietii imobiliare !n epublica &oldova este un 'en de activitate relativ t!nrcare deriv din specificul economiei de pia i relaiile impuse de ctre aceasta. Punctul de start activitii de evaluare l a constituit privati area proprietilor imobiliare- !n urma careia a apanecesitatea determinrii valorii de pia a bunurilor imobile aa cum acestea puteau fi libe

tran acionate. !n circuitul economic au fost incluse terenurile i construciile care !n economcentrali at erau !n proprietatea statului i a caror valoare era de necontestat. )adar evaluarea bunurilor imobile oac un rol foarte important !n infrastructura pieii prin faptul c e cluatitudinea suspicioas a prilor privind valoarea proprietii. Piaa bunurilor imobiliare se de volremarcabil fapt ce impune noi cerine fa de activitatea de avaluare- care !n iulie 2002 a fodeclarat drept 'en independent de activitate desfasurat dupa un cadru metodolo'ic binedeterminat.

n aspect important ce caracteri ea a actualitatea evalurii bunurilor imobiliare este sechestru5arcina ce le revine evaluatorilor este determinarea valorii bunurilor imobile- valoarea carrepre int puterea de acoperire a creanei !n ca ul nerambursrii acesteia. 6n acest aspect este actudeterminarea valorii de lichidare a bunurilor imobiliare.

$aloarea de lichidare a imobilului sechestrat ca i orice alt valoare se calculea !n bani. 7ecicalcularea 'reit sau apro imativ a acestei valori duce la pierderi de bani i de timp. 7e aceeiatema acestei lucrri este i va fi !ntotdeauna autentic i important.

$om !ncerca s determinm locul i importana valorii de pia i valorii de lichidare !nevaluarea imobilului sechestrat- !n cadrul activitii de evaluare. )m ales aceast tem deoarececonsider c ea este puin studiat i chiar ne'at de muli evaluatori.

5copurile propuse !n te a dat sunt de a re olva cele mai importatnte impedimente ce apar procesul de evaluare a imobilelor sechestrate.

Care este domeniul de aplicare a acestor valori 8 7e obicei valoarea de lichidare se calculea!n ca ul sechestrului9 ca ul c!nd o proprietate este !nstrinat forat !n contul unor obli'aii persoanei proprietare. )lt domeniu de aplicare este creditarea9 evaluatorul informea a banca desp

UTM 529.1 031 MECoala

2Mod Coala Nr. document Semnt . Data


3/70

suma care o sa fie posibil de acoperit cu obiectul dat !n ca ul nerambursrii creditului. 6n ba a valde lichidare se calculea valoarea de 'a .

:e a data este compus din trei capitole pe care le vom descrie pe scurt !n continuare. Primul capitol al te ei date este structurat !n trei subcapitole- !n care sunt e puse toate ba

teoretice- particularitile i aspectele le'islative ale sechestrului i rolul evaluatorului !n evaluare

acestor bunuri.)l doilea capitol al te ei cuprinde trei subcapitole !n care sunt e puse metodele de estimare

volorii bunurilor imobile sechestrate.. )l doilea i al treilea subcapitol sunt predestinate pentru reflecterea metodelor de evaluare a

valorii de pia i valorii de lichidare- a imobilelor sechestrate. )ici am studiat e periena autohtoni strin !n domeniul determinrii valorii de lichidare. )m determinat metodele cele mai desv!ritde efectuare a calculelor.

ltimul capitol a acestei te e este evaluarea practic a valorii de lichidare i este dedicaasi'urrii informaionale i structurarea volumului de informaie ce ar facilita lucrul oricruevaluator deoarece !n activitatea sa practica el se untilnete cu necesitatea cutrii- acumulri prelucrrii informaiei diversificate despre obiectele evaluate.




4/70

Capitolul I% Sechestrul proprietilor n Republica Moldova

1.1 Concepte privind sechestrul bunurilor imobile

;n materie civila- Codul de procedura civila prevede- doua masuri asi'uratorii- i anume sechestrul asigurtor i sechestrul judiciar .

Sechestrul asi#urtor const !n indisponibili area unor bunuri mobile ale debitorului p!r!t- careurmea a fi v!ndute silit pentru reali area creanei reclamantului. )cest fel de sechestru se poate

aplica de ctre instan- la cererea reclamantului. 6ncheierea este e ecutorie de drept.


5/70

din proces- fiind un mod de a se recur'e la protectia le'ii- folosit pe lan' aceeai instantcare verifica i pretentia !n fond- un mod de a asi'ura la timp reali area dreptului !n liti'iu6n aceast opinie- sin'urul motiv pentru care !n ca ul cererii de sechestru asi'urtor le'iuitorul arenunat la principiul contradictorialitii !l repre int celeritatea care se impune pentru soluionarunei astfel de cereri.

;ndiferent de soluia teoretic adoptat- trebuie !ns observat faptul c !n ca ul cererii dsechestru asi'urator se re'sesc toate elementele care deosebesc proceduranecontencioasaobinuitcontencioas. )stfel- udectorul nu este chemat s solutione e fondul cau ei prin recunoateredreptului de creant- lipsete publicitatea- cererea fiind udecat !n camera de consiliu- lipsede baterile contradictorii i citarea prtilor- !ncheierea prin care se solutionea cererea nu aautoritate de lucru udecat- iar instana poate reveni oric!nd asupra soluiei dac impre urrilefapt ce caracteri ea cau a au suferit modificri care reclam o alt soluie .

elativ la natura uridic a sechestrului asi'urtor- s a ridicat problema dac acesta repre inun act de executare.

)stfel- s a afirmat c- plecand de la scopul sechestrului asi'urtor de a indisponibili a anum bunuri ale par!tului debitor- pentru ca la terminarea procesului reclamantul creditor s le pourmari mai departe spre !ndestularea sa- atunci sechestrul asi'urtor nu difer !n natura i !nefectele sale de sechestrul definitiv- procedura sechestrului asi'urator repre int o adevratexe-cuie anticipat, pe care le'ea o autori ea sub anumite 'aranii. i toate acestea- se observ c

lipsete elementul esential actelor e ecutare- i anume titlul e ecutoriu- precum i scopul specisechestrului e ecutoriu- respectiv van area silita a bunurilor indisponibili ate.

7in acest motiv- este mult mai apropiata de natura sechestrului asi'urator caracteri area acestuiaca o forma de e erciiu a aciunii civile accesorie cererii principale al carei scop este protec udiciar a dreptului reclamat prin aciunea principal.

7e altfel- pornind de la natura uridic- scopul msurilor asi'uratorii i de la cone iuneacestora cu actiunea civil- unii autori au propus chiar ca acestea se fie re'lementate- !n viitor

!n partea 'eneral a Codului de procedur civil- iar nu !n partea privitoare la procedurilespeciale sau la e ecutarea silit.

5echestrul udiciar const !n indisponibili area bunului care formea obiectul liti'iului- acefiind !ncredinat spre pstrare i administrare- pe toat durata procesului- de re'ul- unei ter persoane.

Potrivit te tului aici comentat- ori de c=te ori e ist un proces asupra proprietii sau a altdrept real principal- asupra posesiunii unui bun mobil sau imobil- ori asupra folosinei sa

administrrii unui bun proprietate comun- instana competent pentru udecarea cererii principale




6/70

putea s !ncuviine e- la cererea celui interesat- punerea sub sechestru udiciar a bunului- daceast msur este necesar pentru conservarea dreptului respectiv.

Din chiar textul comentat rezult c instituia sechestrului judiciar se deosebete fundamentalde sechestrul asigurtor. n primul rnd, sechestrul judiciar are ca scop conser area unui bundeterminat care formeaz tocmai obiectul litigiului dintre pri, !n timp ce sechestrul asigurtor

izeaz indisponibilizarea unor bunuri ale datornicului care nu formeaz obiectul judecii. n aldoilea rnd, remarcm c din punct de edere procedural cererea de sechestru judiciar nu se poate soluiona dect cu citarea prilor. "ste ceea ce pre ede !n mod expres #. proc. ci .

Conceptul de e$ecutare silit% "xecutarea silit sau urmarirea silit este procedura prinmijlocirea creia creditorul, titular al dreptului recunoscut printr-o hotarre judecatoreasc sau printr-un alt titlu executoriu constrnge $ cu concursul organelor de stat competente $ pe debitorul

su, care nu-i execut de bun oie obligaiile decurgnd dintr-un asemenea titlu, de i le aduce la!ndeplinire, !n mod silit.

6n mod normal e ecutarea unei hotar=ri udecatoreti sau a unui titlu e ecutoriu se face volun ;n ca ul in care debitorul nu isi plateste de bunavoie obli'atiile fiscale datorate- or'anele fiscale

competente- pentru stin'erea acestora- vor proceda la actiuni de e ecutare silita. :itlul !n temeiucaruia se face e ecutarea este o hotar=re udecatoreasca care a ramas definitiva sau a devenirevocabila ori a fost data cu e ecutie vremelnica.

Pentru efectuarea procedurii de e ecutare silita este competent or'anul de e ecutare in a carura a teritoriala se 'asesc bunurile urmaribile- coordonarea intre'ii e ecutari revenind or'anului dee ecutare in a carui ra a teritoriala isi are domiciliul fiscal debitorul sau or'anul de e ecutarcompetent.

Cand se constata ca domiciliul fiscal al debitorului se afla in ra a teritoriala a altui or'an dee ecutare- titlul e ecutoriu impreuna cu dosarul e ecutarii vor fi trimise acestuia- instiintandudaca este ca ul- or'anul de la care s a primit titlul e ecutoriu.

Re#uli privind e$ecutarea silit% "xecutarea silit se poate intinde asupra tuturor eniturilor sibunurilor proprietate a debitorului, urmaribile potri it legii, iar alorificarea acestora seefectueaza numai in masura necesara pentru realizarea creantelor fiscale si a cheltuielilor deexecutare.

5unt supuse sechestrarii si valorificarii bunurile urmaribile proprietate a debitorului- pre entate acesta si>sau identificate de catre or'anul de e ecutare- in urmatoarea ordine9

bunurile mobile si imobile care nu sunt direct folosite in activitatea ce constituie principasursa de venit?




7/70

bunuri care nu sunt nemi locit predestinate pentru desfasurarea activitatii care constitu principala sursa de venit?

bunurile mobile si imobile ce se afla temporar in detinerea altor persoane in ba a contractede arenda- de imprumut- de inchiriere- de concesiune- de leasin' si altele?

masini unelte- utila e- materii prime si materiale si alte bunuri mobile- precum si bu

imobile ce servesc activitatii care constituie principala sursa de venit? bunurile mobile sau imobile- proprietate a debitorului- pot fi valorificate individual si>sau

ansamblu daca or'anul de e ecutare aprecia a ca astfel acestea pot fi vandute in conditii maavanta oase.

