, municipiul

15
MEMORIU GENERAL 1 .INTRODUCERE 1.1.Date de recunoastere a investitiei Denumirea lucrarii Construire ansamblu de locuinte colective/individuale si functiuni complementare, spatii comerciale, birouri, unitati de cazare, garaje, cai de acces, spatii anexe, loc de joaca pentru copii,organiare de santier, imprejmuire. Beneficiar: S.C. ALPHAVILLE DEVELOPMENT S.A. Adresa :jud. Brasov , Municipiul Sacele , intravilan,str. Bolnoc, FN, CF 105264 , S teren – 9160m Faza de proiectare: PUZ – AVIZ OPORTUNITATE Proiectant SC ADT Project Design SRL, arh Denis Ababei proiect nr. 6 /4.12.2019 1.2 OBIECTUL PLANULUI URBANISTIC ZONAL 1.3 SOLICITARI ALE TEMEI PROGRAM stabilirea de noi reglementari specifice zonei functionale propuse din care face parte amplasamentul ; stabilirea de reglementari privind circulatia, parcarile si spatiile verzi in zona studiata stabilirea regimului de inaltime, aindicilor urbanistici de utilizare si ocupare a terenului conform HG 525/1996 stabilirea de reglementari urbanistice in vederea autorizarii directe . PREVEDERI ALE PROGRAMULUI DE DEZVOLTARE A LOCALITATII PENTRU ZONA STUDIATA Conform PUG SACELE aprobat cu HCL 23/22.02.2001 si prelungit prin HCL 170/17.12.2015 parcela din zona studiata face parte atat din „ conform PUG Sacele - UTR 1 zona de constructii turistice, vile , pensiuni , dotari de turism si agrement.” 1.4 BAZA LEGALA A PROIECTARII LEGEA Nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul cu modificãrile si completãrile ulterioare - versiune realizata in cadrul Directiei Generale Dezvoltare Teritoriala a Ministerului Dezvoltarii Regionale si Locuintei; Ghid privind metodologia de elaborare si continutul-cadru al Planului Urbanistic General, indicativ GP038/99 aprobat prin Ordinul Nr.13/N/10.03.1999 Ghid privind metodologia de elaborare si continutul-cadru al Planului Urbanistic Zonal, indicativ GM-010- 2000 aprobat prin Ordinul Nr.176/N/16.08.2000 Ghid privind elaborarea si aprobarea regulamentelor locale de urbanism, indicativ GM-007-2000 aprobat prin Ordinul Nr.21/N/10.04.2000 LEGEA Nr. 50/1991 privind autorizarea executãrii lucrãrilor de constructii; HG. Nr. 525/1995 pentru aprobarea regulamentului general de urbanism republicatã; Codul Civil;

Upload: others

Post on 15-Oct-2021

4 views

Category:

Documents


0 download

TRANSCRIPT

Page 1: , Municipiul

 

MEMORIU GENERAL  

• 1 .INTRODUCERE  • 1.1.Date de recunoastere a investitiei 

• Denumirea lucrarii Construire ansamblu de locuinte colective/individuale si functiuni

complementare, spatii comerciale, birouri, unitati de cazare, garaje, cai de acces, spatii anexe, loc de

joaca pentru copii,organiare de santier, imprejmuire. 

•  

• Beneficiar: S.C. ALPHAVILLE DEVELOPMENT S.A. 

• Adresa :jud. Brasov  , Municipiul Sacele , intravilan,str. Bolnoc, FN, CF 105264 , S teren – 9160m 

• Faza de proiectare: PUZ – AVIZ OPORTUNITATE 

• Proiectant SC ADT Project Design SRL, arh Denis Ababei 

• proiect nr. 6 /4.12.2019 

• 1.2 OBIECTUL PLANULUI URBANISTIC ZONAL 

• 1.3 SOLICITARI ALE TEMEI PROGRAM 

• stabilirea de noi reglementari specifice zonei functionale propuse din care face parte

amplasamentul ; 

• stabilirea de reglementari privind circulatia, parcarile si spatiile verzi in zona studiata 

• stabilirea regimului de inaltime, aindicilor urbanistici de utilizare si ocupare a terenului conform HG

525/1996 

• stabilirea de reglementari urbanistice in vederea autorizarii directe . 

 

• PREVEDERI ALE PROGRAMULUI DE DEZVOLTARE A LOCALITATII PENTRU ZONA STUDIATA 

• Conform PUG SACELE aprobat cu HCL 23/22.02.2001 si prelungit prin HCL 170/17.12.2015

parcela din zona studiata face parte atat din „ conform PUG Sacele - UTR 1 zona de constructii turistice,

vile , pensiuni , dotari de turism si agrement.” 

 

1.4 BAZA LEGALA A PROIECTARII

LEGEA Nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul cu modificãrile si completãrile ulterioare - versiune realizata in cadrul Directiei Generale Dezvoltare Teritoriala a Ministerului Dezvoltarii Regionale si Locuintei; 

Ghid privind metodologia de elaborare si continutul-cadru al Planului Urbanistic General, indicativ GP038/99 aprobat prin Ordinul Nr.13/N/10.03.1999 

Ghid privind metodologia de elaborare si continutul-cadru al Planului Urbanistic Zonal, indicativ GM-010-2000 aprobat prin Ordinul Nr.176/N/16.08.2000 

Ghid privind elaborarea si aprobarea regulamentelor locale de urbanism, indicativ GM-007-2000 aprobat prin Ordinul Nr.21/N/10.04.2000 

LEGEA Nr. 50/1991 privind autorizarea executãrii lucrãrilor de constructii;

HG. Nr. 525/1995 pentru aprobarea regulamentului general de urbanism republicatã;

Codul Civil;

Page 2: , Municipiul

PUG SACELE aprobat cu HCL 23/22.02.2001 si prelungit prin HCL 170/17.12.2015

Certificat de Urbanism nr 305 din 24.07.2020, eliberat de Primaria Municipiului Sacele

 

 

• 1.4 SURSE DOCUMENTARE 

• LISTA STUDIILOR SI DOCUMENTATIILOR APROBATE ANTERIOR PUZ : 

Studiul geotehnnic, Expertiza - 

PUG SACELE aprobat cu HCL 23/22.02.2001 si prelungit prin HCL 170/17.12.2015

LISTA STUDIILOR DE FUNDAMENTARE INTOCMITE CONCOMITENT CU PUZ 

Baza topografica si identificare cadastrala 

• PROIECTE DE INVESTITII ELABORATE PENTRU DOMENII CE PRIVESC DEZVOLTAREA

ZONEI 

Pentru zona studiata s-a intocmit un proiect de investitie – Construire ansamblu imobiliar

S+D+P+4E+2R , insa nerealizat , neviabil - fiind prezentate solutii volumetrico-tipologico-stilistice

arhitecturale neintegrante zonei, cu indici urbanistici si regim de inaltime nespecifici zonei ( UTR1)

– respectiv POT max -35%, CUT max 1 iar regimul de inaltime pentru vile pensiuni P-P+2M, iar

pentru dotari , agrement si sportive – P-P+1+M.

