1 proiect absolvire-raport de evaluare terec calin pentru examen final apartament

Raport de evaluare – apartament Evaluator stagiar: Terec Calin

Pagina 1

RAPORT DE EVALUARE

PROPRIETATE IMOBILIARA

APARTAMENT CU 2 CAMERE

IN TIMISOARA, STR. Simion Barnutiu – Dorobanti, bl. D18, ap. 19, CONFORM C.F. NR. 92316/A Municipiul Timisoara, CU NR.TOP.

30935/XIX, ÎN SCOPUL STABILIRII VALORII DE PIAŢA

proprietar:

CODREA IOAN

Datele, informaţiile si conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terţi fara acordul scris si prealabil al evaluatorului Terec Calin Gheorghe sau al clientului Codrea Ioan


Pagina 2

- AUGUST 2013-

06 AUGUST 2013

Catre,

Codrea Ioan

Ref: Raport de evaluare proprietate imobiliară situată în localitatea Timisoara, Str.

Simion Barnutiu Dorobanti, nr. D 18, ap.19, et. 4 judetul Timiş.

La cererea domnului Codrea Ioan am inspectat şi am evaluat proprietatea în cauză, în scopul estimării valorii de piaţă

Raportul de evaluare care urmează, prezintă baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului, contine 39 pagini + anexe (extras CF, acte proprietate, fotografii proprietate, oferte) si a fost intocmit in 2 exemplare din care 1 catre client.

Inspecţia proprietăţii a fost efectuată în data de 03 August 2013, personal de evaluator, în prezenţa proprietarului imobilului.

Sinteza evaluării prezintă succint datele de bază ale Raportului şi opinia Evaluatorului care, astăzi, 06 August 2013, indică următoarea valoare de piaţă:

43.500 EURO sau 191.883 RON

Cursul de schimb la data de 06 August 2013 este 1 Euro = 4,4111 Ron. Valoarea nu conţine cota TVA.

Raportul a fost întocmit în conformitate şi pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR.

Cu respect,

Evaluator Stagiar A.N.E.V.A.R. Terec Calin


Pagina 3

C er tif i c ar e

CA PITOLU L I REZU MATUL RAPORTU L U I DE EVA L UAR E

1.1 Obiectul evaluării

1.2 Scopul evaluării şi utilizarea evaluării

1.3 Proprietatea

1.4 Bazele evaluării. Tipul valorii estimate

1.5 Data evaluării

1.6 Opinia evaluatorului

CAPITOLUL II PREZENTAREA GENERALĂ A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE

2.1 Beneficiarul lucrării

2.2 Scopul si utilizarea evaluării

2.3 Descrierea proprietăţii

2.4 Drepturile de proprietate evaluate

2.5 Tipul de valoare

2.6 Data evaluării

2.7 Moneda raportului

2.8 Modalităţi de plată

2.9 Surse de informaţii utilizate

2.10 Clauza de nepublicare

2.11 Ipoteze restrictive şi condiţii limitative2.12 Riscul de garantie

CA P I TO LU L I I I - PR EZ E N TAR EA DAT E LOR 3. 1 D a t a ş i m o d u l d e in sp e c ţ ie 3. 2 D e scr ier e a ju r i d i c ă3. 3 L o caliz are. D e scrierea zon e i3 . 4 Descrierea a m plasame n tului 3. 5 D e scrierea t e renu lu i3. 6 D e scr ier e a c o ns t r uc ţ iilor 3. 7 An a l iz a p i e ţ ei imobiliare

CA P I TO LU L IV - A N A L IZ A DATE L OR Ş I CON C L U ZI I4. 1C ea ma i bun ă u t i l iz are

EVA L UAR E A PROPRI ET ĂŢ II I M OBI LIARE 4.2 Me tod a comp ar a ţ iei direct e4. 3 M e t o da capitaliz ă ri i v e n i tu rilor 4. 4 Reconcilierea valorilor ş i concluz ii

AN E X E

Pagina 4


- Certificare –

Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certificăm că

afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte.

De asemenea, certificăm că analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt

limitate numai de ipotezele considerate şi condiţiile limitative specifice şi sunt

analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct

de vedere profesional.

In plus, certificăm că nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva în

proprietatea imobiliară care face obiectul prezentului raport de evaluare si nici

un interes sau influenţă legată de părţile implicate.

Suma ce ne revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are

nici o legătură cu declararea in raport a unei anumite valori (din evaluare) sau

interval de valori care sa favorizeze clientul si nu este influenţată de apariţia

unui eveniment ulterior.

Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu

cerinţele din standardele, recomandările si metodologia de lucru recomandate

de către ANEVAR (Asociaţia Naţionala a Evaluatorilor Autorizati din România).

Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.

Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator, în data de

03.08.2013 în prezenţa proprietarului.

In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativă din

partea nici unei alte persoane in afara evaluatorului care semnează mai jos.

Prezentul raport se supune normelor ANEVAR si poate fi expertizat (la

cerere) si verificat, in conformitate cu Standardele de verificare ANEVAR.

La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este

membru ANEVAR, a îndeplinit cerinţele programului de pregătire profesională

continuă al ANEVAR si are competenţa necesară întocmirii acestui raport.

Evaluator,

Stagiar A.N.E.V.A.R.

Ec. Terec Calin

Pagina 5


Cap.1 - Rezumatul raportului de evaluare

1.1 Obiectul evaluării

Obiectul evaluării îl constituie proprietatea rezidenţială: apartament cu 2 camere, situat în localitatea Timisoara, strada Simion Barnutiu Dorobanti, nr. D 18, ap. 19, et. 4, jud. Timiş, în vederea constituirii unei garantii bancare.

1.2 Scopul evaluă rii ş i utilizarea evaluă rii

Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare, în vederea constituirii unei garantii bancare. Pentru orice alt scop decât cel declarat mai sus, proprietatea imobiliară poate avea o valoare diferită.

Raportul va fi valabil numai atunci când este prezentat în totalitatea saşi numai în scopul prezentat anterior. Concluziile acestui raport vor constitui în totalitate sau în parte, o opinie obiectivă şi imparţială asupra evaluării.

1.3 Proprietatea

Proprietatea este de tip rezidenţial formata din apartament cu2 camere, situată in localitatea Timisoara, strada Simion Barnutiu Dorobanti, nr. D 18, etaj 4, ap. 19, Cartea funciară Nr. 92316/A, Nr. Top 30935/XIX. Cota indiviza teren: 21/362 mp.

Proprietatea aparţine domnului Codrea Ioan necasatorit – bun propriu, persoană fizică cu domiciliul in localitatea Timisoara cu dreptul de proprietate integral conform contractului de cumpărare nr.18447/2005

Proprietatea (apartam ent 2 camere) este formata din:

- Antreu: 6,98 mp- Baie:4,20 mp- Dormitor: 16,32 mp- Bucatarie: 11,54 mp- Living: 17,76 mp- Hol : 1,48 mp

Total arie utila: 58,28 metri patratiTotal arie construita: 69,93 metri patrati

Suprafete utile au fost determinate utilizand releveul apartamentului

Pagina 6


1.4 Bazele evaluării. Tipul valorii estimate

Evaluarea este un proces de estimare a valorii care exprimă în fapt o calitate a bunului. Valoarea este un concept economic care se referă la preţul cel mai probabil la care ar ajunge vânzătorii si compărătorii unui bun pus in vânzare. Valoarea este o estimare pe baza unui preţ ipotetic.

In prezentul raport s-a urmărit o estimare a valorii de piaţă a obiectivului aşa cum este definită in standardele internaţionale de evaluare. Conform standardului IVS 1 definiţia valorii de piaţa este următoarea:

Valoarea de piaţă reprezintă suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţul determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.

Ţinând cont de scopul evaluării, s-au urmărit recomandările standardului internaţional de aplicaţie în evaluare:

IVA 2- „Evaluarea pentru garantarea împrumutului”.

Proprietatea, conform celei mai bune utilizări ale sale, este fără „restricţii deosebite impuse de formă şi dimensiune, de calitatea imobilelor vecine sau a locuitorilor, putându-se proceda la estimarea unei „valori de piaţă”, utilizabile pentru scopul exprimat (garanţie bancară).

Astfel, proprietatea imobiliara subiect:

- se pretează ca şi garanţie bancară,

- este fără restricţii de forma şi dimensiune, de calitatea imobilelor vecine sau a locuitorilor, putându-se proceda la estimarea unei "valori", utilizabile pentru scopul exprimat (garanţie bancară).

1.5 Data evaluării

Evaluarea proprietăţii a fost realizată la data de 06 August 2013, inspectarea acesteia în vederea întocmirii Raportului de evaluare fiind făcută în data de 03 August 2013. Raportul de evaluare a fost întocmit în data de 06August 2013.

La data de 06 August 2013, cursul de schimb este 1 EUR = 4,4111 lei.

Pagina 7


1.6 Opinia evaluatorului

În urma aplicării metodelor de evaluare prezen tate în Raportul de evaluare, au fost obţinute următoarele valori:

Metoda compa ra ţ iilor directe: 43 .500 euro sau 191.883 lei;

Metoda capita liz ă rii veniturilor: 44.000 euro sa u 194.088 lei;

În urma reconcilierii celor 2 valori, în opinia evaluatorului,valoarea de piaţă pentru proprietatea evaluată este de :

43.500 EURO sau 191.883 LEI

Raportul de evaluare a fost întocmit pe baza standardelor, recomand ărilor şi metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR.

Pagina 8


Cap. 2. Prezentarea generală a proprietăţii imobiliare

2.1 Beneficiarul lucrării

Beneficiarul prezentului raport este domnul Codrea Ioan,raportul neputând fi prezentat unei alte părţi fără

acordul scris al evaluatorului stagiar sau al domnului Codrea Ioan.

2.2 Scopul si utilizarea evaluării

Raportul urmăreşte o analiză cât mai complexă a proprietăţii imobiliare evaluate, utilizând metodele de evaluare , având ca scop final estimarea valorii de piaţă în vederea constituirii unei garantii bancare. Pentru orice alt scop, în afara constituirii unei garantii bancare, proprietatea imobiliară poate avea o altă valoare. Proiectul este valabil la data întocmirii acestuia.

Evaluarea a fost realizată în conformitate cu legislaţia în vigoare şi a Standardelor Internaţionale de Evaluare (IVS).

Estimarea valorii de piaţă s-a făcut prin reconcilierea rezultatelor obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare. Valoarea de piaţă se referă la proprietatea considerată în întregime (clădiri, construcţii speciale, teren) şi nu la valori obţinute pentru elementele constitutive ale proprietăţii, acestea neputând fi utilizate în alte evalu ări.

2.3 Descrierea propriet ăţii

Proprietatea este de tip rezidenţial formata din apartament cu2 camere, situată in localitatea Timisoara, str. Simion Barnutiu(Dorobanti), nr.D18, ap.19, etaj 4, având Cartea funciară nr.92316/A, Nr. Cadastral 30935/XIX. Construcţia la data inspecţiei este într-o stare bună. Proprietatea beneficiază de toate utilităţile.

Im o b ilul are u r m ător i i i n di c i

c o n s tru c ti v i : Total suprafata utila: 58,28 metri patratiTotal suprafata construita: 69,93 metri patrati


Suprafetele utile au fost determinate utilizand releveul apartamentului

Pagina 9


2.4 Drepturile de proprietate evaluate

La data evaluării, proprietatea imobiliară rezidenţială supusă evaluării se află în proprietatea unei persoane fizice, dreptul de proprietate fiind integral, conform Contractului de Vânzare- Cump ărare nr. 18447 /2005.