# ecutarea silita incepe prin comunicarea somatiei. 7aca in termen de 1( ile de la comunicaresomatiei nu se stin'e debitul- se continua masurile de e ecutare silita. 5omatia este insotita de une emplar al titlului e ecutoriu.

5omatia cuprinde9denumirea or'anului fiscal emitent? data la care a fost emis si data de la care isi produce efectele? datele de identificare a contribuabilului sau a persoanei imputernicite de contribuabil- dupa caobiectul actului administrativ fiscal? motivele de fapt? temeiul de drept? numele si semnatura persoanelor imputernicite ale or'anului fiscal- potrivit le'ii? stampila or'anului fiscal emitent? posibilitatea de a fi contestat- termenul de depunere a contestatiei si or'anul fiscal la care s

depune contestatia?mentiuni privind audierea contribuabilului numarul dosarului de e ecutare?suma pentru care se incepe e ecutarea silita? termenul in care cel somat urmea a sa plateasca suma preva uta in titlul e ecutoriu

Executarea silita a bunurilor imobile. 5unt supuse e ecutarii silite bunurile imobile proprietate adebitorului. ;n situatia in care debitorul detine bunuri in proprietate comuna cu alte persoanee ecutarea silita se va intinde numai asupra bunurilor atribuite debitorului in urma parta ul udiciar- respectiv asupra sultei.

# ecutarea silita imobiliara se intinde de plin drept si asupra bunurilor accesorii bunului imobi

preva ute de Codul civil.


8/70

5unt supuse e ecutarii silite orice bunuri imobile ale debitorului care !i apartin !n proprietate clusiva sau !n proprietate comuna- cum ar fi9 case de locuit- cladiri cu destinatie de sedii- ma'a'ara e- depo ite ori cu alta destinatie- terenuri situate !n mediul rural si urban- precum si celela bunuri care prin natura sau prin destinatia lor sunt bunuri imobile.

# ecutarea silita a bunurilor imobile proprietate a debitorului se face pe corpuri de proprietate-

!ntre'imea lor.Constructiile ce formea a o proprietate distincta de sol- pe eta e sau pe apartamente- se pot e ec

silit !n mod separat.


9/70

Ai'.1.1 Procesul verbal de sechestru

sumele datorate pentru a caror e ecutare silita se aplica sechestrul- inclusiv cele repre entama orari de intar iere- mentionandu se si cota acestora- precum si actul normativ in ba a carufost stabilita obli'atia de plata?

numele- prenumele si domiciliul debitorului persoana fi ica ori- in lipsa acestuia- ale persoama ore ce locuieste impreuna cu debitorul sau denumirea si sediul debitorului- numele- prenumele



Procesul verbal de sechestru cuprinde '

denumirea or#anului de e$ecutare( indicarea locului( a datei si a orei cand s)a facutsechestrul*

numele si prenumele e$ecutorului fiscal care aplica sechestrul( numarulle#itimatiei si al dele#atiei*

numarul dosarului de e$ecutare( data si numarul de inre#istrare a somatiei( precumsi titlul e$ecutoriu in ba a caruia se face e$ecutarea silita*

temeiul le#al in ba a caruia se face e$ecutarea silita*

sumele datorate pentru a caror e$ecutare silita se aplica sechestrul*

numele( prenumele si domiciliul debitorului persoana fi ica*

descrierea bunurilor mobile sechestrate si indicarea valorii estimative afiecaruia*

mentiunea ca evaluarea se va face inaintea inceperii procedurii de valorificare*

mentiunea facuta de debitor*

eventualele obiectii facute de persoanele de fata la aplicarea sechestrului*

semnatura e$ecutorului fiscal care a aplicat sechestrul si a tuturor persoanelor careau fost de fata la sechestrare%


10/70

domiciliul altor persoane ma ore care au fost de fata la aplicarea sechestrului- precum si alelemente de identificare a acestor persoane?

descrierea bunurilor mobile sechestrate si indicarea valorii estimative a fiecaruia- dupa apreciere ecutorului fiscal- pentru identificarea si individuali area acestora- mentionandu se starea de usi eventualele semne particulare ale fiecarui bun- precum si daca s au luat masuri spre neschimba

cum sunt punerea de si'ilii- custodia ori ridicarea de la locul unde se afla- sau de administrare orconservare a acestora- dupa ca ?

mentiunea ca evaluarea se va face inaintea inceperii procedurii de valorificare- in ca ul in cae ecutorul fiscal nu a putut evalua bunul deoarece acesta necesita cunostinte de specialitate?

mentiunea facuta de debitor privind e istenta sau ine istenta unui drept de 'a - ipoteca o privile'iu- dupa ca - constituit in favoarea unei alte persoane pentru bunurile sechestrate?

numele- prenumele si adresa persoanei careia i s au lasat bunurile- precum si locul de depo itaacestora- dupa ca ? eventualele obiectii facute de persoanele de fata la aplicarea sechestrului? mentiunea cain ca ul in care in termen de 1( ile de la data incheierii procesului verbal

sechestru debitorul nu plateste obli'atiile fiscale- se va trece la valorificarea bunurilor sechestrate? semnatura e ecutorului fiscal care a aplicat sechestrul si a tuturor persoanelor care au fost de f

la sechestrare. 7aca vreuna dintre aceste persoane nu poate sau nu vrea sa semne e- e ecutorul fiscva mentiona aceasta impre urare.

Cate un e emplar al procesului verbal de sechestru se preda debitorului sub semnatura sau i comunica la domiciliul ori sediul acestuia- precum si- atunci cand este ca ul- custodelui- acesta durma semnand cu mentiunea de primire a bunurilor in pastrare.

Pentru bunurile imobile sechestrate or'anul de e ecutare care a instituit sechestrul va solicita dindata biroului de carte funciara efectuarea inscriptiei ipotecare- ane and un e emplar al procesuluverbal de sechestru


11/70

in curs avdand ca obiect reali area dreptului de creanta i depunerea unei cautiuni in cuantumstabilit de le'e sau- dupe ca - de instanta de udecat.

Existenta unei creane. Constatarea creanei %5echestrul asi'urtor asupra bunurilormobile sau imobile ale debitorului poate fi solicitat de ctre creditorul care nu are titlu

e ecutoriu- dar are ocreant care esteconstatat prin act scris i este exigibil.)ceasta estere'ula de la care insa e ist unele dero'ri in privinta caracterului e i'ibil al creantei inecesittii constatrii acesteia prin act scris.

5 a sustinut ca sechestrul asi'urtor are ca temei o creantcert, lichida i exigibil,conditie cerut in orice urmrire- si ca reali area creantei trebuie s se poat face cuuurint fare a impune cercetri in amnunt. 6n acest sens- s a decis c prinact scris, seintele'e numai actul constatator al creantei- din te tul cruia s re ulte- fr interventia uno

impre urri straine- elementele raportului uridic incheiat intre prti- in special e istedatoriei i obli'atia debitorului de a plti o anumit sum de bani.

#ste mai intemeiat prerea potrivit creia nu este neaprat nevoie de o creantcert ilichid, cinumai de una a uns la termen.

Calitatea creantei de a ficerta i lichid,se cere numai in procedura de e ecutare silit.Calitatea creantei de a ficerta presupune ca e istenta acesteia s re ulte din insui actul decreant sau din alte acte- emanate de la debitor sau recunoscute de acesta. 7ac s ar impune o astf

de conditie s ar 'oli de continut institutia sechestrului asi'urtor- deoarece- dac creditorul ar aveo astfel de creant- ar apela poate la procedura mai supl a somatiei de platfr a mai declanaun liti'iu de fond care presupune costuri mai mari i o durat mai mare de timp pan lasolutionare.

6n principiu- creanta trebuie constatat printr unact scris. :otui- aceastd cerint nu sesuprapune e act cu notiunea decreant certa. )stfel- a fost considerat ca indeplinit conditiaconstatrii creantei printr unact scris i in ca ul in care creanta a fost recunoscut printr o

hotrdre udectoreasc pronunlat dup de bateri contradictorii- dar !nca nedefinitiva- deoarimpotriva ei se e ercitase calea de atac a apelului care- de principiu- este suspensiv de ecutare. Cu toate c- din perspectiva aplicrii dispo itiilor- in acest ca nu se poate vorbi deso creant cert- hotrarea udectoreasc nedefinitiv pre int o suficient 'arantie a serio it pretentiilor invocate de petentt i ustific luarea msurii sechestrului !n condiii care s lastabilirea i cuantuumul cauiunii la aprecierea instanei.

6n ca ul !n care creditorul nu poate pre enta un act scris constator al creanei pretinse- institui

sechestrului asi'urator este tator al creanei pretinse- instituirea sechestrului asi'urator este posibil




12/70

numai !n msura !n care se depune o cauiune de umtate din valoarea recalamt.Problemele pe cle ridic consemnarea cauiunii vor fi tratate separat.

Creana pretins de ctre petent trebuie s poarte asupra unei sume de bani sechestrul asi'urtoneputand sanctiona nee ecutarea obli'aiei de a face.

Pentru a e ista interesul de a actiona- creanta invocat de ctre petent este necesar s fi

exigibil.Cu toate acestea- interesul in oblinerea unei msuri asi'urtorii se ustific i inca ul in care - creanta nu a a uns la scadent- dar se constat c debitorul a micsorat prfapta sa asi'urrile date creditorului sau nu a dat asi'urrile promise i atunci cand este pericol cadebitorul s se sustra' de la urmrire sau s i ascund ori s i risipeasc averea. ;n acestca uri- practic debitorul este dec ut din orice termen- astfel incit creditorul poate introducerere de chemare in udecat impotriva debitorului sau fr ca acesta din urm sa poat opune succes e ceptia prematurittii actiunii. 5olutia este susinut i de dipo itiile cuprinse in ar

102( C.civ.- potrivit crora debitorul nu mai poate reclama beneficiul termenului- cand esteinsolvabil sau cand- cu fapta sa- a micorat 'arantiile ce prin contract daduse creditorului sau.

Existenta unui proces%Creditorul care solicit luarea msurii sechestrului asi'urator trebuie sdovedeasc c a intentat actiune pentru reali area creanei pe care o pretinde asupra debitorului.

Conditia e istentei unui proces de fond vine s ustifice interesul actual al creditorului demersul obtiner ii unei msuri asi'uratorii.

Creditorul trebuie s dovedeasc c este activ in efortul de a obtine recunoaterea pe cale udiciar a dreptului sau de creant i- totodat- a titlului e ecutoriu necesar in vederea e ecutsilite a debitorului. 6n felul acesta- se 'arantea i faptul ca msura indisponibili rii bunuril presupusului debitor nu se va prelun'i sine die,ci va fi limitat in timp de durata procesului defond.

Procesul declanat de petent trebuie s aib ca obiect reali area dreptului de creant asupra unsume de bani.