 

• 2 STADIUL ACTUAL AL DEZVOLTARII 

• 2.1 EVOLUTIA ZONEI 

• DATE PRIVIND EVOLUTIA ZONEI 

Prin PUZ se propune aprofundarea si rezolvarea problemelor functionale, tehnice si estetice pe

amplasamentul studiat, studiata in corelatie cu zonele limitrofe, rezultate din analiza situatiei existente. De

mentionat ca zona limitrofa Drumului National 1 se continua firesc dinspre UAT Brasov cu o zona mixta de

functiuni preponderenta de servicii , comert si dotari aferente! 

Zona studiata este situata la intersectia strazilor Bolnoc , str.col. Kiss Sandor, si str.Stejarisului

amplasamentul fiind marginit la NORD – zona locuire – proprietati private si EST- zona turistica prop. private

, iar la SUD – VEST padure, pasune. 

Perimetrul ce face obiectul PUZ -ului este liber de sarcini, cu folosinta de curti constructii - pe

terenul mai sus amintit neexistand nici o constructie sau amenajare. 

Zona studiata se afla intr un spatiu privat , cu exceptia drumurilor – domeniu public aflate in

administarea Primariei Sacele , drumuri ce deservesc loturile aflate in proprietate private a persoanleor

fizice si sau juridice. . Imobilul se află situat in intravilanul mun. Sacele, conform PUG Sacele, zona A de

impozitare, cf HCL135 din 19.12.2013, respectiv , HCL65 din 28.11.2016, HCL -uri aprobate de Consiliul

Local al Primariei Municipiului Sacele. .

 

• CARACTERISTICI SEMNIFICATIVE ALE ZONEI, RELATIONATE CU EVOLUTIA LOCALITATII 

• Proiectul isi propune sa modifice functiunea parcelei aflate in prezent in - UTR 1 zona de

constructii turistice, vile , pensiuni , dotari de turism si agrement” conform PUG SACELE aprobat cu

HCL 23/22.02.2001 si prelungit prin HCL 170/17.12.2015 , astfel incat intreaga parcela sa aiba

functiunea urbanistica de „ZONA LOCUINTE, DOTARI SI FUNCTIUNI COMPLEMENTARE”.

Page 3: , Municipiul

 

 

• POTENTIAL DE DEZVOLTARE / DISFUNCTII (RISCURI, OPORTUNITATI) 

ANALIZA SWOT 

PUNCTE TARI SI OPORTUNITATI PUNCTE SLABE / RISCURI

• amplasamentul se afla in vecinatatea unor

zone partial dezvoltate, principala directie de

dezvoltare in zona DN1/E60 ( la cca 380m)

fiind cea a prestarilor de servicii, turistice si de

locuire. 

• Legatura facila cu orasul, datorata amplasarii

in teritoriu 

• Investitia creeaza un numar important de locuri

de munca  

• izona dispune de utilitati 

• Cele doua functiuni predominante – cea

existenta turism cat si cea propusa locuire

colectiva , cat si individuala si dotari fiind

compatibile ; 

•  

 

 

circirculatie pietonala deficitara; 

Teteren in panta mare ce trebuie sistematizat 

cele doua functiuni predominante – cea existenta

turism si cea propusa locuire colectiva , cat si

individuala fiind compatibile ; 

  

 

 

•  

• 2.2INCADRAREA IN LOCALITATE 

Zona studiata este situata pe partea de VEST a mun. Sacele, fiind marginita de strazi existente la

VEST si SUD si de proprietati private la NORD, EST. Zona este cuprinsa in intravilanul localitatii. 

In ceea ce priveste relationarea zonei cu localitatea se poate spune ca beneficiaza de o

accesibilitate facila la DN1/E60 si ocolitoarea Brasov. 

 

• 2.3 CIRCULATIA 

In ceea ce priveste trama stradala existenta in zona, aceasta este dezvoltata – spre DN1 la est (

str. Stejarului, Carpenului , Molidului , Col. Kiss Sandor , si in curs de dezvoltare de vest ( str.Carierii) 

Din analiza situatiei existente se releva faptul ca circulatia pietonala nu este asigurata prin

trotuare;ca intersectia strazilor col. Kiss Sandor cu Bolnoc nu este sistematizata. De asemenea se remarca

lipsa parcarilor si a dotarilor si functiunilor complementare in zona. 

 

2.4 Obiective specifice 

La realizarea obiectivului, se vor avea în vedere următoarele : 

- asigurarea vizibilităţii şi siguranţei circulaţiei prin retragerea constructiilor 

Page 4: , Municipiul

- amenajarea în plan orizontal şi vertical a accesului în mod corespunzator – cat mai indepartat

de intrersectie;  

- indepartarea apelor pluviale de pe strazile de incinta , cat si cele riverane proprietatii. 

- amplasare indicatoare de circulaţie; 

- asigurarea circulatiei pietonale prin propunerea unui trotuar: se va ceda din proprietatea privata

a beneficiarului catre domeniul public astfel incat sa se asigure profilele stradale propuse conform planselor

U03 si U03’; - Pan reglementari urbanistice – zonare si plan reglementari urbanistice ilustrare si anume :

atat strada – col Kiss Sandor profil stradal minimal si anume de 10m – din care carosabil 7,00m si cate 2

trotuare riverane a 1,5m , iar str. Bolnoc sa aiba un profil stradal minimal de11 m si anume– carosabil 7,00m

un trotuar de 1,5m si un trotuar riveran proprietatii de 2,5m.