Conform declaraţiei proprietarului, asupra proprietăţii nu grevează niciun fel de sarcini sau servitu ţi şi nu s-au constituit garanţii bancare sau ipoteci, care sa limiteze dreptul de proprietate. În cazul vânzării, dreptul de proprietate poate fi transferat integral.

Toate aceste informaţii au fost considerate credibile şi corecte, neverificând autenticit atea actelor juridice deţinute.

Proprietatea supusă evaluării a fost inscrisă în Cartea Funciară, cu Nr. 92316/A; Nr. Cadastral: 30935/XIX

Înscrierile privitoare la proprietate sunt specificate urmatoarele:

„Codrea Ioan, necasatorit, bun propriu – cumparare nr.18447/2005“

La inscrierile privitoare la sarcini este menţionat conform CF: Fără sarcini

2.5 Tipul de valoare

Estimarea valorii de piaţă s-a făcut prin reconcilierea rezultatelor obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare.

Valoarea de piaţă se referă la proprietatea considerată în întregime (clădiri, construcţii speciale, teren) şi nu la valorii obţinute pentru elementele constitutive ale proprietăţii, acestea neputând fi utilizate în alte evaluări.

2.6 Data evaluării

Evaluarea proprietăţii a fost realizată la data de 06 August 2013, inspectarea acesteia în vederea întocmirii Raportului de evaluare fiind făcută în data de 03 August 2008. Raportul de evaluare a fost întocmit în data de 06August 2013.

2.7 Moneda raportului

Opinia finală a evaluării va fi prezentata in EUR si in LEI. Având în vedere că metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea din valută este la data evaluării 06 August 2013 de 1 EUR = 4,4111 LEI. Exprimarea in valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atât vreme cat principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiţii similare, cursul de schimb şi evoluţia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor pe piaţa imobiliară specifică etc.)

2.8 Modalităţi de plată

Pagina 10


Valoarea exprimată ca opinie in prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral in ipoteza unei tranzacţii fără a lua în calcul condiţii de plată deosebite (rate, leasing etc.)

2.9 Surse de informaţii utilizate

Pentru realizarea prezentului Raport de evaluare au fost consultate o serie de documente, precum şi informaţii primite de la proprietar, precum:

schiţele şi planurile construcţiei; contract de vanzare-cumparare al proprietatii, extras CF; planul de amplasare în zonă.

Au fost utilizate următoarele publicaţii de specialitate:- Suportul de curs: „Evaluarea proprietăţii imobiliare” –

ANEVAR-IROVAL;− “Inspecţia proprietăţilor în scopul evaluării “- Corneliu

Şchiopu;− „CONSTRUCŢII clădiri şi alte construcţii inginereşti” –

Constantin Peştişanu;− Lucrări de specialitate editate de MATRIX ROM Bucureşti;− Revista „Bursa Construcţiilor” şi „Capital”;− Presa de specialitate si evaluatori care îşi desfăşoară activitatea pe piaţa

locală (Publitim, Publivest, Agenda);− Informaţii privind piaţa imobiliară specifică (preţuri, nivel de chirii etc.);− Informaţii existente pe site—uri imobiliare specializate- Informaţii furnizate de agenţiile imobiliare, publicaţiile de

profil, privind preţuri de tranzacţionare, chirii, tendinţe consemnate recent pe piaţa imobiliară locală.

Pagina 11


2.10 Clauza de nepublicare

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către proprietar, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanţele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată in raport şi încă un interval de timp limitat după această dată, în care condiţiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizată in contextul economic general (August 2013) când are loc operaţiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei imobiliare din Timişoara pentru scopul prezentului raport. Dacă acestea se modifică semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluării.

Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat. Nu acceptăm nici o responsabilitate dacă este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanţă.

2.11 Ipoteze restrictive ş i condiţii limitative

La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitative, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport.

Principalele ipoteze şi limite de care s-a ţinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele:

Ipoteze:

• Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile si documentele furnizate de către proprietar si au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil;

• Evaluatorul a avut la dispoziţie un extras de carte funciară emis la data de 22.06.2008, în care proprietatea apare ca fiind liberă de sarcini;

• Se presupune ca proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificată o non-conformitate, descrisă şi luata in considerare in prezentul raport;

• Presupunem că nu există nici un fel de contaminanţi şi costul activităţilor de decontaminare nu afectează valoarea; nu am fost informaţi de nici o inspecţie sau raport care sa indice prezenţa contaminanţilor sau a materialelor periculoase;

Pagina 12


• Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare si scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate si a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietăţii în condiţiile tipului valorii selectate;

• Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicareametodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării;

• Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informaţiile pe care le- a avut la dispoziţie existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de care evaluatorul nu avea cunoştinţă.

• Toate documentaţiile tehnice se presupun a fi corecte.Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul să-şi facă o imagine referitoare la proprietate;

Condiţii limitative:

• Suprafeţele considerate se bazează pe valorile înscrise în memoriul tehnico justificativ care a fost pus la dispoziţia evaluatorului;

• Valorile estimate in EUR sunt valabile atât timp cât condiţiile in care s- a realizat evaluarea (starea pieţei, nivelul cererii si ofertei, inflaţie, evoluţia cursului de schimb etc.) nu se modifică semnificativ. Pe pieţele imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent o dată cu trecerea timpului si variaţia lor in raport cu cursul valutar nu este liniară);

• Orice alocare de valori pe componente este valabilă numai in cazul utilizării prezentate in raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite in legătură cu o alta evaluare si sunt invalide dacă sunt astfel utilizate;

• Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

• Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere in continuare consultanta sau sa depună mărturie in instanţă relativ la proprietatea in chestiune;

• Nici prezentul raport, nici părţi ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;

• Orice valori estimate in raport se aplică întregii proprietăţi si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevăzută in raport.

• Nu s-au putut face investigaţii asupra componentelor ce erau acoperite, neexpuse sau inaccesibile şi s-a presupus că starea tehnică a acestor p ărţi este conformă cu vechimea lor în condiţiile unei utilizări raţionale;

• Evaluatorul îşi asum ă întreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate în prezentul raport de evaluare.

• Evaluatorul nu este obligat să acorde consultanţă ulterioarăsau să depună mărturie în instanţă;

Pagina 13


2.12 Riscul de gara ntie

Garanţia (propusă) evaluată este de natura unei proprietăţi imobiliare de tip apartament cu 2 camere situata in Timisoara, str. Simion Barnutiu Dorobanti, Nr. 18, ap. 19, et.4

Astfel din punct de vedere al pretabilităţii ca şi garanţie bancară, proprietatea subiect este:

- fără „restricţii deosebite impuse de formă, dimensiune, utilitate sau de calitatea imobilelor vecine sau a ocupanţilor acestora”, putându-se proceda la estimarea unei „valori de piaţă”, utilizabile pentru scopul exprimat (garanţie bancară).

Faţă de riscurile specifice pieţei imobiliare apartament rezidential, pentru proprietatea imobiliară evaluată nu există alte riscuri.

Prezenta rea evaluatorului

Terec Calin – economist, absolvent al masterului Administrarea si evaluarea proprietatilor imobiliare promotia 2011 si membru stagiar ANEVAR, legitimatie stagiar 5126.

Pagina 14


Cap. 3 Prezentarea datelor

3.1 DATA ŞI MODUL DE INSPECŢIE

La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preturilor corespunzătoare datei raportului, dată la care se considera valabile ipotezele luate în considerare si valorile estimate de către evaluator.Proprietatea a fost inspectată personal de evaluator Terec Calin, împreună cu proprietarul la data de 03 August 2013.

Au fost preluate documentele necesare, s-au făcut descrieri si s-au fotografiat bunurile supuse evaluării.

3.2 SITUAŢIA JURIDIC Ă

Proprietaru l bunului imobil este Domnu l Codrea Ioan aşa cum reiese din Contractul de Vânzare - Cumpărare nr. 18447 /2005.

Prin acest document, s-a transm is doamnu lui Codrea Ioan dreptul de proprietate asupra proprietatii.

Din informaţiile aflate la dispoziţia evaluatorului şi potrivit discuţiilor purtate cu clientul drepturile de proprietate sunt depline, nu există ipoteci sau garanţii bancare etc. Nu există alte sarcini asupra proprietăţii (inclusiv servitu ţi şi superficii). Imobilul nu este închiriat.

Proprietatea supusă evaluării a fost inscrisă în Cartea Funciară, cu Nr.92316/A ; Nr. Cadastral 30935 /XIX

Evaluatorul a avut la dispozitie un extras de CF emis in data de 22.06.2008.

3.3 LOCALIZARE. DESCRIEREA ZONEI Localizare

Proprietatea ce constituie obiectul evaluării este poziţionată in partea de Est a orasului Timisoara, la ieşirea înspre Lugoj, catre aeroportul Traian Vuia, pe B-dul Simion Barnutiu, bloc D18.

Un reper important in identificarea proprietatii de evaluat il constituie hotelul Strelitia de pe B-dul. Simon Bărnutiu colţ cu strada Renaşterii. Blocul D18 se afla la 50 m de bancile ING si BRD.

Pagina 15


Căi de acces

Accesul la proprietate se poate realiza cu maşina prin intermediul strazilor principale B-dul S. Bărnuţiu şi strada Dorobanţilor care este o arteră rutieră importantă , şi strazilor secundare Viorelelor si Renasterii. Cea mai apropiată staţie de tramvai, este la 500 m cea din Dorobantilor, iar statia de troleibuz este pe B-dul. Simion Barnutiu la 300 m de proprietate.

Prin intermediul aeroportului Traian Vuia există si posibilitatea accesului la transport aerian.

Pana la aeroport sunt 5 km, gara de Nord Timişoara se află la 4 km de proprietate iar Gara de Est Timisoara se află la 2 km de proprietate.

Vecinătăţi

În vecinătatea proprietăţii evaluate se află magazine alimentare, - la intersecţia străzii Viorelelor cu Dorobantilor, şi farmacii pe strada Dorobantilor si B-dul. Simion Bărnutiu- sală de sport „AQUA ARENA SPORT”, teren de tenis „TIVOLI”.

În zonă se află Supermarketul „PROFI” (zona Prinţul Turcesc), cel mai apropriat centru comercial este „Iulius Mall”, la aproximativ 2,5 km de proprietate

Constructiile din zonă sunt in mare parte blocuri cu patru-opt nivele. Populaţia în zonă este stabilă, majoritatea proprietari.

În jurul blocului există spatii betonate care sunt folosite pentru parcarea autoturismelor riveranilor.

Pagina 16


Transportul public - Proprietatea are access la caile de transport in comun - linii de troleibuz si statii de taxi. Toate statiile se afla la cinci minute de mers pe jos departare de proprietate.

Zona dispune de următoarele utilităţi şi facilităţi:

• Dotări social-urbane: dispensar medical, grădiniţă, şcoalăprimară, post de poliţie, magazine alimentare;

• Proprietatea beneficiaza de invecinarea apropiata cu urmatoarele puncte de interes:

- Spatii Comerciale- Filiala ING- Benzinarie MOL- Hotel Strelitia- Scoala Generala- Liceu- Piata

3.4 DESC RIEREA AMPLASAMENTULUI

Accesul la proprietate se realizează pe un drum asfaltat din artera importanta a orasului - Simion Barnutiu.

Utilităţile de care beneficiază proprietatea sunt: curent electric, gaze, telefon, cablu tv şi canalizare.