;n practica udecreasc s a apreciat c o cerere avand ca obiect emiterea unei somati i d plat- formulat in temei ul ,.B nr. (>2001- nu este apt pentru a permite instituirea unuisechestru asi'urator . 5olutia instantelor se intemeia pe faptul c procedura emiterii somatiei de plat nu presupune anali area pe fond a pretentiilor creditorului- nu are autoritate de lucr udecat i- prin urmare- nu intrunte conditia unui proces de fond - adoptat de ma oritateainstantelor- solutia mentionat este discutabil atat sub aspectul le'alittii- cat i aloportunitatii sale. #ste adevdrat ca doctrina a consacrat necesitatea e istentei unui proces d

fond asupra dreptului de creant a crui conservare se dorete a fi obtinut pe calea instituir




13/70

sechestrului asi'urtor. :otui- solutiile adoptate de doctrina uridic s au conturat in conditiile icare la acel moment le'islatia nu cunostea o procedur apt s cree e un titlu e ecutoriu fr pune in discutie fondul raportului uridic- astfel incat sin'ura procedur pe care creditorul o puteurma in vederea reali rii creantei era cea de drept comun. 6n pre ent- solutia trebuie s aibvedere ratiunile pentru care le'iuitorul a re'lementat sistemul msurilor asi'urtorii. ,r- din acest

punct de vedere- se observe c necesitatea prote rii drepturilor creditorului se re'sete i in cain care acesta ale'e calea procedurii somaieide plat in scopul obtinerii titlului e ecutoriuimpotriva debitorului sau. Chiar dac procedura de solutionare a cererii de emitera a unei somatde plat se desfoar in re'im de ur'enta- debitorul nemultumit de solutia poate e ercita caleacererii in anularea somatiei de plat- iar numai in ca ul respin'erii acesteia ordonana de admitera somatiei va putea fi investit cu formula e ecutorie- potrivit dispo itiilor Codului de proceducivil. 5e observ c intre momentul in care creditorul decide s actione e in vederea obiner

titlului e ecutoriu si cel in care in mod obictiv ar putea s inceap e ecutarea impotriva debitorule ist o durata de timp suficient de mare pentru ca un debitor de rea credint s incerce !nstrinar bunurilor sale in vederea crerii unei stri de insolvabilitate care s duc la imposibilitatee ecutrii silite a creantei. @u este echitabil ca in ca ul in care ale'e o procedur mai simpl vederea reali rii creantei sale- creditorul se fie lipsit de mi loace procedurale pentru aconserva dreptul impotriva riscurilor ce decur' din durata procedurii udiciare an'a ate. nar'ument suplimentar care pledea pentru adoptarea unei solutii mai fle ibile in aceastchestiune il constitute i faptul c procedura somatiei de plat- in ansamblul sau- nu e cludcercetarea fondului raporturilor uridice dintre prti deci in prima fa . 7ac debitorul impotriva crs a pronuntat o ordonanta- formulea actiune in anulare- instanta investit cu o astfel cerere va anali aaprrile de fondformulate de acesta impotriva preteniilor creditorului ceeace presupune c a doua fa a procedurii nu mai poate fi caracteri at drept lipsit de oricanali a fondului raporturilor uridice dintre prti.

5e poate obtine msura sechestrului asi'urtor i in condiiile an'a ir ii unei proces cambial

pe ca leaopozii ei l a somaia de plat,formulat de ctre pretinsul debitor cambial.Cambia este un titlu e ecutoriu putand fi pus in e ecutare dup investirea acesteia cu

formul e ecutorie- astfel incat- in principiu- creditorul nu se afl in situatia de a aveinteresul lurii unei msuri asi'uratorii. 7ebitorul somat s plateasca in temeiul unei cambiiinvestite cu formul e ecutorie poate face opo itie la udectoria care a investit cambia cu forme ecutorie.

%pozia an'a ea un adevarat proces cambial in care instana va anali a condiiile de

validitate ale titlului cambial. in cursul procesului- instanta va putea suspenda e ecutare




14/70

cambieinumai in ca ul in care oponentul nu recunoate semntura- inscriindu se in fals- sau nrecunoate procura. 6n aceast situatie- creditorul poate solicita i obtine un sechestru asi'urtor.

)a cum s a aratat si in doctrina- dispo itia din art. +2 alin. (/ din e'ea nr. (">1%34 i'sete aplicare doar in situatia in care creditorul nu a efectuat niciun act de e ecutareimpotriva debitorului sau- in ca contrar suspendarea e ecutrii neafectand msurile d

e ecutare incepute sechestru/ e ecutor- poprire- inscrierea somatiei in cartea funciar/ creditoeste prote at sub aspectul indisponibili rii bunurilor debitorului sau pe intrea'a durat suspendrii e ecutrii i a procesului cambial.

0 dispo itie le'al special care permitea luarea de msuri asi'uratorii chiar si in lipsaunui proces de fond era cuprinsd in e'ea nr. 1"*>2003 privind competenta de urisdictierecunoaterea i e ecutarea in omania a hotrarilor in materie civil i comercial pronuntate istatele membre ale niunii #uropene. Potrivit art. 4% din aceastd le'e- in ca ul hotrarilor strin

care trebuiau recunoscute- instantele romane puteau dispune- la cererea reclamantului- chiar i lipsa unei cereri de !ncuviintare a e ecutrii- msuri asi'uratorii in ca uri ur'ente- spre aocroti drepturi- interese sau bunuri ce au le'tur cu ur isdictia lor .

;n toate ca urile in care le'ea impune conditia e istentei unui proces de fond pentru luareamsurii asi'uratorii- dovada formurii cererii de chemare in udecata trebuie ataat la cererea dsechestru asi'uritor. 6n doctrine s a mai retinut faptul ca aceast conditie este indeplinit daccererea de chemare in udecat prin care s a declanat procesul de fond este le'al timbrat i i s

fi at termen de udecat- nu i atunci cand- in conditiile art. 114 CDProc.civ.- s a acorreclamantului un termen scurt pentru completarea sau modificarea cererii sale. 7e asemenea- sapreciat c- pentru a se considera indeplinit aceast conditie- reclamantul trebuie s struiin udecat- pentru ca dac pricina este lsat in nelucrare- cerinta te tului nu este reali at.

Depunerea unei cautiuni %Cautiunea are drept scop s probe e serio itatea cererii formulate decreditor i s 'arante e pe debitor contra unor eventuate daune?- pe care le ar putea sufe

prin indisponibili area bunurilor sale- !n ca ul in care se va dovedi ca actiunea de fond introdude creditor a lost neintemeiat sau- chiar mat mult- a lost e ercitat cu rea credint.

Codul de procedur civil distin'e intre situatia in care creanta invocat este constatat prinact scris i cea in care nu e ist un in scris constatator al pretinsei creanta.

Momentul la care se depune cautiunea%6n mod constant s a decis ca momentul depuneriicautiunii este acela al introducerii cererii de sechestru asi'urtor.

7up cum se sublinia in literature- in ca urile in care le'ea cere o cautiune pentru




15/70

admiterea cererii de sechestru sau de poprire asi'uratorie- nu se poatete ordona msura asi'uratoriefare cautiune. ;n aceste ca uri- in incheierea prin care se admite cererea trebuie s se indice cs a depus cautiunea- astfel c nu se va putea depune cautiunea dup ce s a ordonasechestrul sau poprirea i nici in instanta care Eudec contestatia la e ecutare- deoarece msur asi'uratorie valabil este conditionat de o cautiune in cuantumul cerut de le'e.

6n termeni mai directi s a spus ca Fpoprirea incuviinat fr cautiunea cuvenit este i bitnulitate- care nu se poate acoperi prin depunerea sau completarea ulterioar a cautiuniiGPotrivit acestei opinii constant e primate in urisprudenta mai veche i in literatura dspecialitate- prin incuviintarea depunerii sau completrii cautiunii dup infiintarea sechestruluasi'urtor sau a popririi asi'urtorii s ar nesocoti sistemul prescris de le'e ca o 'arantie aserio ittii cererii de instituire a msurii asi'urtorii. 6n afar de aceasta- cererea de sechestru sade poprire asi'uratorie- ca prin cerere in ustitie- trebuie s intruneasc conditiile cerute de le'e i

momentul introducerii.)preciem c- in pre ent- toate consideratiile udice e primate in practica instantelor i

literatura de specialitate cu privire la momentul depunerii cautiunii sunt numai in parte valabile)stfel- aceste cerinte cu privire la momentul depunerii cautiunii rman actuale numai pentruipote a in care cautiunea este fi at prin le'e in ce priveste cuantumul ei- respectiv umtate dvaloarea reclamat- numai in ca ul in care creditorul nu pre int un act scris constatator al creante

Pentru situatia in care cuantumul cautiunii sau necesitatea depunerii ei- cat si cuantumu

sunt lsate la aprecierea instantei- art. (%2 alin. 2/ C.proc.civ. aplicabil deopotriv si materia popririi/ prevede c prin incheierea e ecutorie prin care instanta inctiviintea poprirea va fi a si cuantumul cautiunii si termenul inuntrul cruia urmea a fi depus aceasta. Prin urmanu se stabileste mai intai cautiunea i apoi se acord termen pentru ca instanta s se pronuntasupra cererii de sechestru asi'urtor- ci prin incheierea prin care se admite aplicarea msuriasi'urdtorii se stabilete i cautiunea . )lineatul 4/ al aceluiasi articol prevede c nedepunereacautiunii in termenul fi at de instanta atra'e desfiintarea de drept a sechestrului sau a popririi

n.n./.7esfiintarea msurii asi'uratorii dispuse sub conditia depunerii cautiunii se constat prinincheiere irevocabil- data fr citarea prtilor.

Procedura de infiintare a sechestrului asigurtor. Executarea sechestrului asigurator. Instantacompetenta%7eterminarea instantei competenta trebuie s porneasc de la !mpre urarea csechestrul asi'urtor este o msur accesorie unei aciuini de fond si- ca stare- conform principiului fundamental- urmea soarta principalului.

)sa cum s a retinut in doctrina- datorit faptului c admiterea sau respin'erea sechestrulu




16/70

implic cercetarea elementelor de ba ale procesului de fond- sin'urul mi loc de a evicontrarietatea in constatarea- aprecierea si caracteri area faptelor si actelor cau ei este deincredinta ambele cereri unuia i aceluiasi or'an- adic instantei competenta cu privire la cerere principal.

e'ea stabileste competenta de solutionarea a cererii de sechestru asi'urtor in sarcina

instantei care judec procesulasupra fondului pretentiilor formulate de creditor.7ac cererea de instituire a sechestrului asi'urdtor este formulat in timpul in care procesul de

fond se afl in faa unei instante superioare ca urmare a e ercitrii cii de atac- aceasta se va adretot primei instante- chiar dac aceasta s a de investit cu privire la udecata fondului pretentiilor .

