272.16.11.2012.cec.voitim. teren arabil.pdf

7/27/2019 272.16.11.2012.CEC.VOITIM. Teren arabil.pdf

1/42

RAPORT DE EVALUARE

nr. 272 din 16.11.2012

a terenului

ARABIL EXTRAVILAN

in suprafata totala de 125,19 ha

situat in raza localitatilorCiacova, Jebel, Voiteg si Deta

proprietatea

SC AGROINDUSTRIALA VOITIM VOITENI SA

Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi

transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al autorului, al clientului si destinatarului

*** NOIEMBRIE 2012 ***

Unitatea P.F. BOJIN DIONISIE

Autorizatie Nr. 1998 / 05. 07.2004

O.R.C. F 35 / 1283 / 2004

C.I.F. RO 21503870

Banca Procredit Bank Timisoara

Cont RO 02 MIRO 0000 4010 0878 0001

Sediu Timisoara, bv. Revolutiei nr.16-18, jud.Timis

Tel/Fax 0722 734533 / 0256 271956


2/42

RAPORT DE EVALUARE Teren arabil extravilan proprietatea SC AGROINDUSTRIALA VOITIM VOITENI SA,


2

16 noiembrie 2012

Ctre: CEC BANK , sucursala Timisoara

SC AGROINDUSTRIALA VOITIM VOITENI SA

Ref: Evaluarea proprietatiilor imobiliare :

Teren arabil extravilan amplasat in raza localitatilor Ciacova, Jebel, Voiteg si

Deta , in suprafata totala de 125,19 ha, inscris in Cartea Funciara, dupa cum urmeaza :

La cererea D-vs. am inspectat si evaluat proprietatea la care ne-am referit mai sus, in

scopul estimarii valorii sale de piata. Raportul de evaluare care urmeaz, prezinta baza pe

care s-a stabilit opinia evaluatorului.

Proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare consta in

teren arabil extravilan cu destinatie agricola, situat in raza localitatilor Ciacova, Jebel, Voiteg

si Deta; proprietatea este reprezentata de 55 parcele de teren, cu suprafete intre 0,34 ha si10 ha, cu un grad redus de comasare. Conform informatiilor extrase din surse publice, clasa

medie de calitate a terenurilor agricole in zona de amplasare a proprietatilor evaluate este 3.

Terenul supus evaluarii se afla in proprietatea SC AGROINDUSTRIALA VOITIM

VOITENI SA (conf. extraselor de carte funciara anexate), fiind cultivat cu diverse culturi

agricole.

Proprietatea imobiliara are asigurat accesul la caile rutiere din zona, pe drumuri din

pamant, precum si racorduri la drumurile publice de pe raza amplasamentului.

Tinand cont de caracteristicile imobilului, de amplasare, precum si de natura zonei,

apreciem ca atractivitatea consta in utilizarea lui ca teren agricol.

Unitatea P.F. BOJIN DIONISIE

Autorizatie Nr. 1998 / 05. 07.2004

O.R.C. F 35 / 1283 / 2004

C.I.F. RO 21503870

Banca Procredit Bank Timisoara

Cont RO 02 MIRO 0000 4010 0878 0001

Sediu Timisoara, bv. Revolutiei nr.16-18, jud.Timis

Tel/Fax 0722 734533 / 0256 271956


3/42



3

REZULTATELE EVALUARII

In urma aplicarii metodelor de evaluare prezentate in cadrul lucrarii, evaluatorulestimeaza :

- valoarea de piata, la data de 16 noiembrie 2012, a proprietatiilor imobiliare detipul Teren arabil extravilan amplasat in raza localitatilor Ciacova, Jebel, Voiteg si Deta , in

suprafata totala de 125,19 ha, este dupa cum urmeaza :