- de asemenea beneficiarul va dota zona cu un spatiu comercial de mici dimensiuni , birouri si parcaje

pentru vizitatorii aferenti – atat al dotarilor cat si al locatarilor. Se doreste pentru ca intreaga arhitectura

propusa sa fie integrata zonei verzi , deci si parcajele supraetajate sa fie tratate in aceeasi maniera, sa fie

dotate cu jardiniere perimetrale ce vor masca o functiune necesara , insa prea putin estetica.

- reamintim ca prin proiectul propus, intocmirea PUZ -ului beneficiarul urmareste:

1.organizarea retelei stradale - accesuri pietonale/auto, modernizarea intersectiei existente,

modernizarea profilului stradal , realizarea drumurilor de incinta,a circulatii pietonale, a locuri lorde parcare,

subterane sau/si supraterane.

2.modul de utilizare a terenurilor - functiuni propuse , disfunctionalitati si racordaje cu functiunile

adiacente - puz -uri adiacente , indici urbanistici, coeficienti urbanistici, regim de inaltime minim/maxim ,

retrageri /alinieri minime sau fixe; sistematizarea terenului - ziduri de sprijin - eventual tratate vertical verde,

evacuarea apelor pluviale, cat si preepurarea acestora de pe caile de circulatiie auto si parceje ;se vor

prededea pante, rampe auto normate, scari, circulatii pietonale - prevederea rampe persoane dizabilitati;

3. dezvoltarea infrastructurii edilitare - realizate si suportate exclusiv de catre investitorii PUZ -ului  

4. statutul juridic si circulatia terenurilor - proprietati private propuse a fi cedate domeniului public,

eventuale servituti pentru exploatarea si intretinerea retelelor utilitare etc

5. organizarea arhitectural urbanistica in functie de caracteristicile structurii urbane: 

In cazul maximal – locuinte colective , functiuni complementare , spatii comerciale ,

birouri , unitati de cazare , garaje , spatii anexe , loc de joaca copii – pentru cca 120 apartamente –

beneficiarul trebuie asigurate o integrabilitate a arhitecturii in spatiul geomorfologic specific , cat si in cel

construit - cu putine exceptii - nereusitele din zona , cu arhitecturi ce au are ce cauta in zona: reinterpretate

eclectice si de reprezentare sociala - prin volumul masiv , tratari clasicizante de goluri etc; De asemenea

arhitecturi precum cele clasice sau hi tech ( industrializata) nu au ce cauta; Principii de integrabilitate

urmarite sunt:

a)conceptuale : integrare volumetrica: retrageri in trepte similare unei cariere de piatra sau terasari (

accentuate orizontal) pe forme de relief accentuate de deal; de preferat accentele verticale sa fie sub

forma de sarpanta- acceptarea teraselor cu conditia ca ele sa fie partial inverzite; imitarea - reinterpretarea

Page 5: , Municipiul

formelor de relief locale; excluse arhitecturi tip bloc - central-urbane specifice oraselor;

b)coloristic - materiale, texturi : verde, roscat/maron ,ocru, placaje piatra, lemn in toate formele, griuri

inchise griuri deschise , tot paletarul de nuante al verdelui pentru materiale noi compozite sau fatade; albul

fatadelor sa fie limitat bordat verde si dublat de elemente orizontale albe – 

c). spatii verzi - cele sadite pe teren sa interfereze cu cele propuse peste terasele constructiilor - care sa

se regaseasca in ambele planuri - vertical si orizontal; eventual fatade verzi ; reflexie a mediului pe directia

sud-vestica - spre DN1: fatade mari vitrate ( fara costurile peretilor cortina) cu ascunderea tamplariei - fara

sprosuri;

6. Ca exemplu de bune practici realizate peste tot in lume: ce nu conditioneaza arhitectura la una

organica, poate fi si o arhitectura – contemporana – cu conditia ca rezolvarea volumetrica sa foloseasca

limbajul local( raport plin-gol, geometrie si dispunere goluri , volumetrie acoperis si ca spatiul verde

interstitiar sa fie foarte dezvoltat asa cum sunt cele de la terenurile de tenis "stejarii"- initiator si dezvoltator

Ion Tiriac, sau cele din Bucovina – Ansamblul “Voronet Lila Hotel” realizat de Yazgan Design

Architecture sau nenumarate exemple din arhitectura mondiala care au rezolvat probleme similare de

integrabilitate intr un sit cu specific montan, din locatii cu un anume specific architectural local – Elvetia,

Austria,,Germania,,Italia. ,

 

2.5 OCUPAREA TERENURILOR 

Zona construita adiacenta are un caracter relativ eterogen ca functiuni, dar omogen ca tip de

proprietate si anume privata:cu functiunea de curti constructii. 

Zona adiacenta este construita la sud ( spre DN1)- Hotel Atlas, si locuinte individuale , locuinte

individuale si dotari, benzinarii , hotel Ramada , showroom BMW, dotari iar la nord est si vest –

preponderant zone turistice si locuire!. 

 

 

• 3 ECHIPAREA EDILITARA 

GOSPODĂRIREA APELOR 

ALIMENTARE CU APA 

Se va realiza prin bransare la reteaua centralizata de distributie din PEHD Dn 250 mm existenta

pe amplasament. Se recomanda identificarea exacta a traseelor si pastrarea distantelor prevazute de

SR8591/97 intre conductele existente si constructiile propuse.  

APELE UZATE MENAJERE 

Vor fi evacuate in reteaua centralizata, existenta pe str.Bolnoc si continuata pe Stejarului din PVC

KG Dn 250-500mm. 

APELE PLUVIALE CONVENTIONAL CURATE 

De pe acoperisurile constructiilor apele pluviale vor fi colectate in jgheaburi si burlane si se vor

descarca liber la nivelul solului. 

Apele pluviale din zona parcarilor si de pe caile de acces sunt preluate prin guri de scurgere, trecute

printr-un separator de hidrocarburi petroliere cu filtru de coalescenta tip Purator si descarcate intr-un bazin

de retentie cu capacitatea de V=40mc folosit la udarea spatiilor verzi. 