3.5 DESC RIEREA TE RENULUI

Suprafata de teren aferenta blocului nu a fost studiata. Conform Extrasului CF apartamentul detine cota parte din terenul aferent : 21/362 mp cu drept de folosinta.

Geogra fia : relieful proprietatii este plat

Planning : Proprietatea este inclusa in permisul valid Releveu Imobil si Autorizatia de Constructie din anul 1987. Orice alta dezvoltare a terenului va avea nevoie de un Plan Urbanistic de dezvoltare care sa stabileasca procentul de acoperire si suprafata totala a unei structuri noi.

Limite: Proprietatea nu este securizata cu gard.

Probleme de mediu – din discuţiile cu proprietarul şi din informaţiile culese reiese că nu există probleme deosebite de mediu– nu au fost observaţi factori poluanţi ai solului şi subsolului. Nu s-a pus la dispozitie un raport al testarii terenului.

Gradul seismic - Banatul ocupă al doilea loc pe scara seismică a României, după zona Vrancea, magnitudinea maximă fiind aproximată la şase grade pe scara Richter. Gradul seismic al zonei

Pagina 17


este cel al municipiului Timişoara şi anume, gradul 6.

Utilităţile – apă potabilă, canalizare, energie electrică, gaze, telefonie, cablu tv la gard.

Regimul de înălţime al zonei este P+1, P+4E, P+8E

Concluzii – poziţia terenului şi dimensiunile lui în plan sunt avantajoase pentru dezvoltări rezidenţiale.

3.6 DESC RIEREA PROP RIETA ŢII

Folosinta - Proprietatea a fost construita ca rezidenta intr-un bloc de locuinte. Apartamentul este situat la etajul patru intr-un bloc cu parter plus patru etaje.

Constructia - s-a desfasurat in concordanta cu o autorizatie de constructie eliberata in anul 1987

Structura - Subsolul proprietatii este din bloc de ciment, structura de rezistenta din fier beton.

Schele tul de rezistenţă este realizat din placi de beton armat, cu sâmburi şi centuri din beton armat. Pereţii de rezisten ţă sunt poziţionaţi atât pe conturul clădirii, cât şi la interior, având o grosime de 25 cm.

In urma verificarilor la Departamentul de Urbanism Timisoara si la MLPTL referitor la integritate structurii blocului, am aflat ca imobilul nu necesita lucrari de consolidare.

Acoperisul - Este de tip sarpanta, cu grinzi de lemn acoperita cu tigla.

Finisajele exterioare –Finisajele exterioare sunt compuse din tencuieli si zugrăveli. Clădirea este împrejmuită de un trotuar din beton.

Finisajele interioare sunt realizate din materiale de bună calitateşi variază în încăperi în fun cţie de destinaţie:

Pardoseli:• Parchet: spaţiu primire, camera de zi, dormitoare, spaţii de

circulaţie;• Gresie: baie, bucătărie, scara de acces la etaj.

Pere ţi:• Glet de ipsos cu zugrăveli lavabile de culoare albă: camere,

spaţii de circulaţie;• Faianţă: baie, Wc, bucătărie.

Tavane:• Rigips, zugrăveli lavabile de culoare albă.

Pagina 18


Tâmplăria• Interioa ră – este din lemn de brad lăcuit;• Exte rioa ră – Tamplaria este din PVC cu geamuri termopan. Uşile de la

intrare sunt din PVC cu geam termopan.

Instalatii termice:• Incalzirea se realizeaza cu calorifere conectate la sistemul de termoficare

al orasului.

Arii utile ş i destina ţii:


Suprafeţele utile au fost calculate pe baza planurilor puse la dispozi ţie de către proprietar şi a măsurătorilor efectuate la faţa locului.

Descrierea in detaliu a proprietăţii:

Antreul are 6,98 mp. Podeaua este acoperita gresie, peretii acoperiti cu vopsea lavabila, grad mic de uzura.

Baia are 4,20 mp. Podeaua este acoperita cu gresie, peretii sunt acoperiti cu faianta, grad mic de uzura. Este prevazuta cu o fereastra PVC. Toate finisajele si echipamentele sanitare sunt intr-o conditie foarte bună. Încălzirea se realizează cu un calorifer din otel, grad mic de uzura.

Dormitorul are 11,73 mp. Podeaua este acoperita cu parchet, peretii sunt acoperiti cu lavabila, grad mic de uzură. Este prevăzut cu o fereastră PVC. Încălzirea se realizează cu un calorifer din otel, grad mic de uzura.

Bucataria are 11,54 mp. Podeaua este acoperita cu gresie, peretii sunt acoperiti cu vopsea lavabila si faianta, grad mic de uzura. Toate finisajele si echipamentele sanitare sunt intr-o conditie buna. Încălzirea se realizează cu un calorifer din otel, grad mic de uzura.

Living-ul are 17,76 mp. Podeaua este acoperita cu parchet, peretii sunt acoperiti cu vopsea lavabila, grad mic de uzura. Încălzirea se realizează cu un calorifer din otel, grad mic de uzura.

Holul are 1,48 mp. Podeaua este acoperita cu gresie, peretii sunt acoperiti cu vopsea lavabila, grad mic de uzura.

Pagina 19


Dressing-ul are 4,59 mp. Podeaua este acoperita cu gresie, peretii sunt acoperiti cu vopsea lavabila, grad mic de uzura. Este prevazut cu o fereastra de tip PVC.

FIŞA TEHNIC Ă IMOBIL1 Proprietar Persoană fizică în exclusivitate2 Funcţiune Apartament rezidential 2 camere

3 Suprafaţă Au = 58,28 m2 ; AD = 69,93 m2 ;

4 Etaj/Număr nivele 4/P+4

5Structura de rezisten ţă

- Zid ă rie portantă, cu sâmburi şi centuri de beton armat;

- Funda ţii directe şi continue din beton armat;

- Planşee din beton armat ;- Scă ri de acces pe vertical ă din beton

armat;- Acoperiş tip şarpantă din lemn;- Învelitoare din ţiglă

6 Finisaje

- Exterioare: finisaje compuse din tencuielişi zugrăveli

- Interioare: variază pe încăperi- Pardoseli: parchet, gresie;- Pere ţi: glet de ipsos cu zugrăveli

lavabile de culoare albă, faianţă;- Tavane: Rigips, zugrăveli lavabile de

culoare albă.- Tâmplăria:

- Interioa ră : lemn de brad lăcuit;- Exte rioa ră : tâmplărie PVC cu geam

termopan;- Uş a exterioara : tâmplărie lemn;

7 Instalaţii

- Sanita re : apă, canalizare (reţea locală);- Înc ă lzire: prin calorifere de otel

conectate la reteaua de termoficare a orasului;

- Elec trice: iluminat şi prize de 220 V şi corpuri de iluminat clasice.

8 Comunicaţii Post telefonic, cablu tv., internet.

9 Stare tehnică Foarte bună

Pagina 20


3.7 ANA LIZA P IE ŢEI IMOBILIARE

Analiza pieţei este identificarea şi studierea pieţei pentru un anumit bun sau serviciu.

Analiza pieţei se foloseşte pentru a determina dacă există o confirmare a pieţei pentru o proprietate existentă cu o anumită utilizare, sau dacă este evident că va fi o confirmare a pieţei pentru o utilizare propusă a unui amplasament într-un viitor apropiat.

O serie de caracteristici speciale deosebesc pieţele imobiliare de pieţele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliară este unică, iar amplasamentul sau este fix.

O piaţã reprezintã un mediu în care bunurile, serviciile şi mãrfurile sunt comercializate între cumpãrãtori şi vânzãtori prin mecanismul preţului. Conceptul de piaţã implicã capacitatea cumpãrãtorilor şi a vânzãtorilor de a-şi desfãşura activitatea fãrã restricţii.

În cazul pieţelor pe care se tranzacţioneazã proprietãţile, oferta reprezintã totalitatea drepturilor asupra proprietãţii disponibile pentru vânzare sau închiriere, la diferite preţuri, pe o anumitã piaţã, într-o anumitã perioadã, în situaţia în care costurile forţei de muncã şi costurile de producţie rãmân constante.

Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

O serie de caracteristici speciale deosebesc pieţele imobiliare de pieţele bunurilor sau serviciilor.

Spre deosebire de pieţele eficiente, pe pieţele imobiliare pot acţiona puţini vânzători şi cumpărători în interiorul unui interval de preţ şi pe un amplasament sau cel mult o zonă restrânsă. Fiecare proprietate imobiliară este unică, iar amplasamentul său este fix. Pieţele imobiliare nu sunt pieţe eficiente: numărul de vânzători şi de cumpărători care acţionează pe piaţă este relativ mic, proprietăţile imobiliare au valori ridicate ceea ce duce la necesitatea existenţei unei puteri de cumpărare mare. Astfel pieţele imobiliare sunt sensibile la veniturile cumpărătorilor, sunt influenţate şi de tipul de finanţare oferit, de strategiile de politică monetară privind oferire creditelor- de volumul creditului care se poate obţine la un anumit venit, de condiţiile de finanţare- mărimea avansului de plată, de comisioane, dobânzi. Sunt puţine cazurile în care proprietăţile imobiliare pot fi cumpărate cu banii jos, iar în situaţia în care nu există un cadru favorabil de obţinere a unor împrumuturilor, pieţei imobiliare îi sunt reduse tranzacţiile.

Piaţa imobiliară nu se autoreglează fiind deseori influenţată de multe reglementări guvernamentale şi locale.

Pagina 21


Dacă pe o piaţă eficientă cumpărătorii şi vânzătorii sunt complet informaţi şi cunosc condiţiile pieţei, caliatăţile produselor, activitatea pieţei în trecut, jucătorii de pe piaţa imobiliară nu sunt întotdeauna bine informaţi deoarece nu vând sau cumpără frecvent proprietăţi imobiliare, iar informaţiile despre preţurile de de ofertă sau de tranzacţie ale unor proprietăţi imobiliare nu sunt disponibile imediat.

Proprietăţile imobiliare sunt puţin lichide, procesul de vânzare este lung- deoarece implică sume mari de bani şi finanţarea nu se obţine imediat., spre deosebire de bunurile de pe o piaţă eficientă care sunt gata de consum şi care pot fi livrate în timp scurt.

Pieţele imobiliare nu sunt deci eficiente datorită inexistenţei standardizării produsului şi a timpului necesar producerii lui, fiind astfel greu de previzionat comportamentul acestor pieţe.

Pieţele imobiliare sunt create de necesităţile, dorinţele, motivaţiile, localizarea şi vârste participanţilor la piaţă, dar şi tipurile, amplasarea, designul şi restricţiile urbanistice ale proprietăţii. Se pot identifica cinci tipuri de pieţe: rezidenţiale, comerciale, industriale, agricole, speciale. Fiecare din aceste pieţe pot fi subdivizate în pieţe mai specializate numite subpieţe.

DESCRIEREA PIEŢEI LOCALE

Descrierea pietei

Județul Timiș este un județ în regiunea istorică Banat, în sud-vestul României. Din punct de vedere al suprafeței este cel mai mare județ al României. Numele său provine de la râul Timiș. În prezent este unul dintre cele mai dezvoltate județe din țară unde și nivelul de trai este superior mediei naționale. Produsul Intern Brut/locuitor în anii 2011, 2012 este de 145% în raport cu media din România, iar în reședința județului, Timișoara, PIB/locuitor este mai mult de dublul mediei naționale conform datelor statistice oficiale.