Competenta materiala poate reveni udecatoriei sau tribunalului dupa cum creanta invocata d pretentul creditor este in cuantum de pana la (00000 lei sau superioare acestei sume.daca creantinvocate in cererea principala de solutionare a cererii de sechestru asi'urator revine udecatoriei i

ca ul in care cuantuumul creantei este de pana la 100000 lei si tribunalului in ca ul in care sdepaseste aceasta suma.

e'lementarea C.Pr.Civ potrivit careaia cererea de sechestru asi'urator se adresea a instantei care udeca procesul contine un aspect apt sa 'enere e solutii diferite in practica instantelor udecatores

Reguli privind introducerea cererii de sechestru asigurator '

a/ pe cale principala atunci cand actiunea asupra fondului nu mai este pe rolul instanteicompetente sa o udece in prima instanta deoarece se afla in etapa apelului sau recursului.Cererea sechestru asi'urator poate fi formulta in cursul udecarii cau ei- in recurs numai in ca urile in ca potrivit art.300 alin 1/ C.Pr.civ sau altor dispo itii speciale- hotararea definitive nu este e ecutorie

b/ pe cale incidentala daca este facuta in timp ce actiuneaprincipala este in curs de udecata prima instanta

c/ ca o cerere accesorie daca este intentata odata cu actiunea asupra fondului

Cererea se udeca de un complet format dintr un sin'ur udecator.

Executarea sechestrului asigurator %6ncheierea prin care instanta dispune sechestrul asi'urtoreste- e ecutorie- nefiind necesara investirea acesteia cu formula e ecutorie.

ecursul nu este suspensiv de e ecutare- dar- potrivit re'ulilor aplicabile in dreptul comuinstanta de recurs poate dispune suspendarea e ecutrii incheierii prin care s a incuviintat mssechestrului asi'urtor.

6ncheierea de sechestru asi'urtor se aduce la indeplinire de ctre e ecutorul udectores potrivit re'ulilor aplicabile in materia e ecutrii silite. )ceasta presupune faptul c e ecutorul




17/70

udectoresc trebuie s ind cont de toate re'ulile privind caracterul inalienabil al uno bunuri. 5echestrul asi'urtor fiind doar o msur care tinde la pstrarea in patrimoniuldebitorului a unor bunuri care s contribuie la satisfacerea creantei pretinse de creditor- aplicareacesteia trebuie s se fac asupra unor bunuri susceptibile de a fi e ecutate si in proportia in caacestea pot fi e ecutate silit.

Principiul aplicabil in ca ul e ecutrii sechestrului asi'urtor este c se vor sechestra bunnumai in masura necesar satisfacerii creantei.

)nterior modificrii Codului de procedur civil- sechestrul asi'urtor se aplica asuprtuturor bunurilor mobile ale debitorului. Chiar dac era impovrtor pentru debitor- care vedea intrea'a avere pus sub sechestru pentru o datorie mult mai mica decat valoare bunuri lor sale- sistemul anterior tindea la protecia creditorului- deoarece avea in vedsituaia in care in cursul urmrii silite apreau si alti creditori care i au redus posibilittile

indestulare a creantei creditorului dili'ent care a solicitat si obtinut instituirea msurii asi'uratorii

Efectele sechestrului asigurator %5echestrul asi'urator este o masura de conservare a creanteiinlaturand pericolul pentru creditor ca debitorul sa si instraine e bunurile care ar putea fi urmardupa obtinerea titlului e ecutoriu.

Prin uramare principalul efect al sechestrului asi'urator il repre inta indisponibili area bunurilo puse sub sechestru.Pe toata durata sechestrului debitorul nu poate instraina bunurile sechestrat

deaoarece instrainarea ar fi inopo abila creditorului- iar daca debitorul este si custode savarsesinfractiunea de sustra'ere a bunurilor sechestrate in concurs sau nu cu cea de rupere de si'ilii- infunctie de felul sechestrului.

;n princiu aplicarea sechestrului nu are ca efect lipsirea debitorului de posibiliattea folosiri bunurilor sechestrate.)ceasta se poate intampla numai in ca ul in care e ecutorul udecatoreconsidera ca e ista pericolul ca debitorul sa instraine e - sa substituie sau sa deteriori e e bunursechestrate si ia masura aplicarii de si'ilii sau chiar ridicarea bunurilor pe cheltuiala creditorului

5e poate observa ca efectele sechestrului asi'urator sunt mai ener'ice in ca ul imobilelor-deoarece mentiunea facuta in cartea funciara privitor la instituirea masurii asi'urarii devineopo abila oricarui dobanditor ulterior al imobilului respective- acesta neputandu se opune laeventuala urmarire silita declansata de creditorul care a obtinut sechestrul.

;n ca ul bunurilor mobile eficienta sechestrului decur'e din teama debitorului numit custodede a u fi acu at de savarsirea infractiunii de sustra'ere de sub sechestru si rupere de si'ilii- daca esteca ul.




18/70

Incetarea masurii sechestrului asiguratoriu%;n principiu- sechestrul asi'urator durea a pe toatadurata procesului asupra fondului.;n ca ul in care cererea principala in temeiul careia a fosincuviintata masura asi'uratorie a fost anulata - respinsa sau perimata prin hotararea invocabila ordaca reclamantul a renuntat la udecarea acesteia- debitorul poate cere ridicarea masurii de catinstanta care a incuviintat o .terminarea liti'iului trebuie sa fie efectiva si totala.

5echestrul asi'urator continua sa l ocroteasca pe reclamant si in tot timpul udecatii de recurs.idicarea sechestrului poate fi dispusa si inainte de respin'erea cererii asupra fondului. 7aca

debitorul a dat 'arantie indestulatoare la crererea acestuia instanta va ridica sechestrul asi'urator.

Cererea se solutionea a in camera de consiliu de ur'enta cu citarea in termen scurt a partilo printr o incheiere supusa recursului in termen de ( ile de la pronuntare. ecursul se udeca ur'enta si cu precadere.

;nstanta poate dispune ridicarea masurii asi'uratorii prin chiar aceeasi incheiere in care s a luat ac

de decalratia 'arantului sau cea a debitorului cea oferit spre 'arantie un bun.ecursul formulat de creditor impotriva incheierii prin care s a dispus ridicarea sechestrului pent

o 'arantie indestulatoare nu este suspensiv de e ecutare.

&asura sechestrului asi'urator mai poate inceta- deaorece nedepunerea cautiunii in termenulfi at de instanta atra'e desfiintarea de drept a sechestrului.

5ituatia nepunerii cautiunii se constata de instanta prin incheiare irevocabila- dar fara citare partilor.

+%- Rolul evaluatorului n procesul de evaluare a bunurilor sechestrate

& e alua este un termen de ori'ine france ' aluer /. ) evalua !nseamn a determina- a stabili-valoarea- numrul- preul- cantitatea etc.? a calcula- a socoti. " aluarea este aciunea de a evalua ire ultatul acestei aciuni- respectiv socoteala- calculul- aprecierea- preuirea 7#I/. " aluatorul este persoana care furni ea udecata > opinia sa asupra unui bun ori a unui drept.

#valuarea poate s semnifice aprecierea unei stri de fapt ori a unui proces folosindu ne ddatele i informaiile pe care le comparm !n raport cu o anumit norm- mai mult sau mai puobiectiv. #valuarea repre int o estimare i nu un calcul e act al unei valori folosind o formulmatematic sau printr o cuantificare precis- dei !n anumite arii de aplicare metodele de evaluareun 'rad !nalt de matemati are. Procesul de evaluare impune aplicarea raionamentului profesional aevaluatorului- care obiectivi ea re ultatul aciunii sale prin raportri comple e- laborioasenumeroi factori a cror aciune o intuiete ori o cunoate din activitatea sa de e perti . 7e altfel- practic s a consacrat sinta'maexpert e aluator - care reflect complementaritatea celor dou noiuni

H e perti a i evaluarea- care compun profilul profesionistului din acest domeniu.




19/70

5emnificaia evalurii are particulariti care depind de domeniul de referin i c=mpul daplicare a evalurii.

n aspect important ce caracteri ea a actualitatea evaluarii bunurilor imobiliare este sechestru5arcina ce le revine evaluatorilor este determinarea valorii bunurilor imobile- valoarea carrepre inta puterea de acoperire a creantei in ca ul nerambursarii acesteia. ;n acest aspect este actua

determinarea valorii de lichidare a bunurilor imobiliare.

Rolul evaluatorului este s determine valorea de pia sau valoarea de lichidare !n funcde ca" a bunurilor sechestrate. #valurile- trebuie s fie reali ate !n conformitate cu 5tandartele;nternaionale i #uropene de #valuare- s fie efectuate de evaluatori profesioniti- oneti competeni- fr pre udeci i interese proprii. apoartele la r!ndul lor trebuie s fie clare- s induc !n eroare i s pre inte toate aspectele eseniale pentru !ntele'erea adecvat a evaluri

efectuate. #valuatorii- membri ai )@#$) - vor promova i vor menine !n permanen !ncrederea publicului !n profesiunea de evaluator. , evaluare elaborat pe ba a 5tandardelor ;nternaionale de#valuare !l obli' pe evaluator s respecte Codul deontolo'ic al profesiei de evaluator FCodudentolo'icJ/.

Evaluatorul posed cuno#tinele competena #i experiena necesar pentru a !ndeplini mod eficient misiunea de evaluare !n conexiune cu $tandardele Internationale de Evaluare #valuatorul cunoate bine le'islaia- poate diri a corect cu metodele actuale de evaluare- are acces informaia si'ur i complet privind piaa imobiliar. 7easemenea o mare importan o are bunareputaie a specialistului- etica profesional- priceperea lui de a lucracu clienii- cole'ii i conducere!ntreprinderii. )ceast profesie necesit cunotine vaste !n domeniile economice- tehnice i uridicPlus la aceasta evaluatorul i i !mprospte permanent cunotinele i abilitile profesiona particip!nd la diferite seminare- conferine- frecvent!nd cursuri de scurt durat pu a putea efectuaevaluare usta i veridic.

;nainte de a accepta o misiune de evaluare sau de a !ncheia un contract de efectuare a oricremisiuni- un evaluator identific !n mod corespun ator problema care trebuie abordat i dac essi'ur c posed e periena i cunotinele necesare sau- !n ca ul unei misiuni !n strainatate- c escapabil s se asocie e cu un profesionist care are e perien sau cunoaste caracteristicile pieelimba i le'islaia pentru a i !ndeplini misiunea !n mod competent.

Principalele cate'orii de imobile i se'mente ale pieei imobiliare sunt9terenurile- locuinele iconstruciile locuibile aa numitul fond locati/- fondul nelocati cldiri- construcii- edificii-!ncperi !ncorporate i aferente caselor de locuit/ iimobilele industriale de business/. 5unt asociatenumeroase alte resurse9 cldirile de birouri- cldiri pentru !nvm=nt i cultur- spaiile comerciale

imobilele speciali ate- hotelurile- fondul forestier- recoltele- depo itele minerale- resursele natur




20/70

cile ferate- drumurile i podurile. )cestea fiind sechestrate necesita o evaluare pentru a aflavaloarea lor. )ici evaluatorul participa nemi locit- el fiind o persoana neutra care se conduce dupstandarte si norme preva ute de le'e.