Page 6: , Municipiul

INSTALAŢII DE ÎNCĂLZIRE ŞI DE GAZE NATURALE. 

In zona studiata se asigura încălzirea, prepararea apei calde de consum prin instalaţii de gaze

naturale. 

In zona studiata se afla conducte de distributie gaze naturale. 

INSTALATII ELECTRICE  

Zona beneficiaza de retele electrice, bransarea efectiva a obiectivelor facand obiectului unui

studiu de solutie ! 

TELECOMUNICAŢII.  

In zona exista retele de telecomunicatie ,obiectivul urmand a fi bransat Se vor realiza prin

bransament la reteaua existenta in zona . 

 • 4.PROBLEME DE MEDIU 

Zona studiata nu prezinta surse de poluare pentru mediu inconjurator , insa trebuie mentionat

traficul ridicat auto din zona - de pe Drumul National 1 , ce uneori ( in orele de varf de trafic) poate afecta

mediul inconjurator, atat acustico-fonic , cat si al emisiilor poluante specifice autoturismelor, insa datorita

faptului ca obiectivul studiat se afla la cca 380m de DN1, nu putem spune ca obiecivul propus va fi afectat

pe perioada de explotare.. 

Pe amplasamentul studiat se propune realizarea unor constructii – de locuinte colective si sau

individuale si functiuni complementare, spatii comerciale, unitati de cazare , garaje , cai de acces , spatii

anexe, locuri de relaxare si joaca copii , neintrand in conflict din punct de vedere al functionalitatii cu

aspectele legate de protectia mediului. 

Zona nu este afectata de riscuri naturale, nici de alunecari de teren, insa panta mare a terenului

face obligatoriu sistematizarea sa , cat si realizarea de ziduri de sprijin – ca masuri de siguranta

suplimentara ( putand fi chiar fundatiile obiectivelor mai sus amintite) . 

Nu este cazul unor valori de patrimoniu care sa necesite protectie conform . RAPORT TEORETIC DE DIAGNOSTIC ARHEOLOGIC, intocmit de arheolog Florin Matei din care amintim concluziile: 

- in zona afectata de lucrari nu este determinat nici obiectiv clasat ca monu-ment istoric.

- zona afectata de lucrari nu face parte din patrimoniul arheologic.

- zona afectata de lucrari nu contine bunuri care fac parte din patrimoniul arheologic (ca sit arheologic sau ca sit clasat).

- zona afectata de lucrari nu este situata intr-o zona cu valoare arheologica determinata sau potentiala sau in apropierea unei astfel de zone.

- zona afectata de lucrari nu este clasata ca bun apartinand patrimonilui tehnic i industrial.

Ca urmare a celor prezentate mai sus si a legislatiei in vigoare, beneficiarul poate sa desfasoare activitatile preconizate, cu conditia ca, in momentul in care, atunci cand vor fi demarate lucrarile mentionate vor fi descoperite artefacte sau urme de lo-cuire umana, sa fie anuntat Muzeului Judetean de lstorie Brasov in vederea realizarii supravegherii arheologice.

 

• 5 PROPUNERI DE DEZVOLTARE URBANISTICA 

• 5.1PREVEDERI ALE PUG si PUD EXISTENTE 

• Conform PUG SACELE aprobat cu HCL 23/22.02.2001 si prelungit prin HCL 170/17.12.2015

parcela din zona studiata face parte din „UTR 1 - zona de constructii turistice, vile , pensiuni , dotari de

Page 7: , Municipiul

turism si agrement.”. 

Zona propusa spre studiu cuprinde asadar loturi cu functiune diferita , propunerile PUZ-ului vizand

unitatea functionala a acestora, compatibilitatea lor ,iar amplasarea obiectivelor, nefiind de natura a

modifica caile de circulatie existente, dimpotriva le modernizeaza , le regabaritizeaza, va semnaliza

intersectia ( pe viitor – posibila semaforizarea ei , odata cu ridicarea traficului in zona si a dezvoltarii zonei

de pe str. Carierei ), si de asemenea retragerea noilor constructii din zona intersectiei si reducerea pantei

spre intersectie pentru asigurarea unei vizibilitati optime, actualmente intersectia fiind un posibil generator

de accidente . Impactul este astfel unul minimal asupra reglementarilor de ansamblu existente la data

realizarii studiului atat prin functiunile propuse predominante compatibile cu cele din zona – beneficiul unor

dotari aduse in zona, amenajarea si modernizarea intersectiei str Bolnoc cu str. Col Kiss Sandor . De

asemenea pentru o racordare urbanistica cu vecinatatile. coeficientii urbanistici vor fi apropiati de cei

existenti , iar regimul de inaltime nu va de pasi mai mult de un nivel pe cel al zonei, respective regim de

inaltime propus fiind de (S)D+P+2E+M.

De asemenea pentru o integrare in situl verde se va urmari ascunderea, mascarea parcarilor

multietajate si a teraselor cu elemente de vegetatie si marirea la min 30% din suprafata terenului studiat a

zonei verzi.  

 

5.2 IMPACT ECONOMIC ; COSTURI 

 

Impactul economic asupra UTR-ului nu este unul semnificativ, suprafata studiata este redusa in

raport cu aceasta iar investitia nu este una de natura a produce un asemenea impact, dimpotriva functiunea

de locuire fiind una protejata de stat si trebuie amintit ca majoritatea drepturilor constitutionale recurg din

acest privilegiu, aceasta functiune vernaculara – initiala, prima – cea de locuire in toate formele ei. 