Organizarea administrativ-teritorială a judeţului cuprinde două municipii (Timisoara şi Lugoj), 5 oraşe (Buzias, Deta, Faget, Jimbolia şi Sânnicolau Mare) şi 76 comune cu 318 sate.

Municipiul Timisoara, cel mai important oras din partea de vest a tarii,resedinta judetului Timis, se întinde pe o suprafata de 135,3 km2 si se situeaza la intersectia dintre paralela 45,70 latitudine nordica si meridianul 21,150

longitutdine estica.

Municipiul se întinde pe malurile Canalului Bega, constituind legătura cu ţările vecine Iugoslavia şi Ungaria. Accesul în oraş este facil şi poate fi asigurat pe drumul european E70 (dinspre Belgrad) şi drumurile naţionale DN 69 (dinspre Arad), DN 6 (dinspre Sannicolau Mare), DN 59 A (dinspre Jimbolia), pe calea ferată sau prin intermediul aeroportului care asigura legătura cu capitala ţării şi este legătura în traficul internaţional. In urmatorii ani (2016) se va finaliza si tronsonul

http://ro.wikipedia.org/wiki/PIB

http://ro.wikipedia.org/wiki/Timi%C8%99oara

http://ro.wikipedia.org/wiki/2012

http://ro.wikipedia.org/wiki/2011

http://ro.wikipedia.org/wiki/R%C3%A2ul_Timi%C8%99

http://ro.wikipedia.org/wiki/Jude%C8%9B

http://ro.wikipedia.org/wiki/Rom%C3%A2nia

http://ro.wikipedia.org/wiki/Banat

Pagina 22


de autostrada Sibiu-Nadlac care trece in apropierea Municipiului Timisoara. Actualmente este operationala portiunea Remetea(Timisoara Est)-Arad

Administrativ, municipiul este impartit in 10 cartiere: Cetate, Fabric, Elisabetin, Iosefin, Mehala, Fratelia, Freidorf, Ghiroda Noua, Fabric zona Dorobanti si Ciarda Rosie.

Zone rezidentiale aflate in imediata vecinatate a municipiului Timisoara sunt localitatile: Săcălaz, Utvin, Chişoda, Ghiroda, Dumbraviţa, Giroc, Moşnita.

Pentru proprietatea evaluata, piata specifica se defineste ca fiind piata proprietatilor de tip apartament doua camere, decomandat a carei limita geografica este judetul Timis, orasul Timisoara

Aspecte social-economice

Dupa ce in ultimii doi ani a crescut numarul de someri in prima jumatate a anului

2013, a crescut numărul salariaţilor cu aproximativ 1.700. La nivelul lunii iunie

2013, peste 216.000 angajaţi erau înregistraţi în Timiş. Rata şomajului a fost de

1,9%, cu peste trei procente mai scăzută decât media pe ţară conform datelor

Institutului National de statistica. Datele oficiale prezentate de Direcţia Regională

de Statistică arată că valoarea salariului mediu net obţinut în luna martie de

angajaţii din Timiş a fost de 1615 lei. În domeniul economic, în judeţul Timis sunt înregistrate un număr de

aproximativ 33.000 de societăţi comerciale, marea majoritate a acestora având capital privat. Cu o tradiţie importantă industrială şi comercială, Timisul reuşeşte să se situeze printre cele mai prospere oraşe din România postrevoluţionară datorită importantelor investiţii autohtone şi străine. Principalele ramuri industriale sunt: vagoane marfă şi de călători, industria de confecţii şi textile, industria alimentară, mobilă şi accesorii pentru mobilă, componente pentru industria auto, componente electronice, contoare, încălţăminte.

Numărul băncilor existente este destul de mare. Dintre acestea menţionăm Banca Română de Dezvoltare, Banca Comercială Română, ING Bank, ABN AM-RO Bank, Banca Comercială Ion Ţiriac, SanPaolo Imi, RoBank, Banca Transilvania, Banca Românească, Banca Carpatică, Banca de Credit Comercial şi Industrial.

O nouă posibilitate pentru impulsionarea vieţii economice a oraşului a fost apariţia şi dezvoltarea sectorului privat care s-a constituit într-o alternativă pentru personalul disponibilizat din cadrul societăţilor cu capital majoritar de stat şi, de asemenea, principalul investitor în noile construcţii apărute după 1989.

Cererea

Cererea reflectă nevoile, dorinţele, puterea de cumpărare şi preferinţele consumatorilor. Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorinta pentru cumparare sau

Pagina 23


închiriere, la diferite preturi, pe o anumita piata, într-un anumit interval de timp. Analiza cererii are la bază identificarea utilizatorilor potenţiali (cumpărători, chiriaşi) pentru care proprietatea evaluată prezintă interes.

În cazul proprietăţii ce reprezintă obiectul acestui raport, analiza cererii are la bază cererea prezentă pe piaţă pentru apartamente cu doua camere. Analiza cererii de proprietati rezidentiale in zona Modern se poate efectua prin identificarea societăţilor comerciale si persoanelor fizice care ar putea avea un asemenea tip de cerere:

1. Persoane fizice- familii cu 2 sau 3 membri- care doresc să îşi schimbe locuinţa ca urmare a reducerii numărului de membrii de familie, sau din dorinţa de a se muta de la casă la apartament, sau care doresc să se mute într-o zonă mai liniştită a oraşului.

2. Persoane fizice străine aflate în căutare de locuinţe şi care doresc să se stabilească în oraşul Timisoara;

3. Persoane fizice care şi-au vândut locuinţa şi doresc sa achiziţioneze alta proprietate;

4. Societăţi comerciale multinaţionale – ca locuinţă de serviciu;5. Studenti care doresc sa inchirieze sau sa achizitioneze o locuinta.

Pe piaţa imobiliară, cerere este mai ridicata pentru acest tip de proprietăţi, acest tip de proprietate apartament cu doua camere decomandat fiind mai putin sensibila la situatia conjuncturală a economiei- recesiune (modalităţi de finanţare, creşterea preţurilor).

Comparativ perioada 2010-2012, cand cererea era redusă datorită fapului că politica monetară a BNR nu încuraja consumul, in prezent situatia s-a ameliorat dat fiind faptul ca achizitionarea de locuinte este sustinuta de Programul prima casa si de inceperea anului universitar.

Oferta

Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. În cazul pieţelor pe care se tranzacţionează proprietăţile imobiliare, oferta reprezintă totalitatea drepturilor asupra proprietăţii disponibile pentru vânzare sau închiriere, la diferite preţuri, pe o anumită piaţă, într-o anumită perioadă, în situaţia în care costurile forţei de muncă şi costurile de producţie rămân constante.

Apartamentele cu doua camere decomandate sunt vândute în general de:

persoane fizice care doresc să îşi schimbe domiciliul – în ţară sau în străinătate;

persoane care au primit o moştenire; ca urmare a unui partaj;

Pagina 24


prin executarea unor garanţii bancare; familii cu 3 sau 4 membri- care doresc să îşi schimbe locuinţa ca

urmare a creşterii numărului de membrii de familie, sau din dorinţa de a se muta de la apartament la casă, sau care doresc să se mute într-o zonă mai liniştită, la sate.

În vederea analizei ofertei competitive sunt căutate proprietăţi imobiliare a căror dimensiuni, utilizare, zonă nivel de finisare să fie similare cu proprietatea evaluată. Existenţa ofertei pentru o anumită proprietate la un anumit moment, la un anumit preţ şi un anumit loc indică gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

În zona ultracentrală, apartamentele vechi cu două camere, de exemplu, s-au vândut cu preţuri cuprinse între 55.000 şi 70.000 de euro, în timp ce pentru acelaşi tip de apartamente din zone mai slab cotate, cum ar fi Șagului, acestea au preţuri cuprinse între 35.000 şi 45.000 de euro. În zonele Soarelui şi Lipovei, preţurile sunt cuprinse între 40.000 şi 50.000 de euro, iar în Bucovina sunt între 42.000 şi 52.000 de euro. Comparativ, la nivel naţional, în semestrul 1 din 2013, preţul mediu de tranzacţionare al apartamentelor vechi, a fost de aproximativ 696 euro/mp, în scădere cu aproximativ 40% față de perioada de început a crizei și cu aproximativ 2,5% mai mici comparativ aceeași perioadă din 2012.

Apartamente in constructii noi:

NrCamere

Suprafata Aradului Torontal ComplexStudentesc

Central Steaua CaleaSagului

Ap. 1 camera

40 mp 26.000 28.000 30.000 35.000 27.000 -

Ap. 2 camere

60 mp 40.000 39.000 50.000 60.000 43.000 40.000

Ap. 3 camere

80 mp 60.000 56.000 65.000 90.000 53.000 55.000

Apartamente in constructii vechi:

NrCamere

Suprafata Aradului Torontal ComplexStudentesc

Central Steaua CaleaSagului

Ap. 1 camera

40 mp 22.000 26.000 28.000 32.000 25.000 25.000

Ap. 2 camere

60 mp 38.000 38.000 48.000 57.000 41.000 37.000

Ap. 3 camere

80 mp 56.000 54.000 63.000 85.000 50.000 51.000

Pagina 25


Se poate observa ca preturile la apartamentele în constructii noi nu sunt cu mult mai mari decât cele aflate în imobilele vechi. Desi aceste diferente nu sunt exagerat de semnificative clientii prefera achizitionarea unui imobil aflat în constructie noua asta deoarece preturile sunt comparabile, spatiile sunt mai largi, compartimentarea este inedita, iar finisajele sunt superioare., pe când la imobilele vechi eficienta izolatilor termice si fonice este mai scazuta iar finisajele nu sunt de calitate superioara.

De remarcat este ca, clientii prefera achizitia unui apartament cât mai spatios, cu suprafata cât mai generoasa, cât mai convenabil ca pret, chiar daca aceasta înseamna varianta achizitiei în stadiul semifinisat (tâmplarie termopan, usa metalica, utilitati în apartament, peretii tencuiti, loc de parcare sau garaj), deoarece preturile de vânzare pentru apartamente semifinisate este de 600-800 euro/mp, în timp ce pentru aparatmente superfinisate pretul începe de la 900 euro/mp pâna la 1.100 euro/mp.

Ca o alta tendinta al acestui segment rezidential sunt zonele periferice ale orasului sau localitatile din imediata vecinatate a orasului Timisoara ca : Dumbravita, Ghiroda, Sag, Sacalaz, Urseni, Mosnita Noua care prezinta un ritm alert de dezvoltare prin transformarea terenurilor agricole in parcele pentru constructia de case. Rata de crestere inregistrata pe acest segment in ultimii doi ani a fost de peste 50% terenurile vanzandu-se in unele zone cu 20 euro/mp, în altele la 75 euro/mp – totul în functie de dezvoltarea urbanistica desi preturile au scazut in comparative cu nivelul maxim atins in perioada 2007-2008.

Spre exemplu, un metru patrat de teren în zona Complexului Studentesc sau Centrala se vinde cu aproximativ 100-150 euro, în Aradului, Soarelui si Giroc pretul poate atinge 30-80 euro/mp, iar în Buziasului si Calea Sagului preturile se situeaza între 20-150 euro/mp.

Zona Pret teren / mp

Central 100-500 EuroUltra Central 400-800 EuroComplex Studentesc 100-500 EuroSoarelui 60-100 Euro Aradului 50-150 EuroGiroc 60-150 EuroSteaua 30-150 EuroCalea Sagului 30-100 EuroBuziasului 20-100 EuroDambovita 50-150 EuroDumbravita 30-100 EuroGhiroda 20-70 EuroMosnita Noua 16-35 Euro

Tendinta generala este de a achizitiona terenuri în primul rând în scopul construirii de ansambluri rezidentiale, urmat de terenurile cu destinatie potentiala pentru spatii comerciale, birouri, si în ultimul rând cele cu potential industrial.