Nr.crt. CF Cad/Topsuprafata

[ha] Valoare euro valoare lei

1 400707 Deta A 45/4/1 10,00 28.000 127.053

2 401640 Ciacova 401640 5,00 14.000 63.526

3 401650 Ciacova 401650 5,00 14.000 63.526

4 401638 Ciacova 401638 1,00 2.800 12.705

5 401639 Ciacova 401639 1,01 2.828 12.832

6 401651 Ciacova 401651 0,61 1.708 7.750

7 401695 Ciacova 401695 0,55 1.540 6.988

8 401655 Ciacova 401655 9,63 26.964 122.352

9 401680 Ciacova 401680 2,66 7.445 33.782

10 402075 Ciacova 402075 5,00 14.000 63.526

11 401459 Jebel A 1032/1/21 6,52 18.256 82.838

12 401460 Jebel A 1032/1/17 1,50 4.200 19.058

13 401470 Jebel 401470 3,10 8.680 39.386

14 401471 Jebel 401471 2,40 6.720 30.493

15 401473 Jebel 401473 2,32 6.496 29.476

16 401614 Jebel A 1820/1/10 1,00 2.800 12.705

17 401619 Jebel 401619 3,61 10.108 45.866

18 401648 Jebel 401648 2,51 7.028 31.890

19 401652 Jebel 401652 0,69 1.932 8.767

20 401724 Jebel 401724 4,42 12.376 56.157

21 401726 Jebel 401726 2,00 5.600 25.411

22 401727 Jebel 401727 1,30 3.640 16.517

23 401730 Jebel 401730 1,50 4.200 19.058

24 401732 Jebel 401732 1,00 2.800 12.705

25 401761 Jebel 401761 5,00 14.000 63.526

26 401749 Jebel A 1168/1/7 3,61 10.108 45.866

27 401750 Jebel A 1168/1/6 4,04 11.312 51.329

28 401780 Jebel 401780 0,34 952 4.320

29 401781 Jebel 401781 0,65 1.820 8.258

30 401782 Jebel 401782 0,37 1.036 4.701

31 401783 Jebel 401783 0,52 1.456 6.607

32 401845 Jebel 401845 1,37 3.836 17.40633 401846 Jebel 401846 0,88 2.464 11.181

34 401894 Jebel 401894 2,00 5.600 25.411

35 401900 Jebel 401900 1,83 5.124 23.251

36 401902 Jebel 401902 1,00 2.800 12.705

37 400487 Voiteg A 1435/4/9 1,24 3.472 15.755

38 400965 Voiteg 400965 2,32 6.496 29.476

39 401063 Voiteg A 734/1/5 1,50 4.200 19.058

40 401096 Voiteg 401096 0,98 2.744 12.451

41 401097 Voiteg 401097 1,47 4.116 18.677

42 401115 Voiteg 401115 0,98 2.744 12.451

43 401117 Voiteg 401117 3,16 8.848 40.14944 401118 Voiteg 401118 0,40 1.120 5.082

45 401121 Voiteg 401121 2,55 7.140 32.398


4/42



4

46 401128 Voiteg 401128 2,70 7.560 34.304

47 401136 Voiteg 401136 0,50 1.400 6.353

48 401147 Voiteg 401147 3,43 9.611 43.612

49 401165 Voiteg 401165 3,50 9.800 44.468

50 401276 Voiteg 401276 4,02 11.256 51.075

51 401277 Voiteg 401277 0,50 1.400 6.353

Total teren 125,19 350.536 1.590.593

situata la nivelul sumei totale de:

350.536 EURO, respectiv 1.590.593 LEI( 2.800 euro/ha)

Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privindvaloarea sunt:

valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative siaprecierile exprimate in prezentul raport;

valoarea estimata in EUR este valabila atat timp cat conditiile in care s-a realizatevaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb, etc)

nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare valorile pot evalua ascendent saudescendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul valutar nu esteliniara);

pretul de vanzare se va putea situa sub sau peste aceasta valoare, n functie de raportulcerere/ofert valabil la data tranzactiei;

valoarea este o predictie;

valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu;

valoarea este subiectiva;

evaluarea este o opinie asupra unei valori;

cursul de schimb valabil la data evaluarii si utilizat in cadrul procesului de evaluare estede : 4,5376 lei/euro.

valoarea nu contine TVA.