Din punct de vedere al costurilor implicate, datorita caracterului exclusiv privat al investitiei acestea

vor fi suportate exclusiv de catre investitor, 

 

5.3 VALORIFICAREA CADRULUI NATURAL 

Zona n pune probleme deosebite pentru valorificarea cadrului natural intrucat terenul are panta accentuate insai nu exista elemente deosebite care sa fie puse in valoare; de asemenea pentru realizarea unui cadru verde dezvoltat se accepta locuri de parcare cu dale inierbate , cat si dispunerea vegetatiei pe terase , si parcajele multietajate ( supraetajate) . - se interzice tăierea arborilor fără autorizaţia autorităţii locale abilitate; -Se vor pastra elementele de vegetatie caracteristice zonei sau cu o valoare deosebita.( nu este cazul - in zona existand arbori dispusi pe latura estica ) -Sunt interzise speciile de plante straine, invazive, cele ce pot fi usor parazitate sau cele care pot creea disconfort locuirii cum ar fi speciile de plopi. - Se vor planta specii de plante locale, rezistente si adaptate climatului specific zonei - În interiorul parcelei, este prevazut un procent de minim 25% pentru spaţiile verzi, in care se pot amenaja rasaduri de flori, tufe, sau gazon natural( inierbat). De asemena imprejmuirea dintre loturile nou create va fi dublata de gard viu pe toate cele 4 laturi .Daca spre strazile perimetrale lotului vor fi dispuse locuinte colective atunci imprejmuirea va fi doar o separare vizuala – prin gard viu .  Pe terenurile inapte pentru vegetatie (ramblee eterogene, marne, nisipuri etc.) sunt necesare săpături pentru aşternerea de pământ vegetal în grosime de 0,20-0,30 metri pentru gazon, 0,40 metri pentru decoratiile florale, 0,50 metri pentru trandafiri şi plantele perene, 0,60 metri pentru masivele de arbuşti. Pentru arbuştii plantati solitar sau în grupuri, nu se prevăd săpături în spatii largi pentru încastrarea solului fertil, ci acesta se va adăuga în gropile de plantare.Trasarea pe teren a proiectului este precedată de înlăturarea tuturor elementelor care nu intră în viitoarea amenajare: demolarea constructiilor inutile, tăierea vegetatiei lemnoase necorespunzătoare, recuperarea prin transplantare a arbuştilor şi arborilor care

Page 8: , Municipiul

suportă această lucrare; curătirea terenului de moloz, cioturi, pietre şi alte deşeuri, înlăturarea buruienilor care acoperă solul (tăieri şi ardere).  

5.4 MODERNIZAREA CIRCULATIEI; PARCAJE 

Modernizarea circulatiei in zona vizeaza in principal realizarea unui acces mai larg la loturile

studiate, cedarea proprietatii private in domeniul public pentru aducerea profilului stradal la dimensiuni

satisfacatoare, tesirea terenului spre intersectie, neobturarea vizibilitatii cu arbori sau arbusti si retragerea

cladirilor dinspre zona de intersectie a strazilor perimetrale sitului. De asemenea semnalizarea si intr un

viitor apropiat semaforizarea ei.Astfel, se propune optimizarea acceselui auto la circulatiile de incinta de pe

terenul studiat si la parcarile propuse suprateran, sau supraetajat care vor deservi imobilele propuse.

Locurile de parcare vor fi asigurate in incinta fiecarui lot propus – minimum 2 in cazul locuintelor

individuale , insa se vor prevedea si locuri de parcare vizitatori – min 10 locuri dispuse adiacent drumurilor

propuse sau existente . In cazul locuintelor colective se vor asigura min 1,5 locuri /locuinta , iar pentru

vizitatori se vor prevedea min 20% din numarul apartamentelor propuse.; in cazul unitatilor cazare turistice

sau a a apartamentelor spre inchiriere se va asigura cate un loc de parcare pentru fiece

apartament/camera. De preferat ca locurile de parcare sa fie ascunse, sau amplasate la

subsolurile/demisolurile obiectivelor nou – propuse. 

 

5.5 RESTRICTII DE CONSTRUIRE 

a) fata de vecinatati ( in zona estica si sudica) - min jumatate din inaltimea maxima a constructiilor, dar

numai putin de 5m – pentru dispunerea unei zone de protectie acustico vizuala realizata prin plantare de

arbori , arbusti si spatii verzi amenajate – care impreunua cu cele existente spre vecinatati sa creeze o

trecere fireasca intre vecinanti – astfel incat elementul de vegetatie sa fie legatura cea mai consistenta si

specifica zonei.. 

b) fata de axele drumurilor – min 10 m fata de axul drumului col Kiss Sandor si min 12m fata de axul str.

Bolnoc. 

 

5.6 ASPECTUL CLADIRILOR  Volumetria propusa va trebui sa se dezvolte in dialog direct cu volumele ce caracterizeaza morfologia zonei studiate, arhitectura si estetica constructiilor vor trebui sa se integreze in contextul turistic dat de ansamblul construit existent si se va adapta topografiei terenului.  Cladirile propuse vor avea arhitectura contemporana , , cu volume de preferat necompacte si cu elemente de vegetatie in plan orizontal si vertical si care sa nu intre in conflict cu arhitectura limitrofa . Se interzice realizarea acoperirii in terase integrale , acoperirea in sarpante fiind de min 50% din proiectia etajului inferior; Sunt interzise imitatiile de materiale ca: piatra falsa, caramida falsa, lemn fals,,tigla falsa, folosirea in exterior a unor materiale fabricate pentru interior si materialele de constructie precare ( tabla ondulata, plastic ondulat, policarbonat , invelitori bituminoase etc.)  

 

5.7 FUNCTIUNI PERMISE/INTERZISE - COMPATIBILITATE, INCOMPATIBILITATE FUNCTIONALA 

 . Ca functiuni admise - se propun orice functiuni complementare , cat si compatibile cu

functiunea propusa , conform Ghidului privind elaborarea si aprobarea regulamentelor locale de urbanism" indicativ GM-007-2000! 

Page 9: , Municipiul

- sedii ale unor companii si firme, servicii pentru intreprinderi, proiectare, cercetare, expertizare, consultanta in diferite domenii si alte servicii profesionale; - comert cu amanuntul; mini-market-uri, super-marketuri in constructii independente sau la parterul constructiilor; 

- depozitarea se admite strict pentru spatiile comerciale si obligatoriu la nivelul subsolului ( demisolului) sau parterului ; 

- sport si recreere in spatii acoperite si descoperite; - parcaje la sol si multietajate; - spatii libere pietonale, pasaje pietonale acoperite; -- comert, alimentatie publica si servicii personale; - locuinte de serviciu pentru personalul care asigura permanenta sau securitatea unitatilor; 

- spatii plantate – scuaruri, gradini de cartier; - In zonele verzi deschise publicului larg pot exista functiuni de recreere sau sportive care sa implice un

numar mic de combatanti si echipamente mici ca gabarite.