Condiiile ipotetice- care e prim o posibilitate re onabil- pot fi raportate cu condiia s !nsoite de o discuie cu privire la ansele de reali are a ipote ei precum i la determinarea valo

care reflect adevarata situaie. n evaluator nu va folosi sau nu se va ba a pe conclu ii fr supo ba ate pe o pre udecat de orice fel sau nu va raporta conclu ii care reflect opinia c acea pre udecat este necesar pentru meninerea sau ma imi area valorii.

#tica este una din cele mai vechi discipline teoretice- al crei obiect de studiu este morala. Pentrudesemna conceptul de moral- )ristotel a introdus termenul de KeticJ. 7up cum remarcau vechi'reci- Ketica ne a ut s tim ce rebuie s facem i de la ce trebuie s ne abinemJ- 'enerali ea sistemati ea principiile i normele morale.

#tica profesional e aminea normele de conduit a specialistului- cerinele pe care le !nainteasocietatea fa de stilul lui de lucru- caracterul comunicrii cu oamenii- aspectul social.6n practica lor profesional- evaluatorii trebuie s respecte normele morale 'eneral acceptate i s

se conduc de urmtoarele principii ale eticii profesionale9 independen- onestitate- competen profesional- confidenialitatea informaiei- comportament profesional. 7ocumentele care cuprin principiile eticii profesionale a evaluatorilor s=nt codurile eticii profesionale- re'ulile practicii devaluare elaborate de asociaiile profesionale ale evaluatorilor. Pentru a controla respectarenormelor elice i a re'ulilor de conduit profesional a evaluatorilor- !n asociaiile obteti alevaluatorilor se !nfiinea comisii i comitete pentru etic. @oiunea de Getica evaluatoruluiG !nc nu a fost formulat !n le'islaia naional i !n standard

de evaluare- de aceea !n epublica &oldova nu e ist o definiie unic- recunoscut de toi- a eticPentru e plicarea acestei noiuni- vom folosi definiia eticii evaluatorului utili at !n usia9 G#evaluatorului este totalitatea re'ulilor etice i normelor de conduit !n efectuarea procedurii deevaluare a bunurilorG. 7e a lun'ul !ntre'ii istorii a formrii evalurii ca 'en independent de activitatau e istat o multitudine de norme i re'uli de conduit- care erau recunoscute i aplicate deevaluatorii din diferite ri. :radiional o atenie mare acord eticii evaluatorului ediiile noi ale5tandardelor #uropene i ;nternaionale de evaluare #$5 2000 i ;$5 2001/.

6n 5tandardele ;nternaionale de #valuare 2001 este inclus Codul de conduit al evaluatorilor- catratea urmtoarele aspecte9 stabilirea obiectivelor Codului de conduit? noiunile de bacondiiile restrictive- noiunea de FevaluatorJ9 etica evalurii? competena? deschiderea? raportuevaluare.

Codul de conduit nu are putere uridic formal i poate fi considerat doar ca o completare

re'ulile i prevederile or'ani aiilor profesionale naionale care controlea calitatea lucrulu




21/70

evaluatorilor. 6n seciunea Gnoiuni de ba G s=nt definite noiunile principale ale activitiievaluare- s=nt enumerate cerinele fa de evaluator- specificul activitii evaluatorilor interni- e tei independeni. #sena acestor noiuni este e pus !n aceleai aspecte ca i !n 5tandardele #uropende #valuare. :ot !n aceast seciune se d esena condiiilor limitative- ipote elor i presupuneriloevaluatorilor. , seciune aparte a Codului de conduit este consacrat noiunii de FeticJ. #tica

evaluatorului este pre entat ca totalitatea cerinelor de ba ce se !naintea fa de evaluatoonestitate? conduit !n ca urile de apariie a conflictelor de interese9 confidenialitatea informaechitabilitate si neprtinire. rmtoarea seciune a Codului de conduit e aminea competenacomportarea evaluatorului la primirea unei misiuni de evaluare c=nd evaluatorul contienti eafaptul c nu are suficiente cunotine i e perien praLtic pentru !ndeplinirea lucrrii/? condiiilerecur'ere la asisten e tern- cerinele de efectuare a unei evaluri eficiente i minuioase. 6n finalCodului se e aminea cerinele de e punere clar- e act a informaiei privind evaluarea efectua

precum i fa de !ntocmirea raportului de evaluare. 6n felul acesta- Codul de conduit tratea et!n sensul lar' i !n sensul restr=ns al cuv=ntului.Codul #tic #uropean este una din ane ele la #$5 2000. ;n ediiile anterioare ale standardelor el s

numea Codul de Conduit #uropean. Codul #tic a fost elaborat de Brupul #uropean al )sociaiilor#valuatorilor !n conformitate cu statutul i obiectivele acestei or'ani aii i este unul din criteriile d ba ale activitii de evaluare- adoptat de toate asociaiile profesionale europene. Codul #tic nu ao autoritate oficial le'al- ci este doar un complement la re'lementrile- normele le'ale i la practica corect a evaluatorilor din diferite ri europene- !n ma oritatea asociaiilor profesionale #uropa el fiind adoptat ca ba pentru elaborarea codurilor naionale de conduit profesional evaluatorilor.

6n cadrul Codului #tic #uropean se e aminea !n mare msur normele de conduit alevaluatorului !n relaiile cu clienii- cole'ii- asociaiile membre ale :#Bo$)9

a/ elaiile cu clienii6n toate timpurile prima !ndatorire a evaluatorului a fost aprarea intereselor clientului- dac ace

interese nu contravin le'islaiei i normelor etice. 7ac !n procesul de !ndeplinire a lucrrii lacomanda clientului apar circumstane !n care interesele evaluatorului vin !n contradicie cu intereseclientului- evaluatorul are obli'aia de a aduce la timp lucrul acesta la cunotina clientului. Platamuncii evaluatorului nu trebuie s depind de obiectul evaluat. #valuatorul nu se va an'a a sau nu sva implica !n nici o ocupaie sau afacere care ar afecta reputaia lui profesional- reputaia :#Bo$).#valuatorul va respecta confidenialitatea informaiei clientului sau terilor. b/ elaiile cu cole'ii#valuatorul nu va critica ne!ntemeiat practica profesional a cole'ilor si. 7ac evaluatorului i se

solicit opinia despre o lucrare !ndeplinit de un cole'- el trebuie s i o e prime cinstit- obiect




22/70

fr a i manifesta superioritate asupra cole'ului su. Aiecare evaluator trebuie s contribuie lde voltarea profesiei- a ut=nd instituiile de !nvm=nt- particip=nd la publicarea diferitelor arti cule'eri !n problemele evalurii. # necesar s se asi'ure o !nele'ere deplin a standardelor deevaluare i de ctre evaluatori- i de ctre clieni. ;n limitele respectrii confidenialitii- e necesar evaluatorul s colabore e cu cole'ii su- s le acorde asisten- s le !mprteasc informaia desp

de voltarea pieei.c/ elaiile dintre asociaiile membre ale :#Bo$))sociaiile profesionale naionale membre ale :#Bo$) trebuie s i construiasc relaiile

reciproce pe principiile profesionalismului- a utorului reciproc i colaborrii !n scopul de voltriaprrii standardelor :#Bo$) !n rile lor. 7ac vreo asociaie membr a :#Bo$) efectuea instruirea- certificarea- investi'aii de marMetin' sau prestea servicii de consultan !ntr o arcrei asociaie naional de evaluatori de asemenea este membr a :#Bo$)- ea trebuie s previn

asociaia naional cu 30 de ile !nainte de !nceperea activitii sale. , seciune aparte a Codului #ti#uropean este dedicat cerinelor fa de competena evaluatorului. )ceste cerine s=nt9D studierea permanent a situaiei de pe piaa imobiliar i a modificrilor !n le'islaie

deoarece aceast informaie are un impact esenial asupra re ultatelor evalurii?D evaluatorul trebuie s aib o vi iune obiectiv asupra cunotinelor i nivelului su d

calificare. 6n ca ul !n care evaluatorul este contient c nu are suficiente cunotine pentr!ndeplinirea lucrrii- el este obli'at s l previn pe client i pe conductorul !ntreprinderii devaluare. #valuatorul are dreptul s cear consultaii de la specialiti calificai !n anumitedomenii de activitate9 'eode ie- arhitectur- materiale de construcie- a'ronomie- e perticldirilor i construciilor?

D evaluatorul trebuie s cercete e toi factorii relevani le'ai de obiectul evalurii- pentru obine re ultate corecte ale evalurii. Aiecare evaluator este dator ca pe !ntre' parcursuactivitii sale practice s i ridice anual nivelul profesional.

@ormele etice i re'ulile activitii de evaluare mai sus e aminate repre int cea mai bun practiinternaional ce s a constituit de a lun'ul unei perioade !ndelun'ate de timp. )ceste norme ire'lementri s=nt recomandate cu insisten spre a fi aplicate de ctre toate asociaiile profesionalde evaluatori care s=nt membri ai :#Bo$) sau ;$5C. Aiecare or'ani aie obteasc a evaluatorilor-urm=nd standardele de evaluare- trebuie s elabore e un cod etic sau re'uli de comportar profesional pentru membrii si.

e'ulile de conduit pentru membrii )sociaiei epublicane a # perilor Profesionali !n #valuri) #P#/ au fost elaborate !n 1%%"- !nainte de intrarea acestei asociaii !n :#Bo$). e'ulile de

conduit cuprind c=teva seciuni9 principiile de ba ? prestarea serviciilor de evaluar

confidenialitatea? plata muncii evaluatorilor? semntura evaluatorului? utili area denum




23/70

asociaiei? publicitatea? asi'urarea profesional. Conform e'ulilor de conduit- fiecare membru aasociaiei este dator s informe e Consiliul directorilor despre orice !nclcare a statutului ire'ulilor de conduit pe care a comis o. &embrii asociaiei s=nt datori s renune la efectuarea unelucrri de evaluare dac ea depete competena lor. #fectu=nd evaluarea- membrii asociaietrebuie s fie neutri9 s nu ia partea nimnui !n conflictul de interese- s informe e la tim

conducerea asociaiei despre serviciile prestate- pentru asi'urarea evidenei i calitii e ecutrii lor6n seciunea Fprestarea serviciilor de evaluareJ s=nt e puse re'ulile de conduit a evaluatorului

procesul de acordare a serviciilor9 s nu admit implicarea clientului !n activitatea sa? s in seade toat informaia disponibil- s nu ascund informaia? s efectue e obli'atoriu inspectareobiectului evaluat? s fac o pre entare clar i neambi'u a re ultatelor evalurii. aportul devaluare trebuie s fie detaliat i necontradictoriu? informaia privind evaluarea trebuie pre entatscris? toate rapoartele privind !ndeplinirea lucrrilor de evaluare urmea a fi pstrate timp de cin

ani.6n seciunea FconfidenialitateJ se arat c membrii asociaiei nu au dreptul s divul'e unor ter persoane coninutul raportului de evaluare. #valuatorul are obli'aia s pstre e confidenialitateinformaiei obinute !n procesul de prestare a serviciilor profesionale.