Raportul a fost pregatit pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucrurecomandate de catre Uniunea Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania.

Cu stima,Bojin DionisieEvaluator autorizatmembru titular


5/42



5

Certificare

Prin prezenta se certifica faptul ca:

Afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte;

Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele siconditiile limitative si se constitue ca analiza nepartinitoare;

Evaluatorul nu are nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce faceobiectul acestui raport, nu are nici un interes personal si nu este partinitor fata devreuna din partile implicate;

Remunerarea evaluatorului nu se face in functie de exprimarea unei valori prestabilitesau care ar favoriza dorinta clientului de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitiaunui eveniment ulterior;

Acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valoriminime/maxime, solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor persoane careau interese legate de beneficiar sau de aprobarea unui imprumut;

In deplina cunostinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fostrealizate in conformitate cu cerintele Standardelor Internationale de evaluare IVS

2011 si cu cerintele Codului deontologic al profesiei de evaluator; Evaluatorul certifica faptul ca utilizarea raportului de evaluare intocmit poate fi insotita

de verificarea lui in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare si aGhidurilor de evaluare (GE 1);

Evaluatorul certifica faptul ca a efectuat personal inspectia proprietatii imobiliare ceface obiectul raportului;

In prezent evaluatorul este membru al Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati dinRomania si a indeplinit programul de pregatire profesionala continua;

Prin prezenta evaluatorul certifica faptul ca este competent sa efectueze acest raportde evaluare.

Bojin Dionisieevaluator autorizatmembru titular


6/42



6

CUPRINS

REZULTATELE EVALUARII .......................................................................................................................................3CERTIFICARE....................................................................................................................................................................5

PREMISELE EVALUARII ..............................................................................................................................................7IPOTEZE SPECIALE SI CONDITII LIMITATIVE ......................................................................................................................7 OBIECTUL, SCOPUL SI UTILIZAREA EVALUARII.INSTRUCTIUNILE EVALUARII ...................................................................8 DREPTUL DE PROPRIETATE EVALUAT ...............................................................................................................................8 BAZA DE EVALUARE.TIPUL VALORII ESTIMATE ...............................................................................................................8 DATA ESTIMARII VALORII.................................................................................................................................................8 MONEDA RAPORTULUI.MODALITATI DE PLATA...............................................................................................................9 INSPECTIA PROPRIETATII ..................................................................................................................................................9 SURSELE DE INFORMATII UTILIZATE.................................................................................................................................9 CLAUZA DE NEPUBLICARE................................................................................................................................................9

PREZENTAREA DATELOR ..........................................................................................................................................9IDENTIFICAREA SI DESCRIEREA PROPRIETATII ..................................................................................................................9 ANALIZA PIETEI IMOBILIARE (STUDIU DE VANDABILITATE) ........................................................................................... 10

ANALIZA DATELOR .................................................................................................................................................... 11CEA MAI BUNA UTILIZARE.............................................................................................................................................. 11EVALUAREA PROPRIETATII.ETAPE PARCURSE ............................................................................................................... 11ABORDAREA PRIN PIATA................................................................................................................................................ 12ABORDAREA PRIN VENIT ................................................................................................................................................ 14RECONCILIEREA REZULTATELOR.OPINIA EVALUATORULUI........................................................................................... 14

Anexe :Foto proprietate, Amplasare in zonaExtrase de Carte FunciaraContracte de vanzare-cumparare


7/42



7

PREMISELE EVALUARII

Ipoteze speciale si conditii limitative

La baza evaluarii stau urmatoarele ipoteze si conditii limitative:

1. Ipoteze:

Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catreproprietar si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatiisuplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil;

Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor dezonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descrisasi luata in considerare in prezentul raport;

Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la bazaselectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentruca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii proprietatii inconditiile tipului valorii selectate, prezentata la pct. 2.4;

Presupunem ca nu exista nici un fel de contaminanti si costul activitatilor de

decontaminare nu afecteaza valoarea; nu am fost informati de nici o inspectie sau raportcare sa indice prezenta contaminantilor sau a materialelor periculoase;