- apartamente de inchiriat in regim hotelier.    SUNT STRICT INTERZISE: 

 

- sunt interzise urmatoarele tipuri de activitati si de lucrari: - activitati productive poluante, cu risc tehnologic sau incomode prin traficul generat; - constructii provizorii de orice natura;

- servicii si echipamente publice de nivel supramunicipal, municipal, statii distributie carburanti; 

 - depozitare en gros; - depozitarea pentru vanzare a unor cantitati mari de substante inflamabile sau toxice; - activitati care utilizeaza pentru depozitare si productie terenul vizibil din circulatiile publice sau din

institutiile publice; - depozitari de materiale refolosibile; - spalatorii chimice; benzinarii si staii distributie carburanti - platforme de precolectare a deseurilor urbane; - lucrari de terasament de natura sa afecteze amenajarile din spatiile publice si constructiile de pe

parcelele adiacente; - orice lucrari de terasament care pot sa provoace scurgerea apelor pe parcelele vecine sau care

impiedica evacuarea si colectarea apelor meteorice - construcţii provizorii de orice natură; - dispunerea pe faţade a antenelor TV satelit, a cablurilor CATV vizibile şi a antenelor pentru

telefonie mobilă; - cu excepţia telecomunicaţiilor speciale, se interzice dispunerea de piloneţi zăbreliţi (tripozi uniţi cu

grinzi cu zăbrele) pe terasele clădirilor dacă acestea nu au caracter tehnic;  - dispunerea de panouri de afişaj pe faţadele cladirilor, desfigurând arhitectura clădirilor şi

deteriorând finisajul acestora;pe durata executiei panourile informative vor fi admise doar in interiorul parcelei de dimensiuni maxime 2x2m.  

 

• 6 ZONIFICAREA FUNCTIONALA – REGLEMENTARI, BILANT TERITORIAL, INDICI

URBANISTICI 

• ZONIFICAREA FUNCTIONALA – REGLEMENTARI URBANISTICE 

 

• In conformitate cu cerintele temei de proiectare, asa cum s-a mentionat anterior, din punct de vedere

Page 10: , Municipiul

functional se propune modificarea functiunii pe zona aferenta terenului studiat astfel incat zona sa

aiba functiunea de locuire: locuinte colective/individuale si functiuni complementare, spatii

comerciale, birouri, unitati de cazare, garaje, cai de acces, spatii anexe, loc de joaca pentru copii. 

POT , CUT PROPUS, REGIM DE INALTIME : 

 

- Pentru zona studiata se propune POT = 40 % , CUT = 1,8 si un regim de inaltime minim deS(D)+

P+pod si maxim de P+1E+Er (M). H min - 6m in cazul invelitorii in terasa - masurati de la cota terenului

amenajat ; (hmin coama7.00m si hmin cornisa4,00m in cazul invelitorii in sarpanta) 

Hmax-12m in cazul invelitorii in terasamasurati de la cota terenului amenajat 

( 12.00m la coama si 9,00mmax la streasina in cazul invelitorii in sarpanta). 

Se realizeaza urmatorul bilant teritorial pentru terenul studiat :

  

 • DEZVOLTAREA ECHIPARII EDILITARE 

Echiparea edilitara a obiectivelor propuse se va realiza prin racordarea la retelele ,existente in zona,

cu respectarea conditiilor din avizele de specialitate. 

 

• PROTECTIA MEDIULUI 

Destinatiile propuse nu prezinta riscul ca prin activitatea ce se va desfasura in viitor sa apara surse

de poluare a mediului peste limitele permise de legislatia in vigoare. 

Totusi, ca sa nu apara asemenea cazuri, investitorii au urmatoarele obligatii: 

• Sa ia toate masurile pentru a evitarii poluarii in zona – atat in timpuul exploatarii cat mai ales pe

……………..timpul executiei. 

• Depozitarea deseurilor se va face controlat, respectand toate normele sanitare 

 

 

 

• OCUPAREA TERENURILOR 

Page 11: , Municipiul

Constructiile propuse pe amplasamentul studiat vor respecta retragerile si alinierile prevazute in PUZ

– plansa de reglementari urbanistice, astfel : 

ALINIEREA - retragerea minima fata de axul str col Kiss Sandor min de 10 m, iar spre str Bolnoc –

min 12 m masurati de la axul drumului – justificare : pentru o vizibilitate accentuate in zona intersectiei

existente. 

RETRAGERE fata de limita de SUD si EST a proprietatii jumatate din inaltimea la coama dar nu mai

putin de 5m 

 

• CONCLUZII – MASURI IN CONTINUARE 

Avandu-se in vedere pozitia amplasamentului intr-a zona importanta de acces in Municipiul Sacele si in zona Metropolitana Brasov , avand un cadru natural deosebit, precum si documentatiile realizate privind dezvoltarea viitoare in zona si constituindu-se intr-a continuare a functiunilor existente in vecinatatile imediate, se impun o serie de masuri pentru obtinerea unei zone funtionale unitare si bine structurate prin: ~ Incadrerea in zona turistica, adiacente zonei de locuire si functiuni ciomplementare, respectiv in PUGSacele; ~ Tratari de asemenea maniera incit sa se puna in valoare perspectivele favorabile catre zona studiata; ~ Rezolvarea unitara a intregii zone studiata si articularea corecta la zonele inconjuratoare; ~ Analizarea atenta si conformarea la cote inalte calitative a spatiilor create, atit a celor publice cit si a celor private; ~ Abordarea atenta a zonelor verzi, a zonelor plantate, cit si a elementelor de mobilier urban care vor contribui la realizarea unei zone cu un caracter bine individualizat cu respectarea zonelor de restrictie de construire si de protectie ~ Tratarea unitara a ansamblului din punct de vedere functional si plastic; ~ Folosirea de materiale de buna calitate, cu texturi si culori armonios studiate, in vederea integrarii in dominanta arhitecturala a zonei.  Avand la baza reglementarile din prezentul memoriu faza – avizului de oportunitate a investitiei se poate trece la urmatoarele faze determinanate ale avizarii , si a studiilor de specialitate , studii de fezabilitate pentru echiparea edilitara necesare finalizarii PUZ – ului si ulterior a emiterii Certificate de Urbanism si Autorizatii de Construire pentru aceasta zona!   Întocmit, 

Arh.urb Denis Ababei 

Page 12: , Municipiul
Page 13: , Municipiul

GSPublisherVersion 294.52.69.100

zona studiata

format A3

Prez

entul

proie

ct rep

rezint

a prop

ietate

a inte

lectua

la a f

irmei

sc A

DT pr

oject

desig

n srl -

Prez

entul

proie

ct po

ate fi

folos

it doa

r pen

tru ac

easta

lucra

re - O

rice r

eprod

ucere

partia

la sa

u tota

la po

ate fi

facuta

doar

cu ac

ordul

preala

bil al

Con

Soft.