Plata muncii evaluatorului va fi stabilit pe ba a timpului de lucru cheltuit la !ndeplinirea lucrra cheltuielilor curente le'ate de evaluare- prin comparare cu plata pentru efectuarea unor lucrrsimilare.


24/70

Capitolul II Specificul evalurii proprietilor sechestrate

,%+ .valuarea imobilului sechestrat

Procesul de evaluare repre int o consecutivitate de proceduri care sunt utili ate de ctre evaluat pentru a estima valoarea bunului imobiliar de re'ul lucrrile de evaluare suntprecedate de

desfurarea unui plan conform cruia se va face evaluarea i care va reflecta previ iunile- tehnici metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar. 7at fiind faptul c coninutulucrrilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau !n faa evaluatorului- de tipul valorii ce urmea fi estimat- prevederile le'islaiei i standartelor profesionale planurile lucrrilor de evaluare vovaria pentru diferite obiecte ale evalurii. %n ma&oritatea ca"urilor procesul evalurii constitueurmtoarele etape'

Ai'.2.1 #tapele procesului de evaluare



.

6ntocmirea raportuluide evaluare

econcilierea valorilor i estimareavalorii finale

)nali a celei mai bune i eficiente utili ri

Colectarea i anali a datelor

7efinirea misiunii de evaluare


25/70

7efinirea misiunii de evaluare. Pre enta etap include urmtoarele elemente9identificarea bunului imobiliar?identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate?determinarea scopului evalurii?determinarea ba ei de evaluare tipul valorii/?

determinarea datei de evaluare?coninutul misiunii de evaluare?alte condiii limitatieve.

,biectul evalurii este identificat dup numrul cadastral sau adresa potal. ;dentificarea includedescrierea complet a bunului imobiliar evaluat- precum i starea !n care se afl. 7e re'ul-descrierea obiectului evalurii este compus din 2 compartimente 9 descrierea terenului i descrierconstruciilor i se intocmete !n ba a re ultatelor inspectrii bunului imobiliar !n natur

;ndentificarea complet a bunului presupune- pe l!n' descrierea amplasrii i caracteristicile tehnicale obiectului- descrierea le'al a bunului evaluat- efectuat !n ba a documentelor ce onfirmdrepturile asupra bunului imobiliar.

$aloarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fi ice ale bunului ci i ddrepturile patrimoniale le'ate de bun. Pesoana- drepturile creea sunt evaluate poate s poposeddoar- de e emplu- dreptul de arend sau dretul de administrare econmic.


26/70

utili are pe care se ba ea estimarea valorii finale. # ist 2 temeiuri pentru care este necesaanali a celei mai bune i eficiente utili ri. Primul temei este de a facilita procesul de identifica bunurilor imobiliare comparabile. Aiecare bun imobilar comparabil trebuie s fie identic sau simidin punct de vedere a celei mai bune eficiente utili ri. Cel de al 2 lea temei const !n faptul ddecide necesitatea meninerii bunului imobiliar !n starea actual sau e nevoie de o modificare pentr

a asi'ura obinerea profiturilor ma ime de la utili area lui. n bun imobilar trebuie meninut lstarea curent at!ta timp c!t profitul obinut de la utili area curent este mai mare de c!t profiturile pot fi obinute !n ca ul unei utili ri noi- rmase dup scderea costurilor pentru schimbarea modude utili are a bunului imobiliar. :ot o dat este necesar s menionm c cea mai bun i eficientutili are trebuie s fie reali bil din punct de vedere fi ic - posibil din punct de vedere le'al eficient din punct de vedere economic.

Aplicarea metodelor de evaluare% 6n ma oritatea ca urilor la evaluarea proprietilor sechestrate-

specialitii evaluatori din ar i de peste hotare- aplic!nd 5tandartele #uropene i ;nternaionale d#valuare- sunt de acord c e ist 3 abordri metode/ de evaluare- din care- la evaluarea un proprieti sechestrate i nu numai- se vor folosi !n mod obli'atoriu de cel puin dou din ele)cestea sunt 9

)bordarea pe ba a anali ei comparative a v!n rilor?

abordarea costurilor sau cheltuielilor?

abordarea veniturilor?Anali a comparativ a vn rilor se utili ea !n ca urile de evauare a obiectelor de imobil tip

ce din sfera productiv i neproductiv- casele cu multe apartamente i individuale. )ceast metodconst !n anali a comparativ a bunurilor imobile cu alte obiecte v=ndute. Punct iniial compararaional a cumprtorului sau a investitorilor. )nali a comparativ a v=n rilor e o metod simpl5e mai numete metoda influenei de pia sau metoda de pia. C=mpul de utili are a acestei metoe limitat. 6n ca ul imobilelor sechestrate- !n epublica &oldova !nc nu s au creat condiii neces

pentru utili area metodei !n cau . &ai ales lipsesc flu urile informaionale cu privire la date precise- reale ale preurilor bunurilor imobile.

Abordarea costului sau cheltuielilor / aceast metod se utili ea !n toate ca urile de evaluare a bunurilor imobile de ctre toi evaluatorii- indiferent de scopul evalurii. &etoda costului aplicat

epublica &oldova e foarte diferit de metoda costului cunoscut !n occident. $aloarea terenuriloi a construciilor se determin la noi separat. a evaluarea terenurilor se determin valoarenormativ a terenului uneori aplicarea unor nesemnificativi coeficieni de a ustare pent

amplasare/. a evaluarea cldirilor i construciilor este determinat valoare de reconstituire- in=nd




27/70

se cont de 'radul u urii. :otodat s!nt i'norate u ura funcional i e tern a cldirilor- nu se ineseama de valoarea de !nlocuire a bunului evaluat cu un alt bun similar dup calitile sale de consum6n procesul evalurii sunt i'norate u ura moral si funcional. @u se i au !n consideraie cheltuiede marMetin' i alte cheltuieli caracteristicii bunurilor imobile nou construite. Ca re ultat e istmare diferen dintre costurile reale pentru construciile- cldirile i valoarea nominativ determina

dup metoda costului.Abordarea veniturilor H !n epublica &oldova aplicrea acestei abordri este destul de

problematic- are multe limitri fiind instabilitatea economic !n special instabilitatea piecapitalului- o cau care se e plic prin modificrile dese i eseniale a ratei de depo it i ratedob=n ii pentru mi loacelor !mprumutate- ;; H cau instabilitatea politicei economice de stasituaia economic e tern care nu ofer proprietarului imobilului o 'aranie a obinerii veniturilostabile. n alt factor nu mai puin important este nivelul teoretic slab al ma oritii specialitil

evaluatori. Ca urmare a celor mai susenumerate- metoda venitului se aplic destul de rar i numai dctre !ntreprinderile private de evaluare- !n care lucrea specialiti de !nalt calificare- care au fcursuri de pre'tire profesional. 7ar i !n acest ca - metoda venitului utili at la evaluarea proprietilor comerciale sau industriale tip se aplic !n mod diferit din lipsa unei metodolo'ii unicde efectuare a evalurii. 7in aceleai cau e metoda venitului- ca cea mai comple dintre toametodele utili ate !n evaluare- nu este des aplicat de ctre evaluatorii publici.

Reconcilierea valorilor !i estimarea valorii finale% Principalul scop al procesului de evaluare estedeterminarea valorii bunului imobiliar evaluat. Pentru a obine o opinie veridic privind valoare proprietii imobiliare- evaluatorul aplic diverse metode de evaluare. 7ar nici una din metodele devaluare nu este universal i nu 'enerea re ultate absolut corecte.

Aiecare din metodele de evaluare conine elemente ala previ iunii. &etoda v!n rilor comparabeste limitat de disponibilitatea datelor veridice despre v!n rile comparabile. &etoda costului eslimitat de dificultile asociate cu estimarea deprecierii u urii/- !n special pentru proprietaimobiliare vechi. &odelele venitului sunt ba ate pe previ iuni i estimri ale veniturilor anticipateratei rentabilitii- !n re ultatul aplicrii diferitor metode pentru evaluarea unei proprieti imobiliauatorul obine mai multe re ultate. )stfel- ultimul pas care urmea a fi !nterprins de evaluator esde a a un'e la un numitor unic al valorii obiectului evaluat- prin intermediul anali ei conclu iilalternative obinute !n procesul de evaluare. )ceast parte a procedeului de evaluare este denumitreconciliere. 6n procesul de reconciliere evaluatorul areposibilitate de a re a revedea datele folosite evaluare i de a ar'umenta valoarea final a proprietii.

Procedura de reconciliere este constituit din 2 etape9




28/70

1. Previ uirea po iiilor tehnice i conceptuale ale anali ei- care include e plicarediferenelor !ntre valorile eseniale i determinarea celei mai credibile valori.2. #stimarea valorii finale.

#stimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele mai complicate sarcini alevaluatorului. $aloarea finala este o funcie a scopului evalurii constr!n'erilor de ordin le'al- i

celor le'ate de disponibili area dtaelor.7eseori scopul evalurii sau necesitile clientului dictea care din valorileobinute !nurm

aplicrii metodelor de evaluare va avea cea mai mare influen asupra valorii finale.e ultatul unei evaluri depinde de confidena evaluatorului !n veridicitatea datelor anali ate

corectitudinea a ustrilor aplicate !n procesul comparaiei bunului imobiliar evaluat cu bunurimobiliare comparabile. #valuatorul poate s acorde un 'rad mai mare de confiden e actitiidatelor i calculelor unei metode dec!t altei.

7ei valoarea final repre int o conclu ie imparial- e pert i ustificat privind valoarobiectului evaluat- preNentat de un specialist !n domeniu - ea totui rm!ne doar o opinie- carepre int perceperea evaluatorului a preului cel mai probabil care ar putea fi obinut !ntrtran acie.