În cartierul Modern s-au oferit spre vânzare/vândut în perioada ianuarie-august 2013 un număr semnificativ de apartamente care au caracteristici similare cu imobilul evaluat.

Pagina 26


Pe piaţa imobiliara din oraşul Timişoara au fost identificate proprietati cu caracteristici asemanatoare cu proprietatea evaluata, şi sunt situate in zona Modern. Alti factori în funcţie de care variază preţurile proprietatilor de la un cartier la altul sunt: gradul de poluare, zgomotul şi circulaţia, distanta fata de centrul orasului, distanta fata de mijloacele de transport in comun, distanta fata de scoli.

Echilibrul pieţei

Piaţa imobiliară a apartamentelor cu doua camere decomandate o consider in aceasta perioada ca fiind in declin. Această piaţă se caracterizează prin stagnarea cererii, însoţită de o supraofertă relativă şi o mentinere a preţurilor. Un asemenea tip de piaţă se numeşte piaţa cumpărătorilor pentru că ei sunt cei care au avantaj pe această piaţă. În prezent, cererea de proprietăţi imobiliare de tip apartamente cu 2 camere în zona periferică a localităţii Timisoara este redusă comparativ cu oferta. Oferta pentru acest tip de proprietăţi, pentru aceeaşi piaţă este ridicată. În medie, timpul de vânzare a unei astfel de proprietăţi este de 3 saptamani- 6 luni de la punerea în vânzare dată fiind situaţia economică mondială si conditiile de finantare.

Incepand cu anul 2009 cererea dictează direcţia pieţei imobiliare autohtone şi nu oferta. Pe fondul reducerii cererii, preţurile proprietăţilor imobiliare au o tendinţă de scădere.

Dacă în perioada 2007-2009, proprietăţi imobiliare de tip apartament cu 2 camere s-a tranzacţionat la preţuri între 70.000 € şi 80.000 €, în prezent valoarea de piaţă a proprietatilor imobiliare de tip apartament cu 2 camere din cartierul Modern se încadrează în intervalul 39.000 – 55.000 €. Acest fenomen este datorat faptului că în anii anteriori cererea era ridicată, comparativ cu oferta, iar piaţa imobiliară era una a vânzătorilor, aceştia putând sa îşi impună preţul pe piaţă.

În ceea ce priveşte chiriile, date fiind circumstanţele mediului economic din România, aceste nu s-au modificat, întrucât potenţialii cumpărători de proprietăţi imobiliare nu au mai avut acces la finanţare pentru a achiziţiona propria locuinţă, fiind astfel nevoiţi să închirieze. Chiriile pe piaţa imobiliară din Timisoara, pentru acest tip de proprietate, se încadrează în intervalul 180€ şi 400€, in functie dotari, localizare si mobilier.

Acest gen de proprietăţi se închiriază intr-o perioada scurta de timp, expunerea la inchiriere durând aproximativ 1-2 saptamani.

Pagina 27


Cap. 4 ANALIZA DATELOR SI CONCLUZII

CEA MAI BUNA UTILIZARE -CMBU

CMBU este un concept fundamental pe piaţa imobiliară fiind conturată de forţele competitive de pe piaţă, forţe care fundamentează şi valoarea de piaţă. Pentru a estima valoarea de piaţă, analiza CMBU identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă în care poate fi pusă proprietatea.

Cea mai buna utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie sa îndeplinească patru criterii. Ea trebuie sa fie:

permisibilă legal posibila fizic fezabila financiar maxim productiva

Practic, ţinând cont de tipul clădirii si de amplasarea acesteia, cea mai buna alternativa posibila pentru activul analizat este cea de proprietate imobiliara rezide n ţiala .

Cap. 5 EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE

Prezentul raport de evaluare a proprietăţii imobiliare are ca scop determinarea valorii de piaţă a acesteia. Pentru stabilirea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare în cauză , situată în localitatea Dumbrăviţa, judeţul Timiş, formată din teren şi clădire, s-au folosit doua abordări în evaluare acceptate de standardele ANEVAR, precum şi de cele internaţionale. Astfel, abordările în evaluare utilizate sunt:

Abordarea prin metoda comparaţiilor directe

Abordarea prin metoda capitalizării veniturilor

Evaluarea s-a făcut în condiţiile deţinerii dreptului de proprietate complet. Etapele parcurse în evaluarea proprietăţii imobiliare au fost:

Pagina 28


Identificarea şi inspecţia proprietăţii, încadrarea sa ca tip de proprietate;

Identificarea drepturilor de evaluat;

Stabilirea limitelor şi ipotezelor care stau la baza elaborării proiectelor;

Deducerea şi stabilirea condiţiilor limitative;

Analiza pieţei imobiliare specifice (cererea, oferta, echilibrul pieţei);

Stabilirea celei mai bune utilizări a proprietăţii imobiliare.

Toate aceste etape au fost parcurse analizând cu atenţie toate informaţiile culese şi interpretându-le din punctul de vedere al evaluării.

METODA COMPARAŢIEI DIRECTE

Metoda comparaţiei directe utilizează procesul în care estimarea valorii de piaţă se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi similare şi comparând apoi aceste proprietăţi cu cea de evaluat. Estimările chiriei pe piaţă, a costurilor, deprecierii si alţi parametrii ai valorii pot fi făcute prin alte metode de evaluare, folosind tehnici comparative. De mu lte ori, aceste elem en te sunt analizate în metoda comparaţiei directe pentru a determina corecţiile ce trebuie făcute la preţurile de vânzare ale proprietăţilor comparabile.

Premisa majoră a acestei metode este că valoarea de piaţă a unei propriet ăţi imobiliare este în relaţie directă cu preţurile unor proprietăţi competitive şi comparabile.

Metoda comparaţiei directe este aplicabilă la toate tipurile de proprietăţi imobiliare când există suficiente tranzacţii recente, cu date sigure, care să indice caracteristicile valorii sau tendinţele de pe piaţă.

Pentru a asigura credibilitatea concluziilor rezultate din aplicarea metodei comparaţiei directe, evaluatorul a verificat datele de piaţă obţinute şi a confruntat unele date pentru eliminarea erorilor. Au fost cercetate cu atenţie preţurile, drepturile de proprietate transmise, condiţiile de finanţare, motivaţiile vânzătorilor şi cumpărătorilor, precum şi data efectu ării tranzacţiilor. S-a analizat în detaliu fiecare amplasament, starea fizică şi funcţională, precum şi caracteristicile economice.

Pagina 29


Procedura de evaluare constă în:

− Cercetare pieţei pentru a obţine informaţii despre tranzacţii de proprietăţi imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluată în ceea ce priveşte tipul de proprietate, data vânzării, dimensiunile, localizarea şi zonare;

− Verificarea inform aţiilor prin confirmarea ca datele obţinute sunt reale şi corecte şi că tranzacţiile au fost obiective;

− Alegerea unor criterii de comparaţie relevante şi elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu;

− Compararea proprietăţilor comparabile cu proprietatea evaluată, utilizând elementele de comparaţie şi ajustarea adecvată a preţului de vânzare a fiecărei proprietăţi comparabile sau, dacă nu este posibilă compararea, se trece la eliminarea din categoria comparabilelor;

− Analiza rezultatelor evaluării şi stabilirea unei valori sau o marjă de valori. Într-o piaţă instabilă şi foarte dinamică, o marjă de valori poate fi o concluzie mai bună decât o singură valoare.

Pentru a realiza o comparaţie între o proprietate comparabilă vândută şi proprietatea evaluată, va trebui să se ia în considerare posibile corecţii bazate pe diferenţele dintre elementele de comparaţie. Corecţiile pot fluctua în funcţie de diferenţele între fiecare element comparat. Se vor aplica metode cantitative şi/sau calitative pen tru analizarea diferenţelor şi estimarea corecţiilor.

Criteriile de comparaţie ce stau la baza aplicării acestei metode, necesare pentru identificarea diferenţelor între proprietăţi, sunt:

drepturile de proprietate tran smise (proprietate închiriată sau nu);

condiţiile de finanţare (plata cash, credite, etc.); condiţiile de vânzare (la valoarea de piaţă sau nu, din diferite

motive); condiţiile pieţei (diferen ţa între momentele tranzacţiilor); localizarea (variaţii ale valorii datorate amplas ării în zonă); caracteristicile fizice (dimensiunile cl ădirii, terenului, calitate,

vârsta, etc.); caracteristicile econom ice (la proprietăţile aducătoare

de profit); posibilitatea de utilizare (cea existenta sau CMBU); componentele non-imobiliare ale valorii (mobilierul, inventarul şi

echipamentele existente în clădire).

Instrumentul de lucru pentru efectuarea corecţiilor este grila datelor de piaţa, reprezentată de un tablou ce are pe orizontală liniile elementelor de comparaţie, pe verticală având coloanele ce reprezintă proprietatea evaluată şi proprietăţile comparabile.

Pagina 30


Aplicarea metodei a fost facilitată de informaţiile furnizate de agenţiile imobiliare, site-uri web specializate (www. i m obi l iare.r o , www.romimo.ro ) şi ziarele PubliTim, Agen da, Bu rsa care prezintă informaţii privind oferte de proprietăţi imobiliare similare în zona analizată.

S-au analizat proprietăţile comparabile pentru a determina dacă acestea au caracteristici inferioare, superioare sau similare faţă de proprietatea analizată. Trebuie precizat că preţurile proprietăţilor imobiliare din zona analizată sunt influenţate în principal de amplasamentul în zonă, vechimea şi starea tehnica aimobilului, dotările, compartimentarea, suprafaţa utilă şi amenajările de care dispune aceasta.

Datele complete privind proprietăţile şi tran zacţiile efectuate sunt prezentate în continuare, în fişele tehnice ale propriet ăţilor imobiliare considerate comparabile.