Nu am realizat nici un fel de investigatie pentru stabilirea existentei contaminantilor. Sepresupune ca nu exista conditii ascunse sau neaparente ale proprietatii, solulului, saustructurii care sa influenteze valoarea. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitatepentru asemenea conditii sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare aufost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;

Pentru estimarea valorii de piata evaluatorul a utilizat metoda comparatiilor directe,analizand ofertele inregistrate pe segmentul de piata al proprietatii, precum si metodacapitalizarii rentei funciare, in considerarea randamentului obtinut de proprietar dinexploatarea proprietatii;

Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut ladispozitie existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nuavea cunostinta.

2. Conditii limitative:

orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizarii prezentate inraport. Valori separate alocate nu trebuie folosite in legatura cu o alta evaluare si suntinvalide daca sunt astfel utilizate;

intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;

evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta

sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune, in afara cazului incare s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil;

nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitateaevaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;

valoarea estimata in EUR este valabila atat timp cat conditiile in care s-a realizatevaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb, etc)nu se modifica semnificativ. Se are in vedere faptul ca pe pietele imobiliare valorile potevolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cucursul valutar nu este liniara;

orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire avalorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care oastfel de distribuire a fost prevazuta in raport.


8/42



8

Obiectul, scopul si utilizarea evaluarii. Instructiunile evaluarii

Obiectul evaluarii il constituie proprietatile imobiliare de tipul Teren arabil extravilanamplasat in raza localitatilor Ciacova, Jebel, Voiteg si Deta , in suprafata totala de 125,19 ha,inscris in extrasele de Carte Funciara anexate.

Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare in vedereaconstituirii unei garantii bancare.

Raportul este intocmit la solicitarea SC AGROINDUSTRIALA VOITIM VOITENI SA incalitate de client si CEC BANK in calitate de destinatar.

Dreptul de proprietate evaluat

Dreptul de proprietate evaluat in prezentul raport este dreptul de proprietate integralasupra proprietatiilor imobiliare de tipul Teren arabil extravilan amplasat in raza localitatilorCiacova, Jebel, Voiteg si Deta, in suprafata totala de 125,19 ha, inscris in Cartea Funciara,conform anexe.

Proprietar: SC AGROINDUSTRIALA VOITIM VOITENI SA, dreptul de proprietate fiind real siintabulat in extrasele de Carte Funciara anexate.

Baza de evaluare. Tipul valorii estimate

Evaluarea realizata in cadrul prezentului raport reprezinta o estimare a valorii depiata a proprietatii, aceasta fiind recomandata de catre Standardul International de EvaluareIVS 310 Evaluari ale drepturilor asupra proprietatii imobiliare pentru garantareaimprumutului (care are caracter obligatoriu pentru membrii Uniunii Nationale a Evaluatorilor

Autorizati din Romania) ca fiind tipul de valoare solicitat in mod uzual de catre finantatori.Potrivit prevederilor Standardelor Internationale de Evaluare, standardul IVS 310se aplica intoate situatiile in care evaluatorii sunt solicitati sa avizeze sau sa raporteze institutiilor decreditare sau altor furnizori de capital de imprumut, in cazurile in care evaluarile sunt

efectuate pentru garantarea imprumuturilor. Standardul IVS 310 trebuie perceput ca ca ocontinuare a standardului Standardului International de Evaluare IVS 230 Drepturi asupra

proprietatii imobiliare, principiile continute in Standardele generale IVS Cadrul general si inIVS 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare se aplica evaluarilor in scopul garantarii.

Standardul International de Evaluare IVS 310se aplica valorii de piata a proprietatii,de obicei aceasta fiind proprietatea imobiliara si elementele ei inrudite. Pentru a estimavalorea de piata, evaluatorul trebuie sa determine mai intai cea mai buna utilizare sau ceamai probabila utilizare. Valoarea de piata este estimata prin aplicarea abordarilor, metodelorsi procedurilor de evaluare care reflecta natura proprietatii si circumstantele in careproprietatea respectiva va fi cel mai probabil tranzactionata pe piata libera.