.laborarea raportului de evaluare% e ultatul lucrrilor de evaluare este pre entat !n raportul deevaluare. n ameniator cuprin tor dar nu e haustiv al clau elor raportului de evaluare es pre entat !n 5tandartele #uropene de #valuare. aportul de evaluare este un document care e plic procesul analitic !ntreprins de evaluator pe parcursul evalurii i care pre int e plicit informautili at !n anali -de asemenea descvriere ultatele anali ei - ipote ele i calculile care au conduformarea opinii privind valoarea estimat.

aportul de evaluare trebuie s fie !ntocmit !n confirmitate cu prevederile le'islaiei naionale prevederile standartelor profesionale. a nivel practic un raport incomplet afectea credibilitatevalurii propriu ise i re ultatelor ei. Conform 5tandartelor #uropene de #valuare9 Kraportulevaluare- prin modul de pre entare i prin termenolo'ia sa- trebuie s e prime o opinie clarneechivoc i suficient de detailat pentru a 'aranta c informea despre toate aspectele cheie i cnu poate da natere la o ne!nele'ere asupra situaiei reale a obiectului evaluatJ.

e'ea epublicii &oldova cu privirea la activitatea de evaluare stipulea c raportul de evaluareeste !ntocmit de ctre evaluator !n form scris i pe suport electronic- !n scopul asi'urrii calitraportului de evaluare le'ea prevede un set de cerine minim fa de raportul de evaluare. )stfelraportul de evaluare trebuie s conin 9

a/ data !ntocmirii raportului ? b/ scopul evalurii?

c/ denumirea !ntreprinderii de evaluare i rechi itele ei?




29/70

d/ copiile actelor care dau dreptul de prestare a serviciilor de evaluare?e/ denumirea beneficiarului i rechi itele lui?f/ data la care o fost estimat valoarea?'/ tipul i difiniia valorii estimate- care e plic sensul noiunii utili ate?h/ descrierea obiectului evalurii i datele privind proprietarul acestuia- iar !n ca ul c!n

obiectul evalurii aparine persoanei uridice rechi itele acesteia?i/ standartele- metodele- sursele de informaie utili ate pentur evaluare i

ipote eleevaluatorului pe care se ba ea evaluarea? / etapele evalurii i temeiul valorii recomandate- precum i factorii restrictivi

limitele utili rii valorii estimate.a fel- raportul de evaluare trebuie s includ copiile documentelor utili ate de evaluator- ca

determin caracteristicile calitative i cantitative ale obiectului evalurii- precum i copiileactel

care acord dreptul de prestare a serviciilor de evaluare9 licena !ntreprinderii de evaluare certificatul de calificare al evaluatorului care a efectuat evaluarea.7ar fiind faptul c raportul de evaluare poate fi transmis i !n form electronica evaluatorul trebui

s intreprind toate msurile pentru a prote a !nre'istrarea datelor i te tului raportului i s s asi'ure c nu au survenit erori !n momentul trensmiterii. Conform prevederilor 5tandartelor;nternaionale de #valuare- raportul pre entat !n form electronic trebuie s fie un fiier doar pentcitire- limitarea dat pstr!nduse pentru toi- doar cu e cepia autorului.

7e re'ul rapoaetele de evaluare sunt pstrate de evaluator o anumit perioad de timp. Comformle'islatiei epublicii &oldova aceast perioad este de ( ani.

6n cele mai dese ca uri- evaluatorii au de determinat valoarea de pia- dar practica !n activitade evaluare se de volt cu pai enormi i devine foarte variat. )nume varietatea scopurilor !impune pe evaluatori s determine diferite tipuri de valori. 6n continuare vom una din tipurile dvalori i anume valoarea de lichidare.

,%, 0alori de estimare a imobilului sechestrat

)nali a unei astfel de cate'orii ca valoarea - !ntotdeauna are foarte mare importana pentrueconomiti- iar !n teoria preurilor este una din compartimentele teoriei economice. 7ar- insutermenul Kvaloare K lipsete din punct de vedere tiinific deoarece are multe e plicaii- iarsecolele ;I II a primit i sens ideolo'ic.

6n teoria i practica evalurii sunt clar delimitate noiunile economice - str!ns le'ate deconceptul KvaloareJ KpreJsi KcostJ. )stfel evaluatorii utili ea noiunea de cost referitor productia unui bun- av!nd !n vedere totalitatea cheltuielilor e primate !n bani suportate pent




30/70

construcia bunului imobiliar i aducerea lui la conditia in care poate fi consumat adica utili at scopul stabilit iniial. @oiunea de pre de re'ula- se refera la o tran acie concret de v!n arecumprare i repre int suma de bani pe care un cumprtor concret a pltit.o sau ete 'ata s o plteasc unui v!n tor concret pentru a obine dreptul la proprietate asupra unui bun imobiliconcret i care a fost sau este acceptat de ctre v!n tor - !n circumstane specifice tran aciei dat

$aloarea- la r!ndul su- repre int e presia monetar a faptului c!t de preios este bunuimobiliar si dreptul de proprietate asupra lui pentru v!n torii i cumprtorii potenialide pe piaimobiliar. , proprietate imobiliar poate avea o valoare anumit pentru proprietarul su valoarutil/ care este e'al cu sum ape care acest proprietar este 'ata s o accepte de re'ula !n numerar /!n schimbul proprietii sale- fr a suferi pierderi. )ceeai proprietate poate avea o valoare de piadiferit de valoarea util care este e'al cu suma care poatefi obinut de la v!n area proprietiimobiliare date pe piaa deschis c!nd este posibil intrarea liber pe pia a tuturor cumprtorilor

v!n torilor potentiali. 7ar- deseori- !n deosebi !n teoria evalurii- termenul -- valoare-- poate fi !nt!lnit cu un cuve plicativ- spre e emplu valoare de pia- valoare imo abil- valoare de investiie- valoare lichidare- valoarea de pia pentru utilo area curenta i alte tipuri de valori.

0aloarea de pia poate fi format doar !n procesul funcionrii pieii respective. $aloarea de pia este o marime ipotetic sau calculat a preului de v!n are- i este re ultat

e aminrii minuioase de ctre v!n tor i cumprtor a informaiei ce ine de tran acie- atr'!ndatenie deosebit acelor dtae ce reflect rspunderea prilor !n condiiile unei afaceri cinstite.

Conform 5tandartelor #uropene de #valuare - adoptae de :#Bo$)- valoarea de pia estedefinit !n felul urmtor 9

(aloarea de pia este suma pentru care un activ poate fi schimbat !ntre un v!n"tor hotr!t sv!nd #i un cumptor hotr!t s cumpere intr)o tan"acie liber dup un mar*eting adecv!n care prile acionea" !n con#tiina de cau" #i fr constr!ngere.

:ermenul de acti a fost adoptat pentru a reflecta accentul pus !n aceste standarte pedocumentele financiare. :otui termenul proprietate poate fi un termen sinonim pentru aplicarea'eneral a definiiei- fiecare element al definiiei av!nd propriul sau cadru conceptual.

(uma estimat ... se refer la un pre e primat monetar de obicei suma de piaa este msuratca fiind cel mai probabil pre orientabil !n mod re onabil - pe piaa evalurii - !n conformitate definiia valorii de pia. #ste cel mai bun pre orientabil !n mod re onabil de ctre v!n tor i cmai avanta os pre orientabil !n mod re onabil de ctre cumprtor. )ceast estimare e clud e!n me plicit un pre estimat e cesiv de mare sau mic datorat unor circumstanesau de condiii specifice finanare atipic- aran amente de v!n are a unui activ i !nchirierea simultan a acesteia de c

v!n tor printr un contract de leasin' - consideratiilor sau concesiunilor speciale acordat la ori




31/70

persoan asociat cu v!n area - sau de orice element ale valorii speciale definit !n 5tandartul


32/70


33/70

dup un marMetin' adecvat - !n care fiecare parte a acionat !n cunotin de cau - prudent i fconstr!n'ere.

+ig.,.,

- ermenul de acti a fost adoptat pentru a reflecta accentul pus !n aceste standarte pedocumentele financiare . :otui termenul Fproprietate-- poate fi termen sinonim pentru aplicare'enerala a definiiei - fiecare element al definiiei are propriul sau cadru conceptual.

-)(uma estimat)... se refer la un pre e primat monetar de obicei !n moned national- pltibil pentru activ !ntr o tran acie libera pe pia. $aloarea de pia este e primat ca fiind cel m probabil pre optimabil !n mod re onabil pe pia la data evalurii- !n conformitate cu definivalorii de pia. #ste cel ami bun pre optimabil !n mod re onabil de ctre v!n ator i cel m

avanta os pret optimabil !n mod reNonabil de ctre cumprtor. )ceast estimare e clude !n me plicit un pre estimat e cesiv de mar sau mic- datorat circumstane sau condiii specifice cfinanare atipic- aran amente de v!n are a unui obiect i lichidarea simultan a acestuia de cv!n tor printr un contract de leasin'- consideraii sau concesiuni speciale definit !n 5tandartul


34/70

proprietarsau utilo ator al proprietii- mai de'raba dec!t pieii !n 'eneral- cu alte cuvinte - pentru ucumprtor cu interese speciale.$aloarea speciala poate fi asociat cu elemente ale valorii afaceri#valuatorul trebuie s se asi'ure c asemenea criterii sunt distincte de valoarea de pia- e plic!norice ipote e speciale luate !n considerare.

...Jun acti ar putea fi schimbat ...-- se refer la faptul c valoaarea unui activ este o sum

estimat i nu un pre de vin are predeterminat sau real. #ste preul la care piaa ateapt o tran accare !ntrunete toate celelalte condiii ale definiiei valorii de pia- ar putea fi !ncheiat la daevalurii.

...Jla data e alurii...-- impune ca valoare de pia estimat specific unui moment - unei dtae precise. 6ntruc!t piaa i con u'area pieii se pot schimba- valoarea estimat ar putea fi incorect snepotrivit la un alt moment. $aloarea estimat va reflecta starea efectiv a pieii i con unctarevalabil la data evalurii- i nu la data anterioar sau ulterioar. 7ata evalurii - i data evaluri

raportului de evaluare pot fi diferite - dar cea de a doua nu poate s fie anterioar celei dint!i. 7efiniia presupune i faptul c schimbul i !ncheierea contractului de v!n are sunt simultanfr nici o variaie de pre care ar putea- altminteri- avea loc intr o tran acie la valoarea de pia.

- ...pe baza ipotezei de continuare a utilizrii actuale ...)specific faptul c doar schimb ofertelede comparare lansate pe pia pentru continuarea utili rii e istente sunt luate !n considerar

e ult c orice valoare mai mare- le'at de faptul c activul urma s fie v!ndut pe o pia liber sa pe ba a celei mai bune utili ri- trebue s fie i'norat.

- ...dar presupun!nd c acti ul este liber neocupat...) sublinia faptul c nu ar trebui s se incont de ocuparea efectiv ca motiv de a adopta ipote a fictiv c proprietarul pltete chirie. @u se!n consiuderare c valoarea ar putea fi mrit de actualul ocupant printr o investiie. )ctivul trebuconsiderat liber i disponibil pentru v!n are sau !nchiriere la data evalurii. ,ferta potenial aactualului ocupant nu trebue e clus- dar nici nu trebuie s presupun c ocup!ndu l ar oferi mmult dec!t ali cumprtori de pe pia. )cest aspect difer !n le'islaia 'erman- unde ofertaocupantului actual este i'norat.