1/10000

proiect nr.sc ADT PROJECT DESIGN srl

Titlu proiect:

arh.Ababei Denis

referat/expertiza nr/datanumeverificator /expert cerintasemnatura

plansa nr.

nume

proiectatdesenat

sef proiectarh.Ababei Denis

scara

data

faza

Titlu plansa: PLAN DE INCADRARE IN PUG

semnaturaspecificatieJ27/1033/2004 CIF 13667000

str. Aprodul Arbore, bl 7/45 , Roman, judNeamt

PUZ

4.12.2019

6

Beneficiar : sc Alphaville Development srl

Adresa: str Bolnoc, FN, Sacele, jud. Brasov CF105261, CAD 2614

arh.Ababei Denis U 02

ELABORARE PUZ " CONSTRUIRE ANSAMBLU DE LOCUINTE COLECTIVE / INDIVIDUALE FUNCTIUNI COMPLEMENTARE , BIROURI, UNITATI CAZARE, GARAJE, CAI ACCES,SPATIIANEXE, LOC JOACA COPII, ORGANIZARE DE SANTIER, IMPREJMUIRE, PARCELARE

Page 14: , Municipiul

GSPublisherVersion 294.52.69.100

zona studiata

zona studiata

format A3

Prez

entul

proie

ct rep

rezint

a prop

ietate

a inte

lectua

la a f

irmei

sc A

DT pr

oject

desig

n srl -

Prez

entul

proie

ct po

ate fi

folos

it doa

r pen

tru ac

easta

lucra

re - O

rice r

eprod

ucere

partia

la sa

u tota

la po

ate fi

facuta

doar

cu ac

ordul

preala

bil al

Con

Soft.

1/5000

proiect nr.sc ADT PROJECT DESIGN srl

Titlu proiect:

arh.Ababei Denis

referat/expertiza nr/datanumeverificator /expert cerintasemnatura

plansa nr.

nume

proiectatdesenat

sef proiectarh.Ababei Denis

scara

data

faza

Titlu plansa: PLAN DE INCADRARE IN ZONA

semnaturaspecificatieJ27/1033/2004 CIF 13667000

str. Aprodul Arbore, bl 7/45 , Roman, judNeamt

PUZ

4.12.2019

6

Beneficiar : sc Alphaville Development srl

Adresa: str Bolnoc, FN, Sacele, jud. Brasov CF105261, CAD 2614

arh.Ababei Denis U 01

ELABORARE PUZ " CONSTRUIRE ANSAMBLU DE LOCUINTE COLECTIVE / INDIVIDUALE FUNCTIUNI COMPLEMENTARE , BIROURI, UNITATI CAZARE, GARAJE, CAI ACCES,SPATIIANEXE, LOC JOACA COPII, ORGANIZARE DE SANTIER, IMPREJMUIRE, PARCELARE

Page 15: , Municipiul

GSPublisherVersion 294.52.69.100

GSPublisherVersion 138.96.96.100

N

5.765.76

5.76

5.765.76

5.76

ACCES AUTO

3661 .841

4661 .912

5661 .688

6661 .840

7661 .790

8661 .652

9661 .425

10661 .515

11661 .380

661 .26025660 .819

26661 .009

27661 .003

28661 .387

29661 .621 30

661 .60031661 .58732661 .585

33661 .636

34661 .659

35662 .148 36

661 .947

37661 .960

38661 .853

39662 .072

40662 .181

41662 .384

42662 .385

43662 .384

44662 .445

45662 .704

46662 .558

47662 .580

48662 .565

49663 .862

50664 .78951

665 .62752666 .954

53669 .203

54671 .427

55673 .510

56674 .990

57676 .132

58678 .436

59677 .982

60677 .033 61

677 .054

62675 .037 63

674 .330

64672 .969

65672 .412

66672 .344

67670 .674

68669 .430

69667 .657

70666 .80071

667 .394

72667 .761

73669 .997

74670 .286

75672 .733

76673 .965

77682 .431

78681 .949

79681 .578

80686 .052

81687 .538

82689 .438

83688 .539

84689 .634

85692 .549

86693 .032

87693 .196

88688 .242

89686 .917

90684 .132

91683 .482

92684 .379

93682 .875

94682 .271

95680 .840

96680 .964

97679 .178

98678 .400

99677 .488

100675 .771

101674 .334

102674 .381

103675 .592

104675 .828

105677 .264

106678 .124

107677 .379

108676 .809

109676 .602

110676 .710

111683 .113

112684 .547

113685 .834

114

684.357115682 .642

116682 .136

117681 .194118

680 .903

119678 .845

120677 .758

121675 .091

122671 .837

123669 .503

124669 .063

125669 .063

126668 .832

127672 .978

128673 .092

129671 .793

130669 .999

131669 .859

132669 .673

133669 .942 134

669 .512 135669 .313

136666 .613

137666 .143

138665 .703

139664 .488

140663 .439

663 .00664 .00

666.00

667 .00668 .00669 .00670 .00

671 .00672 .00

673 .00674 .00675 .00

676 .00677 .00

679 .00680 .00

681 .00682 .00683 .00684 .00685 .00

685 .00686 .00687 .00688 .00689 .00690 .00

691 .00

692

.00

1

2

2

1

1

2

2

4.00

5.00

5.00

26.5

2

5.00

1.50

3.40

4.00

12.0

0

4.00

4.00

12.0

05

10.00

53.89

24.9

35

21.28 5

20.61 5

50.595

51.51

12.12 5

56.23

1,31,3

F.S.7

F.N.13

F.V.

9

F.E.