Conform Standardului International de Evaluare IVS Cadrul general definitiavalorii de piata este:Valoarea de piata este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat la dataevalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare,dup un marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz,

prudent i fr constrngere.

Data estimarii valorii

Valoarea estimata in prezentul raport are la baza informatii privind nivelul preturilorinregistrate in perioada septembrie noiembrie 2012, data la care se considera valabileipotezele luate in considerare si valorile estimate. Evaluarea a fost realizata in data de16.11.2012.

Data de referinta a evaluarii este 16 noiembrie 2012.


9/42



9

Moneda raportului. Modalitati de plata

Valoarea este exprimata in LEI si EUR.La data de referinta a evaluarii, cursul de schimb al monedei nationale este de 4,5376

lei/euro.Exprimarea in valuta a opiniei finale o consideram adecvata doar atat vreme cat

principalele premize care au stat la baza evaluarii nu sufera modificari semnificative (nivelulriscurilor asociate unei investitii similare, cursul de schimb si evolutia acestuia comparativ cu

puterea de cumparare si cu nivelul tranzactiilor pe piata imobiliara specifica etc.)In estimarea valorii se ia in considerare plata integrala in numerar (cash) la data

evaluarii, fara conditii deosebite de plata.

Inspectia proprietatii

Inspectia proprietatii a fost realizata in data de 15.11.2012 si 16.11.2012, in prezentareprezentantului proprietarului.

Sursele de informatii utilizate

Sursele de informatii utilizate in acest raport sunt:

Informatii privind situatia juridica a proprietatii si istoricul acesteia, furnizate de catreproprietar care poarta intreaga responsabilitate in ceea ce priveste veridicitatea sicorectitudinea informatiilor furnizate;

Informatii privind suprafete si forma terenului, amplasare, acces, vecinatati preluate dindocumentatia primita si anexata in copie;

Informatii culese de catre evaluator (privind pozitionarea, zona in care este amplasataproprietatea, etc.) din documentatia cadastrala.

Informatii preluate din baza de date a evaluatorului, de la vanzatori si intermediariimobiliari si din publicatii de profil, informatii care au fost sintetizate in analiza pieteiimobiliare.

Clauza de nepublicare

In conformitate cu uzantele din Romania valorile estimate de catre evaluator suntvalabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, incare conditiile specifice nu sufera modificari semnificative care pot afecta opiniile estimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general (luna noiembrie2012) cand are are loc operatiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pietei specifice siscopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu esteresponsabil decat in limita informatiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluarii.

Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si numaipentru uzul clientului si destinatarului mentionati. Nu acceptam nici o responsabilitate dacaeste transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici ocircumstanta.

PREZENTAREA DATELOR

Identificarea si descrierea proprietatii

Proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare consta in

teren arabil extravilan in suprafata totala de 125,19 ha, cu destinatie agricola, situat in raza

localitatilor Ciacova, Jebel, Voiteg si Deta. Terenul supus evaluarii se afla in proprietatea SC

AGROINDUSTRIALA VOITIM VOITENI SA ( conf. extraselor de carte funciara anexate ),

fiind cultivat cu diverse culturi agricole.Proprietatea imobiliara are asigurat accesul la caile rutiere din zona, la drumuri din

pamant, precum si racorduri la drumurile publice de pe raza amplasamentului.


10/42



10

Analiza pietei imobiliare (Studiu de vandabilitate)

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact inscopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi deproprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sauserviciilor. Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix. Pieteleimobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza esterelativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare decumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor,schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate detipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata,dobanzile, etc.. In general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos, iar daca nuexista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata.

Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseoriinfluentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietatiimobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins,existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cererese dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa

existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru. Cumparatorii si vanzatorii nu suntintotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. Demulte ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediatdisponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichidesi de obicei procesul de vanzare este lung.

Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil deprevizionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura incare acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii.

In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor lapiata pe de o parte si tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de altaparte, s-au creeat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale,

agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate,numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentarea a pietei si dezagregare aproprietatii.