- ... !ntre un cumprtor hotr!t s cumpere ... ,,se refer la un cumprtor motivat- dar nu silits cumpere. )ceast cumprtor nu etse nici ultra diri or- nici determinat s cumpere la orice pre)cest cumprtor va achi iona mai de'rab !n conformitate cu realitile pieii curente i cuateptrile curente ale pieii- dec!t !n funcie de piaa ima'inara sau ipotetic a crei e isten n poate fi demonstrat sau anticipat. Cumprtorul luat !n considerare nu va plti un pre mai madec!t cel pe care l cere piaa. Proprietarul actual al activului este inclus !ntre cei care formea p

n evaluator nu terbuie s fac presupuneri nerealiste despre con unctura pieii sau s considere univel al valorii de piaa peste cel care este optimabil !n mod re onabil.




35/70

J...un !nztor hotr!t s !nd ... ,, nu ete foarte 'rbit- nici nici forat s v!nd la orice pre- niciunul pre'tit s v!nd doar atunci c!nd obine un pre considerat nere onabil !n con unctue istent a pieii. $!n torul hotr!t este motivat s v!nd activul !n condiiile de piapentru cel m bun pre optimabil. Circumstanele specifice ale proprietarului actual ar face parte din aceastdefiniie deoarece F vi itatorul hotr!t -- este un proprietar ipotetic.

F...!ntr-o tranzacie liber...,,!nseamn o tran acie !ncheiat de pri !ntre care nu e ist nici orelaie particular sau special de e emplu compania mam cu filiala sa- proprietarul cu chiriacare ar putea influena preul- duc!ndu l la un nespecific pieii sau red uc!ndul datorit unui elemde valoare special. :ran actia la valoarea de pi se presupune a avea loc !ntre parteneriindependeni.

...Jdup un mar*eting adec at ...-- semnific faptul c activul va fi oferit pe pia !n cea mai potrivit modalitate pentru a se putea obine cel mai bun pre- !n conformitate cu definiia valorii

pia. 7urata e punerii poate varia !n funcie de con unctura pieii- dar trebuie s fie suficient de mepentur a permite ca activul s fie cunoscut de un numr adecvat de poteniali cumprtori. Perioadde ofert este anterioar dtaei evalurii.

... F !n care fiecare parte a acionat !n contiin de cauz i prudent ...-- presupune c at!tcumprtorul hotr!t s cumpere - c!t i vin torul hotr!t s v!nd sunt informai de o maniere onabil !n le'tur cu natura i caracteristicile activului- cu utili area sa actual i cu utili r poteniale - cu situaia pieii la data evalurii .

5e consider c fiecare parte acionea !n propriul interes- dispun!nd de cunotinele necesare prudent pu a obine cel mai bun pret corespun tor po iiei ocupate !n tran acie. Prudena emsurat prin referire la con unctura pieii la data evalurii- nein!ndu se seama de eventualinformaii ulterioare acestei date. @u este neaprat imprudent un v!n tor care vinde o proprietateo pia cu preuri !n scdere- respectiv preuri mai reduse celor anterioare .6n asemenea ca uvalabile i pentru situaii de v!nNare i cumprare caracteristica pieilor care !nre'istreaN variaii preuri po itive sau ne'ative/. Cumprtorul sau v!n torul prudent va aciona !n conformitate cele mai bune informaii de pia disponibile la dta evalurii.

...J fr constr!ngere...-- stabilete faptul c fiecare parte este motivat s !ncheie tran acia- danici un anu este forat - nici silit !n mod ne ustificat s fac acest lucru.

+aloarea de pia este !neleas ca fiind valoarea unui activ - estimat fra se ine cont decosturile de v!nNare sau de cumprare i fr nici o prelevare pentru ta e sau impo ite asociatran aciei.

7efiniia se utili ea doar !n le'tur cu evaluarea !n scopul elaborrii documentelor financiare6n ba a standartelor i practicii contabile naionale i internaionale - activele imobiliare sunt frecv

!nre'istrate la costul de achi iie sau lavaloarea corect care etse valoarea de pia pentru utili area




36/70

e istent. $aloarea de pia pentru utili area e istent nu se aplic- ca ba de evaluare- la evalua proprietilordeinute ca investiii- la proprietile e istente !n surplus fa de necesitile de ploatare i pentru cele clasificate ca active circulante- ca uri !n care trebue adoptat valoarea pia pe ba a celei mai bune utili ri.

(aloarea corect. $aloarea corect este un concept contabil- cuprins !n 5tandartul ;nternaional de

Contabilitate care este definit ca Fsuma pentru care un activ poate fi schimbat !ntre pri informahotr!te s efectue e o tran acie liberJ.

7efiniia scurt de mai sus este compatibil- la prima vedere- cu definiia :#Bo$) a valorii de pia pentru utili area e istent/. # ist circumstane!n care valoarea corect!n sensul contabil pos fie diferit de valoarea de pia- respectiv !n ca ul !n care se pot aplica condiii care s permv!n area ordonat- nomala a activelor- sau v!n area ipotetic s se afle sub o forma de constr!n'er

:ermenul de valoare corect este utili at- !n anumite urisdicii- pentru a da o definire le'al

scopul reali rii unei !nele'eri echitabile !ntre pri- !n ca il unor dispute- !nainte de a a un'e instan sau iniierea unor aciuni !n ustiie.



$aloarea delichidare

$aloarea deinventar

$aloarea deinvestiie

$aloareane'ativ

Costul de!nlocuire net

$aloarea deutili are

alternativ

$aloareacorect

$aloarea de pia pentru

utili areae istent

$aloareade pia


37/70

Ai'.2.3 )lte tipuri de valori derivate a valorii de pia

$aloarea corect a terenelor i cldirilo reste - de obicei- valoarea lor de pia pentru utiliNaree istent- ceea ce presupune o continuare a utili rii activului !n aceeai afacere sau int o afacsimilar. )ceasta valoare este determinat printr o evaluare- reali at de obicei de catre evaluato

calificai.;pote a ca afacerea este viabil recomand adoptarea valorii de pia pentru utili are e istent

;mplicit este conceptul de Fvaloare de deposedareJ sau FJcostul de !nlocuire net- ceea ce repre intcostul- pentru un proprietar ocupant- de a achi iiona de pe pia un activ !nlocuitor. C!nd su

aplicabile asemenea situaii ipotetice- evaluarea pe ba a valorii de piapentru utili are e isten poate a un'e la re ultate care ar putea crea interpretri 'reite dac se raportea !n alt conte t. 7aceea- este important ca asemenea evaluri s fie !ntotdeauna adnotate !n mod e plicit- astfel !nc!treflecte circumstanele speciale ale aplicabilitii lor.

&lte comentarii 9 # ist o ipote e plicit- care trebue s fie re onabil !n toate situaiile- c proprietatea poat

folosit de proprietar intr un ori ont de timp previ ibil- numai pentru utili are e istent. )cea destinaie trebue s fie conform cu le'islaia de urbanism- re'lementrile de autori are i

cu alte acte normative. $aloarea obinut poate fi e'al sau mai mic- dar nu ami mare dec!t !n ca uri e cepionale

redate mai os- fa de valoare stimat prin aplicare aprincipiului celei mai bune i eficiente utili # emplu de astfel de e cepii sunt9

6n anumite urisdicii autori area personal i alte aran amente similare nu sunt disponibi piaa de ansamblu- care ar fi luat !n considerare !n considerare !ntr o evaluare !n condiiile utilie istente put!nd s dea natere unei supraevaluri pentru valoare de pia.

Problemele de mediu pot afecta ne'ativ valoare de pia dar at!ta timp c!t !ncasrile dintermediere nu constitue obli'aii le'ale- ele nu afectea valoare de pia pentru utili areae istent.

estriciile de !ncheire care nu au consecine pentru ocupant dar sunt relevante pentru aceas ba de evaluare- dei ele ar influna valoarea de pia.

$aloarea obinut !ntr o evaluare pe ba a costului de !nlocuire net- care este le'at de cost de depreciere !n raport cu e ploatarea actual a termenului poate i adesea depete valoarea ba a pe o pia liber.

,rice utili are alternativ este deci i'norat ca i orice elemente de valoare speculative- oricevaloare atribuit 'oodOill lui sau oricrii posibile valori a unei investiii speciale sau unor tran ac




38/70

financiare- cum ar fi v!n area unui activ i !nchirierea simultan a acestuia de ctre v!n tor printrcontract de leasin'.

#valuarea poate- totui- s in cont de valoarea atribuit situaia !n care se afl compania care ploatea activele- atunci c!nd e ist probabilitatea de a !nlocui cldirile e istente pe ba a straturmrite cu condiia c aceste schimbri s nu aib !ntreruperi ma ore ale activitii curente.

5e presupune c orice parte a proprietii- ocupat fie !n trficul proprietarului- fie de ctr proprietar- este liber la data evalurii- i astfel se elimin e istena ocupantului actual. #valurile ba a utili rii e istente care adopt metoda costului de !nlocuire net- presupun implicit c actua proprietar !i contunu activitatea pe amplansamentul respectiv. 6n anumite urisdicii se aplic re'difeite pentru sectorul public sau pentru or'ani aiile nonprofit. ,rice parte a unui imobiliar !nchiriacu contract sau ocupat !n alt mod de un ter va fi evaluat lu!nd !n considerare acest aspect .

Procedura de evaluare cunoscut sub numele de cost de !nlocuire net- care !n 'eneral constitue

abatere de la valorile ba ate pe informaiile de pia- poate fi aplicat pentru activele care se v!nd sau niciodat pentru utili area lor e istent- cu e cepia ca urilor c!nd se v!nd !mpreun cu afacerC!nd aplicarea procedurilor ba ate pe evaluarea de pia sau pe valoarea de utili area alternativ

conduce la valori sensibil diferite- acestea ar trebui consemnate simultan cu re ultatul obinut p ba a valorii de pia pentru utili area e istent a activelor respective. Pentru a evita introducereaeroare a beneficiarilor raportului de evaluare evaluatorul trebuie s se asi'ure c forma i coninuture ultatelor pre entate au fost aprobate !n mod e plicit de el.

(aloarea de utili"are alternativ%$aloarea de utili are alternativ poate fi definit- prin referire ladefiniiile de ba ale :#Bo$)- ca fiind valoarea cu cea mai bun utili are- alta de c!t cea pre entrespectiv cea intenionat sau cea care ar corespunde unei rede voltri de ctre proprietarul activulde societate de de voltare imobiliar sau de ctre ocupantul presupus.

#valurile pe ba a utili rii alternative sunt adesea solicitate !n ca ul evalurii pentru 'aranii saca parte a anali ei privind cea mai bun utili are- atunci c!nd se hotrte amplasarea economicactivelor sau calcularea randamentului

58493293 teza de licenta evaluarea proprietatilor sechestrate

Documents