Fişa tehnic ă nr. 1 pentru comparabila 11 Adre sa Simion Ba rnutiu 2 Pre ţ vâ nzare 46.00 0 e u ro 3 Da ta Iul ie 2013/Tra n za ctie 4 S u p r af at a u t i la 6 0 m p5 Etaj 3/4 6 Ce ntrala Termica Nu 7 An co nstr uc tie bloc 198 88 Finisaje medii 9 P r et /mp ut i l 767 Eu ro

10 Chirie e s t i mata i n zona 200 -250 Euro

Fişa tehnic ă nr. 2 pentru comparabila 21 Adre sa Simion Ba rnutiu 2 Pre ţ vâ nzare 44.00 0 e u ro 3 Da ta Aug u st 20 08/Ofe r ta 4 S u p r af at a u t i la 5 7 m p5 Etaj 4/4 6 Ce ntrala Termica Da 7 An co nstr uc tie bloc 198 48 Finisaje medii 9 P r et /mp ut i l 772Eu ro

10 Chirie e s t i mata i n zona 200 -250 Euro

Fişa tehnic ă nr. 3 pentru comparabila 31 Adre sa Simion Ba rnutiu 2 Pre ţ vâ nzare 45.00 0 e u ro 3 Da ta Aug u st 20 13/Ofe r ta 4 Supra f a t a uti la 58,5 mp 5 Etaj 2/4 6 Ce ntrala Termica Da 7 An co nstr uc tie bloc 198 08 Finisaje medii 9 P r et /mp ut i l 769 Eu ro

10 Chirie e s t i mata i n zona 200 -250 Euro*Comparabilele sunt prezentate in anexe

http://www.imobiliare.ro/

Pagina 31


GRIL A DATEL O R DE PIA ŢĂ PRO P RI ET ĂŢ I I M OB ILI A RE RE ZI DEN Ţ IA LE Ana l iza pe p ere ch i de da te

Element de comparatie Subiect Comparabila Aap 2 Camere

Comparabila Bap 2 Camere

Comparabila Cap 2 Camere

Pret vanzare - Euro apartament 46000 44000 45000Pret vanzare - Euro / mp 767 772 769Drept de proprietate integral integral integral integralCorectie 0 0 0Pret corectat 46000 44000 45000Conditii de finantare cash cash cash cashCorectie 0 0 0Pret corectat 46000 44000 45000Conditii de vanzare independent independent independent independentCorectie 0 0 0Pret corectat 46000 44000 45000Conditii de piata prezent tranzactie oferta ofertaCorectie (%) 0.00% -5% -5%Corectie 0 -2200 -2250Pret corectat 46000 41800 42750Localizare Barnutiu similar similar similarCorectie 0 0 0Pret corectat 46000 41800 42750Suprafata utila 58.28 60 57 58,5Diferenta Su 1,72 -1,28 0,22Corectie -1319 939 -161Pret corectat 44681 42739 42589Etaj 4 3 4 2Corectie -1000 0 -1000Pret corectat 43681 42739 41589Vechime bloc 1987 1988 1984 1980Corectie (%) 0% 2% 3%Corectie 0 855 1248Pret corectat 43681 43593 42837Finisaje medii medii medii mediiCorectie 0 0 0Pret corectat 43681 43593 42837Centrala nu nu da nuCorectie 0 -1000 0Pret corectat 43681 42593 42837

Nr corectii 2 4 4Corectie totala neta -2319 -1407 -2163

Corectie totala neta (% din pv) -5,04% -3,20% -4,81%

Corectie totala bruta 2319 4993 4337

Corectie totala bruta (% din pv) 5,04% 12.17% 11.89%

Valoare proprietate (EURO) (prin rotunjire) 43,500

In urma analizei se observă că proprietatea cu cel mai mare grad de similaritate (corectia totala bruta cea mai mica) este proprietatea comparabilă 1. Astfel, valoarea obţinută prin această metodă este:

Vc o m p=43.500 EURO echiva l e nt a 191.883 LEI

Pagina 32


Corecţiile aplicate proprietăţilor comparabile sunt:

• pentru dre pturile de proprie ta te nu se impun corecţii deoarece pentru toate proprietăţile comparabile dreptul de proprietate este integral;

• pentru condiţiile de finanţare nu se impun corecţii deoarece toate proprietăţile comparabile se vând cu plata cash;

• pentru condiţiile de vânzare nu se impun corecţii deoarece toate proprietăţile comparab ile au fost tran zacţionate direct de la persoane fizice, fără a fi necesară intervenţia unei agenţii imobiliare;

• pentru condiţiile pieţei au fost aplicate corectii de 5% pentru comparabilele 2 si 3 avand in vedere ca aceste proprietati se afl a listate ca si oferte, s-a consider at ca in urma negocierii directe dintre un potential cumparator si vanzator se poate obtine o scadere a pretului cu 5% din valoarea liastata initial;

• pentru localizare nu se impun corectii deoarece locatiile sunt similare pentru toate proprietatile comparabile;

• pentru supra fa ţa utilă s-a luat în calcul diferenta de suprafaţă pentru fiecare proprietate comparată în parte, valoarea corecţiilor fiind dată de diferenţa de metrii pătraţi inmulţită cu valoarea/mp aferentă fiecarei locaţii;

• pentru etaj se impun corecţii pentru comparabila 1 si comparabila 3. Din studiul datelor de piata s-a consatat ca ofertele pentru apartamente situate la ultimul etaj sunt cu 1000-1500 E mai mici decat ofertele pentru apartamente situate la etaje intermediare. Am considerat o corectie de 1000 euro;

• pentru vec him e bloc se impun corectii pentru comparabilele 2 si 3 de 2% respectiv 3% considerate inferioare;

• pentru gradul de finisare nu se impun corectii, toate proprietatile avand grad mediu de finisare;

• pentru centrala termica se impune corectie pentru comparabila2, singura care detinatoare. Corectia reprezinta costul estim at pentru montarea acestor tip de instalatii;

Pagina 33


În urma analizei pe perechi de date din grila datelor de piaţăale proprietăţilor comparabile, s-au ob ţinut valori cuprinse între42837 euro şi 43.681 euro.

Având în vedere caracteristicile proprietăţii imobiliare analizate, amplasam entul în zon ă, terenul aferent imobilului, starea proprietăţii la data inspecţiei, selectăm ca valoare de piaţă valoarea de 43.500 euro corespunzătoare comparabilei 1, deoarece are cele mai mici corecţii totale brute şi prezintă cel mai mare grad de încredere.

Valoarea estimată de evaluator pentru proprietatea imobiliară în cauză, obţinută prin metoda comparaţiei directe, este de 43500 euro. La data evalu ării 1 euro = 4.4111 lei.

Valoarea proprietăţii imobiliare, conform abordării prin

metoda comparaţiilor directe este :

43.500 EURO sau 191.883 RON

Pagina 34


METODA CAPITALIZĂRII VENITURILOR

Metodele de randament consideră proprietatea ca o investiţie generatoare de venituri. Proprietăţile imobiliare care generează venituri se achiziţionează ca investiţii, iar din punct de vedere al investitorului, capacitatea de a produce profit este un element esenţial care influenţează valoarea proprietăţii. Un investitor care cumpără o proprietate imobiliară care generează venituri, schimbă în fapt o sumă prezentă de bani pentru dreptul de a primi câştiguri in viitor.

Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea / actualizarea câştigurilor constau în tehnici şi formule matematice folosite de evaluatori pentru analiza capacităţii beneficiare a unei proprietăţi imobiliare, care transform ă câştigurile viitoare în valori prezente. Principiul abord ării previzionale este fundamental pentru metodele de randament. Întrucât valoarea rezultă din aşteptări legate de câştigurile care pot fi obţinute în viitor, valoarea este definită ca suma prezentă a dreptului de a obţine câştiguri în viitor. Toate metodele de randament încearcă să previzioneze fluxurile viitoare şi să determ ine valoarea prezentă a acestora. Aceste metode implică pe de o parte anticiparea fluxurilor viitoare şi pe de altă parte selectarea unei rate de actuaIizare / capitaIizare, care reflectăimplicit modelul de evoluţie sau schimbarea anticipată în evoluţia veniturilor.

Tehnicile de actualizare / capitalizare utilizate în evaluarea proprietăţii trebuie să reflecte faptul că evoluţia efectiva a veniturilor, a cheltuielilor, a valorii proprietăţii poate să fie diferită fată de cea anticipată iniţial de investitori la data evalu ării.

Aplicarea metodelor de randament presupune ca obiectivul final al investitorului este acela de a obţine un câştig care să depăşească investiţia făcută iniţial. Câştigul total aşteptat de investitor constăîn recuperarea integrală a sumei investite şi obţinerea unui profitsau recompensa suplimentară.

Măsurarea acestor câştiguri se face în principal sub form arandamentului aşteptat sau a ratei de fructificare. Ratele defructificare pot fi rate de capitalizare, bazate pe câştiguri şi rate deactualizare, aferente costurilor.

Metodele de randament cuprind o categorie de metode bazate pe capitalizarea veniturilor şi o altă categorie de metode bazate pe actualizarea fluxurilor.

Capitalizarea directă este o metodă folosită pentru transform area nivelului estimat al venitului net aşteptat într-un indicator de valoare a proprietăţii. Transformarea se face fie prin

Pagina 35


divizarea câştigului estimat printr-o rată de capitalizare, fie printr- un factor corespunzător de multiplicare (inversul ratei de capitalizare).

Câştigul luat în considerare este în mod curen t câştigul prognozat pentru anul următor. Rata de capitalizare reprezintă relaţia dintre câştig şi valoare, relaţie acceptată pe piaţă, şi rezultă dintr-o analiză comparativă a vânzărilor de proprietăţi comparabile.

Metoda capitalizării venitului este bazată pe aceleaşi principii care se aplică şi în alte abordări ale evaluării. În particular, se sprijină pe principiul anticipării, folosind procese care consideră valoarea prezentă a beneficiilor viitoare anticipate. Importanţa tehnicii capitalizării veniturilor are la bază capacitatea proprietăţilor (cumpărate şi/sau vândute) de a genera câştiguri viitoare.

În acest capitol se va determina valoarea proprietăţii imobiliare prin metoda capitalizării directe a veniturilor.

Venitul brut poten ţia l (V BP) reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condiţiile de utilizare maximă.

Oferte inchiriere la data de 06. August 2013:

N r C a m e re

Z o n a S u p r af at a/mp

P r et in ch i r iere Eu ro/lun a

Do tari

2 Ta ke Io ne scu 50 200 Mo bilat, uti lat, e t aj 6/8 2 Lugoj u lui 60 200 Mo bilat, e t aj 3 / 42 Barnutiu 60 180 Uti lat, eta j 4 / 42 Banutiu 65 250 Mo bilat, dotari, e t aj 2 / 4

Conform datelor de piata am stabilit o chirie de 200 Euro/lunapentru proprietatea supusa evaluarii.

VBP = 200 euro / lună x 12 luni = 2.400 euro / an

Venitul brut efectiv (VBE) este ven itul an ticipat, rezultat din toate formele de exploatare a proprietăţii imobiliare, ajustat cu pierderile aferente gradului de neocupare.

VBE = VBP - pierderi prin neocupare

Se consideră că gradul de neocupare în cazul locuinţei unifamiliale este de 1 lună pe an.

VBE=2.400 euro/an – 200 euro/lun ă x 1 lună = 2.200 euro/an

Pagina 36


Venitul net din exploata re (VNE ), reprezintă suma ce rămâne la dispoziţia proprietarului in urma exploatării proprietăţii sale imobiliare prin închiriere, şi se obţine prin deducerea din ven itul brut efectiv a cheltuielilor suportate de proprietar.

VNE = VBE – Cheltuieli ( fixe + variabile)

Cheltuielile care se deduc din venituri sunt:

Cheltuieli fixe care nu se modifică cu gradul de ocupare:- impozit pe clădiri;- taxe pe teren;- prim e de asigurare;

Cheltuieli variabile:cheltuieli de management;cheltuieli de reparaţii şi întreţinere.

Pentru imobilul analizat, cheltuielile de exploatare totale suportate de proprietar şi recunoscute de piaţă reprezintă cca. 10 % din VBE (venitul brut efectiv).

VNE = 2.200 euro / an – 220 euro / an = 1980 euro / an

Valoarea capitalizată (V) este raportul dintre venitul net efectiv şi rata de capitalizare.

V= VNE / rata de capitalizare (c)

Rata de capita lizare trebuie să fie în concordanţă cu tipul de venit viitor anticipat şi determinată din vânzările efective de pe piaţă.