In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietei sale imobiliare specifice, s-auinvestigat o serie de factori, incepand cu tipul proprietatii. Proprietatea evaluata este oproprietate imobiliara de tip teren arabil extravilan avand cea mai buna utilizare prindezvoltare pe segmentul agricol.

Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica se defineste cafiind piata terenurilor cu destinatie agricola a carei arie geografica cuprinde zona geograficade amplasare a imobilelor, precum si zone similare din judetul Timis.

In analiza acestei piete am investigat aspecte trenduri inregistrate in ultimul an,cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat.

Pretul terenurilor cu destinatie agricola a inregistrat un trend ascendent in perioada2000 2005, cererea fiind ridicata, in special prin achizitia de proprietati cu suprafete mici sirevanzarea acestora comasate, parcele mari care sunt viabile economic din punct de vedereal exploatarii pe segmentul agricol. Cererea speculatorie care a condus la ridicarea niveluluide preturi pentru terenurile agricole a determinat, in timp, existenta unei oferte bogate peacest segment de piata.

Daca in perioada anterioara, dificultatea exploatarii terenurilor agricole a condus lavanzarea acestora, in ultima perioada de timp ( 2007-2012 ) instituirea platilor directe aasigurat o finantare care a condus la scaderea costurilor de exploatare si la cresterea

gradului de cultivare al terenurilor.

In prezent, principalul impediment care impiedica realizarea de tranzactii cuproprietati agricole este asigurarea finantarii tranzactiilor potentiale.


11/42



11

NIVELUL PRETURILOR SI PREVIZIUNI

In perioada urmatoare, estimam ca pretul terenurilor agricole va ramane constant,randamentul inregistrat din investitiile pe alte segmente ( rezidential, comercial, industrial )cunoscand scaderi puternice, investitorii considerand segmentul agricol ca fiind relativconstant, din punct de vedere al randamentului.

ANALIZA DATELOR

Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatiiselectata din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire si sagenereze ipotezele de lucru necesare operatiunii de evaluare.

Cea mai buna utilizare se refera la utilizarea probabila rationala si utilizarea legala aunui teren liber sau a unei proprietati construite, care este fizic posibila, fundamentataadecvat, realizabila financiar si care rezulta intr-o valoare maxima.

Cea mai buna utilizare este determinata de fortele competitive de pe piata. Analiza se

poate realiza in doua cazuri: (1) cea mai buna utilizare a terenului considerat liber si (2) ceamai buna utilizare a proprietatii construite.

Exista patru conditii din prisma carora se realizeaza aceasta analiza. Cea mai bunautilizare trebuie sa fie:

admisibila legal,

fizic posibila,

financiar fezabila,

maxim productiva.

In cazul proprietatii analizate, cea mai buna utilizare o constituie terenul cu destinatieagricola. Zona de amplasare este preponderent utilizata pe segmentul agricol,

existand astfel, pe baza analizei de piata prezentata anterior, premisele utilizarii peacest segment.

Evaluarea proprietatii. Etape parcurse

Baza evalurii realizate n prezentul raport este estimarea valorii de pia pentruproprietatea imobiliar supus evalurii.

Etapele parcurse pentru estimarea valorii de pia:

documentarea, pe baza unei liste de informaii solicitate clientului;

inspecia amplasamentului;

stabilirea limitelor i ipotezelor care au stat la baza elaborrii raportului; selectarea tipului de valoare estimat n prezentul raport;

deducerea i estimarea condiiilor limitative specifice obiectivului de care trebuies se in seama la derularea tranzaciei;

analiza tuturor informaiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedereal evalurii;

aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru estimarea valoriiproprietii.

Procedura de evaluare este conform cu standardele, recomandrile i metodologiade lucru recomandate de ctre Uniunea Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania.

In vederea estimaree valorii de pia au fost luate in considerare abordarea prinpiata si abordarea prin venit.