13

str.Bolnoc

str.Kiss Sandor

str.S

tejar

rulu

i

NOTA:PLANSA ARE STRICT CARACTER ORIENTATIV si INFORMARE FIIND MOBILATA PENTRU AMBELE CAZURI - LOCUINTE COLECTIVE si INDIVIDUALE!!

LEGENDA:zona studiata

limita de proprietate

RETRAGERI h/2 , minim 4m

ZONA TURISTICA

PADURE

TROTUAR/PIETONAL

CAROSABILP - LOCURI PARCARE- in cazullocuintelor colective

constructii - locuinte individuale

profile stradale

S(D)+P+2E+M

S(D)+P+2E+M

S(D)+P+2E+M

p p

pt

p

ZT

pa

ZT

ZLD

limita de proprietate propusadupa cedare catre domeniul publicALINIERI - min10 din axul str.col. KissSandor si min 12m din axul str. Bolnoc

ZL

ZT

zona locuire individuale saucolective si functiuni complementareproprietate privatapropusa a fi cedatadomeniului public

spatii comerciale - la parter/demisol

acces pietonal,autoZLDZLD

1-31-2

1-12-1

2-2

3-1

3-2

4-1

5-1

5-26-2

6-17

8

parcele locuinte colective mici dimensiunisubparcelare - in cazul locuintelor individuale

PASUNE

drumuri de incinta propuse private

drum

uri d

e in

cint

a pr

opus

e pr

ivat

e

nr c

ad 3

314

nr cad115188nr top 2050/8/1/1/1/2/6

nr top 2050/8/1/1/1/3/2

drum de incinta propus privatedoar in cazul locuintelor colective

ZONA VERDE - spatii loisirrelaxare,loc joaca copii

h/2min 4,00m

h/2

min

4,0

0m

h/2min 4,00m

h/2

min

4,0

0m

p

4-2

parcaje doar in cazul locuintelor colective; in cazul locuintelor individuale parcajele vor fiamplasate in interiorul parcelelor

constructii - locuintecolective de mici dimensiuni

F.N.14

F.E.

14

PIET

ON

AL

AM

ENA

JAT

PEIS

AG

ISTI

C

ZONA VERDE AMENAJATALOC JOACA COPII

ZONA VERDE AMENAJATALOISIR, RELAXARE

1

1

format A3

Prez

entul

proie

ct rep

rezint

a prop

ietate

a inte

lectua

la a f

irmei

sc A

DT pr

oject

desig

n srl -

Prez

entul

proie

ct po

ate fi

folos

it doa

r pen

tru ac

easta

lucra

re - O

rice r

eprod

ucere

partia

la sa

u tota

la po

ate fi

facuta

doar

cu ac

ordul

preala

bil al

Con

Soft.

1/250

proiect nr.sc ADT PROJECT DESIGN srl

Titlu proiect:

arh.Ababei Denis

referat/expertiza nr/datanumeverificator /expert cerintasemnatura

plansa nr.

nume

proiectatdesenat

sef proiectarh.Ababei Denis

scara

data

faza

Titlu plansa: PLAN SITUATIE - - REGLEMENTARI URBANISTICE ZONARE

semnaturaspecificatieJ27/1033/2004 CIF 13667000

str. Aprodul Arbore, bl 7/45 , Roman, judNeamt

PUZ

4.12.2019

6

Beneficiar : sc Alphaville Development srl

Adresa: str Bolnoc, FN, Sacele, jud. Brasov CF105261, CAD 2614

arh.Ababei Denis

ELABORARE PUZ " CONSTRUIRE ANSAMBLU DE LOCUINTE COLECTIVE / INDIVIDUALE FUNCTIUNI COMPLEMENTARE , BIROURI, UNITATI CAZARE, GARAJE, CAI ACCES,SPATIIANEXE, LOC JOACA COPII, ORGANIZARE DE SANTIER, IMPREJMUIRE, PARCELARE

U03

8.00

TROTUAR

1.50

Lim

ita im

prej

mui

re p

ropr

ieta

te

1.50

CAROSABIL

Stalpi iluminare

1.5 1.5

5.00

PROFIL TRANSVERSAL TIP 2-2

10.00

TROTUAR

1.50

Lim

ita im

prej

mui

re p

ropr

ieta

te

TROTUAR

Lim

ita im

prej

mui

re p

ropr

ieta

te

1.50

CAROSABIL

Stalpi iluminare

1.5 1.5

7.00

PROFIL TRANSVERSAL TIP 1-1

ELABORARE PUZ " CONSTRUIRE ANSAMBLU DE LOCUINTE COLECTIVE /INDIVIDUALE si FUNCTIUNI COMPLEMENTARE , BIROURI, UNITATI CAZARE, GARAJE , CAI ACCES,SPATII ANEXE, LOC JOACA COPII, ORGANIZARE DE SANTIER, IMPREJMUIRE, PARCELARE

3582mp 40%

100%

regim de inaltime min S(D)+ P+M ,hmincoama=7.00m,hminstreasina = 4,50m

0.00%

SUPRAFATA mp S %FUNCTIUNI SUPRAFATA mp

0mp 0%

S %

TEREN - curti constructii

0.00mpcurti constructii

circulatii de incinta si parcaje

9160mp

constructii

8955.00mp

BILANT TERITORIAL ZONAL

2238.75mp 25%

3134.25mp 35%spatii verzi - spatii joaca , loisir/zona edilitara

indici urbanistici; regim inaltime,obs.

POT = 40%, CUT = 1.8 regim de inaltime maxim S(D)+ P+2E+M ,hmaxcoama=12.00m, hmaxstreasina =9,50m

9160.00mpTOTAL 100% 100%9160.00mp

ZLD

8955

mp

subz

ona

locu

inte

indi

vidu

ale

87.76%

DRUM DE INCINTA

0.00% 205mp 2.24%circulatii propuse a fi cedatedomeniului public,PT -puncttransformare

0.00mp

205m

p

STR. BOLNOC, COLONEL KISS SANDOR

nr apartamente - cca100 - nr locuri parcare -min 1,5locuri/apartament

EXISTENT PROPUS

Alin

iere

min

ima

str.c

ol.K

iss

Sand

or

Alin

iere

min

ima

str.B

olno

c

5.002.00