Rata de capitalizare aleasă, preţurile efective de vânzare practicate pentru imobile comparabile, pe piaţa liberă sunt detaliate în tabelul alăturat:

Pagina 37


Determ inarea de pe piaţă a ratei de capitalizare pentru Locuin ţăunifamilială de tip apartament:

Locuinţe unifamiliale 1 2 3 4 5PRE Ţ V Â NZ ARE (€) 46.000 48.000 55.000 40.000 70.000Ch ir ie po te n ţ ia l ă brut ă lu na r 200,00 220,00 250,00 180,00 350,00VBP an ua l 2.400,00 2.640,00 3.000,00 2.160,00 4.200,00

VB Egrad ne ocu p are (1 l u n ă / a n )

2.200,00 2.420,00 2.750,00 1.980,00 3.850,00

Che l t u i e l i 10% 220,00 242,00 275,00 198,00 385,00

VNE 1.980,00 2.178,00 2.475,00 1.782,00 3.465,00

Rata de capi tal i zare =VNE/V 0,04304 0,04538 0,04500 0,04455 0,04950

Selectăm o rata de capitalizare medie C = 0,045

Centralizând datele,obţinem :

Valoarea proprietăţii imobiliare, conform metodei capitalizării veniturilor (metoda de randam ent) la da ta eva lu ă rii, este :

44.000 EURO sau 194.088 LEI

Metoda capitalizării directeChirie(EUR/lună) 200,00Suprafaţă (mp) 58,00Chiria totală ce poate fi obţinută anual(EUR) 2.400,00Pierderi din neocupare 200,00Pierderi din neîncasarea veniturilor 0,00VBE 2.200,00Cheltuieli fixe 110,00Cheltuielile proprietarului: cu impozitul pe clădire şi teren 80,00 cu asigurarea locuinţei 30,00Cheltuieli variabile 110,00Reparaţii şi zugrăveli interioare 0,00Alocarea pentru fondul de rulment imobil 110,00Total cheltuieli de exploatare 220,00Rata cheltuielilor de exploatare(%) 10,00%VNE 1.980,00Rata venitului net(%) 90,00%Rata de capitalizare(%) 4,50%Valoare totală (EUR) 44.000,00VALOAREA DE PIAŢĂ ESTIMATĂ (EUR) 44.000,00CURS BNR la data de 6 august 2013 1 EUR=4,4111 RONVALOAREA DE PIAŢĂ ESTIMATĂ (RON) 194.088,40

Pagina 38


RECONCILIEREA VALORILOR

Într-un raport de evaluare, estimarea finală a valorii poate fi exprimat ă fie ca o singură cifră, fie ca un interval de valori sau în ambele moduri. Tradiţional, o estimare exprimat ă ca o singură valoare se numeşte estimare punctuală şi reprezintă cea mai buna estimare a evaluatorului. Estimarea punctuală trebuie să fie rotunjită, astfel încât ea să reflecte gradul de precizie asociat cu o anum ită valoare.

Prin aplicarea celor doua metode de evaluare au rezultat următoarele valori:

Metoda utilizat ă Val o area es timat ă

(e uro)

Valoar ea esti mată (le i

)Metoda compara ţ i i lor directe 43.500 191.883Metoda capitaliz ă ri i veniturilor 44.000 194.088

Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea întregii evalu ări pentru a avea siguranţa că datele disponibile, tehnicile analitice, raţionamentul şi logica aplicată au condus la judecăţi consistente.

Datele utilizate sunt autentice, pertinente şi suficiente, fiind obţinute din surse considerate de încredere.

În analiza şi reconcilierea rezultatelor s-au avut în vedere următoarele principii:

− Valoarea este predicţie;− Valoarea este subiectivă;− Evaluarea este o comparare;− Orientarea spre piaţă- evaluarea trebuie să reflecte piaţa.

Ţinând cont de rezultatele obţinute prin cele doua metode de evaluare precum şi de adecvarea, calitatea, relevanţa şi cantitatea de informaţii de pe piaţă de care s-a dispus pentru evaluarea proprietăţii imobiliare, în opinia evaluatorului, valoarea de piaţă este cea determ inată prin metoda compara ţie i d irecte .

În concluzie, în opinia evaluatorului, valoarea de piaţă estimată la data evaluării – 06 August 2013 – pentru proprietatea imobiliară de tip apartament cu 2 camere din localitatea Timisoara, str. Simion Barnutiu Dorobanti, nr. D 18, ap. 19Timişoara, Timis. CF nr. 92316/A, este:

43.500 EURO sau 191.883 RON

Pagina 39


Anexe:

LocalizareExtras CFContract Vanzare-cumparareFoto locatie Releveu Comparabile

ANEVAR. - Evaluarea proprietatilor imobiliare Stagiar: Terec Calin

Pagina 40

Localizare Imobil pe Harta Timisoara

Pagina 41

ANEVAR. – Evaluarea proprietăţilor imobiliare Stagiar: Terec Calin

Localizare

Localizare

Pagina 38

- .

ANEVAR -Evaiuarea prcpriefillilor imobi/iare Stagiar: Terec Calin

Extras Carte-Funcia ra

•,''Nr. cerere ...................

!r Zlu

iun

aa..............

J. .(f..'.f.;.D

.

.t.-

ANCPI Anui... ...06.l{)QS........u:••-

ll1

4:

>.:

•.T:

••.:•.

".:,:

OFICIUL DE CADASTRU Sl PUBLICITATE IMOBILIARA TIMIS EXTRAS DE CARTE FUNCIARA

pentruINFORMARE

Cartea funciarA cu nr.92316/A Comuna/ Ora! Municipi u TIMISOARAStr SlMION BARN UTIU DOROBANTI, Nr 018

A. Partea 1-aNr. Nr. cadastral Descrierea imobilului Suprafa13 Observa1ii crt. in mo.

I. 30935/XlX Apartamcntul nr. l9 situai la et IV , com pus din 2 camere si dependinte cu 5,48% din parti com une indivize si 21/362 mp.din teren cu drept de folosinta.

cf.col. 63592

B. PARTEA a lla·

Nr. Tnscrieri priviloare I a proprierate Observa(iicrL.3 CODREA lOAN, nccasat, bun propriu

-cumparare, nr 18447/2005

C. Partea a lil-aNr. lnscrieri privitoarc Ia sarcini Observarii

crt.

Certifiedprez.entuloxtfllS corospunde inttu totul cupoli'\ide in vlgoadineartea funoar6 Of'igJnalip, astratdl e.c:est blrou.Prezcntul oxtras de earto funclari poate fi uUiizat, conform cororii, Ia

.::::: ::::::::: :::::: :::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: :::::::::. ..._,_,. ....................I.M:.'!w.::.--.-.·....................

fl nu csto valabll la Tncheierca actolor autontlfloeate de J.:tarul public.sa achltat te.ritulde ........................... lef. princht"tannr, .:l,r,;..0_9... l20.•..penw seMclulde

publicitato not:Jrtaltl cueod\JI nr. P102 >3 5 3C '}I'

Asistent-' gistrator, ,v

. ION"..'·

tT11tor.. .,..1r tent ,.g1

T

; *.....·,

....

Pagina 39

'""

Pagina 39

.

ANEVAR -Evaluarea propriefilplor imobi/iare Abso/vent: Cilfillin Ionescu

intre snbsemnatii

1. BACIVAN STEVAN, cu domiciliulto Timi oara, Str. Simion Biirnupu, bi.Dl8, et.4, ap.19, jud. Timi, identificat prin CI seria TM or. 100078 clibentli de PoL Timi$oara Ia data de 26.10.1999 avand CNP 1530301354747 sofia BACIVAN DRAGIDTA, cu domiciliul to Timi oara, Str. Simion Blirnufiu, bLDll!, ap.19, jud. Timi, identificatii prin Bl serill GT nr.478804 eliberat de Pol. Timi oara Ia data de16.04.1996 avand CNP 2581114354720,in calitale de vanzlitori. --:-:-----:-::--:--:-2. CODREA JOAN, cu domiciliul in Maramure, Romania, identificat prinpa aport nr. 06732503 eliberat de autoritiifile MaramurIa data de 30.09..2002, avand CNP 1771107241673,to calitate de cumparlltor, a intervenit urmiitorul

Subsemnatll v!inziitori BACIVAN STEVAN sofia BACJVAN DRAGBJTA,vindem intreg dreptul de proprietate privind imobihtl constand in apartamentul nr.19. situat Ia etajul IV, compos din 2 camere si dependinte cu 5,48% din p.c.i. si211362 mp. din teren cu drept de folosintli, inscris to CF individual nr. 92316/A Timisoara, en nr. cadastral 30935/XlX, CF colectiv 63592, situat administrativ inTimisoara.S.BArnntiu (Dorobanti), D18. jud.Timis, nnmitului CODREA lOAN.

Prefnl vanzlirii este de 34.200 Enr (treizec ipatrumiidouasnteeuro},echivalcnt a 1.237.595.400 Lei (unmiliarddouasutetreizeci i aptemilioanecincisnte nouazeci icincimiipatrusutelei) calculat Ia cursu!BNR de 1 EUR = 36.187 lei, din data semdrii prexentului contract, din care suma de 9.000 Eur (nouiimiieuTo),vor fi acbitati de ciitre cumpariitor din contributie proprie prin contul VOLKSBANK ROMANIA SA, urmand ca difcrenta de prct de 25.200 Eur (douii7.eei icindmii doulisuteeuro) sii fie achita!i din creditul bancar acordat cumparlitorului de clitre VOLKSBANK ROMANIA S.A., pref to sumii de 34.200 l:ur (treizec ipatrumii doulisuteeuro) ce se va achita integral din contul cumpiirAtorului deschis Ia Volksbank Romania S.A. Sucursala Timisoara, in termen de 10 (zece} nle locrlitoare de la data semnlirii prezentului contract, to baza creditului contractat declitre cumparltor Ia aceastii baudi:.-,.--.,------ --- - - ---- .. ... ···-·-

tn cazn1 in care cumpi\riitorul nu achitii pretnl stabilit Ia data stipulata inprezcntul contract, conh·actul este re-mlvit de drept. farl somatic san punere to littilrzicre, prezcnta clauza fiind un pact comlsoriu de eel maiinalt gr.1.d.