12/42



12

Abordarea prin piata

In abordarea prin piata a fost utilizata metoda comparatiei directe, fiind parcursaurmatoarea procedura de baza:

1. cercetarea pietei pentru obtinerea informatiilor despre tranzactii, listinguri si ofertede cumparare sau vanzare de proprietati imobiliare similare cu cea evaluata inceea ce priveste tipul de proprietate, data vanzarii, suprafata, localizarea si zonaamplasarii;

2. verificarea informatiilor prin confirmarea ca datele obtinute sunt reale iartranzactiile au fost nepartinitoare. Verificarea poate sa aduca si noi informatii depe piata;

3. selectarea unor criterii de comparatie relevante si elaborarea unei analize pefiecare element de comparatie;

4. compararea proprietatilor similare cu proprietatea evaluata folosind elemente decomparatie si ajustarea pretului de vanzare a fiecarei proprietati comparabile cucea evaluata;

5. reconcilierea rezultatelor evaluarii obtinute in urma analizelor comparative intr-osingura valoare sau un interval de valori. Pe o piata instabila un interval de valoripoate fi o concluzie mai buna decat o singura valoare estimata.

Abordarea prin piata este utilizata pentru evaluarea terenului liber fiind cea maiutilizata tehnica pentru evaluarea terenului si cea mai preferata metoda atunci cand suntdisponibile vanzari/oferte comparabile. In aplicarea acestei metode sunt analizate,comparate si ajustate vanzarile si alte date pentru loturi similare, in scopul identificarii unuinivel de valoare pentru terenul evaluat. In procesul de comparatie, sunt luate in considerareasemanarile si deosebirile intre loturi.

Evaluatorul a adunat date despre vanzarile actuale, dar si oferte, baze de date,listinguri si optiuni privind schimbul de proprietate, identificand asemanari si diferentieri indate, sortand informatiile functie de relevanta acestora, corectand preturile comparabilelorpentru a justifica diferentele fata de caracteristicile terenului de evaluat si formuland concluzii

asupra celei mai rezonabile si probabile valori de piata a terenului evaluat.

Elementele de comparatie includ drepturi de proprietate, restrictii legale, conditii definantare, conditii de vanzare (motivatia), conditii de piata (data vanzarii), localizarea,caracteristici fizice, utilitati disponibile, zonarea si cea mai buna utilizare. Variabilele luate caelemente de comparatie sunt caracteristicile fizice ale amplasamentului, care se refera lamarimea si forma sa, deschiderea la fatada, topografia, localizarea si utilitatile. Criteriul decomparatie utilizat in analiza este pretul /hectar, preturile fiind ajustate ca exprimate inEUR/ha.

Intrucat preturile de vanzare s-au modificat in ultimile luni, comparabilele au fostselectate dupa criteriul datei de expunere pe piata, urmarindu-se date recente.

Dimensiunea este, in general, un element de comparatie mai important fata delocalizare. Cele mai frecvente tipuri de dezvoltari au o marime optima a amplasamentului; cucat amplasamentul este mai mare cu atat valoarea terenului scade. Totodata, suprafetelemai mici de teren determina un cost mai ridicat al exploatarii.

Zonarea, desi este un criteriu important in analiza de piata, in cazul proprietatiianalizate, tipul proprietatii nu reclama o anumita localizare in cadrul ariei geografice, acestelement neafectand utilizarea proprietatii.

Pe langa vanzarile inregistrate, s-au luat in considerare ofertele de vanzare, ofertelede cumparare si tranzactiile nefinalizate. Ofertele furnizeaza date mai putin credibile decatvanzarile inregistrare si contractele semnate. In mod obisnuit, pretul de vanzare final estemai scazut decat oferta initiala de vanzare, dar mai ridicat decat oferta initiala de cumparare.

In general, corectii separate se fac pentru preturile de vanzare a comparabilelorpentru fiecare criteriu de comparatie. Amploarea fiecarei corectii este in functie de date.


13/42



13

Premiza major a metodei comparaiilor directe este aceea c valoarea de pia a proprietiiimobiliare este n relaie direct cu preurile unor proprieti competitive i comparabile.

Corectiile efectuate sunt prezentate in tabelul urmator:

Tinand cont de caracteristicile similare si cele care diferentiaza terenul analizat deobiectivele luate ca termen de comparatie si de situatia pietei imobiliare, evaluatorulconsidera ca valoarea unitara a terenului evaluat se situeaza la nivelul de 2.800 EUR/ha, lanivelul proprietatii comparabile A, care are corectia procentuala bruta minima.

In conditiile si ipotezele luate in considerare, evaluatorul estimeaza ca valoarea depiata a proprietatii imobiliare rezultata in urma aplicarii metodei comparatiei directe este lanivelul de :

350.536 EURO, respectiv 1.590.593 LEI (2.800 euro/ha)


14/42



14

Abordarea prin venit

In cadrul abordarii prin venit am utilizat metoda capitalizarii rentei funciare, aceasta fiindsuma platita pentru dreptul de utilizare si ocupare al terenului in conformitate cu regulile deinchiriere a terenului.

Intrucat terenul este capabil sa genereze renta funciara, aceasta renta poate ficapitalizata printr-o indicatie a valorii de piata atunci cand exista suficiente informatii de piatadisponibile. Rezulta deci ca valoarea terenului Vcap poate fi calculata prin formula capitalizarii

venitului astfel: Vcap = Ran / C, in care :

Ran = renta anuala (arenda) generata numai de terenC = rata de capitalizare adecvata formei de venit

Ipotezele in care se face aceasta abordare a evaluarii sunt:- rezultatul este valoarea de piata a dreptului proprietarului asupra terenului- terenul este evaluat in ipoteza ca ar fi liber de sarcini.Conform informatiilor disponibile , provenite de la surse de incredere :- renta funciara ( arenda in acest caz ) este de 450 kg grau / ha /an pentru terenurilor decategoria 2 si 3. Pretul unui Kg de grau practicat pe piata la data evaluarii este de 1.0 lei/kg(conform informatiilor furnizate pe site-ul www.madr.ro). Rezulta :Ran (renta anuala (arenda) generata numai de teren ) este de 450 lei/ha ( 99,17 euro/ha/an).

- rata de capitalizare, extrasa din tranzactiile/ofertele de terenuri cu caracteristiciasemanatoare se situeaza in intervalul 2,8%-3,5%. Pentru proprietatile evaluate afost selectata rata de capitalizare de 3,5%.

Valoarea unitara a terenului, Vcap , va fi de:Vcap = 98,59 / 3,5% = 2.830 euro/ha

Valoarea totala a terenului in suprafata de 125,19 ha, prin capitalizarea renteifunciare este de:

354.292 euro adica 1.607.635 lei

Reconcilierea rezultatelor. Opinia evaluatorului

In urma aplicarii celor doua abordari in evaluare, au rezultat:

Abordarea prin piata

teren 125,19 ha

350.536 EURO, respectiv 1.590.593 LEI (2.800 euro/ha)

Abordarea prin venit

teren 125,19 ha

354.292 EURO, respectiv 1.607.635 LEI (2.830 euro/ha)In opinia evaluatorului, valoarea estimata a proprietatii imobiliare Teren arabil extravilanamplasat in raza localitatilor Ciacova, Jebel, Voiteg si Deta, in suprafata totala de 125,19 ha,inscris in extrasele de Carte Funciara anexate, este cea rezultata in urma abordarii prin piata,intrucat se bazeaza pe date directe de piata.


15/42



15


16/42



16

Date comparabileCOMPARABILA A


17/42



17

COMPARABILA B


18/42



18

COMPARABILA C


19/42



19

COMPARABILA D


20/42



20

Foto + amplasare in zona


21/42



21


22/42



22


23/42



23


24/42



24


25/42



25


26/42



26


27/42



27


28/42



28


29/42



29


30/42



30


31/42



31


32/42



32


33/42



33


34/42



34


35/42



35


36/42



36


37/42



37


38/42



38


39/42



39


40/42



40


41/42



41


42/42

272.16.11.2012.cec.voitim. teren arabil.pdf

Documents