Imobilul a format bun comun al vi\ndtorilor, dobaodit de ac tia princumpiirare, aa cum re:r.ultli din C$trasul de carte funci.ara anexat, care face parte integrantii din prezentul act, se vindc tiber de sarcini, nu a fost scos din circuitul

ANEVAR - Evaluarea proprietCiplor imobiliare

Absolvent: CatCilin Jonescu

Pagina40

civil, ftind m depHna proprietate i posesiune m mod legal, nu fonneaza obiectul unui litigiu, fiind Ia zi cu plata taxelor i itnpozitelor clitre stat, precum ia taxelor datorate Asociatiei de Proprietari, aa cum rezultli din adeverinta prevazutli de O.G. nr. 85/2001 $i garantlim pe comparator contra oncliror evictfuni tota!e san partiale, Cilt i impotriva viciilor aseunse ale imobilului, in condifille a;rt.1337 Cod

CiviJ..-::;-;--- -:-:-:----::---::--:--::--::-- - .,---- -- ---=--- --.,...Subsemnafii vanzlitori declaram sub s2nctiunea prevl!zuti de art.:r;15 aL:>

Cod Penal, ca imobilul de mai sus nu a mru fost vandot, donat sau ipoi:ecat in favoarea altei persoane fizice sao joridice i nu am mcbeiat conventii sau antecontracte de vanzare comparare privind acest imobii eu alte persoane fizice sau juridiee i imobilul mai sus deserts, nu constituie obiectul nici onoi contract deinchiriere, comodat sau sediu social a1 vreunei societiifi.-::--:--:-:-----::-:-----::-:--=-:: ==

Cumpiiriitorul intra in stlipanirea de fapt a imobilului Ia data de 24.66.2635i m stlipanirea de drept a imobilului incepaud cu data semnlirii prezentuini act, fiind autorizat sa ceara intabularea dreptului de proprietate pe numele lai m cart.m

funciarli..-:-- --.=== ,=-,-,-:---::---:-..,-:-:-:--:---:,--- - --=--,--,---.,----:,--Subsemnatul CODREA lOAN, en domiciliuJ in Maramur, Romania, decllir

eli sunt necaslitorlt i cumpar eu titlu de bun propriu, imobilul descris mai sus, cu pretul de 34.200 Eur (treizeci ipatrumiidoulisuteeuro), echivalent a 1.237.595.400Lei (unmiliarddouasutetreizec i aptemilioanecincisutenouazeci icincimiipatru

sutelei) calculat Ia cursu!BNR del EUR = 36.187 lei, din data semniirii prezentului contract, din care soma de 9.000 Eur (nouamiieuro), va fi acbitatii de ciitre mine din contributie proprie prin eontul VOLKSBANK ROMANIA SA, urmand ca diferenta de pret de 25.200 Eur (douazeci icincimiidouasuteeuro) sa fie aehitatii. din creditul bancar acordat mie de clitre VOLKSBANK ROMA.l'I!'JA S.A., pret in sumii de 34.200 Eur (treizeci ipatrumiidoullsuteenro) ce se va acbita integral din contul meu descbis Ia Volksbank Romania S.A. Sueursala Timisoara, in termen

de 10 (zcce) zile lucriitoare de Ia data scmniirii pre-.,;entului contract, m baza creditului

contractat de ciitre mine Ia aceastii baneli.. -:---::--:----,:-:--.--:--::---:--:-Subsemnatul cumparlitor declar eli am cuno tinti de situapa de fapt ide

drcpt a imobilului, aa cum rezulta din actcle anexate i sunt de acord cu toate chiuzele inserate in prezentul act. Totodata, declar eli am cuno$tin11i de dispozitjile legalprivind obligapa lnregistrarii Ia Primliria Municipiului Timi oara atransferl\lui dreptuJui de proprietate asupra itnobilnlui de mai sus.._.....,,---,---,-:=-

Subsemnatele plirti contractante, declaram eli avem cuno tinde di pozipileLegii nr.87/1994 cu privire Ia combaterea evaziunii fiscale, In sensu! ca prefUIdeclarat este eel real, in vederea stabilirii taxelor de autentificare i de onorariu aprezentului contract, precum ide prevederile art.6 din OU. .G. nr.12/1998, conform ciil:eia este nula viinzarea prin care piirfile se i'uteleg printr-un act ascuns sa se pliiteasi:a on pret mai ma're decat eel declarnt in actul autentie, In acest c: z,•atat actul atdentic eat i eel ascuns sunt nule, declarand -totodatii eli nu am mcheiatcontractu!prin intermedinI unci agenfii itnobiliare.. .,-.,.,---,-..,.,

Subsemnatelc piirti contractante declarim cil avem cuno tinta de dispozi iie Legii !lr. 656/2602 privind prevenirea i sanctionarea spliliirii baniior, notaru! public ce instrumenteaza prezentul act ne-a pus in vcderc aceste prevederi legale, drept pentru care suntem de acord sii incheiem prezentul act in conditille arltate

.ANEVAR -EIKI/ucuea proprietaplor imobiliare Absolvent: Catalin Jonescu

Pa?jna41

.' ....

.

..

..

Contract vanzare-cum

maisus.------ -------- ---- ---------------- ------- Subsemnatele pilrti suntem de acord ca notarul public sa solicite Ia ANCPI,

efectuarea operatiunilor ce privesc transmiterea proprietiitii potrivit prezentuluiinserts, autorizandu-1 in acest sens prin prezentul act -.,.------

Snbsemnatele p rti, declaram eli inainte de semnarea adului, am citit personal coprinsul ace. tuia, constatiind cii el corespunde vointei i conditiilor

stabilite de noi.-------------------- ---------------- Taxele perfec rti prezentului act sunt in sarcina cumpiiriitorului..Prezentul 'act a fost redactat §i procesat in 6 ($BSe) exemplare astiizi, data

autentificllrii, 25.05.2005, $i semnat de piirti Ia sediuJ biincii, dupii citirea acestuia, din care 4 (patru) exemplare se elibercazii piirtiJor..

VanziitoriBACIVAN STEVAN

Comparator

COD

BACIVAN DRAGHITA

I . '

• r ,'·,

' '

.,.• I .' , • II, ' "' 'I ,.,. I

• '

...

.. ...· ·.' ..

' •!•

·•, .., q,·.·.•', • f •l ' I ' • I;

I I

'··

.,.."..·.

ANEVAR -EVa/uarea pcprietifl!i/co- imobi/iare

Ab.soivent: Ciltillinlonescu

Pagjna 42

==

ROMANIABIROUL NOTARUm PUBUC"Ana-Valentina CLAICJ"

T olll'll,str.Ep. Aug.Pacha nr.6, et.IJ,ap.23.Tel0256/433117

Operator de dtlte cu c:ar ('tr p rson.2..1 n.r. 2251

iNCEIEJER£ DE AT.JTE!'I7IFJCARE NR. 1097Anul 200$ Luoa mai Ziwo 25

io fata mea Ana-Valenti.na CLAICI,notar public, s-au preuntat:1. BACIVAN STEYAN, cu domic:iliul in Tim oar-a, Str. Simion._B=lirn.u..t.,l.-u,

bLDl8, et.4, ap. l.9, jud. Timi, identi:ficat prin CJ seria TM nr. 100078 eliberata dePol T oara Ia data de 26.10.1!1!19 avilnd CNP 1530301354747,In name propriu_

2.BACIVAN DRAGIDTA, <:u domiciliul in Tim oara, Str. Simion B!rnutiu, bi.D18, ap.19, jud. Timidtntificatil prin BI scria GT or. 478804 elibe.rat de PoL Timi§oara la data de 16.04.1996 av:ind CNP 2581114354720,in nome propriu-.. :--:-

3. CODREA JOAN, cu domiciliol in Maramure,, Romania, ide.ntificat prinpa$aport nr.06732503 eliberat de autoritAtile Maramure, Ia data de 30.09.2002, av:ind CNP 1771107241673, tn uume proprio.care, dupii ce au citit actul au consimtit Ia ,.·-u-:t-en-ti;-:.fi:;:ea_r_ea_p_r_e-:-:t-en-tu:-;lni:-in;;-s-cns ·c-,-:-i-au

semnat toate excmplarele. Pre:tentul act conpne uo namllr de_ anexe.[o temeiul art. 8, lit. b din Legea nr.3611995 SE DECLARA AUTENTlC

PREZEN' ruL fNSCRIS.Se autentificii prezentul ins_c_n..,s. t=-n-c-e-re-re-:apa:-rtJ-:c.::-_lor __

s-a taxat cu 17.865.000 lei, 70% taxi timbm notarial tn suma de12.505.500lei eu chiL nr. .f'lrl f' 92/ /2005 p s-a achitat taxa de 5.359.500 leirepre?..tnt:ind 30% din valoarea taxei de timbru notarial cod PI 06, en cltit. or. 3:3¥.:3 0-' 7 12005.

s-a percepnt onora--n .-u-;-l-;d-e1-;:;:2-::.0::52 .0::00=1-:-ei=-c-u-B=F=-n-r-. er-;-:--;:12;;005=----s-a taxat timbru judiciar In valoare de SO.OOO lei.. _;

APliCAT TIMSRU JUOICIARIN VALOARE

5'0. coo LEI

NOTAR PUBUC,An2-Valentina CLAICI

DATA

15NAY-

SEMNXTURA

ANEVAR. – Evaluarea proprietăţilor imobiliare Absolvent: Cătălin Ionescu

Pagina 43

Releveu

Dormitor su=16,32 mp

baia su=4,20

mp

hol

su=1,48 mp

bucatarie

antreu su=6,98

mp

su=11,54 mp

Living su=17,76

mp

*Releveul are caracter informativ

Fatade

Antreu

Living Dormitor

Bucatarie Baia

Comparabile vanzare

2 camere. Etaj intermediar. Pret NegociabilPret: 46.000 EUR

Ap. 2 camere, 53 mp utili, Simion Barnutiu, etaj 2, confort 1, balcon inchis, amenajat, parchet de lemn masiv, geam termopan, usa metalica, usi interioare noi, corpuri sanitare noi, calorifere schimbate. posibil mobilat, Pret 46.000 Eur. Tel. 0740637978 starea imobilului: Buna, incalzire: Incalzire centralizata, numar camere: 2.00, este balcon, suprafata utila: 53.00

Judet: Timis

Localitate: Timisoara

http://www.publi24.ro/anunturi/imobiliare/de-vanzare/apartamente/apartamente-2-camere/timis/timisoara/

http://www.publi24.ro/anunturi/imobiliare/de-vanzare/apartamente/apartamente-2-camere/timis/

Timisoara, Timis

Apartament spatios, zona Dorobanti, ID:X47N1021C45.000 EURmodificat in urma cu 5 ore

Imagini

Apartamente Timisoara

http://www.romimo.ro/imobiliare/Apartamente/Apartamente-2-camere/Timis/Timisoara/anunt-4237772.html

http://www.romimo.ro/imobiliare/Apartamente/Apartamente-2-camere/Timis/Timisoara/anunt-4237772.html#1





PreferateRECOMANDA

Tipareste PDF

Adresa

Tara Romania

Judet Timis

Localitatea Timisoara

Zona Dorobanti

Detalii

Tip contract De vanzare

CategoriaApartamente -Apartamente 2 camere

Suprafata utila 53m²

Pret 45.000 EUR

199570,50 RON

DescriereID anunt: X47N1021C

Detalii

Nr. camere:2

Supr. utila:53 mp

Compartimentare:semidecomandat

Confort:1

Etaj:Parter

Nr. bucatarii:1

Nr. băi:1

Nr. balcoane:1 (inchise)

An constructie:inainte de 1990

Structura rezistenta:beton

Tip imobil:bloc de apartamente

Regim inaltime:P+4E

Suprafata construita:60 mp

Nr. garaje:---

Nr. locuri parcare:---

Timisoara, Timis

http://www.romimo.ro/Apartamente/Apartamente-2-camere/

http://www.romimo.ro/Apartamente/

http://www.romimo.ro/vanzare/

http://www.romimo.ro/Timis/Timisoara/

http://www.romimo.ro/Timis/





Decomandat. 2 balcoane43.000 EURmodificat in urma cu 10 ore

Imagini

Apartamente Timisoara









PreferateRECOMANDA

Tipareste PDF

Adresa

Tara Romania

Judet Timis

Localitatea Timisoara

Zona Dorobanti

Detalii

Tip contract De vanzare

CategoriaApartamente -Apartamente 2 camere

Suprafata utila 54m²

Starea imobilului Buna

Numar camere 2

Pret 43.000 EUR

190700,70 RON

Balcon Exista

Numar nivele 4

DescriereApartament in Dorobantilor, 2 camere, 2 balcoane, 54 mp utili, decomandat, mobilat partial, gresie, faianta, parchet,

termopane, usa metalica, 43.000 Euro. Tel. 0749224865

Contacteaza

http://www.romimo.ro/Apartamente/Apartamente-2-camere/

http://www.romimo.ro/Apartamente/

http://www.romimo.ro/vanzare/

http://www.romimo.ro/Timis/Timisoara/

http://www.romimo.ro/Timis/




1 proiect absolvire-raport de evaluare terec calin pentru examen final apartament

Documents